Главная --> Публикации --> Опережая спрос У строителей кончились деньги? Гуму тоже не хватает автостоянки Подмосковье: калужское направление Благосостояние покупателей вселяет оптимизм в продавцов

К удачам можно отнести бесплатную приватизацию квартир – событие, казавшееся на первом этапе неоднозначным по своим экономическим последствиям. Если на начальной стадии бюджет терпел ущерб, то постепенно потери окупились. Вхождение в рыночный оборот 60 % жилья пополнило государственную казну за счет налогов и уменьшило инфляцию рубля. При появлении прав собственности на личные квартиры возможности рынка значительно возросли. Самый большой выигрыш от приватизации жилья – у населения. Как и было задумано, люди реально получили жилье. Процесс приватизации, по мнению многих специалистов, должен быть продолжен.

Рынку недвижимости в России уже более десяти лет. За это время начали прослеживаться определенные закономерности, удачи и трудности

На проходящих форумах и конференциях, посвященных проблемам недвижимости в России, неизменно возникает тема улучшения инвестиционного климата в стране. Улучшению мешают отсутствие нормальных прав собственности, непрозрачность в системе налогооблажения, финансовая нестабильность и невозможность просчитать риски в операциях с недвижимостью. Отечественные предприниматели все больше начинают опираться на собственные силы и все меньше ожидают притока западных инвестиций. Усилия направляются на изменение валютного потока, который идет из России в банки Швейцарии и США, где оседает мертвым грузом, в направлении собственного внутреннего рынка в виде долгосрочных инвестиций.

На очереди стоит вопрос о земле. Только после его решения передача недвижимости в собственность вступит в эру эффективного использования. Бюджет муниципалитетов пополнится за счет рыночного налога на недвижимое имущество. Он станет регулярной составляющей в налогообложении. Собственнику недвижимости станет выгодно платить, правда, при условии, что ставки налога будут реальными, а сам процесс налогообложения – прозрачным. Тогда налог станет стимулом в развитии муниципальных образований, а стоимость недвижимости будет напрямую зависеть от развития инфраструктуры территории в рамках муниципалитета. Это хорошо видно на примере Москвы.

Основные участники рынка недвижимости начинают регулярно встречаться и обсуждать между собой насущные проблемы и пути их решения. Одна за другой проходят конференции по проблемам и перспективам рынка недвижимости России, на которых обсуждаются актуальные вопросы земельного кодекса, разработка поправок к законодательству по недвижимости, комментарии к закону о лицензировании.

За десять лет выросло целое поколение профессионалов рынка недвижимости, обозначились блоки специальностей (управляющие недвижимостью, девелоперы, оценщики, брокеры), стандарты взаимоотношений между ними.

Еще несколько лет назад анализ рынка недвижимости был своего рода хобби небольшой группы бывших научных работников, волей судеб пришедших в этот бизнес. Сегодня – это профессия, на которую есть реальный спрос, за которую платят деньги и Всемирный Банк, и Правительство, и различные коммерческие структуры. По приблизительным оценкам, сегодня в России работает в этой области не менее пяти десятков аналитиков, 34 из которых имеют звание, присвоенное Российской гильдией риэлторов, – «сертифицированный аналитик рынка недвижимости».

Последний пункт до сих пор вызывает горячие споры. Дело в том, что оказалось довольно непросто четко сформулировать, какое именно лицензирование и на каких условиях необходимо рынку, полезно и для потребителя, и для профессионала. Если государственное лицензирование будет отменено, то какие меры надо принимать для его полноценной замены? Лицензирование регламентирует не только отношения между заказчиком и исполнителем, но и между самими исполнителями, где порой возникает проблема недобросовестной конкуренции. Большинство профессионалов сомневается, не отбросит ли отмена лицензий рынок недвижимости назад, не окажутся ли новые механизмы сертификации и контроля силами общественных организаций малоэффективными.

И сегодня не утихают споры по методологии исследования рынка. По мнению различных аналитиков, только для характеристики ценовой ситуации могут использовать и реально используют не менее 16 различных показателей. Самостоятельный интерес представляет направление, посвящённое методологии описания недвижимости, в том числе классификации (стандартизации, формализации) квартир, структура баз данных, предназначенных для анализа.

Вполне естественно, что одна из основных тем конференций – это изучение динамики цен на рынках недвижимости в различных регионах страны.

Сегмент деятельности на рынке недвижимости под названием «Анализ рынка», несмотря на явные успехи (более 30 аналитикам РГР уже присвоила звание «Сертифицированного аналитика рынка недвижимости), все еще не привлек достаточное количество квалифицированных кадров. В лучшем положении – Москва, Петербург, Пермь, Тверь, далее Екатеринбург, Новосибирск, Калининград, Ульяновск, еще 3-4 города. Необходимо различными способами, мерами морального стимулирования, прямого финансирования создавать систему мониторинга, анализа и прогнозирования рынка недвижимости, охватывающую большинство регионов России. Как это делать более эффективно, чем до сих пор, – по-прежнему открытый вопрос.

В ряду проблем, затрудняющих работу аналитиков рынка недвижимости, называется «информационная закрытость рынка недвижимости». В меньшей степени закрыт вторичный рынок квартир, в средней – первичный, а также рынок коммерческой, промышленной недвижимости, а в большей – рынок земли. Пока все города по закрытости рынка превосходит Москва. Это связано с позицией бизнесменов-профессионалов рынка, считающих информацию своей коммерческой тайной, ноу-хау (и это во многом оправдано), а также с позицией государственных чиновников, пытающихся сделать информацию своим коммерческим достоянием. И все же аналитики в своих материалах собираются доказать и тем, и другим, что, открывая доступ к имеющимся данным, взамен они получат такие материалы, которые обеспечат им выбор оптимальной политики (для государственных органов), стратегии бизнеса, преимущество в конкурентной борьбе. Пора начинать компанию в СМИ под лозунгом «За открытый рынок!».

Рынок недвижимости России действительно приходит в движение. И есть надежда, что все будет по пословице – «русские медленно запрягают, но быстро едут».
Купить квартиру – дело нехитрое, благо предложений сейчас на рынке в избытке. Важно оформить сделку так, чтобы не было потом мучительно больно за потерянные деньги, нервы и время.

Достойна обсуждения и проблема, менее значимая для публики, но самая острая для действующих аналитиков – это совершенствование методического обеспечения этой деятельности, развитие, унификация, стандартизация методик, понятийного аппарата, баз данных, показателей и индикаторов рынка, способов их расчета. Здесь – непаханое поле работы для ученых, а также для практиков, склонных к научной работе.

Приватизация по-русски

История первая.

История вторая.

Иван Петрович О. купил в 1997 году квартиру. Правда, не в элитном доме, а двухкомнатную хрущевку, но зато собственник у нее был один, да и стоила дешевле, чем аналогичные. А через год начались проблемы: вернулся из мест лишения свободы родной брат бывшего хозяина и очень удивился, узнав, что квартира давно приватизирована и продана. Иван Петрович не обращался в риэлторское агентство и поэтому не знал, что до 1995 года специфика приватизации «по-русски» была такова, что по устному заявлению одного из жильцов квартира оформлялась на него одного. Остальные прописанные, естественно, теряли свое право на собственность. По этой же схеме лишались законной площади люди, выписанные формально. То есть, выехавшие на учебу в другой город или страну или попавшие в места не столь отдаленные. Поэтому квартира, приватизированная в начале 90-х, обычно подвергается более тщательной проверке. Ведь если договор передачи в собственность составлен с нарушениями, то сделка может быть расторгнута.

Покупка, как, впрочем, и продажа квартиры, где проживает несовершеннолетний ребенок, сопряжена с определенными сложностями. Если вы купили жилье, закрыв глаза на отсутствие «разрешительной» бумажки от органов опеки и попечительства, то вполне возможно, что ушлые родители вскоре попробуют вернуть его обратно через суд.

Детский уголок

У Игоря Олеговича Б. было все, что можно пожелать: прибыльная работа, хорошая трехкомнатная квартира, любящая жена и маленький сын. Но однажды, заняв денег под развитие бизнеса, Игорь Олегович прогорел и не смог выплатить долг. Времена были суровые, с должниками особо не церемонились. Выход был один: продать квартиру, вернуть долг, а на оставшиеся деньги купить жилье поскромнее. Но строгая дама из районного органа опеки не дала разрешение на продажу квартиры, заявив, что обмен неравноценен и ребенок лишается положенных ему метров. Игорь Олегович, объясняя даме пиковую ситуацию, спросил: «Что лучше для моего сына? Лишние двадцать метров площади или живой отец?». Опекунша не моргнув глазом заявила, что недвижимость важнее!

В том случае, если семья переезжает из маленькой квартиры в еще меньшую (например, из двухкомнатной в однокомнатную), по закону ребенок становится единоличным собственником жилья. Но бывает, что органы опеки в своем стремлении защитить права ребенка, руководствуются лишь правилами, не вникая в жизненную ситуацию.

История третья.

Компромисс был найден с помощью риэлторского агентства, сотрудники которого подобрали для семьи равнозначную по метражу квартиру в Подмосковье.

По бумагам квартира в новостройке выглядела идеально: один собственник, никаких детей и прочих родственников. Но профессиональный риэлторский нюх подсказывал Ольге Петровне: что-то здесь нечисто. В комнатах и коридоре одни женские вещи, хотя хозяин – холостой мужчина. Оказалось, что до сих пор существуют банки, которые, выдавая кредиты под залог жилья, оформляют собственность на свое подставное лицо. Настоящая хозяйка хотела совершить мнимую сделку: «продав» квартиру, получить деньги для решения своих проблем. Риск того, что впоследствии женщина потребует свою квартиру назад, был слишком высок, и Ольга Петровна отсоветовала своему клиенту покупать подозрительную жилплощадь.

Банковский кредит

Справка из ПНД

История Четвертая.

Но через год новому хозяину бывшей коммуналки пришла повестка в суд. Выяснилось, что в момент продажи своей «однушки» молодой человек находился на лечении в психиатрической больнице, справка, естественно, была «липовой». Конечно, всю аферу придумал не он, а его «старшие» товарищи, но по закону такие сделки расторгаются в пять минут? и практически ничего сделать нельзя.

Риэлторское агентство расселяло комуналку. В длинной цепочке обменов, покупок и продаж оказалась однокомнатная квартира. Ее хозяин – милый 20-летний юноша при оформлении принес нотариусу справку из психдиспансера, что он на учете не состоит, хотя никто его об этом не просил. Так как все документы были в порядке, на этот странный жест не обратили внимания, сделка состоялась.

История пятая.

Покупателю коммунальной квартиры повезло, что он обратился в агентство, а не действовал сам. Дело в том, что если проблемы возникли по вине риэлтора, то компания восполняет ущерб своему клиенту. В этом случае агентству пришлось купить больному юноше жилье, равноценное старому.

На первичном рынке свои подводные камни: исчезающие с деньгами покупателей застройщики, продажа одной квартиры разным людям, изменение планировки и т.д. Но бывают и курьезные случаи, когда, сознательно выбрав дорогое жилье, человек не готов платить за его обслуживание.

За удобства надо платить

Все имена в статье изменены.

Надежда Павловна, как и несколько поколений ее предков, всю свою жизнь прожила на Тверской. Но в 2000-м году старый дом определили по снос, и жильцов стали расселять. Если уж уезжать из центра, то только в какой-нибудь «крутой» дом, решила Надежда Павловна. И такой дом нашелся. Новостройкой управлял не привычный ДЕЗ, а товарищество собственников жилья. «Смотрины» произвели на Надежду Павловну благоприятное впечатление. Судите сами: ухоженный дворик, окруженный забором, вежливая охрана и консьерж в подъезде, чистенький, не исписанный лифт… Старушка радовалась новому жилью ровно месяц, в конце которого ей принесли квитанцию на оплату коммунальных услуг и ТО. Если раньше все квартирные расходы не превышали 20-30 долларов, теперь они возросли в десять раз. К ним Надежда Павловна оказалась не готова, пришлось искать другое, более дешевое (в плане обслуживания) жилье.

Консультирует: юрист компании МГСН Анастасия Прокофьева

Автор благодарит компанию «Лаурел недвижимость» и лично ее генерального директора И.Радченко за предоставленные материалы.

Итак, по договору пожизненного содержания с иждивением можно передать только недвижимое имущество, причем только то, которое находится в собственности физического лица. Это может быть квартира, комната в коммуналке, жилой дом, земельный участок и так далее. Имущество передается также в собственность, но не за определенную фиксированную плату, а за какие-либо услуги или денежные платежи, которые вы будете предоставлять либо выплачивать периодически на протяжении длительного времени. В этом состоит основное отличие ренты от договоров купли-продажи и мены, где вся сумма и объем встречного возмещения оговорены заранее и уплачиваются единовременным платежом. Это – первый нюанс ренты. Из-за него юристы причисляют ренту к алеаторным договорам, т.е. “рисковым”. Ведь здесь, как вы успели заметить, на первый план выступает некий элемент риска, который заключается в том, что ни одна из сторон заранее не может оценить объем встречного удовлетворения. Другими словами, рыночный механизм “ты – мне, я – тебе” закрыт плотной завесой времени. А вдруг вы получите меньше, чем сами представили?

Рентные отношения ввиду своей сложности и множества “подводных камней” полностью находятся в надежных руках нотариусов. Это значит, что только нотариус может вам его составить и удостоверить. Однако, “не Боги горшки обжигают”, как говорит старинная мудрая пословица. И нотариусы подчас ошибаются, а иногда и просто не оговаривают всех тонкостей, которыми рента просто изобилует. Поэтому давайте сегодня обсудим круг вопросов, которые вы должны знать о ренте, чтобы избежать проблем и не остаться с пустыми руками.

Не менее важно предусмотреть в договоре объем рентных платежей. Напомню, что они должны обеспечивать содержание иждивенца, как то: его потребности в жилище, питании, одежде, а если нужно, уход за ним; договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Этот перечень является примерным и подлежит конкретизации в договоре. Возможно как расширение установленного законом перечня услуг, так и его сужение. Получателями этой ренты могут быть и третьи лица (если это оговорено в договоре). Более того, в договоре вы можете предусмотреть, что рентополучатель будет проживать и пожизненно пользоваться другим жилым помещением, которое вы укажете в договоре, а только тем, что передано вам в собственность под выплату ренты. Также возможна замена натурального содержания с иждивением периодическими выплатами в деньгах.

Спешу вас успокоить. У ренты на такой случай предусмотрен жесткий механизм обременений. Что это такое и как он работает? Сама по себе рента – это обременение, и обязательство по ее выплате следует за недвижимым имуществом, как нитка за иголкой, до полного ее погашения. Это значит, что при передаче имущества, обремененного рентой, на нового собственника переходит обязанность по выплате ренты соответственно. Кроме того, на имущество, переданное под выплату ренты, в силу закона у рентополучателя возникает право залога! Это дополнительная гарантия того, что плательщик ренты будет поддерживать переданный ему в собственность объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии, чтобы не снижалась его прежняя стоимость, поскольку не исключена возможность возврата этого имущества по требованию получателя ренты. Но и это еще не все! Специально для вас, уважаемые рентополучатели законом установлено, что продать, подарить либо другим способом распорядиться имуществом, переданным вами под ренту, а также сдавать его в залог или иным способом его обременять плательщик ренты может только с вашего предварительного письменного согласия. И согласие это должно быть нотариально удостоверено! В этом состоит вторая особенность ренты.

Это был третий подвох рентных отношений. Его сразу и не разглядишь, ведь все логично и законно. Но не показалось ли вам, что плательщик ренты остался за рамками защиты? Вот именно! Судите сами, договор пожизненного содержания с иждивением прекращается только в двух случаях: либо если получатель ренты умер, либо если плательщик ренты существенно нарушал свои обязательства. В последнем случае получатель ренты, вправе потребовать возврата недвижимости (при этом неважно, на каких условиях (за плату или бесплатно) передавалось это имущество плательщику), либо выплаты ему выкупной цены. А плательщик ренты не вправе требовать даже компенсации расходов, понесенных на содержание ее получателя!

Вообще, общий объем содержания с иждивением должен быть определен в договоре в стоимостном выражении. При этом общая стоимость содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных законом. Предполагается, что меньший объем содержания не обеспечивает целей договора, превращает его либо в притворный, прикрывающий другую сделку (например, дарение), либо в кабальный для получателя. При определении стоимостного общего объема пожизненного содержания следует также помнить, что стоимость (сумма) пожизненного содержания пропорционально увеличивается с увеличением установленного законом МРОТ.

- любые деньги, которые вы передаете получателю ренты, должны быть переданы либо по расписке, либо почтовым переводом, либо через банк, что позволяет доказать, что деньги вами передавались;

Что на это можно сказать? Только дать совет быть предельно внимательными при составлении договора, а также бдительными и дотошными при исполнении своих обязательств. Это означает буквально следующее - с первого дня исполнения договора пожизненного содержания с иждивением независимо от того, насколько хорошие отношения сложились у вас с рентополучателем, соблюдать нижеперечисленные правила:

- при необходимости снабжать рентополучателя продуктами обращайтесь по возможности в магазины, которые доставляют продукты на дом, чтобы у вас были документы, подтверждающие исполнение данной обязанности;

- сохраняйте все квитанции об оплате квартиры, телефонных переговоров, лекарств и медицинских услуг для рентополучателя;

Теперь вы видите, что за кажущейся привлекательностью ренты, относительной дешевизной недвижимости возникают многолетние обязательства, требующие терпения, внимательности и немалых в итоге денежных средств. Желаем удачи!
Недвижимость. Столичное жилье становится все менее доступным и более рискованным для инвестиций. В сравнении с ним очень привлекательно выглядит зарубежная недвижимость.

- раз в месяц или раз в квартал берите у рентополучателя заявление о том, что обязанности по договору за данный период выполнены сполна и претензий не имеется.

В 2003 году, по словам Ольги Егоровой, директора проекта away.ru, специализирующегося на недвижимости за рубежом, лидерами спроса на рынке являлись Испания, Кипр, Болгария и южное побережье Франции (Лазурный берег). В массовом спросе Испания по-прежнему занимает ведущие позиции. На нее приходится 15% общего спроса россиян на зарубежную недвижимость (с учетом 4%, которые приходятся на Канарские острова). Второе место удерживает Кипр с 12%, третье - Болгария с 6,5%.

ЕС разогревает рынки. Вступление целого ряда стран Центральной и Восточной Европы в Евросоюз открывает новые возможности и перспективы для потенциальных инвесторов в недвижимость. Московское жилье уже три года растет в цене крайне высокими темпами и становится все менее доступным для частных владельцев свободных капиталов. Столичный рынок, по мнению многих экспертов, уже изрядно перегрелся. За 2003 год средняя цена квадратного метра в Москве выросла на 30-35% и превысила свой исторический максимальный уровень, поднявшись за рубеж $150 В то же время во многих странах, стоящих на пороге ЕС, инвесторов привлекают разумное соотношение цены и качества жилого фонда, а также гораздо более широкий выбор объектов недвижимости для покупки. В такой ситуации, имея сбережения и стремясь их сохранить и приумножить, стоит задуматься о приобретении недвижимости за рубежом как о достойной альтернативе московским квадратам.

Рассмотрим некоторые из наиболее перспективных направлений для инвестиций.

Проще всего жилье можно приобрести на Кипре и в Испании, а дешевле - в Болгарии. Несколько меньший интерес у россиян вызывает Венгрия. Однако в этой стране в связи с ее вступлением в ЕС уже наблюдается всплеск спроса на жилье. Очень перспективным направлением обещает стать Дубаи, столица ОАЭ. Вблизи побережья уже строятся два искусственных острова общей площадью 120 квадратных километров для туристов и для желающих обзавестись недвижимостью. По законам страны ее запрещено покупать иностранным гражданам. Но когда речь идет об искусственных островах, этот законодательный барьер снимается. Специалисты прогнозируют резкий рост цены квадратного метра в столице Эмиратов в течение ближайших двух лет. Нельзя не отметить и Прибалтику, где недвижимость, по прогнозам экспертов, будет расти в цене очень стабильно. Это также обусловлено европейскими амбициями Латвии, Литвы и Эстонии.

Цены. По словам риэлторов, наибольший интерес клиенты проявляют к новым квартирам в центре города и на море. В Варне - морской столице Болгарии - их стоимость находится в пределах $300-800 за квадратный метр, тогда как московское новое жилье уже значительно дороже $100 Цены на дома и виллы в Варне немного выше. В окрестностях города и курорта Золотые пески они находятся на уровне $400-1000 за квадратный метр.

Болгария: дом с видом на море. Наиболее доступной и весьма перспективной с точки зрения вложения средств является недвижимость Болгарии, которая в 2007 году должна стать полноправным членом Евросоюза. Вхождение страны в ЕС даст возможность инвесторам и бизнесменам получить разрешение на продолжительное или постоянное пребывание на ее территории. Прогрессивное законодательство, близкое к стандартам ЕС и гораздо более "доброжелательное" к иностранцам, чем, например, в Польше или Чехии, также стимулирует интерес к этой стране. Отмечающийся в последние годы стабильный рост цен на жилье на 10-15% (в Варне на 20-25%) при инфляции 3-4% в год и умеренных налогах делает вложения в недвижимость в Болгарии очень привлекательными. Причем чем ближе страна к вступлению в ЕС, тем выше спрос на болгарское жилье.

Правовой аспект. Продажа недвижимости (включая землю) в Болгарии разрешена юридическим лицам, зарегистрированным по болгарским законам. При этом состав учредителей значения не имеет, то есть 100% капитала может принадлежать иностранцу. Зарубежный частный инвестор может наравне с болгарским гражданином приобретать квартиры, дома, отели, рестораны и другие здания. Для оформления достаточно загранпаспорта. Иностранные владельцы квартир имеют те же права, что и болгары, включая право сдачи жилья внаем.

Последние два-три года, с приближением даты вступления Болгарии в ЕС и НАТО, цены на недвижимость, и особенно на виллы, демонстрируют резкий рост. С 1999 года они повысились вдвое, что примерно сопоставимо с динамикой московских цен за этот период. По прогнозам экспертов компании "Сириус", их ежегодный прирост здесь как минимум до 2007 года будет составлять 20-40%. Подогревают спрос на болгарскую недвижимость в основном англичане, шотландцы и немцы, которые сегодня активно скупают недорогое по их меркам жилье.

Инструкции по покупке. Располагая суммой $15-20 тыс., которой недостаточно для покупки квартиры в Москве, можно приобрести двухкомнатную квартиру в Варне или Бургасе. Это будет панельный дом в двух-трех километрах от моря. Гораздо более выгодной покупкой (при наличии средств) будут апартаменты в курортном комплексе с развитой инфраструктурой. При этом предпочтительнее приобретать объекты на южном побережье (Солнечный берег, Несебер, Созопол). Рынок подобных апартаментов имеет отличную ликвидность. Такие объекты дорожают в среднем на 25-30% в год.

Иностранцы не имеют права приобретать землю под зданием и прилегающий участок. Однако можно заключить договор аренды участка земли на длительный срок за символическую плату. Такой вариант подходит в случае покупки дома для непостоянного проживания, например для летнего отдыха. Если же вы планируете проживать в Болгарии постоянно, то при покупке здания участок земли лучше оформить на фирму. Тогда составляются два нотариальных акта: на здание и на участок земли (при покупке и здания, и земли на одно и то же лицо оформляется один нотариальный акт). Покупка и здания, и участка на фирму не вызывает никаких юридических затруднений. За оформление всех документов риэлтор обычно берет $1000-150 Владелец жилья обязан также ежегодно уплачивать налог на недвижимое имущество, который составляет всего 0,15% от стоимости последнего.

Валютные ограничения. Местные и иностранные физические лица могут ввозить свободно левы и иностранную валюту наличными, если общая сумма не превышает 5 тыс. левов ($3250). При сумме свыше 5 тыс. левов она должна быть декларирована. Иностранные физлица могут вывозить из Болгарии до 5 тыс. левов или эквивалент свободно - без декларирования.

Частные лица имеют возможность взять кредит в местном банке сроком до 15-20 лет под 8-15% годовых. Обеспечением могут являться поручители, достаточный доход семьи или ипотека уже имеющейся или покупаемой недвижимости.

Цены. Долгое время цены на жилье в Венгрии оставались гораздо ниже российского уровня. Однако вступление страны в ЕС подогревает к ней интерес инвесторов. В ноябре 2003 года в Будапеште начался процесс ажиотажной скупки недвижимости. Эксперты прогнозируют приближение цен на нее к среднеевропейскому уровню. Пока же квартира в Германии вдвое дороже, чем аналогичная в Венгрии. Специалисты из Столичного агентства недвижимости ожидают уже к середине 2004 года роста цен на венгерское жилье на 50-60% по сравнению с 2003 годом. Оправдывает такие прогнозы и введение 25-процентного НДС с продажи участков под новое строительство. Таким образом, решившим приобрести недвижимость в Венгрии стоит поторопиться.

Венгрия: баланс цены и качества. Не менее привлекательными представляются вложения в жилую недвижимость Венгрии. Здесь прекрасные экология и климат, низкий уровень налогов на недвижимость, стабильный рост цен на землю и строения. Ликвидность жилья и возможность сдать его в аренду сочетаются с отличным соотношением цена - качество. Более того, в мае 2004 года Венгрия вступает в Евроcоюз. Это позволит жителям страны свободно перемещаться по всей Европе. Тем более что от Будапешта до, скажем, Вены - всего два с половиной часа езды на машине.

Правовой аспект. Иностранный гражданин может приобрести венгерскую недвижимость в личное пользование, за исключением земель сельскохозяйственного назначения и заповедников. В течение года после покупки квартиры уплачивается налог на приобретенное имущество в размере 2-6% от суммы сделки. При этом новое жилье стоимостью до 120 тыс. евро этим налогом не облагается. На дома, землю и другую недвижимость налог составляет 10% от стоимости. Его не придется платить и в том случае, если приобретается участок земли и в течение четырех лет на нем строится дом.

Стоимость квадратного метра жилья зависит от района, расположения дома, инженерной "начинки" и находится в диапазоне $1000-210 По данным риэлторов, однокомнатная квартира в Будапеште площадью около 60 квадратных метров продается примерно за $60 тыс. (для сравнения: на севере Москвы столько же стоит "однушка" площадью около 40 квадратных метров в панельном доме). Трехкомнатная квартира площадью от 100-120 метров обойдется в $110-135 тыс. Если говорить о венгерских виллах, то они предлагаются по цене от $80 тыс.

Кипр: офшорный путь.Кипр - это уже качественно более высокий уровень инвестиций. С января 2004 года эта страна с прекрасным климатом, в том числе налоговым, низкой преступностью и европейским уровнем жизни входит в состав Евросоюза. Этот факт дает возможность россиянам, приобретающим недвижимость на острове, воспользоваться всеми преимуществами, которые страна получила от такого членства.

Валютные ограничения. Законодательство страны предусматривает свободный ввоз и вывоз капитала иностранцами, обмен валюты. Однако суммы свыше 1 млн форинтов ($4800) или их эквивалент в валюте обязательно декларируются. Иностранцы без ограничений могут открывать счета практически в любых местных и иностранных банках на территории Венгрии. При внесении наличными менее $10 тыс. справок о происхождении валюты не требуется.

Цены. Качественную недвижимость на Кипре можно приобрести по ценам, сопоставимым с московскими. К примеру, вилла с двумя спальнями в городке Лимасол предлагается за $110-115 тыс., с тремя спальнями в Пее (в окрестностях Пафоса) - за $280-330 тыс., в курортном районе Корал Бей (15 километров от Пафоса) - за $270 тыс. Квартира с двумя спальнями в Лимасоле обойдется вам примерно в $105-110 тыс., с одной - в $60 тыс.

Покупка кипрской недвижимости - способ не только инвестировать средства на длительное время, но и получать регулярный дополнительный доход. Туристический сезон на острове, когда инвестор может сдавать свое жилье в аренду, продолжается с апреля по ноябрь. Доход весьма значителен: квартира с двумя спальнями приносит ежегодно не менее $5500 (после вычета всех налогов). Для сравнения: однокомнатная квартира на окраине Москвы (сопоставимая по стоимости) даст годовой доход в пределах $400

Налог на регистрацию собственности стоимостью до 50 тыс. фунтов составит 3%, от 50 тыс. до 100 тыс. - 5%, свыше 100 тыс. - 8%. В то же время ежегодным налогом не облагаются объекты стоимостью менее 100 тыс. кипрских фунтов ($190 тыс.).

Правовой аспект. Иностранным гражданам разрешается покупать квартиру, дом на участке размером не больше 4 тыс. квадратных метров либо участок земли аналогичного размера с целью постройки дома. Иностранец может получить разрешение на покупку недвижимости с целью проживания или ведения бизнеса. Покупка для деловых целей и для производства разрешается только в том случае, если это можно считать выгодным для развития кипрской экономики.

Валютные ограничения. Ввоз валюты осуществляется обычно путем перевода денег в кипрский банк. Российское законодательство разрешает подобные операции, и если нужная сумма уже была зафиксирована в налоговой декларации, все можно оформить, не прибегая ни к каким ухищрениям. Очень важно показать местным властям, что деньги пришли на остров легально - наличными с декларацией о ввозе или банковским переводом.

Инструкции по покупке. Риэлторские агентства рекомендуют клиентам для знакомства с недвижимостью обращаться в официальные представительства кипрских строительных компаний. Их задача - предоставить всю возможную информацию. Необходимо подчеркнуть, что все денежные вопросы решаются только на Кипре. При работе местных компаний с клиентом наиболее распространена схема, как правило, требующая первоначального взноса в размере 30% от стоимости недвижимости. На оставшуюся часть суммы можно получить кредит от кипрского банка на срок до 15 лет.

Цены. На испанском рынке четко различается жилье для отдыха, расположенное в непосредственной близости от моря, и для постоянного проживания - минимум в двух километрах от берега, но желательно с видом на море. В зависимости от вида из окна цены могут различаться в полтора-два раза. В среднем, по статистике, на побережье цены на недвижимость растут в год на 15%. Апартаменты для отдыха вблизи моря стоят от $23 тыс. до $300 тыс., новые квартиры с евроотделкой - от $65 до $120 тыс., бунгало - от $38 до $270 тыс., частные дома - от $45 тыс. и выше.

Испания: вечные ценности. Испания остается одним из самых излюбленных мест в Европе не только для обретения "второго дома", но и для постоянного проживания. Имея развитую инфраструктуру быта, отдыха и развлечений, страна привлекает покупателей недвижимости жарким климатом на юге и мягким - в центре страны. Ценовое лидерство удерживают южные провинции, где стоимость виллы может выражаться семизначными цифрами. Наибольшей популярностью пользуются три региона: Коста-дель-Соль на юге, район Барселоны (Коста-Брава, Коста-Дорада) на севере и Коста-Бланка в центре, хотя строительство жилья в последние годы велось по всему испанскому побережью.

Правовой аспект. Жилую и коммерческую недвижимость в Испании частное лицо может приобрести как на себя, так и на компанию. В случае прямой покупки составляется частный контракт купли-продажи. При его подписании покупатель оплачивает 10% от стоимости жилья, тем самым резервируя его за собой. Причем он должен заранее получить в местной полиции идентификационный номер иностранца (N.I.E.), чтобы затем открыть банковский счет, с которого в дальнейшем будет оплачиваться приобретенная недвижимость. Далее в течение месяца оформляется эскритура - официальный документ купли-продажи, после чего вносится оставшаяся сумма денег и покупатель становится полноправным владельцем.

Испанская недвижимость представляется не столь перспективным вложением средств, нежели, скажем, жилье на Кипре или в Болгарии. По мнению риэлторов, подорожания домиков эконом-класса для летнего отдыха (с маленькими спальнями и кухнями) не предвидится. Цены в этом сегменте держатся на уровне $90-110 тыс., а на вторичном рынке - $70 тыс. А вот жилье для постоянного проживания, как ожидают эксперты, продолжит дорожать. В то же время не исключено снижение цен на жилье в среднем по стране на 30% и более (см. врезку). Таким образом, сейчас весьма рискованным может оказаться приобретение недвижимости в перегретых сегментах рынка. Имеет смысл обратить внимание на те объекты, которые еще могут потенциально прибавить в цене. Впрочем, как отмечают аналитики, определенный риск падения цен на недвижимость всегда существует. Например, в Москве некоторые эксперты прогнозируют в текущем году падение цен на 20-25%.

Валютные ограничения. Ввоз иностранной валюты в Испанию не ограничен. Если сумма превышает $10 тыс., ее необходимо внести в таможенную декларацию.

Инструкции по покупке. Инвесторы могут обратиться во многие банки Испании за ипотечным кредитом на покупку или строительство недвижимости. Сумма кредита может составлять 50-70% от ее стоимости. Обычный срок кредитования - 10-20 лет под 4,5-5,5% годовых. Суммарно все затраты по оформлению покупки составляют около 9% от стоимости жилья, заявленной в эскритуре. Ипотечный кредит увеличивает эти затраты примерно на 12%.

Цены. В Турции недвижимость гораздо дешевле, чем в Москве. По данным агентства Turkiye Mulkleri Emlak Musavirligi, двух-, трехкомнатная квартира в Анталии стоит сегодня $13-25 тыс. В Алании аналогичное жилье предлагается за $30-65 тыс. Вилла с двумя-тремя спальнями в Анталии обойдется в $20-65 тыс., в Алании - в $180-300 тыс.

Турция открылась для россиян. У российских граждан появилась новая возможность для доступного инвестирования средств в зарубежную недвижимость. С октября 2003 года приобретение жилья в Турции разрешено частным лицам.

Турецкие банки выдают кредиты под залог приобретаемого жилья только гражданам страны, что в некоторой степени осложняет покупку иностранцам. Налог на операцию купли-продажи составляет 3% от заявленной стоимости объекта. Остальные расходы, связанные с оформлением прав на недвижимость, как правило, не превышают $20 Комиссионные риэлтору составят 6%. После приобретения жилья необходимо уплачивать ежегодный налог на недвижимость в размере 0,4% от заявленной рыночной стоимости объекта.

Правовой аспект. Процедура покупки жилья для физлица - прямая регистрация передачи прав собственности в местном Кадастровом управлении. Все проверки занимают шесть недель, непосредственно регистрация - один день. Для юридического лица регистрация фирмы занимает пять-семь дней, после чего в течение дня оформляются права собственности на недвижимость.

Валютные ограничения. Ввоз любой валюты в Турцию свободный, суммы более $5 тыс. необходимо указывать в таможенной декларации.

Инструкции по покупке. Присматриваясь к недвижимости, нужно учитывать, сколько времени в году вы собираетесь жить в Турции - в курортных городах нет центрального отопления и магистрального газа. Поэтому, если планируются зимние каникулы у моря, в доме должен быть дровяной камин и кондиционер с функцией обогрева. Турки успешно используют солнечную энергию - каждый дом вне зависимости от этажности оборудован системой нагрева воды от солнца: на крышах установлены баки, в которые под напором подается вода.

ЛИДЕРАМИ ПО КОЛИЧЕСТВУ приобретений среди зарубежных владельцев недвижимости являются немцы, за ними с большим отставанием следуют англичане, отрезанные от теплых морей. Россияне в этом списке пока третьи. Однако, судя по динамике ежегодных приобретений россиянами и учитывая снятие вышеупомянутых ограничений, скоро англичане останутся далеко позади.
Испания перегрелась
Центральный банк Испании в октябре официально заявил о том, что цены на жилье в стране могут резко снизиться - на 30% и более. Как отмечает газета Cinco Diaz и другие испанские СМИ, такая опасность весьма реальна, поскольку рынок явно перегрет: с 1997 года цены выросли в среднем на 80%, а в крупных городах еще значительнее. Для испанцев это много.

По оценкам аналитиков, в Москве в 2004 году ожидается как минимум снижение темпов роста цен на жилье, а как максимум - резкое падение самих цен на 15-20%. При этом в рассмотренных странах в текущем году прогнозируются не только более высокие темпы роста (как в Болгарии и Венгрии), но и лучшее качество и ассортимент самого жилья (как в Испании и на Кипре). Таким образом, в нынешней ситуации вложение средств в недвижимость этих стран представляется куда более разумным с точки зрения как сохранения капитала, так и получения дополнительного дохода.

О возможном обвале цен на жилье предупредил и первый вице-премьер и министр экономики Испании Родриго Рато (Rodrigo Rato), обычно очень осторожный в прогнозах.

Новое жилье продолжает тут же раскупаться не только реально нуждающимися в нем людьми, но и теми, кто пытается выгоднее вложить свободные деньги. Ведь проценты по банковским вкладам в Испании низкие, не оправдывают себя инвестиции и в местные финансовые фонды и биржевые бумаги.

Как вывозить деньги из России
В соответствии с новой редакцией закона о "Валютном регулировании и валютном контроле", принятого Госдумой в ноябре 2003 года, легально вывезти валюту из страны стало значительно легче. Теперь единовременный вывоз допускается в размере до $3 тыс. без специального разрешения и без упоминания в таможенной декларации, в размере от $3 тыс. до $10 тыс. оформляется таможенной декларацией. Единовременный вывоз свыше $10 тыс. происходит в безналичном виде. Для этого физические лица имеют право открывать счета в иностранных банках в странах, входящих в Международную организацию по борьбе с отмыванием денег (FATF), но при этом должны сообщать в налоговую инспекцию об открытии счета. Кроме того, если российские резиденты имеют вид на жительство в иностранном государстве, они не подпадают под действие закона. Юридические лица получают право открывать счета в иностранных банках через год после вступления закона в силу.l

Местные эксперты также утверждают, что рынок недвижимости стал похож на "искусственно надутый пузырь, который может вот-вот проколоться и лопнуть". Как только резерв свободных средств начнет сокращаться и появятся признаки трудностей при продаже жилья, произойдет "эффект домино" - многие бросятся продавать дома и квартиры, и цены упадут.

Растут цены и в Испании, но не такими скачками, как на Кипре. По стране они сильно разнятся. В целом спрос стабилен, однако рынок юга Испании перегрет.

КОММЕНТАРИИ
Игорь Котов, директор компании международной недвижимости Crosshill:
- Самым дешевым вариантом покупки зарубежной недвижимости является Турция. Однако это страна с определенной культурной спецификой, которую нужно учитывать. Болгария также предлагает одни из самых низких цен, что делает это направление весьма перспективным. Что касается Кипра, то здесь в январе-феврале 2004 года наблюдается рост спроса на 15-20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это обусловлено вступлением страны в ЕС и более легким пока получением ВНЖ и ПМЖ. Кипрские цены на жилье очень выросли за последние год-два.

По объему сделок компании Crosshill сегодня лидируют Кипр и Испания, причем на остров приходится на 30% больше покупок.

Венгрия также специфическая страна, популярная в основном среди людей, у которых там проживают родственники, друзья или находится бизнес. Наибольшим спросом пользуются дома в Буде (престижный район столицы на холмах), тогда как Пешт выбирают люди со средним достатком. Хочется отметить также туристическое направление, связанное с покупкой замков и усадеб, которые здесь дешевле, чем во Франции и Испании.

Отметим и такое перспективное направление, как Черногория. Купив здесь жилье, можно не только приумножить свои средства за счет роста цен по мере продвижения страны в Европейское сообщество, но и в любой момент отдохнуть.

Анна Анохина, заместитель директора Центра коммерческой недвижимости:
- Устойчивыми тенденциями роста стоимости жилья (на 8-15% в год) характеризуется рынок недвижимости Испании. Сложившаяся там ситуация определяется высоким уровнем спроса на жилье, что является определяющим фактором постоянного повышения цен. По прогнозам маркетологов, такая тенденция будет сохраняться на протяжении последующих как минимум десяти лет, обеспечивая инвестору среднегодовую рентабельность на уровне 10-15%.

Недвижимость во всех странах весьма привлекательна с точки зрения инвестиций. Потенциальные покупатели уже опоздали с покупкой недорогого жилья на Кипре и в Венгрии. Эти две страны вступают в Евросоюз, поэтому цены на недвижимость там стремительно улетели вверх. На Кипре начиная с 2002 года их рост превысил 100% и достиг своего предела. В Венгрии же за период с октября 2003 года он составил 30% и пока продолжается. Наиболее привлекательна с точки зрения инвестиций в строительство недвижимости Испания. Устойчивый ежегодный рост здесь - 15% плюс 20% прибыли от строительства и последующей продажи новостройки. То есть годовой эффект - 35% дохода на вложенный капитал.

Алексей Пешков, менеджер по продажам зарубежной недвижимости Столичного агентства недвижимости (СТАН):
- Продав ветхую двухкомнатную "хрущевку" в Москве, можно купить хорошую квартиру на юге Италии, на берегу Тирренского моря. Хорошего качества квартиры в срединной Европе (Венгрия, Германия) стоят дешевле аналогичных по площади, но худшего качества в Москве. Конечно, недвижимость на побережьях Средиземного моря приближается по цене к московским квартирам в кирпичных домах, но надо учесть, что там хороший климат, теплое море и растут апельсины. Осталось два места на географической карте, до которых ценам на московскую недвижимость еще расти и расти, - это жемчужина у моря Ницца и другая жемчужина у берегов Атлантического океана - Майами (Флорида).



Главная --> Публикации