Главная --> Публикации --> Аренда на этапе монтажа. предложения на рынке офисных помещений Недвижимость абу-даби: догнать и перегнать дубай От пентхауса к марсу Вопрос дня: в чем опасность продажи земли иностранцам? Агентство недвижимости идет под снос

"В 1986 году мы ввели 26 млн. кв.м жилья, в прошлом году - 36 млн. кв.м, а к 2010 году надеемся вводить до 80 млн. кв.м жилья ежегодно" - такую статистику привел вице-премьер Владимир Яковлев, рассказывая во вторник в "Известиях" об основных препятствиях ипотечному кредитованию. Правда, первая цифра относится к территории всего Советского Союза, но с учетом и тогда имевшихся очередей на жилье избытка предложения явно не дождаться. В этих условиях правительство пытается найти механизмы запуска ипотеки в сфере снижения транзакционных издержек.

Вице-премьер Владимир Яковлев определил основные параметры массового ипотечного кредитования, которое правительство надеется начать со следующего года. Основная преграда массовой продажи жилья в кредит - маленькие объемы строительства.

Основная проблема - условия и стоимость ипотечного кредита. Опыт ипотечных систем США и Германии показывает, что массовая ипотека идет, если процентная ставка кредита не превышает 10%, а срок его погашения превышает 15 лет, говорит Яковлев.

Правительство пытается стимулировать граждан к покупке жилья своими силами, что возможно только на условиях покупки в кредит. Но после 12 лет существования в России ипотеки пользуются ею не более 1.5% граждан. Между тем в США до 90% покупок жилья делается с помощью ипотечного кредита, говорит Яковлев, а в Германии, европейском лидере ипотеки, ипотечные кредиты формируют около 50% ВВП страны.

Однако главную опасность для ипотеки представляет отсутствие достаточных объемов вводимого жилья. Без этого, считает Яковлев, доступность ипотеки приведет только к росту цен на недвижимость. Поэтому кроме изменений законодательства, облегчающих условия ипотечного кредитования, правительство рассматривает меры по увеличению ввода жилья.

Чтобы добиться если не таких же (при ставке рефинансирования ЦБ 14% это невозможно), то хотя бы близких показателей, правительство готово пойти на изменение ст. 446 Гражданского кодекса, не позволяющей выселить неплательщика кредита из заложенного жилья. "Это не значит, что мы будем выкидывать людей на улицу, - говорит Яковлев. - Нужно создать переселенческий фонд". Яковлев думает, что отказов много не будет, "но надо подстраховать банки", в этом случае и сроки ипотеки будут больше нынешних 5-10 лет. В то же время, считает Яковлев, банкам надо создавать условия, "в том числе и налоговые послабления", для снижения процентной ставки.

По словам Яковлева, в среду на этой неделе правительство подведет итоги по всем предложениям законодательных изменений, необходимых для запуска ипотеки, и уже в эту сессию законопроекты поступят в Госдуму. "Есть все основания надеяться, что массовая ипотека стартует уже в следующем году", - говорит Яковлев.
Трагедия в аквапарке "Трансвааль" произошла из-за "внутренних причин", а не из-за теракта или капризов природы. К такому выводу склоняются многочисленные комиссии, расследующие катастрофу. Столичный градоначальник Юрий Лужков уже заявил, что ответственность за нее несет правительство Москвы, и пообещал сделать "адекватные выводы".

Яковлев считает, что это возможно, если застройщикам будет проще и дешевле получать земельные участки для строительства. Для этого вице-премьер предлагает регионам принять генеральные планы развития своих территорий, перестать "накручивать" накладные расходы застройщикам и быстрее развивать инженерную инфраструктуру, мощности водо-, тепло-, газо- и электроснабжения. При этом строительный сектор тоже должен развиваться комплексно - с одновременным ростом и производства строительных материалов, и механизации строительства.

Катастрофу на юго-западе Москвы расследуют как минимум четыре комиссии - комиссия Госстроя, московского правительства, МЧС и прокуратуры, рассказал вчера на радио "Эхо Москвы" руководитель столичной комиссии Александр Косован. По его словам, ФСБ еще не отмело окончательно версию, что здание рухнуло из-за теракта.

По официальным данным, от обрушения кровли аквапарка погибли 26 человек, более 100 получили ранения. Ко вчерашнему вечеру в больницах оставалось 60 пострадавших, из которых четверо находятся в очень тяжелом состоянии, 14 - в тяжелом, 22 - средней тяжести, 20 - в удовлетворительном.

"Ответственность за трагедию в аквапарке должно нести правительство Москвы, московские власти", - передает слова Лужкова РИА "Новости". Мэр пообещал сделать оргвыводы, в том числе в рамках правительства Москвы, которые "будут адекватны случившейся катастрофе". Лужков признал, что в трагедии могут быть виноваты столичные чиновники, которые допустили ошибки при проведении "архитектурного и строительного надзора".

Но Лужков вчера выразил уверенность в том, что купол аквапарка обрушился из-за просчетов "в проектировании или строительстве, одним словом, из-за внутренних причин". За день до этого министр по чрезвычайным ситуациям Сергей Шойгу говорил об "ошибках при строительстве и неправильной системе эксплуатации здания".

Ростислав Туровский из Центра политических технологий уверен, что для перестановок на верхних этажах столичной власти трагедия в аквапарке может послужить лишь поводом, а не причиной. Перестановки в московских структурах исполнительной власти и так назрели, считает эксперт. "Существуют финансово-бюрократические кланы в московском правительстве, и любое форс-мажорное событие рассматривается как повод для выяснения отношений", - полагает Туровский.

Вчера из отпуска в Москву вернулся руководитель московского стройкомплекса Владимир Ресин. В понедельник сотрудник его пресс-службы говорил, что Ресин в воскресенье утром уехал в отпуск до 10 марта. "Ресин не курировал строительство аквапарка, поэтому в [московскую] комиссию по расследованию причин он не вошел", - сообщил нам сотрудник пресс-службы. По словам чиновника московского стройкомплекса, пожелавшего остаться анонимным, отношения между Лужковым и Ресиным после трагедии ухудшились.

Вчера мэр столицы Юрий Лужков направил на имя министра экономразвития Германа Грефа письмо, в котором в очередной раз говорит о необходимости изменить цену выкупа земель приватизированными предприятиями. Письмо министру передали главный архитектор столицы Александр Кузьмин и руководитель комплекса экономической политики и развития Юрий Росляк. Как рассказал "Ведомостям" заместитель директора НИиПИ Генплана Валерий Беккер, предложения мэра сводятся к тому, что сумму выкупа земли в столице следует формировать по данным кадастровой оценки, проведенной городскими властями (эта стоимость соответствует рыночной). А 30-кратная ставка земельного налога - максимальная сумма выкупа по федеральному законодательству - ниже рыночной стоимости примерно в 7,5 раз. В соответствии с ней 1 га земли в центре столицы будет стоить $800 000, тогда как ее рыночная стоимость составляет $6 млн. "Кроме того, мы говорим о том, что предприятию необходимо доказать необходимость использования именно такого участка, какой он занимает", - говорит Беккер. Последняя мера объясняется тем, что многие промпредприятия уже давно существенно сократили или вообще прекратили профильную деятельность, используя участок для других целей.

Московские власти борются за сохранение контроля над развитием столичного земельного рынка. Если его развитие пойдет по плану, предложенному Минимуществом, половина из 106 000 га городских земель перейдет под контроль федеральных структур.

Город не допустит выкупа земли за 30-кратную ставку земельного налога, заявил Олег Рыжков, замруководителя департамента земельных ресурсов столицы. Он подчеркнул, что московское правительство оспаривает в суде все принятые Минимуществом распоряжения о приватизации участков под предприятиями в Москве. Многие девелоперы пытаются использовать территорию расположенных в столице федеральных предприятий, заключив инвестиционные контракты с Минимуществом, отметил вчера Мельниченко из ГлавАПУ и предупредил: "Эти попытки обречены на провал". По его словам, город не даст разрешения на строительство новых объектов на таких участках.

Вчера реакцию Грефа на предложения мэра узнать не удалось. Однако замминистра имущественных отношений Андрей Алпатов, выступая на конференции московской международной бизнес-ассоциации, говорил, что Минимущество требует соблюдения федерального законодательства. Более того, в Минимуществе считают, что именно это ведомство имеет право провести приватизацию участка в Москве, если его занимает предприятие, приватизированное из федеральной собственности. "Если отдать право приватизации в регионы, это становится серьезным препятствием для ее осуществления. В Москве эти проблемы существуют, - сказал замминистра. - Предприятиям стараются не давать кадастровый план и затягивать процесс другими способами". Если проводить разграничение собственности на землю по плану Минимущества, то 40 - 50% столичных земель перейдет в федеральную собственность, утверждает Сергей Мельниченко, заместитель начальника Глав АПУ - в том числе территория МГУ (152 га) , ВВЦ, ЗИЛ (362 га) , АЗЛК, почти весь центр города, где находятся институты, НИИ, КБ, ведомства и министерства федерального подчинения. Ранее Москва рассчитывала отдать федеральным структурам не более 5 - 7% территории города.

Достаточно часто бывают ситуации, когда на основании решения суда квартира принадлежит людям, но то, что это решение должно быть зарегистрировано в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, известно не каждому, соответственно, никакого свидетельства о праве собственности не получено. Часто встречается такая ситуация: по решению суда получено свидетельство о праве собственности, но арест, наложенный на квартиру в судебном процессе не снят. Для справки: арест накладывается либо судьей по его решению, либо по заявлению одной из сторон в процессе в письменной форме о наложении ареста на спорное имущество. Такая ситуация может возникнуть в спорных наследственных случаях или при разделе имущества супругами.

Виталий Можаровский, партнер компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры", говорит, что нежелание городских властей упрощать землепользование в столице создает большие проблемы для инвесторов и способствует развитию коррупции. "У нас есть пример, когда клиент уже два года ходит по разным кабинетам просто для того, чтобы переоформить право аренды на участок после покупки здания", - говорит он.
«Людям, которые хотят купить или продать квартиру, в первую очередь, нужно проверять правоустанавливающие документы, то есть те, которые подтверждают право собственности на нее», – рассказывает г-жа Сафронова. Пусть этот тезис кому-то покажется очевидным, но здесь есть много нюансов, с которыми самостоятельно разобраться будет непросто. Предположим, человек хочет просто приобрести квартиру. Для этого, выбрав подходящий вариант, нужно попросить у владельца правоустанавливающие документы, тщательно их изучить, проверить нет ли описок, неправильно написанных слов, цифр, действительно ли они зарегистрированы и полностью ли подтверждают право собственности.

Однако проверить правоустанавливающие документы – это еще не все. Конечно, люди сами могут посмотреть, нормальная ли бумага, печати, водяные знаки и т.д., но вот проверить историю квартиры без помощи специалиста крайне трудно. Сложности начинаются с самой обычной проверки – получения архивной выписки. «Получить архивную выписку чаще всего не может даже собственник, но даже если он ее получит, то, скорее всего, она будет в таком виде, в котором нужно работнику паспортного стола, – рассказывает г-жа Сафронова. – Нам же нужна более глубокая информация, и наши сотрудники имеют возможность извлечь из архивных книг все, что было с этой квартирой с момента заселения. Вот тут-то как раз зачастую и всплывают обстоятельства, которые могут препятствовать совершению сделки». Проблемой могут стать временно снятые с регистрационного учета люди – выехавшие в дома престарелых, на военную службу. Они должны вернуться и зарегистрироваться по прежнему месту жительства, поэтому при отчуждении такой квартиры без их согласия и ведома происходит нарушение законодательства.

Причем судебные органы, наложившие арест на квартиру, не беспокоятся о том, чтобы его снять, даже если надобность в этом аресте давным-давно отпала. «Снятие ареста, – говорит г-жа Сафронова, – дело очень сложное и серьезное, требующее конкретных юридических знаний – мы знаем, как работать с документами, как можно на законном основании ускорить сроки и т.д. Так как суды сильно загружены, вполне естественно, что они не занимаются делами о снятии ареста, и реально продвинуть этот процесс можем именно мы, потому что нам это нужно, чтобы помочь клиентам».

20 лет спустя к вам в квартиру позвонили…

«К сожалению, без помощи специалиста довольно сложно получить и сведения из Департамента муниципального жилья об истории перехода права по данной квартире, говорит Н.Сафронова. – Риэлторы же могут посмотреть период первоначального формирования права собственности (приватизации), что было дальше, с кем заключались сделки, через какого нотариуса, то есть всю историю этой квартиры».

Способные – неспособные

Покупателю квартиры надо иметь в виду, что если когда-то кто-то из зарегистрированных на этой жилплощади попал за решетку, то рано или поздно он придет обратно. Лица, которые выбыли в места лишения свободы, выбывали туда на постоянную прописку, но по закону, принятому в 1995 году, по возвращении их обязаны зарегистрировать по месту прежней регистрации. Поэтому, если человека «посадили» на 15-20 лет, то по истечении этого срока он вернется именно в эту квартиру и никто не имеет права ему отказать в регистрации. На самом деле давно создан судебный прецедент, на основании которого такие дела решаются в пользу бывших заключенных.

Однако, чтобы как-то обезопасить себя в том случае, если человек состоит на учете, ИНКОМ приглашает врача-специалиста в необходимой области, который проводит независимую экспертизу. За пять минут до совершения сделки и сразу после подписания договора купли-продажи такой участник сделки проходит довольно сложное, комплексное медицинское освидетельствование приглашенным независимым врачом. Любой врач, который будет приглашен на судебное заседание для проведения экспертизы, признает компетентность этого обширного анализа, показывающего, что человек в момент совершения сделки был абсолютно адекватен.

Еще один подводный камень, о который разбился не один корабль, – сделки с недвижимостью, совершенные недееспособными или ограниченно дееспособными. Если в последствии будет доказано, что на момент заключения сделки один из участников был недееспособен или ограничен в дееспособности, то этот факт может стать основанием для того, чтобы сделка была признана недействительной. При продаже квартиры продавец должен предоставлять справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, однако при желании с любым врачом можно договориться, поэтому в компании «ИНКОМ-Недвижимость» существует независимая служба, которая проверяет дееспособность клиентов. Причем даже если человек состоит на учете в одном из диспансеров, это не является однозначным препятствием к заключению сделки. Пока человек не лишен дееспособности или ограничен в ней (а произойти это может только по решению суда). он вполне осознает свои действия и может совершать любые операции с принадлежащей ему собственностью.

Помимо права собственности, в нашей стране существует институт регистрации (ранее прописки). Право на жилье закреплено в Конституции РФ и регулируется Гражданским и Жилищным кодексами. Однако в отдельных случаях право собственности может быть ограниченно, например, правом пользования. То есть, если в квартире зарегистрирован человек, продать эту квартиру практически невозможно. Сам акт продажи совершить можно, но найти покупателя на такую жилплощадь едва ли удастся. Регистрация по данному месту жительства, по сути, означает пожизненное пользование данной жилплощадью, и отнять ее, соответственно, никто не может. В этом случае возникают очень большие трудности. Конечно, закон защищает права граждан, особенно социально незащищенных слоев населения: детей, стариков, инвалидов, ветеранов и т.д. и контролирует, чтобы эти категории граждан не оказались на улице. В обычной жизни закон о регистрации граждан сильно осложняет жизнь людям, которые хотели бы решить свои жилищные проблемы, в том числе и риэлторам, большинство из которых отнюдь не вынашивает коварных замыслов.

Это опасное слово «регистрация»

Определенные сложности, правда, иного рода представляет и покупка новостройки при альтернативной сделке, когда один человек продает свою квартиру и покупает новостройку с отсрочкой заселения. Здесь при подписании договора купли-продажи продавец с покупателем вносят в договор купли-продажи пункт, в котором оговаривается длительное юридическое освобождение. Произвести отчуждение и покупку новостройки при отсутствии другого жилья, где возможна регистрация, можно только таким образом. Это, конечно, определенный риск для покупателя, потому что в случае, если стройка затягивается, бывшие владельцы не смогут сняться с регистрационного учета, об этом покупатель квартиры должен знать, и либо он на это соглашается, либо нет. Единственный выход – дожидаться того, чтобы построился дом.

Обычно в ситуацию «лишних» зарегистрированных попадают бывшие родственники: муж не может выписать бывшую жену или начинаются «разборки из вредности» между людьми, которые, в принципе, свои семейные отношения уже прекратили. Снять человека с регистрационного учета без его согласия возможно только по суду, и на сегодняшний день исков по поводу снятия с регистрационного учета очень много. Но для положительного решения суда необходимо огромное количество оснований: отсутствие вклада человека в оплату квартиры, наличие свидетелей, которые его не видели в течение долгого времени на этой жилплощади, наличие у него другого жилья, куда его можно выписать и т.д.

Человек, заплативший деньги за жилье, естественно, рассчитывает жить там спокойно и хочет, чтоб его собственность была защищена законом. Для этого несколько лет назад был принят Закон о добросовестных приобретателях. Однако, для того чтобы в случае осложнений «попасть под защиту» и быть признанным добросовестным приобретателем, нужно знать определенные тонкости. Многое зависит от того, каким образом приобретена квартира. Если человек купил ее у «черного» маклера или самостоятельно по объявлению на столбе, то это вряд ли будет свидетельствовать в пользу его дальновидности, а значит и добросовестности. Простота, как известно, хуже воровства, только в данном случае за проявление излишней юридической наивности должен расплачиваться сам ее носитель.

Добросовестность – дело тонкое

Как это ни странно звучит с точки зрения прав собственности, но важно и то, чтобы человек сразу перевел на себя финансово-лицевой счет, а значит, начал оплачивать коммунальные и прочие платежи по этой жилплощади: то есть не только получил право на эту квартиру, но и взял на себя бремя, которое на него накладывает владение имуществом. Вообще то, что может казаться совершенно несущественным, для суда может стать веским аргументом за или против «добросовестности» данного приобретателя.

Большинство клиентов обращаются в известное агентство недвижимости, чтобы обеспечить, что называется, «юридическую чистоту» сделки. Но г-жа Сафронова указала на еще один аргумент в пользу покупки квартиры через авторитетную фирму: «Обращаясь в большую риэлторскую компанию, человек высказывает серьезность своих намерений, тем самым уже показывая, что он добросовестный приобретатель». Известно, что в крупных компаниях гарантированно проверяются все квартиры, существуют архивы, которые хранятся очень долго, потому что некоторые квартиры за десять лет продаются два-три раза. «В случае подачи в суд иска, – заверяет г-жа Сафронова, – мы продемонстрируем все документы, по которым мы проверяли данную квартиру. Мы можем предоставить своего представителя или эксперта, который работал с нашим клиентом, для того, чтобы он действительно подтвердил, что квартиру он покупал у риэлторской компании, и ее история серьезно проверялась».

«Обращения о расторжении сделки есть и будут, – расстроила нас г-жа Сафронова. – Допустим, что кто-то выставил квартиру четыре месяца назад и это была одна цена, предположим, завышенная, и найти покупателя за эту цену было достаточно сложно. Сейчас же, когда цены чуть подросли и цена стала реальной, мы находим покупателя, совершаем сделку купли-продажи, и вдруг человек решает, что он дешево продал квартиру и требует расторжения сделки. Основанием же для подачи иска о признании сделки недействительной, называется незнание рынка. Такой иск, скорее всего, удовлетворен не будет, потому что в законодательстве существует определенное количество пунктов, по которым сделка может быть признана недействительной: это притворная сделка, мнимая сделка, когда человек не мог отвечать за свои действия, сделка, совершенная под угрозой, под насилием и т.д. Но незнание рыночной конъюнктуры – это не основание».

Взять хотя бы налоги. Если человек заплатил налоги за совершенную сделку по приобретению квартиры и указал в договоре купли-продажи рыночную стоимость квартиры, то он – добросовестный приобретатель. Конечно, если написано, что стоимость приобретенной квартиры указана в пределах одного миллиона рублей, при этом приложена расписка на рыночную стоимость, то это указывает на укрытие налогов, тут уже добросовестность оказывается под большим сомнением.



Главная --> Публикации