Главная --> Публикации --> У строителей кончились деньги? Гуму тоже не хватает автостоянки Подмосковье: калужское направление Благосостояние покупателей вселяет оптимизм в продавцов На калужской площади построят дворец

По оценке компании Colliers International, общая площадь магазинов города в 2003 г. превысила отметку в 1,5 млн кв. м, а в этом году приблизится к 2,5 млн. Правда, как считают аналитики Stiles Riabokobylko, к числу торговых центров международного уровня качества сейчас можно отнести только 48 объектов общей площадью 840 600 кв. м.

Торговые площади столицы стабильно растут. Общий объем ввода новых торговых центров в 2003 г. оказался несколько ниже ожидавшегося - было построено 11 комплексов из 15 запланированных, и пока что столичные торговые центры заполнены арендаторами почти на 100%. А специалисты по недвижимости говорят о росте спроса на магазины, расположенные на центральных улицах города, и соответствующем подъеме арендных ставок на эти объекты.

Занятость площадей в лучших торговых центрах устойчиво держится на уровне 98 - 100% , вынуждая их владельцев заводить "листы ожидания" для желающих открыть в них магазин. По сравнению с 2002 г. доля вакантных площадей снизилась с 3 - 5% до 2% и варьируется от 0,5% в наиболее заметных и эффективных до 4,5% в хуже организованных и расположенных комплексах. Тем не менее под давлением увеличивающегося предложения и конкуренции со стороны стрит-ритейла ставки аренды постепенно стали уменьшаться. Максимальные ставки в торговых центрах Москвы составили в среднем $1340 за 1 кв. м в год, что на 3,9% меньше, чем в 2002 г. , говорится в годовом исследовании рынка консультантов по коммерческой недвижимости Stiles Riabokobylko.

Эксперты сходятся на том, что развитию розничной торговли в Москве способствуют общий рост экономики России и увеличение доходов москвичей. По данным Colliers International, оборот предприятий потребительского рынка столицы в 2003 г. составил 1,2 трлн руб. , а оборот розничной торговли - 1,179 трлн руб. ; это на 13,9% выше показателей прошлого года. Москва вообще остается самым преуспевающим городом страны, ее доля оборота розничной торговли составляет почти 25% от общероссийского. Именно в Москве и Санкт-Петербурге постепенно утверждается средний класс, тогда как в других городах он только начинает формироваться.

Наиболее быстро - уже в марте - собирается открыться новый трехуровневый торговый центр "Александр Лэнд" (19 000 кв. м) у станции метро "Бибирево". Он ориентирован прежде всего на жителей района - покупателей с уровнем дохода около $500 в месяц. Практически весь цокольный этаж торгового центра - более 2200 кв. м - занимает супермаркет "Патэрсон", один из крупнейших в этой сети. На первом этаже расположились рестораны "Сбарро" и McDonald's, магазин торговой сети "Вещь", "Видеолэнд", зоомагазин "Бетховен", филиал сети "Бельпостель" и др. Второй этаж поделен между двумя крупными арендаторами: более 2000 кв. м занимает магазин сети "Детский мир", более 1600 кв. м - "Эльдорадо". Концепцию "Александр Лэнд" разрабатывала компания Penny Lane Realty, которая впоследствии стала и эксклюзивным агентом торгового центра. Уже определены арендаторы 99% площадей объекта.

Среди наиболее значимых проектов прошлого года риэлторы и аналитики называют начало работы магазинов Martkauf, открытие комплексов "Гранд 2" и "Лига" в Химках, ТЦ "Калужский" на Профсоюзной улице. А в 2004 г. ожидается ряд новых крупных событий: планируется открытие комплексов "Мега II" в Химках (приблизительно 150 000 кв. м торговой площади) , "Веймарт II" на 71-м км МКАД (50 000 кв. м) и "Рамстор Сити II" (47 000 кв. м).

Не меньшим спросом, чем помещения в торговых центрах, в прошлом году пользовались и отдельные магазины, особенно в наиболее популярных торговых коридорах города. Специалисты Stiles Riabokobylko оценивают общее предложение в более чем 465 000 кв. м на 30 улицах, хотя только 12 из них относят к категории лучших торговых коридоров (345 000 кв. м торговых площадей). В среднем рост ставок аренды здесь составил за год 23,4% , что доказывает - год был удачным для уличных ритейлоров. Средняя ставка составила $1063 за 1 кв. м в год, однако в наиболее престижных местах, например на Тверской, цены достигли неслыханной ранее величины в $5000 за 1 кв. м год (не включая НДС) - правда, лишь в единичных случаях.

По словам директора проекта, эксперта департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Дмитрия Овсянникова, первоначально на этом месте предполагалось разместить продуктовый рынок. Однако совместными усилиями консультантов и владельцев объекта концепция была изменена. "Хотя в результате этого собственник понес дополнительные затраты, можно с уверенностью сказать: они оправданы, - считает он. - Жители района получили торговый центр, комплексно отвечающий их потребностям".



Можно ожидать, что в ближайшем будущем у рынка торговых площадей появится еще один, хотя и небольшой сегмент. Как сообщил информационный портал RussianRealty, префектура Центрального административного округа представила на состоявшемся в мэрии активе работников потребительского рынка города план по превращению в социальные магазины (в которых пенсионеры и малообеспеченные москвичи могли бы покупать продукты по низким ценам) коммунальных квартир, расположенных на первых этажах жилых домов. В настоящее время в ЦАО собираются расселить 12 многосемейных квартир.

МИАН
Группа компаний
Основной владелец председатель совета директоров группы Александр Сенаторов.
В группу входят МИАН-девелопмент, МИАН агентство недвижимости, МИАН-сервис, МИАН-инфо и т. д.
Финансовые показатели не раскрываются.
Стоимость активов группы, по данным компании, в 2007 г. составила $1,28 млрд, комиссионные вознаграждения $95 млн, кредитный портфель на 1 января 2007 г. $405 млн.


Вчера Арбитражный суд Москвы рассматривал требование компании Наш город к ЗАО МИАН.

В 2007 г. ФНС предъявила налоговые претензии ЗАО МИАН на 1 млрд руб.

Представитель Нашего города сообщила суду, что МИАН в августе 2006 г. взяло у нее заем примерно на 274 млн руб., который должно было погасить в мае этого года, однако выплатило только 10 000 руб. Суд отложил решение на начало сентября.

После этого свои требования к МИАН предъявили и другие кредиторы: ЗАО Новостройки столицы (на 136 млн руб.) и ЗАО Гранд инвест (сумму долга узнать не удалось).

А в мае этого года ЗАО ИФК Гианея, которому ЗАО МИАН задолжало 1,4 млн руб., попросило московский арбитраж признать компанию банкротом. В ней введена процедура наблюдения, временным управляющим назначен Анатолий Кропотин.

Задолженность МИАН Нашему городу за два года с учетом процентов и погашенных 10 000 руб. выросла с 274 млн до 275,9 млн руб., сообщил суду представитель кредитора, кредит выдавался по ставке 0,2% годовых. Займы по столь низким ставкам, как правило, характерны при перераспределении финансовых средств внутри одного холдинга, отмечает аналитик Райффайзенбанка Михаил Никитин.

Новостройки столицы, по данным СПАРК-Интерфакс, принадлежат дочке ЗАО МИАН ЗАО МИАН-инфо, а владельцем Гранд инвест является ООО МИАН-инфо, которое, в свою очередь, принадлежит ООО Технополис-проект, соучредителем которого является ЗАО МИАН.

По ее словам, сейчас девять кредиторов ЗАО МИАН (включая ФНС) предъявили компании требования на 4 млрд руб. (с учетом непогашенных долгов перед ФНС), но среди них нет аффилированных с ней компаний.

Ни Технополис-проект, ни ЗАО МИАН-инфо (входит в группу МИАН) не являются владельцами вышеуказанных компаний-кредиторов, настаивает Динара Лизунова, руководитель службы по связям с общественностью ГК МИАН.

Случаи предъявления финансовых требований со стороны аффилированных компаний нередки, отмечают юристы.

Ранее пресс-служба группы распространила сообщение о том, что ЗАО МИАН выведено из состава группы в 2006 г. и никакой деятельности не ведет. Активы ЗАО долгосрочные финансовые вложения, говорит Лизунова, но какие именно не уточняет.

Об этом заявил глава Госстроя России Николай Кошман.

Арбитражный управляющий Евгений Семченко приводит в пример Волготанкер, заявление о банкротстве которого сейчас рассматривает суд. Четыре из 11 его кредиторов дочерние компании, напоминает Семченко.

Последнее суждение прозвучало как бы эхом дискуссии вокруг трагедии в столичном аквапарке, которую некоторые чиновники и СМИ осветили исключительно через призму проблемы стройматериалов. Впрочем, если бы вопросы строительства, и жилищного в частности, заключались бы только в этом, решить ее было не так уж сложно. Ведь все материалы, в том числе импортные, обязаны проходить обязательную проверку соответствия российским ГОСТам и получать сертификат в соответствующем управлении Госстроя, так что последнему надо меньше жаловаться на «экспериментаторов», а лучше следить за ними. Однако «опасные» импортные материалы – только часть общей проблемы. В конце концов, во многих случаях «техногенных» катастроф (например, в известном эпизоде с обрушением новостройки на Мичуринском проспекте в Москве) виноваты и отечественные материалы, и главным образом отечественные строительные организации, не соблюдающие ни правил, ни технологий.

Жилищный вопрос в России будет решен. Возможно, это произойдет уже в начале следующего десятилетия, когда ежегодные темпы строительства достигнут 80 млн кв. м в год. При этом и в ближайшие годы рост объемов вводимого жилья должен составлять не менее 5 млн кв. м, а в 2007-2010 гг. – 7 млн кв. м. Об этом заявил, выступая на расширенном заседании коллегии Госстроя РФ, глава этого ведомства Николай Кошман. По его словам, задача предстоит нелегкая, ведь для ее осуществления потребуются усилия не только строителей, но и чиновников и законодателей. Кроме того, помимо количества квадратных метров необходимо как можно быстрее решать проблему качества жилья и его безопасности. Как выразился Н. Кошман, «Россия стала полигоном для экспериментов и испытаний» импортных стройматериалов, не нашедших применения в странах-производителях. Далеко не все эти материалы безопасны, и необходимо ужесточать контроль над их применением.

Причем в годы реформ перспектива решения указанного вопроса только затуманивалась. Если в 1987 г. в РСФСР было введено в строй 80 млн кв. м жилья, то во второй половине 1990-х годов в РФ – в среднем немногим более 20 млн. Происшедший затем рост (в прошлом году соответствующий показатель составил 36 млн кв. м) явно недостаточен. Неблагоприятной является региональная структура строительства: 15% объемов новостроек приходится на столицу, где проживает менее 8% россиян, остальное – еще на несколько регионов (Белгородская, Курская, Пермская и 7-8 других областей, в остальных 80 субъектах положение сложное).

Что касается темпов жилищного строительства, то это вопрос более сложный. Можно сказать, исторически более сложный. Некогда его пытался решить с помощью французской технологии панельных пятиэтажек советский лидер Никита Хрущев. Затем уже М. Горбачев выдвигал программу «Каждой семье – отдельное жилье к 2000 г.». Год с тремя нолями настал, а воз и ныне там. Только военнослужащих, нуждающихся в улучшении условий проживания, порядка миллиона.

Проблема роста в этом секторе заключается в том, что этих денег у подавляющего большинства населения нет. Даже существующие ипотечные схемы не позволяют рассчитывать на приобретение собственного жилья в ближайшем будущем более чем 3% нуждающегося населения. Причем вопрос не только во все еще низких доходах населения (которое не в состоянии собрать средства даже на первый ипотечный взнос), но и в безумно раздутых ценах на жилье в крупных городах, особенно в Москве. Осенью прошлого года на одной из пресс-конференций Николай Кошман оценил себестоимость 1 кв. м типового столичного жилья в 200-250 долл., 1 кв. м элитного – максимум в 500 долл. Между тем уже тогда рыночные расценки были в 4-5, а по элитному жилью и в 7-8 раз выше. «Перепродавцы накручивают цены», – констатировал глава Госстроя, дипломатично забыв о мзде чиновникам, без которых такой беспредел был бы невозможен (как известно, Юрий Лужков несколько раз требовал от столичного стройкомплекса уменьшить аппетиты, но ничего не получалось).

При этом следует заметить, что в советское время (за исключением небольшого процента кооперативных домов) жилье распределялось бесплатно, а сейчас, по крайней мере в Москве, очередники получают менее 10% площадей, 20% достается переселенцам из «хрущоб» и коммуналок, а остальные платят живые и немалые деньги.

По словам председателя комиссии, депутата Геннадия Лобок, парламентарии внесли немало поправок к документу. Чтобы прийти к компромиссному результату, предстоит совместная работа над документом и чиновников, и законодателей.

Поэтому девелоперы предпочитают строить поменьше, но дорого – в Москве и еще в нескольких «зажиточных» регионах, а в остальных областях получается «пробел» (за исключением тех, где местным администрациям удается заинтересовать строителей, особенно в сфере сельского жилья). Вряд ли давнее обещание М. Горбачева будет претворено в жизнь уже в новой России хотя бы к 2015 г., если девелоперы не заинтересуются «небогатыми» регионами, а чиновники и занимающиеся ипотекой банкиры не станут поскромнее. И, наконец, если сами «средние россияне» не станут зажиточнее. Для необходимого успеха получается очень много слагаемых. Хорошо, если не слишком много.
Комиссия по жилищной политике Мосгордумы рассмотрела вопрос о подготовке законопроекта «О приоритетах в предоставлении жилых помещений и безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилых помещений в 2004 году» ко второму чтению.

В ходе обсуждения члены комиссии единогласно согласились с поправкой, предлагающей предоставлять жилье семьям с тяжелобольными инвалидами, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 января 1999 года. Парламентарии обосновали это тем, что данная категория очередников ожидала получения жилья в 2004 году. По мнению законодателей, для граждан с тяжелыми формами хронических заболеваний важно сохранить стабильность сроков нахождения в очереди. В данном случае – не более 5 лет.

Многие из поправок не были приняты во внимание, так как не отвечали новой концепции законопроекта, суть которой заключается в пропорциональном распределении всего объема выделяемого бесплатного жилья между первоочередниками, внеочередниками и гражданами, поставленными на учет на общих основаниях. При этом главным критерием для обеспечения жильем становится дата постановки на учет. Напомним, что в предыдущем законе о приоритетах предпочтение отдавалось прежде всего льготным категориям населения.

Некоторые из поступивших поправок были отклонены редактором. Так, не нашло отклика предложение депутата Игоря Антонова о том, чтобы, для ускорения обеспечения жильем очередников категории «на общих основаниях», заменить срок их ожидания с 10 лет – на 9 лет для получения безвозмездных субсидий на строительство или покупку жилья. По мнению заместителя руководителя Департамента муниципального жилья и жилищной политики города Эдуарда Якушенко, на это у города просто нет средств, поскольку в последнее время значительно выросло количество москвичей, желающих получить субсидию от властей.

Другая поправка предлагает исполнительной власти обеспечить строгий контроль за выделением бесплатного жилья в административных округах. Представители Департамента муниципального жилья и жилищной политики города заверили участников заседания, что контроль будет усилен, а также будет обеспечена всеобщая доступность информации о том, как, образно говоря, движется очередь. Чиновники данного ведомства продемонстрировали членам комиссии образец подобного списка, с которым предполагается ежеквартально знакомить очередников-москвичей.



Главная --> Публикации