Главная --> Публикации --> «коттедж-форум»: выставка и конференция Новый московский стиль: спрос на комфорт Фонд недвижимости создан на пике Удвоение для строителей Нам устроили шоу

Для начала следует отметить, что возможность перевода ведомственной квартиры в собственность занимающих ее граждан закреплена в ст. 2 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. Причем необходимо особо подчеркнуть, что речь в названном положении идет лишь о жилплощади, принадлежащей государственным (муниципальным) унитарным предприятиям, а также учреждениям, но никак не частным фирмам. Однако жильцы квартир, предоставленных в пользование коммерческими организациями, нередко считают, что у них тоже есть право на получение их в собственность, причем абсолютно бесплатно. Но такая точка зрения ошибочна, так как правила, прописанные в ст. 2 упомянутого закона, указанного жилья не касаются.
К сожалению, получение занимаемой жилплощади в собственность может остаться мечтой даже для некоторых жильцов ведомственных квартир. А все дело в том, что у чиновников есть законные основания для отказа в приватизации этим лицам. В первую очередь повод для грусти существует у тех, кто делит квадратные метры, принадлежащие какому-нибудь государственному (муниципальному) унитарному предприятию, с кучей склочных родственников. Ведь все та же ст. 2 гласит, что граждане, занимающие ведомственные квартиры, могут стать их полноправными собственниками только с согласия всех членов семьи, включая детей в возрасте от 14 до 18 лет и других граждан, постоянно проживающих в квартире (ст. 53 ЖК РСФСР). Именно данное правило может помешать превратить мечту о собственной жилплощади в реальность, если родственники, с которыми вы живете под одной крышей, не дадут разрешения на приватизацию ведомственной жилплощади безо всяких на то причин. Однако есть шанс решить проблему как мирным путем, так и в судебном порядке.

По общему правилу граждане, которые занимают квартиры, принадлежащие государственным (муниципальным) унитарным предприятиям, а также учреждениям, могут стать их полноправными собственниками. Правда, чиновники вправе отказать некоторым из них в приватизации жилплощади, причем вполне обоснованно. Кто же из жильцов не может претендовать на получение занимаемого жилья в свое полное распоряжение?

Если ваша квартира не попала в «черный» список, представленный ст. 4 закона, то чиновники обязаны рассмотреть ваше заявление о приватизации ведомственной жилплощади в течение двух месяцев со дня подачи всех необходимых бумаг. За задержку в решении данного вопроса им придется отвечать по закону. Более того, заявитель вправе подать на провинившихся должностных лиц в суд.
Владельцы квартир или загородных домов в нашей стране нечасто обращаются за помощью к профессионалам-оценщикам. Но специалисты этого рынка уверены, что в ближайшие годы все изменится, и потребность в услугах оценщиков значительно возрастет.

Отказать в приватизации ведомственной жилплощади могут и согласно ст. 4 Закона РФ № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. Так, не подлежат приватизации квартиры, расположенные в общежитиях и в домах закрытых военных городков. Отказ ждет и тех, кто занимает жилье, находящееся в аварийном состоянии. И наконец, законодательство запрещает приватизировать служебные жилые помещения, за исключением принадлежащих совхозам или стационарным учреждениям социальной защиты населения, расположенным в сельской местности.

Прежде всего следует определить, в каких случаях человеку может понадобиться оценка.
В первую очередь необходимость в оценке возникает при совершении различных сделок. Многие продавцы и покупатели в таких случаях предпочитают обходиться собственными силами — квартиры в большинстве своем типовые, и на основе информации рекламных изданий об аналогичных объектах можно прикинуть цену с точностью до 5 %. Однако есть резон и в обращении к оценщику: во-первых, это снижает риск ошибки, и, во-вторых, в этом случае выдают заключение об оценке — солидного вида документ с печатями, который может оказаться серьезным аргументом при торге. Вне всякого сомнения, услуги профессионала будут также необходимы владельцу нетипового элитного жилья, которому трудно найти аналоги.
Второй круг проблем, которые сейчас становятся все более актуальными, связан с кредитами под залог недвижимости. Даются они на длительный срок — 10 лет минимум, поэтому банку интересна не только актуальная стоимость закладываемой квартиры, но и ее изменения в перспективе. Тем более что история российского рынка в последние четыре года (период до кризиса 1998 года, сразу после него и до настоящего времени) показывает, что цены могут увеличиться даже в два раза.
Справедливости ради отметим, что этот сектор с точки зрения клиента не является рынком оценочных услуг. Практически все банки имеют группы аккредитованных оценочных фирм, и потенциальным получателям кредита рекомендуют обращаться только к ним. Если клиент не согласен с их оценкой (как правило, заниженной — банки таким образом подстраховываются), он может сколь угодно долго доказывать свою правоту, привести независимых оценщиков — банк своего мнения не изменит и кредит не даст. В настоящий момент конкуренция на рынке кредитов практически отсутствует, и это дает банкам возможность жестко диктовать свои условия. Но в будущем картина, вероятно, изменится.
Третий вариант — всевозможные имущественные споры в суде. Здесь классическим примером может служить развод в случае, когда квартира находится в совместной собственности супругов. Похожая ситуация — дележ наследства. Если доли не выделены в натуре (юридический термин, означающий, что собственность физически поделена: например, в двухкомнатной квартире муж является владельцем одной комнаты, а жена — другой), то спорщикам прямая дорога в оценочную фирму.
Истец, подавая в суд исковое заявление, в качестве доказательства может представить заключение оценщика. Ответчик, вполне вероятно, с ним не согласится и принесет документ из другой фирмы. Судья же может не поверить ни одной из сторон и назначить дополнительную экспертизу, с которой, в свою очередь, может не согласиться одна из сторон и подать апелляцию.
Процедура назначения оценщика для суда еще окончательно не прописана в законе. Например, не существует официально утвержденного списка фирм, к услугам которых правомерно прибегнуть в этом случае, и судья при выборе исходит только из своих симпатий. Но нужно отметить, что в последние годы суды сделали значительный шаг вперед в этом направлении: они осознали необходимость настоящей рыночной оценки и уже не производят раздел только на основании справки из БТИ.
При необходимости оценка объекта может быть дана не только на настоящий момент, но и по состоянию на любой момент в прошлом. Такое бывает нужно, например, когда возникает вопрос о справедливости раздела имущества, произведенного несколько лет назад.
Выступая в суде, оценочная фирма, как правило, оказывается между двух огней. С одной стороны, есть объективная стоимость, искажать которую нежелательно по нескольким причинам, в числе которых репутация фирмы на рынке, возможность санкций со стороны контролирующих государственных органов и прочее. С другой — существует заказчик, который платит фирме деньги и заинтересован либо в завышении, либо в занижении цены.
У опытного оценщика всегда есть реальная возможность акцентировать внимание на одних характеристиках объекта и умолчать о других. «Коридор» выходит порядка 5 % для типовых квартир в Москве, поскольку здесь рынок уже сложился, много аналогичных объектов, и до 10–15 % для элитного жилья.
Другая сторона, конечно, приведет своего оценщика, который будет истолковывать факты прямо противоположно, но это уже состязательность судебного процесса — кто кого.
Четвертая группа — случаи, связанные с причинением какого-либо ущерба, начиная от «разборок» по любому вопросу между соседями и заканчивая проблемами, возникающими при страховании. Известно, что страховые компании, стремясь минимизировать свои выплаты клиентам, всячески преуменьшают размеры причиненного ущерба. Например, если сгорела деревянная дача, страховщик будет уверять, что каменный фундамент прекрасно сохранился, годен для возведения на нем нового строения, а посему страховую выплату следует сократить процентов на двадцать. Так что споры о том, каковы в действительности размеры причиненного ущерба, также требуют участия оценочных фирм.
И наконец, пятая группа — вопросы, связанные с налогами. Правда, эта группа только начинает формироваться: налог на имущество физических лиц до сих пор рассчитывали исходя из каких-то виртуальных оценок БТИ, суммы при этом получались незначительными, и граждане были довольны. Однако в последнее время было решено подтянуть оценку БТИ к рыночной оценке и брать налоги уже исходя из сумм, полученных путем таких расчетов. Можно с уверенностью сказать, что, как только суммы налогов возрастут вполне ощутимо, многие зададутся вопросом, кто и как рассчитывал эти цифры. Тогда же появятся судебные иски к налоговым органам, и, как следствие, возникнет необходимость в независимой рыночной оценке имущества.

Зачем это нужно?

И о деньгах
Получаемый клиентом отчет оценщика должен отвечать ряду требований. Обязательны фотографии объекта с нескольких разных ракурсов. Отчет должен быть прошит и скреплен печатью оценщика. Даже дилетанту следует просмотреть отчет при его получении. С точки зрения содержания он должен включать в себя цифровые данные об объекте, а также логически обосновывать выводы оценщика, следующие из анализа рынка, сведений об аналогичных объектах. Только соответствующий этим требованиям отчет имеет юридическую силу и является доказательством для суда. В противном случае деньги, заплаченные за его составление, окажутся потраченными зря.
Работа оценщика стоит недорого, особенно в сравнении с теми суммами, в которых измеряется стоимость жилья. Настоящий, полноценный отчет для типового московского жилья, выполненный в соответствии с законом об оценочной деятельности, стоит от $10 Если объект сложный, относящийся к категории элитных, цена может дойти и до $50 Для загородных объектов цена, как правило, выше: для дачных домиков она начинается от $150, оценка же большого коттеджа со сложной и дорогостоящей начинкой может стоить $1000–200 Это объясняется, во-первых, тем, что такие объекты имеют большую площадь, а во-вторых, выезд на них требует дополнительных затрат. Что касается сроков, то на оценку квартиры в Москве потребуется минимум дня два-три, а оценка коттеджа займет три-четыре дня.

Как оценить саму фирму?
Сегодня в Москве и Подмосковье работает не менее пятисот оценочных фирм, что ставит перед потенциальным клиентом нелегкую проблему выбора наиболее достойной из них.
Оценка — бизнес, требующий наличия лицензии. Это правило было введено в феврале 2002 года тем же Федеральным законом «О лицензировании отдельных видов деятельности», который отменил обязательное лицензирование для риелторов. По словам самих оценщиков, они довольны этим решением, поскольку оно поможет очистить рынок от плохо или нечестно работающих фирм. Лицензирование также должно способствовать обособлению и развитию профессии оценщика, выработке стандартов поведения. Из всего сказанного выше следует, что рядовому потребителю нужно выбирать именно лицензированного оценщика. В противном же случае он должен принимать во внимание не только то, что рискует получить некачественно выполненную работу, но также и то, что отчет фирмы, работающей без лицензии, не будет иметь юридической силы.
Важный показатель — стаж работы на рынке. Первые оценочные фирмы появились у нас в 1992–1993 гг., но из тех пионеров никого уже не осталось. Самые старые из работающих сейчас фирм созданы в 1995 году. Наверное, минимально необходимым можно признать трехлетний опыт работы.
Такой показатель, как наличие в штате фирмы квалифицированных специалистов, человеку непосвященному проверить сложно. Зато совершенно точно можно попросить список клиентов и рекомендации. В отличие от многих других видов бизнеса, оценщики не засекречивают информацию об уже выполненных работах; некоторые клиенты включают в договор пункт о конфиденциальности, но это происходит не более чем в 5–10 % случаев. Оценщики охотно говорят о тех клиентах, с которыми они уже работали, многие даже публикуют такие сведения и помещают на сайте фирмы в Интернете. Так что человек, интересующийся репутацией фирмы или работой конкретного специалиста, может позвонить этим клиентам и узнать их мнение.
Также при выборе учитывают наличие у фирмы грамот и дипломов, присужденных за участие в профессиональных мероприятиях, — обычно их вешают на стенах в офисе, чтобы продемонстрировать клиентам. Возможно, человеку с улицы трудно разобраться, чего стоят подобные награды, но общий принцип — чем больше наград, тем лучше — вероятно, применим и в этом случае.
Фирма может состоять в профессиональной общественной организации. Правда, необходимо отметить, что в России существует такая общепризнанная организация — Российское общество оценщиков (РОО), в Москве же царит раздробленность. Всевозможных ассоциаций, лиг и партнерств наберется не менее десятка, но зачастую они создаются, что называется, под себя. Так что вопрос создания единого, признанного всеми объединения в Москве пока остается открытым.
И наконец, при выборе оценочной компании не следует забывать о ее специализации. Поскольку существует лицензия единого образца, которую выдают на «оценочную деятельность», без выделения сегментов рынка, специализация оценочных фирм неофициальна, и, как правило, каждая компания отдает предпочтение тем или иным видам работ. Но, в общем и целом, из всех оценочных фирм Московского региона (а их, как уже было отмечено, около пятисот) примерно половина работает с недвижимостью частных лиц.

Земельные пространства Ногинского района в ХIV – ХVI веках были вотчиной великих московских князей. Впервые село Рогожи упоминается в духовной грамоте Дмитрия Донского в 1389 году. Оно стояло на Владимирской дороге, соединявшей столицу с Владимиром и Нижним Новгородом, а благодаря постоянной связи с Москвой и большому количеству заезжих купцов, предлагающих всевозможные товары, в Рогожах начали активно развиваться различные ремесла и кустарные промыслы.
В 1781 году именным указом Екатерины II село было преобразовано в уездный город Богородск в составе Московской губернии.
К середине ХIХ века в Богородске стали набирать обороты фабрики, вырабатывающие хлопчатобумажные, шелковые и шерстяные ткани. Неслучайно на городском гербе в нижней его части помещено мотовило: долгое время Богородск был текстильным центром. Кстати, примерно тогда же здесь развертывают предпринимательскую деятельность Морозовы, Ялагины, Шибаевы, Зотовы, Бруновы.
В 1924 году, 2 марта, в Богородске было открыто движение трамвая. Молва гласит, что это было сделано по личной инициативе М. И. Калинина. Существовали даже планы прокладки трамвайных путей, соединяющих Москву и Богородск вдоль Владимирского шоссе. Ногинский трамвай возит пассажиров до сих пор и примечателен тем, что его линия полностью однопутная, с разъездами на некоторых остановках.
В 1927 году возник Богородский район, а в 1930 году Богородск переименовали в Ногинск (в честь В. П. Ногина, работавшего в конце XIX столетия на Богородско-Глу-ховской мануфактуре). В советский период здесь преобладала промышленность, причем доминировала текстильная. Сейчас местная администрация ведет подготовку по возвращению городу исторического имени — Богородск.
В настоящее время экономика Ногинского района включает в себя 22 отрасли народного хозяйства. Основные предприятия пищевой промышленности — ООО «Черноголовский завод алкогольной продукции «ОСТ-Алко», ЗАО «ОСТ-Аква», производящие водку, ликероводочные, слабоалкогольные и безалкогольные напитки; ОАО «Ногинский мясокомбинат»; ОАО «Ногинский хлебокомбинат»; ОАО «Ногинский молочный завод»; ЗАО «БогородскРЫБА»;
ОАО «Бисеровский рыбокомбинат» и другие.
Химия и фармацевтика представлены одним из крупнейших в России комбинатом ОАО «Химфармкомбинат «Акрихин» (готовые лекарственные средства).
Предприятия легкой промыш-ленности выпускают шерстяные и хлопчатобумажные ткани, чулочно-носочные и текстильно-галантерейные изделия, трикотаж, ковры и ковровые изделия, суровые шелковые ткани. Самые значительные из них — ЗАО «Текстильная фирма «Купавна», ОАО ПТО «Ажур», ОАО «Красная Лента», ЗАО «Шелковщик».
Машиностроительная и металлообрабатывающая отрасль — это станки, приборы, оборудование, металлорежущий инструмент. Топливную аппаратуру к дизельным двигателям производит ОАО «Ногинский завод топливной аппаратуры».
Успешно функционируют новые предприятия стройиндустрии — ООО «Ногинский комбинат строительных изделий», изготавливающий плитку для полов из керамического гранита, а также ООО «Ногинский комбинат строительных смесей».
В Ногинском районе 7 крупных специализированных объединений и 98 фермерских хозяйств, которые обеспечивают жителей мясной, молочной и овощной продукцией, яйцом, мясом птицы. В районе разводят ценные породы рыб (форель, зеркальный карп), пушных зверей (лиса, песец). Ногинский межрайонный филиал по племенной работе содержит быков производителей уникальной породы. В районе создан единственный в своем роде участок по воспроизводству дикой фауны для разведения кабанов и пятнистых оленей.
Главным учреждением здравоохранения является муниципальная Ногинская центральная районная больница, в состав которой входят 9 городских и 4 сельские, туберкулезная и психиатрическая больни-цы, родильный дом, 9 амбулаторий, 2 медико-санитарные части, станция переливания крови, 12 фельдшерско-акушерских пунктов и др. В этой системе трудятся квалифицированные кадры, гарантирующие высокий уровень оказания медицинской помощи, из них 3 доктора медицинских наук, 10 кандидатов, 94 врача высшей категории.
Сеть образовательных учреждений в Ногинском районе насчитывает 116 муниципальных структур, из них 55 дошкольных. Кроме того, здесь действуют три негосударственных образовательных учреждения общего образования: православная гимназия имени К. Богородского, Ногинская гимназия и Ломоносовский лицей. Есть также медицинское училище, политехнический и торгово-экономический техникумы, колледж технологии управления и педагогический, филиалы Московского государственного открытого университета, Московского современного гуманитарного института, Московского государственного института экономики и статистики. В районе традиционно проходят региональный детский конкурс английского языка Good Luck и районная олимпиада по основам православной культуры (их финалисты выезжают в Англию и Иерусалим). Муниципальная общеобразовательная сельская школа № 45 в течение десяти лет сотрудничает с лицеем Святого Михаила в Париже.
Район регулярно устраивает турниры международного, всероссийского и областного масштаба по различным видам спорта: по боксу, посвященный памяти мастера спорта международного класса, бронзового призера Токио С. Сорокина; по греко-римской борьбе на приз заслуженного мастера спорта, олимпийского чемпиона Н. Балбошина; первенство России по велосипедному спорту среди ветеранов; турнир по баскетболу среди юношеских команд на приз А. Я. Гомельского; чемпионат по стритболу Центрального федерального округа России и многие другие мероприятия.
В Ногинском районе работают несколько клубов, массовые библиотеки, кинотеатры, художественные и музыкальные школы, музеи, выставочные залы, парки культуры и отдыха. Огромной популярностью пользуется Московский областной государственный драматический театр.
Кинотеатр «Рассвет» в центре города является одним из крупнейших в Подмосковье. Он был построен в 1964 году, а в 2002 году осуществлена его полная реконструкция. Теперь это современный кинотеатр с большим экраном (Harkness Hall Perlux II) и залом на 243 места плюс 8 love seats. Кресла оснащены удобными подставками для напитков и воздушной кукурузы. Система Dolby Digital Surround EX обеспечивает исключительное качество изображения и звука, зрителя целиком поглощает атмосфера фильма, что позволяет максимально насладиться захватывающим зрелищем от ведущих киностудий мира. К услугам посетителей два бара в верхнем и нижнем фойе.
Идет реставрация зданий центральной части Ногинска. Восстановлен исторический облик торговых рядов, гостиницы, школ и других сооружений. Перекинут подвесной мост через Клязьму. Осенью прошлого года завершено строительство музыкального фонтана.
«К сожалению, недвижимость в Ногинском районе недешевая, — рассказывает Александр Алексеевич Целыковский, начальник Ногинского представительства ООО «Агентство недвижимости «Мегаполис-сервис». — Это обусловлено тем, что город обустраивается, растет, благосостояние жителей улучшается. Конечно, многие хотят жить в новом доме, а темпы строительства не успевают за спросом. Но и на вторичном рынке квартиры улучшенной планировки в панельных зданиях (возраст — от года до 20 лет) стоят от 600 у. е. за 1 кв. м, а в так называемых хрущевках и сталинках — от 550 у. е. Это касается домов, расположенных в центре города и прилегающих к нему районах (улицы Советская, Леснова, Заречье 1-2, Истомкино и т. п.). Несколько дешевле жилье на вторичном рынке в местах, отдаленных от центра, — около 500 у. е. за 1 кв. м (Глухово, поселок Октября и др.)».
Цена квадратного метра в новостройках зависит от стадии строительства: так, в доме, который ждет только госприемку, она составит от 650 у. е. за 1 кв. м, а на начальном этапе — от 450 до 560 у. е.
В настоящее время квартиры продают в 14-этажном панельном доме на улице Леснова (застройщик ОАО 494 УНР). Стоимость квадратного метра в одно-, двух-, трехкомнатных квартирах — 650 у. е. На улице Советской готов к эксплуатации 10-этажный панельный дом (650 у. е. за 1 кв. м). «Фактически приобрести жилье можно только в этих двух новостройках, — говорит господин Целыковский. — Остальные здания находятся либо на этапе инвестирования, либо их строительство еще не начато, только огорожена площадка. Но квартиры даже в таких «домах» активно раскупают».
На улице Советской предлагают также квартиры в доме, который сейчас находится на стадии котлована и будет сдан в IV квартале 2004 года (застройщик компания «Веста 2001»). Это будет каркасно-кирпичное здание с квартирами улучшенной планировки: однокомнатная общей площадью 44,7 кв. м, двушка — 78 кв. м (кухня 12,6 м), трешка — 86,7 кв. м (кухня — 16 м). Стоимость на этапе инвестирования — 590 у. е. за 1 кв. м.
На улице III Интернационала (в самом центре города) возводят 5-этажный кирпичный дом, который намечено завершить во II квартале 2004 года (540–570 у. е. за 1 кв. м).
На некотором отдалении от центра на 1-й улице Ревсобраний будет возведен 10-этажный панельный дом. К работам еще не приступили, но их окончание ожидается в I квартале 2005 года. Продаются только однокомнатные и двухкомнатные квартиры (общей площадью 39 и 58 кв. м) по цене 405 у. е. на начальном этапе инвестирования.
На Краснослободской улице производится реконструкция здания, которое изначально было задумано как 9-этажное общежитие. Сейчас там можно купить одно-, двух-, трех-комнатные квартиры небольшой площади (57,8, 53,5 и 36,9 кв. м) по 500–540 у. е. за 1 кв. м. Дом введут в эксплуатацию во II квартале 2004 года.
В поселке Обухово Ногинского района (это на 7 км ближе к Москве по Горьковскому шоссе) растут два 10-этажных панельных дома: один будет сдан в IV квартале 2004 года (390 у. е. кв. м), второй — во II квартале 2005 года (335 у. е. кв. м). В поселке Зеленый (в пяти минутах езды от города Балашиха) в марте 2004 года начнется строительство 10-этажного монолитно-кирпичного дома. Пока стоимость квартир на этапе инвестирования там от 500 у.е. за 1 кв. м.
Обсуждая нюансы московского рынка недвижимости и проблемы, которые могут возникнуть при покупке квартиры, поговорим о том, на что важно обращать внимание при выборе будущего места проживания...

Ногинский район расположен на востоке Московской области в междуречье Клязьмы, Вори и Шерны и объединяет города Ногинск, Электроугли (город районного подчинения), поселки городского типа Старая Купавна, Обухово, имени Воровского, дачный поселок Вишняковские дачи, восемь сельских административных территорий. Его площадь составляет 954 кв. км, население — 212,2 тыс. чел. Центр района — город Ногинск (104 тыс. чел.) — находится в 50 км от Москвы. Добраться до него можно по Горьковскому шоссе автобусом или маршрутным такси от станции метро «Измайловский парк» (1 час) либо электричкой с Курского вокзала (1,5 часа).



Главная --> Публикации