Главная --> Публикации --> Нам устроили шоу Как построить дом в столице, когда нельзя, но очень хочется Ипотека бедным не по карману В ипотеку позвали частных инвесторов Три десятка торгцентров построят при участии банка москвы

Несмотря на то, что Россия отстает по количеству торговых площадей от Центральной Европы (среднеевропейское соотношение – 198 кв. м. на тысячу жителей против 42 кв. м. в Москве), по оценке экспертов Penny Lane Realty, рынок торговых комплексов столицы близок к насыщению, в том числе и потому, что платежеспособные категория населения у нас пока значительно малочисленней. Возрастающая конкуренция между центрами и вероятное насыщение рынка заставляют все большее внимание уделять грамотной, профессионально разработанной концепции.

В последние годы в Москве наблюдается стремительный рост числа торговых и торгово-развлекательных центров. Так, в 2002 году в столице было построено 18 комплексов площадью 345 000 кв. м. В 2003 г. – 1 В текущем году планируется ввод в эксплуатацию не менее 400 000 кв. м. новых качественных торговых площадей, причем подавляющее большинство – не менее 360 тыс. – за пределами Садового кольца. По прогнозам специалистов, к концу года общее количество торговых площадей международного уровня в Москве превысит миллион квадратных метров.

Сегодня, по оценке специалистов Penny Lane Realty, необходимо особенно внимательно относиться к разработке концепции торгового комплекса. Можно перечислить огромное количество параметров, которые необходимо учесть: это и сбалансированный состав арендаторов, и наличие «якорей», их количество и размер, навигация центра, оптимальное соотношение товарных групп, торговли, услуг и развлечений, зонирование и прочее. Сейчас чтобы успешно конкурировать, комплекс должен иметь свою оригинальную идею, отличительную особенность, необычный развлекательный или досуговый блок, который работает как фактор привлечения покупателей, а значит, и арендаторов. Очевидно, что в дальнейшем торгово-развлекательные комплексы будут эволюционировать именно в этом направлении, притом, что дальнейшего увеличения арендных ставок эксперты не ждут.

Развлекательный блок притягивает в торговый комплекс дополнительных посетителей, которые перед тем, как попасть в кинотеатр или боулинг, проходят по торговым рядам. Общая площадь такого комплекса не может быть меньше 25-30 тысяч кв. метров. Стоимость аренды на третьем этаже, где обычно размещают развлекательную часть, составляет, как правило, от 150 до 400 USD за кв. м. в год, что значительно ниже, чем на первых двух этажах, где расположены магазины и супермаркеты (от 250 до 3000 USD). С точки зрения собственника, развлекательная часть выполняет вспомогательную функцию.

К концу нынешнего года «граждане получат нормальную систему ипотечного кредитования». Это произойдет после того, как весной Госдума рассмотрит и примет законопроекты, направленные на усовершенствование системы получения жилья в рассрочку. В ближайшее время «недоверие населения и банков друг к другу» устранится, процедура получения кредитов будет упрощена, и пресловутый квартирный вопрос приблизится к своему решению.

Доходность самых успешных торговых центров Москвы, в числе которых чаще всего называют «Мегу», «Атриум» и «Рамстор», является весьма высокой. При грамотно организованной концепции сроки окупаемости для торгово-развлекательного комплекса в Москве составляют около четырех лет. Однако, по мере увеличения количества торговых центров их доходность может снижаться, а центры, которые вовремя не позаботились об интересной концепции, рискуют потерять и клиентов, и арендаторов.
Бывший вице-премьер считает, что сделал свое дело, и пусть его продолжают законодатели.

Впрочем, оптимистический прогноз Яковлева трудно назвать отчетом, тем более отчетом успешным (чего можно было вообще достигнуть за столь короткий срок – отдельный вопрос). Успех был бы тогда, когда налицо были бы впечатляющие цифры. Между тем жилищная проблема далека от решения: сам Яковлев на февральском совещании с руководством Госстроя признавал, что хоть темпы строительства несколько увеличились (в 2003 г. было сдано 36,3 млн кв. м жилья, что на 6,7% выше показателя предшествующего года), но они значительно отстают от существовавших во времена РСФСР (в 1986 г. в республике было введено в строй 76 млн кв. м, и даже в 1990 г., когда советская экономика трещала вместе с политической системой, сдавалось 60 млн кв. м).

Такую картину нарисовал перед своим отбытием к месту нового назначения (полпредство президента в ЮФО) бывший вице-премьер Владимир Яковлев. Пожалуй, следует оценить ответственность чиновника, который в период чехарды в исполнительной власти еще вспоминает об обещаниях, данных на прежней должности. Тем более должности, которую с самого начала оценивали как «ступень к провалу» (в июне прошлого года пост вице-премьера по ЖКХ, транспорту и городскому строительству был создан специально для В. Яковлева, которого Кремль вынудил досрочно сложить обязанности мэра Санкт-Петербурга). За оставшиеся часы перед отбытием в «кавказскую ссылку» у бывшего градоначальника Северной столицы еще есть шанс отчитаться о реформе «коммуналки», строительстве дорог и преодолении прочих российских бед, на которые он был брошен менее года назад, как на амбразуру вражеского дота.

Впрочем, много хороших слов говорилось об ипотеке и ее необходимости и до того. Первые ипотечные программы были запущены в России еще до августовского дефолта 1998 г., однако о том, что из этого получилось, чиновники предпочитают не вспоминать. К началу прошлого года даже в Москве с ее большой зажиточной прослойкой населения, банковской инфраструктурой и при поддержке мэрии «ипотечные» квартиры получили всего 2 тысячи человек. В некоторых других регионах (Башкирия, Кемеровская область) ситуация чуть лучше, но и там ипотека далека от массовости, хотя в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию и называют бодрящие и при этом подозрительно неопределенные цифры (от 0,5 до 3% россиян, дескать, уже приобрели жилье по ипотеке).

Руководство упраздненного ныне Госстроя обещало достичь советских показателей и даже чуть превзойти их к 2010 г., и ипотека виделась ведомству и надзиравшему за ним вице-премьеру «локомотивом» жилищной отрасли. Поправки в закон «Об ипотеке» и принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах» должны были начать сдвигать жилищное кредитование с места, а прочие поправки, включая поправки в Гражданский кодекс, по мере их принятия Думой должны этот процесс закрепить. Мало того, в феврале только что назначенный и.о. премьера Виктор Христенко на заседании правительства также заявил о том, что жилищное кредитование «признано важнейшим направлением в рамках социально-экономического развития страны», поэтому законопроекты по ипотеке, числом до 30, необходимо дорабатывать и принимать как можно быстрее.

Выгодны же им краткосрочные (до 3 лет) кредитные схемы по ставке от 18% и выше, между тем как условный средний класс явно не готов расплачиваться и по схеме в 10%. И главное – платить громадный первоначальный взнос, достигающий 30% от стоимости квартиры. В то же время, допустим, в США в большинстве ипотечных схем условия куда более щадящие (ставка в 5% годовых при первоначальном взносе менее 10% от стоимости жилья). Правда, эти схемы работают лишь благодаря серьезной поддержке федерального правительства. И еще благодаря тому, что американцы привыкли жить взаймы, т.е. полжизни, а то и всю жизнь за что-то постоянно выплачивать проценты. А россияне, даже если и когда-нибудь их условно среднее состояние серьезно возрастет, еще должны будут морально перестроиться (прогресс потребительского кредитования в РФ свидетельствует о том, что перестройка уже начинает происходить, однако ипотека с ее совсем другими суммами – это иное дело). Так что если «нормальную систему» в области ипотеки, о которой говорит г-н Яковлев, граждане и получат, то еще не факт, что они ей смогут и захотят воспользоваться. А «нормальная» система – это система работающая.

На самом деле эксперты уже многократно говорили о том, что массовым жилищное кредитование может стать только при двух условиях: ощутимой поддержке государства и росте материального благосостояния граждан. Конечно, судя по данным Госкомстата, этот рост имеется: в феврале среднемесячная зарплата по стране перевалила за 6000 руб. Иными словами, россиянин получает ныне свыше 210 долл. Если бы не публикуемые одновременно сведения о том, что растет и социальное расслоение (т.е. растут доходы богатых, а доходы самых бедных по крайней мере не увеличиваются), то эту цифру можно было бы считать обнадеживающей, да и то относительно (что такое 210 долл. при необходимости сделать первый ипотечный взнос в размере нескольких тысяч у.е.). А пресловутый средний слой, с которым связано столько надежд, по-прежнему наличествует только в Москве да еще нескольких крупных городах, причем и для него не всегда действующие программы покупки жилья в рассрочку реальны. А банки, несмотря на все разговоры о «массовом выходе на рынок», «снижении ставок» и призывы, не развивают ипотечное кредитование, потому что им это невыгодно.

В группу "ИСТ" входят Балтийский завод, Тихвинский завод транспортного машиностроения "Титран" и МНПО "Полиметалл". Выручка предприятий группы в 2003 г. составила около $400 млн.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ - Группа компаний "ИСТ" собирается вложить $30 млн в строительство логистического центра в Петербурге. Эксперты признают, что в Петербурге существует острый дефицит современных складских мощностей. Но сомневаются, что без привлечения профильного оператора проект будет успешным.

По оценке гендиректора российского представительства немецкой консалтинговой компании Transcare Владимира Ашуркова, в 2003 г. грузооборот порта Санкт-Петербург составил около 36 млн т. По данным Дмитрия Васильева, руководителя представительства порта Гамбург в Петербурге, из-за тяжелой ледовой обстановки зимы в 2003 г. грузопоток вырос всего на 1,8% , однако в 2004 г. Васильев прогнозирует рост на 10%.

Логистический центр займет территорию площадью 24 га на Кубинской улице в промышленной зоне "Предпортовая-1". По данным пресс-службы ИСТ, первая очередь логистического центра будет состоять из нескольких складских терминалов и складов класса А. Планируется также построить универсальные крытые склады общей площадью около 50 000 кв. м. Грузооборот первой очереди в компании оценивают минимум в 1 млн т в год. В дальнейшем будет построен склад для грузов, требующих особого температурного режима, рассчитанный на 350 000 т в год. В состав центра, который предполагается ввести в строй к началу 2006 г. , войдут также склад временного хранения (СВХ) , таможенный склад и контейнерное депо. Управление проектом возьмет на себя компания "Инкотек", входящая в группу "ИСТ". В компании рассчитывают, что проект окупится через пять лет. Его, общая стоимость составит $30 млн. Председатель совета директоров "Инкотек" Олег Морозов объясняет, что новый проект обусловлен ростом грузооборота порта Санкт-Петербург, а также отсутствием в порту площадок, где можно было бы создать дополнительные мощности по перевалке и обработке грузов.

По словам Дмитрия Васильева, пока в Петербурге частные инвесторы не реализовали ни одного проекта, по масштабу подобного тому, на который замахнулся ИСТ. По его мнению, в услугах логистических центров заинтересованы не только участники внешнеэкономической деятельности, но и локальные торговые и производственные компании, стремящиеся к более высокой организации логистики. А Олег Жеребцов, предправления петербургской сети гипермаркетов "Лента", полагает, что при должном техническом оснащении планируемый логистический центр может пользоваться "бешеным успехом". По его словам, некоторые супермаркеты хотели бы обзавестись своими складскими мощностями, чтобы увеличить объемы закупок и избавиться от оптовиков. "Мы и сами не прочь арендовать 4000 - 5000 кв. м складских помещений для отдельных категорий товаров", - говорит Жеребцов. Но он сомневается, что без привлечения к управлению центром профильного оператора он будет успешным. С ним согласен т Дмитрий Васильев, который отмечает, что "Инкотек" больше известен как экспедиторская компания. "Не уверен, что у "Инкотек" хватит управленческого и кадрового потенциала [для управления новым бизнесом]", - говорит он.
Комиссия, созданная для расследования причин трагедии в московском "Трансвааль-парке", пока так и не установила истинных причин разрушения здания, построенного всего полтора года назад. Чиновники успели не раз заявить о том, что часть вины за случившееся будет возложена на проектировщиков, строителей и эксплуатантов аквапарка. Однако об ошибках в работе многочисленных контролирующих структур, которые следили за ходом строительства аквапарка и принимали здание в эксплуатацию, не сказано ни слова. Корреспондент "Ъ-Дома" РИНАТ ГИЗАТУЛИН, попытавшийся разобраться в том, кто контролирует работу проектировщиков и строителей, выяснил, что ответственность за некачественные постройки должна быть возложена в первую очередь на подрядчиков и чиновников. Первые экономят на материалах и работах, а вторые закрывают на это глаза.

После разрушения аквапарка мэр Москвы Юрий Лужков предложил ввести особую систему лицензирования для строительных организаций, возводящих в столице высотные здания. Незадолго до этого председатель Госстроя РФ Николай Кошман на коллегии своего ведомства заявил, что "государство должно усилить контроль за проектировщиками, строителями и эксплуатантами нетиповых построек". Но, по мнению участников рынка, ужесточить требования к деятельности строительных компаний в России практически невозможно. Разработанная еще в СССР и позднее модернизированная система контроля качества строящихся зданий и сооружений – одна из самых совершенных в мире. Только таковой она является исключительно на бумаге.
Система контроля за качеством строительства зданий, используемая в России,– многоступенчатая и в идеале должна начинаться на заводах, производящих стройматериалы. По словам специалистов Госстроя РФ, пробная партия любого цемента, производимого для нужд застройщиков, должна первым делом поступать в лабораторию (того же ДСК, завода ЖБИ или любого другого предприятия), где проверяются химические свойства продукта, а также его так называемая кубиковая прочность. Все показатели должны соответствовать ГОСТам и СНиПам (строительным нормам и правилам), разработанным контролирующими ведомствами. Точно так же должны поступать заводы, производящие, например, панельные конструкции. Согласно правилам, для изготовления этих изделий используется уникальная бетонная смесь индивидуальной марки, состав которой зависит от требований данного строительного проекта, причем учитывается этажность здания, толщина несущих конструкций и свойства других используемых в строительстве материалов. Металлическая арматура, используемая в строительстве, в таких же лабораториях проверяется в разрывных машинах на соответствие металла паспортным данным.

Строительство контейнерного терминала стоимостью $8,6 млн и мощностью около 35 000 TEU неподалеку от станции Предпортовая планирует начать в этом году и петербургская группа "Евросиб". Представитель группы Евгений Погорелов также называет основной причиной интереса его компании к логистическому бизнесу рост контейнерных перевозок. Он отмечает, что контейнерные грузы в Петербурге сейчас обслуживают только терминалы ОАО "Морской порт Санкт-Петербург" и ОАО "Петролеспорт", где происходит в основном срочная разгрузка судов.

ФОТО: ПАВЕЛ СМЕРТИН

Дальше наступает этап проверки эскизного проекта здания. В Москве экспертизой проекта занимаются специалисты Мосгорэкспертизы, которая входит в состав комитета по архитектуре мэрии столицы. Чиновники этого ведомства должны давать оценку всем принятым проектным решениям (особенно это касается проектов нетиповых зданий, для которых нет соответствующих ГОСТов). Если хотя бы по одному из пунктов проекта здания дается отрицательная оценка, он должен возвращаться на доработку. "Гарантированное утверждение проекта", которое предлагает частный предприниматель на doski.ru, стоит от $50 тыс. Если Мосгорэкспертиза все-таки согласует проект, начинается работа по подготовке рабочей документации, на основе которой будет проводиться строительство. Чаще всего такую документацию готовит не генеральный проектировщик строения, а его генеральный подрядчик, который привлекает "к доводке" проекта собственный штат инженеров. И здесь чаще всего происходит изменение первоначального проектного плана. Как сообщили Ъ в компании "Конти", значительная часть генподрядчиков "кровно заинтересована в экономии средств, материалов и т. д., поэтому зачастую происходит замена конструкций или марок бетона – это экономит 7-15% средств, отпущенных на строительные работы".

Технический надзор
После того как проект согласован, наступает черед его претворения в жизнь. По словам господина Немчинова, сам процесс строительства должны контролировать две заинтересованные группы. В первую входят представители заказчика (инвестора), которые, согласно правилам, должны вести постоянный технический надзор за качеством строительства – от разработки проектной документации до отделочных работ. Однако на практике в Москве на тех объектах, где заказчиком выступает частный инвестор (а это до 70% строек в столице), функции технического контроля фактически отдаются генподрядчикам. Раньше у каждой подрядной организации были собственные отделы контроля качества и испытательные лаборатории. У крупнейших игроков столичного строительного рынка – Мосглавстроя, "Интеко", СУ-155, ДСК-1 и ДСК-2 – такие подразделения сохранились. Однако подавляющее число мелких подрядных организаций предпочитает экономить на закупке дорогостоящего оборудования, с помощью которого можно проверить каждый поступающий на объект кирпич, а также на содержание штата специалистов. Вторая группа, осуществляющая контроль,– это чиновники инспекции Госархстройнадзора (ИГАСН, это ведомство подчиняется напрямую мэру Москвы), которые контролируют степень соответствия построенного здания проекту и соблюдение строительных норм и правил (СНиПов). Сотрудники ИГАСН возглавляют госкомиссию по приемке объекта в эксплуатацию и имеют право проверять любые составляющие процесса строительства – начиная от условий хранения кирпичей до всех лабораторных заключений на строительные материалы. В ИГАСН не скрывают того, что "по-разному относятся к различным строительным организациям, работающим в Москве".
"Естественно, что есть ряд компаний, которым мы полностью доверяем, которые себя зарекомендовали, их стиль виден сразу, поэтому внимание к их объектам несколько иное, чем к подрядчикам, ранее строившим один-два дома в год и вдруг занявшимся возведением уникальных нетиповых проектов",– сообщил корреспонденту "Ъ-Дома" один из экспертов ИГАСН. Кроме Госархстройнадзора подписи на итоговом документе о приемке здания ставят представители более 20 ведомств – начиная от Москомзема и заканчивая заключением ГО и ЧС.

Дома повышенной опасности

ФОТО: МИХАИЛ ГАЛУСТОВ

Если следовать всем правилам, то строительная компания должна получить не просто качественные стройматериалы, но и достоверные документы, свидетельствующие об успешном прохождении всех лабораторных испытаний. Эти бумаги следует предъявлять инвесторам, а также членам технической комиссии и представителям государственной приемочной комиссии. По словам заместителя главного инженера АО "Домостроительный комбинат #1" (ДСК-1) Петра Немчинова, "подавляющее большинство как заводов по производству материалов, так и строительных предприятий, которые работают в Москве, следуют установленным правилам". Однако ряд строительных организаций, созданных для реализации определенного единичного проекта, не брезгуют приобретением непроверенных стройматериалов по демпинговым ценам, но с такими же "достоверными" справками и результатами испытаний.
Не случайно в интернете, например, на строительном сайте doski.ru можно обнаружить с десяток объявлений частных лиц и компаний, которые готовы подготовить все необходимые документы "для любых строительных конструкций и материалов, быстро и надежно". Как сообщил "Ъ-Дому" один из представителей этого бизнеса, "заключение о прохождении лабораторного исследования стоит копейки – от $1 тыс. за партию груза".
Вторая ступень контроля – экспертиза состояния площадки, на которой инвестор решил построить объект. В идеале на территории будущей застройки должны быть пробурены скважины, забраны пробы грунта, изучен его химический состав. Кроме того, должна отслеживаться геологическая история данного участка территории. Все эти работы должна проводить компания "Мосгортрест", которая и дает заключение по состоянию почвы. По мнению одного из руководителей ООО "Индустриястройпроект", которое занимается экспертизой строительных работ, низкое качество существенной части московских новостроек является результатом "недостаточно объективных геотехнических исследований".
Известно, что Москва – неблагополучный в геологическом плане город, в первую очередь из-за того, что большая часть грунтов формировалась в течение длительного времени на многочисленных культурных слоях. Документально доказать тот факт, что инженеры Мосгортреста иной раз подписывают заключение без проведения работ на месте, сложно, однако, как сообщил Ъ представитель инжиниринговой компании "Геосервис-ЮНГ", "в отдельных случаях можно получить требуемые справки буквально за несколько дней, было бы желание и средства". Отметим, что "Трансвааль-парк" был построен на месте бывшего карьера, присыпанного землей и строительными отходами вперемешку с бытовым мусором.

Жертвы и разрушения
17 июля 1981 года в американском Канзас-Сити (штат Миссури) во время дискотеки в холле 40-этажного отеля Hyatt Regency на головы танцующим обрушились 32-тонные двухуровневые железобетонные антресоли. Погибли 114 человек, более 200 получили ранения. Причиной стали конструктивные недостатки здания, вызванные несогласованностью действий строителей и проектировщиков.
23 апреля 1987 года в американском Бриджпорте (штат Коннектикут) рухнуло недостроенное 13-этажное здание жилого комплекса L`Ambiance Plaza. Погибли 28 строителей, несколько десятков были ранены. Расследование причин инцидента результатов не дало, но в мировом соглашении между строителями, архитекторами и родственниками погибших причиной трагедии признавались недоработки со стороны проектировщиков здания и подрядчика.
15 июня 1990 года в нигерийском городе Порт-Харкорт обрушилось трехэтажное здание частной школы. По данным местных СМИ, погибли около 100 человек, большинство – учащиеся. О расследовании причин обрушения не сообщалось, но очевидцы трагедии сообщали, что здание было недостроено и в момент обрушения в нем продолжались строительные работы.
13 августа 1993 года рухнул шестиэтажный отель Royal Plaza в таиландском городе Нахон-Ратчасима. Погибли 137 человек, более 200 получили ранения. Расследование показало, что причиной стали просчеты архитектора.
29 июня 1995 года в столице Южной Кореи Сеуле обрушился пятиэтажный супермаркет "Сампун". 458 человек погибли, 922 получили ранения. Катастрофу вызвало строительство бассейна на крыше здания, перепланировка нижних этажей, а также низкокачественные стройматериалы.
27 октября 1996 года в Каире рухнул 12-этажный жилой дом. Погибли 63 человека, 27 получили ранения. Причиной обрушения стали несанкционированные надстройки (владелец незаконно пристроил к семиэтажному зданию пять дополнительных этажей) и перепланировки квартир.
16 декабря 1998 года в Риме обрушился пятиэтажный жилой дом в престижном районе Портуэзе. Погибли 27 человек. Официальные итоги расследования причин трагедии не были обнародованы.
11 ноября 1999 года в итальянском городе Фоджа упал шестиэтажный жилой дом, который к этому моменту находился в аварийном состоянии в течение двух лет. Погибли 67 человек, 10 получили ранения. Расследование показало, что здание построено из низкокачественных материалов и потеряло устойчивость из-за строительства подземной стоянки.
6 марта 2001 года в китайской провинции Цзянси обрушилось двухэтажное здание местной средней школы. Погиб 41 человек, 27 получили ранения. По официальным данным, виновником трагедии стал психически нездоровый человек, который взорвал в школе большой запас пиротехнических средств. Местные жители заявляли, что учеников заставляли изготавливать пиротехнику на продажу, а состояние здания, упавшего из-за петард, оставляло желать лучшего.
24 мая 2001 года рухнули перекрытия между этажами во дворце бракосочетаний "Версаль" в Иерусалиме. 23 человека погибли, около 400 получили ранения. Расследование выявило незаконное использование гофрированного железа в качестве арматуры для межэтажных перекрытий.
29 июня 2003 года в Чикаго (штат Иллинойс, США) обрушилась трехуровневая веранда трехэтажного жилого дома компании LG Properties. Погибли 13 и были ранены 57 человек. Расследование показало, что веранда возводилась владельцем здания незаконно, при ее сооружении были нарушены требования Строительного кодекса штата.
2 февраля 2004 года в турецком городе Конья рухнул 11-этажный жилой дом. 92 человека погибли, более 20 госпитализированы. Представители местных властей утверждают, что здание разрушилось из-за нарушений, допущенных при его возведении, и использования низкокачественных стройматериалов.

ФОТО: СЕРГЕЙ НИКОЛАЕВ
Развалившийся дом на Мичуринском проспекте стал первым тревожным сигналом строителям
Согласно установленным правилам, за качество любой постройки в Москве отвечают представители как минимум 150 контролирующих организаций. Однако техногенные катастрофы, происшедшие в Москве за последние недели, показали, что эта система неэффективна. С этим утверждением согласны представители строительных и девелоперских компаний, работающих в Москве. Генеральный директор строительной компании "С-холдинг" Игорь Романов считает, что "система контроля, существующая в России,– объективна, но в каждой системе существуют исполнители, которые по-разному подходят к своим обязанностям". В компании "Дон-Строй" также уверены, что "система контроля за качеством строительства в Москве соответствует всем мировым требованиям, однако существенной корректировки требует подход к строительству нетиповых зданий". Представители строительного бизнеса убеждены и в том, что ужесточать требования к проектировочным и строительным организациям нецелесообразно. Так, Петр Немчинов считает, что "государство обладает всей полнотой полномочий – от остановки стройки до отзыва любых лицензий, главный вопрос в том, как оно этими полномочиями пользуется".
Впрочем, практически все представители строительного бизнеса соглашаются с тем, что существует как минимум одна сфера, в которой необходимо упорядочить контроль и выработать новые правила игры. Это строительство нетиповых зданий. Сегодня более половины жилых зданий в Москве и практически 100% объектов коммерческой недвижимости строится по нетиповым проектам, для которых отсутствуют ГОСТы. Проектирование и строительство таких зданий регламентируется лишь СНиПами. В Москомархитектуре подчеркнули, что проекты сложных нетиповых объектов в обязательном порядке проходят через дополнительные проверки и утверждения, однако "проблема отсутствия правил остается". В компании "Дон-Строй" "все время сталкиваются с нестыковками по нормам, которые неприменимы к современным строительным материалам, к современным проектным решениям,– ведь практически все СНиПы разрабатывались для квартир с нормой 18 кв. м на человека".
Мнения застройщиков относительно целесообразности разработки специальных ГОСТов для нетиповых проектов разнятся. Так, Петр Немчинов считает, что "фантазии проектировщиков, которые создают шедевры, трудно запихнуть в ГОСТ". Господин Немчинов убежден, что правильнее "ограничить доступ непроверенных компаний на рынок строительства нетиповых объектов и доверить такое строительство лишь проверенным компаниям". Кирилл Писарев из группы компаний ПИК уверен, что в ближайшее время "должен быть разработан проект-требование ко всем нетиповым зданиям и сооружениям, для которых безусловно требуются ГОСТы". Однако в Госстрое затруднились назвать даже приблизительные сроки, когда могут появиться подобные нормы.
Тем временем крупнейшие московские застройщики повышают качество своей недвижимости самыми разнообразными методами. Так, в департаменте инвестиционных программ мэрии Москвы (ДИПС), который строит жилье в районе Куркино, создана собственная постоянно действующая комиссия "по контролю за качеством и выявлению нарушений". На еженедельных заседаниях этого общественного совета, которые проводятся на месте строительства, рассматриваются все недоделки, выявленные независимыми экспертами и представителями Мосжилкомплекса, а также составляется график их устранения. Ответственность за качество строительства в Куркине возложена на заместителя руководителя ДИПСа Николая Мелентьева. В АО "Домостроительный комбинат #2", которое входит в группу компаний ПИК, по словам президента группы Кирилла Писарева, "внедрена система управления и контроля качества ISO 9000". Интересно, что ДСК-2 остается единственным домостроительным комбинатом в Москве, где этим сертификатом подтверждено соответствие качества всех выпускаемых строительных материалов и конструкций.

Частный контролер
Ряд компаний в ходе строительства привлекают к контролю хода застройки частные экспертные компании, выступающие в роли независимого оценщика качества проводимых работ. Правда, такие случаи довольно редки и зависят от того, насколько инвестор заинтересован в конечном результате работ. Большинство же строителей считает, что давать частным компаниям контролировать качество строительства не стоит. Кирилл Писарев полагает, что "контроль за качеством жилья – это прерогатива исключительно государственных институтов". Заместитель гендиректора по строительству компании "Авгур-Эстейт" Кирилл Игнатов заявляет, что "в мире не существует практики делегирования полного контроля за качеством частным компаниям, а баланс между Мосгорэкспертизой и ИГАСН, а также инвесторами, выполняющими технический контроль, вполне соответствует нормам и рыночным требованиям". В ООО "Индустриястройпроект", напротив, убеждены, что постройки можно было бы сделать более безопасными, если бы государство разрешило частным экспертным компаниям оценивать ход строительства и его соответствие установленным нормам. "Формально система контроля выстроена грамотно, но все вопросы с чиновниками решаются на раз-два-три, каждая подпись стоит определенных денег. В случае же с частным бизнесом все сложнее – компания, нанятая, например, инвестором или заказчиком строительства, отрабатывает официально полученные деньги и стремится выявить все возможные нарушения, чтобы отработать средства",– говорит один из руководителей ООО "Индустриястройпроект". Петр Немчинов из ДСК-2 уверен, что при желании подрядчики и субподрядчики в состоянии договориться и с частными экспертами: "Весь вопрос – в деньгах, поэтому качество новостроек в первую очередь зависит от добросовестности строителей и проектировщиков". В компании "Дон-Строй" считают, что "качество новостроек зависит в первую очередь от контроля за правильностью эксплуатации жилых и коммерческих объектов". "Дон-Строй" создал собственное подразделение, занимающееся эксплуатацией зданий, построенных компанией, еще несколько лет назад, и именно это, по словам представителя "Дон-Строя" Екатерины Вертячих, позволяет "максимально быстро решать любые эксплуатационные проблемы и поддерживать жилые комплексы в безупречном состоянии".

Работа над ошибками
После госприемки выявить нарушения, которые были допущены в процессе проектирования или строительства здания, практически невозможно. Строители согласны с тем, что во время сдачи здания госкомиссии можно увидеть лишь косметические несоответствия требованиям ГОСТов или СНиПов по отделке или по установленному сантехническому оборудованию. Но трещины в несущих конструкциях, проседание фундамента или протекание (промерзание) стен, а также другие нарушения, допущенные в ходе строительства (например, укладка бетона на мокрые или покрытые льдом конструкции), станут видны лишь через некоторое время после сдачи здания в эксплуатацию. Если покупатель квартиры сомневается в качестве построенного дома, он имеет право самостоятельно привлечь частного эксперта, который имеет лицензию Госстроя России. Стоимость таких услуг довольно высока – $7-9 за 1 куб. м помещения. Эксперты проверяют состояние стен, полов, потолка, соответствие всех конструкций ГОСТам, они же в состоянии оценить и химические свойства строительных материалов, правда, достоверным этот анализ будет лишь в том случае, если строительная компания предоставит эксперту подробный строительный проект здания. Если экспертиза выявит недоработки подрядной организации, владелец недвижимости может обратиться в суд с требованием ликвидировать недоделки или возместить стоимость ремонта. Правда, судебная перспектива подобных процессов сомнительна. Как сообщили "Ъ-Дому" в Мосгорсуде, ответчик (строительная или эксплуатирующая компания) может дать отвод эксперту и предложить выбрать новую исследовательскую структуру, которая подготовит новое заключение. Юридическая практика свидетельствует о том, что суд выберет именно того эксперта, который будет устраивать строителей.
Кроме того, владелец недвижимости может самостоятельно отправить пробы строительных материалов в профильные научно-исследовательские институты – например, в МосНИИбетона, сотрудники которого подготовят заключение по качеству материала. По словам юриста Swiss Realty Group Дмитрия Раева, заключение о техническом состоянии здания в Москве, которое признается практически всеми строительными компаниями, можно получить в ГУП "МосжилНИИпроект". Господин Раев утверждает, что подрядчик строительства, "безусловно, понесет ответственность перед заказчиком за отступление от требований техдокументации, СНиПов, а также за дефекты, обнаруженные в пределах гарантийного срока".

Жалобная книга
Компании-застройщики предлагают в случае выявления нарушений прежде всего обращаться в эксплуатирующую организацию, которая привлечет генерального подрядчика (он дает двухлетнюю гарантию на свою работу) или будет устранять выявленные недостатки собственными силами. Если же обнаруженный дефект очень серьезен (например, промерзает стена), то единственный выход – обращаться в Мосжилинспекцию или управу района. Руководители ряда строительных компаний, например представители "С-холдинга" и ДИПСа, советуют "обращаться не к экспертам, а позвонить на 'горячую линию' мэра Москвы Юрия Лужкова, где фиксируются все недоработки строительных организаций". Игорь Романов считает, что "эффект от такого звонка будет в несколько раз больше, чем от обращения в суд". Как сообщили "Ъ-Дому" в Комплексе архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы, "после обращения граждан или юридических лиц формируется комиссия, которая выезжает на место и контролирует весь процесс устранения брака". Впрочем, строительные компании предпочитают не дожидаться такого развития событий. В ДСК-1 заявили, что "готовы устранять все огрехи в работе оперативно и без лишних вопросов, если в их появлении виноваты строители". Тем более что после ввода здания в эксплуатацию признать его аварийным практически невозможно. Игорь Романов говорит: "Приемная комиссия создается ведь именно для того, чтобы исключить погрешности строительства, и признать здание некачественным – значит признать непрофессионализм принимающей комиссии".

Петербургским строителям закрутили гайки
После аварии в московском аквапарке чиновники Смольного начали контрольные объезды строительных объектов города на предмет соответствия работ установленным правилам. В первый же день рейдов пришлось приостанавливать работу на половине строительных объектов. Первыми районами, где комитет по строительству проводил проверки, стали Калининский и Красногвардейский. Стройка была приостановлена на объекте ООО "Инвестиционное агентство 'Оккервиль-Девелопмент'" (строит торговый комплекс в Уткином проезде) из-за отсутствия документов, подтверждающих контроль качества строительства. Чиновниками также было предписано приостановить работы на Ленинской улице (там ООО "Трансстрой" начало забивку свай без разрешительной документации) и стройку дома на Гражданском проспекте, где ООО "Пари-Гранд" начало строительство основания без полного комплекта документов.
По словам заместителя председателя комитета по строительству Санкт-Петербурга Эдуарда Рябова, сейчас в городе насчитывается около 1800 строек, подлежащих проверке. Большую часть проверок будут проводить районные власти. Сам комитет по строительству отобрал 38 объектов, при строительстве которых используются "сложные конструкции" и которые возводятся в густонаселенных районах.
В Петербурге, в отличие от Москвы, не существует единых нормативов для зданий, в которых используются новые архитектурные решения. В результате все объекты выше, к примеру, 75 метров петербургские строители вынуждены согласовывать в Госстрое.
Как рассказала заместитель главного инженера ОАО "ЛенНИИпроект" Татьяна Соколова, в этом году чиновники комитета по строительству обещают объявить конкурс на разработку специальной нормативной базы среди проектных организаций, имеющих отношение к проблеме высотного строительства. "Для разработки таких нормативов может понадобиться около двух лет – примерно год на разработку, год на согласования",– говорит госпожа Соколова.
Отметим, что, несмотря на отсутствие центральной нормативной базы и наличие болотистых грунтов, дополнительно усложняющих работу строителей, за последние 20 лет в Петербурге случилось всего две крупные катастрофы, связанные с разрушением строительных конструкций. В 1998 году упал козырек в вестибюле станции метро "Сенная площадь", раздавив семь человек. Причиной аварии был назван брак при производстве кровельных работ. В 2003 году на улице Двинская во время пожара произошло обрушение дома. Погибли четыре человека. Кроме того, недавно свежепостроенный дом в Шипкинском переулке из-за брака в строительстве за год отклонился от вертикальной оси на 80 см. Администрация города была вынуждена выделить средства на укрепление фундамента "падающего" здания.
ОЛЕГ ПРИВАЛОВ, Санкт-Петербург



Главная --> Публикации