Главная --> Публикации --> Кому лес, кому дрова За аквапарк ответит канчели No comment Интерес к жкх Случай из практики

Кризис оптимистический
Несмотря на глобальный экономический ступор, европейцы оптимистично смотрят на рынок недвижимости Старого Света. Это показал недавний опрос авторитетного британского издания Financial Times.

На минувшей неделе основные события в сфере недвижимости были так или иначе связаны с мировым финансовым кризисом и его локальными проявлениями. Американцы и испанцы вырыли волшебный томагавк и вступили на тропу выхода из сложившейся ситуации. Британцы пока медлят. О различных подходах к всевозможным кризисам в еженедельном дайджесте Prian.ru.

Еще позитивнее настроены американцы. Более 70% опрошенных уверено, что через пять лет рынок жилья полностью восстановится. Власти из всех сил пытаются оправдать доверие граждан. Об этом ниже.

Главные оптимисты Европы итальянцы. Это вполне ожидаемо: в регионах страны сейчас наблюдается серьезный рост на рынке жилья. Англичане также верят в светлое будущее, однако на ближайший год глядят без радости.

Необходимость таких мер признал даже Джордж Буш. Именно после его обещания не накладывать вето на документ конгрессмены начали рассматривать этот вопрос. Кроме того, администрация президента ввела налоговые льготы для тех, кто покупает жилье впервые.

Кризис по-американски
Сильнейшая экономика мира ищет пути выхода из кризиса на рынке недвижимости. Конгресс США принял законопроект о выделении почти $4 млрд для наиболее пострадавших от экономического бедствия регионов страны.

Кризис по-арабски
Власти Дубая придумали способ борьбы со спекуляциями в сфере недвижимости. В эмирате введен 50-процентный налог на прибыль от недвижимости, перепроданной в течение года.

Американцы уже нашли пути выхода из кризиса, а Великобритания еще кипятит. Об этом заявили на днях британские риэлторы. По их словам, уже настал тот момент, когда надо принимать меры на государственном уровне, чтобы не попасть в американскую сказку. Довольно страшную сказку, к слову сказать.

Удачный ход: крупных инвесторов этот налог не отпугнет. Ведь они приобретают недвижимость не для того, чтобы сразу избавиться от нее. Стабильность на рынке и дополнительный доход казне шейха гарантированы.

Столь незамысловатым способом решили выжить с рынка наименее добросовестных игроков. Ведь благодаря подобным спекуляциям рост цен на жилье за последние три месяца составил 42%.

Кризис по-латиноамерикански
Гораздо легче рука у олигарха Альберто Волльмера из Венесуэлы. Бизнесмен предложил беднякам проживать на принадлежащей ему территории. Он даже собирается построить для них дома.

Также, по данным опроса издания Arabian Business, около 90% жителей Дубая и остальных шести эмиратов недовольны завышенной стоимостью аренды. Здесь тоже орудуют спекулянты, но более мелкого пошиба. Берегитесь, спекулянты! У шейха рука тяжелая.

Такая политика обрадовала Уго Чавеса. Венесуэльский миллионер пошел по пути своего российского коллеги Романа Абрамовича, который вложил много средств во вверенную ему Чукотку. Скоро Волльмер сможет рассчитывать на покупку Манчестер Юнайтед.

Более того, Волльмер окажет поддержку бедным при получении ипотечного кредита, поможет неграмотным с получением образования, встретится с главами молодежных банд и вообще выступит в роли этакого латиноамериканского Санта-Клауса или Волшебника Изумрудного города.

На строительство привлекут инвестиции со стороны. Не исключено, что из-за рубежа.

Кризис по-испански
Испанское правительство планирует масштабную закупку земли для строительства. На эти цели государство выделит 300 млн евро.

Кризис по-болгарски
Болгарские активисты-экологи протестуют против первого экологически чистого курорта в мире. Зеленый проект знаменитого Нормана Фостера, по их мнению, оказался не таким уж зеленым.

В Америке помогают крупным ипотечным компаниям и предоставляют налоговые льготы покупателям жилья. Но американский путь Испании не подошел власти компаниям помогать не будут.

Но все оказалось иначе: экологи в бешенстве. Последние пляжи Болгарии ждет катастрофа, считают они. Кое-кто даже заявил, что это может стать самой большой ошибкой в карьере Нормана Фостера. Впрочем, британец известен своей щепетильностью при подготовке проектов. Хотя и петербуржцы не в восторге от его радикальных планов реконструкции Новой Голландии.

Курорт Black Sea Gardens будет располагаться на 219 га девственного побережья Черного моря. В основе проекта лежат системы поддержания экологического баланса. Подразумевалось, что они удовлетворят самых взыскательных любителей природы.

Процедура не бесплатная, но 35 евро для покупателей недвижимости не деньги.

Кризис на родине самого слова кризис
До конца сентября этого года все домовладельцы-греки должны будут перерегистрировать свое жилье. Иностранным инвесторам этот срок отодвинули до конца 2008 года. В любом случае, греческий рынок ждут серьезные изменения.

Реформа направлена на исправление ситуации на греческом рынке жилья. Пожелаем удачи грекам. Она им пригодится это уже далеко не первая попытка навести там порядок. Все предыдущие кончались провалом.
В Подмосковье в ближайшее время начнется строительство двух платных автодорог: от Москвы до Ногинска (параллельно федеральной трассе «Волга») и между Минским и Рублевским шоссе (в обход города Одинцово). За проезд по скоростным магистралям автовладельцам придется платить от 60 копеек до 3 рублей за километр. Ожидается, что строительство обеих платных трасс завершится к 2008 году.

Ситуация на греческом рынке сегодня удручающая. Prian.ru уже писал: рынок этой страны был назван непрозрачным. На прошлой неделе его даже назвали слабым звеном Балканского полуострова. Причиной всему бюрократические проволочки и невнятные законы.

Восток
Как стало известно ГАЗЕТЕ, инвестором и генеральным подрядчиком трассы МКАД - Ногинск является ОАО «Мосавтодор и партнеры». Компания вложит в проект около 202 млн. долларов, а через 15-20 лет, по истечении срока окупаемости, автомагистраль станет бесплатной. Коммерческий участок от Москвы до Ногинска протяженностью 47,8 км планируется построить параллельно федеральной трассе М7 «Волга» в обход Люберец, Реутова, Балашихи и Железнодорожного. Первый въезд на платную трассу будет на МКАД, между Носовихинским и Егорьевским шоссе, второй - со стороны Малаховки. Не доходя до Ногинска, новая трасса вольется в старое Горьковское шоссе в районе Малого московского кольца. По расчетам проектировщиков, скорость движения на четырехполосной дороге будет составлять около 120 км/ч; таким образом, новая трасса станет самой скоростной магистралью страны (максимальная разрешенная скорость движения на автомагистралях, зафиксированная в ПДД, - 110 км/ч). Следовательно, проехать всю трассу от МКАД до Ногинска можно будет за 25-30 минут; это в три-четыре раза быстрее, чем сейчас.

Правительство Московской области приняло решение о строительстве платных автодорог еще в августе прошлого года, однако все упиралось в поиски инвесторов. На днях губернатор Подмосковья Борис Громов заявил, что «реализация проекта начнется в самое ближайшее время, так как инвесторы для строительства дорог уже найдены, осталась лишь формальная бумажная работа». Платные дороги в области будут спроектированы так, чтобы не было ни одного пересечения потоков. На них не будет ни светофоров, ни стационарных постов ДПС. По бокам платных автотрасс обязательно будут установлены барьерные брусы, а разделительные полосы будут помечены светоотражателями.

Запад
Строительство платного участка между Минским и Рублево-Успенским шоссе в обход Одинцово будет проходить под патронатом государственного управления «Мосавтодор». Проект находится в стадии проработки, но уже известно, что платный участок начнется недалеко от гипермаркета «Ашан», на пересечении МКАД и Можайского шоссе, и пройдет севернее Одинцово. Скорее всего, при въезде на трассу водители будут получать талоны, а на выезде - платить за то количество километров, которое они проехали. Ожидается, что тариф будет необременительным для водителей - около 20-30 рублей за весь маршрут.

По предварительным данным, автомобилистам придется платить от 60 копеек до 3 рублей за километр пути. Низкие расценки будут возможны только в том случае, если договор с эксплуатационной компанией будет заключен на 15-20 лет. В ОАО 'Мосавтодор и партнеры' пояснили, что за проезд по новой дороге не будут брать денег только с автомобилей служб экстренного реагирования, 'скорой помощи' и с сотрудников милиции, если они едут по вызову. Пункты сбора платы будут находиться либо только на въезде, либо через каждые 10 километров. Кроме того, такие пункты будут обязательно установлены в местах примыкания магистрали к другим автотрассам.

Платные автодороги в России
На сегодняшний день в России функционирует всего одна крупная платная автодорога - участок федеральной автомобильной дороги 'Дон' (М4, Москва - Воронеж - Ростов-на-Дону - Краснодар - Новороссийск - Сочи). Она открыта по решению правительства РФ в 2000 году. Плата взимается на отрезке длиной 40 км в Липецкой области - от начала обхода города Задонска до начала обхода села Хлевное. Кроме того, в России есть еще три платных участка дорог, протяженность которых не превышает 20 км, а стоимость проезда является чисто символической. Это мостовой переход через Дон у села Семилуки в Воронежской области (стоимость проезда 1 руб.), автодорога Воронеж - Тамбов (тариф 1 руб. за км) и мостовой переход в Барнауле (стоимость проезда 5 руб.).

СПРАВКА

Фундамент за наличные

Цены на жилье продолжают идти вверх. Аналитики утверждают, что перелома ситуации придется ждать еще довольно долго. В такой ситуации выгоднее всего приобретать квартиру сразу и за наличные. Тем более что банковские и альтернативные ипотечные схемы пока остаются либо недоступными, либо крайне неудобными для покупателя со средними доходами.

При таком положении вещей выгоднее всего оплачивать полную стоимость квартиры сразу. "Не важно, покупается ли жилье для личного пользования или как инструмент вложения денег. В любом случае его можно при необходимости перепродать уже через месяц и получить прибыль", - говорит Сергей Дергунов, руководитель компании "Жилстрой+". Лучше всего покупать квартиры на начальной стадии строительства, когда застройщик еще не начал получать прибыль от проекта. К моменту завершения работ и сдачи дома госкомиссии цены на квартиры в нем обычно вырастают на 30-50% по сравнению с периодом закладки фундамента.

На рынке недвижимости очень популярна история о том, как один человек совершенно легально заработал $950 тыс., покупая и затем продавая квартиры. Правда, заниматься этим он начал еще в 1999 году и только к концу 2003 года смог сколотить сумму, чуть меньшую миллиона. Аналитики уверены, что повторить такой подвиг сейчас невозможно: темпы роста рынка уже не те, да и до стагнации цен остается меньше четырех лет. Тем не менее жилье пока продолжает дорожать. Только за прошлый год долларовая стоимость квартир поднялась на 30-35%. По прогнозам Олега Репченко, руководителя аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости", в 2004 году цены вырастут еще на 20-25%. Начало года расчеты оправдывают. Только в январе индекс стоимости жилья, рассчитываемый центром, вырос на 3.3% - меньше, чем в конце 2003 года, но все равно очень прилично. Средний уровень цен превысил психологический барьер в $1.5 тыс. за кв. м, что является абсолютным рекордом в истории российского рынка недвижимости. В феврале темпы роста остались на уровне 3%. Только за прошлую неделю средняя стоимость квартир выросла с $1540 до $1554 за кв. м.

Людям, размер накопления которых значительно меньше требуемой суммы, приходится гораздо сложнее. Теоретически им предлагается масса вариантов - и банковская ипотека, и ссудно-строительные кассы, и кооперативы. Реально ни одна из этих схем не работает на массового потребителя. Один только сбор документов, подтверждающих платежеспособность клиента, может убить все надежды на новое жилье у получателя "черной" зарплаты. Да и вероятность остаться и без денег, и без квартиры при некоторых схемах довольно высока.

Если для покупки не хватает небольшой суммы или есть обоснованная надежда получить деньги в течение года, можно воспользоваться рассрочкой. Такую услугу своим клиентам сейчас предоставляют практически все московские девелоперские и риэлторские компании. Программы отличаются друг от друга непринципиально и сводятся к тому, что покупатель платит около половины стоимости квартиры сразу, а остальное выплачивает постепенно до момента оформления прав собственности на объект. Рассрочка предоставляется в среднем на полгода-год и не решает проблем большинства клиентов.

Ипотечные кредиты сейчас выдаются под 10-15% годовых в валюте на срок не более 10 лет. За это время вполне можно успеть расплатиться, но с учетом процентов приобретенное жилье окажется как минимум вдвое дороже. К тому же средний потребитель может позволить себе занять таким образом не более $30-50 тыс. По словам Александра Семеняки, руководителя Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, этого достаточно для семей, уже имеющих квартиры и собирающихся улучшить свои жилищные условия.

Кооперативное движение

Но и риск велик. Например, ОАО "Строительная сберегательная касса", созданное правительством Москвы специально для финансирования частных лиц, в прошлом году продало часть жилья оптовым покупателям, нарушив основной принцип небанковской ипотеки. Так что даже при оптимистическом варианте развития событий клиенту скорее всего придется выбирать квартиру из нераспроданных остатков - ликвидное жилье уходит с рынка сразу и за наличные.

Некоторые застройщики предлагают частным покупателям принимать долевое участие в строительстве домов. При таком варианте клиент копит деньги на специальном счету - до тех пор, пока не наберется половина стоимости квартиры. После этого можно выбирать жилплощадь и выплачивать остальное, уже обживая полученные метры. Такая схема может оказаться ненадежной, поскольку проверить добросовестность застройщика бывает сложно и гарантий того, что он не скроется с половиной денег, практически нет. Законодательно такая деятельность пока не регулируется. Зато при такой схеме не требуется справка о доходах - 50% стоимости квартиры накапливается с помощью регулярных взносов в кассу, которые производятся равными частями по заранее установленному графику. В дальнейшем клиенту предоставляется трехлетняя рассрочка под 8% годовых в валюте.

Эта схема плоха тем, что стоять в очереди можно бесконечно долго. Место в списке будет тем выше, чем больше размер вступительного взноса. Как только человек попадает в первые 10% очередников, для него начинают подбирать квартиру. Когда набирается сумма для покупки квартиры первого в списке, жилье приобретается в собственность кооператива, а пайщик может вселиться и даже прописаться в нее. Но право собственности можно будет оформить только после окончательной выплаты пая. Выйти из кооператива бывает очень непросто, поскольку порядок возвращения уже выплаченного пая определяет руководство организации.
Федеральный центр решил вмешаться в вопросы московского градостроительства, которые до сих пор считались вотчиной столичного мэра Юрия Лужкова. Как сообщил в четверг первый заместитель председателя Госстроя России Николай Маслов, правительство отклонило предложенный мэрией на согласование проект Генплана развития Москвы до 2020 года. А премьер-министр Михаил Касьянов 17 февраля подписал распоряжение о создании градостроительного совета при правительстве, в задачи которого входит подготовка согласованного градостроительного плана для Москвы и области с учетом столичных функций мегаполиса.

На рынке еще работают кооперативы, которые сами не строят дома, но теоретически созданы для того, чтобы обеспечивать своих членов жильем. Вступая в кооператив, человек должен внести первоначальный паевой взнос в размере десяти или более процентов от предполагаемой стоимости квартиры, а также 5%-ный вступительный взнос, который не возвращается ни при каких обстоятельствах и не зачитывается в стоимость жилья. Остальная сумма выплачивается ежемесячно, максимальный срок погашения долга - 10 лет. Рассрочка в кооперативе беспроцентная, но и никаких процентов на внесенные средства не начисляется. А цены на квартиры на месте не стоят.

Напомним, что проект московского закона о Генплане был принят Мосгордумой за основу во втором чтении еще в апреле 2001 года, но до сих пор этот документ, разработанный в недрах Москомархитектуры, не был окончательно одобрен федеральным центром. Одна из причин -- отсутствие в проекте раздела о столичных функциях. «Определение столичных функций Москвы -- очень серьезный вопрос на ближайшие год или два», -- считает первый зампред Госстроя.

«Речь ни в коем случае не идет о начале захватнической войны, просто надо менять регламент принятия градостроительных решений в столице», -- подчеркнул г-н Маслов, полагающий, что сама Москва с этой задачей не справляется. Например, проект столичного Генплана рассчитан на население 8,2--9,2 млн человек к 2020 году, однако уже сейчас в столице проживает 10,4 млн человек. «При таком расхождении в цифрах все расчеты ошибочны, а это приведет к пробкам на дорогах, перебоям с водо- и энергоснабжением», -- отмечает первый зампред Госстроя РФ.

Такую позицию, кстати, может поддержать губернатор Московской области Борис Громов, отношения которого с мэром Лужковым стали натянутыми. Столица и область давно пытаются поделить землю и налоги, а с недавних пор обострилась и тема раздела коммунальных служб. Подмосковные власти считают, например, что область подвергается регулярному шантажу со стороны Мосводоканала. Это предприятие, подчиняющееся правительству Москвы, но берущее воду для городских нужд в области, периодически грозит сократить подачу этой самой воды подмосковным городам, имеющим задолженность перед коммунальщиками.

До сих пор Москва пользовалась большой самостоятельностью, решая, что и как строить. Однако так называемый «лужковский» стиль в архитектуре нравится далеко не всем. Многие политики считают, что он «не отражает идеологии новой российской государственности». При этом г-н Маслов ссылался на опыт Вашингтона, планы развития которого разрабатывает сенат, а утверждает сам президент США. Отсутствие подобной схемы, по его мнению, приводит к тому, что «за рекламой колготок у нас Кремля не видно». Поэтому проблему долгосрочного развития Москвы надо решать, объединив градостроительные планы столицы и Подмосковья и отдав в ведение федерального центра все, что касается столичных функций мегаполиса. Интересы и потребности города уже давно вышли за МКАД, а в некоторых случаях (таких, как водоснабжение и закупка продовольствия) и за пределы области, поэтому градостроительное объединение с Подмосковьем чиновник из Госстроя считает делом недалекого будущего.

Выяснить официальную реакцию правительства Москвы на эти инициативы вчера по «горячим следам» не удалось, хотя позиция столичных чиновников и так хорошо известна. Они всегда давали понять, что город вправе развиваться без оглядки на Кремль или Белый дом (при этом Москва не устает напоминать, что федеральный центр обязан доплачивать ей за исполнение столичных функций и размещение многочисленных федеральных ведомств). К тому же столичные власти крайне болезненно реагируют на любые предложения «делиться» собственностью. Достаточно вспомнить недавний скандал с сотнями памятников культуры, которые были в одностороннем порядке записаны в реестр городского имущества. И хотя по памятникам после долгих споров удалось достичь компромисса, новое «вмешательство» федерального центра уже в саму стратегию столичного градостроительства будет воспринято куда острее. Более того, Москва к этой инициативе явно готовится. Не случайно депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов уже предложил принять 19 марта поправки к городскому закону о Генплане и считать его полностью согласованным с правительством России. То есть сделать вид, что проблемы не существует.

По словам федеральных чиновников, российское законодательство предусматривает возможность создания в любой точке страны федеральных зон градостроительного регулирования. До сих пор таких зон в России было только две -- дамба в Финском заливе, защищающая Петербург от наводнений, а также территория острова Новая Голландия и Мариинского театра в том же Петербурге. Госстрой и правительство предлагают создать такую зону в Москве, включив в нее Кремль и территорию внутри Бульварного кольца. Такими зонами также могут стать территория Белого дома, комплекс зданий МГУ и посольский поселок на Мосфильмовской улице.



Главная --> Публикации