Главная --> Публикации --> Удвоение для строителей Нам устроили шоу Как построить дом в столице, когда нельзя, но очень хочется Ипотека бедным не по карману В ипотеку позвали частных инвесторов

В 1991 году на очереди стояло 220 тыс. московских семей, к 1998 году осталось 160 тысяч. Начиная с этого времени львиную долю муниципальных квартир стали "захватывать" переселенцы из сносимых "хрущевок". Например, в прошлом году новые квартиры получили 20 тыс. семей-переселенцев из пятиэтажек и всего 8 тыс. очередников. Кроме того, резко увеличилось количество тяжелобольных, имеющих право на внеочередное улучшение жилищных условий. (Позволим себе предположить, что львиную их долю составляют "претенденты" на бронхиальную астму, которую, как известно из опыта Олимпиады в Солт-Лейк-Сити, одинаково трудно и доказать, и опровергнуть.) В результате на сегодняшний день в очереди оказалось уже 195 тыс. семей.

Во вторник столичное правительство заслушивало главу департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Петра Сапрыкина на предмет прошлогодних успехов и будущих достижений в области обеспечения населения бесплатными крышами над головой.

Петр Сапрыкин предложил учинить массовую ревизию медсправок. Потому что обидно будет, если из скудного набора квартир для 9 тыс. семей (таковы планы в отношении очередников на 2004 год) большинство достанется "липовым" инвалидам. "По сносу" в 2004 году переедет 21 тыс. семей, три с половиной тысячи молодоженов получат квартиры по программе "Молодой семье - доступное жилье".

- Ничего не случилось в Москве такого, чтобы количество больных, имеющих право на первоочередное получение квартир, выросло за год в несколько раз, - недоумевает мэр Юрий Лужков. - Это просто аномалия какая-то.

С помощью несложных вычислений приходим к выводу, что на 33.4 тысячи семей этого недостаточно. Если принять, что средняя семья состоит из четырех человек (а в семьях очередников может быть и пять, и десять человек), получим по 12-13 метров на душу. В городе давно не строят "двушек" площадью 26 метров и "трешек" на 39 метров. По прошлому году примерно та же арифметика.

- Для выполнения указанных целей в Москве будет построено 1 млн. 768 тыс. квадратных метров жилых площадей, - докладывает Сапрыкин.

Новая программа принципиально отличается от старых подходов. Берется старый сложившийся квартал Москвы, в нем проводится оценка состояния домов. Самые старые и аварийные попадают под реновацию (снос и новое строительство). Более крепкие подлежат капитальному ремонту (он может происходить как с отселением жителей, так и без него). Часть домов идет под реконструкцию с изменением этажности и уровня комфорта зданий. Наиболее крепкие и новые дома не трогают вовсе. Попутно возводятся подземные и надземные гаражи, мест в которых должно хватить на всех жителей квартала, новые школы, детсады, поликлиники и магазины - ведь после завершения процесса жить на старом месте будет в 2-3 раза больше людей. В первую очередь будут перестроены 175 кварталов (по 45 из них уже готова документация). Всего же до 2006 года под программу попадут 569 жилых кварталов.

Однако не все очередники согласны по 15-20 лет ждать бесплатных квартир. Полторы тысячи семей в прошлом году приобрели квартиры за четверть их стоимости, воспользовавшись бюджетными субсидиями на общую сумму 1 млрд. 120 млн. рублей.
В конце января на правительстве Москвы была принята программа "капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений и территорий сложившейся застройки Москвы на 2004-2006 годы". По приблизительным оценкам, глобальная перестройка затронет 30% территории города, а значит, почти каждого москвича.

- По какому принципу отбирались первые 45 кварталов, попавшие в новую программу?

Месяц ушел у мэрии на уточнение списков первых 45 кварталов, где стартует новая программа. Сегодня "Известия" начинают публикацию поквартальных карт по округам Москвы, адреса которых получены в Департаменте градостроительной политики, развития и реконструкции города. В этот перечень не вошел только Центральный округ (хотя первоначально он в нем и значился), при обсуждении было решено, что к центру Москвы надо все-таки подходить избирательно и осторожно. О том, что ждет жителей во время перестройки и после нее, главный архитектор Москвы Александр КУЗЬМИН рассказывает обозревателю "Известий" Виктории ВОЛОШИНОЙ.

- А почему вдруг такая срочность и такой громадный объем -ведь по сути программа затронет каждого москвича?

- На самом деле таких аварийных кварталов очень много - 569, то есть треть всего жилья в Москве. На первые 45 просто уже готова предпроектная документация, с которой можно приступать к поиску инвесторов.

- Какие конкретно "несносимые" серии попадут под снос?

- Это упреждение удара, который мог случиться очень скоро - дома в столице в крайне аварийном состоянии. Во времена Хрущева строили сразу по 3-4 млн. квадратных метров жилья в год, а мы сегодня, через 50 лет, это вынуждены расхлебывать. Вы знаете, что сначала стартовала программа сноса пятиэтажек так называемых сносимых, самых аварийных серий, сегодня пришла пора заняться и другими.

- Инвестор сам будет решать, что сносить, что реконструировать, а что оставлять в районе?

- В основном серии I-447, I-510, I-511 и I-51 Это блочные, панельные и кирпичные дома. Чтобы было понятнее, практически все эти пятиэтажки белого цвета. Но заниматься только сносом городской бюджет не может - не потянет такой объем. Значит, нужны инвестиции. А инвесторов, как вы понимаете, нужно чем-то заинтересовать. Так что мы выбирали для запуска программы в первую очередь те кварталы, которые могут быть интересны коммерческим застройщикам.

- В зависимости от количества домов?

- Нет, он будет выполнять наши проектные решения, утвержденные правительством Москвы. Предусмотрено три вида возможного вмешательства на территорию: капитальное строительство, реконструкция и реновация, то есть снос. Причем в каждом микрорайоне соотношения будут разные.

- А не боитесь социальных взрывов? Проблема с переселением жителей из сносимых домов сейчас одна из самых острых в городе.

- И в зависимости от количества домов. И от времени их постройки. От их содержания. От планировочных особенностей. От разных градостроительных условий. Например, если есть рядом станция метро, то эта зона относится не только к жителям, но и к городу, и здесь мы можем больше поднять плотность застройки. Первые 45 кварталов выбирались по принципу, где мы можем произвести наиболее выгодные и городу, и инвестору действия. Был и еще один принцип: мы постарались в первую очередь взять те микрорайоны, где уже сейчас занимаемся сносом. Например, район пересечения Профсоюзной с Наметкина - там полностью снесен весь микрорайон (кроме Царского села, естественно) и остались всего 4 пятиэтажки несносимых серий, как бельмо на глазу. Или напротив - Обручевский район, 5 пятиэтажек около метро "Новые Черемушки". Тоже весь микрорайон в работе - ну раз уж сносим дома сносимых серий, так лучше сразу весь микрорайон привести в порядок.

- Да, к сожалению. Мне уже второй месяц обещают починить текущий кран... Но все же если мы пока так работать не научились, то как же быть с людьми - куда их, как вы выразились, будут девать?

- Трудности есть. И есть некоторые вещи, которым мы, конечно, должны учиться. Например, не только при сносе, но и при реконструкции домов надо куда-то людей девать, хоть и на время. В Европе, к примеру, научились проводить реконструкцию без отселения - я видел, как это делают в Париже, в Германии... Но для этого нужны немножко, мягко говоря, другие строители. Причем не столько их руки (они-то как раз у наших строителей получше стали, чем были при социализме), сколько отношение к работе. Как в Париже - простите, мадам, через три недели мы придем к вам вырезать старую трубу, надеюсь, вы извините нас за беспокойство, но мы обещаем за два дня поставить вам новую и больше беспокоить не будем... Понимаете, о чем я говорю.

- Насколько я знаю, инвесторы пока очень осторожно приглядываются к этой вашей программе. На юго-западе, к примеру, сначала нашлись два, а потом отказались. Почему?

- Этот вопрос и нас волнует. Поэтому при разработке программы мы оговорили, что привлекать к такой квартальной реконструкции можно только солидные фирмы. И я думаю, что приоритет получат те из них, что имеют запас жилой площади в тех же районах, то есть имеют возможность переселить людей. И те, которые согласны на, может быть, более низкую прибыль, чем чисто коммерческое строительство, но зато они эту прибыль будут получать регулярно - работы хватит на годы.

- И все-таки, насколько свободен будет инвестор, застраивая целый микрорайон? Какие ограничения будет накладывать город?

- А я уже начал на ваш вопрос отвечать. Хотели сорвать большой куш, но поняли, что тут наскоком не удастся. Понимаете, наши московские инвесторы-строители, мягко говоря, избаловались. Но свободные площадки под застройку в городе кончаются, это уже ясно совершенно, и умные люди будут думать о завтрашнем дне. А глупые пусть ищут, где прибыль повыше.

- Предположим, квартал выбран, инвестор нашелся, начата реконструкция, насколько это примерно может затянуться? Сколько жителям квартала придется жить на стройплощадке?

- По каждому кварталу четко определено: сколько домов идет под снос, сколько нуждается в реконструкции, сколько - в капремонте. Плюс просчитано, сколько надо дополнительно построить гаражей, школ, детсадов, поликлиник, если это необходимо. Сколько нежилых помещений, скажем, на первых этажах, надо оставить под торговлю и так далее. В этих рамках инвестор и будет работать. А уж какие дома он там будет строить, это надо решать конкретно с каждым инвестором. Например, если мы ему говорим, что вот тут в принципе можно построить три дома по пять этажей, а он предлагает два по восемь, то это его право - при соблюдении, естественно, всех градостроительных норм.

- Мое мнение - конечно, обязательно должно быть все опубликовано. Вопрос, на какой стадии. Мы закончили стадию разработки проектов 45 кварталов. И сейчас идет этап согласований, на котором управа должна каждый свой проект согласовать с жителями. Так что они скоро все узнают в своей управе.

- Это зависит от размера микрорайона... Я думаю, процесс может затянуться лет на пять. Но опять-таки мы постарались каждый микрорайон разбить на так называемые зоны активности. Активнее всего будут застраиваться территории, которые ближе к дорогам, к станциям метро, а внутрь квартала мы будем влезать очень осторожно. Кстати, с апреля мы должны перейти на новые правила ведения строительства - принят закон "Об обеспечении благоприятной среды жизнедеятельности в период строительства, реконструкции, комплексного капитального ремонта градостроительных объектов в г. Москве". Что это такое? Это очень тщательно разработанный строгий план, который должен быть представлен в управу. Представлен жителям и только после этого утвержден.
- Законов в Москве много, вот только на практике их применяют редко. Например, мы месяц пытались получить в мэрии точный список кварталов с их границами, чтобы люди знали, что их ждет. Но и в стройкомплексе столицы, и в Москомархитектуре нам все это время говорили, что "людям пока об этом знать рано".

- Вообще-то это не мой вопрос. Я вам просто по-человечески скажу: люди разные в Москве живут: и порядочные, и понахальнее. Вот у нас тут случай недавно был - один человек в свою двухкомнатную прописал 18 человек, три раза женился-разводился. Открытость информации - вопрос обоюдоострый, город тоже не должен страдать.

- Ну предположим, хотя не все управы так охотно работают с жителями. Вот жители узнали о том, что ждет их квартал. Это наложит ограничения на операции с их квартирами, на прописку-выписку, обмен, продажу-покупку?

Завтра "Известия" начинают публикацию конкретных кварталов, где уже в ближайшее время начнется перестройка (в первую очередь речь пойдет о Северо-Западном округе Москвы). О судьбе каждого дома москвичи смогут узнать или в своих районных управах, или по телефону "горячей линии" Управления экспериментальной застройки города - 725-83-28 (с 13.00 до 17.00). Также задать уточняющие вопросы можно по пейджеру 974-00-03 для абонента "реконструкция" или по электронной почте: vopros@upz.mos.ru.

Что будет с вашим домом

Удивительно, но у Подмосковья, занимающего площадь, сопоставимую с территорией Бельгии, Голландии и Швейцарии, вместе взятых, и имеющей в стране второй по величине (после Москвы) бюджет, до сих пор нет административного центра. А Москва, как известно, является отдельной территориально-административной единицей, особым субъектом Российской Федерации.

Губернатор Подмосковья Борис Громов собирается отправить подчиненных учиться делу не в Белокаменную, а в Щелковский район

Пока что противников у этой идеи не меньше, чем сторонников. Хотя этот вопрос вполне укладывается в рамки административных реформ, проводимых Кремлем: созданы административные округа, укрупняются регионы - для такой огромной страны, как Россия, подобные шаги кажутся просто необходимыми. Хотя бы для того, чтобы эффективнее управлять Российской Федерацией.

В России в последнее время заговорили о возможном переносе из Москвы в Санкт-Петербург части столичных функций.

В этом году Московской области исполняется 75 лет. 14 января 1929 года было принято Постановление Президиума ВЦИК РСФСР "О переходе от губернского, уездного и волостного деления к краевому, областному, окружному и районному делению", по которому с 1 октября 1929 года Московская область приобрела статус самостоятельной территориальной и административной единицы. Обретение административной столицы - неплохой подарок к юбилею.

Не исключено, что данный процесс не пройдет и мимо Московской области.

Возможно, не случайно губернатор Московской области Борис Громов в канун очередной годовщины вывода советских войск из Афганистана приехал именно в Щелково. Борис Громов лично выводил последние воинские подразделения из тогда еще соседней страны, так что для него этот день вовсе не пустой звук.

Трудно сказать, где в конечном итоге разместится "столица" Подмосковья, однако самым предпочтительным кандидатом на это почетное звание выглядит Щелковский район Московской области - по площади, кстати, территория Щелковского района не уступает Москве. Но это отнюдь не главное достоинство этого региона. Тут сотни преуспевающих предприятий, некоторые из которых уникальны не только для Московской области, но и для всей страны, всемирно известный Звездный городок, привлекательный инвестиционный климат - все это может стать весомым вкладом в победу на предполагаемом конкурсе на звание "столица Подмосковья".

"Цель очень проста, - заявил Громов. - Она заключается в том, чтобы наши жители - жители Московской области, во-первых, не ощущали большой разницы с условиями жизни в Москве. А во-вторых, жителям нашей области стало бы значительно лучше, проще жить, чем в других областях страны".

Губернаторская поездка в Щелковский район получилась весьма насыщенной: Громов посетил уникальный универсальный спортивный комплекс "Подмосковье", посмотрел на работу очистных сооружений и недавно построенного в районе мусоросортировочного завода. Встретился Громов и с руководством района, в том числе его главой Леонидом Твердохлебовым. А выступление перед общественностью района многие и вовсе восприняли, как программное заявление, поскольку губернатор не ограничился положительной оценкой ситуации в Щелковском районе, а затронул проблемы всего Подмосковья. Подобные речи произносятся обычно в столице. Ну или пока что в будущей столице.

"Президентом нашей страны Владимиром Путиным Московской области определено место первого и пока единственного полигона в стране для обкатки всех новейших технологий и инноваций для всех сфер жизни", - объявил Борис Громов. В Щелковском районе, кстати, уже обкатываются самые передовые технологии. В конце прошлого года здесь был введен в строй первый в Подмосковье завод по производству волоконно-оптического кабеля, используемого при строительстве современных линий связи. Именно здесь находится единственный в Российской Федерации завод вторичных драгоценных металлов - специализированное предприятие по переработке золото- и серебросодержащих отходов. А совсем недавно губернатор Московской области Борис Громов открыл в Щелково современный рыночный комплекс, в котором совмещены рыночная торговля в ее цивилизованном варианте, служба быта и развлекательные заведения.

Кстати, расположенный в 25 километрах от российской столицы город Щелково может похвастаться тем, что здесь активно работают предприниматели из Москвы, что капитал не утекает в огромный мегаполис, а наоборот, приходит из него, помогая решить многие социальные вопросы. С 1996 года в Щелковском районе инвестиции в промышленность и строительство выросли в 10 раз.

Ну а без Звездного городка, расположенного в Щелковском районе, и вовсе невозможно представить отечественную космонавтику, которая не в последнюю очередь относится к инновациям, о которых говорил Президент Владимир Путин.

Кроме того, в районе находится уникальная для России мусоросортировочная станция "Экоинвест-Вторсырье". Полиэтилен, пластик, стекло, бумага и другие отходы на предприятии превращаются в дешевое сырье, которое впоследствии превращается в товар, который можно продать. С вводом в строй мусоросортировочного завода количество мусора, оказывающегося на свалке, уменьшилось в три раза. Таким образом в районе решают не только проблему улучшения экологии, но и используют переработку с выгодой для себя.

Можно считать, что "презентация" Щелковского района уже запланирована. Столицу обычно выбирают по принципу "самое удобное". С географической точки зрения Щелковский район и вовсе оптимальный вариант. Здесь пересекаются сразу несколько магистралей областного значения. Развитая инфраструктура и богатые связи с иностранными государствами (Щелково является побратимом городов из Германии, Финляндии, Латвии и других стран) добавляют району еще несколько дополнительных баллов.

"Действительно, в районе делается многое. Очень многое, - признал Борис Громов. - Я уже для себя спланировал в мае или начале июня пригласить в ваш район глав муниципальных образований области. Мы проведем здесь, на базе вашего района, показательное занятие о том, как и что можно делать своими руками, руками тех, кого район приглашает работать... Я думаю, это будет полезно посмотреть всем".

Об ипотеке сказано немало, но сладость обладания собственной квартирой, приобретенной с помощью этого механизма, испытали пока немногие. В свою очередь немалые возможности ипотека открывает и перед финансистами и строительным бизнесом.

К тому же в прошлом году глава Щелковского района Леонид Твердохлебов победил в конкурсе "Лучший Муниципальный служащий Московской области". Так что, если Московская область все же решит обзавестись "столицей", долго ломать голову с ее выбором, похоже, не придется.
Завтра Правительство на своем заседании предполагает обсудить вопросы жилищной ипотеки и жилищного финансирования. Несомненно, что в числе основных тем будет и проблема внедрения ипотеки.

- Владимир Николаевич, существование очереди на получение жилья досталось современной России в наследство от предыдущей формации. Насколько длинен этот "рудимент" и как от него можно избавиться?

Наш обозреватель попросил статс-секретаря, заместителя председателя Госстроя РФ Владимира ПОНОМАРЕВА ответить на ряд вопросов читателей "Российской бизнес-газеты", которых, разумеется, интересуют перспективы активной деятельности в этой относительно новой предпринимательской нише.

Мировой опыт неопровержимо свидетельствует о том, что исключительно за счет бюджетных средств возможно решить жилищные проблемы не более чем 15 процентов населения страны. К ним относятся социально незащищенные слои. Для них получение жилья, построенного за счет бюджетов всех уровней, является единственным способом реализации своих конституционных прав.

- Речь должна идти о правильном функционировании системы жилищного финансирования. Она включает в себя инвестиционно-строительную деятельность, механизмы надежного накопления средств населением и долгосрочное кредитование в сочетании с адресной государственной поддержкой. Причем в понятие "надежность сбережений" вкладываются минимальные риски и максимальная защищенность целевых вкладов от инфляции. Адресные, опять-таки целевые субсидии должны быть тесно увязаны с семейными доходами граждан.

В марте 2004 года завершается подготовка проекта Жилищного кодекса Российской Федерации, основополагающего законодательного акта социальной жилищной политики. В его понятийный аппарат вносятся нормы, касающиеся малоимущих граждан.

Следует подчеркнуть, что в жилищном законодательстве отсутствует четко определенное понятие "малоимущие граждане". По экспертной оценке, усиление адресности государственной поддержки позволит уменьшить количество очередников по меньшей мере на 30 процентов.

- Каковы сейчас жилищные условия в России?

Все остальные приобретают жилье в собственность, а государственная поддержка носит исключительно адресный характер. Необходимым условием обеспечения доступности жилья для этих категорий граждан является максимальное стимулирование платежеспособного спроса при одновременном сбалансированном увеличении объемов ввода жилья.

После 2000 года удалось не только остановить падение объемов жилищного строительства, но и добиться его устойчивого роста (2001 год - 2,7 процента, 2002 - 8,3 процента, 2003 - 10 процентов).

- Придется "злоупотребить" цифрами. К началу текущего года общая площадь жилищного фонда Российской Федерации составляла 2,85 миллиарда квадратных метров. Это - 19 миллионов строений. Из них 72,4 процента сосредоточено в городах и 27,6 - в сельской местности. Только 38,4 процента имеют изношенность до 30 процентов, а 56,3 процента являются деревянными и далеко не всегда соответствуют современным представлениям о комфортности. В неблагоустроенных квартирах проживают около 40 миллионов человек, или 27 процентов населения.

- Что это за коэффициент?

Коэффициент доступности жилья изменился с 5,09 - в 2000 году до 4,12 - в 2003 году. Это свидетельствует о том, что финансово для среднестатистической российской семьи жилье стало более доступным.

- Однако за эти годы не удалось добиться качественного улучшения положения на рынке доступного жилья?

- Коэффициент доступности жилья показывает, какое количество лет семья должна накапливать средства, чтобы приобрести жилье по социальным нормам, направляя на эти цели весь свой совокупный доход.

Средняя обеспеченность жильем в России составляет около 20 квадратных метров на человека. В очередях на улучшение жилищных условий стоят 4,43 миллиона семей, или 8,9 процента.

- Верно. Это делает ситуацию достаточно критичной, поскольку существующий жилищный фонд ветшает и темпы его физического выбытия за последние три года составили около двух третей от ежегодного объема вводимого жилья. Ветхое и аварийное жилье, имеющее износ более 70 процентов, к концу 2003 года достигло 87,8 миллиона квадратных метров.

Результаты последних социологических обследований показывают, что большая часть населения нуждается в улучшении жилищных условий - об этом заявили более 77 процентов включенных в опрос семей. В то же время лишь около 1,5 процента семей ежегодно приобретают новое жилье, полпроцента из них - за счет средств бюджетов всех уровней.

За прошедший год улучшили жилищные условия всего 299,3 тысячи семей, т.е. 5,2 процента "очередников". При сохранении имеющегося положения дел для обеспечения жильем всех "очередников" потребуется около 20 лет.

Строительный комплекс страны, сохранивший свою дееспособность, несмотря на достаточно высокую степень износа основных фондов, обладает резервами по наращиванию строительства в течение ближайших двух лет в пределах 15-20 процентов и потенциально способен обеспечить ежегодные объемы жилищного строительства к 2010 году на уровне 70 миллионов квадратных метров. Для сравнения: в 2002 году введено 36 миллионов.

Сейчас в России на одного человека ежегодно строится четверть квадратного метра жилья. В то же время, с учетом старения существующего неудовлетворительного жилищного фонда и неудовлетворенного спроса, необходимо обеспечить объемы ввода жилья на уровне целого "квадрата".

- В период с 2000-го по 2003 годы стоимость жилья на первичном рынке увеличилась на 49 процентов, на вторичном рынке - на 72 процента. Средняя цена на первичном рынке в 1,89 раза превышает "себестоимость", что свидетельствует об отсутствии реальной конкуренции.

- Как влияет на объемы ввода жилья устойчивый рост цен на первичном и вторичном рынках вследствие опережающего роста доходов населения по сравнению с темпами строительства?

Если в 1990 году объем частного жилого фонда составлял около 33 процентов от общего объема, то к 2003 году его доля возросла до 69,5 процента. Стоимость 36 миллионов приватизированных квартир, являющихся ликвидным материальным активом, находящихся в собственности граждан, по самым консервативным оценкам превысила 50 миллиардов долларов. Стоимость же строительства при существующем ежегодном вводе жилья оценивается в 14-16 миллиардов долларов.

Важнейшим достижением, создавшим основу структурным преобразованиям в жилищной сфере, явилось принятие Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". С одной стороны, он обеспечил возвращение "долга" советского государства своим гражданам, а с другой - сформировал экономические предпосылки для притока внебюджетных инвестиционных ресурсов в жилищное строительство.

- Допустим, эти проблемы разрешились. Что дальше?

Дальнейшая приватизация государственного и муниципального фондов социального назначения может стать препятствием на пути обеспечения жильем незащищенных слоев населения. Одновременно неурегулированность налогообложения недвижимости лишает жилищную сферу значимого финансового источника. В этой связи одновременно с Жилищным кодексом Российской Федерации необходимо принять законодательные акты, останавливающие бесплатную приватизацию, вносящие изменения и дополнения в Налоговый кодекс Российской Федерации и вводящие налог на недвижимость.

Недостаточное количество жилья на рынке при увеличении объемов денежных вложений в собственно ипотечное жилищное кредитование населения без создания условий для опережающего ввода жилой недвижимости может привести к дисбалансу спроса и предложения. Вместо снижения или по крайней мере стабилизации цен на жилье, как фактора доступности, будет происходить их рост.

- Фактически система ипотеки обеспечивает сопряжение двух финансовых потоков - инвестиций в строительство и кредитования населения. На практике это означает трансформирование строительных кредитов, предоставляемых банками застройщикам либо потенциальным заемщикам в долгосрочные ипотечные кредиты после завершения строительства и оформления жилья в собственность граждан.

Существующие размеры финансирования не позволяют достичь требуемых объемов жилищного строительства, поскольку приход в эту сферу крупных инвесторов и банков сдерживается значительными строительными рисками, рисками нереализации построенного жилья, а также острой нехваткой инженерно-оснащенных участков земли.

Предложений на рынке жилья пока крайне мало. Об этом свидетельствуют результаты деятельности Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Значительная часть выкупленных им кредитов (займов) составляют сделки на вторичном рынке. Причем старение существующего жилого фонда создает риски для организаций, предоставляющих долгосрочные кредиты населению, из-за потери со временем ликвидности жилья на вторичном рынке.

Поскольку банки в недостаточном объеме открывают строительные кредитные линии, постольку широкое распространение получили так называемые долевые схемы, при которых строительство финансируется напрямую населением.

Для банков, которые потенциально могли бы кредитовать застройщиков, необходимы гарантии возврата кредита в оговоренных объемах и сроках. Эти гарантии могут быть обеспечены, с одной стороны, активами застройщика, наличием исходно-разрешительной документации на строительство на отведенных земельных участках с инженерным оснащением, а с другой - наличием реальных покупателей на построенное жилье. В том числе тех, кому банки готовы выдать ипотечный кредит на его приобретение.

Долевые схемы не только представляют серьезную угрозу возникновения строительно-финансовых пирамид, но и создают объективные препятствия для развития системы ипотечного жилищного кредитования. Таким образом, из вышеизложенного следует важный вывод: ипотечное жилищное кредитование населения нельзя рассматривать только как финансовый механизм в отрыве от других проблем, связанных с созданием объектов жилой недвижимости и строительного комплекса.

Эти схемы являются весьма рискованными для граждан, которые берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства и риск не получить квартиру в собственность из-за изначальной юридической непрозрачности всей схемы договорных отношений. В результате застройщик пользуется бесплатным финансовым ресурсом, не неся при этом практически никакой ответственности за его использование.

- Для замкнутого функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в целом необходим стабильный приток долгосрочных финансовых ресурсов с рынка капиталов на цели рефинансирования организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, так как имеющиеся ресурсы банков могут обеспечить только краткосрочные кредиты или долгосрочные - для незначительной части платежеспособного населения страны. Это не решает стратегической задачи повышения доступности жилья. На сегодняшний день около 80 процентов всех активов банков составляют краткосрочные (до одного года) активы, из которых более 50 процентов составляют трехмесячные депозиты.

- Что за "другие проблемы"?

- В настоящий момент в России существует значительный потенциал для развития рынка жилья через ипотечное жилищное кредитование. Покупательная способность населения достигла уровня, который существовал до кризиса 1998 года.

- Итак, ипотечные жилищные кредиты, представляя собой авансирование будущих доходов граждан, формируют дополнительный платежеспособный спрос на жилье и являются необходимым условием для запуска рыночных механизмов, лежащих в основе ипотеки?

Их деятельность подтверждает вывод о наличии платежеспособного спроса на ипотечные кредиты. Так, Иркутское региональное ипотечное агентство сформировало очередь из граждан, прошедших процедуру отбора, в количестве свыше 4,5 тысячи (три годовые программы города Иркутска при существующем объеме ввода жилья), Оренбургская региональная ипотечная корпорация - свыше 10 тысяч семей (три годовые программы), ипотечное агентство Чувашской Республики - около 2 тысяч семей. Такая же картина наблюдается в большинстве регионов Российской Федерации.

Начиная с 2000 года Госстроем России проводилась целенаправленная работа по формированию в субъектах Российской Федерации структур, обеспечивающих реализацию региональных программ ипотечного жилищного кредитования (региональные ипотечные операторы - ипотечные агентства или компании). Это позволило федеральному агентству в 2002-2003 годах заключить с 55 субъектами Российской Федерации соглашения о совместной деятельности по развитию системы ипотечного жилищного кредитования. Региональные операторы начали планомерную работу с населением по отбору потенциальных заемщиков в 38 регионах.

- Стало быть, банки активизировались?

Запуск ипотечного жилищного кредитования позволит уже сегодня увеличить существующий платежеспособный спрос на жилье в 5-6 раз. В то же время количество граждан, способных взять ипотечные кредиты для улучшения своих жилищных условий с учетом залоговой стоимости существующей у них квартиры, составляет около 30 процентов.

Если в 2001 году, по оценкам ЦБ, банки предоставили около 4 тысяч кредитов на общую сумму около 1,7 миллиарда рублей, то в 2002 году эта сумма составила 3,3 миллиарда рублей (количество кредитов - 6,2 тысячи). В 2003 году 146 российских банков предоставляли ипотечные кредиты населению.

- Если в 2000 году доля продаж жилья в кредит составляла лишь 0,1 процента от общего количества сделок с жилой недвижимостью, то, по оценке Российской гильдии риэлтеров, в 2003 году около 5 процентов жилья было продано с использованием различных схем ипотечного жилищного кредитования, включая продажу жилья в рассрочку.

Однако несмотря на то, что объем жилья, приобретаемого с помощью долговых финансовых инструментов, постоянно растет и достиг к 2003 году в денежном выражении около 600 миллионов долларов США, эта цифра несопоставима с необходимым ресурсным обеспечением потребностей рынка жилья.

Хотя основной объем предоставляемых кредитов по-прежнему сосредоточен в столице и Подмосковье, процесс ипотечного кредитования существенно активизировался и в других регионах. В 2001 году в 18 регионах выдавались ипотечные кредиты, в 2002 году - в 28, в 2003 году - в 4 Свидетельством активизации ипотечного рынка является тот факт, что агентством в 2003 году успешно размещен первый транш облигаций, гарантированных государством в соответствии с Федеральным законом "О федеральном бюджете на 2002 год", в объеме более миллиарда рублей.

- Поступление дополнительных финансовых ресурсов стимулирует новое строительство и реконструкцию существующего жилья, ведет к активизации всей инвестиционно-строительной деятельности. Строительные кредиты создают предпосылки для совершенствования строительных технологий и деятельности проектных организаций, стимулируя тем самым снижение цен на жилье. В свою очередь это делает привлекательной базу стройиндустрии для частных инвестиций, направляемых на ее модернизацию и развитие. Наконец, возникает естественная заинтересованность региональных и муниципальных властей в реальной капитализации земельных участков - важнейшего источника пополнения бюджетов; формируются экономические условия для создания градостроительных концепций и планов развития городов и территорий.

- В результате повышения платежеспособного спроса возникают ли реальные рыночные стимулы для структурных изменений в развитии, управлении и эксплуатации жилищного фонда?

- Есть препятствия на пути?

Для того чтобы стимулы и предпосылки превратились в реальные инвестиционные процессы, требуются серьезные нормативные правовые и организационные усилия органов власти всех уровней и профессиональных участников рынка. С этой целью предстоит оценить всю цепочку факторов: платежеспособный спрос - база стройиндустрии - мощность строительных организаций - наличие земельных участков под застройку - возможности банковской системы выдавать ипотечные и строительные кредиты - наличие долгосрочных финансовых ресурсов, в первую очередь таких, как аккумулируемые пенсионной системой.

К тому же, в них экономически не заинтересованы органы местного самоуправления. Половина вырученных средств перенаправляется в вышестоящие бюджеты. Это делает выгодным для муниципалитетов натуральную форму (в виде квартир) расчета за предоставленные площадки, сохранение непрозрачных схем общения с инвесторами-застройщиками.

- Очень трудно проходит снятие административных барьеров, препятствующих внедрению нормальных рыночных механизмов в инвестиционно-строительной деятельности. При малых объемах жилищного строительства велика зависимость инвесторов от местных администраций в вопросах выделения земли. Требуют срочного разрешения проблемы, связанные с предоставлением участков под застройку, получением исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. Не применяются конкурентные процедуры предоставления участков на торгах, поскольку они не являются императивным предписанием законодательства.

Все это требует внесения изменений и дополнений в Земельный и принятия новой редакции Градостроительного кодекса. Следует ввести в эти законы механизмы, инициирующие органы местного самоуправления к разработке правил землепользования и застройки, а также юридических последствий неприменения этих правил.

Серьезным препятствием является правовая неурегулированность вопросов предоставления земельных участков в случаях реконструкции территорий, занятых объектами недвижимости, находящимися в собственности третьих лиц, а также отсутствие правовых и экономических механизмов преобразования производственных территорий.

Одновременно потребуется внести изменения в Бюджетный кодекс, позволяющие, вплоть до разграничения государственной собственности на землю, направлять средства от предоставления участков для целей строительства в полном объеме в местные бюджеты, что будет способствовать дальнейшему развитию территорий.

Также требуется установить, что содержание и порядок действий по зонированию территорий с установлением регламентов разрешенного использования земельных участков и иных объектов недвижимости определяются градостроительным законодательством, упорядочить в этой части соотношение норм градостроительного и земельного законодательства. Важно определить специальный правовой режим реконструируемых территорий.

- Деньги увереннее и охотнее вкладывают не в "освоение целины", а в территории с имеющейся инфраструктурой...

Целесообразно рассмотреть вопрос об освобождении от налога на добавленную стоимость операций по продаже земельных участков для строительства. Кроме того, необходимо упростить саму процедуру проведения государственной экспертизы проектной документации.

Для устранения имеющихся препятствий необходимо создать рыночную систему управления жилищным фондом и его эксплуатации с построением всех договорных отношений, с четким разделением указанных процессов и обеспечением возможности участия в них организаций всех форм собственности, сформировать понятную и прозрачную систему тарифного регулирования деятельности локальных монополий т.п. Это потребует принятия федеральных законов "О финансовом оздоровлении предприятий жилищно-коммунального хозяйства", "О концессиях в коммунальной сфере", "О тарифном регулировании коммунальных услуг", а также иных нормативных правовых актов.

- Наряду с наличием высоких административных барьеров, непрозрачностью и трудоемкостью разрешительных процедур, неурегулированностью земельного и градостроительного законодательств основным препятствием участия банков своими кредитными линиями в жилищном строительстве является отсутствие свободных земельных участков, оснащенных инженерной и социальной инфраструктурой. Доля массовой застройки в общем объеме жилищного строительства составляет 60 процентов. Если учесть, что Москва, Московская область и Санкт-Петербург вводят в совокупности около 9 миллионов квадратных метров жилья, то за вычетом элитного строительства на все остальные регионы Российской Федерации приходится лишь 7-8 миллионов квадратных метров для граждан, обладающих средними или ниже среднего доходами.

Выходом из сложившегося положения могло бы стать участие муниципальных бюджетов в софинансировании инженерной инфраструктуры. Однако, из-за отсутствия достаточного количества средств у большинства из них такое решение является весьма проблематичным. По этой же причине они, как правило, не в состоянии предоставлять гарантии возвратности средств кредиторам инфраструктуры (банкам или иным корпоративным инвесторам), привлекаемым в том числе посредством выпуска облигаций соответствующих муниципальных займов.

Параллельно с этим необходимо решить вопросы финансирования коммунальной инфраструктуры. Сложность этой проблемы состоит в том, что существенное увеличение объемов жилищного строительства возможно лишь в результате перехода от точечной к комплексной застройке на основе утверждаемых муниципалитетами градостроительных концепций. Перекладывание в полном объеме финансирования инженерного обустройства площадок на инвестора приведет к росту цен на жилье и, как следствие, к снижению его доступности.

- Можно ли ожидать снижения ставок по ипотечным кредитам?

В результате единственная реальная возможность на данном этапе - участие федерального бюджета (на возвратной основе) в качестве соинвестора инженерной инфраструктуры. Риски, которые при этом будет нести государство, являются формой государственной поддержки увеличения объемов жилищного строительства.

В-третьих, снижение высоких трансакционных издержек (отмена обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки, совершенствование процедур государственного учета и снижение оплаты за регистрацию прав на рынке жилья), внедрение и совершенствование механизмов страхования в ипотечном кредитовании, введение льгот по налогообложению.

Эти проблемы решаются путем: во-первых, уменьшения кредитных рисков за счет совершенствования процедур обращения взыскания на заложенное жилое имущество, включая определение порядков формирования фондов временного поселения и проживания в них граждан, более четкой регламентации деятельности органов опеки и попечительства, прав членов семьи собственника жилья, формирования кредитных историй граждан и т.п. Во-вторых, за счет повышения привлекательности ипотечного жилищного кредитования для банковского сектора экономики в результате увеличения объемов выдаваемых ипотечных кредитов и целенаправленной нормативной деятельности Банка России.

В-пятых, для реального привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в ипотечное жилищное кредитование надо поправить Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", порядок налогообложения для эмитентов и инвесторов в ипотечные ценные бумаги. Потребуется принятие нормативных актов Банка России и ФКЦБ, поправок в законодательство о банкротстве в части исключения из конкурсной массы активов, обеспечивающих облигации с ипотечным покрытием.

В-четвертых, надо обеспечить прозрачность операций с недвижимостью, совершаемых с участием физических и юридических лиц, совершенствуя налогообложение.

- Известны различные накопительные схемы. Кроме традиционных для России, следует ожидать принятия Федерального закона "О строительных сберегательных кассах". Будет введена новая схема сбережений населения на договорной основе покупки жилья. При этом семьи открывают специальные сберегательные счета с низкой процентной ставкой, но по договору получают право на ипотечный кредит под низкую процентную ставку после конкретного периода накопления.

- Где посоветуете хранить деньги на приобретение жилья?

Без принятия Федерального закона "О строительных сберегательных кассах" возникающие во многих регионах Российской Федерации подобные структуры обладают повышенными рисками, поскольку отсутствуют механизмы, гарантирующие гражданам возвратность вложенных средств.

Сумма кредита привязана к накопленной на счете сумме для сохранения ликвидности системы. Хотя эти средства могут пойти только на оплату ограниченной части покупки, можно накопить собственные средства и доказать финансовую дисциплину владельца сберегательного счета. По своей сути он действует как положительный фактор для любого банка, который выдает ипотечный кредит на оставшуюся сумму, так как уже сформирована кредитная история заемщика.

Другими важными инструментами накопления средств населением могут стать кредитные потребительские союзы по примеру английских строительных союзов, а также целевые вклады населения. Однако такие вклады реально заработают только при условии, если государство будет предоставлять частичные гарантии по ним и инвестиционным кредитам.

В качестве иллюстрации эффективности стройсбережений можно привести опыт Германии, где эта система в наиболее тяжелые годы обеспечивала строительство и восстановление до 80 процентов жилых домов. Благодаря ей в немецкую экономику было инвестировано более триллиона марок "длинных денег" населения.



Главная --> Публикации