Главная --> Публикации --> Рента как пожизненное содержание с иждивением У лужкова отнимают москву Площади дальних поселков растут Что ценит в риэлторе клиент Ипотечный лимит

Любая дорогая покупка начинается с главного вопроса: какой суммой вы располагаете? В большинстве случаев после ответа на этот вопрос все встает на свои места - рынок на то и рынок, чтобы товар на нем был разложен по полочкам: дешевая "панель" стоит в Москве сейчас чуть более $1 тыс. за кв. м, "монолит" - $1,5-1,8 тыс., "элитка" - от $3,5 и до бесконечности. В принципе, за каждым из перечисленных сегментов стоит вполне определенный набор преимуществ - от доступной цены до вида на Кремль и его обитателей.

Толщина кошелька определяет местоположение вашей квартиры. Если в кармане $50 тыс. - сидите себе в Марьине, если пара миллионов - на Остоженке. Куда податься человеку с суммой в $300-500 тыс. условных единиц?

С одной стороны, это вроде как "элитка", только и место может быть похуже, и отделка дома не того уровня, и квартир в нем может быть под 90 штук.

Но есть один ценовой сегмент - от $2 тыс. до $3 тыс. за кв. м, - предназначение которого не совсем понятно простому состоятельному гражданину.

В общем, дыру в стоимостной линейки нужно было явно закрывать. Специалисты подумали-подумали и придумали не то чтобы новый класс жилья, а новое название. Квартиры в ценовой категории от $2 тыс. до $3 тыс. за метр называются "бизнес-класс". Однако легче от этого не стало. К нему просто "автоматом" стали относить все то, что не подходило под определение соседних сегментов.

С другой стороны, это явно не панельный дом, а нечто гораздо лучшее (иначе, почему так дорого?). Покупатель, которому по душе и карману квартирка ценой этак в $350-500 тыс., тоже в недоумении. Вроде как деньги не маленькие, но реально элитную квартиру на них точно не купишь. Вопрос: а что купить?

Алексей Рекут, начальник отдела маркетинга ОАО "Квартал":

Вот несколько экспертных мнений на сей счет.

Ольга Архангельская, старший менеджер компании "Эрнст и Янг":

"Дом бизнес-класса не обязан располагаться на престижной, элитной улице (типа Остоженских переулков), но его местоположение должно обеспечивать максимальную мобильность жильца. Как правило, дома данной категории строят в популярных и (или) экологически благополучных районах, преимущественно в центральном, западном или юго-западном районах Москвы".

В переводе на портрет покупателя картина вырисовывается следующая: жилье по указанной цене адресовано людям, так скажем, очень обеспеченным, но не олигархам, не мультимиллионерам и не скоробогатым нефтяникам-газовикам, задурманенным мощной рекламой. Элитарность здесь не нужна, как и квартиры под миллион долларов. Но не нужны и панельные "муравейники".

"Квартира бизнес-класса менее просторна (в среднем на 20-25%), чем элитная, но не уступает последней по внутренней организации жилого пространства - от количества оконных проемов до количества и расположения стояков".

Пропащий типаж

Согласитесь, звучит довольно абстрактно. Может, лучше живьем посмотреть, что предлагается на рынке московской недвижимости за эту цену?

Между тем специалисты утверждают, что пару лет назад бизнес-класс был. Именно такой, как его описывают, - все очень качественно, но, пардон за терминологию, без понтов. Спрашивается: куда дели?

Задача отобрать из массы предложений дома пресловутого бизнес-класса - не из легких. В газетных и журнальных объявлениях жилье в искомом диапазоне - 2-3 тыс. у.е. - практически отсутствует. А если и имеется, то какое-то диковатое - либо на задворках Москвы, либо в домах общей площадью, на которой можно разместить жителей небольшого слаборазвивающегося государства. Платить за это запрашиваемые пол-лимона - благодарю покорно!

Не вышло. В том же 2001 году практически монопольное право застройки и реконструкции в центре получил Департамент инвестиционных программ строительства города Москвы (ДИПС). Надо упомянуть, что еще несколько центральных площадок осваивал "Ингеоком". Могли ли эти структуры обеспечить поставку на рынок объектов бизнес-класса? Как выяснилось - нет. И ДИПС, и "Ингеоком" продолжали строить то, в чем хорошо разбирались, а именно дома эконом-класса. Ну не может Завод имени Ленинского комсомола начать выпуск аналогов шестисотого "мерседеса". И "АвтоВАЗ" тоже не может.

Попробуем объяснить. Начиная с 1999-2000 годов частные застройщики сумели заложить фундамент сегмента "бизнес-класс", который действительно выполнял на рынке роль золотой середины, основываясь на площадках Центрального административного округа. Зачастую дома данного сегмента создавались на месте зданий, пущенных под реконструкцию. При этом старый дом либо полностью сносили, либо оставляли от него лишь исторический фасад. Один из примеров такого подхода продемонстрировала компания "Торисс", проведя полную реконструкцию здания XIX века на ул. Машкова, в результате которой появился жилой комплекс бизнес-класса с внутренним двором и прекрасными подъездами. Подобные проекты пользовались спросом и, казалось бы, должны были стать нормой в данном сегменте.

Казалось бы, какое покупателю дело, как в некой сугубо профессиональной тусовке называется тот или иной дом? Выясняется, что есть дело. Путаница происходит не только в понятиях, но и в качественных характеристиках. В результате на рынке появляется куча объектов, квартиры в которых стоят на 10-20% дороже, чем им положено.

С тех пор бизнес-классом начали величать самые разные объекты, чем и воспользовались некоторые застройщики, без особого разбору переквалифицировавшие свои "монолиты" в бизнес-класс. Ведь если нет четкого определения, то этот термин можно применять, исходя лишь из сиюминутных задач организации продаж. Хотим 600-квартирный жилой комплекс назвать бизнес-классом - назовем!

В центре же города предложения по цене от $2 тыс. до $3 тыс. за "квадрат" сегодня практически исчезли. Возможно, сей факт связан с невысокой рентабельностью этого сектора новостроек. Дескать, все, что с видом или намеком на Кремль, не должно стоить меньше $8 тыс. за метр (средняя цена столичной "элитки"). Земля-то там - на вес золота!

Вот и строят дома якобы бизнес-класса, из окон этих квартир открывается дивный вид на Останкинский мясокомбинат вкупе с пивзаводом, а заодно - на ветку надземного метро.

В конце 2000 года квартиры в доме, расположенном в Трубниковском пер., д. 13 (1-я очередь), стоили $2-2,5 тыс. за кв. м. Год спустя в доме по Трубниковскому пер., д. 4 жилье продавалось уже по $3 тыс. за кв. м. Наконец, в ноябре 2003 года еще один новичок бизнес-класса - Трубниковский пер., д. 8/15 - стартовал на рынке с $3,5-5 тыс. за "квадрат".

Однако упрямые цифры говорят об обратном. В сегменте бизнес-класса цены росли такими темпами, что могли привести в ужас любого покупателя и в радостный трепет любого продавца. Вот краткая история цен на дома в одном только переулке, что расположен рядом с Новым Арбатом.

То, что действительно стоило бы сделать в Москве с бизнес-классом, в мировой практике называется комплексной застройкой - то бишь взять и возвести в одном квартале сразу несколько зданий высокого уровня и создать локальную респектабельную зону. По типу того, что в элитном секторе оформляется сейчас на Остоженке - но в более демократичном варианте.

Поквартальный план

В общем, спрос на обособленные (как от пролетариата, так и от мультимиллионеров) кварталы будет - и еще какой! Однако проектов подобного типа - единицы.

Таким образом решится проблема окружения. Ведь не секрет, что многие здания, построенные в прошлом, оказались впоследствии в неприятном соседстве. К примеру, очень качественные дома на Сущевской ул., 29-31 в соседях имеют совершенно странный клубок из мелких предприятий, развалин, складов и еще Бог знает чего, что давно должно быть выведено из центра Москвы.

Идем дальше. На престижном западе Москвы ведется комплексная застройка территории рядом с парком Покровское-Глебово (Никольский тупик, вл. 5), которую осуществляет компания "Конти". Это жилье совмещает достоинства и загородного, и городского проживания. Продается по цене от $3,5 тыс. за кв. м. Единственное "но": строительство намечено на долгие годы вперед, ведь освоению подлежит огромная территория. Это несколько подвело проект. Не всякого покупателя обрадует перспектива хронической стройки под окнами.

Например, комплексная застройка на Зоологической улице. Там силами ДИПСа возник удобный для проживания квартал с широким бульваром. "Последняя ласточка" обосновалась по адресу ул. Зоологическая, д. 2 Но есть одно "но". Квартал получился в конечном счете довольно разношерстный - и по типу построенных там домов, и, соответственно, по социальному статусу жителей. Здания на Зоологической улице - это эконом-класс (ниже $2 тыс. за кв. м). При этом буквально в двух шагах - на углу Большой Грузинской и Климашкина - находится знаменитый "Агаларов-хаус", где цена за метр в 3-5 раз превышает цену зданий квартала на Зоологической. Вот такое классовое равенство получилось!

Двухкомнатная квартира в сданном доме (Ленинский пр-т, 98-1) общей площадью 121 кв. м (два санузла, зимний сад прилагаются) стоит сейчас $2,18 тыс. за кв. м. Можно найти жилье и подешевле - на начальной стадии строительства. Например, в доме по адресу Ленинский пр-т, д. 94, корп. 1 (срок сдачи - 2006 год) уже сейчас можно приобрести "двушку" по цене от $1,52 тыс. за кв. м.

На юге столицы - свои комплексы. Пример - площадка "Квартал 32-33" (Ленинский пр-т и ул. Удальцова). Здесь на месте "хрущевской" застройки в результате появится 20 современных зданий, как выражаются сами застройщики, middle-класса. Местечко симпатичное - непосредственно к территории квартала примыкает сразу несколько парков (Тропаревский, Воронцовский и имени 50-летия Октября).

Новые дома рядом с парком - большая редкость для Москвы, и качественная застройка здесь вполне оправданна. Цена метра в Дубовой Роще пока более чем демократичная - около $1,5 тыс. за кв. м. Для того чтобы взвинтить цены, продавцам не хватает не совести, а престижности направления.

Если в поисках комплексной застройки обратиться к окраинам Первопрестольной, то довольно необычное строительство можно обнаружить в районе Лианозова. Это проект Дубовая Роща (ул. Углическая, вл. 18-25) - несколько малоэтажных зданий с собственной территорией и всем, что полагается, расположенных вблизи Лианозовского парка.

Пример - реконструкция квартала на Неглинной за Сандуновскими банями. Там предполагается создать огромный торгово-офисно-жилой комплекс настоящего бизнес-класса, но у застройщиков что-то не ладится, и не факт, что там в итоге будет жилье.

Из более-менее готового жилья, пожалуй, что и все. Прочие попытки двигаться в направлении строительства респектабельных кварталов явно не удаются.

Не получилось. Судьба сыграла с районом злую шутку. Звездный час Крылатского, который пришелся на дни президентства Ельцина, на переломе десятилетий сошел на нет. Буквально на глазах Крылатское становится обычным районом, и сейчас уже никто не осмелится здешние новостройки назвать бизнес-классом. Ныне в этом районе компании ПИК и СУ-155 возводят высотные многоквартирные здания, типичные для эконом-класса.

Пробуксовывает комплексная застройка бизнес-класса и за пределами исторического центра. Хрестоматийный пример - Крылатское. Здесь строился целый ряд зданий довольно высокого уровня - люди явно хотели-таки сделать закрытую зону "для своих". Риэлтеры смело называли дом на ул. Крылатские Холмы, вл. 15, к. 2 объектом бизнес-класса - ведь где же еще могут запроектировать встроенный бассейн?

На подступах к столице

В общем, с комплексной респектабельной застройкой в Москве пока туговато. Между тем в столице хватает еще не освоенных районов, куда практически не ступала нога застройщика. Это и восток московского центра, за Покровским бульваром и дальше к Немецкой слободе, а также на юг к реке Яузе. Там достаточно малоэтажного ветхого жилья, на месте которого можно возвести бизнес-кварталы.

Первым стартовало строительство в Одинцовском районе. Там возвели несколько зданий средней этажности в поселке Кунцево- Эта застройка сразу позиционировалась как элитная: закрытая территория, высококачественные материалы и оборудование, детсад, прогулочная зона, спортивный городок. По меркам 2000-2001 годов цены были просто запредельными - более $2 тыс. за кв. м, даже на окраинах столицы таких цен не знали, а уж за пределами МКАД... Тем не менее продажи там пошли довольно живо и все жилье раскупили.

Как ни странно, жилье в диапазоне от $2 тыс. до $3 тыс. встречается и в Подмосковье. И даже находит спрос.

Сейчас разрабатываются и другие планы строительства многоквартирных домов высокого уровня в различных частях престижного Одинцовского района. Однако всерьез рассуждать о респектабельном - городском - жилье в Подмосковье довольно сложно: за пределами МКАД тратить свыше $300 тыс. на покупку квартиры готовы немногие.
Совсем недавно "золотая миля", включающая районы Пречистенки, Остоженки, Арбата и Замоскворечья, была единственной территорией застройки элитных домов класса de luxe в столице. Однако свободных площадей здесь уже не хватает, а растущий спрос на квартиры такого уровня делает привлекательными для застройщиков новые кварталы, которые, по оценке экспертов, в скором будущем составят реальную конкуренцию признанным элитным районам Москвы.

И сегодня идея комплексного строительства за пределами Москвы не умерла. Вслед за Кунцево-4 застройщики стали осваивать Кунцево-2, где изначально смело установили планку на уровне $2 тыс. за кв. м. К лету 2003 года цена достигла $2,3 тыс. за кв. м.

Высокому росту цен жилья в районе Патриарших прудов, Поварской и Никитской улиц во многом способствуют близость к центру, историческая аура этих мест, тихие переулки с хорошо развитой элитной инфраструктурой - бутиками, ресторанами и т.п. По словам Ирины Жаровой-Райт, директора отдела продаж Intermark Group, покупатели квартир в этих районах 1.5-2 года назад "сделали супервложения": цена 1 кв.м выросла в среднем с $2800 до 4100, а в отдельных квартирах она составляет $6000-8000 за 1 кв.м.

Среди самых дорогих районов "золотой мили" уверенно лидируют Остоженка и прилегающие к ней переулки: за 2 года цена 1 кв. м в домах на нулевом этапе строительства выросла с $3000 до 4500 (причем речь идет о сравнительно дешевых для клубного жилья квартирах на первом этаже). По оценкам аналитиков, не пройдет и 5 лет, как "золотая миля" полностью будет застроена. В то же время в Москве есть в меньшей степени освоенные девелоперами районы, элитный потенциал которых позволяет догнать Остоженку: Патриаршие пруды, Плющиха, Болотный остров, Китай-город, Поклонная гора, Долгоруковская улица и т.д.

Кварталы в другом элитном районе - на Плющихе - риэлторы уже окрестили "серебряной милей". Сейчас здесь активно идут продажи жилья в комплексах "Венский дом на Плющихе", "Три тополя", "Дом на Плющихе", "Саввинское подворье", в жилых комплексах по 7-му Ростовскому переулку, где цена квартир на четвертых этажах уже поднялась до 9000 евро за 1 кв.м. Мнения риэлторов по поводу того, имеет ли смысл строить здесь жилье класса de luxe, расходятся. Извилистые улицы и небольшое количество высотных зданий позволяют возводить невысокие жилые дома с квартирами, из окон которых открывается панорамный вид на центр столицы. Вместе с тем в течение ближайших 10 лет Плющиху ожидает масштабная реконструкция, и потенциальным покупателям вряд ли захочется жить рядом со стройкой. Поэтому не исключено, что этот район будут позиционировать не как элитный, а как район бизнес-класса.

По мнению Алены Бригадновой, менеджера отдела городской недвижимости Soho Realty, потенциал района довольно велик, если строить высококлассные жилые комплексы. Сегодня здесь реализуются два крупных проекта - "квартал на Патриарших" и комплекс по адресу Малый Козихинский переулок, 1 Однако в скором времени начнется вторая очередь застройки района, строить элитные жилые комплексы планируют компании "С-Холдинг" и "Стройинком".

Список элитных районов должен пополнить Китай-город. По словам Андрея Патрушева, менеджера Penny Lane Realty, площадка, ограниченная улицей Солянка, Бульварным кольцом и Хохловским переулком, может превратиться в элитный жилой квартал.

Королевскую судьбу риэлторы прочат Болотному острову. Такие факторы, как расположение элитного жилья на острове в центре столицы, виды на Кремль и храм Христа Спасителя, по их мнению, обязательно скажутся как на высоком покупательском спросе, так и на запредельной цене 1 кв.м. Уже сейчас стоимость "квадрата" прогнозируют не ниже $10 00

Петербургские компании, работающие в сфере ЖКХ, ждет массовое банкротство подобные заявления с начала нынешнего года звучат из уст экспертов отрасли все чаще. Согласно Жилищному кодексу РФ, 1 мая истек срок, отведенный собственникам жилья в многоквартирных домах для добровольного выбора формы управления своей недвижимостью. Специалисты ЖКХ заявляют, что принятая в Петербурге система управления жилищным фондом вкупе с тарифной политикой не способствует приходу на этот рынок частных компаний, способных заниматься управлением и эксплуатацией многоквартирныхжилых домов.

В последние два года все больше кварталов жилья классов А и В появляется за пределами Садового кольца. В компании Intermark Group перспективным считают район Поклонной горы, где к началу 2005 года будет возведен квартал из 7 домов "Ближние дачи", площадь застройки составит 4 га. На Долгоруковской улице, вл. 21 появится комплекс малоэтажных жилых зданий, от 3 до 12 квартир, всего около 200 квартир. По мнению Ирины Жаровой-Райт, у района есть все предпосылки для формирования жилой среды бизнес-класса.

Сегодня в городе работают 41 предприятие Жилкомсервиса и 48 частных управляющих компаний. По мнению начальника управления Жилищного комитета горадминистрации Дениса Шабурова, основными проблемами организаций, осуществляющих управление домами, даже после проведения конкурсов, останутся взаимоотношения с предприятиями-монополистами, нехватка квалифицированных кадров и высокие тарифы.

По данным Жилищного комитета Санкт-Петербурга, 9196 владельцев жилых площадей выбрали способ управления. Судьба оставшихся 996 должна решиться в ходе проведения открытых конкурсов по выбору эксплуатирующих организаций. На сегодняшний день из общего числа домов, уже сделавших выбор, 14% собственников предпочли ЖСК, 2 596 объединились в ТСЖ (к слову, в Москве такая форма установлена только на 396 объектов), 4596 решили довериться частным управляющим компаниям. На долевом управлении своей недвижимостью остановились жители двух многоквартирных домов (один во Фрунзенском, другой в Красногвардейском районах).

Если управляющий не найден...
Согласно Жилищному кодексу РФ, срок действия договора управления многоквартирным домом, заключаемого по результатам открытого конкурса, должен составлять не менее чем один год и не более чем три года. Согласно изменениям, внесенным в Федеральный закон от 29.12.2004 N189-ФЗ О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, до 1 мая 2008 года органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору управляющей организации в случае, если собственниками помещений не выбран способ управления многоквартирным домом.

Слово губернатора
На недавнем заседании правительства Петербурга обсуждались меры по урегулированию задолженностей в сфере коммунальных услуг перед ресурсоснабжающими организациями. Смольный признал неудовлетворительной работу Кировского, Колпинского и Фрунзенского районов. У ГУЖА (госучреждения, оказывающие жилищные услуги населению) этих районов долги перед монополистами за поставку воды, тепла и электричества составляют более 100 млн рублей на каждый район.

В свою очередь Валентина Матвиенко обратилась напрямую к главам районов-должников: Для вас прозвенел последний звонок. Вы должны рассмотреть вопрос о персональной ответственности лиц, виновных в этой ситуации. При этом губернатор дала распоряжение главе Жилищного комитета города Юнису Лукманову подготовить предложения по изменению федерального закона об ужесточении ответственности населения за задолженность по коммунальным платежам. Мы живем в рыночных условиях, коммунизм закончился, каждый должен платить столько, сколько он израсходовал, заявила Матвиенко.

Вице-губернатор Санкт-Петербурга Михаил Осеевский заявил, что необходимо, чтобы договоры с монополистами по поставке энергоресурсов заключались напрямую с ТСЖ и управляющими компаниями. По его словам, с 1 августа 2008 года договоры ГУЖА с монополистами заключаться не будут.

Комментарии экспертов
Олег Вихтюк, председатель Совета директоров УК Сити-сервис:
После того, как все дома определятся со способом управления, проблемы в ЖКХ не исчезнут. Частным управляющим компаниям сложно конкурировать на этом рынке, поскольку государственные организации занимают доминирующее положение, даже после отмены госмонополии на обслуживание жилищного фонда. В Петербурге может повториться ситуация Ленобласти, где управляющие компании, собирая с собственников жилья порядка 9598% и своевременно оплачивая услуги компаний-монополистов, разоряются в течение нескольких лет. В Петербурге ситуация несколько лучше, однако, если не будут приняты реальные меры со стороны городских властей, городские управляющие компании ждет массовое банкротство.

Первые блины комом
В последние годы в Петербурге предпринималось несколько попыток привлечь в масштабах города к обслуживанию жилищного фонда частные компании. Компании Питер Дуссманн в 2005 году было передано 87 домов в Адмиралтейском районе, а одна из крупнейших в Петербурге строительных корпораций, силами дочерней структуры традиционно обслуживающая собственноручно построенные дома, ЛенСпецСМУ пыталась добиться получения на обслуживание целиком всего Василеостровского района. Несмотря на явный интерес, проявленный администрацией города к этой идее еще в 2004 году, реализовать ее так и не удалось. В качестве причины эксперты называют экономические условия эксплуатации жилищного фонда, а именно тарифную политику и систему расчета квартплаты, а также удручающее состояние большинства домов вторичного рынка, обслуживание которых требует стартовых инвестиций. Двухлетний эксперимент, в котором участвовала компания Питер Дуссманн, провалился спустя два года после начала своей деятельности на петербургском рынке фирма свернула свою деятельность, едва не обанкротившись. Эта история получила широкий общественный резонанс.

Эдуард Гоголев, директор филиала ЗАО Магазин квартир:
В новых домах проблема организации коммунальных услуг решена, а вот решить эту проблему в старых домах, с разнородным социумом задача, по-моему, нереальная. Во многих домах старого фонда, например в Адмиралтейском районе, большинство квартир не приватизированы, люди не хотят брать на себя никакую ответственность, и непонятно, как обслуживать эти дома, находящиеся в аварийном состоянии. Для этого должна быть государственная социальная программа.

Максим Чернов, генеральный директор риэлтерской компании Легион-Недвижимость:
Реформа ЖКХ отразится, прежде всего, на отношении горожан к своему жилью: сегодня оно зачастую считается неким фетишем, которое можно продавать лишь в крайнем случае. Многие относятся к занимаемой ими жилплощади как к родовому гнезду, а не как к объекту недвижимости, стоимость содержания которого прямо пропорциональна занимаемой площади. В результате проведения реформы психология собственников жилья изменится, к нему будут относиться, как к предмету купли-продажи. Например, человеку, проживающему в квартире, платить за которую ему не по карману, будет выгодно продать ее и, получив доплату, приобрести другое жилье, плата за которое ему доступна. Либо купить две квартиры, одну из которых сдавать. В результате люди будут переезжать чаще, например, на Западе меняют жилье в среднем раз в семь лет.

Гордиев узел
Сегодня о бесконкурсных вариантах выбора компаний прочно забыто: как гражданам, так и управленцам предложены механизмы, позволяющие выбрать друг друга, остальные же проблемы ничуть не изменились. Рынок обширен и мало освоен. Однако слова реформа ЖКХ обладают почти магическим действием: будучи произнесенными вслух перед аудиторией из чиновников, председателей ТСЖ и руководителей обслуживающих организаций, они способны спровоцировать едва ли не рукопашную. По мнению Дениса Шабурова, проблемы, связанные с управлением многоквартирными домами, в большинстве случаев проистекают от несовершенства федеральных правовых актов. Например, сложности при расчетах управляющих компаний с монополистами возникли с принятием федеральных постановлений №307 от 23 мая 2006 года и №491 от 15 августа того же года. Существующие сегодня проблемы результат системных ошибок, заложенных в данных документах, заявил Денис Шабуров во время недавней встречи профессионалов жилищного рынка. Однако, по его словам, город не имеет полномочий не исполнять федеральные постановления. Пока чиновники могут лишь ходатайствовать об их отмене.

Обслуживание части жилищного фонда Адмиралтейского района, как уже говорилось выше, было передано немецкой компании Питер Дуссманн на бесконкурсной основе в 2005 году. Спустя почти два года, прошлой осенью, прокуратура Санкт-Петербурга проводила проверку деятельности ООО Питер Дуссманн и обнаружила его долг перед Адмиралтейским районом в размере 31 млн рублей. Поводом к разбирательству стало отключение 90 домов района (в том числе 87 зданий, обслуживаемых компанией) от горячей воды. В ходе проверки было установлено, что в 87 домах Адмиралтейского района образованы ТСЖ, которые переданы в управление ООО Питер Дуссманн. Со всеми товариществами ООО заключило договор, на основании которого компания являлась единственным получателем платежей за коммунальные услуги со всех жителей домов. Но при этом договора с энергоснабжающими организациями у фирмы отсутствовали, поэтому между ООО и ГУ Жилищное агентство Адмиралтейского административного района были заключены посреднические договоры О передаче тепловой энергии в горячей воде, О передаче электрической энергии, На отпуск питьевой воды, прием сточных вод и загрязняющих веществ. Оплата по выставленным счетам компании Питер Дуссманн производилась не в полном объеме. ГУЖА Адмиралтейского района предъявило иск к управляющей компании. УВД района организовало проверку финансово-хозяйственной деятельности обслуживающей компании по факту возможного присвоения и растраты денежных средств. Спустя несколько месяцев компания объявила о том, что сворачивает свою деятельность в Петербурге, поскольку это экономически нецелесообразно.
Председатель Жилищного комитета администрации Санкт-Петербурга Юнис Лукманов заявил, что ответственность за провал управляющей компании Питер Дуссманн лежит на администрации Адмиралтейского района. Жильцам домов, оставшихся без управления, предложили выбрать обслуживающую компанию самостоятельно.

Ремонт за 5%
По данным жилищного комитета администрации СПб, в рамках финансирования из Фонда содействия реформированию ЖКХ город рассчитывает получить 900 млн рублей. В 2008 году чиновники обещают сформировать адресную программу по проведению капремонтов. В нее войдет около зоо многоквартирных домов Санкт-Петербурга. Условия участия согласие собственников и предоставление порядка 5% финансов от общей суммы.

Председатель Совета Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере Евгений Пургин считает, что к настоящему моменту реформа системы ЖКХ зашла в тупик. Если не будут приняты радикальные меры, то через два года вся система рухнет. У города нет концепции управления жилищным фондом. Принятая в 2004 году программа реформирования ЖКХ уже устарела, а новой пока нет. И проблема тут вовсе не в федеральном законодательстве, а в бездействии местной администрации, говорит он.

На сегодняшний день в России отсутствует программа целенаправленной подготовки людей для управления жилым фондом. Нет специализированных обучающих центров, а краткосрочные курсы управдомов существуют только в крупных городах.

По мнению специалистов, на работе коммунальной сферы сказывается и непрофессионализм занятых в ней сотрудников. Большинство из них не обладают знаниями, необходимыми для управления многоквартирными домами. Я думаю, только 596 ТСЖ могут содержать дом в нормальном состоянии, считает генеральный директор компании Охта-сервис Наталья Гарбуль. В основном это организации, где в правлении есть люди с техническим образованием. В большинстве же случаев члены ТСЖ не проходят необходимого обучения, и это отражается на качестве их работы.

Кто поднимет рынок?
Еще одной серьезной проблемой петербургского ЖКХ являются неурегулированные взаимоотношения управляющих компаний (в том числе ТСЖ и ЖСК) с организациями-монополистами (ТЭК, ТГК, Ленэнерго, Водоканал). Это существенно тормозит формирование в Петербурге цивилизованного рынка коммунальных услуг.

Не способствует привлечению квалифицированных кадров в сферу ЖКХ и действующее законодательство. По словам Дениса Шабурова, постановление правительства РФ №75 о порядке проведения открытых конкурсов не содержит квалификационных требований к организациям, претендующим на участие в тендере. С точки зрения демократизации процесса это хорошо. Но, с другой стороны, победу может одержать компания, не имеющая ни опыта работы, ни квалифицированного персонала, ни необходимых производственных мощностей. Создается ситуация, в которой строить дома будут только лицензированные организации, а управлять ими сможет кто угодно.

Есть ряд очевидных ляпов, которые могут привести к массовому банкротству частных и государственных управляющих компаний, говорит председатель Совета директоров ОАО Сити-сервис Олег Вихтюк Как вы понимаете, собирая 95-98% платежей с населения, невозможно перечислять 100%-ную оплату за услуги организаций-монополистов. До сих пор никто не знает, что делать с неплательщиками. Задолженность управляющих компаний постоянно возрастает.
В Ленинградской области несколько эксплуатирующих фирм уже находятся в состоянии банкротства. В Петербурге такого пока не происходит только потому, что процесс перехода к прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями еще не завершен. По мнению экспертов, если в ближайшие полгода не найти выход из сложившейся ситуации, большинство частных управленцев окажется на грани разорения.

По словам представителей эксплуатирующих структур, сегодня до 8096 коммунальных платежей уходит к ресурсоснабжающим организациям в виде платы за тепло, воду и электроэнергию. Между тем взаимоотношения между ними, управляющими компаниями и конечным потребителем на сегодняшний день сформированы так, что руководство дома всегда находится в положении виноватого: перед монополистами за неуплату, перед жильцами за прекращение снабжения.

В оценке темпов роста ипотечного кредитования с Владимиром Пономаревым солидарен замдиректора по ипотечному кредитованию компании "Московский ипотечный центр" Максим Силаев: "В Москве ипотека в последние полгода развивается очень быстро. Одна из причин этого явления - рост числа банков, занимающихся ипотекой, число которых выросло примерно до 15 Сегодня через рассрочку приобретается около 1,5% квартир, и если темпы роста ипотечного рынка сохранятся, то эта цифра через год может вырасти до 3-5%".

Как считает Евгений Пургин, тарифы в ЖКХ должны быть повышены как минимум в три раза. При этом федеральным законодательством установлено ограничение роста тарифов на услуги ЖКХ. Так, тарифы могут быть увеличены не более чем на величину тарифного индекса, который по Петербургу сегодня составляет 159 Это, по мнению эксперта, ситуацию не изменит. Впрочем, город назначает тарифы только для нанимателей жилья. Собственники могут установить тариф самостоятельно, договорившись со своей управляющей компанией. Однако в этом случае 1,5 млн петербуржцев утратят льготы на оплату коммунальных услуг. Марина Акимова, председатель Ассоциации ТСЖ, ЖК и ЖСК, убеждена, что сегодня большинство горожан не готовы к увеличению тарифов они просто откажутся платить.
В России в 2004 году через систему ипотечного жилищного кредитования будет реализовано 3-3,5 млн. кв. метров жилья. Об этом заявил, выступая на минувшей неделе в Совете Федерации, заместитель председателя Госстроя России Владимир Пономарев. "Перед нами стоит задача - в 2004 году увеличить объемы ввода жилья на 10% по сравнению с 2003 годом и сверх этого дополнительно ввести 3-3,5 млн. кв. метров жилой площади для реализации через систему ипотечного жилищного кредитования", - сообщил г-н Пономарев. Замглавы Госстроя также добавил, что принимаются все возможные меры для стимуляции увеличения объемов жилищного строительства. Цель, преследуемая Госстроем, как нельзя более благородная - снижение стоимости жилья и, как следствие, обеспечение его максимальной доступности для населения. Г-н Пономарев представил сенаторам цифры, подтверждающие значительный рост жилищного строительства: объемы ввода жилья в 2003 году по сравнению с 2002 годом увеличились на 10% - до 38,5 млн. кв. метров. Из них, по словам Пономарева, 5% жилья было приобретено населением с привлечением банковских кредитов.

Как указывает Максим Силаев, уже сегодня увеличение продаж квартир за счет ипотечного кредитования начинает раскручивать "маховик роста цен" на рынке недвижимости: "Спрос на жилье и без заемщиков очень велик, а дополнительные несколько тысяч покупателей квартир только усугубляют ситуацию".

Примерно такую же оценку перспектив развития ипотеки в столице дает и ведущий сотрудник ипотечного отдела Банка Москвы Ирина Мерзлякова. Но, по ее мнению, эти 3-5% - естественный предел количества квартир, реализуемых в кредит. Как полагает Ирина Мерзлякова, главная причина неразвитости ипотечного кредитования - "непрозрачные" доходы большинства москвичей. "Чтобы претендовать на получение кредита, ежемесячный доход на каждого члена семьи должен быть минимум 600 долл. Практика показывает, что только 20% обратившихся за ипотечным кредитом, могут документально доказать такие доходы".



Главная --> Публикации