Главная --> Публикации --> Очередь на жилье будет прозрачной Кому лес, кому дрова За аквапарк ответит канчели No comment Интерес к жкх

В распоряжении "Ведомостей" оказалась подготовленная в Минимущества новая версия принятого в 2001 г. закона "О разграничении государственной собственности на землю". Документ меняет систему регистрации прав на землю и вводит заявительный порядок оформления прав.

Минимущество предлагает упростить процедуру регистрации прав собственности на землю. Подготовленный ведомством законопроект вводит заявительный порядок вместо многоступенчатой процедуры получения разрешений. Эксперты опасаются, что либерализация правил приведет к затяжным судебным войнам, а предприниматели поддерживают новацию чиновников.

Поэтому правительство поставило задачу разграничить все государственные земли к 2008 г. , рассказывает замминистра имущественных отношений Андрей Алпатов. Для этого, как следует из законопроекта, Минимущество предлагает свести всю регистрацию прав собственности к заявительному порядку. Органу власти для оформления владения достаточно будет представить заявление и пакет документов на участок в органы юстиции. Алпатов рассчитывает, что благодаря упрощению процедуры регистрации "процесс активизируется в десятки раз" и уже через четыре года около 70% земель будут иметь официального владельца.

По действующему законодательству, все земли, не проданные в частное владение, считаются государственными. Собственность на земли делится между центром, регионами и муниципалитетами по одному принципу: земля принадлежит тому уровню власти, имущество которого на ней расположено. Но чтобы вступить в право владения участком, орган власти должен зарегистрировать свою собственность на него. "По действующей редакции закона процедура регистрации очень громоздкая, - рассказывает руководитель департамента земельной политики Минимущества Елена Бондаренко. - Нужно составить кадастровый план каждого участка, согласовать перечень участков с другими уровнями власти, потом этот перечень должно утвердить правительство. Вся процедура занимает от полугода до года". По данным Минимущества, право собственности оформлено лишь на 14% государственных земель. Остальными участками распоряжаются муниципалитеты. По словам сотрудника крупной корпорации, они пользуются ситуацией для пополнения своей казны, незаконно продавая бесхозную землю предприятиям.

Но Бондаренко из Минимущества называет эти опасения "напрасными". По ее словам, прежде чем зарегистрировать право собственности на участок, органы юстиции будут обязаны проверить, имеет ли заявитель основания для такой регистрации. , и это сведет вероятность конфликтов по поводу собственности к минимуму. Кроме того, орган юстиции обязан будет уведомлять власти всех уровней о подаче заявки на регистрацию каждого участка любым из них. "Если другой орган власти тоже претендует на этот участок, он может представить альтернативный пакет документов. А орган юстиции в этом случае приостановит процедуру регистрации до окончания разбирательства между потенциальными владельцами", - поясняет Бондаренко.

Однако эксперты опасаются, что упрощенный порядок регистрации прав собственности на землю приведет к многочисленным конфликтам между уровнями власти. "Может получиться, что кто первый успел подать заявление в орган юстиции, тот и собственник", - говорит старший юрист компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры" Максим Попов. "Другими словами это называется захват", - категоричен председатель думского комитета по собственности Виктор Плескачевский. По мнению Попова, в самой сложной ситуации окажутся органы юстиции, которые будут вынуждены разрешать многочисленные споры между потенциальными собственниками. "К тому же из текста [новой редакции] закона вычеркнуто положение, по которому муниципалитеты распоряжались землей, права на которую не разграничены, а кто это будет делать теперь - не сказано", - отмечает юрист.

До последнего времени компании владели землей под своими заводами на правах "бессрочного пользования". Но новое земельное законодательство обязало все предприятия выкупить или взять в аренду землю до 1 января 2004 г.

Зампред правительства Москвы по имущественным и земельным отношениям Юрий Росляк тоже не видит причин для беспокойства. "Мы вместе [с федеральными ведомствами] работаем над новыми принципами разграничения собственности", - говорит московский чиновник. Но по словам близкого к московскому правительству источника, после принятия законопроекта "у Москвы не останется тех возможностей распоряжаться землей, которые есть сейчас", поэтому столичные власти "наверняка будут противодействовать [прохождению документа]". А сотрудник крупного холдинга, отвечающий за земельные вопросы, говорит, что для бизнеса "самое главное, чтобы было однозначно понятно, кто его [участка] собственник", поэтому "чем быстрее собственность на землю будет разграничена и зарегистрирована, тем лучше".
Чиновники продолжают спорить о том, как лучше продать землю под приватизированными заводами их владельцам. Минэкономразвития доработало и внесло в правительство законопроект, существенно снижающий цену выкупа участков под предприятиями. Минимущество предлагает брать деньги только за землю вокруг заводов, а не непосредственно под ними. Но московские чиновники по-прежнему считают, что федеральные министерства хотят продать землю слишком дешево.

Основным оппонентом Минэкономразвития осталась мэрия Москвы, которая недовольна, что федеральные чиновники хотят снизить цену земель под заводами примерно вчетверо. В Москве, согласно предложению ведомства Германа Грефа, земля должна была стоить не более 7838,2 руб. за 1 кв. м и не менее 279,9 руб. Столичная мэрия настаивала на определении цены выкупа по "рыночным ставкам".

В ноябре 2003 г. президент Владимир Путин назвал продажу земельных участков под уже приватизированными предприятиями несправедливой, а Дума продлила право бессрочного пользования землей на два года. Многие компании уже успели выкупить землю, но явление не стало массовым: выкуп всех земель под предприятиями, по различным оценкам, обошелся бы промышленникам в $60 - 100 млрд. Правительство в конце года согласилось с Минэкономразвития, предлагавшим снизить цену выкупа земли, но просила доработать законопроект.

Но московская мэрия по-прежнему считает законопроект неприемлемым. "Выкупная цена должна зависеть от того, как будет использоваться земля, и учитывать примерно 1500 кадастровых зон столицы", - подчеркивает зампредседателя московского правительства Юрий Росляк. В Минэкономразвития не исключают увеличения количества зон для Москвы (сейчас их четыре) , однако максимальную стоимость выкупа увеличивать не намерены.

На днях Минэкономразвития заново внесло в правительство законопроект, подвергнув его косметической переработке. Стоимость аренды земли согласно прошлогодней редакции закона не могла превышать 13% цены выкупа. "Но определять аренду через ставку выкупа некорректно: выкуп будет производиться только несколько лет, а ставки аренды - это надолго", - говорит замруководителя департамента корпоративного управления Минэкономразвития Андрей Ивакин. Теперь ставка аренды не может быть меньше ставки земельного налога. В городах с численностью жителей до 500 000 человек она не может превышать ставку налога в 1,5 раза, а в мегаполисах - в 3 раза. "Тем самым мы устранили нарекания регионов, жаловавшихся, что их свобода в определении ставки аренды сведена к нулю", - говорит чиновник. Представитель крупного промышленного холдинга, курирующий отношения с госорганами, рад этому изменению: "Теперь у нас появляется возможность договориться с чиновниками о снижении арендной ставки".

Минимущество считает, что землю, на которой стоят заводы, надо передавать предприятиям безвозмездно, зато цену незастроенных участков предлагается определять по сложной формуле, учитывающей, в частности, рыночную оценку земли, коэффициент плотности застройки и коэффициент отраслевой принадлежности предприятия. Иначе, опасаются чиновники, промышленники получат возможность "необоснованного обогащения [. .. ] в результате спекуляции предоставленными по низким ценам из государственной или муниципальной собственности землями".

Законопроект Минэкономразвития правительство рассмотрит 25 марта. А 20 февраля чиновники обсудят проблему выкупа земли на совете по предпринимательству при правительстве. На совете бизнесменов ознакомят не только с предложениями ведомства Грефа, но и с новой идеей Минимущества, говорит попросивший об анонимности чиновник правительства.

Еще резче отозвались об этой инициативе предприниматели. "На одном земельном участке может стоять, к примеру, 100 зданий, и вместо единой территории мы получим рваный дуршлаг с вырезанными из территории зданиями и полосками коммуникаций", - говорит представитель крупного промышленного холдинга, отвечающий за "земельный вопрос". "Чиновники просто хотят определять, сколько земли нужно оставить предприятию, а сколько можно у него отобрать", - возмущается сотрудник другого холдинга.

Опасность, о которой предупреждает Минимущество, не надуманная, согласны чиновники Минэкономразвития. "Но надо выбрать меньшее из двух зол: либо землей будет спекулировать бизнесмен, либо чиновник, - говорит сотрудник ведомства Грефа. - В варианте Минимущества неизбежен произвол, когда чиновники будут определять, сколько прилегающей земли необходимо предприятию "для жизни". Согласился с такой оценкой и чиновник правительства: "Вариант Минимущества оставляет чиновнику слишком большую свободу для принятия решений".

Дом для слонов

Московские строители работают много, быстро и качественно. И, похоже, в ближайшие годы не собираются снижать темпы. Благо, что для этого есть все возможности – столичные власти их активно поддерживают, да и спрос на жилье в столице неуклонно растет. О том, каковы результаты работы Московского стройкомплекса в 2003 году и о приоритетах года нынешнего, на последней пресс-конференции рассказал первый заместитель мэра в Правительстве Москвы, руководитель Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города Владимир РЕСИН.

Московские градостроители успешно справились с плановыми заданиями по вводу объектов социального, культурного и бытового назначения (их строительству и реконструкции): закончена первая очередь реконструкции театра им. Станиславского и Немировича-Данченко, завершено строительство комплекса зданий библиотеки фонда «Русское зарубежье», построен павильон-слоновник Московского зоопарка. Кроме того, в прошлом году были введены в строй четыре крытых плавательных бассейна, каток, крытый теннисный корт, два физкультурно-оздоровительных комплекса, а также важный транспортный объект – первая очередь Бутовской линии легкого метро протяженностью 5,8 км с пятью станциями.

Итак, в 2003 году в столице было возведено более 4,7 млн. кв. метров жилья, в том числе 416,8 тыс. кв.м – для решения общегородских социальных задач (обеспечения очередников административных округов Москвы), 1056,1 тыс. кв.м – жилые дома для переселения людей из пятиэтажек и ветхого жилфонда, 260,9 тыс. кв.м – для предоставления москвичам по программе «Молодой семье – доступное жилье».

Внимание в прошлом году столичные власти уделили повышению качества строительства. Так, с февраля 2003 года начала работу служба «Телефон – горячая линия» по недоделкам в новостройках. Сюда уже обратилось около трех тысяч москвичей. В основном владельцы новых квартир жаловались на плохое качество отделочных работ (17% обращений), низкое качество оконных блоков (18% обращений), а также промерзание, сырость и протечки (16% обращений). В 96% случаев недоделки были оперативно устранены, так что в течение года, по наблюдениям работников службы, динамика обращений значительно изменилась: если в феврале ежедневно поступало по 55 звонков, то к декабрю их число снизилось до По результатам анализа и выборочной экспертизы были разработаны предложения для строительных организаций по устранению выявленных дефектов, а также выдвинуты рекомендуемые требования к качеству применяемых материалов. В. Ресин отметил, что практика 2003 года показала эффективность горячих линий и в очередной раз подтвердила общий закон управления: только открытый диалог с людьми позволит повысить эффективность работ.

Эта работа продолжится и в наступившем году. В ее рамках – строительство фундаментальной библиотеки МГУ им. М.В. Ломоносова и Московского театрально-концертного центра под руководством А. Градского. Разработана и внедряется программа «Народный гараж», предоставляющая возможность приобретения гаражей широким слоям населения. В рамках программы реконструкции пятиэтажного жилищного фонда в 2003 году снесено 215 зданий площадью 656,2 тыс. кв. метров. Их обитатели получили новое комфортабельное жилье.

В текущем году Комплексу архитектуры, строительства, развития и реконструкции города предстоит построить и ввести в эксплуатацию 5 млн. кв. метров жилья. «Опускаться ниже этой планки мы просто не имеем права, так как пока еще слишком много горожан нуждается в улучшении своих жилищных условий», – отметил В. Ресин. В настоящее время по уровню обеспеченности жильем Москва значительно отстает от других европейских столиц: если на одного москвича приходится в среднем 23 кв. метра, то на одного европейца – 40-7 И, несмотря на ежегодное увеличение объемов строительства, при существующих темпах мы догоним Европу только к 2020 году.

26 вместо 16

С целью создания в столице единой и удобной среды обитания в январе была утверждена комплексная программа реконструкции территории. В первую очередь, она подразумевает реорганизацию коммунальной инфраструктуры города. В рамках этой работы принято решение о необходимости отведения первых этажей всех новостроек для социальных нужд. Малые предприятия смогут получить помещения на конкурсной основе. Данные площади отданы в распоряжение Департамента малого бизнеса. Это, по мнению властей, позволит создать в микрорайонах полноценное жизненное пространство. Кроме того, В. Ресин отметил, что в настоящее время идет работа по созданию структуры, которая будет информировать население районов обо всех предстоящих крупных стройках в окрестностях.

Основной задачей столичных властей на ближайшие 12 месяцев остается повышение качества жизни в столице. Осуществляется пристальный контроль качества возводимого жилья. Так, в прошлом году был выработан этический кодекс для строительных компаний, а также наказана 31 организация. Попавшие в «черный список» фирмы больше не будут привлекаться к конкурсам для ведения строительных работ в Москве.

Кроме того, в текущем году продолжится снос и реконструкция старых зданий. Преимущества этого вида строительства уже успели оценить как городские власти, так и сами москвичи. Ведь если в среднем на одного жителя пятиэтажки приходится 16 кв. метров жилой площади, то при переселении он получает 2 К тому же на месте одной «хрущевки» общей площадью 5 тысяч кв. м можно построить новый дом на 15 тыс. кв. метров. По словам В. Ресина, жители города приветствуют реконструкцию, так как в основном в старых домах остались жить люди, которым финансовые возможности не позволяют улучшить жилищные условия и это для них – реальный шанс получить нормальную квартиру.

В общей сложности до 2007 года в столице планируется возвести 18 млн. кв. метров жилья, 40 % из которого пойдет на решение социальных программ. В. Ресин подчеркнул, что Москва на сегодня остается, пожалуй, единственным российским городом, где сохранилась система бесплатного предоставления жилья очередникам. И столичные власти не собираются отказываться от своих обязательств.

Одним из приоритетных направлений работы комплекса остается и поддержка молодежи. Цель – помочь молодым семьям побыстрее обзавестись собственным жильем. В рамках программы «Молодой семье – доступное жилье» в 2003 году было построено 260 тыс. кв. метров жилья, к 2007 году эту цифру планируется довести до 800 тысяч кв. метров. Кроме того, с расчетом на молодежь сейчас в больших количествах продолжают возводиться новые спортивные объекты – один из крупнейших в мире конькобежный стадион, а также множество спортсооружений в области.

Доплнительные затраты – Приятные хлопоты

В. Ресин отметил, что, проанализировав результаты всероссийской переписи населения, городские власти пришли к выводу о необходимости пересмотра в ближайшее время суммы расходов, запланированных на строительство социальных объектов. Расчеты проводились с учетом падения рождаемости в городе, однако, практика показывает, что в последнее время молодые московские семьи все более охотно обзаводятся детьми. Поэтому в ближайшее время предстоят дополнительные затраты на возведение детсадов, школ, поликлиник и т. п. «Но это, конечно же, приятные хлопоты», – подчеркнул глава комплекса.

Москва активно строит и в регионах. Так как стройкомплекс Москвы – это эффективная и передовая рабочая отрасль, вполне закономерно то, что она ищет выход на новые рынки. Они позволяют привлекать дополнительные средства, развивать промышленность стройматериалов. Плюс помощь регионам, так как столица на сегодняшний день обладает самыми передовыми технологиями. В соответствии с соглашениями, заключенными Правительством Москвы с органами исполнительной власти российских регионов, в настоящее время московские инвестиционно-строительные компании ведут работу в 43 российских регионах, где за прошлый год уже возвели 285 тыс. кв. м жилья.

Гражданское законодательство гласит, что рента – это самостоятельный институт российского права, который, во-первых, связан с отчуждением (за плату или бесплатно) имущества, во-вторых, обеспечивает регулярный гарантированный доход, получаемый в обмен на отчуждение имущества, и, в-третьих, сопряжен с риском и неопределенностью размера ренты в силу длительности выплаты рентных платежей. Другими словами, рента представляет собой некую сделку, в результате которой вы становитесь собственником имущества, взамен на что обязуетесь выплачивать периодические денежные платежи, либо предоставлять какие-либо услуги. Вы при этом становитесь рентоплательщиком, а бывший собственник – рентополучателем. И длится сей процесс либо бессрочно (и в этом случае говорят о постоянной ренте), либо столько, сколько проживет рентополучатель (и в этом случае говорят о пожизненной ренте). Ренту можно получать с любого имущества: движимого и недвижимого. Что же касается такой разновидности пожизненной ренты, как содержание с иждивением, то ее применение ограничено только недвижимым имуществом.

Несмотря на стремительно уменьшающееся количество свободных земельных участков на территории столицы, строительные компании, по мнению В. Ресина, без работы не останутся. Около 20 млн. кв. метров жилья удастся возвести за счет реконструкции пятиэтажек, промзон, а также освоения новых районов – Щербинка, Кожухово и др. Поэтому до 2020 года, по его оценкам, в Москве будет построено около 70 млн. кв. метров жилья.
Такая разновидность сделки, как рента изначально практиковалась в Европе и, в частности, во Франции, так как слово «рантье» пришло именно оттуда. Жить на ренту считалось совершенно естественным и не каралось законом. До недавнего времени в России на этот процесс смотрели косо, но теперь и у нас это можно делать свободно. И если словосочетание «пожизненное содержание с иждивением» до сих пор вызывает у вас образ немощной старушки, получающей лекарства и помощь в лучших традициях «Тимура и его команды» за свою квартиру – то вам стоит прочитать эту статью.

Кто может быть получателем ренты? Очевидно, что только граждане, т.е. физические лица. Причем получение ренты не ставится в зависимость от их состояния здоровья, возраста или трудоспособности. Получателями могут быть любые граждане, имеющие фактическую возможность и потребность отдать свое ценное имущество тому, кто за это согласится выплачивать ренту! Встречный вопрос: а кто может быть плательщиком ренты? Здесь круг возможных лиц гораздо шире. Таковыми могут стать как любые граждане, так и коммерческие или некоммерческие организации, заинтересованные в приобретении имущества и способные выполнить требования закона о содержании договора ренты и обеспечении ее выплаты.

Итак, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением рентополучателя, либо указанного им третьего лица (лиц). Договор пожизненного содержания с иждивением подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Помните, что до совершения такой регистрации он считается незаключенным.

Каков минимальный размер платежей по договору пожизненного содержания с иждивением? Закон обозначил наименьший предел – не менее двух минимальных размеров оплаты труда (МРОТ), установленных законом, в месяц. Причем с увеличением размера этого МРОТ вся сумма пропорционально увеличивается. Если вы договоритесь платить больше – это ваше право. Справедливо, не правда ли? Действительно, все эти законные меры направлены на то, чтобы пожизненная рента имела реальное экономическое значение для сторон и не превращалась в обмен между ними малозначительными ценностями. В расчете на то, что пожизненная рента обычно является частью повседневного обеспечения жизни получателя ренты, установлено также, что она выплачивается помесячно.

Пожизненная рента, как было отмечено выше, устанавливается на период жизни рентополучателя. А это значит, что, во-первых, она прекращается со смертью ее получателя, т.е. не переходит по наследству, и, во-вторых, получатель ренты не вправе передавать ее путем уступки требования. Это важно. Но при этом, если пожизненная рента установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на ее получение равны (или не равны, смотря как вы составите договор), то в случае смерти одного из них его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Причем договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.



Главная --> Публикации