Главная --> Публикации --> Гуму тоже не хватает автостоянки Подмосковье: калужское направление Благосостояние покупателей вселяет оптимизм в продавцов На калужской площади построят дворец Государство построит дороги за частные деньги

Комфортный «муравейник»

Первые дома т.н. эконом-класса (ряд риэлторов называют их еще «монолитными домами без развитой инфраструктуры») появились в Москве в 1994–95 гг. В то время они казались диковинкой, т.к. практически не были востребованы рынком: средний класс среди москвичей, на который и было ориентировано это жилье, в городе еще не появился; а спросом в середине 1990-х в основном пользовались супердорогие квартиры и супердешевые – панельные. В последние три года ситуация кардинальным образом изменилась: монолитные дома становятся фаворитами рынка недвижимости. Достаточно упомянуть, что в прошлом году впервые доля такого жилья превысила долю панельных новостроек.

В домах эконом-класса, как правило, находится от 100 до 400 квартир, за что сами строители такое жилье окрестили «комфортным муравейником». Как правило, это башни в 16 и более этажей (чаще – от 20 этажей). Как с архитектурной точки зрения, так и с инженерной – это дома следующего, за модернизированными панельными зданиями, порядкового уровня. Обычно эконом-класс построен из пенобетонных или же керамзитобетонных блоков с монолитным каркасом как несущей основой, или вовсе отлит из бетона. Развитой инфраструктуры в них, в отличие от домов бизнес-класса, нет. Максимум коммунальных дополнений – это охрана, выделенная линия Интернет.

За последние три года динамика роста цен на квартиры эконом-класса практически совпадала с динамикой количественного увеличения этого типа жилья – рост на 70–80%, до $1750/кв.м, на февраль 2003 г. Можно смело утверждать, что сегодня дома являются самыми популярными на московском рынке недвижимости, например, на начало 2004 г. строилось или было только заложено около 200 зданий такого класса.

Наиболее дешевые квартиры этого класса – в восточном квадранте столицы (ЮВАО, ВАО), отчасти потому, что он в последнее время все более активно позиционируется риэлторами (но не строителями, надо заметить) на рынке как рабочая окраина. В среднем на январь 2004 г. монолитные новостройки тут оцениваются в $1150/кв.м. Кроме того, дома эконом-класса на юго-востоке, востоке и отчасти юге Москвы обычно возводятся по более упрощенной технологии, чем их «собратья» на западе: с меньшими по высоте потолками, планировки – несвободные, с упрощенной инфраструктурой. Редкость для таких домов не только подземные гаражи, но и автостоянки.

В первую очередь эконом-класс от домов и панельных, и повышенной комфортности отличается местоположением. Большинство из новостроек приходится на Западный округ (примерно 30%), далее по количеству предложений следует Северо-Западный округ (около 20%), а за ним Юго-Западный (15%). Это легко объяснимо: именно западный квадрант Москвы (собственно ЗАО, а также ЮЗАО, СЗАО и примыкающая к нему часть САО) считается наиболее благоприятным в экологическом отношении, с удобным транспортным сообщением, а значит более притягателен для покупателей. В этой части города жилье эконом-класса на начало 2004 г. стоило в среднем $1810/кв.м (на этапе окончания строительства).

Как и в других секторах жилой недвижимости Москвы, в домах эконом-класса наибольшей популярностью пользуются 1-комнатные квартиры. Тем более что тут они не слишком большие по площади по сравнению с однушками в монолитных зданиях более высокого класса – от 40 до 60 кв.м. В первую очередь именно поэтому они «вымываются» потребителями в домах эконом-класса еще на стадии возведения 3–5 этажей.

Что покупают?

Вперед, на окраины!

Такой интерес к однушкам привел к тому, что средняя стоимость на них на 10–15% выше, чем на остальные квартиры этого класса. Вторые по популярности квартиры в домах эконом-класса – 3-комнатные, как правило, площадью 90–110 кв.м, что тоже меньше, чем в трешках в монолитных домах более высокого класса. Одна из причин популярности таких 3-комнатных квартир – увеличение общей площади идет не столько за счет укрупнения нежилых помещений (в первую очередь, прихожих, кладовых, лоджий), сколько за счет увеличения жилой площади и кухонь.

Правда, и риэлторы, и застройщики относят дома эконом-класса в этих районах к самому нижнему классу. В них уже не может быть подземного гаража, а отделка внутренних помещений не сильно отличается от отделки панельных домов (правда, наивысшего их класса – серий «Юбилейный», И-155). И цены на квартиры в окраинных домах эконом-класса близки к стоимости квартир в панельных домах. Различие между ними не превышает $100–150/кв.м. Популярности этому типу недвижимости, расположенному на окраинах, прибавило и решение правительства Москвы давать квартиры в монолитных домах эконом-класса очередникам и переселенцам из сносимых пятиэтажек.

Прошедший год показал, что монолитные дома эконом-класса начали появляться и на окраинах Москвы, в первую очередь в Южном Бутово. А в Куркино такое жилье возводится уже почти три года.

Многие застройщики для эффективного управления новыми монолитными домами создают собственные службы эксплуатации. Так поступили, в частности, компании ДИПС, «Дон-Строй», «Квартал», «Капитал-Груп», «Соцсервис», «Конти», «Крост».

Просто, но со вкусом

Понятно, что за такие услуги с жильцов требуют дополнительную плату. Причем отказаться от нее нельзя – в стандартном договоре, который подписывает каждый собственник квартиры при создании ТСЖ, указано, что «за неуплату на жильца накладываются штрафные санкции; в случае систематической неуплаты обязательных сумм, идущих на обслуживание коммунального хозяйства дома, правление ТСЖ вправе лишить такого жильца доступа к системам жизнеобеспечения дома». То есть, неплательщика попросту «отрубают» от электричества, отопления и прочих благ цивилизации, причем делается это согласно букве закона.

Кроме обычных благ цивилизации (электричество, отопление и т.п.) такие коммунальные компании оказывают и дополнительные услуги: обслуживание всех общедомовых инженерных систем, круглосуточное дежурство электрика и сантехника, уборку придомовой территории, гаража, вывоз мусора и снега. В обязательные мероприятия входят даже дератизация (истребление грызунов) и дезинсекция помещений.

Получается, что обслуживание квартиры в 100 кв.м обходится в среднем в $100 в месяц. Коммунальные платежи оцениваются отдельно, причем по 100%-ной ставке. Это еще около $10 Итого проживание даже в простом монолитном доме обходится примерно в $200 в месяц.

В большинстве новостроек, где предусмотрены объекты внутренней инфраструктуры, стандартная квартплата составляет от $0,5 до $1,5/кв.м. Причем эти суммы должны быть изначально зафиксированы при подписании жильцом договора на техническое обслуживание дома. В противном случае, как показывает практика, эксплуатирующая компания может до бесконечности повышать расценки, мотивируя это желанием то озеленить прилегающую территорию, то разбить висячие сады на крыше дома, то облицевать холл здания итальянским мрамором. В крайнем случае, если эти работы так необходимы жильцам дома, решение об этом должно принять простое большинство членов ТСЖ, но никак не его правление, и уж тем более не эксплуатирующая компания в одностороннем порядке.

Районами, где развернется массовое строительство качественного жилья, именуемого сегодня «эконом- и бизнес-класс», продолжают оставаться Юго-Запад и Северо-Запад столицы.

Прогноз понятен

Следует отметить, что не только территории с низким качеством жилищной застройки – Медведково, Свиблово, Химки-Ховрино, Бескудниково и ряд других – имеют минимальные потенциальные возможности для перепланировки фонда, но и территории, сформированные в последние годы – Ясенево, Крылатское, Марьино, которые застроены жильем, практически не подлежащим модернизации.

О том, что будет с другими районами Москвы, знает Генеральный план развития Москвы и структуры, «породившие» и смотрящие за его выполнением. Согласно их выкладкам, широкими потенциальными возможностями для перепланировки и качественных преобразований обладают 44% городской территории. Это, в первую очередь, Центральный административный округ. Еще 43% территории реорганизовать практически невозможно. К ним относятся Зеленоград, Северо-Восточный и Южный административные округа. Потребительские характеристики этого жилищного фонда города не имеют ресурсов для преобразований и к тому же столь низки, что объекты проще снести – и возвести на их месте те же монолитные дома.

Однако теоретические выкладки чиновников еще не есть руководство к действию для застройщиков, заботящихся о своей прибыли. Это значит одно: жилье в районах, имеющих территориальные резервы, будет опять социальным. Чем хороша такая политика властей – то, что возвели эти застройщики, со временем можно сломать и на этом месте снова возвести что-нибудь. Уже сейчас зашла речь о сносе домов высокой этажности (9-этажные дома серии 2-18, 8–9-этажные серии 2-29, 9-этажные серии 1-515). Можно быть уверенными, что через 15–20 лет заговорят о сносе того, что было понастроено в начале 1990-х.

Наибольшие территориальные резервы сосредоточены в Юго-Западном и Западном административных округах. Они составляют более половины всех площадей Москвы, пригодных для застройки.

Место

Кстати, жизнь даже простых монолитных зданий рассчитана минимум на 200 лет. Так просто его не сломаешь…
Идеальное жилье – это собственный дом с мощным инженерным обеспечением, видами из окон и соседями на большой дистанции. Но мало кто хочет жить в деревне или в лесу. Городской житель живет в городском доме. Идеальное городское жилье – умная квартира в экологически чистом доме, хорошо оснащенном инженерными коммуникациями, с минимумом (если не отсутствием) соседей, в хорошем районе с развитой инфраструктурой, с транспортной доступностью и с хорошими городскими видами. Определенное приближение к этому и называют сегодня «элитным жильем».

Каждый хотел бы жить и в центре города, и за городом. Противоречия в желаниях нет, есть дефекты мест: в центре города плохая экология, а архитектурные идеи отстают от темпов строительства; в пригороде и, тем более за городом, нет столь плотной и полной инфраструктуры, которая формировалась в центре столетиями. Центр нужно ювелирно реконструировать, отрабатывая каждый миллиметр, а периферию нужно не менее чутко застраивать. И то и другое требует капитальных вложений.

Есть два типа мест, противоположных по качеству, где хочет жить человек: центр города с его плотной застройкой, узкими, кривыми улицами и маленькими дворами, обилием магазинов и сервисов; и пригород/загород с лесом, окружающими просторами, но со слабой инфраструктурой.

Таков закон развития места в начале XXI века. В ХХ же веке появление новых интеллектуальных решений вызывалось стремлением к количеству. В то время была новая цель: строить быстро, много, комфортно и дешево. Старыми методами этого достичь было нельзя. Придумали промышленное производство типовых элементов, из которых строились здания (это дешево), придумали архитектуру, которая позволяла строить быстро и недорого.

Как камень, брошенный в воду, образует круги, так и элитный дом образует вокруг себя зоны развития. Требования к качеству здесь (в отличие от временного жилья, которое покупают или арендуют на время) максимальны, что провоцирует градостроительную, архитектурную и инженерную мысль. А это означает, что место, в котором стоит такой дом-провокатор, имеет шанс быстрого развития. Дорогое интеллектуальное решение отрабатывается на практике и перестает быть исключительным, а значит, становится доступным для строительства временного или просто дешевого жилья.

Структура дома

Что сейчас происходит с конструктивистскими домами, построенными из дешевых материалов? Их продают задорого. После значительных капитальных вложений. Потому что новаторство не устаревает, а превращается в традицию.

Доходные дома XVIII–XIX столетий привлекательны для жизни по тем же причинам – камерность и изолированность для небольшой группы людей. Из экономии затрат на инженерные трассы такие дома строились если не вплотную, то достаточно близко, что соответствовало и законам городской структуры.

Конструктивистские дома начала ХХ века лучше большинства современных московских домов. Они лишены украшений и способны принять в себя многое. Комнаты в них прямоугольные, балконы просторные, а окна большие. Их небольшая этажность и конфигурация здания, образующая либо замкнутый небольшой двор, либо открытое одной стороной каре, автоматически ограничивают число жильцов дома, обитателей двора, соседей на лестничной клетке.

Этажность

При плотной застройке фасады домов сливаются в фасады улиц. А город – это, прежде всего, улицы. Именно поэтому спальные районы 1970-х нельзя назвать городом. Улицы – это язык города, обеспечивающий сообщение между горожанами. Отдельно стоящие высотные дома в спальных районах языка не образуют. Город требует не отдельных слов, а связного текста. В деревне, коттеджном поселке отдельно стоящие дома с приусадебными участками образуют примитивный текст, достаточный для малого числа домов и той степени коммуникации, которая присуща коттеджному поселку. Но кто даст гарантию, что через пятьдесят лет от этого поселка не потребуется быть частью города или городом?Гарантию может дать только новаторская архитектура, которую через пятьдесят лет объявят архитектурным памятником и закроют для музея под открытым небом.

Первое решение вызывает социальное напряжение в доме. Снять его можно, если устроить два отдельных входа для верхних и нижних квартир. Деньги на это будут потрачены большие, но солнца в нижних квартирах и соседних домах не прибавится.

Строительство высоток, отстающее в градостроительном обосновании, инженерных и архитектурных решениях, – это катастрофа для города. Высотка, построенная в малоэтажном Центре, дает преимущество застройщику (количество квадратных метров жилой площади на квадратный метр дорогой земли в Центре) и жильцам верхних этажей с видами на исторические крыши. Для жильцов нижних этажей и жильцов окружающих малоэтажных домов есть два противоречащих друг другу решения: продавать дешевле нижние квартиры; снести окружающие дома, чтобы обеспечить инсоляцию нижних этажей и окружающей территории.

Комплексы высотных домов, популярные среди застройщиков в Москве – явление античеловеческое. Громадина в тридцать этажей, протяженностью в пятьсот метров и больше, с тысячами окон, образующая диких конфигураций огромный пустырь с парковкой и пятачками детских площадок вместо уютного двора, опасна для города. Такие дома разрушают его структуру, ставя жирную точку на развитии окружающей территории. Связанные с квартирой лифтом бассейны, сауны и спортзалы превращают дом в гигантскую коммуналку, а вовсе не добавляют комфорта. Это не элитные дома. Они не обеспечивают комфортной жизни ни внутри, ни снаружи.

Результат второго решения – дискомфортная брешь в исторической застройке, и еще новая проблема – переселение жильцов снесенных домов. Строить высотки в Центре можно, но при стандартном проектировании элитными они никогда не станут.

Категорически нельзя возводить такие комплексы вдоль набережных: во-первых, они отсекают город от реки, разрушая природный ландшафт берега, во-вторых, нарушают особый воздухообмен. Да и виды на водную гладь с высоты, недоступной для птиц, слабая компенсация за низкое качество архитектуры и сотни соседей.

При этом они и не дешевы. Их жильцы не могут поддерживать фасад такой высоты и огромные дворы в порядке – это очень дорого. Значит, устраивая жилой высотный комплекс на берегу реки, город получает пожирателя городских денег и, в перспективе, трущобу.

Малоэтажная застройка образует уютную городскую среду, притягивает людей, а значит, здесь выгодно открывать магазины, кафе и рестораны, тут станет развиваться инфраструктура и благоустраиваться территория. В дискомфортной среде этого не происходит.

Для набережных нужна особая архитектура, вероятно, требующая больших средств. Но она будет куплена состоятельными людьми и принесет выгоду городу, а, следовательно, и горожанам, независимо от их уровня доходов. Хорошая архитектура привлечет частный капитал не только для строительства домов, но и для благоустройства набережных.

Голландцы располагают дома не только вдоль, но и поперек набережных, так, чтобы все квартиры получили выходы к воде. Регулярные разрывы в такой застройке дают улицам спуститься к набережной, открывают виды на реку из района и пропускают свет в квартиры.

Давно придуманы дома террасного типа, когда квартира на каждом уровне может иметь собственную открытую террасу. Террасный дом максимально раскрывает потенциал набережной: постепенное понижение высоты здания к воде раскрывает речной пейзаж не только каждому владельцу террасы, но и жильцам соседних домов.

А это требует оригинальных архитектурных и градостроительных решений, а не гранитных фасадов и дорогих украшений. Нужны новые планировочные структуры квартир и подъездов.

Вообще, дорогая застройка не нарушает социального спокойствия, если расположена в хорошей, устоявшейся инфраструктуре, либо провоцирует ее развитие и открывает перспективы развития места.

Итак, идеал жилья – свой собственный изолированный дом с участком. Городской компромисс – иметь свой этаж в многоквартирном доме. Компромисс жизни в доме – иметь максимум одного соседа на этаже. Одно оригинальное для Москвы решение, придавшее высокий статус дому (при невысокой стоимости строительства) реализовано по проекту архитектора Плоткина. В отличие от обычного элитного дома с одной-двумя квартирами на этаже, здесь их четыре – а сосед все равно один. Галерея, перекинутая через двор, соединяет лестницу и лифт и попарно две квартиры двух отдельных жилых блоков. Это позволило возвести достаточно протяженный фасад дома, не упуская ни метра участка и при этом изолировать каждого жильца от большего числа соседей.

Общие зоны этажа

Конструктивная основа здания во многом определяет структуру квартиры. Так, шаг колонн внутри здания около 5 м лишает возможности делить расстояние между колоннами на две части – в этом случае мы получим помещения шириной чуть больше 2 м.

Конструктивная и инженерная схемы квартиры

Число инженерных стояков определяется площадью квартиры, числом спальных комнат и наличием гостевого санузла. Идеальный расчет – на каждую пару спальных комнат должен быть свой стояк. Идеально для квартир свободной планировки – удалить стояки от светового фронта квартиры не менее чем на 3 м или в темную часть квартиры. Каждый инженерный стояк в квартирах свободной планировки должен содержать весь набор инженерных коммуникаций: вентиляция, горячая/холодная вода, фекальная канализация, дымоход для устройства камина.

Такая ширина не годится ни для спальной, ни для кабинета, а только для кухонной ниши, гардеробной или санузла. Минимальная ширина спальной комнаты – 3,5 м. Значит, шаг колонн для такого дома должен быть кратен трем с половиной метрам. Шаг колонн в 7,5 м обеспечивает многовариантность планировки: деление пополам дает две комнаты по три с половиной метра, деление на две части в соотношении 2/3 к 1/3 дает комнату шириной 5 м для столовой, или спальной, или кабинета и помещение 2,5 м для кухонной ниши, гардеробной или ванной.

Часто конфигурация здания (особенно это касается дорогих домов) представляет собой сложную ломаную. В редких случаях такие фасады действительно добавляют пластики экстерьеру дома. Внутри же квартир изломанный фасад ограничивает свободу планировки, задавая своими впадинами и выступами рамки помещений. Пример: если лоджия в квартире устроена за счет площади квартиры и имеет длину 3 м, то комнату при ней в 3,5 м будет сделать не просто, а 2,5 м – невозможно. Произвольное округление углов и выступов здания ограничивает свободу в расстановке мебели, а встроенная мебель становится дороже минимум на 30%. Если форма здания построена на основе угла в 135 градусов, то, скорее всего, вписать туда комнаты с прямыми углами, и не с пятью, а четырьмя либо не удастся, либо будет очень трудно. Пластика фасада не может быть случайной. Поиск формы должен подчиняться и внутренним потребностям квартиры.

Экстерьер против интерьера?

Комфортная высота жилого помещения – три с небольшим метра. Прибавим к этому высоту инженерных коммуникаций в потолке (системы кондиционирования, вентиляции и освещения – 36 см), высоту системы отопления в полу, скрытой проводки и покрытия пола (около 20 см) и получим конструктивную высоту помещения около 4 м. Это идеальная высота этажа для создания комфортных температурно-влажностных условий, воздухообмена в квартире и хороших эргономических ощущений.

Высота помещений

Московские типы квартир классифицируются по числу комнат и уровней. Однако между одним и двумя уровнями есть промежутки, которые могут разнообразить рынок не только элитного, но и недорогого жилья. Пока только архитекторы интерьеров предлагают варианты с уровнями, устраивая подиумы для кухонных ниш и зимних садов. Но уже на этапе строительства можно создавать интригующее зонирование квартир, делая уровни с разной высотой потолков и антресольные уровни высотой в 2 м. Это позволит в одной и той же квартире устроить помещения разной высоты: потолок спальной, кухонной ниши или санузла может быть ниже, а гостиной, столовой и кабинета выше. Застройщику такой тип квартир выгоден: с одной стороны он предлагает квартиры с высокими помещениями, с другой – экономит деньги, возводя высокими лишь некоторые помещения.

Уровни

Украшение – враг. Хороший фасад, как и хороший костюм не нуждается в украшениях и вычурных деталях. Достаточно художественной логики и чувства меры. Фасад – это граница между городом и квартирой. Он должен пропускать дневной свет, свежий воздух, защищать от жары/холода и осадков. Горожане редко обращают внимание на маленькие отверстия в стенах старых домов. Эта малоприметная деталь, не столь кричащая о своем присутствии, как лепнина или балясина на балконе, тем не менее, хороший инструмент для эстетического решения фасада. Но главное, эти отверстия функциональны: устроенные в наружной стене нижней и верхней части этажа, они обеспечивали (раньше) вентиляцию помещений без устройства вентиляционных шахт, занимающих место в квартире. Современный фасад – гораздо более технологичная оболочка. В ней много функциональных деталей, снижающих расходы на свет, тепло и свежий воздух. Чем выше класс жилья, тем сложнее конструкция фасада. Надо не отягощать ее бессмыслицами из гипса или металла, а научиться минимизировать необходимые детали, сводя их в единый композиционный строй.

Фасады

Витражное остекление имеет ряд преимуществ перед обычными окнами, размещенными, как правило, на высоте 70 см от пола. Витраж дает больше света и открывает городской пейзаж в интерьер, зрительно увеличивая размеры помещения. Этим компенсируются затраты на тройной стеклопакет.

Окна

Лоджии. Веранды

Витражным остеклением не ограничивается разнообразие окон. Окна, размещенные узкими щелями под потолком или над полом, разнообразят атмосферу квартиры и эстетику фасадов.

Балконы

Маленькая лоджия, или веранда, ввалившаяся в тело здания, на практике оказывается малоиспользуемой, и жильцы стремятся объединить ее с примыкающим помещением. А вот если превратить ее в стеклянную галерею по периметру квартиры, квартира приобретет дополнительную тепло- шумоизоляцию и свободу плана, если только внутренние стены привязывать не к переплетам витража лоджии, а к фахверковым колоннам, размещенным с небольшим шагом и на небольшом относе от витража.

Балкон по периметру квартиры – это возможность устроить палисадник в городском жилье, если при строительстве подготовить плиту балкона для посадки зелени.

Сильно вынесенный за пределы фасада балкон может стать яркой особенностью жилого дома. Такой балкон – мост в город, или мост в никуда – хорош как элемент квартиры для любителей испытать хотя бы зрительное ощущение невесомости.

Остров стабильности

Цивилизованной компанией, работающей сегодня на московском рынке недвижимости, можно назвать ту, которая осуществляет «деятельность полного цикла», или девелопмент. Обусловлено это, в первую очередь, развитием экономики в целом и недвижимости в частности, а также крайне высокой заинтересованностью инвесторов во вложении денежных средств именно в недвижимость, как наиболее стабильный доходный инструмент современного российского рынка.

Но сегодняшний инвестор серьезно отличается от инвестора четырех– и даже двухлетней давности: перед ним не стоит задача просто «вложить деньги в кирпичи» и «сидеть на них», дожидаясь роста их стоимости. Современный инвестор, представленный сейчас на рынке московской недвижимости, заинтересован, прежде всего, в наличии профессиональной команды менеджеров, которая сможет помочь ему не только в приобретении того или иного «лакомого» объекта,

Примером такой стабильности может послужить то, что недавний конфликт вокруг «дела ЮКОСА» отбросил назад рынок российских акций, но не остановил рост цен на недвижимость. Эти основополагающие макроэкономические факторы, влияющие и на российскую, и на мировую экономику, заставляют потенциального инвестора все активнее обращаться к недвижимости, не только как к средству сохранения денег, но и как к весьма эффективному инструменту приумножения собственного капитала, обладающего к тому же повышенной степенью надежности по сравнению с фондовыми инструментами.

Востребованная сфера деятельности

но и в дальнейшем его сопровождении: определении рыночной ниши, позиционировании на рынке, грамотной рекламе, взаимоотношениям со строительными организациями, поиске арендаторов и покупателей, грамотной и эффективной эксплуатации здания.

Большинство девелоперов ограничиваются получением и последующей перепродажей «пятен застройки». В действительности развитием объекта занимается инвестиционно-строительная компания, обладающая собственными строительными мощностями, при этом сам застройщик выступает в роли девелопера, часто не обладая соответствующим кадровым и организационным потенциалом, применяя устаревшие управленческие подходы к динамичному рынку недвижимости, не проводя его глубокого и всестороннего анализа.

Сегодняшняя динамика развития бизнеса, возрастающая скорость информационных потоков предъявляют повышенные требования к своевременному принятию финансово значимых решений, что и подталкивает думающих бизнесменов к однозначному выводу о том, что только специалисты могут заниматься делом профессионально. Рынок эту тенденцию понял, и вакантная до недавнего времени ниша услуг на рынке недвижимости – услуг в области девелопмента – стала немедленно заполняться. Однако, к сожалению, приходится констатировать, что не все компании, представляющие свои услуги на рынке недвижимости в области девелопмента и гордо именующие себя девелоперами, являются таковыми на деле.

Судьба проекта

Учитывая продолжающийся рост, рынок пока терпит: покупаются и сдаются в аренду здания без «собственного лица», не обладающие удобной системой подъезда к ним, необходимым набором эксплутационных характеристик или с завышенной классностью. Но такая ситуация длиться бесконечно не может: рынок вскоре насытится некачественно разработанным и произведенным продуктом, офисы без паркингов или жилые дома с окнами, упирающимися в стену соседнего дома, перестанут пользоваться спросом. Кроме этого, игроки на рынке скоро придут к выводу, что компании, торгующие инвестконтрактами, являются не девелоперами, а самыми обычными посредниками, осуществляющими брокерские функции, но продающие, в отличие от обычных брокеров, не законченные объекты, а возможность их последующего развития. Придет и понимание того, что строительные компании, не обладая серьезным знанием рынка недвижимости, навыками оценки его сегодняшних, (и что гораздо сложнее) завтрашних и послезавтрашних тенденций, не смогут успешно реализовывать долгосрочные инвестиционные проекты только своими силами, т.к. будут сегодня строить те объекты, которые окажутся нерентабельными в будущем.

Например, в компании Blackwood содержание работы само породило форму, в которой эта деятельность выражается максимально эффективно, и в структуре компании был создан отдел инвестиций и девелопмента, на счету команды профессионалов которого уже немало успешно реализованных проектов в сфере недвижимости. Пример – участие в выигрыше инвестиционного конкурса, проводимого правительством Москвы по реконструкции жилого здания в одном из самых престижных и элитных районов Москвы – на Остоженке, в Барыковском переулке.

Основная задача девелопмента – это поиск наилучшего варианта «судьбы» того или иного здания, сооружения или участка земли. Т.о., будущее в девелопменте за теми командами профессионалов, которые смогут найти разумный баланс между интересами инвестора и генподрядчика, фирмы, эксплуатирующей объект недвижимости, и покупателем/арендатором; теми командами, которые смогут взять на себя ответственность за развитие инвестиционного проекта в недвижимости, руководить им и отвечать за результат. В этой связи наибольшие шансы есть у компаний, имеющих достаточно давнюю историю существования на рынке, компаний, имеющих свое лицо и имя в Москве и за ее пределами. В основном компании-девелоперы не обладают собственными финансовыми ресурсами, но их основной актив – это профессионализм людей, составляющих команду, а капитал – багаж накопленных знаний, информации, навыков, наработанных связей в такой сфере экономики, как недвижимость.

На сегодняшний день приоритетными задачами девелопера является процесс вывода предприятий с территории Москвы и непосредственная работа по развитию районов. Инвесторы особенно заинтересованы в сокращении промышленных предприятий в районе Третьего транспортного кольца, т.к. эта зона имеет хорошее расположение с учетом транспортных потоков и позволяет вести возведение многоэтажных офисных центров и жилых домов без необходимости внедрения в историческую застройку города.

Дома вместо промзон

Например, за период 1999–2000 гг. освобождено около 140 га земли в центральной части Москвы. В последнее время программа вывода предприятий постепенно набирает обороты: произведено комплексное обследование 14 производственных территорий площадью более 1200 га. Согласно плану, в 2004 г. должно быть реализовано несколько проектов, которые задействуют более 1000 га городской земли, ранее принадлежавшей промышленным предприятиям.

Сегодня существует множество предпосылок для вывода предприятий, будь то неэффективное и нерациональное использование земельных ресурсов города, небезопасное функционирование предприятий ввиду износа оборудования, неблагоприятная экологическая обстановка, неорганизованные транспортные потоки и др. Для технологичного исполнения реорганизации производственных территорий 26 октября 1998 г. распоряжением мэра столицы была создана Городская комиссия по перебазированию, реформированию, ликвидации предприятий и организаций, расположенных в историческом центре города Москвы, и реабилитации освобождаемых территорий. Процесс переноса промзон за пределы столицы ведется как в пределах исторического центра столицы для строительства гостиничных комплексов и туристических комплексов, так и в зоне Третьего транспортного кольца для возведения офисных зданий и жилых комплексов.

Одним из наиболее удачных примеров массового вывода можно назвать район Рубцовской набережной, где было реорганизовано 13 объектов. Также успешно решается проблема вывода масштабных производственных комплексов для реализации проекта «Золотой Остров». На месте промышленного предприятия ОАО «Аста» на

Согласно программе реорганизации производственных территорий Москвы на период 2004–2006 гг., представленной в декабре прошлого года на заседании правительства Москвы, должно быть обследовано на предмет освобождения в 2004 г. 490 га земли, принадлежащей заводам, в 2005 г. – 270 га и в 2006 г. – 444 га. На территории ЦАО за этот же период должно быть обследовано 11 промзон и разработана предпроектная и комплексная документация на их ликвидацию в таких районах, как Мещанский, Хамовники и Таганка. Тем не менее, программа требует многих доработок, т.к. правительство Москвы обеспокоено тем, что ликвидация предприятий без переноса на новое место приведет к потере производственной мощи города.

Строительство Московского международного делового центра (ММДЦ) "Москва-Сити" ведется на Краснопресненской набережной на территории в 60 га. Общий объем инвестиций первой очереди строительства не менее $2,4 млн, объем площадей, запланированных к выходу на рынок до 2007 г. , - 1,4 млн кв. м.

Ср. Овчинниковской улице ведется строительство нового бизнес-центра «Замоскворечье».
Все больше инвесторов объявляют о планах строительства небоскребов в "Москва-Сити". Компания "Техинвест", созданная известными на московском рынке недвижимости предпринимателями, собирается возвести на 12-м участке "Сити" 75-этажное здание высотой 300 м. Проект оценивается в $250 млн.

"Техинвест" создан специально под проект "Сити" в 2002 г. По словам Белявской, учредителями являются "российские юридические лица". Назвать их Белявская отказалась. Однако, как стало известно "Ведомостям" от высокопоставленного чиновника в правительстве Москвы, ЗАО создано предпринимателями Павлом Фуксом и Александром Тер-Аванесовым (гендиректор "Техинвеста"). Эту же информацию неофициально подтвердили "Ведомостям" четверо инвесторов "Москва-Сити". По словам участников рынка, Фуксу и Тер-Аванесову принадлежат доли в "Атриуме", офисном комплексе на Калужской и других столичных объектах недвижимости. С самими Фуксом и Тер-Аванесовым связаться не удалось.

Проект небоскреба на 12-м участке "Сити" площадью 1,098 га его создатели описывают как "офисно-рекреационный комплекс". По словам заместителя гендиректора по финансам ЗАО "Техинвест" Анастасии Белявской, он включить 300-метровое здание общей площадью 207 542 кв. м на трехэтажном подиуме, в котором разместятся фитнес-центр, казино и гипермаркет. Остальные площади будут распределены следующим образом: 106 231 кв. м будет отдано под офисы класса А, а 21 185 кв. м займут жилые апартаменты VIP-класса. На нижних ярусах разместится парковка на более чем 1000 автомобилей. Ставки аренды, стоимость апартаментов и подрядчик строительства пока не определены.

По словам Белявской, эскизный проект комплекса был утвержден лишь в ноябре и сейчас документы находятся на согласовании в московских разрешительных инстанциях. Консультантом проекта выступает американская риэлторская компания Cushman Wakefield, функции ассоциированного офиса которой в России выполняет известная московская компания - консультант в области недвижимости Stiles Riabokobylko. "В дальнейшем, возможно, мы займемся и привлечением инвестиций, а также арендаторов", - говорит директор этой компании Сергей Рябокобылко. Архитектурный проект выполняло бюро Swanke Hayden Connell Architext, известное разработкой 202-метрового небоскреба Trump Tower в Нью-Йорке. Cushman Wakefield могла стать консультантом одного из крупных московских проектов еще в прошлом году. Предложение было сделано компанией "КВ-Инжиниринг ", девелопером офисного комплекса "Триумфальный" на Кутузовском проспекте стоимостью $150 млн. Но, по словам директора "КВ-Инжиниринга" Игоря Брановицкого, условия, предложенные Cushman Wakefield, его компанию не устроили.

По оценкам "Техинвеста", приблизительный объем инвестиций в проект составит $250 млн. Проект компания начнет на свои средства, а затем собирается привлечь кредиты и средства соинвесторов.



Главная --> Публикации