Главная --> Публикации --> У лужкова отнимают москву Площади дальних поселков растут Что ценит в риэлторе клиент Ипотечный лимит Итоги года. активная коммерция.

В случае снижения доходности на рынке недвижимости возможен его обвал, чему способствует существующая структура собственности на квартиры в новостройках. С таким заявлением выступил на днях президент московской риэлторской компании «Домострой» Дмитрий Молчанов. Его аргументы сводятся к тому, что квартиры в Москве сегодня дороги, причем очень часто их покупают не конечные владельцы, а инвесторы (как компании, так и частные лица – RBC daily), что при затоваривании и падении цен на жилье станет губительным для первичного рынка жилья в Москве. Опрошенные RBC daily участники рынка скептически отнеслись к этому заявлению. Их главный аргумент – здравый смысл инвесторов. Между тем, по некоторым оценкам, в условиях, когда цены растут по инициативе продавцов, а количество непроданных квартир тоже увеличивается, велики шансы того, что рынок недвижимости действительно ожидает кризис.

Из-за того что квартиры в новостройках сегодня скупают в основном инвесторы.

Правда, в Департаменте инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС) подобные прогнозы считают необоснованными. «У нас очень много говорят, что недвижимость скупается инвесторами, а не конечными потребителями. Однако, на мой взгляд, 40% квартир, приобретаемых инвесторами, – это излишне оптимистичный показатель», – сказал RBC daily Андрей Куприянов, зам. начальника отдела маркетинга ДИПС. Резкого же обвала рынка, по его словам, ожидать не следует. Во-первых, владелец сможет выставить квартиру на рынок только после того, как оформит на нее право собственности. «Это долгая процедура, которая занимает 0,5–1,5 года. Поэтому инвесторы, купившие жилье сегодня, физически смогут продать ее только через 1,5–2 года», – говорит Андрей Куприянов. Во-вторых, все, кто вкладывает деньги в квартиры, наверняка понимают, что недвижимость – это надежный, но малоликвидный способ инвестирования, отмечает Андрей Куприянов, поэтому предполагать, что инвесторы побегут выбрасывать квартиры на рынок, – опрометчиво. «Для этого нужна действительно кризисная ситуация, подобная 1998 году, когда провал наблюдался повсюду», – говорит г-н Куприянов.

По словам Дмитрия Молчанова, до 40% квартир в новостройках покупаются на деньги инвесторов, а не конечных потребителей. «Поэтому, как только доходность на рынке жилья снизится, товар будет сбрасываться на рынок. А дальше будет психологический эффект, который потянет за собой обрушение рынка», – считает руководитель «Домостроя». При таком развитии событий на столичном рынке жилья в момент спада останутся и смогут работать только наиболее профессиональные риэлторы, уверен Дмитрий Молчанов. Правда, если в Россию до 2005 г. придут существенные западные инвестиции, по его прогнозу, рост цен на жилье в новостройках сохранится и первичный рынок продержится еще лет 5–

С другой стороны, следует учитывать тот факт, что процветание вышеупомянутых структур напрямую зависит от состояния рынка недвижимости, и они, конечно же, являются стороной заинтересованной. Чем дольше будут держаться высокие цены – хотя бы и ценой определенных финансовых потерь – тем выше будет их маржа. В неформальных беседах участники рынка признаются, что уже сегодня множество новостроек в Москве стоят непроданными (стоит, например, походить вечером по району вокруг метро «Таганская»), потому что цены на жилье слишком высоки и инвесторы не могут его реализовать. Средний квадратный метр, по некоторым оценкам, сейчас зашкаливает за 1400 долларов. А цены растут на 4–4,5% в месяц. Причем не столько из-за того, что спрос якобы превышает предложение, а потому что цены подогреваются усилиями тех же строительных компаний и продавцов. Впрочем, криминала в этом никакого нет, все развивается по рыночным законам. «Нормальное желание девелоперов – получить максимальную прибыль от своих проектов. И упрекать их за это – все равно что упрекать доярку за то, что ее корова дает много молока», – отмечает Андрей Куприянов в этой связи. А сами операторы рынка утверждают, что их доходы сильно переоцениваются. «Сверхдоходы девелоперов – это миф. На самом деле рентабельность девелоперских компаний – 15–30%», – говорит Александр Гаврилин. То есть примерно на уровне нефтянки.
Московские власти нашли резервные возможности для застройки столицы. Проведя тщательную ревизию городских промзон, чиновники подсчитали, что вывод из города нескольких сотен предприятий позволит освободить место под 1,8 млн кв. м жилья.

Схожей точки зрения придерживаются и столичные девелоперы. «Конечно, данные о том, что до 40% квартир в новостройках – это собственность инвесторов, могут быть верными. Правда, здесь следует учесть, что все квартиры в новостройках реализуются по договорам инвестирования. Поэтому достаточно сложно отследить, чьей собственностью они становятся – компаний-инвесторов, покупающих квартиры, чтобы вложить таким образом свои средства, либо людей, приобретающих жилье для себя», – сказал RBC daily Александр Гаврилин, ведущий инвестиционный аналитик строительной компании «Система-Галс». Он согласен с утверждением, что далеко не факт, что, когда цены перестанут расти и таким образом доходность на рынке жилья снизится, квартиры начнут распродаваться одновременно многими инвесторами. «Дело в том, что покупка квартиры – это долговременное вложение денег. И поскольку инвестор тратит на нее свои свободные деньги, вряд ли можно говорить, что с изменением рыночной ситуации квартиры будут выбрасываться на рынок, – отмечает Александр Гаврилин. – Кроме того, пока рынок «кушает» все, что строится. Неликвидных квартир в Москве сегодня нет. Просто какие-то квартиры продаются раньше, какие-то – позже. И если кого-то смущают «пустые» окна в новостройках, то это еще не говорит о том, что квартиры там не проданы».

Дефицит свободных участков под застройку в Москве заставил девелоперов обратить внимание на территории промышленных предприятий еще в начале 90-х. На месте закрывшихся предприятий стали появляться офисные и торговые комплексы, строиться жилье. Тогда городские власти решили взять ситуацию под контроль: сперва была разработана программа по выводу промпредприятий из центра, а год назад было решено "провести учет" оставшихся производственных территорий и определить, что делать с ними дальше. Первым этапом этого процесса стало обследование 14 промзон площадью 1119 га, где находилось 430 предприятий.

Объемы нового жилья, строящегося в столице, растут год от года - в этом году будет построено около 5 млн кв. м жилья против 4,5 млн в прошлом году. Однако в Москве быстро заканчивается земля, пригодная для массовой застройки, что приводит к росту цен на первичном рынке жилья и постепенному перетеканию строительства в область, где в прошлом году построили около 3 млн кв. м жилья, а в этом - 4 млн.

На реализацию программы планируется привлечь 14 млрд руб. (около $500 млн) инвестиций. Доля средств, привлекаемых из городского бюджета, составит менее 1% от общего объема, подчеркнул первый заместитель руководителя Департамента науки и промышленной политики г. Москвы Николая Евтихеева. "Эти деньги девелоперам придется заплатить за право строительства в Москве", - говорит Сергей Елисеев, директор департамента маркетинга и рекламы корпорации "Инком-Недвижимость".

Проект целевой программы "О реорганизации производственных территорий г. Москвы на 2004 - 2007 гг. " обсуждался вчера на заседании правительства Москвы. По словам курирующего проект замруководителя Департамента градостроительной политики, развития и реконструкции г. Москвы Константина Королевского, выполнение мероприятий программы позволит обеспечить за ближайшие три года строительство не менее 1,8 млн кв. м жилья и до 736 000 кв. м нежилых помещений. "Уже на сегодня прогнозные оценки на проработанных территориях составляют более 1 млн кв. м нового строительства", - заявил Королевский. Кроме того, предлагается реорганизовать существующие промзоны и создать новые, более эффективные.

Участники рынка готовы строить на месте промзон. Гендиректор "Мосфундаментстрой-6" (МФС-6) Виктор Нестеренко сообщил "Ведомостям", что компания собирается участвовать в программе "в полном объеме - и как инвестор, и как застройщик". Сейчас МФС-6 застраивает территорию бывшего Ходынского аэродрома. То, что перед началом строительства необходимо перебазировать находящиеся на территории предприятия, Нестеренко не смущает. "Это не новая для нас задача, у нас уже есть опыт перебазирования и последующей застройки", - говорит Нестеренко.

Юрий Лужков на вчерашнем заседании заявил, что программа нуждается в доработке. По его мнению, в ней необходимо прописать, что при выводе промзон надо сперва подобрать для выводимого предприятия участок, построить цеха, сформировать инфраструктуру и лишь после этого перебазировать производство. Правительство приняло решение в течение месяца доработать программу с учетом высказанных пожеланий, а затем утвердить без дополнительного обсуждения.

Цены на столичные новостройки будут расти в геометрической прогрессии -- к такому выводу пришли вчера участники «круглого стола» «Ситуация на рынке новостроек в 2003 году», организованного Московской ассоциацией -- гильдией риэлторов. Сенсационным стало выступление начальника отдела перспективных проектов департамента инвестиционных программ строительства (ДИПС) Москвы Евгения Леонова. Он сообщил, что больше половины всего жилья частные застройщики возводят с нарушением строительных норм. При этом сам ДИПС только в центре строит 35% жилья, часто не афишируя своего участия. Кроме того, г-н Леонов первым спрогнозировал небывалый рост цен на новостройки в следующем году. Он полагает, что цены 2003 года недопустимо низкие и ДИПС приложит все усилия, чтобы довести их до 10 тыс. за кв. метр в центре.

По словам пресс-секретаря корпорации "СХолдинг" (активно строит жилье в Южном Бутове и ведет точечную застройку во многих районах Москвы) Оксаны Басовой, эта организация уже профинансировала два из шести этапов обследования Богородской промзоны в Москве и готовится к участию в конкурсе, запланированном на первое полугодие 2004 г. , где будет определен инвестор на вывод предприятий с последующей застройкой территории. О готовности принять участие в программе "Ведомостям" сообщили и представитель строительной компании СУ-155, ведущей строительство серийных и монолитных домов во всех округах столицы, в частности застраивающей кварталами Новые Черемушки и Южное Бутово.

ДИПС ожидает ценового спада только на таунхаусы -- москвичи пока не научились воспринимать их как полноценное жилье и предпочитает им загородные коттеджи. Г-н Леонов уверен, что спрос на новое жилье в 2004 году ощутимо не снизится ни в одном сегменте: «Не волнуйтесь, -- успокоил он риэлторов, -- все будут покупать все».

Между тем ни резкий ценовой скачок, ни падение курса доллара не отражаются на покупательском спросе -- он по-прежнему намного превышает предложение. Большинство квартир, как и прежде, раскупаются уже на стадии котлована. Евгений Леонов уверен, что в новом году особой популярностью будут пользоваться жилые комплексы, состоящие из нескольких зданий. Желание богатых москвичей жить обособленно не сокрушит даже предполагаемый рост цен в этом сегменте на целых 20%.

Директор аналитического центра компании «Миэль-Недвижимость» Геннадий Стерник полагает, что главный виновник стремительного роста цен на квартиры -- высокая стоимость нефти на мировых рынках. По его данным, нефтяной фактор определил более половины прироста цен на жилье в Москве. Еще одна причина взлета цен, по мнению г-на Стерника, падение курса доллара по отношению к рублю -- долларовые сбережения население спешит вложить в недвижимость. И наконец, полагает г-н Стерник, росту цен на недвижимость способствует продолжающаяся избирательная кампании. По его данным, на обеспечение выборов в Госдуму был собран 1 млрд долл. Несколько меньшая сумма понадобится для президентских выборов марта 2004 года. Примерно четверть этих денег придет на московский рынок недвижимости, и платежеспособный спрос вырастет на 15--25%.

Евгений Леонов считает рост цен вполне нормальным процессом до той поры, пока не упадет спрос. Свою позицию он подтвердил венгерским примером -- при уровне жизни ниже российского цены в Будапеште, по его данным, колеблются от 1 тыс. до 4 тыс. долл. за кв. м. Я позволю себе не согласиться с г-ном Леоновым. Во-первых, венгры имеют широко развитую систему ипотечного кредитования -- до 30 лет под достаточно низкий процент. Во-вторых, венгерская статистика в сентябре 2003 года зафиксировала среднюю заработную плату по стране около 400 долл. По данным Госкомстата, в России этот показатель составляет 5700 руб. Что касается цен на жилье, то 1 кв. м в самом дорогом районе венгерской столицы -- в Буде, расположенной на склоне Будайской горы, стоит 1 тыс. долл., что в 10 раз меньше той, к которой стремится г-н Леонов.

Повод для увеличения взноса за оформление квартиры в собственность, как следует из документа, - "рост объемов государственной регистрации прав на недвижимое имущество". То есть квартир в Москве продается и покупается больше, документы скапливаются, их надо где-то хранить, а процесс работы с ними неплохо бы информатизировать. Оплачивать перемены к лучшему в системе госрегистрации предлагается из кармана потребителей - покупателей и продавцов квартир, которым теперь придется идти в Сбербанк с квитанциями, где проставлены суммы на 50-60% больше, чем раньше.

В 2004 году, как считает Геннадий Стерник, никаких фундаментальных угроз макро- и микроэкономического характера для рынка недвижимости Москвы не существует. Поэтому вероятным сценарием будет постепенный переход к стабилизации к лету 2004 года, при этом в ближайшие два-три года прирост цен будет составлять 5--10%.
С 1 января будущего года в Москве увеличивается плата за регистрацию права на недвижимость - такое постановление подписал на днях мэр столицы. Поскольку этот документ касается всех, кто купил-продал квартиру или только собирается это сделать, "Известия" попытались выяснить, как это решение отразится на цене квадратного метра и стоимости услуг риэлторов.

Силка пояснил, что довольно значительный рост цены оформления для юридических лиц (на 2.5 тысячи рублей) не отразится на цене новостроек, поскольку при покупке квартиры в новом доме человек выступает соинвестором, а затем оформляет права только на свою квартиру. То есть действует как физическое лицо.

- На кармане участников сделки это отразится ровно на сумму повышения взноса, то есть практически никак, - прокомментировал "Известиям" грядущие изменения глава комитета по вопросам оформления имущественных прав Московской ассоциации-гильдии риэлторов Владимир Силка. - По сравнению со стоимостью квартиры, а также риэлторских услуг это мелочь. Как говорится, снявши голову, по волосам не плачут. К примеру, если сейчас при заключении условной сделки "один продавец, один покупатель, одна квартира" надо было заплатить государству 600 рублей (300 за регистрацию прав, еще столько же - за регистрацию сделки), то в новом году эта сумма составит 960 рублей.

Сколько стоит оформить право собственности на квартиру в Москве
До 1 января 2004 года для физических лиц - 300 рублей за две недели, для юридических лиц - 5000 рублей.
После 1 января 2004 года - 480 рублей для физических лиц, 7500 рублей для юридических лиц.
"Ускорение" процесса - от 100-200 долларов и выше (в зависимости от каналов, имеющихся у риэлторов).

Учитывая, что редкий риэлтор в Москве берет за свои услуги по оформлению сделки меньше тысячи долларов, это действительно мелочь. К тому же самые существенные деньги, которые граждане платят конкретно за процесс оформления прав на недвижимость, идут вовсе не в государственную казну. Корреспондент "Известий" попытался выяснить, сколько стоит услуга по "ускорению" оформления сделки. В наугад выбранном агентстве "МИЭЛЬ" с готовностью взялись помочь сократить срок оформления квартиры в собственность с двух недель до недели и даже до трех дней. "Срочная недельная регистрация будет стоить вам 100 долларов плюс еще 45 (это мы платим по нашим каналам) плюс 500 рублей по квитанции. Сверхсрочная - за три дня - примерно в два раза дороже", - рассказала менеджер Марина. Можно уверенно прогнозировать: цены на "ускорительные" услуги будут только расти, учитывая, что стоимость московского метра стремится вверх с каждым днем. И ценам на госрегистрацию никогда этот рост не догнать.



Главная --> Публикации