Главная --> Публикации --> Фонд недвижимости создан на пике Удвоение для строителей Нам устроили шоу Как построить дом в столице, когда нельзя, но очень хочется Ипотека бедным не по карману

Страсти по высоткам
В середине минувшей недели произошло событие, которое должно кардинально изменить московский рынок жилой недвижимости. Правительство Москвы приняло постановление, в соответствии с которым на территории столицы разрешается строить высотные объекты только в рамках городской программы Новое кольцо Москвы. Все планирование территорий под строительство высотных зданий и функции заказчика отдаются принадлежащему городу ОАО Новое кольцо Москвы (НКМ).

Август традиционно кризисный месяц. Именно на август прошлого года пришелся пик ипотечного кризиса в США, а ровно 10 лет назад в нашей стране случился так называемый дефолт. Несмотря на традицию, московский рынок недвижимости ведет себя на удивление ровно: слегка растет и понемногу выходит из летнего затишья.

Легко догадаться, к чему это приведет: увеличатся обременения и количество квартир, распределяемых по городским социальным программам, а львиная часть жилья бизнес-класса отойдет под контроль городского бюджета, как уже сейчас отошел практически весь экономкласс.

Надо сказать, что эта программа, существующая уже почти 10 лет, практически не функционировала. За это время была построена только одна высотка (Эдельвейс на Кутузовском проспекте) и еще одна сейчас строится (Континенталь на проспекте Маршала Жукова). Многочисленные московские высотки от таких застройщиков, как Mirax Group, Капитал Групп, Дон-Строй, к этой программе не имеют никакого отношения. По некоторым адресам ОАО НКМ проводило конкурсы по три раза, но желающих принять участие в них так и не нашлось. Эксперты видят причину в низком уровне подготовки документации и слишком больших обременениях для инвестора. Теперь эта проблема успешно решена: девелоперы, желающие строить высотные здания, должны принимать все условия города.

Тихий рост
В прошедшем месяце продолжался рост цен практически во всех секторах жилья, который правильно было бы назвать плавным, если бы не одно но: 2-3% прибавки стоимости в отпускном июле это все-таки заметная и симптоматичная цифра. За последний месяц цены на жилье экономкласса в Москве выросли на 4% в долларовом эквиваленте и на 3,8% в рублевом, достигнув соответственно $6221 и 146 тыс. рублей за квадратный метр, говорит Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. Причем июльский рост цен на столичные квартиры произошел в основном за счет последней недели месяца, когда стоимость квадратного метра за столь короткий период увеличилась на целых 2,3%. Этот показатель, по всей вероятности, стал отражением начинающегося оживления.

Конечно, последствия подобных решений скажутся не сразу. Понятно, что никто не отберет у застройщиков уже имеющиеся инвестконтракты, и они смогут по ним работать как минимум два-три года. Но тенденция прослеживается вполне отчетливо: правительство Москвы в лице принадлежащих ему предприятий становится фактическим монополистом на жилищном рынке. Это в конце концов приведет к новым скачкам цен на жилую недвижимость.

Нина Кузнецова, генеральный директор агентства недвижимости МИАН, оценивает такой рост как нехарактерный для середины лета. В зависимости от сегмента интерес потенциальных покупателей к жилью в московском регионе увеличился от 5-10% до 25% к предыдущему месяцу. Исключение составил только сегмент вторичной недвижимости Подмосковья, констатирует она.

По данным аналитического консалтингового центра Миэль, в июле 2008 года на вторичном рынке средняя цена столичных квартир увеличилась на 2,6% и составила 171 тыс. руб. за квадратный метр. При этом средний уровень цен в новостройках Москвы вырос на 4,2%: квартиры в среднем предлагались по 186,5 тыс. руб. за квадратный метр.

Необходимо также отметить факторы, тормозящие продажи жилья бизнес- и экономкласса. Это прежде всего ужесточение условий ипотечного кредитования и повышение цен на продукты питания. С одной стороны, банки стали тщательнее проверять платежеспособность заемщиков, с другой сами потенциальные покупатели жилья сейчас осторожнее относятся к кредитованию.

Еще более оптимистичные цифры приводит Гарегин Аветисян, руководитель центра продаж группы компаний ПИК: По Москве объем продаж вырос на 10% относительно июня. Повышенный спрос наблюдался на московские новостройки бизнес-сегмента, в секторе экономкласса стабильный спрос. А по Московской области объем продаж увеличился на 50%. Лидерами продаж являются Люберцы, Долгопрудный и Дмитров: объем продаж увеличился в два раза, наибольшим спросом пользуются квартиры с отделкой. На 20% по сравнению с июнем выросли продажи в Новокуркино.

Несмотря на то что период деловой активности в этом году наступил раньше обычного, в августе-сентябре покупательский спрос продолжит нарастать. Таким образом, можно ожидать прироста новых потенциальных клиентов в августе и в сентябре еще не менее чем на 10-15%. Ожидаемое подорожание в ближайшие месяц-два может составить до 3-4% ежемесячно, подводит итог Нина Кузнецова.

Кризис ликвидности повлек за собой некоторое ужесточение выдачи ипотечных кредитов, а также рост ставок. Соответственно, снизилось и количество ипотечных покупателей, которые, составляя весьма значительную долю в структуре спроса, потянули вниз и сам спрос, комментирует Денис Колокольников. При этом Юрий Самченко, гендиректор Century 21 Crystal Realty, отмечает появление новых игроков на ипотечном рынке: Интересным фактом стало появление на рынке предложений по ипотеке в 8-9%. Дело в том, что на рынок пришли не очень известные зарубежные банки, которые предлагают достаточно низкие процентные ставки по ипотеке, до 8%, и гибкие условия для проведения сделок, например полное отсутствие платы за арендованные ячейки.

На рынке элитной жилой недвижимости на сегодняшний день спрос на жилье в новостройках значительно превышает предложение. Такая ситуация объясняется нехваткой качественных площадок для возведения объектов элитной недвижимости, комментирует Тимур Сайфутдинов, исполнительный директор Moscow Exclusive Sotheby's International Realty. Отсюда можно сделать вывод о том, что на рынке элитного жилья наблюдается дефицит предложения качественной недвижимости и неудовлетворенный спрос на подобные объекты.

Центр по цене окраины
В июле в сегменте элитного жилья не произошло существенных изменений: предложение на рынке не приросло ни одним крупным проектом, констатирует Марина Маркарова, управляющий партнер консалтинговой риэлтерской компании Mayfair Properties.

Таким образом, элитное жилье по-прежнему остается самым выгодным финансовым инструментом для частных инвестиций, естественно, с учетом высокой цены входного билета в этом секторе рынка.

Екатерина Батынкова, управляющий директор компании Усадьба, отмечает активизацию спроса только в среднем для элиты ценовом сегменте (от $4 млн до $8 млн) на 10%. Цена метра на первичном рынке повысилась в среднем на 5%. А на вторичном рынке элитной жилой недвижимости увеличилось количество предложений в высоком ценовом сегменте (от $10 млн). Как правило, это квартиры в новостройках, реализуемые собственниками и частными инвесторами, отмечает госпожа Батынкова.

Безусловно, устаревшее жилье в центре не относится к элитному. Но учитывая перенаселенность центра и неизбежный рост цены жилья любого уровня, подобные обмены вполне могут быть выгодными с инвестиционной точки зрения.

Впрочем, входной билет если не в элиту, то, по крайней мере, в центр города не так дорог, как может показаться. Юрий Самченко (Century 21 Crystal Realty) отмечает интересную тенденцию: Сейчас можно со сравнительно небольшой доплатой переехать из отдаленного района в самый центр. Дело в том, что темпы прироста цен на недвижимость в центре не так высоки, как на окраинах. В центре много домов старой постройки, с деревянными перекрытиями, внешний вид тоже оставляет желать лучшего. В результате человек, желающий перебраться из панельки на окраине города, может доплатить вполне приемлемую сумму и поселиться в центре. К примеру, на окраине цена за метр достигает $6900, а в некоторых домах в центре $8000-900

Несмотря на расширяющееся предложение, рынок дорогой загородной недвижимости остается рынком продавца, констатирует Дмитрий Халин, руководитель департамента стратегического консалтинга компании IntermarkSavills. Это объясняет динамичный рост цен, особенно в территориальном поясе умеренной удаленности от МКАД до 20-25 км. Резервы для пополнения предложения качественными проектами в данной зоне есть, но они незначительны, следовательно, в ближайшее время рост цен будет продолжаться.

Загородное жилье: рынок продавца
Рынок загородной недвижимости по-прежнему на подъеме и пока еще далек от стабилизации. За июль 2008 года на рынок были выведены три новых поселка, средний рост цен составил 1,5-1,8%. Лидерами ценового прироста стали коттеджи бизнес-класса. Средняя цена на домовладения экономкласса составляет $350 тыс., бизнес-класса $800 тыс., элитных $2 млн, говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации Инком.

Однако наблюдатели считают, что загородный рынок все же успешно замещает городской, в том числе и потому, что работающие на нем девелоперы в значительно меньшей степени почувствовали влияние западного кризиса ликвидности. В минувшем месяце еще заметнее проявилась проблема, связанная с недостаточностью финансирования строительных и девелоперских проектов, говорит Алексей Громаковский, заместитель генерального директора RDGroup. Это связано в первую очередь с кризисом ликвидности, прокатившимся по Америке, Европе и докатившимся в итоге до нас. Складывающаяся ситуация негативно отразилась на всех рынках недвижимости, но в большей степени на рынке городской недвижимости, что привело к смещению инвесторов в сторону загородной недвижимости. Причем не ближнего Подмосковья, которое подходит к пику своей стоимости, а к дальнему, которое имеет большой потенциал роста. По нашим оценкам, этот рост в ближайшие год-два составит не менее 70% годовых.

Впрочем, не все участники рынка единодушны в оценке тенденций в загородном секторе недвижимости. В июле 2008 года на загородном рынке недвижимости Московской области цены в среднем снизились на 5%, спрос на загородную недвижимость упал на 7%. Предложение по Новорижскому шоссе явно перенасыщено. Впервые за последние месяцы спрос пошел на спад, отмечает Геннадий Теряев, директор департамента развития бизнеса Rodex Group.

ЛЮБИ КАТАТЬСЯ


В 1841 г. в окрестностях Перми нашли древние окаменелости, а период, когда они образовались, назвали пермским. Он описан во всех учебниках, а мы до сих пор на нем не заработали, недоумевает краевой экс-министр культуры Олег Ощепков. В 2004 г. по его, тогда еще министра, предложению решено было создать Парк пермского периода с аттракционами и скульптурами живших в то время звероящеров. Ученым поручили как можно точнее воссоздать их внешний вид. Однако обнаружилась проблема посложнее. Идее уже четвертый год, а инвестора, готового вложить €200 млн в проект со сроком окупаемости больше 10 лет, все нет.

Если проследить, как менялась концепция проекта, дело становится куда понятнее. В окончательном варианте парк предполагает строительство 200 апартаментов. В первоначальном проекте их не было. Тимофеев рассказывает, что поменял планы после маркетингового исследования, которое показало высокий спрос на такое жилье. Апартаменты за МКАД специфический вид недвижимости, в основном такие объекты строятся в Москва-Сити, удивляется концепции партнер Knight Frank Екатерина Тейн. Это приемлемо, только если цена на них будет выше средних цен на жилье в Подмосковье. И действительно, апартаменты во Фристайл парке будут на 30-40% дороже рынка, говорит Тимофеев. В Москве цена на такое жилье, по данным Knight Frank, начинается с $11 000 за 1 м Во Фристайл парке с учетом надбавки за увеселения будет от $15 00 По самой скромной оценке, девелопер получит от их продажи около $300 млн. Вот так 19 600 м2 жилья способны окупить половину всех инвестиций в проект, причем вернуться они могут еще до окончания строительства, запланированного на 2011 г. 5% апартаментов уже продано. Нестандартный подход помогает продавать нетипичное для района жилье, да еще и с наценкой примерно $80 млн.

Несколько лет назад наиболее востребованными были развлечения в кинотеатрах, сейчас мы выходим на новый уровень спроса, рассуждает один из пионеров рынка развлечений, совладелец компании МТ Девелопмент Александр Тимофеев. И подтверждает рассуждения делом. В 2000 г. Тимофеев создал компанию Инвесткинопроект, которая открыла многозальные кинотеатры в трех городах страны. А четыре года назад, почуяв новый тренд в развлечениях, продал фирму международному инвестфонду Cube Private Equity, а сам занялся вещами куда более увлекательными. Этой зимой с партнером Алексеем Сидневым Тимофеев начнет строить на Киевском шоссе в 1,5 км от МКАД крытый комплекс Фристайл парк площадью 280 000 м На развлечения партнеры не скупятся: здесь будут горнолыжные склоны с перепадом высот до 80 м, аквапарк, кинотеатры, рестораны, магазины и даже центр занимательной науки. Все удовольствие обойдется в $600 млн. Причем, несмотря на дороговизну проекта, Тимофеев рассчитывает вернуть инвестиции уже через 6-7 лет. Кто выходит на рынок среди первых, тот и снимает сливки, уклончиво объясняет бизнесмен свое ноу-хау.

ЗВЕРСКАЯ НАЦЕНКА

Без апартаментов могло ничего не получиться. В Подмосковье уже есть один неудачный пример чисто развлекательного объекта всесезонный горнолыжный комплекс в Красногорске, загруженный лишь на треть. По данным компании Снежный город, управляющей комплексом, одновременно на склоне катаются 160 человек, хотя рассчитан он на 50 Зато сейчас желающих больше, чем зимой, пытается радоваться представитель компании Максим Бирюков. У комплекса просто неправильная концепция, считает Тимофеев: Это спортивный объект, а люди хотят развлекаться. Между бассейном Динамо и аквапарком есть разница? Большой крытый склон за $100 млн построила в Красногорском районе и компания СУ-15 Загрузка тоже далека от максимальной, но СУ-155 это вряд ли огорчает. Просто в обмен на выделенный под массовое жилье участок в 150 га в Красногорске власти захотели получить большое спортивное сооружение и даже взяли на себя половину затрат. Такие проекты закладываются в стоимость квадратного метра возводимого жилья задолго до их реализации, замечает ведущий маркетолог департамента новостроек Инком-Недвижимость Ирина Егорова. Так что все 50 000 жителей микрорайона Красногорье, независимо от своего пристрастия к горным лыжам, за склон уже заплатили.

Обычно фантазии застройщиков дальше гольф-поля не идут. Но даже оно в условиях жесткой конкуренции на рынке загородного жилья может стать спасением. По данным компании Усадьба, сейчас на продажу в Подмосковье выставлено 400 коттеджных поселков, год назад их было 30 Любая ошибка с выбором места, категории жилья и тому подобного сулит крах. Гольф-поле выступает своеобразным способом хеджировать риски. Вот, например, компания Процион позиционирует себя как профессиональный застройщик гольф-полей. Однако в ее официальном сообщении говорится, что все проекты сопровождаются экономическим развитием прилегающей местности. Проще говоря, рядом с полем всегда строятся отель и апартаменты или коттеджный поселок то, что приносит живые и быстрые деньги. Само по себе поле для гольфа абсолютно убыточный проект, признается замруководителя группы компаний Статус Сергей Гирин. Зато позволяет застройщику продать жилье на 20-30% дороже рынка. Статус построил поселок рядом с гольф-клубом Нахабино. Цены здесь на 20% выше рынка, но из 61 коттеджа не продано всего пять: желание покупателей приобщиться к спорту для избранных сделало свое дело.

Несмотря на готовность россиян тратить деньги на семейный досуг, развлекательные парки окупаются не быстрее чем за 10 лет. Затраты на Диснейленд возвращались даже 20 лет, вздыхает директор по консалтингу компании Colliers International Елена Риставаара. Российские девелоперы привыкли к гораздо более быстрым деньгам. Вложения в торговый центр обычно окупаются в нашей стране за 4-6 лет, в офисы не дольше 8 лет, подсчитала Praedium Oncor International. Но освоение больших территорий требует какой-то изюминки, невозможно просто застроить все жильем и офисами, убеждена Риставаара. В этом все дело.

Но даже союз с властями поначалу не особенно помогал. Предполагалось, что парк откроется уже этим летом, однако, по словам гендиректора Сафари-парк Подосинки Валерия Шахназарова, строительство начнется лишь года через полтора. У компании хронические проблемы с инвесторами. Договорились было с китайской компанией Qinxuangdao Qinlong International, которая обещала вложить в проект $60 млн, но разорвали контракт. Затем интерес проявил Газпромбанк, но вскоре тоже отказался от партнерства. На инвесторов Шахназаров уже не рассчитывает, он разработал свой бизнес-план. Кто бы сомневался: Сначала строим два коттеджных поселка, а потом на деньги от продажи домов парк. В первом поселке будет 280 домов их продают по цене от $410 000 за коттедж площадью 200 м2 на участке в 10 соток. Наценка за зверей уже сделана: строительство еще и не начиналось, а цена уже выше рыночной. Ведь дома экономкласса на Дмитровке, по оценке компании Инком, продающей недвижимость, стоят в среднем $316 00 Покупатели почти всегда интересуются, как продвигается проект парка, говорит руководитель аналитического центра Инком Дмитрий Таганов.

Есть и более экзотические варианты. Корпорация Знак, например, сделала ставку на любителей бегов и скачек. 40 000 будущих жителей комплекса Гран-при в Красногорском районе она решила привлечь ипподромом международного класса. Он один обойдется в $400 млн. Но жилье у Знака будет бизнес-класса, так что ипподром не только поможет продажам, но и, чем черт не шутит, может даже окупиться в разумные сроки. А вот другой подмосковный девелопер, Сафари-парк Подосинки, рассчитывает, что покупатели домов в его коттеджных поселках помогут ему наконец-то воплотить в жизнь мечту о создании настоящего сафари-парка, где на свободе будут разгуливать зубры, волки, медведи, а то и тигры. Впрочем, как нередко бывает, в этом случае одной коммерцией дело не ограничивается. С подачи губернатора Бориса Громова проект затеяла агрофирма Борец, владевшая 250 га золотой подмосковной земли по Дмитровке. Сельхозпроизводство на них приносило одни убытки, и губернатор предложил компании построить сафари-парк по образцу тех, что видел в Европе, и даже отдал в аренду дополнительно 500 га. Строительство обойдется в €170 млн, на 450 гектарах разместится сам парк, еще немного отдадут под аттракционы, бассейны, рестораны, гостиницы.

НЕ РАЗЫГРАЕШЬСЯ

Если девелопер сможет продать даже половину домов в первом поселке, мечта станет реальностью. Продажи принесут примерно €36 млн. Начнем строить по мере поступления денег, обещает Шахназаров. По его бизнес-плану на €36 млн можно огородить сафари-парк, построить зимние и летние вольеры и даже купить животных. Воздушных замков он больше не строит: Экзотики пока не будет. Начнем с холодостойких пород.

У управляющего партнера компании Парк девелопмент Ирины Сергеевой свой необычный взгляд на вещи. Только едва ли ее опыт можно тиражировать. Сергеева уверена, что при дефиците развлечений парк может окупиться за 4-5 лет, и вроде бы подтверждает слово делом. Этим летом Парк девелопмент закончила свой первый проект в Калининграде на участке в 7 га уже работает парк Юность, обошедшийся в $10 млн. Прошлым летом для посетителей открыли половину парка, сейчас он работает в полную силу, и выручка за год выросла на 200%, радуется Сергеева. Весной этого года в Омске на 23 га Парк девелопмент начала новый проект: парк за $100 млн с аттракционами, колесом обозрения, зоной барбекю и общепитом.

Парки в России могли бы развиваться куда быстрее, если бы не законодательный удар. Три года назад группа компаний Белая дача на 5000 га земли в Раменском районе Подмосковья задумала построить развлекательный центр Паркленд. Участники рынка окрестили его подмосковным Лас-Вегасом. Ведь кроме отеля, нескольких гольф-полей, парка аттракционов и автодрома в нем должно было разместиться казино. Вместе с Белой дачей инвестировать в Паркленд обещала южноафриканская компания Sun International Ltd, строящая по всему миру отели и казино. Партнеры договорились вложить по $1 млрд. Но закон о запрете игорного бизнеса сломал все планы. Сразу после его принятия в конце 2006 г. Sun International вышла из проекта: в объекты, не имеющие в своем составе казино, она не вкладывается. А в одиночку Белая дача строить парк не стала: сроки окупаемости проекта выросли до 10 лет против 3-5 планировавшихся.

Но одно дело парк в пригороде и совсем другое в черте города. Сказалось или нет знакомство Сергеевой с уроженкой Калининграда Людмилой Путиной, но 7 га не где-то в окрестностях, а прямо в черте города Сергеева получила. В таких условиях создавать и окупать парк развлечений куда легче. На парк в Перми Ирина Сергеева, кстати, не отважилась. Пермский экс-министр Олег Ощепков признался, что вел переговоры в том числе и с Парк девелопмент. Но как бы ни любили в России развлечения, строить развлекательные заведения в незнакомой местности Сергеева не стала.

Чтобы начать бизнес по развитию развлекательных парков, Сергеева в 2006 г. продала свою девелоперскую компанию с годовым оборотом 3 млрд руб. и портфелем проектов на 2 млн м2 жилья в шести регионах страны группе компаний ПИК. В результате сделки ПИК стала крупнейшим региональным застройщиком, а жилье в городах, откуда ушла Сергеева, с тех пор подорожало как минимум вдвое. В чем же секрет Сергеевой? Я поняла, что, если цены на жилье растут быстрее доходов, люди перестают экономить и начинают тратить деньги на другое. Например, на развлечения, объясняет она.

Единственные места отдыха в ЮВАО — скромный Кузьминский лесопарк, окрестности озер Белое и Святое в Жулебине и «городской» парк в Марьине. Понятно, что максимум 10% занятой зелеными насаждениями территории округа не могут обеспечить жителей ЮВАО местами для отдыха и спорта. Как ни удивительно, но местную префектуру беспокоит не сколько первое, сколько второе. Поэтому год назад на уровне районных властей было принято решение об активном развитии спортивной инфраструктуры округа. Трудно объяснить, на чем основано стремление чиновников превратить округ в некий дворец спорта, но темпы строительства поражают. Сегодня в ЮВАО насчитывается 900 спортивных объектов, которые ежедневно могут обслуживать 500 тыс. человек! В частности, 12 спортивных комплексов, шесть стадионов, почти 90 бассейнов, два крытых ледовых катка и две конные базы.


Обычно юго-восток столицы характеризуют большими объемами строительства типовых домов, многочисленными промышленными предприятиями, плохой транспортной ситуацией и, как следствие, неблагоприятной экологической обстановкой. С такой данностью совладать трудно, но префектура ЮВАО нашла «резервы».

По инициативе префектуры в этом году все школьные дворы должны превратиться в спортивные площадки. В префектуре не раскрывают источники и сумму финансирования проекта, но известно, что все школы ЮВАО будут оборудованы по последнему слову спортивной техники. В вечернее время в школьных залах смогут заниматься и взрослые. К этому стоит прибавить и строительство спортивных площадок практически во всех дворах. Таким образом, в округе, единственном в Москве, выполнено распоряжение Юрия Лужкова по внедрению концепции массового привлечения к спорту всех жителей города. Концепция называется «Московский двор — спортивный двор». Поскольку концепций у нашего мэра много, то и другие округа столицы могут отличиться.
Артем ПАЦЕВ, заместитель начальника юридического управления Группы компаний КРТ

Еще не веря в счастье «спорта в шаговой доступности», жители ЮВАО по старинке ездят заниматься спортом на стадионы. Наибольшей популярностью пользуются спортивные комплексы «Москвич», «Энергия», «Комета», «Труд», «Спартак» и каток в районе Марьино. Исторически сложилось так, что районы Лефортово, Текстильщики и Карачарово обеспечены спортивной инфраструктурой за счет разместившихся там промышленных предприятий и военных академий. Построенные во времена социализма «ведомственные» спортивные залы, бассейны и стадионы сегодня поддерживают свое существование благодаря продаже билетов и абонементов всем желающим. В то же время Выхино-Жулебино, Кузьминки и Печатники лишены заводских спортивных комплексов. Поэтому местные власти приняли специальную программу строительства в этих районах спортивных сооружений. Вот только предпочтения местных чиновников не всегда совпадают со спортивными настроениями жителей округа. Так, в Марьине открыли стадион для игры в регби, а в Печатниках — велодром. Совсем недавно сданы в эксплуатацию спортсменам-любителям Дворец единоборств им. И. Ярыгина в Лефортове и плавательный бассейн в Жулебине. На Самокатной улице сооружен теннисный центр, который включает 5 современных теннисных кортов и 2 тренировочные площадки. Продолжается строительство многофункционального комплекса в Марьине. Завершена реконструкция спортивного комплекса «Курьяново» в Печатниках, стадиона «Локомотив» в Лефортове и стадиона «Капотня». До 2006 года планируется построить еще 14 новых спортивных комплексов. В частности, 2 бассейна и 2 физкультурно-оздоровительных комплекса на Марьинском и Перервинском бульварах. Один такой ФОК уже есть в Марьине.

В соответствии с Конституцией России, все граждане имеют право на жилище. Закон "Об основах федеральной жилищной политики" раскрывает это положение, указывая на то, что данное право обеспечивается путем предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фондов на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды либо путем приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения площади.

При правильном применении норм закона и при условии необходимой осмотрительности гражданина, намеревающегося заключить инвестиционный договор, все закончится к обоюдной выгоде: фирма-застройщик получит прибыль, а гражданин - желанную квартиру. Гражданам стоит обратить внимание на основные моменты, касающиеся порядка заключения и исполнения сторонами такого договора, чтобы не оказаться обманутыми.

ЛУЧШЕ ОДИН РАЗ УВИДЕТЬ
В самом общем приближении суть инвестиционного договора заключается в следующем. Гражданин включается в уже начатый застройщиком процесс строительства путем внесения своих денежных средств (т.е. частичного финансирования ведущегося строительства), а застройщик по окончании строительства выделяет гражданину квартиру, площадь которой примерно соответствует объему денежных средств, внесенных гражданином.
Начало застройщиком процесса строительства - это вовсе не обязательно начало непосредственно самих строительных работ. Участие гражданина, так же, как и любого другого лица (например, организации) в строительстве жилого дома может начаться раньше - еще на стадии проектирования здания и согласования всех необходимых для строительства документов. Безусловно, риск незавершения строительства (и неполучения гражданином желаемого результата - квартиры) существенно возрастает, так как неизвестно, получит ли застройщик разрешение на строительство от компетентного государственного органа и начнется ли процесс строительства вообще. Поэтому подавляющее большинство граждан решаются подписывать инвестиционные договоры только после того, как смогли убедиться, что строительные работы начались: строительная площадка обнесена ограждением, идут работы по устройству котлована, и т.д.
Однако в печати то и дело мелькают сообщения о том, что правоохранительными органами пресечена деятельность очередной группы мошенников, которые, собирая деньги с людей, "уступали" им права инвесторов в отношении здания, строящегося в прекрасном экологически чистом районе. На поверку же оказывалось, что земельный участок, на котором мошенники рисовали красивый проект нового жилого дома, уже занят, например, небольшим озером или прудом, поэтому ни о каком строительстве и речи идти не может. Это означает, что заключению договора должна предшествовать ваша личная инспекция состояния участка застройки. Скажем, в офисе фирмы-застройщика вам могут сказать, что дом стоит "в тихом уютном уголке", подтверждая это указанием его на карте Москвы, где целый административный округ будет занимать пространство не более буквы "О". Но, приехав на место, вы можете обнаружить стройплощадку, окруженную складскими территориями и дымящими трубами какого-нибудь завода железобетонных изделий...То есть даже если строительные работы еще не начались, ваша экскурсия на объект не будет лишней.

Граждане приобретают право частной собственности на жилье путем приватизации, купли-продажи, мены, дарения, исполнения договора ренты, наследования, жилищного строительства (в том числе товариществами индивидуальных застройщиков), участия в жилищно-строительных кооперативах и по другим законным основаниям. В числе таких "других законных оснований" особняком стоит прямо не предусмотренный действующим Гражданским Кодексом (ГК) так называемый инвестиционный договор, заключаемый гражданином с фирмами-застройщиками. Застройщиками, согласно определению того же закона "Об основах федеральной жилищной политики", является физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (в том числе с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него) для собственного проживания, предоставления в наем, аренду или для продажи.
Такого рода договоры именуются различными фирмами по-разному (договор инвестирования; подряда; долевого участия в строительстве; совместной деятельности; уступки права инвестирования и т.д.) однако все они - как предусмотренные, так и не предусмотренные прямо действующим Гражданским Кодексом (ГК) - имеют право на существование, если в них не содержится каких-либо условий, прямо противоречащих закону.

В РАМКАХ ПРАВ
Теперь от условий начала строительства перейдем к рассмотрению условий самого инвестиционного процесса. В первую очередь необходимо понять, каким образом процесс строительства начался - то есть кто из первоначальных участников процесса строительства обладает правами, а кто - обязанностями. Это очень важно, так как последующая "распродажа" застройщиками прав на соучастие в инвестиционном процессе должна вестись строго в рамках тех прав, которые они сами получили в начале строительства. Как правило, инвестиционный контракт первоначально заключается фирмой-застройщиком с соответствующей администрацией (района, города и т.д.) на следующих условиях: администрация предоставляет инвестору право строить дом на выделяемом ему земельном участке и принимает на себя обязанности по содействию инвестору при проведении им работ. А инвестор выполняет строительные работы (за счет собственных или привлекаемых средств). Стороны сразу договариваются о базовых принципах раздела квартир во вновь построенном доме, например, в соотношении 50 на 50 процентов. Такое соотношение может быть изменено в зависимости от вклада той или иной стороны, от условий строительства, количества квартир в доме и т.д.
После начала строительства стороны контракта подписывают приложение к нему - протокол распределения квартир. Несмотря на то, что квартир еще не существует в природе, строительство дома ведется по определенному проекту, в котором все они уже учтены. Соответственно, после подписания протокола определенная квартира "закрепляется" за застройщиком, и с этого момента ему принадлежит право требовать оформления квартиры в свою собственность по окончании строительства. Следовательно, он вправе распоряжаться этим правом: уступить, обменять, продать его по цене, определяемой им самим. Он вправе продать как право требования в отношении всех будущих квартир в целом (конечно, тех, которые входят в его долю, определяемую протоколом распределения квартир), так и право в отношении каждой конкретной квартиры.
Зачастую фирма-застройщик, занимающаяся именно строительством, не желает самостоятельно организовывать продажу таких прав "в розницу", поэтому она уступает свои права в отношении всех "своих" будущих квартир какой-либо другой компании, и уже последняя занимается заключением инвестиционных договоров с гражданами в отношении конкретных квартир.

СПРАВКА ДЛЯ ИНСПЕКЦИИ
Обязательно обратите внимание на то, каким образом у фирмы-застройщика оформлены земельные отношения. Дело в том, что строительство на земельном участке, специально не отведенном для этих целей, является самовольным. Стало быть, право собственности на постройку (даже если она каким-то непостижимым образом будет завершена) у застройщика - а в конечном счете, и у гражданина, являющегося соинвестором, - не возникнет. Кроме того, самовольное занятие земельного участка, например, выразившееся только лишь в форме ограждения его забором без начала строительных работ - уже само по себе является правонарушением и сразу повлечет негативную реакцию со стороны контролирующих государственных и муниципальных органов, вплоть до привлечения виновных лиц к уголовной ответственности.
В Москве строительство объектов жилой коммерческой недвижимости возможно, если земельный участок предоставлен застройщику в аренду (как правило, в краткосрочную аренду на период строительства объекта, либо в долгосрочную аренду в связи с выкупом права аренды), либо находится у застройщика в собственности. Последний случай для Москвы еще очень редкий, поэтому рассматривать его подробно не имеет смысла. Скажем лишь, что подтверждением наличия права собственности является свидетельство о государственной регистрации такого права, выданное органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним - в Москве это Мосрегистрация, в Московской области - Московская областная регистрационная палата. Кроме того, земельный участок должен быть предназначен для последующей застройки.
Подтверждением наличия арендных отношений является заключенный застройщиком с собственником земли (чаще всего на территории Москвы - это Правительство Москвы в лице Московского земельного комитета) договор аренды соответствующего земельного участка. По правилу, установленному Земельным Кодексом (ЗК), такой договор подлежит обязательной государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. Учитывая, что строительство жилого дома занимает в среднем около полутора-двух лет, можно с достаточной долей уверенности сказать о том, что договор аренды для строительства жилого дома должен пройти государственную регистрацию и иметь соответствующий штамп.
Если говорить о документах, разрешающих сам процесс проведения строительных работ (наличие утвержденного стройгенплана, разрешения инспекции государственного архитектурно-строительного надзора на строительство, ордера административно-технической инспекции на производство конкретных работ и т.д.), то надо сказать следующее. В Москве фактически невозможно проведение работ без соответствующих разрешений, так как процесс строительства подвергается порой ежедневному контролю со стороны всевозможных инспекций. Таким образом, если стройка уже ведется на протяжении определенного периода времени, и вы видели ее своими глазами, то можно говорить о том, что соответствующие разрешения застройщиком получены.

ЗВЕНЬЕВЫЕ
Гражданину необходимо очень четко представлять себе всю цепочку отношений, которые опосредуют его право на оформление в будущем оплаченной квартиры в собственность. Конечно, необходимо потребовать все документы - инвестиционный контракт со всеми приложениями и дополнительными соглашениями, договоры уступки прав и т.д. - в заверенных копиях, чтобы спокойно и обстоятельно проанализировать ситуацию.
Не секрет, что чем больше в любой системе каких-то составляющих элементов, тем менее устойчива сама система. Так и в инвестиционном процессе: чем больше фирм и фирмочек участвует в цепочке передачи "инвестиционных прав", ведущей от первоначального застройщика к конкретному гражданину, тем больше вероятность "пробуксовки" на каком-либо этапе. Например, кто-либо из цепочки обанкротился, кто-то другой в результате технической ошибки (или умышленно) уступит право требования в отношении одной квартиры сразу двум или трем лицам и так далее. Во избежание подобных ситуаций распоряжением мэра Москвы от 28 ноября 1997 года было установлено, что все инвестиционные договоры и последующие договоры о привлечении финансовых средств граждан и организаций подлежат учетной регистрации в Департаменте муниципального жилья. Однако в настоящее время требования этого распоряжения фактически не исполняются. Но крупные застройщики, дорожащие своей репутацией на рынке жилищного строительства, ведут собственные учетные реестры и обязывают всех "перепродавцов" вносить соответствующие изменения в этот реестр.
Таким образом, гражданам необходимо иметь полное и четкое представление обо всех правах и обязанностях всех лиц, участвующих в "инвестиционной" цепочке. Представители риэлторских компаний не очень любят подобные вопросы, так как это, во-первых, связано с их дополнительными трудовыми затратами (копирование и заверение объемных договоров, объяснение некоторых положений и т.п.). Во-вторых, выдает в потенциальном приобретателе квартиры человека, намеренного (либо самостоятельно, либо с помощью специалиста) до конца разобраться во всем, и в том числе в своих взаимоотношениях с риэлторской компанией, заключающей договор. Все риэлторы отрицают наличие у них нескольких вариантов договоров ("для всех клиентов" и "для более взыскательных"), однако опыт оказания автором помощи гражданам при заключении подобных договоров (причем с довольно известными и крупными компаниями) свидетельствует об обратном.
Застройщики либо иные фирмы, которые "уступают" гражданину "инвестиционное право", очень подробно и четко оговаривают в документе порядок и сроки внесения гражданином денежных средств, устанавливая серьезные штрафные санкции за малейшее отступление от положений договора. В то же время встречные обязанности по отношению к гражданину зачастую указаны не столь четко и последовательно, и некоторые положения договора содержат слова не конкретного, а общего характера.

ПРОЯВИТЕ БДИТЕЛЬНОСТЬ
Безусловно, в инвестиционном договоре следует обратить внимание на то, кто и в какие сроки обязуется обеспечить оформление права собственности гражданина на оплаченную им квартиру. Особо следует остановиться на сроках. Дело в том, что расхожей фразой в подобных договорах стало примерно следующее: "Фирма обязуется оформить право собственности Гражданина на Квартиру в течение стольких-то дней с даты завершения строительства дома". Вроде бы все хорошо, но вот если задаться целью найти в договоре дату, к которой фирма обязуется завершить строительство дома, то мы в большинстве случаев вынуждены будем констатировать, что такой даты в договоре нет, либо она "плавающая", ориентировочная и т.д. Да и не совсем понятно, что застройщик имеет в виду под "датой завершения строительства дома" - дату подписания акта Приемочной комиссией? дату утверждения этого акта органом государственной власти? дату окончательного устранения недоделок, выявленных в ходе работы Приемочной комиссии, либо еще какую-то? Соответственно, получается, что и срок оформления собственности на квартиру тоже будет ориентировочным. А гражданин, рассчитывая при заключении договора получить готовую квартиру к определенному сроку, сильно просчитается.
Кстати, что касается оформления права собственности на квартиру: в договоре должно быть четко указано, кто и в каком объеме несет расходы по государственной регистрации права собственности. Некоторые фирмы (как застройщики, так и риэлторы) иногда прибегают также к довольно дорогим услугам нотариусов, однако, по большому счету, сейчас в этом нет практической необходимости: нотариальное заверение "инвестиционных договоров", а также договоров, направленных на отчуждение жилья, не является обязательным условием для последующей государственной регистрации права собственности.
Гражданам необходимо обращать внимание и на те положения заключаемого договора, которые касаются состояния квартиры, в котором она должна будет передаваться от застройщика (элементы отделки, установленная сантехника, межкомнатные перегородки и двери, батареи отопления, оконная фурнитура и т.п.). Если данные положения четко не оговорены, то в будущем могут возникнуть неприятные ситуации, когда от граждан потребуют доплаты за факт установки в квартире, к примеру, ванны - хотя ванна, установленная застройщиком, совершенно гражданину не нужна.
Неясность в вопросе наличия межкомнатных перегородок может повлечь и более серьезные последствия: например, если перегородки были отражены в проектном плане квартиры, но оказались не установленными, то по результатам обмера квартиры органами технической инвентаризации ее площадь окажется больше планируемой как минимум на метр-два, и гражданину придется доплатить соответствующую сумму. В таком случае (даже несмотря на то, что вы собрались при выполнении отделочных работ перепланировать всю квартиру и снести все запроектированные застройщиком перегородки) лучше потребовать от застройщика выполнить условия договора и установить перегородки любого качества, а уже затем провести обмер площади квартиры - дешевле выйдет.
Стоит обратить внимание на то, как в договоре предусмотрены последствия его расторжения - кто, в какие сроки, в каком эквиваленте (по какому курсу и т.п.) возвратит гражданину ранее уплаченные им денежные средства. Дело в том, что взыскиваемые с застройщика в пользу гражданина денежные суммы не отнесены к объектам индексации, поэтому в случае, например, резкого падения курса рубля по отношению к валюте, упомянутой в заключенном договоре, вернут именно рублевую сумму без каких-либо увеличений. Чтобы этого не произошло, в договоре стоит указать, что возвращаемая фирмой сумма должна быть исчислена в том же валютном эквиваленте, что и при внесении гражданином денежных средств. Так гражданин, по крайней мере, будет застрахован от колебаний валютного рынка и потерь на обменных операциях.



Главная --> Публикации