Главная --> Публикации --> Где купить, чтобы выгодно сдать Квартирная страда. сто лет назад найти хорошее жилье было так же трудно, как и сегодня Цены на аренду жилья растут стремительными темпами - примерно на 10 % в месяц Минфин утвердил критерии допуска к средствам фонда жкх Урожай на крупные сделки

АФК "Система" приобрела контрольный пакет ОАО "Детский мир", обладающего правами на аренду здания по адресу Театральный проезд, д. 5, в 1995 г. В 2002 г. компания выкупила здание "Детского мира" из муниципальной собственности за $30 млн. И в этом же году представители АФК пообещали вложить $250 млн в течение пяти лет в создание сети универмагов под брэндом "Детский мир" в столице и регионах. Общая площадь здания "Детского мира", построенного в 50-х гг. прошлого века, около 55 000 кв. м.

Как стало известно "Ведомостям", один из известнейших универмагов Москвы - "Детский мир" на Лубянке - может быть снесен. Такую возможность рассматривает его владелец, компания АФК "Система". К такому решению "Систему " подталкивает нерациональная планировка существующего здания и его ветхое состояние. А мешает этим планам требование городских властей сохранить историческое здание.

При общей площади здания примерно в 55 000 кв. м для торговли пригодны менее 17 000 кв. м. Ранее "Система" рассчитывала потратить на реконструкцию от $40 млн до $120 млн в зависимости от сложности выбранного проекта. Сейчас участники рынка не берутся даже приблизительно оценить стоимость реконструкции, так как пока не выбран ее проект. Однако, по данным специалистов крупных девелоперских компаний, снос 1 кв. м здания обходится минимум в $1 А строительство 1 кв. м в центре столицы - $1000 - 1500.

По словам участников рынка, одним из возможных вариантов реконструкции здания "Детского мира" является его снос с последующим восстановлением. Как рассказала "Ведомостям" Анна Ширяева, гендиректор компании "Магазин магазинов", девелоперское подразделение АФК "Система" - "Система-Галс" - изучает возможность сноса здания с последующей постройкой нового здания. "Магазин магазинов" выступает консультантом АФК по "Детскому миру". "Это было бы быстрей, технологичней и дешевле", - говорит Ширяева. По ее сведениям, положение с инженерией "просто катастрофическое". Но город с таким решением пока не смирился из-за исторической ценности архитектурной конструкции, отмечает Ширяева. Второй обсуждаемый вариант - реконструкция с сохранением внешнего фасада здания (снос всех конструкций, кроме стен внешнего периметра).

О необходимости реконструкции "Детского мира" в АФК "Система" говорят с середины 90-х гг. Топ-менеджеры "Системы" неоднократно сетовали на серьезные недостатки здания - ослабленный фундамент, отсутствие парковки, а также нерациональное распределение площадей. В качестве основного варианта до 2003 г. рассматривалась поэтапная реконструкция, без закрытия магазина. Однако теперь от этого варианта в АФК окончательно отказались. Теперь, рассказывает Ширяева, собственники здания хотят превратить "Детский мир" в современный торговый центр. Универмаг "Детский мир" будет в нем лишь одним из якорных арендаторов. На роль других "якорей", по ее словам, сейчас претендуют известные международные компании, работающие в формате department-store. Однако переговоры с ними еще далеки от завершения.

Андрей Закревский, руководитель департамента инвестиций и маркетинга "Системы-Галс", подтвердил, что демонтаж "Детского мира" рассматривается наравне с другими вариантами. Однако он подчеркнул, что окончательного решения о способе реконструкции еще не принято.

В муниципальной геолого-геодезической службе Москвы и территориальной организации по инженерно-строительным изысканиям Госстроя ГУП "Мосгоргеотрест" "Ведомостям" сообщили, что гидрогеологических показаний для сноса "Детского мира" нет. По словам главного инженера ГУПа Станислава Майорова, причина сноса в последнее время многих зданий в центре столицы (в том числе "Военторга", гостиницы "Москва") "скорее всего коммерческая". С геологическими процессами связан лишь перенос трех зданий в районе Хорошевского шоссе", - объяснил Станислав Майоров.

Чиновник московского стройкомплекса рассказал "Ведомостям", что слышал о предложении "Системы", однако считает, что "сносить здание нельзя ни в коем случае, это действительно памятник архитектуры". По данным собеседника "Ведомостей", раньше "Система" рассматривала возможность продажи здания "Детского мира" иностранному портфельному инвестору. "Однако из-за его территориальной близости к зданию ФСБ сделки не получилось", - объяснил чиновник. Несколько участников рынка также на условиях анонимности считают невозможным снос из-за "соседства "Детского мира" с подземным комплексом Лубянки". Источник, близкий к ФСБ, подтвердил, что в районе здания находятся секретные подземные коммуникации.

Строительство Московского международного делового центра (ММДЦ) "Москва-Сити" ведется на Краснопресненской набережной на территории 60 га. Общий объем инвестиций первой очереди строительства - не менее $2,4 млн, объем площадей, запланированных к выходу на рынок до 2007 г. , - 1,4 млн кв. м. В апреле прошлого года на общественном градостроительном совете при мэрии Москвы было объявлено, что на 11-м участке "Сити" планируется создание "многофункционального комплекса с транспортным терминалом". В качестве заказчика и инвестора проекта была названа строительная компания "Трой Канада".

Директор отдела офисной недвижимости консалтинговой компании Colliers International Олег Мышкин считает, что здание "Детского мира" снести и построить заново экономически более целесообразно, чем проводить его реконструкцию. Эксперт другой консультационной компании в области недвижимости, Jones Lang la Salle, утверждает, что "Детский мир", построенный в середине прошлого века, плохо приспособлен к требованиям современной торговли. "Слишком много пространства, которое нельзя использовать в коммерческих целях", - считает собеседник "Ведомостей".
Девелоперы, принимающие участие в возведении "Москва-Сити", не устают объявлять о стартах все более амбициозных проектов. Как стало известно "Ведомостям", в конце года в "Сити" начнется возведение многопрофильного здания, включающего офисы, рестораны и транспортный узел скоростной монорельсовой дороги.

Многопрофильная группа "Трой" (Troy) , по официальным данным, основана в 1989 г. в Канаде, включает подразделения в Турции и России, где действует с 1992 г. Состав учредителей не раскрывается. Занимается строительством "под ключ" промпредприятий, поставками и монтажом технологического оборудования, производит в России вентиляционные системы. Компании группы участвовали в строительстве комплекса "Атриум" на площади Курского вокзала в Москве, осуществляют инженерные и отделочные работы в "Москва-Сити". По словам Вардара, строительством на 11-м участке займется специально созданная в Голландии компания CITER (City Terminal) , сейчас в Москве регистрируется ее представительство. Состав учредителей группы Troy держится в секрете; что же до CITER, то в "Трой Канаде" говорят, что ее учредителями являются "иностранные юридические лица". Правда, участники строительного рынка Москвы предполагают, что среди основных учредителей CITER - структуры, близкие к самому Джунейту Вардару и Эльдару Мирзоеву, руководителю проекта в компании "Пивоварня Москва-Эфес", российском подразделении крупного турецкого пивоваренного холдинга Anadolu Efes. "Они являются инициаторами проекта", - подтвердил "Ведомостям" чиновник столичного правительства, пожелавший остаться анонимным. Эту же информацию, также анонимно, сообщили трое инвесторов "Москва-Сити", а также один из топ-менеджеров управляющей компании проекта - ОАО "Сити". В "Пивоварне Москва-Эфес" и Troy Group эту информацию не комментируют.

Как сообщил "Ведомостям" президент группы компаний "Трой" Джунейт Вардар, ориентировочный объем инвестиций в строительство комплекса с транспортным терминалом на 11-м участке "Москва-Сити" составляет $130 млн. Помимо средств учредителей группы "Трой" планируется привлекать заемные средства на Западе. Архитектурный проект "Сити-Терминала" заказан специалистам германского бюро Behnisch, Behnisch Partner, создавшего ряд крупных офисных комплексов в США и Германии и олимпийский стадион в Мюнхене, а строить будут компании группы "Трой". По словам Вардара, планируется, что проектирование будет закончено за шесть месяцев, к строительству приступят в конце 2004 г. , а в эксплуатацию комплекс введут в 2006 г.

Помимо "вокзала" в комплексе разместится таможенный терминал и трехзвездочная гостиница для транзитных пассажиров, а также офисно-торговые помещения. Однако площади, которые отойдут под них, пока не известны. "В комплексе большая часть площади будет городской, поэтому для увеличения экономической привлекательности проекта мы сейчас пересматриваем его концепцию", - говорит Вардар.

По словам Вардара, транспортный терминал в комплексе на 11-м участке "Сити" будет включен в так называемую скоростную транспортную систему (СТС). По замыслу столичных властей монорельсовые дороги, которые построят для СТС, соединят "Сити" с аэропортами "Внуково", "Шереметьево" и "Домодедово". Как ранее рассказывал "Ведомостям" первый заместитель мэра столицы Иосиф Орджоникидзе, станцию скоростной трассы до "Шереметьево" и "Внуково" заложили в "Сити" еще во время строительства Третьего транспортного кольца, тогда же была построена камера для установки проходческого щита. "Будем копать два тоннеля до Киевской железной дороги - и считайте, что вы уже во "Внуково" - так выглядит маршрут будущей монорельсовой трассы в изложении Орджоникидзе.

Здание "Детского мира" на Лубянке скоро может быть снесено. Как стало известно Ъ, АФК "Система", которой принадлежит универмаг, рассматривает снос "Детского мира" и строительство на его месте современного торгового комплекса как один из вариантов реконструкции универмага. Хотя официальные представители "Системы" говорят, что проект сноса пока не утвержден.

Эксперты считают идею создания такого терминала перспективной. Директор Stiles Riabokobylko Сергей Рябокобылко приводит в пример Лондон, где в подобные многофункциональные комплексы были переоборудованы некоторые вокзалы. Однако он считает, что из-за того, что строительство комплекса завязано на городскую структуру - а строительство СТС финансируется из бюджета, - его реализация может растянуться по срокам.

Еще два года назад было заявлено, что "Детский мир" будет реконструирован, поскольку здание и инженерные коммуникации обветшали. Кроме того, директор риэлтерской компании "Магазин магазинов" Александр Тишков указывал на то, что "Детский мир" не соответствует современным технологическим требованиям: под торговлю в нем задействовано не больше 50% площадей, тогда как в современных торговых центрах этот показатель составляет 60-70%.

"Детский мир" на Лубянской площади построен в начале 60-х годов. Его площадь составляет 55 тыс. кв. м, из которых торговая – всего около 16,2 тыс. кв. м. С 1996 года основным акционером ОАО "Детский мир" является АФК "Система". Ей сейчас принадлежит 70,5% акций, 19,9% находится в собственности департамента имущества Москвы.

Впрочем, в "Системе" утвердительного ответа вчера получить не удалось. Андрей Закревский, вице-президент ЗАО "Система-Галс" (компания является девелопером проекта) подтвердил Ъ, что наполнение "Детского мира" изменится: его площадь составит 75 тыс. кв. м, там будет открыт десятизальный мультиплекс и т. д. Но решение о том, как именно будет проводиться реконструкция, со сносом или без, по его словам, будет принято ближе к лету.

Правда, в 2002 году представители "Детского мира" утверждали, что реконструкция будет вестись без остановки торговли. Сейчас же, по данным источников Ъ, знакомых с ситуацией вокруг "Детского мира", планы владельца изменились: универмаг будет закрыт на реконструкцию на два года. Источники Ъ говорят, что из "Детского мира", как и планировалось, сделают современный торгово-развлекательный центр. Но не в старом, а в новом здании. По данным собеседников Ъ, универмаг решено снести и на его месте построить торговый центр, внешне точно такой же, но с современной "начинкой". Информацию о существовании такого проекта Ъ вчера подтвердили как минимум в двух компаниях, сотрудничающих с АФК "Система".

В "Системе" подчеркивают, что в любом случае в обновленном "Детском мире" будут торговать преимущественно детскими товарами.

Источники Ъ утверждают, что предложение снести старый "Детский мир", а на его месте построить новый поступило от американской архитектурной компании RTKL Associates Inc. Согласно этому проекту, планировалось построить торговый комплекс с большой подземной парковкой, перестроить атриум, задействовать под торговлю и развлечения три ныне простаивающих верхних этажа. Снос и строительство, по подсчетам экспертов из RTKL, обойдутся на 20% дешевле, чем вариант с сохранением периметральных стен и чисткой внутри. Впрочем, в RTKL вчера отказались комментировать эту информацию.

О том, что управделами президента РФ вместе с инвестором ЗАО Олимпик Сити реализует проект по застройке более 1,5 тыс. га на территориях ФГУП АПК Воскресенское" в Ленинском, Подольском и Одинцовском районах, Ъ рассказал источник в подмосковной администрации. Глава пресс-службы управделами президента Виктор Хреков подтвердил эту информацию. Реализация инвестпроекта была одобрена в середине июля на заседании правительства Московской области, говорится на сайте областной администрации. Источник Ъ в областном министерстве экономики уточнил, что изначально проект подразумевал строительство около 8 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости, однако главный архитектор потребовал снизить этажность: в результате выход площадей уменьшился до 5,4 млн кв. м. Гендиректор ЗАО Олимпик Сити Алексей Семеняченко отказался от официальных комментариев по проекту до момента выхода в свет постановления областного правительства.

Аналитики положительно оценивают коммерческие перспективы универмага. "Старое здание 'Детского мира' не очень подходит для проектирования в нем современного торгового центра, но при изменении внутренней конфигурации его шансы на успех увеличиваются",– говорит Анна Ширяева, гендиректор "Магазина магазинов". Марианна Романовская из Noble Gibbons также считает оправданной идею превращения универмага в торгово-развлекательный центр: "Здесь может быть один из самых успешных торговых центров города. Ведь 'Детский мир' расположен очень удачно, кроме того, он – исторически сложившееся торговое место, хорошо известное еще с 60-х. Он вполне по авторитету у покупателей находится наравне с ГУМом и ЦУМом".
Управделами президента РФ застроит часть подведомственных ему земель в Подмосковье всего около 1,5 тыс. га. Вместе с привлеченным инвестором ЗАО Олимпик Сити оно построит в Ленинском, Подольском и Одинцовском районах более 5 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости. Инвестиции оцениваются в $16 млрд. Для управделами это первый проект подобного масштаба, да и по российским меркам он один из крупнейших больше строят только Реновастройгрупп, Coalco, ИПГ Евразия.

ЗАО Олимпик Сити зарегистрировано в августе 2004 года. Согласно ЕГРЮЛ, учредителями являются Николай Наумов (90%) и ООО Садко-Спорт (10%, принадлежит Алексею Семеняченко и Александру Черкасову).

Как сообщил источник в областной администрации, соглашение о реализации инвестпроекта на территории Воскресенского был подписан управляющим делами президента Владимиром Кожиным, гендиректором АПК Воскресенский Николаем Романеевым и прежним гендиректором ЗАО Олимпик Сити Алексеем Миловановым еще в августе 2007 года. Согласно документу (Ъ ознакомился с соглашением), инвестор получит в собственность 59% построенных площадей, в собственность РФ перейдет 41% (в частности, Президентский ГольфПоло клуб, строящийся на Рублево-Успенском шоссе). Всего, согласно одобренному правительством Московской области инвестпроекту, на землях АПК Воскресенское планируется возвести 421 тыс. кв. м малоэтажного жилья, около 1,5 млн кв. м многоэтажного, площадь коммерческой недвижимости составит 3,3 млн кв. м. Предполагаемые инвестиции 402 млрд руб., срок реализации семь лет.

У управделами президента уже есть опыт участия в девелоперских проектах, например, реконструкция Конституционного суда в Петербурге (на федеральные средства), проект реконструкции исторического здания по адресу Красная площадь, 5, где инвестором выступает компания ОПК Сергея Пугачева. По оценкам Виктора Хрекова, в управлении ведомства находится около 20 тыс. га в РФ, большая часть которых располагается в Московской области.

Это первый масштабный проект, реализуемый на территориях, подведомственных управделами президента, говорит господин Хреков. Проект, реализуемый на территории Воскресенского, войдет в число самых масштабных в РФ, однако по объему строительства он уступает более крупным району Академический компании Реновастройгрупп (более 13 млн кв. м в Екатеринбурге), Большое Домодедово Coalco (около 12 млн кв. м в Подмосковье), проекту А101 компании Масштаб Сергея Кириленко и Вадима Мошковича (около 13 млн кв. м в Московской области), Евразия-Сити (9 млн кв. м в Подмосковье) и др.



Главная --> Публикации