Главная --> Публикации --> Интерес к жкх Случай из практики Берлин представил в москве свои дизайн и архитектуру Утверждены новые расценки на квадратный метр жилья Юрий лужков выделил ikea целых три участка

В 1998 году, когда проводилась последняя инвентаризация жилищного фонда столицы, в Москве было зарегистрировано 118 446 квартир коммунального заселения (3,5% квартир). В них жили 270 тыс. семей, или 557 тыс. человек. Программа первого этапа расселения коммунальных квартир была рассчитана на период с 1999 по 2003 год. За это время мэрия собиралась помочь с жильем семьям "коренных москвичей". Второй этап (2004-2005 годы) предполагает обеспечение жильем очередников. На третьем этапе (2006-2009 годы) планируется полностью расселить оставшиеся коммуналки.

В начале 90-х коммунальные квартиры пользовались популярностью у людей, только что заработавших деньги и желавших иметь элитное жилье "на бульварах". Расселение коммуналок приносило риэлтерам огромные доходы. Сегодня их покупка может принести одни убытки – хотя бы из-за того, что по стоимости они сравнялись с жильем в современных кирпично-монолитных домах.

Пик расселения коммуналок пришелся на 1993-1994 годы – сразу после введения права на их приватизацию. Две трети сделок были связаны именно с расселением, и их доходность оценивалась в 280-300%. Квадратный метр коммунального жилья стоил на порядок ниже, чем в индивидуальной квартире, на расселение и ремонт уходило не больше полугода, и изменившее статус жилье уходило по совсем другой цене. Например, в 1993 году квадратный метр коммуналки в районе Садового кольца стоил около $500, а после расселения и евроремонта его можно было продать больше чем за $1 тыс.

Тоска по бульварам

По словам консультанта отдела элитной недвижимости компании Intermark Екатерины Гурьевой, "бизнес некоторых агентств или предпринимателей строился на том, что они шаг за шагом, комнату за комнатой выкупали целые подъезды. Чем больше работы они проводили в коммуналках, тем дороже она стоила на выходе". Поскольку новые элитные дома тогда не строились, коммуналки с евроремонтом пользовались бешеным спросом у людей, заработавших большие деньги и мечтавших переехать "на бульвары". Именно в эти годы было расселено большинство квартир, расположенных в хороших районах или имеющих большие площади. Людей, купивших коммунальные квартиры после приватизации, сейчас можно считать миллионерами.

Историю о том, как за считаные месяцы сколачивали состояния, рассказал частный маклер Илья Мартьянов: "Одной из первых на рынке появилась 'убитая' пятикомнатная коммунальная квартира на Арбате площадью 180 кв. м. Конфликты у жильцов были нешуточные, и они хотели как можно быстрее разъехаться. На расселение трех семей в две 'двушки' и одну 'трешку' было потрачено $95 тыс., капремонт обошелся тысяч в тридцать. Отреставрированную коммуналку купил один из нуворишей за $220 тыс. На той сделке прибыль составила около $90 тыс.".

В конце 90-х, когда появились элитные жилые комплексы, спрос на расселенные коммуналки стал постепенно снижаться. "Этот рынок медленно умирает,– говорит директор по маркетингу компании 'Инком-Недвижимость' Сергей Елисеев.– Сегодня остались коммуналки, где расселение представляет собой сложную задачу – в них живут либо пенсионеры, не желающие ничего менять, либо жильцы с завышенными требованиями". По словам риэлтеров, обладатели 'убитых' коммунальных квартир в центре уверены, что их жилье стоит огромных денег. "Собственники выставляют непомерно высокие требования,– говорит вице-президент корпорации 'БЕСТ-недвижимость' Наталья Соломонова.– Бывает, что в одной комнате прописаны шесть человек, и они рассчитывают получить взамен пятикомнатную квартиру".

Неоправданные ожидания

Цены на коммунальное жилье перегнали стоимость жилья типового. К примеру, 20-метровая комната в коммуналке на Арбате выставляется за $90 тыс. ($4,5 тыс. за 1 кв. м). Для сравнения, внутри Садового кольца цена современного кирпично-монолитного дома начинается от $4 тыс. за 1 кв. м. Нетрудно подсчитать, во сколько обойдется 150-метровая арбатская коммуналка, если попытаться ее расселить. Куда дешевле и быстрее купить квартиру в новом доме с развитой инфраструктурой и приличными соседями.

Жителям сталинской коммуналки на улице Машкова пришлось расселяться без малого три года. Как рассказала сотрудница Ъ Ольга Канакина, одна из участников сделки, когда соседи приняли решение разъехаться, в квартире жили четыре семьи. Но как только появились потенциальные покупатели, две семьи поделили лицевые счета, и семей стало шесть. В декабре 2002 года наконец был найден заветный покупатель. "Мы зависели друг от друга: найдя приемлемый вариант, надо было удерживать его, пока не найдут что-то подходящее все соседи. Если учесть, что цены росли с каждым днем, можете представить, что мы пережили. Иногда казалось, что мы отсюда никогда не выедем",– вспоминает Ольга. Покупатель в конечном счете заплатил в полтора раза больше, чем запрашивалось вначале. Но, по словам госпожи Канакиной, переехавшей с сыном из одной комнаты в коммуналке в малогабаритную двухкомнатную квартиру в Люблине, покупатель до сих пор не въехал в новое жилище: по каким-то причинам один из соседей все еще живет по старому адресу.

Война классов

"Старые коммуналки вовсе не так привлекательны, как некоторым до сих пор кажется,– это устаревшие коммуникации, деревянные перекрытия, неоднородное социальное окружение,– говорит Сергей Елисеев.– Сейчас частному лицу практически невозможно окупить затраты на восстановление бывшей коммунальной квартиры при ее последующей продаже". На окраинах Москвы, где цены на типовое жилье составляют около $1,5 тыс., коммуналок ценой ниже $2 тыс. за 1 кв. м нет. Судя по рекламным объявлениям, 12-метровая комната в Алтуфьеве стоит $23 тыс., а однокомнатную квартиру в этом же районе площадью 37 кв. м можно купить за $48 тыс. Риэлтеры утверждают, что интерес к комнатам на окраинах сохраняется в основном за счет выходцев с Кавказа, Украины, из Средней Азии, стремящихся зацепиться в столице. Для них двойная разница в цене по сравнению с однокомнатной квартирой существенна.

Свою историю борьбы за коммунальный угол рассказал Ъ Олег К. Дом, в котором жила его бабушка, поставили в очередь на реконструкцию, запретив любые операции с жильем. "Я в течение нескольких лет безрезультатно обивал пороги московских чиновников,– говорит Олег.– Но ровно до тех пор, пока один из них не заявил мне: 'Голубчик, это очень перспективная квартира – твоя бабушка умрет, и комната останется нам. Поэтому даже не думай прописываться – ничего не получится'. Я обратился в суд, и только так смог прописаться там". После смерти родственницы коммунальная квартира временно пустовала. О том, что дом все-таки реконструируют, Олег узнал, когда все его обитатели были уже расселены. Юристы развели руками: "Жилье неприватизированное, поэтому если за две комнаты получишь 'однушку' в Солнцеве, считай, что тебе крупно повезло". Олег не хочет афишировать свое имя, так как надеется, что "чиновников замучает совесть и ему компенсируют потери".

"Все коммунальные квартиры в центре, которые по разным причинам не были расселены до сих пор, будут расселяться властями принудительно",– обещают московские чиновники. То, что частным покупателям невыгодно вкладываться в коммунальные квартиры, не означает, что интерес к ним угас, а бедные чиновники мучаются, выполняя указание мэра. Вторую волну ажиотажа вокруг них создают московское правительство и застройщики. Малоэтажные и ветхие дома согласно программе расселения подлежат сносу, все остальные – реконструкции. Поскольку большинство коммунальных квартир находится в сложившейся части города, быстрее всего процесс идет в центре. При этом московские власти расселяют жильцов по своему усмотрению, как правило, в районы за пределами ЦАО. Война жильцов за то, чтобы их оставили в пределах своего района, разворачивается нешуточная. Но жильцы, как правило, проигрывают.

"Противникам переселения я советую поехать в Петербург"

Официальных схем получения в реконструкцию ветхих домов две. Первая – когда целые кварталы выносятся на конкурс, проводимый структурами московского правительства. Вторая – по постановлениям правительства, по которым работает только департамент инвестиционных программ строительства Москвы (ДИПС). Кстати, распоряжением мэра и постановлением правительства Москвы именно ДИПС получил в свое распоряжение все участки под реконструкцию Москвы (ЦАО). В пресс-службе департамента не скрывают, что "участки в центре более привлекательны, а инвестиции в 'центровое' строительство более эффективны". На месте снесенных домов застройщики строят коммерческое жилье, выжимая максимально возможные площади. Как сообщили в ДИПС, около 40% реконструированного и возведенного жилья застройщики отдают Москве, цены в новых домах – $4-10 тыс. за 1 кв. м.

– Сколько коммунальных квартир осталось в Москве?

НИКОЛАЙ ФЕДОСЕЕВ, начальник управления жилищной политики департамента жилищной политики и жилого фонда Москвы, рассказал корреспонденту "Ъ-Дома" НАТАЛЬЕ ТЮТЮНЕНКО, как столичные власти будут расселять жителей коммуналок.

– За счет каких средств идет расселение?

– На 1998 год у нас было более 118 тыс. квартир, что составляло 3,5% жилищного фонда города Москвы. За шесть лет этот показатель снизился до 2,8% – мы расселили 27 тыс. квартир и 41 тыс. семей.

– В 1998 году городские власти пообещали избавиться от коммуналок к 2009 году. Судя по вашим показателям, они не успевают?

– Специального финансирования на программу первого этапа расселения коммуналок нет. Москвичам, которые в установленном порядке признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, мы предоставляем отдельные квартиры. Остальные способы расселения осуществляются без участия государства – при помощи риэлтерских компаний или самостоятельно жильцами коммуналки.

– Как решается вопрос, сносить дом или реконструировать?

– Городская власть не ставила перед собой задачу расселить все коммуналки. Да и технически трудно обеспечить программу расселения всех коммунальных квартир – каждый месяц образуются новые из-за того, что люди делят лицевые счета. Допустим, развелась семья, и вместо одной квартиры им придется давать две. Очень хороший способ для повышения материального благосостояния! А если завтра пол-Москвы разведется? Где мы возьмем столько жилья? Мы брались за расселение только тех квартир, которые органы власти еще с советских времен заселяли покомнатно.

– По какому принципу расселяют людей?

– Обычно сносится ветхое жилье с техническим износом более 60%, все остальное реконструируется. Состояние дома оценивает межведомственная комиссия, куда входят представители БТИ, Госсаннадзора, Москомархитектуры и т. д. Большая часть домов в Центральном округе относится к ветхому жилью – это постройки прошлого века с деревянными перекрытиями, прогнившими или изъеденными жучками. Крайняя степень ветхости – это аварийность, когда дом уже совсем непригоден для проживания и предполагает срочное отселение.

– Говорят, что вы и собственников выселяете из центра.

– Это зависит от того, собственник он или наниматель квартиры. По городскому Закону о гарантиях лицам, освобождающим жилое помещение, собственнику положено равноценное возмещение. То есть за комнату в коммуналке вам дадут отдельную однокомнатную квартиру. С нанимателями другая система. У них собственности нет, их жилье – это городская собственность, и по Жилищному кодексу РФ мы должны предоставить жилое помещение в пределах социальной нормы. Социальная норма в Москве – 18 метров общей площади на каждого человека. Если в однокомнатной коммунальной квартире живут шесть человек, то каждый получит по 18 метров. Правда, есть одно "но" – если собственникам мы обязаны предоставлять жилое помещение в пределах административного округа, то нанимателям мы можем предоставить жилое помещение в любых пределах Москвы. Наниматель не может нам ставить условия, как собственник, мол, "хочу здесь, а туда езжайте сами".

Например, если трехэтажный дом в Замоскворечье попал под программу сноса, никто не будет возводить на его месте такой же трехэтажный дом. Строить дом ниже семи этажей городу экономически невыгодно. И реконструировать тоже. С другой стороны, поставить на месте этого трехэтажного домика 17-этажную башню нам тоже никто не даст – есть исторический облик центра города и Замоскворечья. А людей надо куда-то расселять. Поэтому специально для жителей ЦАО мы строим дома в пределах третьего транспортного кольца.

– Никто себе не ставит цели переселить всех москвичей из центра в Южное Бутово – это чушь на самом деле. Город, несмотря на "помощь" некоторых ваших коллег, все-таки старается давать жилье в районах, где живут люди. Но мы не можем большую часть жителей Центрального округа поселить на территории ЦАО. Приблизительно 80% граждан, которые переселяются в Москве, переселяются в масштабах районов, в крайнем случае – в масштабах административного округа.

– Такое впечатление, что инвесторы буквально атакуют центр, а коммуналками на окраинах Москвы никто не занимается.

А противникам программы переселения я советую съездить в Петербург и пройтись буквально метрах в ста от Невского проспекта. Там 80% центра состоит из ветхого и аварийного жилья. Никакой программы переселения нет. Периодически случаются пожары из-за разрыва газовых труб, затопления и все остальные прелести в виде падающих балконов. А во многих домах там с жильцов берут расписки, что они не будут выходить на свои балконы.

Бесплатная приватизация жилья в Российской Федерации в перспективе будет упразднена. Об этом заявил в городе Дубне на международном семинаре, посвященном развитию ипотечного жилищного кредитования, заместитель главы администрации президента РФ Игорь Шувалов. Он сказал, что "первичная бесплатная приватизация жилья на сегодня существует, но пройдут сроки, и она исчезнет". Гражданам, которые на сегодня не приватизировали квартиры, будет дано время для принятия окончательного решения по форме собственности жилья. Господин Шувалов в то же время заметил, что в ближайшее время в законодательном порядке будет принято решение о запрете вторичной приватизации жилья. По данным Госстроя, в 2003 году доля приватизированного жилья составила примерно 70% от всего жилого фонда страны, а ее стоимость – более $50 млрд.

– Отчасти так и есть. Коммуналки в центре Москвы сложились исторически за счет уплотнения, и там они самые густонаселенные и многоквартирные. А у коммуналок на окраинах несколько другая специфика – они малоквартирные и менее густозаселенные. Это двух-, максимум трехкомнатные квартиры, где живут обычно две семьи. Чтобы не плодить новые коммуналки, в 1998 году город Москва категорически отказался от коммунального заселения. Поэтому можно сказать, что там не такая катастрофическая ситуация, как в центре столицы.
Бесплатная приватизация будет отменена

Совхоз имени Моссовета превратится в район Москвы

"Прайм-ТАСС"

"Интерфакс-Москва"

Новый район общей площадью около 1,2 млн кв. м жилья будет построен в самое ближайшее время неподалеку от поселка Кожухово в восточной части столицы. Об этом сообщил первый заместитель мэра в правительстве Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин. Стоимость проекта он оценил в $50 млн. По словам господина Ресина, район будет состоять из восьми микрорайонов. Как сообщил начальник управления оперативного контроля выполнения градостроительных программ Михаил Балакин, строительство начнется с четвертого микрорайона. Общая площадь его составит 240 тыс. кв. м. Микрорайон застроят домами серии П46, ГМС2001 и П44Т. Будущий жилой район расположится на территории бывшего совхоза имени Моссовета.

Правительство Москвы разрабатывает планы "реконструкции с разборкой" гостиницы "Россия". Об этом сообщил столичный градоначальник Юрий Лужков. "Такие предложения сейчас готовятся и, думаю, будут с интересом встречены нашей общественностью",– заявил мэр.

Гостиницу "Россия" ждет снос

РИА "Новости"

По словам мэра, рассматриваемое предложение предусматривает строительство под зданием "России" парковки на несколько тысяч машиномест, которая бы обслуживала близлежащие здания Зарядья, включая Гостиный двор. К демонтажу "России" планируется приступить после завершения реконструкции гостиницы "Москва".

Естественно, вышеприведенное решение банковского сообщества далеко не случайно, а направлено, как раз на привлечение колоссальных денег, которые вложены в объекты недвижимости. Например, частные инвесторы все реже и реже предпочитают вкладывать сбережения в покупку квартиры или загородного дома. Можно сказать, что мировой спад на рынке недвижимости начинает добираться и до России. Именно поэтому, общаясь с тем или иным владельцем инвестиционной квартиры все чаще можно услышать не очень оригинальный вопрос - куда вложить деньги вырученные с проданной квартиры?

Как сообщает портал ирн.RU, В конце мая банковский комитет Госдумы подготовил пакет поправок к Налоговому кодексу России (НК РФ), снижающих налогообложение на вклады физлиц. На данный момент вся прибыль, полученная от размещения средств на депозитах с доходностью выше ставки рефинансирования (10,75%) по рублевым вкладам и 9% годовых по вкладам в иностранной валюте, облагается налогом на доходы физлиц (НДФЛ) в размере 35%. Именно поэтому такие вклады не пользуются популярностью среди населения. И банки предлагают их крайне редко. При этом уже набившая оскомину проблема российских банков с нехваткой долгосрочных и дешевых ресурсов сейчас встала особенно остро.

Также не стоит забывать и про третью часть россиян, которая предпочтет воспользоваться уже наступившим кое-где кризисом недвижимости, например в Прибалтике, где абсолютно нормальным считается снижение запрашиваемой собственником за недвижимость суммы на 20-30% от изначально заявленной, что немаловажно, уже заниженной. Но, это может быть не только Прибалтика, а например, США или Казахстан. Ведь, как известно, после любого подобного кризиса через некоторое время неизбежно возвращается планомерный рост.
Илья Утехин и Екатерина Герасимова собрали в интернете настоящий музей коммунальной квартиры

В свою очередь, банкиры надеятся, что в результате затянувшейся стагнации смогут заполучить в свои руки немалое количество именно таких, вопрошающих вкладчиков. Но, выиграть от затянувшейся стагнации могут не только банкиры, но и компании торгующие зарубежной недвижимостью, тех стран, в которых, несмотря на мировой финансовый кризис продолжается постепенный рост цен на недвижимость. В качестве примера, можно взять Болгарию. Да, сегодня в этой стране уже не наблюдается такого дикого роста, который фиксировался пару лет назад, но все-таки он есть. Что немаловажно, по оценкам большинства экспертов в ближайшие пять лет он будет продолжаться. Кроме того, можно прогнозировать, что еще одна определенная часть респектабельных россиян начнет вкладывать в некогда почти не знакомые им до этого экзотические страны с весьма перспективным рынком недвижимости. Например, в Панаму, Филлипины или Марокко.

"Русскоязычный контент существует с 1996 года, а в то время уже мало людей жило в коммуналках. Те же, кто сейчас делает сайты, и вовсе с коммуналками не знакомы",– считает сотрудник компании ParallelGraphics Максим Кононенко, автор популярного сайта vladimir.vladimirovich.ru. Действительно, интереса к коммунальным квартирам нынешнее поколение проявляет немного. Ну что такое 443 запроса в месяц на "Яндексе" по слову "коммуналка" в сравнении, скажем, с "чайником"? По "чайнику" 9338 запросов. Пустуют привлекательные в коммерческом отношении и короткие адреса kommunalka.ru и kommunalka.com. Так что поиск сайтов на тему коммунального прошлого превращается в настоящую культурологическую охоту.

Сквозь строку поисковой системы история коммуналок кажется крошечной: один музей, одна инсталляция, одно упоминание в словаре и несколько иммигрантских сайтов для тех, кто еще согласен с тем, что коммунальная квартира – это метафора общения. Остальное – рекламный мусор, сводящийся к проблеме расселения коммуналок.

Следующее упоминание коммуналки обнаруживается в словаре современного искусства под редакцией Макса Фрая по адресу http://azbuka.gif.ru/main: "Виктор Тупицын в свое время изобрел термин 'Homo communalis' – человек, прошедший коммунальную школу жизни (например, живший в коммунальной квартире) или воспитанный в духе коммунальных традиций. А Илья Кабаков неоднократно обессмертил советскую коммунальную квартиру в своих работах. Был у него среди прочих даже проект 'переосмысления' Лейпцигского замка как огромной коммунальной квартиры".

Kommunalka.org – самая настоящая коммунальная квартира. В ней обитают жители разных стран, в свое время покинувшие СССР
Первое очевидное имя kommunalka.org приводит сетевого путешественника на сайт сообщества иммигрантов. Кроме форума на нем есть и полезная программа телепередач по всему миру. Достаточно только выбрать часовой пояс. Посетителей встречают несколько пар обуви, оставленной, видимо, при входе в виртуальную коммуналку, и цитата из "Золотого теленка" о том, как Остап Бендер впервые посетил Воронью слободку, ставшую прообразом советской коммунальной квартиры: "'Торговаться я не стану,– вежливо сказал Остап,– но вот соседи... Как они?' – 'Прекрасные люди,– ответил Васисуалий,– и вообще все удобства. И цена дешевая'.– 'Но ведь они, кажется, ввели здесь телесные наказания?' – 'Ах,– сказал Лоханкин проникновенно,– ведь в конце концов кто знает? Может быть, так надо. Может быть, именно в этом великая сермяжная правда'.– 'Сермяжная? – задумчиво повторил Бендер.– Она же посконная, домотканая и кондовая? Так, так. В общем, скажите, из какого класса гимназии вас вытурили за неуспешность? Из шестого?' – 'Из пятого',– ответил Лоханкин".

Расположенный в домене северной столицы, музей открывает документальную картину бытия жителей двух коммунальных квартир Санкт-Петербурга, которые и составляют основу экспозиции. Создатели музея Илья Утехин и Екатерина Герасимова не просто авторы-составители. За схемами и фотографиями коммунального быта скрывается социологическое исследование, предмет которого, по словам ученых, КК, или коммунальная квартира: "Коммуналка есть квинтэссенция советской повседневности – не официально прокламировавшегося 'советского образа жизни', а социальной реальности. Причем той реальности, которая окружала человека повсюду, не только дома: на работе, в транспорте, в очереди. Менталитет Homo Sovieticus может в значительной степени быть проиллюстрирован стереотипами поведения и системой ценностей жителей КК". С этими стереотипами и ценностями и знакомятся посетители виртуального музея.

В представлении художника Ильи Кабакова коммунальная квартира должна выглядеть именно так
Проекта переосмысления Лейпцигского замка Ильи Кабакова в сети нет, зато есть представленная в Лейпциге же в 1996 году его инсталляция "Голоса за дверью": http://www1.hgb-leipzig.de/projekt/kabakov/installation.html. Это четырехкомнатная коммуналка, в которой живет семья, бедная пара и старая женщина. В архиве проекта можно посмотреть, как художник расставлял мебель и выбирал место для каждой детали интерьера. Если коммунальная кухня покажется излишне художественной, то самое время посетить главный сайт рунета по коммунальной тематике – виртуальный музей kommunalka.spb.ru.

Вообще, самые интересные элементы экспозиции находятся там, где происходит столкновение общих интересов жителей коммунальных квартир. Это ванная комната, коридор, кухня и, конечно, туалет. "Имеющийся в русском языке эвфемизм 'ходить' в смысле 'отправлять естественные надобности' приобретает особый оттенок в больших коммунальных квартирах,– отмечают авторы kommunalka.spb.ru.– Отхожее место здесь не просто вынесено вне жилого пространства, но зачастую отнесено от комнаты на всю иногда немалую длину коридора".

Яркий экспонат – "дверь в коммунальную квартиру", на которой расположено 11 звонков. С одной стороны, демонстрирует стереотип поведения частого посетителя коммуналки: пришел, позвонил кому нужно, открыли. С другой – показывает сложную систему ценностей, выработанную в процессе борьбы жильцов за равные права. Ведь мог бы быть и один звонок с индивидуальными сигналами для каждого обитателя коммуналки, однако ее история свидетельствует, что более длинные звонки расходуют больше электричества и нарушают принцип равенства ("установите свой звонок, и пусть ваши гости звонят, сколько влезет"). Незыблемость этого принципа подтверждает фотография "три лампочки – три выключателя".



Главная --> Публикации