Главная --> Публикации --> Алексей гордеев не отдаст сельхозугодья дмитрию медведеву «коттедж-форум»: выставка и конференция Новый московский стиль: спрос на комфорт Фонд недвижимости создан на пике Удвоение для строителей

Если говорить о самой выставке, то, по мнению участников пресс-конференции, главным ее новшеством станет проведение конференции для профессионалов, которая является калькой с формата западных форумов по недвижимости, ориентированных на профессиональных участников рынка. На прежних выставках происходило определенное «смешение жанров», когда на семинарах для потребителей выступления информационно-рекламного характера перемежались докладами, рассчитанными только на специалистов. Теперь же специалисты будут иметь возможность обменяться мнениями, не боясь запутать случайных посетителей выставки специальными терминами или шокировать их взглядом «по другую сторону» сделки.

На пресс-конференции, посвященной открытию «Домэкспо» было не только рассказано о самой выставке – разговор зашел о проблемах развития рынка недвижимости, кроме того, были анонсированы крупные зарубежные инвестиции в столичную коммерческую недвижимость и объявлено, что Международная федерация участников рынка недвижимости (FIABCI) приняла решение провести свой Общеевропейский Конгресс по недвижимости в России. Этот представительный форум, который Андрей Гусев, Вице-президент Российской Гильдии Риэлторов (РГР) назвал эпохальным событием для российских профессионалов рынка, пройдет 30 сентября в Санкт-Петербурге и ознаменует собой новый этап в становлении цивилизованного рынка недвижимости в России.

Большая часть выставки посвящена жилой недвижимости, это отражает структуру самого рынка, где около 95% объемов обеспечивается операциями с жильем. Но и крупные коммерческие проекты были широко представлены. То, о чем говорили несколько последних месяцев, происходит уже сегодня – крупные зарубежные инвестиции приходят на российский рынок недвижимости.

По мнению А.Гусева, «Домэкспо» сегодня – это самая красивая выставка по недвижимости в России. Заслуга в этом принадлежит компании «Эксподизайн», воплощающей в «Домэкспо» лучшие международные стандарты выставочного дела. Но популярность выставки объясняется не только ее привлекательной «внешностью», а еще и тем, что РГР и МАГР – российской и московской общественным организациям риэлторов – удается организовать обсуждение актуальных вопросов рынка, которые интересуют людей, и даже поднимать будущие вопросы.

О готовящихся изменениях в законодательстве по ипотеке рассказал журналистам Иван Грачев, председатель Партии развития предпринимательства. На самом деле, тема ипотеки на выставке была основной, и мы решили посвятить ей отдельный спецвыпуск, который выйдет ровно через неделю, в следующий четверг. В нем вы узнаете самые последние новости по теме жилищного кредитования, которое в этом году было объявлено правительством одним из основных национальных приоритетов.

Начавшись как небольшой эксперимент, выставка «Домэкспо» быстро завоевала популярность, переехала с ВВЦ в Гостиный Двор и постепенно становилась все более представительной. В 10-й юбилейной выставке приняли участие 180 компаний, особенно заметным был рост представительства зарубежных фирм – их было 2 Проект «Улица ипотеки», впервые опробованный прошедшей осенью, оказался весьма успешным и получил свое развитие в этот раз: в этом направлении было представлено 15 банков и несколько ЖСК. Весьма масштабным было участие Внешторгбанка.

Большой энтузиазм у Валерия Солдатова, председателя комитета РГР по работе с Государственными жилищными сертификатами, вызвал тот факт, что был создан координационный совет РГР и Министерства обороны для аккредитации агентств недвижимости, имеющих право работать с сертификатами. «Произошла маленькая революция, – заявил г-н Солдатов, – впервые в истории нашего государства нас, риэлторов, назвали поставщиками жилья! Теперь мы полноправные партнеры». В.Солдатов не пояснил, будут ли компании, не прошедшие аккредитацию или не желающие вступать в РГР, отстранены от операций с ГЖС и если да, то когда это произойдет, каковы правовые основания такого решения, и не является ли это подрывом принципов свободы предпринимательства. А если нет, то зачем эта аккредитация нужна, тем более, что Минобороны играет чисто информационную функцию в управлении программой ГЖС, поскольку программа финансируется напрямую из федерального бюджета. На сегодняшний день в целом по России аккредитацию прошли всего четыре фирмы, в том числе две московские – «МИЭЛЬ» и «Домострой». Названия других двух фирм представитель РГР забыл, но сообщил, что одну из них, расположенную в Иваново, возглавляет генерал-майор, а он – «нормальный мужик».

Президент московской ассоциации-гильдии риэлторов (МАГР) Григорий Полторак основной акцент в своем выступлении сделал на том, что выставка действительно стала международной: одна шестая участников – международные компании, которые приехали в Москву для того, чтобы найти здесь покупателей. Это, по мнению г-на Полторака, означает, что наша страна активно интегрируется в международный рынок недвижимости, становясь его полноправным участником. В частности, на конференции, прошедшей в рамках «Домэкспо», была целая секция, посвященная аспектам совершения международных сделок. Причем зарубежные компании сегодня приходят в Россию не только как продавцы, но и как участники, поскольку они видят серьезные обороты, которые в одной Москве составляют, по оценкам МАГР, несколько миллиардов долларов в год. Приходя к нам, они приносят свои технологии и свой взгляд на то, как строится этот бизнес. Отрадно для потребителя и то, что растет конкуренция среди фирм, предлагающих услуги на рынке недвижимости, и это самым наглядным образом видно на такой представительной выставке, как «Домэкспо».

А вот Игорь Горский был единственным человекам, который вспомнил, что в выставке принимают участие не только москвичи и иностранцы. Он отметил, что как президенту РГР ему особенно приятно видеть на «Домэкспо» большое представительство российских регионов. РГР всегда старается приурочить свой Национальный совет к этой выставке, для того, чтобы региональные члены этой представительной организации могли с наибольшей пользой посетить столицу, чему-то поучиться и, самое главное, представить себя в качестве участников выставки. На прошедшем Национальном совете присутствовало 42 региона (80 человек). Г-н Горский сказал также, что «Домэкспо» – это один из этапов подготовки очередного Конгресса по недвижимости, который в этом году пройдет с 5 по 9 июня в Академии наук. О программе готовящегося конгресса более подробно рассказала президент-элект РГР Елена Дранченко.
С именами самых активных западных инвесторов, которые присматриваются к девелопменту, а также с новыми проектами на рынке коммерческой недвижимости познакомил директор компании Stiles Riabokobylko – Сергей Рябокобылко.

Вообще эксцентричных выступлений было немало, что, безусловно, радует, поскольку с нашей недвижимостью работают яркие и неординарные личности. Например, Евгений Леонов, начальник отдела перспективных проектов ДИПС, активно вступал в полемику с другими участниками пресс-конференции, что делало ее иногда похожей на круглый стол. Так например, комментируя приветствия других выступавших к зарубежным инвесторам, которые приносят сегодня свой капитал на наш рынок, Е.Леонов заявил, что зарубежные инвесторы опоздали на десять лет, сегодня их инвестиции «уже никому не нужны», поскольку проектов гораздо меньше, чем денег, которые хотят в них «вложиться». Правда, выставку «Домэкспо» представитель ДИПС оценил очень высоко, сказав, что это не просто хорошая выставка, но вообще единственная нормальная выставка недвижимости в России. При этом он указал организаторам на необходимость большего привлечения инвесторов к участию в выставке. Видимо, ДИПС чувствовал себя несколько неуютно в компании, состоящей в основном из риэлторов.

Компания Hines – уже одиннадцать лет работающая на московском рынке в качестве эссет-менеджера, управляющей компании, известная на нашем рынке успешным проектом «Покровские холмы», сейчас, помимо «Дуката III», уже подписала документы по развитию индустриального парка на севере Москвы. «Это будет очень интересный проект, – отметил г-н Рябокобылко, – который, безусловно, даст нам всем возможность посмотреть, как развиваются индустриальные парки, построенные хорошими западными девелоперами».

«Я хотел бы показать те известные имена, которые в большей или меньшей степени играют на рынке офисной недвижимости как девелоперы», – сказал г-н Рябокобылко. При этом он отметил любопытную деталь – в проектах крупных компаний (Hines, AIG/Lincoln и другие западные инвесторы), которые сегодня работают на российском рынке, структура сделки, структура вывода зданий на рынок предполагает наличие опытного российского партнера, который отвечает за приведение проекта иностранного девелопера к московскому общему знаменателю и ускоряет вывод проекта на рынок. Однако очевидно, что и эти компании, и другие претенденты на развитие сети проектов в Москве, начиная работать с партнерами, через два-три года будут использовать собственный накопленный опыт для вывода собственных проектов.

Кстати, сама компания IKEA, кроме развития своих торговых проектов, строит также и офисные помещения (к примеру, центр на пересечении МКАД и Калужского шоссе). Однако было отмечено, что такие инвесторы, как IKEA, которые работают без партнеров, сталкиваются с достаточно большими трудностями при выводе объектов в таких развитых и хорошо закрепленных рынках, как московский – примером может служить неудача у IKEA с площадкой в Абрамцево. Известна и сложная история с развитием проекта на Кутузовском проспекте, кроме того, откладывается открытие новой МЕГИ в Казани.

Особенно отметил г-н Рябокобылко проект, который делает компания ENKA в Сити – это будет практически первый проект, который запустят на территории Сити, который интересен тем, что здесь друг за другом будут строиться три отдельных здания, и в случае, если проект пойдет не так хорошо, как хотелось бы, строительство остальных зданий может быть приостановлено. Кроме того, ENKA, безусловно, известна тем, что развивает складские и торговые проекты. В частности, следующий торговый центр, который строит IKEA в Химках, строится именно компанией ENKA, которая является там генеральным подрядчиком.

Московская область отказывается от многоэтажных домов и переходит к малоэтажному строительству. К 2020 году его объем должен достигнуть 70% от общей площади возводимого в России жилья. Пока же Подмосковье достигло уровня 40%. Ускорить процесс должны изменения в федеральное законодательство, которое позволит передавать под застройки земельные участки без аукциона. Принятия соответствующего закона ждут осенью.Малоэтажное строительство объявлено правительством одним из основных составляющих в решении жилищных проблем россиян. В пятницу на пресс-конференции представители правительства и строительного бизнеса Московской области рассказали о том, как они собираются выполнять государственную задачу и какие проблемы стоят в отрасли в настоящее время.

Рассматривают развитие новых комплексов в Москве в разных сегментах коммерческой недвижимости и такие известные компании, как AIG/Lincoln, работающая на рынках Восточной и Центральной Европы, GE Capital/Golub, а также менее известные новые имена – компания PHI (первый проект – новое офисное здание на Малой Бронной), Africa-Israel-Four Winds Plaza, Lotte – LL Development, Tobtim (здание на Овчинниковской набережной), Brunswick, Metrustco (Романов Двор II), Invesco (Meridian Commercial Tower). В вот Siemens вместе с Sistema Hals планирует возвести офисные здания на Ленинградском 3 Это, по мнению, г-на Рябокобылко, исключительно интересный проект, с учетом того, что компания Siemens – крупный игрок на рынке недвижимости других стран, для которой поворот курса занимает много лет, на сегодняшний день однозначно решила войти в российский рынок именно девелопментом, а не инвестициями. Это очень хороший индикатор того, как западный инвестор оценивает российский рынок.

Лидирует в этом вопросе Московская область. В прошлом году здесь было сдано 7,6 млн кв. м жилья, из них 3,6 млн кв. м малоэтажного.

Возможность строить должна быть у всех, а не только у тех, кто имеет связи и может лоббировать свои проекты К 2020 году намечено довести объем вводимого жилья до 154 млн кв. м в год это примерно в 2 раза больше, чем сейчас. Если в 2002 году объем малоэтажного строительства составлял 6%, то в 2007-м 40% от общего объема. К 2020-му он должен достичь 70%.

Московская область отказывается от многоэтажных застроек. Они, безусловно, решают проблемы переселения из ветхого и аварийного жилья, а также обеспечения очередников, напомнил на пресс-конференции заместитель председателя правительства Московской области Александр Горностаев. Но сегодня они ей больше не нужны.

Смещение акцента в сторону развития этого сектора позволит использовать лесные ресурсы для деревянного строительства, делать его экономичным, быстровозводимым и экологически безопасным.

Теперь Подмосковье переходит к строительству малых городов и сельских поселений. По словам Горностаева, уже готовы планы на 13 из них. Первый малый город Светлый в Ногинском районе, а за ним последуют Большое Домодедово, Коммунарка и ряд других.

Правительство Московской области считает, что не стоит больше возводить многоэтажные дома. Они должны быть не выше трех-четырех этажей, сказал он.

Сейчас в Московской области проектируется около 360 малоэтажных поселков. Этим занимается около 7 тыс. строительных организаций и 1700 предприятий строительной индустрии. Большинство из них относятся к субъектам малого и среднего предпринимательства.

При этом чиновник отметил, что к вопросу освоения территории область и российская столица, несмотря на вечный дух соперничества, подходят комплексно.

Все, что могло быть дорого продано, уже построено и раскуплено. Теперь дело за бюджетными вариантами, пообещал он.

Пока малоэтажное строительство очень дорогое удовольствие, но теперь, по признанию Горностаева, власти знают, как сделать строительство дешевле.

Не стоит забывать и о прибыли застройщиков. На Западе нормой считается 15 20%, в Москве и Подмосковье не ниже 100 200%.

Сотка земли стоит 30 40 тыс. долларов, а подключение одного киловатт-часа 65 70 тыс. рублей. Кроме того, застройщик должен прокладывать коммуникации и внутриквартальные дороги, пояснил Горностаев.

Возможность строить должна быть у всех, а не только у тех, кто имеет связи и может лоббировать свои проекты, сказал он.

Глава российского представительства группы компаний Савацкий Марк Гройсман пояснил, что понизить аппетиты застройщиков можно при создании открытого рынка, чтобы возможность строить была даже у тех, чьи проекты включают возведение 10 15 домов.

Однако сейчас у застройщиков доминирует страсть к сверхприбылям. Это, по мнению Гройсмана, связано с нестабильностью, ожиданием постоянного обвала и желанием урвать побольше, пока есть возможность.

Это приведет к конкуренции и понизит цены на жилье.

Однако, как поясняют эксперты, если приобретать дом в 100 130 кв. м, то это будет действительно более приемлемый вариант.

Еще один момент заключается в величине домов. Средняя площадь индивидуального дома в Подмосковье 300 кв. м, что сразу делает его элитным. Стоимость у него, соответственно, выше среднего. В то же время если в Московской области в 2007 году было построено 3,5 млн кв. м малоэтажного жилья, то в ценовой категории до 300 тыс. долларов на рынок было предложено всего 175 тыс. кв. м, а спрос на этот тип жилья составил более 2,7 млн кв. м.

Осенью Государственная дума рассмотрит во втором и третьем чтениях законопроект О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий.

Частично решить проблему дороговизны помогут изменения в российском законодательстве.

Законопроект предполагает внесение изменений в Жилищный, Гражданский, Земельный, Градостроительный кодексы, а также законы О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан. Они касаются закрепления организационно-правовых форм некоммерческих объединений кооперативов малоэтажной жилищной застройки, установления упрощенного порядка получения земельных участков такими кооперативами и получения разрешения на строительство.

Он направлен на обеспечение массового малоэтажного жилищного строительства в рамках реализации национального проекта Доступное жилье.

Законопроект предусматривает создание закрытых кооперативов с участием государства, которое сможет на правах участника передавать под строительство земельные участки без аукциона, и тогда цена домов упадет, став доступной людям со сравнительно небольшими доходами, пояснил он.

Как пояснил исполнительный директор Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Руслан Вишневский, этот закон позволит государству участвовать в строительных проектах и существенно влиять на конечную стоимость дома.

Сегодня создан конкурентный рынок энергетических мощностей, так что есть надежда на снижение себестоимости подключений, надеется он.

Сейчас, рассказал Вишневский, стоимость земли достигает трети всей стоимости жилья, а вместе с энергетикой и до 60%. А поскольку себестоимость строительства объективно зависит от цен на строительные материалы, то снижение стоимости квадратного метра может происходить только за счет регулирования первых двух факторов.

Для этого создается земельный банк с базой данных об участках, которые можно использовать под застройку.
С января по июль квартиры подорожали в среднем на 27 процентов, что в очередной раз укрепило веру в неиссякаемый и бесконечный рост цен. Однако не все так однозначно.

Что касается земельных участков, то по замыслу законодателей государство должно выделять землю под строительство жилья для малообеспеченных граждан.

Это обстоятельство и позволяет понять краткосрочный характер недавней волны подорожания. Фондовый рынок постепенно стабилизировался, выборы прошли, слухи рассеялись. Казалось бы, сейчас для московского рынка недвижимости самое время откатиться назад, по крайней мере, до уровня цен времен стагнации 2007-го.


На короткой волне
Последняя волна подорожания оказалась короткой максимум полгода с конца 2007 до начала лета 2008-го. Для сравнения: прошлые две волны подорожания квартир в Москве продолжались примерно по полтора года, то есть втрое дольше. Для ответа на вопрос почему? следует вспомнить наиболее часто упоминаемые экспертами причины последнего подорожания. Переток денег с фондового рынка, инвестиции в недвижимость на фоне подскочившей инфляции, снижение курса доллара и слухи о деноминации рубля, боязнь перемен после выборов, бонусы топ-менеджеров за 2007 год и т.п. Тем не менее, следует признать: все перечисленные причины носят сугубо инвестиционный характер, имея весьма опосредованное отношение к реальному спросу со стороны конечных потребителей квадратных метров для жизни.

Проблематично становится оценить и перспективы реального объема нового жилья, так как все больше новых домов город изымает с рынка под свои нужды, сроки строительства почти по всем объектам затягиваются и сдвигаются, градостроительные нормы и ограничения становятся все жестче. В результате адекватно оценить, какая же из этих двух величин перевесит оставшиеся свободные квадратные метры или люди с большими деньгами на руках, оказывается практически нереально.

Однако несмотря на сократившиеся темпы роста, цены все-таки продолжают ползти вверх, как будто дело только во временной летней передышке. И почти единственной серьезной причиной, подпирающей цены снизу, оказывается крайне ограниченное предложение квартир. А в этой ситуации московский рынок становится почти непрогнозируемым. Скажу больше: рынка как такового, где может свободно действовать значительное число продавцов и покупателей и где формируется равновесная цена на товар, фактически не осталось. Он вырождается, становясь доступным лишь для людей с доходами значительно выше среднего.

Первое полугодие 2008-го многие девелоперы и застройщики прожили по инерции, используя денежную подушку, сформировавшуюся за прошлые периоды, а также распродавая свои почти готовые объекты. Сейчас недостаток финансирования на строительство новых объектов с каждым месяцем становится все ощутимее. А значит, часть застройщиков будет готова пойти на уступки покупателям, предлагая скидки и иные преференции, чтобы простимулировать продажу квартир.


Не так воспитаны!
С каждым месяцем все сильнее начинает давить еще один фактор сложности с финансированием. До недавнего времени, а точнее до осени прошлого года, продавцы квартир довольно успешно наращивали реализацию через ипотеку, которую российские банки без проблем рефинансировали за рубеж, получая дешевые западные деньги. Однако ипотечный и финансовый кризис в США и Европе, который уже вызвал падение цен на недвижимость почти во всех западных странах, перекрыл этот канал. Стоимость кредитов стала расти, почти все банки ужесточили условия для ипотечных заемщиков, но что еще более существенно заметно ограничили кредитование строительной отрасли.

По мнению специалистов нашего центра, основная интрига будет разыгрываться как раз во втором полугодии 2008-го. Какой из непросчитываемых факторов пересилит в этот период, пока окончательно не ясно. Одну крайность можно назвать кризисом и обвалом московского рынка недвижимости. В условиях сверхвысокого уровня цен, отрезанности от рынка основной массы реальных покупателей и проблем с финансированием может возникнуть эффект снежного кома. В результате стоимость московских квартир может обвалиться до справедливого или экономически обоснованного уровня $3 000-4 000 за кв. метр.

С другой стороны, большинство участников московского рынка недвижимости скорее пойдет по пути продажи части своего объекта партнерам или поиска оптового покупателя-инвестора, чем снизит цены для конечного покупателя. Такова, увы, психология нашего рынка, которая сложилась за последние семь лет беспрерывного роста цен.

И все же я склонен надеяться на нейтральное, щадящее развитие событий. По нашим оценкам, рынку сейчас нужно от года до полутора лет, чтобы прийти в равновесное состояние, пока убежавшие вперед цены за счет инфляции и роста доходов населения хоть в какой-то мере сравняются с уровнем платежеспособности спроса реальных покупателей.


Хотелось бы без истерик
Впрочем, не исключено, что рынок устоит еще какое-то время, если девелоперам и застройщикам удастся привлечь финансы в нужном объеме. А пусть даже небольшой, но положительный ценовой тренд привлечет внимание новой волны частных инвесторов, готовых поставить на московскую недвижимость в условиях отрицательных трендов на других рынках. Но так или иначе, чем выше будет подниматься ценовая планка и чем больше сложится разрыв между стоимостью недвижимости и реальным спросом, тем больше вероятность дальнейшего обвала.



Главная --> Публикации