Главная --> Публикации --> Благосостояние покупателей вселяет оптимизм в продавцов На калужской площади построят дворец Государство построит дороги за частные деньги Алексей гордеев не отдаст сельхозугодья дмитрию медведеву «коттедж-форум»: выставка и конференция

В России очень много желающих приобрести квартиру с помощью ипотечного кредита. По официальной статистике Госкомстата, озвученной «куратором» ипотеки вице-премьером Владимиром Яковлевым, 77% россиян намерены улучшить свои жилищные условия. Большинству из них при этом был бы весьма удобен и выгоден ипотечный кредит.
В связи с тем что в последнее время россияне не только увеличивают собственное материальное благосостояние, но и повышают уровень экономического образования, о перспективах ипотечного кредитования задумывается каждый третий россиянин.
От проблемы больших суммарных выплат по кредиту, когда купленная по ипотечной программе квартира в результате обходилась хозяину вдвое дороже, за последнее время тоже удалось несколько уйти. При сегодняшних темпах роста цен на недвижимость это даже выгодно. В общем большинство здравомыслящих жителей страны осознали, что за ипотекой — будущее.

В очередной раз, теперь накануне президентских выборов и после думского марафона, российский народ пытается найти ответ на вопрос: «Кому выгодна ипотека». В новой Думе уже нет Ивана Грачева (руководитель комиссии по ипотеке в Думе прошлого созыва), который самозабвенно лоббировал ипотеку на протяжении последних четырех лет. Но «ипотечный проект» уже имеет нового думского опекуна. Хотя имя его пока неизвестно, работы ему предстоит немало, поскольку в системе ипотечного кредитования в России должны произойти радикальные изменения. А как же, ведь ипотека — один из пунктов предвыборной программы президента.

Президент
Уверенность в завтрашнем дне внушает то, что ипотека — часть предвыборной президентской программы. В своем предвыборном послании к народу Владимир Путин обозначил трех «китов» давно начавшейся избирательной программы: образование, медицина и жилищный вопрос.
Вполне логично, что последний вопрос президент намерен решать цивилизованным европейским способом — путем рыночного кредитования граждан. В данной модели государству нужно лишь обеспечить механизмы «госгарантий» и, как следствие, изменения в Налоговом кодексе. Над первой проблемой сегодня работает Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг и фонд «Институт экономики города». Вместе они готовят пакет нормативных документов, которые придадут будущим «ипотечным ценным бумагам» надежность и привлекательность. Остается ждать неминуемой их популярности у населения.
Однако по вопросам эмиссии ипотечных ценных бумаг сегодня существует достаточно сильное противостояние тех же строителей-инвесторов и правительства. Ипотечные облигации не будут пока выпускаться по кредитам, выданным на покупку строящегося жилья. Федеральная комиссия по ценным бумагам не намерена включать в обеспечение этих бумаг право требования на несуществующую недвижимость. Как отметил М2 председатель ФКЦБ Игорь Костиков, «пока строители будут оформлять с покупателями договор долевого инвестирования, такое право требования не сможет стать обеспечением надежности ипотечной облигации». Надо думать, что компромисс здесь будет найден достаточно быстро. Как раз к марту.
Вторую проблему — налоговые льготы, — которая могла бы самым действенным способом расшевелить российскую ипотеку, почему-то никто не решает. И судя по тому, что сам В. Путин обходит ее молчанием, в ближайшее время решать вряд ли кто будет. Между тем Иван Грачев, бывший председатель Госдумы по развитию ипотечного кредитования, говорит, что «серые доходы в России есть и всегда будут». Ипотеке не стать локомотивом «белых доходов» — работодатели лучше сами будут кредитовать своих сотрудников, чем «открывать» их доходы перед налоговиками. Для справки: сегодня отчисления в бюджетные фонды составляют 46% дохода сотрудника.
Если Госдума частично отрабатывала «коммерческий заказ», лоббируя идею ипотеки, то президент и окружение заинтересованы в ипотеке как в способе экономического роста (от «удвоения ВВП» президенту уже никуда не деться) и политическим инструменте. Кстати, в самой Госдуме сегодня идея ипотеки приобрела «массовый характер» — депутаты уверены, что именно от ипотеки зависит экономическое развитие страны.

Строители
До 2010 года правительство намерено не только удвоить ВВП, но и утроить темпы строительства жилья. Как уверяет В. Яковлев, президент поставил перед Госстроем задачу — увеличить объем построенного жилья по всей России с 32 млн до 80 млн кв. м. «Президентские» новостройки не будут относиться к верхним сегментам рынка. Однако и такую квартиру стоимостью $80–100 тыс. не каждый может себе позволить купить без кредита. Таким образом, в ближайшие пять лет большинство строительно-инвестиционных компаний столицы будут ориентироваться главным образом на продажу квартир по кредитным схемам.
Уже сейчас строители на всех пресс-конференциях открыто говорят о том, что заинтересованы в ипотеке. Так, например, по мнению гендиректора компании «КОПстройсервис» Виктора Одинцова, «будущие главные инвесторы строительства — покупатели». Стоит ожидать, что представителями крупных строительно-инвестиционных компаний Москвы идея массовой ипотеки в ближайшие месяцы будет активно лоббироваться в Госдуме и ряде экспертных институтов.

Георгий Задонский
Советник директора департамента жилищной политики АИЖК:
— Ипотека выгодна для российской экономики. В России в «чулках» граждан сосредоточено порядка $30–50 млрд. Россияне эти деньги никуда не вкладывают, потому что не доверяют банковской системе. В то же время в случае ипотеки не вы помещаете свои деньги на счет в банке, а банк предоставляет вам свои деньги для покупки жилья. Т. е. рискуете не вы, а банк. Когда россияне это поймут, они будут вкладывать сбережения в приобретение квартир, получая кредиты на недостающую стоимость.
Серьезные долгосрочные деньги в масштабах страны могут вкладываться в ипотеку только в том случае, если они пойдут в строительство нового жилья. Через строительство деньги пойдут в смежные отрасли экономики: строительные материалы, металлургию, энергетику, дорожное строительство и т. д.
Российская экономика получит через ипотеку те самые инвестиции, которых ей так не хватает. Но получит она их через рынок ипотечных ценных бумаг. По своей ликвидности они приближаются к государственным ценным бумагам. Но к этому приведут только большие организационные усилия на государственном уровне, серьезная юридическая работа по отработке документов и совершенствование нормативной базы.

Банки
Банки являются главным звеном в системе ипотечного кредитования. При этом, как ни парадоксально, банки заинтересованы в ипотеке не слишком. По мнению многих банкиров, ипотечные кредиты для них не являются привлекательным продуктом. Во-первых, ипотечный кредит имеет сложную инфраструктуру, работать с ним довольно хлопотно. При наличии у банка альтернатив он выберет менее сложный инструмент работы. Во-вторых, это кредитование сопряжено с рядом рисков и законодательных препятствий. Одно из таких препятствий — то, что любой гражданин имеет право на жилье, а банк не имеет права выселить неплательщика. В-третьих, российские банки на сегодняшний день не обладают большим объемом «длинных» денег, которые можно отдавать на 10–20 лет. А вот иностранные банки, наоборот — имеют такие деньги и готовы быстро пустить их в оборот. Понятно, что правительство не устраивает такая диспозиция, и стоит ожидать, что весной российским банкам в приказном порядке будет велено срочно обрадоваться перспективам национальной ипотеки.
По мнению Андрея Емелина, вице-президента Ассоциации российских банков, сегодня ипотека не приносит банкам прибыли. Это в настоящий момент. Но во всем мире ипотека, как кредитный продукт, востребована банковскими структурами. То же самое произойдет и у нас, если будут разработаны и приняты поправки в законы.
Свои перспективы банкиры очень хорошо понимают, а поэтому все чаще включают в спектр услуг ипотечные кредиты. Иногда в убыток себе, но с надеждой на скорые позитивные изменения.
Вместе с тем ипотека неплохо работает на имидж банков, а ипотечные кредиты помогают расширить собственный кредитный портфель. И еще. Стоило президенту РФ поразмышлять в телевизоре об ипотеке, как в среде банкиров жилищное кредитование стало признаком хорошего тона. «Как, вы не выдаете ипотечные кредиты? Ну, вы отстали от времени». Хотя банкиры — народ образованный и экономический эффект от ипотеки просчитать способный.
И последнее. Создание «ипотечной» инфраструктуры в отечественной экономике может стать новым, достаточно свободным каналом для сброса бюджетных денег. Вряд ли правительство секвестирует «ипотечные» статьи в бюджете. Наоборот, на конференциях Госстроя по ипотеке все активнее озвучивается идея о том, что на рефинансирование банковских кредитов должны выделяться «дешевые» бюджетные деньги. В этом случае достаточно большое количество денег будет проходить через созданные ипотечные комиссии и агентства. А уж что касается потребителей... с ипотекой под государственной крышей им никакой кризис не страшен.

Владимир Лопатин
Вице-президент общественно-парламентского центра «Доступное жилье»:
— В России нет собственных «длинных» и дешевых денег. Источником таких денег могут быть только граждане, потому что корпоративные структуры и без того знают, где использовать свои средства с наибольшей эффективностью. Граждане же наши надолго деньги не вкладывают. Да и банки не очень-то их берут. Мне лично не встречались рублевые депозиты длиннее трех лет. Преобладают же и вовсе краткосрочные вклады. А для ипотеки нужны долгосрочные. Поэтому я думаю, что российские банки, осуществляющие ипотечное кредитование, используют для этого преимущественно иностранный капитал. Не случайно большинство из этих программ имеют долларовый номинал. Что касается двухуровневой модели ипотеки, которая насаждается в России, то этот выбор тоже легко объясняется. В американской модели привлечением средств для рефинансирования ипотечных кредитов занимаются не сами ипотечные банки, а крупные специализированные агентства. Естественно, если за иностранными деньгами стоят какие-то отечественные «интересанты», то они предпочтут именно ту модель, в которой прибыль будет сконцентрирована в одном, максимум двух учреждениях, а не распылена по всей банковской системе.

Николай Шитов
Руководитель ипотечного проекта в партнерстве с компаниями «Росгосстрах» и «Тройка Диалог»:
— В принципе ипотечный кредит для банка выгоден, как и любой другой кредитный продукт, поскольку на выданный кредит начисляются определенные проценты и он приносит прибыль. Однако сегодня ипотека может быть не выгодна и не доходна для банка, где ипотечный кредит лишь один из многочисленных видов кредитов и услуг. Для ипотечного банка, как и для любого ритейлового банка, важна хорошо развитая инфраструктура.

Валерий Петренко
Коммерческий директор — начальник управления недвижимостью ЗАО «Желдорипотека»:
— Сегодня в России жилищная проблема стоит на втором месте по актуальности после заработной платы. И с учетом роста цен на жилье в целом ипотека выгодна для регионов, так как там она практически единственный способ разрешить жилищный кризис.
Могу с уверенностью сказать, что при помощи ипотеки многие граждане РФ уже в ближайшие 5 лет решат свой «квартирный вопрос».

Дмитрий Лебедев
Юрист отдела ипотечного кредитования компании «Инком-недвижимость»:
— Сегодня на рынке недвижимости заметно увеличилось количество сделок по приобретению недвижимости с целью последующей сдачи в аренду. Претворить это в жизнь с помощью ипотеки представляется очень выгодным коммерческим проектом. Дальнейший успех ипотеки связан с формированием платежеспособного, хорошо зарабатывающего среднего класса. Так что развитие нашей страны и возможность широкого востребования и практического применения ипотечного кредитования — вещи взаимосвязанные.

Президент Ассоциации региональных банков России Анатолий Аксаков подтвердил РГ, что не исключает такого развития событий. Но подорожание коснется не всех регионов. Как выяснила РГ, в Москве некоторые ведущие банки, наоборот, снижают проценты по ипотечным кредитам.

Юрий Алексеев
Директор ООО «Подольская жилищная инициатива»:
— Прежде всего следует отметить, что развитие ипотеки крайне необходимо для оздоровления экономики России в целом. Ипотечное кредитование является основным направлением в решении жилищной проблемы, а это в свою очередь является мощным фактором стабилизации жизни страны за счет укрепления семьи, повышения мотивации к труду, роста среднего класса, укрепления частной собственности, улучшения демографической ситуации.
Однако, несмотря на огромную социально-экономическую значимость, развитие долгосрочного ипотечного кредитования идет достаточно медленными темпами.
Сегодня ипотека объявлена стратегическим направлением государственной жилищной политики. Именно ипотеке предстоит вовлечь в жилищное строительство сначала средства граждан, а затем и крупных инвесторов, создать новые рабочие места. Я думаю, что в ближайшие полтора-два года в этой области нас ждет настоящий прорыв.
Ипотека в регионах может подорожать, поскольку Агентство по ипотечному жилищному кредитованию собирается жестко регулировать процентные ставки подконтрольных кредитных организаций. Такое сообщение появилось вчера в СМИ.

Теперь АИЖК собирается подписывать со своими агентами договоры купли-продажи закладных на кредиты с указанием ставок и объемов рефинансирования. Причем покупать закладные на кредиты со ставками ниже рекомендованных агентство будет со скидкой - дисконтом. И банкам будет невыгодно снижать ставки по ипотеке. Минимальная ставка, указанная в проекте договора, составляет 12 процентов, что на 1,25 процента выше действующей сегодня. Причина в том, что часть денег для рефинансирования ипотеки АИЖК приходится занимать за рубежом, где они сейчас дорожают.

Напомним, что АИЖК занимается рефинансированием банков, выдающих ипотечные кредиты, путем выкупа закладных. Это на 100 процентов государственное агентство. Однако в отличие от американских Fannie Mae и Freddie Mac, которые финансируют львиную долю ипотечного рынка страны, доля АИЖК в общем объеме рефинансированных ипотечных кредитов по итогам прошедшего года снизилась с 55,3 до 34,6 процента. И продолжает снижаться.

Между тем два последних года доля ипотеки в общем объеме кредитов населению росла в среднем на 224 процента в год. В прошедшем году она составила 15,6 процента от всех кредитов, по сравнению с 11,6 в 2006-м и 3,6 в 2005 году. Объем рынка ипотечного жилищного кредитования в России вырос с 665,3 миллиона до 22,7 миллиарда долларов. Такой значительный рост стал результатом изменений в законодательстве, позволивших использовать жилую недвижимость в качестве залогового обеспечения кредитов, повышенного спроса на жилье, а также стремительного роста цен на недвижимость и зарплат граждан. За два года цены на жилье выросли вдвое, а средняя заработная плата увеличилась более чем на 28 процентов. Однако реальное число граждан, которые могут воспользоваться ипотекой, остается незначительным - не более 5-10 процентов населения страны.

Как пояснил корреспонденту РГ Анатолий Аксаков: Банки, и в первую очередь региональные, ориентируются на ставку АИЖК в своих процентах по ипотечным кредитам, и эти действия агентства могут поднять ставки на 1-2 процента. Хотя сейчас на рынке практически не существует ипотечных ставок ниже 12 процентов. С другой стороны, регулирующая ставка АИЖК однозначно будет удерживать ипотечные ставки на нынешнем уровне, не давая им снижаться.

А вместе с ними растет и размер просроченной задолженности по кредитам. По оценкам АИЖК, самую большую задолженность имеет Ставропольский край - 21,1 процента от выданных кредитов, за ним идет Ульяновская область - 13,9 процента. Причина в том, что прошлогодний высокий рост цен недвижимости спровоцировал бешеный спрос на инвестиционное жилье. Многие люди брали ипотечные кредиты в расчете на повышение цен на жилье и заработной платы. Но ни того ни другого не произошло. И в итоге начались массовые просрочки по платежам. Поэтому, к сожалению, никакого облегчения на рынке ипотеки до конца года не предвидится, прогнозируют эксперты.

При этом, по исследованиям Центробанка, чем ниже уровень жизни и доходов в регионе, тем выше там ставки по ипотеке. По словам экспертов, это объясняется просто: в богатых регионах банки, как правило, богаче, и они стараются сделать ставки ниже, чтобы привлечь клиентов. А в бедных регионах и сами кредитные организации беднее, поэтому они выставляют ставки по стандартам АИЖК или чуть выше, чтобы не снижать уровень своих доходов. В регионах, где заработки высоки, растут и цены на недвижимость, и объемы выданных кредитов. Например, в Москве, где цена жилья с начала года увеличилась почти на 40 процентов, многие ведущие банки сейчас даже снижают ставки по ипотеке. А в других регионах, напротив, некоторые банки вообще перестали выдавать ипотечные кредиты из-за кризиса ликвидности. При этом спрос на ипотеку не уменьшается и по законам рынка ставки растут.

По каким дорогам придется ездить, где отдыхать, заниматься спортом или совершать покупки — эти и другие вопросы часто задают себе как потенциальные покупатели жилья, так и люди, недавно переехавшие в новый район. М2 подробно расскажет читателям о каждом из административных округов столицы — их инфраструктуре, экологическом состоянии, достопримечательностях и многом другом. Серию публикаций открывает обзорная экскурсия по Северо-Восточному округу Москвы.
Территория СВАО занимает 106,7 кв. км — почти 10% общей площади городских земель. Основная ее часть (более 60%) — это жилая зона, причем самая густонаселенная в городе: на 1 кв. км живут более 10 тыс. человек. Но, несмотря на такую плотность, на северо-востоке столицы немало мест, где можно отдохнуть от городского шума и суеты. Подышать свежим воздухом можно в Главном Ботаническом саду, в Останкинском, Алтуфьевском, Бабушкинском парках, усадьбе Старое Свиблово и на набережных Яузы. Причем зачастую приятную прогулку на природе можно совместить с весьма познавательной экскурсией. Достаточно сказать, что Ботанический сад РАН — крупнейший в Европе. На территории площадью 361 га, в долинах рек Лихоборки, Каменки и Яузы, собраны богатейшие коллекции живых растений практически всех континентов — более 11 тыс. видов, разновидностей и форм и 10 тыс. сортов.
Уникальный памятник истории и культуры — музей-усадьба «Останкино». Любителей прекрасного он привлекает строгими формами классицистической архитектуры, изысканной красотой интерьеров дворца и уединенной тишиной старинного парка. Первые сведения об Останкине относятся к середине XVI века, а основная часть сохранившегося до наших дней архитектурного ансамбля построена в последнее десятилетие XVIII века графом Николаем Петровичем Шереметевым. Насладившись живописными уголками парка, можно посетить знаменитый дворец-театр, построенный для труппы крепостных актеров, и самое старое сооружение Останкина — каменную церковь во имя Святой Троицы, сооруженную в 1678–1683 годах.
Те, кого не прельщает дух старины, могут проводить время в современной части Останкинского парка, изобилующей аттракционами и закусочными. Кроме того, вам представится возможность рассмотреть вблизи один из символов столицы — Останкинскую телебашню: 540-метровая передающая станция — самая высокая в Евразии и вторая по высоте в мире.
Рядом с башней располагается комплекс Телевизионного технического центра. Объем этого колоссального здания превышает миллион кубических метров, в одном лишь нижнем корпусе находятся 14 студийных помещений площадью от 150 до 1000 кв. м и аппаратно-студийные блоки.
На территории СВАО расположен еще один уникальный объект, ставший визитной карточкой столицы, — Всероссийский выставочный центр (ВДНХ). И хотя почти все павильоны сейчас потеряли выставочные функции, здесь есть на что посмотреть: 45 объектов выставки решением российского правительства взяты под охрану, а планировочная структура объявлена памятником государственного значения.
Помимо грандиозных сооружений советской эпохи в Северо-Восточном округе находится немало религиозно-исторических памятников и современных культовых сооружений. Среди них — восемнадцать православных храмов и девять часовен. Почти при каждом храме действуют воскресные школы. Недавно были построены две синагоги, открылся мусульманский центр на улице Хачатуряна, который включает в себя медресе, мечеть и учреждения культуры.
С 2006 г. налог на жилье для граждан может существенно возрасти. Госстрой разработал методику массовой оценки квартир, на основании которой правительство собирается рассчитывать новые ставки налога на имущество физлиц. По оценке самих чиновников, переход на новую систему может затянуться на несколько лет.

Планируя покупку жилья, мы в первую очередь стараемся оценить достоинства и недостатки своей будущей квартиры. Однако жизненное пространство простирается далеко за пределы наших «кровных» квадратных метров.

По данным Минфина, в большинстве регионов ставка налога на имущество физлиц составляет 0,5% , а суммарные поступления от него в прошлом году составили около 3 млрд руб. В среднем каждый из 6 609 194 плательщиков налога платит по 454 руб. в год.

Еще летом 2002 г. Минэкономразвития предложило радикально реформировать налог на имущество граждан: снизить его максимальную ставку в 20 раз, но брать налог не с инвентаризационной, а с рыночной стоимости жилья. По действующему закону о налогах на имущество физлиц 1991 г. налог на жилье с инвентаризационной стоимостью до 300 000 руб. не может превышать 0,1% в год, от 300 000 руб. до 500 000 руб. - 0,3% , свыше 500 000 руб. - 2%. Внесенный в правительство в октябре прошлого года проект новой главы Налогового кодекса предполагает, что ставка налога с 2006 г. составит от 0,01 до 0,1% стоимости имущества, "приближенной к рыночной".

Все коэффициенты предполагается рассчитывать на основе метода так называемых парных продаж. "Берется информация о продажах аналогичных объектов недвижимости и сравнивается с интересующим нас объектом", - поясняет чиновник Госстроя. По его словам, ведомство опробовало новую методику в нескольких российских городах и результат отличался от данных индивидуальной оценки "всего на 10 - 15% ". "Это означает, что расчетная налогооблагаемая стоимость квартиры [благодаря этой методике] очень сильно приблизится к рыночной", - констатирует разработчик методики. По словам и. о. руководителя департамента налоговой политики Минэкономразвития Виталия Прокаева, его ведомство "только что" начало изучать предложения Госстроя и еще не сформировало свою позицию.

Но дальше стен Белого дома согласованный всеми ведомствами документ не пошел, поскольку данных о реальной цене каждой квартиры у чиновников нет, а расходы на индивидуальную оценку жилья были бы больше, чем поступления от налога на него. На днях Госстрой отправил на визирование в Минэкономразвития и Минфин методику массовой оценки квартир. "Суть ее в том, что оценка недвижимости проводится исходя из затрат на строительство, а дальше при помощи специальных коэффициентов эта оценка максимально приближается к текущей рыночной ситуации", - поясняет один из авторов методики. Как следует из текста документа, копия которого имеется в распоряжении "Ведомостей", таких поправок будет три: на физический износ здания, его удаленность от объектов социальной и транспортной инфраструктуры (коэффициент территориальной зоны) и близость железнодорожных путей, бензоколонок, автостоянок и другие неблагоприятные факторы (коэффициент внешнего износа).

Эксперты уверены, что применить методику массовой оценки на практике будет сложно. "Самая большая проблема - создать базу для сравнения, потому что в нашей стране реальная цена сделок по-прежнему остается личным делом продавца и покупателя", - говорит руководитель аналитического центра ирн.RU Олег Репченко. По его словам, граждане не разглашают реальную цену квартир из-за высокого налога, который обязан платить продавец. А пока нет базы для сравнения, "методика бессмысленна", уверен риэлтор. Председатель думского экспертного совета по налогам Михаил Орлов добавляет, что рынок жилья развит только в городах, поэтому метод "парных продаж" невозможно будет применить, например, для оценки дома в глухой сибирской деревне.

Для владельцев квартир изменение ставок налога на основе методики Госстроя повлечет дополнительные расходы. К примеру, налог с двухкомнатной квартиры в Ясеневе с инвентаризационной стоимостью 313 000 руб. сейчас составляет 939 руб. в год. На рынке такая квартира, по данным агентства "БЭСТ-Недвижимость", может быть продана за $80 000 - 88 000, таким образом, налог вырастет до $80 - 88 (более 2400 руб. ). Насколько вырастут суммарные сборы от налога при новой методике, ни в Минфине, ни в Минэкономразвития пока не считали.



Главная --> Публикации