Главная --> Публикации --> No comment Интерес к жкх Случай из практики Берлин представил в москве свои дизайн и архитектуру Утверждены новые расценки на квадратный метр жилья

Квартирные спекулянты

Вложения в московскую недвижимость в 2003 году оказались втрое доходнее банковских депозитов. Цена столичных квартир выросла в среднем на 32-35%, а доход от вложений в квадратный метр оказался на 15% выше, чем доход от вложений в евро. Корреспондент "Ъ-Дома" РИНАТ ГИЗАТУЛИН изучил возможные схемы инвестирования в недвижимость и пришел к выводу, что максимальную прибыль этот рынок принесет тем, кто готов вкладывать в покупку нескольких однокомнатных квартир не менее $150-200 тыс.

Директор по развитию Swiss Realty Group Илья Шершнев уверен, что 98% средств, которые вкладываются в недвижимость в инвестиционных целях (то есть не для проживания в квартире, а для сохранения капитала или последующей перепродажи.– Ъ),– это деньги физических лиц.

Специалисты называют три основных инструмента инвестирования частных накоплений граждан в недвижимость. Первый – это покупка жилья (как квартир, так и загородных особняков) на начальном этапе строительства с последующей перепродажей, когда цена достигнет наивысшего уровня. Такие инвестиции риэлтеры называют "прямым единовременным инвестированием с целью получения спекулятивной выгоды". Суть второго инструмента сводится к тому, что жилье не реализуется, а сдается в аренду. Владелец недвижимости получает гарантированный доход и оставляет за собой собственность. Третий, наименее распространенный в России инструмент,– вложение денег в инвестиционные фонды, которые аккумулируют средства и вкладывают их в строительство или занимаются спекулятивными сделками на рынке недвижимости. Есть еще один метод инвестирования в недвижимость, который никак нельзя назвать массовым. Крупные риэлтерские компании занимаются вложением средств состоятельных граждан в коммерческую недвижимость на индивидуальных условиях. Так, компания Colliers International, по словам ее аналитика Азамата Кумыкова, постоянно работает с состоятельными частными лицами, которые располагают средствами от $5 млн.

Вложения в недвижимость, в отличие от банковского депозита или же игры на бирже, принесут максимальный доход как минимум через год. И до этого момента "выйти из проекта" можно лишь с потерей части вложенных денег.

Профессиональные участники рынка считают, что в 2004 году рост цен на недвижимость в Москве продолжится. Наиболее вероятная оценка роста – 25%. Эта величина сравнима с ростом московского рынка за 2002 год, но ниже прироста 2003 года. Аналитики полагают, что к концу 2004 года средняя стоимость жилья в городе превысит отметку в $1700 за квадратный метр. Рост цен продолжится благодаря развитию ипотечных программ, увеличению объемов постройки так называемого социального жилья (для очередников.– Ъ) и увеличению в структуре строительства монолитно-кирпичных домов с квартирами большой площади. Таким образом, в 2004 году объем предложения коммерческого жилья нижнего ценового диапазона (около $1250 за метр) снизится, что приведет к росту рынка в целом.

Прорабы недостроя



Несмотря на различные оценки относительно доходности вложений в покупку квартир, практически все риэлтеры и строительные компании, которые работают в Москве, сходятся в одном – число инвестиционных сделок в столице растет ежемесячно. Сейчас количество частных инвесторов в Москве составляет в среднем 15% от общего числа покупателей жилья.

ФОТО: СЕРГЕЙ ТЮНИН, "Ъ"

Самый распространенный способ инвестирования – это покупка квартиры на этапе начального строительства. Оценки специалистов относительно уровня доходности подобных сделок разнятся. Коммерческий директор компании "Авгур Эстейт" Виктор Козлов считает, что в 2003 году доход инвесторов, которые вложили деньги в квартиры, составил 20-40% в зависимости "от удачности сделки". Директор по маркетингу компании "Инком-Недвижимость" Сергей Елисеев приводит в пример резкое изменение стоимости панельных новостроек. "Мы покупали однокомнатные квартиры в Марьине весной 2003 года по $19-23 тыс. Сейчас они продаются по $45-50 тыс.,– говорит господин Елисеев.– Таким образом, даже с учетом текущих расходов доход составляет более 100%". Впрочем, господин Елисеев подчеркивает, что такая доходность "была не совсем привычной и вызвана скачкообразным ростом цен, который наиболее явственно был виден в сегменте недорого жилья".

Сергей Елисеев делает свой расчет самой простой инвестиционной сделки: "Сейчас на начальном этапе строительства можно приобрести 40-метровую однокомнатную квартиру по цене $1250 за квадратный метр, к концу года в зависимости от района такая квартира будет стоить $68 тыс., то есть $1700 за метр". То есть за десять месяцев квартира вырастет в цене на $18 тыс. Правда, с этой разницы надо уплатить налог.

Также у риэлтеров не вызывает противоречий и оценка суммы, с которой можно начинать инвестировать в недвижимость. Сергей Елисеев из компании "Инком" считает, что "критическая сумма – это $50 тыс., меньше уже просто нельзя". Илья Шершнев считает, что "бизнес станет действительно рентабельным, если инвестор располагает минимум $150 тыс.", в противном случае трудозатраты могут просто не окупиться. Но это, пожалуй, то экспертное мнение, которое выбивается из общего мнения специалистов.

Сопряжена с определенными трудностями и попытка заработать на перепродаже права на приобретение квартиры на этапе ее строительства. В среднем рост стоимости квартиры за период от укладки фундамента до заведения крыши (примерно за четыре-шесть месяцев) составляет до 10%, но, как правило, крупные риэлтерские компании предпочитают не работать с физическими лицами по договорам уступки прав требования. "Это не традиционная покупка-продажа, и сделка сопряжена с риском, поэтому мы не рекомендуем своим клиентам заниматься такими приобретениями",– заявили в компании "Инком-Недвижимость".

По сути дела, доходность при инвестировании в новое жилье зависит от двух факторов: цены на первичном и на вторичном рынках. По мере сдачи дома в эксплуатацию квартира попадает в категорию вторичного жилья. Сейчас на столичном рынке эксперты фиксируют завышенную цену на первичное жилье даже на этапе фундамента, что приводит к некоторому падению рентабельности спекулятивных сделок. Так, цена одного метра жилья в Марьине на этапе первичного строительства за четыре месяца 2003 года выросла с $860 до $1200, стоимость же метра на вторичке увеличилась лишь на 15%.

Впрочем, часть консультантов уверена в том, что частным лицам, которые располагают суммой до $100 тыс., стоит отказаться от вложения в недвижимость и попытаться заработать на других рынках. Однако, учитывая тенденции на московском рынке, большая часть экспертов сходятся в том, что вложения в типовое жилье по крайней мере хорошо защищены и не подвергаются инфляции. Как во всем мире, так и в России строительные риски отличаются минимальным характером, а постоянно возрастающая емкость рынка и возможность длительное время получать стабильный доход сводит их практически на нет.

Отметим, что с точки зрения налоговой оптимизации выгоднее работать именно с инвестиционными контрактами – они не требуют госрегистрации, и доходы от их продажи могут быть занижены.

В компании "Дон-Строй" говорят, что инвестиции в их жилье, "может быть, не самые высокодоходные, но наиболее надежные". Представитель компании Екатерина Куканова подчеркивает, что продажи квартир в домах ее компании начинаются на начальном этапе строительства. За период строительства цена квартиры вырастает в среднем на 15-20% в год.

Особый инструмент частного инвестора – это вложения в недвижимость бизнес-класса и квартиры класса "люкс". Оксана Каарма, заместитель руководителя департамента новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость", считает, что вложения в жилье бизнес-класса дают доходность порядка 75-100% годовых. Госпожа Каарма приводит в пример один из объектов ее компании, где клиент приобрел шесть квартир и перепродал их через четыре месяца, получив прибыль в размере $200 с каждого квадратного метра. Общий спекулятивный доход после уплаты комиссионных агентству составил почти $300 тыс.

Виктор Козлов полагает, что элитное жилье в отдельных случаях выгоднее продать не после сдачи дома в эксплуатацию, а полностью подготовленную для проживания – в этом случае ее стоимость возрастает больше чем на 10-15%. В Москве есть покупатели, готовые купить элитную квартиру с ремонтом или сделанную "под ключ" – с дизайнерскими решениями и мебелью.

Впрочем, Сергей Елисеев считает, что если клиент имеет $200 тыс., то правильнее и доходнее купить четыре однокомнатные квартиры, а не вкладывать всю сумму в стометровую квартиру класса "премиум". Риэлтеры согласны с тем, что в 2003 году цены на элитную недвижимость росли так же быстро, как и на дешевое жилье, однако "этот рынок быстрее насыщается, а прослойка людей, которые способны заплатить за жилье от $300 тыс., увеличивается медленно".



Резюмируя мнение специалистов об инвестициях в недвижимость, можно сделать следующие выводы. Тем, кто располагает суммой, не превышающей $30 тыс., лучше купить новостройку в Подмосковье; тем, кто готов потратить больше $50 тыс.,– одно-двухкомнатную квартиру в окраинных районах Москвы. А те, у кого "простаивают" $100 тыс., должны выбирать: либо купить несколько однокомнатных квартир, либо, например, трехкомнатную площадью 100-120 кв. м. Но прежде чем вкладывать деньги, необходимо проанализировать ситуацию с продажами в выбранном районе. Сделать это без консультаций риэлтеров довольно сложно, а в большинстве московских компаний пока нет отделов, которые бы работали с инвесторами, преследующими спекулятивные цели.

Еще один способ заработать на вложениях в недвижимость – это сдача жилья внаем. Однако хорошие финансовые перспективы есть только у квартир бизнес-класса площадью от 120 кв. м, которые сдаются в аренду за $5-10 тыс. в месяц. Первоначальные вложения в покупку такой квартиры (приобретать ее лучше на вторичном рынке) составляют как минимум $300 тыс.; еще около $100 тыс. уйдет на ремонт. По оценке Сергея Елисеева, "инвестиции отобьются примерно за шесть лет". При этом квартира остается в собственности приобретателя. Хотя все риэлтеры согласны с тем, что единовременно вывести из оборота и вложить в недвижимость $500 тыс. могут "только очень состоятельные люди, которые озабочены в первую очередь поиском инструментов для сохранения собственного капитала".

Арендные предприниматели

"Покупка новой квартиры в элитном жилом комплексе с целью последующей сдачи в аренду не приносит быстрого дохода",– рассказывает Екатерина Куканова из "Дон-Строя". Во-первых, приходится ждать около двух лет до окончания строительства, кроме того, нужно вкладывать средства и время в отделку и обстановку, так что затраты окупаются только через пять-семь лет, и то без учета упущенной выгоды от периода строительства здания, когда деньги были заморожены.

Илья Шершнев из Swiss Realty Group говорит, что в компаниях известны достаточно публичные люди, которым принадлежат десятки квартир стоимостью больше $1 млн каждая. И все они сдаются в аренду. "В большинстве случаев это не самый рентабельный бизнес, но у россиян он ассоциируется с абсолютной надежностью, и речь не идет о доходности, выражаемой в процентах на вложенный капитал. Инвесторы оперируют другими данными – потенциальная арендная стоимость, которую они рассматривают как некий эквивалент заработной платы",– объясняет господин Шершнев.

Коттеджные инвесторы



Савелий Орбант, заместитель председателя совета директоров "МИЭЛЬ-Недвижимости", утверждает, что в 2003 году на рынке загородной недвижимости произошел серьезный перелом – появились инвесторы, для которых покупка домов является не конечной целью, а бизнесом: "Это был просто рывок – появились десятки частных инвесторов, которые вложили деньги в земельные участки либо в строительство коттеджей, и эта тенденция только набирает обороты". За 2003 год земля в Московском регионе подорожала на 35%, недвижимость – в среднем на 20%. А на некоторых направлениях в Московской области вложения принесли еще больший доход. Стоимость земли по Дмитровскому шоссе за год выросла на 65%, по Новорижскому шоссе – на 82%, по Рублево-Успенскому – на 92%. Стоимость готовых домов по Сколковскому шоссе выросла на 46%, больше чем на 35% подорожали особняки по Осташковскому шоссе.

В отличие от сдачи квартиры в аренду вложения свободных средств в загородную недвижимость в Московской области практически все риэлтеры и строители считают "весьма выгодным делом". Правда, входной билет в этот инвестиционный сектор стоит гораздо дороже, чем в случае с квартирой.



Сергей Елисеев также считает, что на рынке загородной недвижимости наблюдается заметное инвестиционное оживление. По его оценке, заслуга в этом принадлежит руководителям крупных компаний, которые "просто занялись частным бизнесом и поняли, насколько он доходный". "Несмотря на длительный срок экспозиции, если место выбрано удачно, дом может быть продан менее чем за два-три месяца, и вложения в $350 тыс. принесут $150 тыс. дохода",– считает господин Елисеев. Такие деньги можно заработать, купив на Новорижском шоссе не меньше 25 соток земли с коммуникациями за $250 тыс. и построив дом без отделки общей площадью 400 кв. м (на это придется потратить около $120 тыс.). Такой дом риэлтеры обещают продать за $500-550 тыс. Впрочем, инвестиции в загородную недвижимость больше, чем вложения в квартиры, связаны с риском неправильного выбора места. "Ошиблись с расположением – и сразу же попали на многолетнюю продажу, которая съест всю прибыль, кроме того, специфика загородной недвижимости заключается в том, что рынок пока труднопрогнозируем, а объект в процессе продажи никогда не растет в цене",– говорит представитель крупной строительной компании.

Последний из доступных физическим лицам инструментов для инвестирования в недвижимость – это вложения денег в профильные фонды. Практически во всех развитых странах мира довольно давно существуют институты коллективных инвестиций в недвижимость, такие, как Real Estate Investment Trust (REIT) в США или Property Trust в Австралии. Эти структуры позволяют, располагая небольшим капиталом, участвовать в финансировании крупных проектов в сфере недвижимости.

Профессиональные вкладчики

Первым созданным в России фондом, специализирующимся на недвижимости, стал Первый инвестиционный фонд недвижимости, который находится под управлением ЗАО "Конкордия –Эссет Менеджмент". По словам представителя компании Павла Зюзина, "механизм дохода у пайщиков очень простой: инвесторы участвуют в марже застройщика, поэтому, например, замедление темпов роста жилья, а возможно, даже их снижение не лишает клиентов ПИФа дохода, а только незначительно его сократит". Для начала работы с ПИФом нужно не менее $10 тыс. Что касается доходности работы с ПИФами, то, по словам господина Зюзина, российский рынок недвижимости предоставляет огромный выбор инструментов с доходностью от 10-12% при эксплуатации офисных помещений класса A до 100% годовых при разработке перспективных девелоперских проектов. Так, проект массовой застройки в Южном Чертанове, где Первый инвестиционный фонд недвижимости будет инвестором на начальном этапе строительства, имеет прогнозируемую доходность около 60%, тогда как проекты, в которые ПИФ инвестировал средства пайщиков на более поздних этапах, имеют доходность до 35%.

По мнению Сергея Мирского из компании Styles Ryabokobylko, "основными недостатками многих из действующих фондов вложения в недвижимость являются сравнительно высокая цена входа, а также небольшой опыт профессиональных инвестиций в управлении коммерческой недвижимостью".

– Покупать квартиры в центре Москвы выгодно. Цены будут расти, потому что центр Москвы – ограниченный ресурс. А московское правительство, пытаясь его перестроить и уничтожить, только способствует росту цен. Другим же фактором является неограниченное право покупки недвижимости в Москве иностранцами. Я бы ввел ограничения иностранцам. Сейчас цены, по существу, выдавливают из города москвичей.

По оценке экспертов, система ПИФов, работающих с недвижимостью, будет развиваться особенно активно в ближайшие два-три года. Илья Шершнев из Swiss Realty Group сообщил, что его компания "планирует открыть в 2005-2006 годах паевой инвестиционный фонд для вложения частных средств в недвижимость". Он затруднился сказать, какова будет минимальная стоимость пая, но предположил, что на первом этапе она вряд ли будет менее $100 тыс. Господин Шершнев считает, что рано или поздно "россияне, и в первую очередь москвичи, оценят удобство работы с фондами, которые должны частично вытеснить прямые инвестиции частных граждан в недвижимость".
Борис Федоров, член совета директоров "Газпрома", председатель Русского экономического общества:

Кристина Баловленкова, вице-президент банка "Держава":





– Сейчас ни в какую. Есть классическое правило: дешево – покупай, дорого – продавай. Пока цены на нефть держатся на высоком уровне, этот бум будет длиться. Хотя потенциал роста – 10%, максимум 20%, а риски за этим достаточно высокие. Так что умные еще в 1999 году все купили, а продадут в конце 2004 года.

– Не в московскую точно. При нынешних ценах у меня на это денег не хватит. А тут я услышал, что в перспективе планируется довести стоимость 1 кв. метра жилья в Москве до $10 тыс. Слов нет, это же совершенно ненормально! Это неограниченные прибыли строительных компаний, это результат лоббизма и отсутствие желания у властей навести элементарный порядок! Стоимость метра должна зависеть не от кошелька, а от каких-то разумных пределов прибыли. И где тогда налоги строителей, покажите их? Это безобразие объясняется нежеланием власти рыночным, а не каким-то другим образом отрегулировать этот вопрос. Затраты на возведение жилья должны в принципе согласовываться с ценой реализации.

Сергей Шатиров, первый зампред комитета Совета федерации по промполитике:

Борис Титов, сопредседатель общественного объединения "Деловая Россия":





– Только в регионах. Московский рынок насыщен, несмотря на рост цен. Все более привлекательными становятся Подмосковье и ближайшие регионы. Наверное, очень перспективны Питер, Нижний Новгород, Екатеринбург. А цены в Москве суперзадраны. Лучше уж потратить деньги на ремонт собственной квартиры.

– В российскую. А какую недвижимость покупать, это уже зависит от количества располагаемых финансов. Ошибиться нельзя. Доход от недвижимости все равно будет расти, прогадать сложно, из-за того что в основе цен на московскую недвижимость лежит малоликвидный рынок, цены не падают, а неумолимо растут.

Сергей Алексашенко, замгендиректора холдинга "Интеррос":

Сергей Петров, президент группы компаний "Рольф":





– Я бы начал покупать тюрьмы, а потом перепродавать их правительству, им много надо. Покупка недвижимости в Москве, безусловно, выгодна, но сопряжена с большими рисками по контролю над ситуацией. Путин своей управляемой демократией обеспечил более стабильное развитие на ближайшие четыре года, но последующие четыре опасны, так как основа надежности исчезает. Не сегодня-завтра придет Елена Батурина с кучей проверяющих и скажет, что ей эта недвижимость нравится. Сделку признают недействительной или отключат газ.

– Все зависит от того, сколько у вас денег. Если очень много, можно вкладывать в антиквариат. Если $100 тыс., то через административный ресурс лучше всего купить землю на Рублевке. В краткосрочном плане неплохо вкладывать в квартиры, но наступит время, когда цены, как пузырь, перебухнут и покатятся вниз. Вкладывать в иностранную недвижимость нет смысла, потому что ничего не прирастает, даже с учетом инфляции. Если только нет задачи законсервировать сбережения.

Игорь Юргенс, вице-президент РСПП:

Игорь Провкин, зампред комитета Совета федерации по финансовым рынкам и денежному обращению:





– Наверное, все-таки в землю, и не за рубежом, а в Москве или Подмосковье. Квартиры и прочие строения все-таки требуют содержания, присмотра, а земля ничего такого не требует. И налоги на землю на данный момент очень щадящие. Земля, на мой взгляд, более рентабельна, чем недвижимость.

– Лучше всего вкладывать в землю. Пока в нашей стране это недооцененный ресурс, практически свободный и со временем будет только дорожать. Мне не совсем понятен бум цен на жилье в Москве. Риэлтеры явно взвинчивают цены, а проплаченные ими журналисты создают ажиотаж. Закончится эта ситуация крахом. Цены должны сократиться минимум в два раза.

Сергей Лисовский, председатель совета директоров компании "Моссельпром":

Татьяна Михалкова, президент благотворительного фонда "Русский силуэт":





– Даже несмотря на высокие цены в Москве, я бы обязательно купила квартиру. Внуки подрастают – надо думать, где им жить. А покупка земли на Луне или в тайге – это люди с жиру бесятся. Наверное, везде, куда можно, уже вложились, все, что можно, купили, вот и развлекаются.

– Я бы вложил средства в коммерческую недвижимость и сдавал бы ее в аренду. Это способ надежный и доход стабильный. Например, жилая недвижимость дает доход от эксплуатации порядка 10% годовых, тогда как нежилые помещения – примерно 20%. Это очень неплохой показатель.

Эрнест Бесаев, зампредправления Росевробанка:

Квартирная экспансия

В ближайшие годы ведущие риэлтерские компании прогнозируют значительное увеличение вывоза капитала из страны. Но это связано не с ухудшением экономической ситуации в России, а, наоборот, с появлением платежеспособного спроса. Капитал будет вкладываться в покупку зарубежной недвижимости. Если раньше купить дом за рубежом могли только состоятельные граждане РФ, то сейчас начал формироваться спрос на зарубежные квартиры и среди представителей среднего класса.

Оценить объем этого рынка сейчас достаточно сложно, но по грубым оценкам специалистов портала Away.ru, до конца года общий объем сделок купли-продажи составит около $700 млн. Для сравнения – общий оборот от продажи коттеджей в Подмосковье за этот же период составит, по прогнозам экспертов, около $1,5-1,7 млрд.

Прошедшая осень позволила составить представление о формировании нового рынка недвижимости. Как отмечает директор проекта Away.ru Олег Ступеньков, именно в этот период стало очевидно, что в ближайшие несколько лет ожидается значительный всплеск спроса на жилье за рубежом. "Москвичи постепенно приходят к идее вложения денег в недвижимость за границей. Попробовав купить, они понимают, что это несложно, и советуют другим",– говорит господин Ступеньков.

И все же выбор страны в первую очередь зависит от того, какими средствами человек располагает. Наиболее дешевое жилье – в Чехии, Венгрии, Болгарии, отчасти в Испании – от $50 тыс. до $150 тыс. Вторую ценовую группу – $150-$250 тыс.– составляют Кипр, Испания, Мальта и Греция. Квартиры от $250 тыс.– это уже Швейцария, Бельгия, а также столицы скандинавских государств.

Сейчас наши соотечественники охотнее всего покупают жилье на Кипре и в Испании. Кипр стал довольно дорогой страной в связи с процессом вступления в ЕС. Если раньше здесь приобретал жилье в основном средний класс, то сейчас покупателей больше интересуют дорогие дома и виллы. По словам Игоря Котова, директора компании Crosshill, рост цен русских не пугает и снижения спроса на недвижимость не ожидается. Еще одна тенденция: покупка недвижимости в славянских странах – Черногории, Хорватии, Болгарии.

Правила покупателя

Несмотря на невысокую инфляцию, в Европе цены на жилье неуклонно растут, хотя и не так, как в Москве. Точную цифру назвать довольно сложно, но в целом по странам ЕС отмечается ежегодный прирост на 10-15%.

Перечень документов, необходимых для приобретения жилья, зависит от страны, где оно покупается, и от способа приобретения. Можно приобрести квартиру, заплатив за нее сразу и полностью, а можно взять кредит в банке. В первом случае требуется российский паспорт, документы, подтверждающие наличие счета в той стране, где будет приобретаться недвижимость, разрешение Центрального банка.

В каждой стране существует своя правовая форма приобретения недвижимости. Например, человеку, купившему недвижимость в Италии, тем не менее не гарантированы свободный доступ в страну и проживание там. Для того чтобы находиться на территории Италии, нужно открыть свое дело. В Чехии недвижимость нельзя приобретать иностранцу–физическому лицу. Чтобы получить дом или квартиру в собственность, необходимо организовать там свою компанию. В Испании все гораздо проще – с приобретением жилья человек получает и многократную визу.

Если сделка прошла нормально и фирма, с которой заключался контракт, выполнила свои обязательства, она вправе рассчитывать на проценты. В зависимости от суммы сделки фирмы в Москве берут в качестве вознаграждения от 3 до 6% от сделки. При этом многие риэлтерские компании при продаже жилья указывают конечную его стоимость, но свою маржу в эту сумму не включают.

Далее при составлении предварительного контракта человек вносит залог – в зависимости от страны он составляет $3-5 тыс. (Испания, Кипр) или 10% от стоимости покупки (Франция, Германия). Размер залога в разных странах и даже в отдельных регионах может очень заметно различаться. Часто он зависит и от продавца. Составленный контракт регистрируется в местных органах, там указываются сроки дальнейших платежей и их размеры.

Что касается покупки жилья в кредит, то проще всего его взять в Испании, на Мальте, на Кипре, а труднее всего – в Италии, Венгрии, Франции, Швейцарии.

Выгодный кредит

Если человек в основном живет в Москве и собирается жить в своей заграничной квартире только летом, на отдыхе, то фирмы предлагают сдавать ее в аренду. За обслуживание квартиры и сдачу ее в наем риэлтер, как правило, берет 10% арендной платы. В высокий сезон любая недвижимость, скажем, в Испании в случае ее сдачи в аренду дает 8-10% прибыли в год, что покрывает проценты по ипотечному кредиту.

На Кипре ипотечный кредит, как правило, выдается на десять лет, в Испании – до двадцати. При взятии кредита многое зависит от того, какие отношения сложились у риэлтерской компании с тем или иным банком. Человеку "с улицы" они дадут кредит под 6%, а для своих клиентов – под 4%. Если вы покупаете в рассрочку, то продавец может предоставить небольшую рассрочку платежа, но обычно не больше чем на два-три года. При большем сроке придется брать банковский ипотечный кредит.



Специально для тех, кто хочет сдавать купленное за границей жилье, разработана схема, называемая leaseback. В полную силу она работает пока только во Франции. Это связано с тем, что на Лазурном берегу и в Париже очень не хватает гостиниц. Выглядит программа leaseback следующим образом. При покупке человек подписывает девятилетний контракт, по которому сразу после приобретения он обязан сдать эту виллу или квартиру в аренду компании-застройщику. А та обязуется каждый год выплачивать покупателю 5-6% от стоимости квартиры, вне зависимости от экономической ситуации в стране, заполненности отелей, сезонности и любых других показателей. Кроме того, соглашаясь на leaseback, владелец недвижимости освобождается от уплаты НДС (19,6% во Франции) и может взять кредит в банке под минимальные (3,7-5% годовых) проценты.

В истории приобретения Артемом Тарасовым острова Терезы слишком много белых пятен, в его версии она больше напоминает авантюрный роман, чем историю смены собственника. Господин Тарасов рассказывает, что в 1995 году при посещении Сейшельских островов он познакомился с министром развития архипелага господином Кумаром. Министр рассказал бизнесмену из России о безымянных русских инвесторах, которые в начале 90-х годов собирались купить остров Терезы, входящий в состав Сейшельских островов. Гости, похожие на гангстеров, внесли задаток в несколько миллионов долларов и начали оформлять документы на владение. Но довести оформление до конца русские не успели и больше на Сейшелах не появлялись. Вероятнее всего, считал министр, они погибли в криминальных разборках у себя на родине.

Артем Тарасов продает кусочек рая

Бизнесмен Артем Тарасов (на фото) вот уже два года пытается продать остров Терезы, входящий в группу Сейшельских островов. Господин Тарасов, уже несколько лет живущий на съемных квартирах, хочет выручить за эту "скалу в море" сумму, равную стоимости четырехкомнатной квартиры на Арбате.

Запросив сейшельский аналог Регистрационной палаты, господин Тарасов выяснил, что остров Терезы оформлен на его имя. Чтобы полностью вступить в права владельца, ему надо доплатить примерно $1,7 млн. Как заявил бизнесмен, министр Кумар, уходя в отставку, почему-то переписал остров на него. Тарасов доплатил нужную сумму и перевел земельный участок на принадлежащую ему офшорную компанию Estate Investment Seychelles Limited (EIS), а затем выставил его на продажу. Бизнесмен, живущий в Москве на съемной квартире, утверждает, что готов уступить остров за сумму, равную стоимости четырехкомнатной квартиры на Арбате (сейчас это $1,5-1,7 млн).

Артем Тарасов слетал на вертолете на остров. По его словам, это скала в море, около 1200 м в длину и 700 м в ширину, с пальмами и пляжем. До ближайшего острова – несколько часов на катере. Тарасов забыл о существовании этого "куска" тропической суши, но в 2000 году американские инвесторы обратились к нему как к владельцу острова с просьбой построить там дельфинарий. После этого с ним пожелал встретиться и некий знакомый, по словам Тарасова, связанный с ФСБ. Он тоже начал уточнять подробности приобретения острова.

"Волынское-3"

Сейчас остров Терезы площадью 75 га продает местное агентство недвижимости Agence immobilier des Seychelles. По словам сотрудника агентства Доминика Исара, заявок на приобретение не поступало. Это единственный остров в ассортименте агентства, все остальное – участки земли на более крупных островах. Заявленная агентом стоимость острова – $4,2 млн – вызвала у Артема Тарасова замешательство. Сначала он заявил, что мы неправильно перевели слова агента и что это стоимость острова в местной валюте. После того как информация была перепроверена, предприниматель прервал общение с журналистами Ъ.
В Москве осталось все меньше участков под застройку коттеджными поселками. Однако доходы от их продаж столь высоки, что застройщики буквально по кусочку отщипывают участки от заповедных мест. "Ъ-Дом" обнаружил несколько строящихся поселков как в парках, так и на территории объекта, принадлежащего органам государственной власти.

Высота домов будет не совсем обычная и традиционная для таунхаусов – от шести до восьми этажей. Кроме того, на крышах домов расположатся 15 пентхаусов. Конечно, из них не будет открываться панорама на исторический центр Москвы и Кремль. Но вид на "зеленое море" Волынского леса будет обеспечен, так как многоэтажных зданий в этом месте нет и, скорее всего, не будет никогда.

В октябре прошлого года прямо за Поклонной горой, на Староволынской улице, началось строительство элитарного клубного поселка из семи малоквартирных домов. Всего в комплексе, который займет 4 гектара, будет не более 200 квартир, а также свой детский городок и развлекательная инфраструктура. Этот поселок, как предполагают его разработчики, станет уникальным продуктом на столичном рынке элитной недвижимости, так как объединит в себе черты дорогого городского жилья и загородного.

Заказчиком строительства выступает управление делами администрации президента, поскольку именно на земле этого ведомства расположится новый поселок. Строительство ведет компания Straebock. Официальное начало продаж генеральным риэлтером проекта, компанией Penny Lane Realty, будет объявлено в конце зимы. Однако, по информации "Ъ-Дома", квартиры в "Волынском-3" уже продавались в октябре прошлого года, когда строители только начали рыть котлован.

"Волынский лес выбран для этого элитарного квартала не случайно. Вблизи совсем нет жилых домов. Но там расположена рабочая резиденция российского президента 'Волынское-2'. В свое время там располагалась ближняя дача Иосифа Сталина",– говорит Андрей Патрушев, менеджер департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty.

"Дубовая роща"

Стоимость квартир в "Волынском-3" начинается от $3 тыс. за квадратный метр. При этом для коммерческой продажи будет выделено около 50% квартир и таунхаусов. Другая половина строящегося жилья останется в собственности управления делами администрации президента.

Срок сдачи объекта – конец 2004 года. Проект предполагает возведение четырех малоквартирных кирпичных домов высотой четыре-пять этажей, медицинского центра и спортивного комплекса. В поселке будет не более 150 квартир. Инвестором проекта является компания "Бизнес-Олимп", она же застройщик и продавец.

Гражданам, не стремящимся жить рядом с представителями политической элиты, стоит обратить внимание на другой объект – малоэтажный комплекс "Дубовая роща", возведение которого началось на северо-востоке Москвы в конце прошлого года. Поселок строится в экологически благополучном районе Лианозово, прямо на территории парковой зоны, от которой он "отъест" почти 3 гектара. Все дома спроектированы таким образом, что хотя бы одно окно любой квартиры обязательно выходит на лесопарковую зону.

"Дубовая роща" претендует на класс A, хотя некоторые эксперты относят ее к хорошему элитному жилью В-класса. Тем не менее продажи апартаментов в "Дубовой роще" идут полным ходом. На сегодняшний день реализовано порядка 30% квартир по средней цене $1700-2200 за квадратный метр.

"Сейчас на рынке самого дорогого жилья намечается тенденция к перемещению в менее престижные, но экологически чистые и менее загруженные районы города с развитой инфраструктурой. Люди хотят жить не в многоквартирном 'муравейнике', а в закрытом клубе для избранных, где обслуживающий персонал знает в лицо всех жильцов, а среди соседей нет случайных людей",– говорит Андрей Румянцев, начальник отдела маркетинга и рекламы компании "Бизнес-Олимп".

Еще один интересный объект, расположенный в нетипичном для дорогого жилья районе,– жилой комплекс "Потапово" в Южном Бутове. За то, чтобы жить в собственном доме в черте города, да еще в одной из лучших экологических зон Москвы, придется выложить ?900-1100 за квадратный метр. Прямо на территории комплекса находится пруд и роща, лес вокруг поселка, рядом реки Десна и Чечера. Проект предусматривает строительство 30 таунхаусов с общей площадью от 168 кв. м до 420 кв. м, каждая поселившаяся в "Потапове" семья будет иметь в своем распоряжении участок земли от 3 соток, гараж на одну-две машины и сауну. С октября 2003 года продано около 10% жилья. Срок сдачи первой очереди – третий квартал 2004 года, а к 2005 году на территории комплекса планируется построить детский сад и школу.

"Потапово"

Жилой комплекс, название которого позаимствовано у Чехова, находится на улицы Саломеи Нерис, рядом с парковой территорией усадьбы Братцево в Северном Тушине. "Вишневый сад" задумывался как камерный поселок из коттеджей и таунхаусов, однако в действительности получается довольно масштабным: на территории площадью в 36,6 гектара построят более 20 тыс. кв. м жилья: таунхаусы, коттеджи и малоквартирные дома (на три-четыре семьи). Площадь апартаментов – от 74,8 до 284,2 кв. м, у каждого дома будет свой кусочек земли (от 2 до 8 соток). Кроме того, в поселке со временем появятся свои детский сад, лицей, торгово-спортивный комплекс, ресторан и кафе. Строительство ведется в рамках реализации программы правительства Москвы по реконструкции Братцева. "Вишневый сад" появился на рынке в июле прошлого года, и к настоящему моменту проданы восемь квартир первой очереди (около 10% общей жилой площади) по цене $900 за квадратный метр. Как сообщили в инвестиционной компании "Собор-СМ", являющейся застройщиком и риэлтером проекта, сейчас идет строительство второй очереди, сдача которой запланирована на ноябрь этого года. Вторая очередь – это 8 коттеджей, около 30 таунхаусов и 7 квартир в отдельном доме.

"Вишневый сад"

Комплекс "Остров свободы" строится, понятное дело, на улице Свободы, в Захаркове, на берегу Химкинского водохранилища. К настоящему времени там строительство второй очереди практически завершено, и сейчас ведется отделка жилых помещений. Этот комплекс действительно можно назвать камерным. На участке площадью всего в 0,54 гектара расположатся два таунхауса (по 12 секций) и два отдельных кирпичных коттеджа. Каждый из этих индивидуальных домов площадью 645 кв. м и с собственным земельным участком в 5 соток стоит порядка $960 тыс. Квартиры продаются по цене от $650 тыс., но пока их продано всего две.

"Остров свободы"



Главная --> Публикации