Главная --> Публикации --> Берлин представил в москве свои дизайн и архитектуру Утверждены новые расценки на квадратный метр жилья Юрий лужков выделил ikea целых три участка Нидерланды: недвижимость сквозь призму н2о Жилья строится все больше

В 2003 году студия господина Либескинда с проектом Memory Foundations выиграла конкурс на строительство башни, которая называется башня Свободы. Ее высота, 1776 футов (почти 178 м), выбрана не случайно. В 1776 году была принята Декларация независимости США. Кроме того, башня Свободы должна стать на 29 м выше знаменитых Petronas Towers в Малайзии. Студия Даниэля Либескинда, где работают его помощники Пол Филипп и Гэри Хэк, последовательно одержала верх над семью конкурентами. Их последним соперником стала студия Think`s Team Design во главе с архитектором Рафаэлем Виньоли, автором проекта знаменитого Центра Киммеля в Филадельфии. Помимо башни Свободы в победивший проект входят еще пять сооружений, которые окружают территорию, где раньше находились башни-близнецы. По оценке архитекторов, строительство комплекса займет от 10 до 12 лет, а его стоимость составит $330 млн. Общая площадь зданий комплекса составит около 850 тыс. кв. м.
После празднования победы проекта у Даниэля Либескинда начались проблемы. Его генеральный план застройки, похоже, устроил всех, а вот дизайн башни Свободы вызвал множество критических отзывов. Владелец бывших зданий WTC Ларри Сильверстайн сумел убедить губернатора Джорджа Патаки и многих других заинтересованных лиц в том, что в башне Свободы будет недостаточно офисного пространства.
В результате руководить переделкой проекта башни Свободы стал Дэвид Чайлдс, архитектор, работавший ранее с Ларри Сильверстайном и спроектировавший недавно открывшееся здание Time Warner на площади Колумба в Манхэттене. Официально господин Либескинд по-прежнему занимается проектом башни Свободы, но его функции сведены к наблюдению за тем, чтобы проект Чайлдса вписался в генплан. "Всем известно, что архитекторы Либескинд и Чайлдс ненавидят друг друга,– говорит Хач Мурадян.– Хочу заметить, что Даниэль Либескинд считается прекрасным мыслителем, но не очень хорошим практиком. У Чайлдса все наоборот. Видимо, поэтому Либескинда и отстранили от работы. Функциональная часть проекта башни, безусловно, является важной, поскольку здание должно приносить деньги".
После долгой борьбы друг с другом 19 января этого года два архитектора наконец договорились. Это произошло не без помощи губернатора штата Нью-Йорк Джорджа Патаки. Адвокат господина Либескинда Эд Хейс заявил, что "дизайн Чайлдса очень близок к тому, что предложил Либескинд". Башня Свободы будет 70-этажной, с 27-метровым шпилем. Несмотря на примирение двух известных архитекторов, последнее слово в этой истории осталось за Даниэлем Либескиндом, который назвал свое сотрудничество с Дэвидом Чайлдсом "вынужденным браком".
Проект транспортной развязки выиграл знаменитый испанский архитектор Сантьяго Калатрава. Господин Калатрава, продолжил Хач Мурадян, поставил развязку туда, куда хотел Либескинд, но спроектировал ее совсем по-другому.

Возраст мемориалу не помеха

В середине декабря 2002 года, через год и четыре месяца после трагедии 11 сентября, жители США и всего мира смогли в первый раз увидеть варианты застройки площадки Международного торгового центра (WTC) в Нью-Йорке. И сразу же после объявления конкурса на застройку территории, где раньше стояли башни, между именитыми архитекторами начались раздоры.

WTC приравняли к холокосту
Практически сразу после теракта 11 сентября губернатор Нью-Йорка Джордж Патаки и бывший мэр города Рудольф Джулиани дали согласие на организацию фирмы Lower Manhattan Development Corporation, которая занимается обустройством нижней части города. Представляя публике первые проекты WTC, Джордж Патаки призвал всех жителей страны активно высказывать свое мнение. Чем дальше, тем больше архитектурных компаний из разных стран объявляли об участии в конкурсе. К январю 2004 года больше 5 тыс. дизайнерских и архитектурных фирм из 63 стран приняли участие в конкурсе на застройку площадки величиной в 6,5 га.
Перед всеми участниками конкурса стояла тяжелейшая задача, сказал в интервью Ъ ведущий архитектор калифорнийской компании Makkraken Architechts Хач Мурадян. Весь проект был разбит на четыре части: генеральный план застройки, как мы сейчас уже знаем, башня Свободы, мемориал погибшим и транспортная развязка. И все это должно было разместиться на 6,5 га.
Право на генеральный план застройки выиграл Даниэль Либескинд – один из известнейших архитекторов в мире, по дизайну которого построен Музей жертв холокоста в Берлине. У него объективно хороший проект, говорит Хач Мурадян. Все принципы развития и застройки соблюдены замечательно. Хорошо продумано объемное планировочное решение. То есть то, где должны располагаться здания и какого размера они должны быть. Господин Либескинд замечательно продумал транспортное решение проекта, четко показав, откуда, куда и какие виды транспорта должны приходить.

Башня Свободы и раздоров

В конкурсе на проект мемориала 11 сентября победили дизайнеры Майкл Арад и Питер Вокер. Их "Отражение отсутствия" (Reflecting Absence) выбрало жюри из 13 архитекторов и представителей общественности. В числе авторов первоначального проекта Питера Вокера не было. 31-летний Майкл Арад, родившийся в Израиле, сделал его самостоятельно. Но судьи, видимо, сочли, что Арад слишком молод, и дали ему в помощь более умудренного архитектора. Дэвид Вокер известен своим проектом переделки объектов Олимпиады 2000 года в Сиднее с целью их последующего использования.
Остается заметить, что проект, несмотря на его невероятную сложность, все же продвигается. Господин Мурадян считает, что все его участники еще будут серьезно конфликтовать между собой. Обязательно выскажет свое недовольство Ларри Сильверстайн, будут ссориться Чайлдс и Либескинд. Хорошо, что проект поддерживают большие политики. Это в конце концов заставит архитекторов прийти к согласию.
Понятие «однородная социальная среда» — сегодня неотъемлемая составляющая элитного жилья. В рекламных проспектах новостроек класса А (многоквартирные жилые комплексы) и de luxe (не более 20 квартир в доме) риэлторы часто обещают создание такой среды. Что стоит за словосочетанием «однородная среда»? Как предполагают застройщики создать такую однородность? Существует ли на самом деле отбор будущих жильцов? Однозначных ответов до сих пор нет.

Известность "близнецов" сейчас вовсю используется в рекламных целях.

Свой среди своих
Чаще всего недвижимость в элитных домах покупают люди, стиль поведения которых предполагает соблюдение принципа защиты частной жизни. Они также не хотят афишировать свои намерения купить квартиру незнакомым людям.
Также следует учитывать, что в настоящее время многие клиенты покупают квартиры не для проживания, а лишь для выгодного инвестирования. Или, что также очень распространено, оформляют квартиру не на свое имя. Не приходится сомневаться, что оба этих фактора весьма затрудняют задачу создания однородного социального слоя. Как сказал Ю. Синяев: «Трудно судить, насколько вообще эффективен «отбор жильцов» при покупке, ведь собственником может стать подставное лицо, или новый собственник может сразу перепродать площадь, и не стоит забывать, что «фейс-контроль» — в том числе и маркетинговый ход».

Ценный кадр
Сегодня даже само понятие «единая социальная среда» трактуется по-разному. Это может быть как просто «адекватное уровню жильцов окружение», так и «сообщество законопослушных граждан, имеющих приблизительно одинаковый уровень достатка, а также определенный уровень образования, культуры, воспитания». По словам руководителя отдела продаж группы компаний «Конти» Юрия Синяева, пока не приходится говорить о специальном подборе жильцов на рынке недвижимости как о сложившейся практике. «Такая тенденция существует, но в реальности применяется выборочно. Жесткому отбору подлежат потенциальные жильцы клубных домов, в остальном критерии отбора довольно размыты. В нашей практике «фейс-контроль» существует в части уточнения данных, получения дополнительной информации о клиенте. По этим причинам уже были отказы при продаже квартир», — утверждает Ю. Синяев. Вместе с тем усилия по созданию однородного социального окружения риэлторы считают не показателем «избранности» или «закрытости», а прежде всего «залогом будущей безопасности жильцов дома».
Главным критерием отбора был и остается уровень материальных возможностей клиента. Некоторые риэлторы признают, что уже сами цены являются своего рода планкой для клиентов. «Однородная социальная среда достигается не за счет отбора клиентов, а за счет маркетинговой и рекламной политики, — заявляет директор по маркетингу Московской строительной компании Максим Калмыков. — Сегодня можно говорить о цензе по уровню дохода, а не по социальной принадлежности».
Очевидно, что высокая цена сужает круг кандидатов на приобретение квартир класса А и de luxe. Но в случае, когда критерием отбора является лишь цена, будущим жильцам нельзя рассчитывать, что в их доме будут жить люди одного с ними социального уровня. «Может быть, я сноб, но мне бы не хотелось жить в одном доме с «новым русским», обвешанным золотыми цепями и «ботающим по фене», — говорит топ-менеджер крупной компании Вячеслав Тюрин.

Опрос с пристрастием
Со стороны риэлтора может существовать два вида отбора. Первый основан на проверке сведений о покупателе службой безопасности. «Мы стараемся больше узнать о клиенте: что это за человек, где работает, чем занимается, не было ли у него проблем с законом», — рассказывает коммерческий директор «Авгур Эстейт» Виктор Козлов. Таким образом, «фейс-контроль» позволяет отсечь клиентов с криминальным прошлым. Кроме того, с его помощью риэлторы стараются избежать поселения в одном доме топ-менеджеров конкурирующих компаний.
Другой способ проверки: заполнение клиентом мини-анкеты, проанализировав которую компания может сделать вывод, «впишется» ли клиент в состав жильцов. В компании Penny Lane Realty в мини-анкету входят вопросы о возрасте клиента, сфере его деятельности, занимаемой должности и составе семьи.
Если же клиент по каким-то причинам не подходит, ему под предлогом того, что квартира уже продана, предлагают рассмотреть другие варианты.
Резюмируя, можно сделать один важный вывод — настоящий отбор существует только в малоквартирных элитных домах. Так как очевидно, что если застройщику необходимо продать небоскреб на 400–450 квартир, то ни о каком «фейс-контроле» речь уже не идет. А жильцов «клубных» домов в первую очередь интересует безопасность частной жизни. Поэтому тем, кто по каким-либо причинам не хочет оказаться объектом внимания службы безопасности компании-застройщика или риэлтора, имеет смысл поселиться в элитном многоквартирном доме. А тем, для кого главное — обособленность и защищенность, — обратить внимание на «клубные» дома.

Когда критерием отбора является лишь цена, будущим жильцам нельзя рассчитывать, что в их доме будут жить люди одного с ними социального уровня.
Возникает предположение, что при подобных условиях фактический отбор, или, как его называют, «фейс-контроль», для создания однородной среды может быть осуществлен только в малоквартирных, так называемых «клубных» домах класса de luxe.
При покупке недвижимости в таком доме существует отбор как со стороны покупателя, так и со стороны продавца. Желание жить в однородном окружении возникает у обитателей «клубных» домов еще на стадии выбора квартиры. Большинство покупателей предварительно выясняют, кто будет их будущими соседями. «Мы, как правило, предоставляем клиентам общую информацию, после покупки — список соседей. Покупателей интересует не точный список фамилий, а уровень социальной иерархии будущих соседей, сфера деятельности. Нас всегда интересует, на кого оформляется договор, т. е. прозрачность сделки», — говорит Ю. Синяев.
Проживание рядом с людьми своего круга гарантирует душевный и физический комфорт. Дело не только в общении с «себе подобными». И даже не в том, что у деловых людей все должно быть под контролем — и бизнес, и планировка собственной квартиры, и знание необходимого минимума фактов биографии соседей.
Если в элитном малоквартирном доме, где проживают тихие и благополучные семейные пары, поселится звезда эстрады, большая часть жильцов отнюдь не будет в восторге. Ведь распорядок дня «богемы», как правило, существенно отличается от расписания делового человека.

Все страны Европы готовы продать недвижимость нашим соотечественникам. Не прочь поделиться квадратными метрами и США, и Австралия, и даже азиатские государства. Проблемы с приобретением недвижимости могут возникнуть лишь в островных государствах: в Карибском бассейне, на Мальдивских островах и в районах Индийского океана. Нередко правительства островных государств боятся, что с открытием рынка земли местные жители будут вытеснены иностранцами. Но и в этих странах никто не мешает иностранцам брать землю в долгосрочную аренду.
По понятным причинам, основной объем сделок по продаже жилья в Европе происходит между жителями Евросоюза, которые покупают недвижимость друг у друга. Один из лидеров по покупке недвижимости в Европе — Англия. Сами англичане объясняют такую активность желанием островитян обзавестись жильем на материке. Не отстают от англичан и немцы, в последнее время испытывающие необъяснимую тягу к перемене мест. По словам руководителя проекта away.ru Олега Ступенькова, россияне пока «занимают не особо сильную позицию на этом рынке, но, по-видимому, в скором времени эта ситуация изменится».

Всего четыре года назад основной спрос россиян на зарубежную недвижимость обеспечивала узкая прослойка, которая покупала шикарные виллы и замки в престижных районах Европы. Сегодня активной покупкой жилья за рубежом занялся и средний класс. В настоящее время человек, накопивший $30 тыс., может задуматься о приобретении жилья за рубежом. Тем более что иногда квартиры «там» дешевле аналогичных в Москве.

Что продают
Цены на жилье в Европе неуклонно растут. Однако не такими темпами, как в Москве. В целом по странам ЕС отмечается прирост на 10–15%. А вот французы говорят о еще более высоких процентах роста — не меньше 20%.
Тем не менее любому покупателю недвижимости в столице нашей Родины по карману приобрести квартиру и за рубежом. К примеру, в наиболее свободных странах с точки зрения законодательства по недвижимости — Испании и Кипре — россиянин имеет возможность приобрести однокомнатную квартиру за $80–100 тыс. Чуть больше придется заплатить за квартиру в Чехии, Венгрии, Болгарии и Германии. Дороже $250 тыс. — недвижимость в Скандинавских странах, Бельгии и Франции. В Испании одна из самых дешевых квартир — студио. Она представляет собой большую комнату 30–40 кв. м с перегородкой, за которой находится кухня. Цена — $45–50 тыс.
Разумеется, если покупателя интересуют виллы на побережье или особняки в элитных столичных пригородах, то число нулей после цифры будет зависеть и от моря, и от архитектуры здания, и даже от количества солнечных дней в году. Если недвижимость рассматривается как способ вложения денег, то идеальный вариант — квартира или вилла в курортной зоне рядом с морем. Такая недвижимость пользуется повышенным спросом у арендаторов. Для себя россияне обычно покупают дома в окрестностях Ниццы, предпочитая дорогие, спокойные, а не туристические районы Лазурного побережья.
На Кипре многие соотечественники покупают квартиры, а в Испании — дома и виллы. В связи со скорым вступлением Кипра в ЕС недвижимость на острове резко подорожала. По словам директора компании Krosshill Игоря Котова, «увеличение цен русских не пугает, и снижения спроса на недвижимость здесь не ожидается, скорее будет ослаблен туризм».
Еще одна тенденция — россияне сейчас активно покупают недвижимость в Черногории, Хорватии и Болгарии. Если составить список наиболее популярных стран, то на первом месте стоит Кипр, далее идут Испания, Франция, Италия, Хорватия, Болгария. Также следует отметить США, где недвижимость становится доступной, если на вашем счету хотя бы $50 тыс. Далее вполне реально взять кредит. Вот только... далековато летать на выходные.
В ОАЭ иностранцам разрешено покупать недвижимость только на пальмовом острове. Шейх под это дело выделил не землю, а воду, где специально насыпаются острова и сажают пальмы. Один плацдарм для строительства уже насыпан, вскоре появится и второй. Домами на этом острове уже обзавелись знаменитости: Мадонна и Брюс Уиллис. Стоимость... от $1 млн. Есть интерес к острову и у русских. Специально для стран Восточной Европы дубайские риэлторские компании открыли элитные клубы. Член клуба имеет возможность выплатить десятую часть стоимости дома и въезжать. Остальное — потом.

Кто продает
Согласно российскому законодательству, «любой гражданин РФ может приобретать жилую недвижимость, находящуюся за пределами РФ и являющуюся таковой в соответствии с законодательством ее места нахождения, а также иными правами на указанное имущество». Другими словами, если человек обладает средствами и желанием приобрести жилье в Европе, ему требуется только найти продавца.
По словам О. Ступенькова, «год назад нельзя было и говорить о каком-либо четко сформированном рынке. В третьем и четвертом квартале прошлого года появился реальный интерес российского покупателя к жилой недвижимости за рубежом. В конце прошлого года ведущие зарубежные риэлторские компании стали открывать в Москве свои представительства. Например, американские компании Century XXI и Florida Investment Marketing Inc., испанская Equity Marbella, Damac Properties из Арабских Эмиратов, греческая Pommel и латвийская «Амадея». Также появились офисы компаний, которые занимаются продажами на Кипре, в Англии, Италии, Испании и Франции. Скромнее представлены фирмы, торгующие жильем в бывших странах соцлагеря.
В настоящее время в Москве продажами недвижимости за рубежом занимаются около 30 компаний. Они делятся на две категории. Первая — сочетающие туристический бизнес с риэлторским. Вторая — это крупные риэлторские компании, в которых созданы отделы для работы с зарубежной недвижимостью. Из этих компаний следует выделить «Новое качество», «Кирсанова Риэлти», «Нотру» и «Аверс-Трейдинг».
Как отмечает руководитель департамента международной недвижимости компании «Новое качество» Алена Шварц, покупательский спрос сильно изменился за последние годы: «Если раньше покупалось в основном то, что, как говорится, плохо и близко лежало, чтобы похвастаться перед друзьями, коллегами или просто вложить случайные деньги, то сейчас все по-другому».
По мнению А. Шварц, у людей появились вкус и стремление получить то, что действительно нравится. Они стали более избирательны. Теперь все больше покупателей руководствуются критерием «цена-качество» и, прежде чем принять решение, рассматривают множество предложений. По оценкам специалистов away.ru, общий объем сделок в 2003 году составил около $700 млн. Для сравнения — общий оборот от продажи коттеджей в Подмосковье за этот же период составил около $1,5–1,7 млрд.

Покупка
Квартиру можно приобрести за полную сумму или на банковский кредит. В первом случае требуется российский паспорт и документы, подтверждающие наличие счета в той стране, где будет приобретаться недвижимость. Далее вносится залог. В Испании и на Кипре он составит $3–5 тыс., а во Франции и в Германии — до 10% стоимости недвижимости. Составленный контракт регистрируется в местных органах, там указываются все сроки дальнейших платежей и их величина. Контракт может быть расторгнут продавцом, если вовремя не поступит хотя бы один взнос. При этом первоначальный взнос не возвращается и делится поровну между нотариусом, риэлтором и собственником недвижимости.
Чтобы вселиться в квартиру, потребуется некоторая сумма в банке: показать миграционным службам условия независимого проживания в стране. Как правило, $20 тыс. достаточно. Из банка справка о состоянии счета предоставляется в миграционные службы, и на ее основании выдают либо мультивизу, либо вид на жительство. Эти документы надо продлевать каждый год.
Вопрос с получением банковского кредита для покупки недвижимости за рубежом — всегда частный случай, зависящий от очень многих условий. Вместе с тем иностранные банки с каждым годом все охотнее выдают россиянам кредиты.
Больше всех отличилась в этом Франция. У них разработана и действует кредитная схема — leaseback и предназначена для тех, кто рассматривает недвижимость как выгодное и надежное вложение средств. Leaseback — это что-то вроде апарт-отелей на Лазурном берегу, только очень высокого уровня. Если они находятся в черте города, то ничем не отличаются от многоквартирного дома. Если за городом — похожи на private domain: корты, детские площадки, парк и т. д.
Покупая квартиру по такой программе, человек подписывает 9-летний контракт, по которому сразу после приобретения он обязан сдать эту виллу или квартиру в аренду компании-застройщику. В свою очередь компания-застройщик обязуется выплачивать покупателю каждый год сумму, равную 5–6% стоимости квартиры, вне зависимости от экономической ситуации в стране, заполненности отеля, сезонности и любых других показателей. Кроме того, приобретая leaseback, его владелец освобождается от НДС (19,6%) и может взять кредит в банке под минимальные (всего от 3,7 до 5% годовых) проценты.
И последнее. Отечественные и зарубежные риэлторские компании берут в качестве вознаграждения за свои услуги от 3 до 6% суммы сделки.
Уже мало кто сомневается, что обязательное страхование жилья (ОСЖ) будет введено в России в 2004-м, в крайнем случае — в начале 2005 года. Откуда такая уверенность? Ответ прост: идея принадлежит Госстрою РФ, который если уж придумает амбициозный проект, то отступать от него не станет. О чем глава этого ведомства Николай Кошман со свойственной ему решимостью заявляет при всяком удобном случае.

Закон
В каждой стране существует своя правовая форма приобретения недвижимости. Например, покупателю недвижимости в Италии не гарантируют свободный доступ в страну через мультивизу. Для того чтобы проживать в этой стране, нужно как минимум открыть свою фирму и инвестировать в экономику не один миллион лир. И в Чехии недвижимость нельзя приобретать иностранцу, как физическому лицу. Чтобы получить дом или квартиру в собственность, необходимо вести какую-либо деятельность на территории страны. В Испании, напротив, все гораздо проще. С приобретением жилой недвижимости сразу выдают мультивизу и не препятствуют ни в чем.
По мнению И. Котова, при оформлении сделки в европейских странах самая большая проблема — ответ на вопрос: откуда у покупателя деньги и насколько они легальны. «Что касается фирм, которые продают в Москве недвижимость за рубежом, то здесь для устранения этих проблем в первую очередь идет работа с продавцами, с их представителями, приезжающими в столицу. Постепенно русским начинают доверять, и сейчас примерно 5% компаний, кто не работает с нашими соотечественниками. Остальные готовы сотрудничать. Проблемы с покупкой недвижимости в основном возникают при желании купить элитный дом, стоимость которого свыше $500 тыс.», — считает он.
Приобрести дорогую недвижимость (виллу, коттедж, замок) гораздо сложнее, чем приобрести квартиру. В странах ЕС возникают некоторые проблемы, например, с предоставлением кредита на покупку. Кредиты дают очень неохотно, и для этого нужна хорошая кредитная история в зарубежном банке.
Однако если даже улажен вопрос с покупкой недвижимости, то возникает проблема вывоза денег из России. В российском законодательстве записано: «Граждане Российской Федерации могут единовременно вывозить из Российской Федерации при соблюдении таможенных правил наличную иностранную валюту в размере, не превышающем сумму, эквивалентную десяти тысячам долларов США». По мнению руководителя проекта away.ru, проблемы с вывозом капитала каждый риэлтор решает по своему, но в 90% случаев — успешно. По словам О. Ступенькова, все «работают не по каким-то черным схемам, а по отработанным направлениям, которые являются индивидуальными для каждой компании».
При вывозе очень больших сумм риэлторы, как правило, не принимают участия в этом процессе. Как говорится, это «не их проблемы». «На самом деле деньги можно перечислить как угодно, например, в дорожных чеках. Также через российские банки, но для этого требуется разрешение ЦБ. Чтобы его получить, обычно проходит от 3 месяцев до полугода. Но ЦБ направляет эти документы в фискальные органы, где могут спросить — откуда?» — предупреждает директор Кrosshill.
Сейчас многие люди не боятся раскрывать свои доходы. У тех, кто опасается налоговой службы, обычно есть счета за границей, и они переводят деньги, минуя Россию. Идет работа через юридических лиц, так как компании легче списать определенный расход на нужды компании.

Беспокойные сердца
Инициаторы проекта ОСЖ пытаются убедить, что средний размер страховки составит незначительную сумму и не станет проблемой для любого жителя России. Кроме того, в защиту проекта приводится довод о том, что малоимущие слои населения получают субсидии на оплату коммунальных услуг, в которые якобы и будет включена стоимость страховки. Таким образом, если квартплата вместе со страховкой в сумме превысят 22% общего дохода семьи, то эти дотации будут выделять из федерального или регионального бюджета.
Николай Кошман, похоже, в это искренне верит, заявляя, что необходимо лишь убедить людей в необходимости того, чтобы каждый жилой объект был застрахован.
Любопытно, что идею ОСЖ лоббирует не только Госстрой, но и МЧС. Заместитель Сергея Шойгу Юрий Воробьев заявил: «Страхование в России играет крайне малую роль. И это показало наводнение в Якутии в 2001 году и на юге России в 2002 году. Тогда возмещение ущерба со стороны страховых компаний составило всего 2–3% суммарного ущерба, хотя в развитых странах такие выплаты достигают 80%». Напомним, что ущерб только от наводнения на юге России в 2002 году составил более 15 млрд руб., и из-за этого государству пришлось приостановить финансирование ряда государственных программ.
Понять чиновников Госстроя и МЧС можно, но не стоит забывать и о том, что в настоящий момент ОСЖ противоречит действующему Гражданскому кодексу, который запрещает заставлять граждан страховать свое имущество. Кроме того, жилье — это собственность человека, и, согласно Конституции, этой собственностью он волен распоряжаться: продать, подарить и даже просто уничтожить, желательно не причиняя при этом вреда окружающим. Поэтому юристы в один голос заявляют: обязать человека страховать имущество помимо его воли — значит ограничить его свободу распоряжаться своей собственностью.

Госстрою явно не дают покоя первые финансовые результаты обязательного страхования автогражданской ответственности. По мнению председателя Госстроя, если ОСАГО приносит высокие сборы, значит, у населения «деньги есть». Вот так, открытым текстом. В Госстрое уже сейчас планируют на первом этапе в обязательном порядке застраховать все новое жилье (индивидуальное, муниципальное, региональное и федеральное), а затем — и весь остальной жилой фонд.

Конкуренты или партнеры?
Уже есть опыт ОСАГО, когда автовладельцев, имеющих добровольную страховку, заставили приобретать еще и ненужную им обязательную. Нетрудно предположить, что и внедрение ОСЖ может привести к ущемлению прав владельцев квартир, желающих иметь страховой полис на реальную стоимость и от реальных рисков.

Зачем нам ОСЖ?
Возникает вопрос, почему страхование жилья в России должно быть обязательным, а не добровольным, как во всех развитых странах мира?
Известно, что в Западной Европе каждый гражданин тратит на различные страховки примерно $3000–3500 в год. У нас в стране нет ни такого уровня доходов населения, ни традиций страхования собственного жилища. Сегодня в стране в целом застраховано едва ли 2% жилищного фонда.
С традиционной «заботой о благе народа» чиновники предлагают в целях повышения общей «страховой культуры населения» начать с обязательного страхования, а затем по мере повышения этой самой «культуры» постепенно перейти к страхованию добровольному.
Ведущие компании-страховщики по-разному относятся к идее ОСЖ. Одни считают эту идею еще «сырой», другие видят серьезную проблему в страховании ветхого жилья (а оно составляет более 22 млн кв. м), третьи требуют сначала детально проработать технологии и т. д. и т. п.
Кроме того, высказывается опасение, что введение ОСЖ приведет к тому, что весь дешевый сегмент рынка страхования недвижимости перейдет под «крышу» обязательного страхования. Как следствие, рынок добровольного страхования жилья существенно сократится, так как большую часть клиентов устроит размер покрытия, предлагаемого в рамках ОСЖ. При этом лишь полноценное страхование недвижимости с высокими страховыми суммами, рассчитанными на полную компенсацию ущерба, нанесенного дорогим строениям (доля такового, как мы понимаем, невелика), не претерпит существенных изменений.

Сложности оценки
Главный вопрос, без решения которого не сможет существовать ОСЖ: как проводить оценку квартиры? В Госстрое настаивают, что оценку нужно проводить по рыночной стоимости жилья и именно от этой цифры начислять процент по страховым выплатам. В проекте закона, уже подготовленном Госстроем для внесения в Думу, страховую сумму предлагают установить вполовину «от остаточной восстановительной стоимости на начало календарного года». На практике это будет выглядеть так: если квартира стоит $40 тыс., то страховая сумма составит $20 тыс. От нее и будет назначаться размер страхового взноса.
Величина тарифа пока не определена, ее установит правительство специальным постановлением. Однако уже имеются данные, что это будет порядка 0,3–0,6% в год. Верхняя планка будет применяться для старых домов (например, для домов с деревянными перекрытиями и «хрущевок»), а также для дач. Нижняя планка — для современных монолитных, кирпичных домов, а также загородных коттеджей.
Вроде бы все правильно: вероятность пожара или прорыва труб в новых домах меньше, чем в старых. Но на деле и за шикарную квартиру в центре Москвы, и за типовую в панельном доме на окраине города придется платить примерно одинаковый взнос.
Подсчеты показывают, что за среднюю «двушку» (при ее рыночной стоимости $50 тыс. минус половина ее цены, согласно законопроекту) придется ежегодно выкладывать не менее $100–12
Понятно, что подобные цифры, а равно и вся идея ОСЖ у большинства населения пока не вызывают особого энтузиазма. Что интересно, не горят особым желанием (во всяком случае на словах) заниматься ОСЖ и большинство страховых компаний. Первые сомневаются в собственной выгоде от принудительного вложения средств в страхование недвижимости. Вторые еще не «оправились» после ОСАГО.

Юристы в один голос заявляют: обязать человека страховать имущество помимо его воли — значит ограничить его свободу распоряжаться своей собственностью.
По своему статусу ОСЖ может обеспечить лишь узкую страховую защиту, ориентированную на стандартную планировку и внутреннюю отделку жилья. Вместе с тем страховые компании, в большинстве своем ориентированные на преимущества комплексной страховой защиты (как и в случае с автомобилями), будут стремиться к заключению полноценных договоров добровольного страхования. Поэтому говорить о замещении или поглощении рынка добровольного страхования жилья рынком ОСЖ не совсем верно.
Вывод напрашивается сам собой. С одной стороны, введение программы ОСЖ могло бы вовлечь в страхование самые широкие слои населения и создать систему дополнительных социальных гарантий на случай повреждения или утраты жилья. С другой стороны, создание системы ОСЖ неумолимо столкнется с большим количеством социальных и жилищно-коммунальных проблем, а следовательно, и с активным противодействием населения.

Олег Самойлов
Заместитель директора управления вторичного рынка по качеству и технологиям компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Не думаю, что введение ОСЖ произойдет в этом году. В первой половине года ввести просто не успеют, а во второй половине, после выборов, у власти много времени уйдет на решение организационных вопросов. Да и пример ОСАГО известен: оно не очень-то добавило популярности власти.
С точки зрения риэлторской компании этот закон может быть скорее во благо, чем во вред. Если, конечно, он начнет реально и эффективно работать. С введением ОСЖ физические повреждения имущества будут хоть как-то защищены.
В принципе это правовой нонсенс, ведь страхование — дело добровольное. При этом жилье не является предметом повышенной опасности, как автомобиль. Но в ситуации, когда в стране практически нет цивилизованных законов, ОСЖ на какое-то время может стать одним из инструментов разрешения имущественных споров. В дальнейшем, по мере развития цивилизации, надобность в нем отпадет.

Конечная цель
Так для чего все же затевается вся эта свистопляска?
По мнению специалистов, законопроект, подготовленный Госстроем, будет эффективно работать только в том случае, если будет четко прописан механизм его реализации. Пока же неясно, как чиновники собираются следить за тем, заключают ли граждане договоры страхования жилья. Сейчас можно реально проконтролировать только новоселов. Им, например, просто не выдадут документы на квартиру, пока они не застрахуют свою жилплощадь. То есть опять репрессивные меры. С теми, кто владеет жильем давно, такой вариант не пройдет. Остается лишь действовать методом убеждения, но практика показывает, что таким образом заставить население тратиться на страхование своего жилья вряд ли удастся.
Тем не менее большинство опрошенных экспертов не сомневаются, что ОСЖ скоро станет нашей действительностью.

Игорь Александров
Начальник отдела маркетинга департамента комплексного страхования ОСАО «Ингосстрах»:
— Во-первых, возникают сомнения в реальности реализации самого проекта введения обязательного страхования жилья (ОСЖ), так как никто не может обязать граждан или организации страховать свое личное имущество. А изменения в Гражданском кодексе создадут прецедент. Так что в данной ситуации, как и в вопросе о функционировании закона об ОСАГО, речь может идти только о страховании ответственности перед третьими лицами.
Во-вторых, не очень понятно, как рассчитать адекватный страховой тариф на ОСЖ, поскольку существуют явно разные зоны риска и стоимость страхования, например, в Москве и в Дагестане или в Якутии будут существенно отличаться. Тарифы в ряде регионов должны быть явно более высокими по отношению к другим просто в силу географических особенностей того или иного региона.
Возникает вопрос и о том, как реально будет функционировать сам механизм закона, если, к примеру, человек не будет платить за страховку.
И в-третьих, введение обязательного страхования жилья потребует от компаний значительных инвестиций, а затраты на введение данного закона несопоставимы с затратами страховых компаний на реализацию закона об ОСАГО.

Сергей Иванов
Начальник отдела ипотечного страхования ООО «Группа Ренессанс Страхование»:
— Обязательное страхование в масштабах государства — неплохая, разумная и полезная идея. Ситуация с обязательным страхованием жилья необычна тем, что страхование недвижимого имущества гораздо шире и сложнее, чем обязательное страхование автогражданской ответственности. Пример с ОСАГО показателен. Закон об ОСАГО принят, действует, однако периодически возникающие споры в Думе о его правомочности, неоправданно высокие и негибкие тарифы, несовершенство системы урегулирования убытков говорят о том, что, к сожалению, в нашем государстве, как всегда — при неплохой идее — посредственная реализация. В связи с этим можно предположить, что с обязательным страхованием жилья картина будет намного сложнее.
«Группа Ренессанс Страхование» наряду с другими страховщиками участвует в рабочей группе по разработке закона об обязательном страховании жилья. Много вопросов требуют ответа. Самый главный — что будет являться объектом страхования? Будут ли страховаться только конструктивные элементы жилья или отделка тоже, будет ли страховаться гражданская ответственность при перепланировках и просто при эксплуатации жилья? Что будет подразумеваться под жильем в данном случае? С квартирой — ясно, но, например, дом, коттедж? Кто будет платить за страхование: собственник квартиры, наниматель, пользователь-арендатор? Как будет определяться страховая сумма, каковы будут тарифы? Как будет происходить урегулирование убытков, принимая во внимание хотя бы тот факт, что иногда просто невозможно добиться от организации, эксплуатирующей здание, вразумительного документа, подтверждающего факт убытка. За чей счет будут страховаться общие площади в кондоминиумах?
На эти и очень многие вопросы ответов сейчас не существует, поскольку страхование недвижимости включает очень много факторов, от которых зависит степень риска. Набор рисков также может быть разным: начиная с того, есть ли в доме газ, деревянные перекрытия и каково состояние дома в целом. Обязательность страхования подразумевает некую стандартизацию подхода и относительную простоту. В случае с недвижимостью этим критериям противостоит такая категория, как индивидуальность. Задача не из легких. Ее качественное решение будет зависеть прежде всего от профессионализма страховщиков и от адекватного отношения со стороны власти, участия общества в целом.



Главная --> Публикации