Главная --> Публикации --> "трансвааля" больше нет Бар для спасателей Откуда берутся проблемы? Рост спроса на ипотеку стимулирует рост цен на жилье Заповедные квартиры

Никаких фундаментальных угроз макро- и микроэкономического характера для рынка недвижимости Москвы в обозримой перспективе не существует, считает один из патриархов аналитики рынка жилья Геннадий Стерник, директор аналитического центра компании "Миэль-Недвижимость". По прогнозам Андрея Блажко, начальника службы маркетинга компании "Пересвет-Инвест", в 2004 г. прирост стоимости жилья составит 16% (в долларовом измерении). По его мнению, цены достигнут пика осенью 2004 г. Аналитики Blackwood делают еще более смелые прогнозы и определяют наиболее вероятный рост цен в 20 - 25% , а заметное увеличение темпов роста цен и объемов продаж аналитик Blackwood Анна Воронова прогнозирует весной.

На 16 - 25% прогнозируют рост цен на квартиры в Москве аналитики компаний рынка недвижимости. Но темпы строительства жилья в 2004 г. , несмотря на заметное сокращение свободных площадок, не снизятся, а спрос на жилье первичного и вторичного рынков не ослабеет. В то же время рынок офисных и торговых помещений продемонстрирует в 2004 г. стабильность и даже некоторое снижение ставок аренды, ожидая прихода новых инвесторов и девелоперов.

Квартирные приоритеты.

Однако некоторые аналитики склонны считать, что при отсутствии мощных стимулирующих факторов переход к стабилизации цен под влиянием соотношения спроса и предложения способен привести к более или менее резкому откату (если не сказать - обвалу) цен в 2004 - 2005 гг. Такой пессимистический сценарий возможен, считает Стерник и приводит в пример ситуацию 1995 - 1997 гг. , когда никакие макроэкономические показатели не предвещали снижения цен. Первым шагом реализации этого сценария может служить тенденция снижения темпов продаж новостроек, о которой риэлторы говорили в конце 2003 г. В итоге инвесторы могут испытать затруднения с обслуживанием заемных средств, сократится объем участия банков в финансировании строительства и, как следствие, могут случиться срыв завершения инвестиционных проектов и отток покупателей с первичного рынка. "Слишком высокие темпы роста цен в этом сегменте рынка привели к сближению цен первички и вторички, что сразу же отразилось на продажах, - считает Сергей Козловский, президент "Инком-Недвижимости". - Поэтому в I квартале 2004 г. реальный рост цен на рынке новостроек представляется маловероятным, иначе застройщики рискуют заморозить продажи".

На рынке элитной недвижимости среди новых тенденций Мария Воронова, аналитик компании Blackwood, выделяет грядущие в 2004 г. изменения в рейтингах районов: вырастет популярность центральных районов с менее плотной, чем на Остоженке, застройкой (Старый Арбат, Фрунзенская набережная, Плющиха). "Повышение стоимости элитного жилья будет происходить неравномерно, - считает Воронова. - Максимальный спрос и цены будут по-прежнему относиться к историческому центру, а на элитное жилье нижнего ценового диапазона ( "сталинки", дома ЦК) темпы роста цен, наоборот, замедлятся".

В 2004 г. в Москве планируется построить 4,6 млн кв. м жилья, из них 46,6% будут составлять типовые серии, а 53,4% - индивидуальные проекты. Сомнений в высоком спросе на эти квартиры у риэлторов нет. Развитие ипотеки и миграция в столицу из других регионов - мощные факторы, поддерживающие высокий уровень платежеспособного спроса, считает Дмитрий Попов, руководитель аналитического центра АН "Домострой".

В 2004 г. произойдет увеличение объемов офисного строительства, и одновременно в эксплуатацию будут сдаваться здания, строительство которых не было завершено в 2003 г. Однако в оценке объемов строительства аналитики расходятся, определяя его в пределах 200 000 - 500 000 кв. м по офисным помещениям класса А и В. Увеличение объемов нового строительства будет сопровождаться изменением уровня вакантных площадей. По данным Blackwood, в 2004 г. доля вакантных площадей класса А составит около 5% , А1 - менее 2% , В - 8 - 9% , причем большинство свободных помещений относится к наименее комфортабельному классу В2.

Уходят из центра.

По расчетам компании Colliers International, в 2004 г. общая площадь торговых центров составит в Москве более 2 млн кв. м. Планируется, что в начале следующего года на рынок выйдут торговые центры, расположенные в центре города, которые, вопреки заявкам девелоперов, не успели открыться в этом году. Среди них - "Новинский, 31", "Арбат-1", "Арбат 8 - 10", "Весна" на Новом Арбате.

Также ожидается усиление тенденции децентрализации рынка офисов. Согласно Генплану города, центр должен до 2020 г. превратиться в туристско-рекреационную зону. Коммерческое строительство внутри Садового кольца будет ограничено, и новые проекты будут тяготеть к окраинам города, в новые "деловые центры", в частности в район Третьего транспортного кольца (ТТК) ", - говорит Михаил Гец, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Blackwood. Основные "деловые" кварталы расположатся вдоль крупных московских магистралей: проспекта Мира, Олимпийского, Кутузовского, Ленинградского, Ленинского проспектов. Децентрализация приведет к выравниванию цен между офисами в центре и в пределах ТТК. Например, если раньше арендная ставка для офисов в районе "Речного вокзала" составляла в среднем $350 за 1 кв. м в год, то сейчас она достигла $450.

Наталия Орешина, директор департамента торговой недвижимости "Стайлз энд Рябокобылко", считает, что в 2004 - 2005 гг. ожидается приход на рынок профессиональных инвесторов, приобретающих торговые центры как бизнес. "Многие инвестиционные фонды уже активно мониторят рынок торговой недвижимости, - говорит Орешина. - Это иностранные и российские торговые компании и девелоперы, банки". Colliers Int. ожидает, что в 2004 г. свои магазины в Москве откроют Real (Metro AG) , King Fisher (Castorama) , НM, Leroy Merlin, Carrefour.
В последнее время в стране наблюдается настоящий строительный бум, прежде всего в крупных городах. Воззводятся не только типовые панельные дома, но элитные небоскребы. Между тем у высоких темпов застройки есть и оборотная сторона - увеличившиеся риски.

По данным компании "Стайлз энд Рябокобылко", в 2003 г. более $1 млрд было инвестировано в торговую недвижимость Москвы и в ближайшее время объем инвестиций удвоится. Строительство новых торговых центров увеличит предложение свободных площадей, что повлечет за собой снижение арендных ставок в некоторых районах города, в частности за пределами Садового кольца.

По словам председателя правления СОАО "Русский центр страхования" Дмитрия Извекова, основной отличительной особенностью страхования строительства является то, что это целый комплекс мероприятий. Страхование строительства имеет спрос, но не в том объеме, как это должно было быть, считает Извеков. В основном страхуются в обязательном порядке крупные объекты, строительство которых финансируется иностранными заказчиками или государством. Небольшие объекты страхуются гораздо реже.

Ответственные застройщики, кстати, прекрасно понимают эту проблему и стремятся обезопасить себя (или по крайней мере минимизировать ущерб) от халатности рабочих и субподрядчиков. Единственный цивилизованный способ - обращение в страховые компании и страхование строительно-монтажных рисков.

По словам начальника отдела страхования имущества РУКСО Татьяны Чистяковой, особенность страхования строительно-монтажных рисков и ответственности строительных организаций заключается в том, что организации-застройщику предоставляется возможность заключить договор страхования не на весь срок строительства сразу, а на каждый его этап: нулевой цикл, фундамент и т.д. В обязанности страховой компании входит постоянное наблюдение за строящимся объектом. На каждом этапе предусмотрено составление акта приемки-передачи работ.

Страхование строительно-монтажных рисков, кстати, - это не только обеспечение страховой защиты в классическом строительстве (зданий и других объектов). В рамках данного вида страхования могут оговариваться и нетрадиционные риски: страхование в судостроении (например, строительство подводных и надводных кораблей). Под этот вид страхования попадают даже монтаж и запуски космических спутников. Между прочим, по данным председателя правления "Русского страхового центра", крупных выплат по этим видам страхования в этом году произведено не было.

При проведении наружных отделочных работ подвесными строительными люльками были повреждены стеклопакеты на верхних этажах здания. В эти дни Гидрометцентр объявлял штормовые предупреждения. Событие было признано страховым случаем, поскольку стихийное бедствие - один из рисков, включенных в договор страхования этого объекта.

Татьяна Чистякова рассказала "НГ" о двух страховых случаях, произошедших в 2003 году. При строительстве жилого дома произошло частичное обрушение "стены в грунте". Причиной оказалась ошибка проектировщика. Ущерб составил около 15 млн. руб., включая расходы по расчистке территории после страхового случая.

Порядок бережет время - истина, с которой и спорить нечего. Плохо то, что иные проявляют медлительность, успокаивая себя: "Успеем еще..." Между тем бегут стремительно дни за днями, и часто какая-то фирма оказывается в числе отстающих от графика. Не случайно на заседании штабов разговор начинается с обсуждения вопросов обустройства и содержания стройплощадок, культуры производства. "По предыдущему протоколу нет замечаний", - начал свое сообщение представитель административно-технической инспекции Северо-Западного округа. Собравшиеся в зале облегченно вздохнули. Но вскоре настроение некоторых руководителей испортил выступающий, когда высказал новые замечания. И опять знакомые упущения: нет моек колес, в ряде микрорайонов скопившийся за зиму мусор лежит себе преспокойно, где и как попало валяются стройматериалы, отсутствуют ограждения, бытовки имеют неприглядный вид.

Чем меньше времени остается до конца первого квартала, тем выше должны быть темпы работ на объектах Куркина. Усиливается и контроль за качеством строительства, чтобы к минимуму свести недоделки, а еще лучше - исключить их вовсе. "Авось" и как-нибудь до добра не доведут. В ходе традиционных субботних совещаний сложилось мнение, что руководители организаций и фирм сознают это и стремятся наверстать упущенное с минимальными потерями для общего дела.

Как всегда, в ответ звучали заверения: "Сделаем". Интересно, если бы контролеры надзорных организаций не поднимали тревогу, все бы смирились с беспорядком?

- Весна уже на дворе, снег начал таять, через неделю-другую справиться с грязью будет труднее, ее развезут автомашины по Куркину, поэтому немедленно наведите должный порядок, - взывали к совести ответственных товарищей.

На календаре уже начало марта. Судя по докладам, вводные объекты первого квартала не вызывают особого беспокойства, их предъявят приемочной комиссии первого этапа в течение месяца. Таковы заявления руководителей Главмосстроя, фирм "Дом" и "Генподряд-К". Фирма "Винисент" завершит остекление корпуса 4 в микрорайоне 6 до 15 марта. А в мае - июле будут сданы два детских сада в микрорайонах 9 и 3АБ, школа - в микрорайоне Это под силу известным в столице Главмосстрою и ПФК "Дом". Мосгоргидрострой подготовил к сдаче здание отделения милиции.

Ситуацию с передачей корпусов под фактическое заселение тоже нельзя признать благоприятной. Кто-то на выполнение отдельных видов работ просит неделю, другой - две, третий - целый месяц. Заместитель руководителя Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Л.Н.Краснянский удивляется: "Ну сколько можно подводить себя и других?" Попытки объяснить происходящее объективными и субъективными причинами не принимаются всерьез во внимание. Никто никого насильно не тянул в Куркино, подрядчики выиграли тендер, заявив, что будут неукоснительно выполнять контрактные договоры.

- Закончится квартал, проверим все протоколы рабочих совещаний, заявления руководителей организаций, фирм и сделаем соответствующие выводы, - озадачил присутствующих Л.Н.Краснянский. - Вранья не потерпим, брак никто не будет принимать.

Для эксплуатации объектов требуются средства на строительство котельных и слаботочных систем, в том числе АТС. Сейчас решается вопрос. Спецгазремстрой в нормальном режиме ведет работы по газификации экспериментального жилого района, Центрэлектромонтаж - по электроснабжению. В ближайшие дни намечено завершить освещение Куркинского шоссе. В марте должны быть переданы на баланс котельные в микрорайонах 7А, 7Б, 5, 8 и 14, подана постоянная энергия для светофоров на пересечении нескольких магистралей. В микрорайоне сдадут гаражи, а также выдадут откорректированный проект амбулатории в микрорайоне Откроется почтовое отделение. В центре внимания находится прокладка будущей троллейбусной линии в Куркине.

Отвечая на вопросы журналистов, заместитель руководителя КАСРР, в частности, сказал:

Может случиться, что какая-та из фирм не будет работать в Куркине. Есть время подтянуться.

В тот же день начальник Управления оперативного контроля и координации выполнения градостроительных программ КАСРР М.Д.Балакин посетил новостройки Митина, Южного Бутова и площади Крестьянской заставы. Были рассмотрены вопросы сооружения и ввода объектов в течение года, обеспечения инженерными сетями, обустройства и содержания стройплощадок, культуры производства, качества работ. Особое внимание обращено на необходимость соблюдения графика, равномерную сдачу объектов по кварталам.
РЕКОНСТРУКЦИЯ

- Дела пошли лучше, уже сдано около 28 процентов жилья от общего объема строительства, еще примерно 40 процентов прибавится в 2003 году. Активизировалось возведение объектов социальной сферы, их количество будет расти нарастающими темпами. Скоро появится один из лучших детских садов в столице. Так что работы хватит всем. Главная наша задача - создать новоселам максимум комфортных условий проживания, добиваться хорошего качества строительства.

Реконструкция пятиэтажного жилого фонда в Нагорном районе началась пять лет назад. В настоящее время заканчиваются работы в одном из микрорайонов - между Ялтинской улицей и Симферопольским бульваром. Как рассказал заместитель главы управы по строительству, реконструкции и землепользованию Борис Ступаков, из 22 пятиэтажек, подлежащих сносу, осталась только одна, которая после капитального ремонта будет использоваться в служебных целях. До конца года будут сданы в эксплуатацию два новых дома и детский сад. На следующий год мы планируем расширить помещение школы № 546: пристроим блок начальных классов и столовую и начнем строительство новой школы и еще одного детского сада. Пятиэтажки еще в трех микрорайонах - между Болотниковской улицей и Чонгарским бульваром, между Артековской улицей и Варшавским шоссе и между Черноморским бульваром и Балаклавским проспектом - в ближайшее время тоже будут снесены, а на их месте начнется строительство новых современных зданий.

Жители Нагорного района уже привыкли к шуму ревущих тракторов и звуку забиваемых свай. Совсем скоро они и вовсе не узнают родные окрестности. Места всех ветхих пятиэтажек займут высотные дома, многоэтажные гаражи. Откроются новые школы, детские сады и магазины.

Не осталась без внимания и транспортная проблема. В августе прошлого года сдана в эксплуатацию развязка Нахимовского проспекта и Варшавского шоссе. Чтобы немного разгрузить Варшавку и не заставлять водителей останавливаться на каждом светофоре, построен новый подземный переход у дома 6 Сдается еще один переход на пересечении шоссе с Чонгарским бульваром. Продолжается реконструкция Донбасского путепровода: введена трамвайная эстакада и отремонтирован один из участков дороги. Все работы будут закончены к середине лета следующего года. С нового года планируется начать строительство моста по Электролитному проезду. Его роль в транспортной системе района очень важна, так как все машины, движущиеся в сторону промзоны, едут сейчас по Криворожской улице, что создает неудобства и для жителей, и для водителей. Возведение этого моста позволит изменить ситуацию к лучшему. Многие жители Нагорного заметили, что просто на глазах меняется ситуация с хранением личного автотранспорта. В этом году будет сдан первый многоэтажный гараж по адресу: Симферопольский бульвар, владение 15, рассчитанный на 100 ма-шиномест. Он строится исключительно на средства жителей, которые организовали гаражно-строительный кооператив. Сейчас разрабатывается проектно-сметная документация еще на 6 таких же гаражей, строительство которых запланировано в следующем году.

Окружные и районные власти стараются делать все возможное, чтобы жители пятиэтажек оставались в родном Нагорном. К сожалению, это не всегда удавалось. По словам Бориса Ступакова, пока возводились первые стартовые дома, людям приходилось переезжать в Марьино, Южное Бутово, Бирюлево. Но сейчас ситуация изменилась, и 80 -90 процентов всех переселенцев получают квартиры в новостройках, расположенных порой в двух шагах от их бывшего места жительства.



Главная --> Публикации