Главная --> Публикации --> Бум торговой недвижимости переселяется в регионы Очередь на жилье будет прозрачной Кому лес, кому дрова За аквапарк ответит канчели No comment

С севера территория ЮАО ограничена Ленинским проспектом, с юга — Московской кольцевой автомобильной дорогой. На востоке граница округа проходит по Москве-реке. На западе — по краю Битцевского леса и долине реки Котловки.
На территории округа 16 жилых районов: Даниловский, Донской, Нагатинский затон, Нагатино-Садовники, Нагорный, Москворечье-Сабурово, Царицыно, Чертаново Северное, Чертаново Центральное, Чертаново Южное, Братеево, Зябликово, Орехово-Борисово Северное, Орехово-Борисово Южное, Бирюлево Западное, Бирюлево Восточное.
По мнению сотрудников риэлторских агентств, ЮАО не пользуется такой популярностью у покупателей жилья, как, например, ЮЗАО, ЗАО или СЗАО. Виной тому дурная слава «экологически неблагоприятного округа» из-за сосредоточения в нем промышленных предприятий. Жилые застройки и промышленные зоны в ЮАО находятся примерно в равных пропорциях. По территории округа проходят перегруженные транспортные артерии: Варшавское и Каширское шоссе и две линии Московской железной дороги. Вместе с тем «легкие» ЮАО — это лишь три небольших лесных массива: Бирюлевский дендропарк, Коломенское и Царицыно. К примеру, на юго-западе лесопарками занята треть территории. С другой стороны, положение на юге ничуть не хуже, чем на востоке, юго-востоке или северо-востоке столицы, где тоже немало промышленных предприятий, зато острая нехватка зеленых насаждений.
В качестве наиболее благополучных в экологическом плане районов округа можно назвать Нагатинский затон. Территория района примыкает к Москве-реке с красивой набережной и граничит с музеем-заповедником Коломенское. Относительно благополучны такие спальные районы, как Братеево и Орехово-Борисово. Экологическую обстановку в Царицыне и Бирюлеве скрашивают Царицынский лесопарк с каскадом прудов и Бирюлевский дендропарк.
По мнению экологов, район Нагатино-Садовники характеризуется как «шумный и загазованный». Очевидно, это следствие того, что на его территории соединяются Каширское и Варшавское шоссе.
В ЮАО на 13 промышленных зонах действует 21 тыс. предприятий всех форм собственности, что составляет 11,8% всей городской промышленности. На территории округа расположены такие гиганты промышленности, как заводы ЗИЛ, «Динамо», завод имени Ильича, «Красный пролетарий», Московский завод железобетонных изделий, Нагатинский завод строительных материалов, завод «Призыв», Московский стекольный завод, Мосстройконструкция, Мосэлектрофольга, Спецзавод № 3, Бирюлевский и Царицынский мясоперерабатывающие комбинаты и многие другие. Но основными загрязнителями окружающей среды считаются предприятия энергетического комплекса: ТЭЦ-26, ТЭЦ-9 и районные тепловые станции. На их долю приходится почти 40% всех выбросов предприятий округа.
В ЮАО 83 учреждения здравоохранения, в том числе 18 больниц, 56 поликлиник, всемирно известный онкологический центр, институты иммунологии, ревматологии, питания. В округе 551 учреждение образования, более 200 учреждений культуры, 7 стадионов, 9 бассейнов, 3 горнолыжные базы, роллердром, около 150 спортплощадок, 33 водоема общей площадью 208 га. На территории округа действуют 34 рынка.
Как правило, этот не совсем обычный подмосковный город представляют так: 33 тыс. человек населения, два десятка крупных научных учреждений с мировым именем и единственное производственное предприятие, которому уже более 200 лет. Туристы же, любители рыбной ловли и охотники, знают другой Троицк. Их привлекают сюда красивые места и живая природа Подмосковья.

Южный административный округ — самый большой по численности населения в Москве: в нем проживает 1 млн 300 тыс. человек. Округ занимает площадь более 130 кв. км, или 12,2% территории столицы. По своим масштабам он уступает лишь Восточному и Западному административным округам.

Строительство
Когда-то застройка Троицка велась по науке — системно и сбалансировано. Что неудивительно, ведь генеральным проектировщиком этого города является ГИПРОНИИ РАН. Сегодня об этом приходится только вспоминать.

Академгородок на Десне
Город Троицк расположен на юго-западе Московской области, в 20 км от МКАД. Возник он на месте старинного села Богородское, находившегося на торговом пути из Москвы на юг России. Село Троицкое с церковью Святой Троицы, принадлежавшее в то время князьям Репниным, впервые упоминается в переписной книге 1646 года. В 1797 году в селе было основано суконное мануфактурное производство, выросшее к началу XX века в крупное предприятие. Сегодня Троицкая камвольная фабрика — старейшее и единственное производственное предприятие города. В 1928 году село было преобразовано в рабочий поселок Троицкий.
Еще до войны в этих местах начали строить первую научную лабораторию, а в 1944 году открыли Институт земного магнетизма. С 60-х годов прошлого века начался этап развития Троицка, связанный с фундаментальной наукой. Академия наук СССР открывала здесь свои институты и подразделения для исследований в области общей и ядерной физики. Параллельно создавалась прекрасная инфраструктура, свойственная академгородкам советского времени. В марте 1977 года Троицк получил статус города.
Сегодня в Троицке активно развивается не только наука. В городе работают шесть банков, множество торговых точек, крупный рынок.

Микрорайон «В», вл. 64
В окружении детских учреждений (садика, спортивной и двух общеобразовательных школ) идет строительство 3-секционного 14-этажного панельного дома серии П-46М. Рядом с домом находится подземный паркинг. При благоустройстве территории будут построены гостевая парковка и детская площадка. В доме предусмотрены помещения для консьержа. Площадь однокомнатных квартир составляет 38,9 кв. м, двухкомнатных — 55,7, трехкомнатных — 70 кв. м. В двухкомнатных квартирах имеется кладовая. Квартиры сдаются под чистовую отделку. Окна оснащены двойными стеклопакетами, лоджии остеклены, будет установлена сантехника.
Срок сдачи дома — III кв. 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $620.

Жилой комплекс «Троицк-Трио»
Микрорайон «В», в котором возводится жилой комплекс «Трио», находится в северо-западной части города, рядом с лесопарковой зоной и рекой и в то же время вблизи всех необходимых объектов инфраструктуры.
Строящийся комплекс состоит из трех монолитно-кирпичных 17-этажных зданий. Территорию вокруг домов планируют обустроить детской и спортивной площадками, гостевым паркингом и огороженной территорией для выгула собак. В подъездах предусмотрено место для консьержа. Квартиры сдаются под чистовую отделку. Их площадь: 35–44 кв. м (однокомнатные), 60–64 кв. м (двухкомнатные), 82 кв. м (трехкомнатные). Окна оснащены пластиковыми стеклопакетами.
Срок сдачи дома — IV кв. 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $590–840.

«Парковый»
Рядом с Парковым переулком строится монолитно-кирпичный 17-этажный трехсекционный дом по индивидуальному проекту. Здание находится в строящемся жилом квартале, в 10 мин ходьбы от леса и реки Десны. Рядом — торговый центр, школа, детский сад, службы быта, гостевая стоянка. Площадь однокомнатных квартир — 39,7 кв. м, двухкомнатных — 54,5, трехкомнатных — 79,3 кв. м. Высота потолков — 3 м. Установлены пластиковые стеклопакеты. Квартиры сдаются без отделки.
Срок сдачи дома — III кв. 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $600–740.

Жилой комплекс «Троицкое»
Этот новый жилой комплекс вырос у самой границы лесного массива, в северной части Троицка, на улице Текстильщиков в микрорайоне «Г». Комплекс, расположенный на огороженной и охраняемой территории, оборудованной системой видеонаблюдения, состоит из десяти малоэтажных (3–5 этажей) монолитно-кирпичных домов повышенной комфортности и торгового центра. На территории комплекса будут также оборудованы детская и спортивная площадки, гостевая парковка, построены кафе, административный корпус, в котором разместятся также служба быта и медицинский центр. Остановка общественного транспорта находится непосредственно возле КПП комплекса.
Индивидуальным проектом предусмотрены квартиры с различными планировками (от однокомнатных до пяти-комнатных двухуровневых) и с большими террасами (до 130 кв. м). Площадь квартир — от 43,1 до 290 кв. м. Высота потолков — 2,85 м, окна — двойные стеклопакеты. Квартиры сдаются без отделки.
Срок сдачи дома — I кв. 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $580–680.

«Престиж»
Микрорайон, где возводится новый дом, находится в центре Троицка, на пересечении улиц Текстильщиков и Парковой. Монолитно-кирпичный дом из трех 17-этажных секций возводится по индивидуальному проекту. Около дома будут оборудованы детская площадка и гостевая автостоянка, в подъездах — места для консьержа. Площади 1–3-комнатных квартир — 46,7; 67,5; 93,2 кв. м. Квартиры сдаются под чистовую отделку.
Срок сдачи дома — IV кв. 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $580–750.

«Фаворит»
На улице Текстильщиков в наиболее благоприятной — северной части города вблизи реки и леса возводят 17-этажный монолитно-кирпичный дом по индивидуальному проекту. На придомовой территории предусмотрено строительство гостевого паркинга. Площадь 1–3-комнатных квартир — от 37,4 до 74,3 кв. м. Окна оснащены двойными стеклопакетами. Квартиры сдаются без отделки.
Срок сдачи дома — IV кв. 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $600–740.


Эксперты советуют правительству стимулировать развитие ипотеки с помощью налоговых льгот. Подготовленные в Центре стратегических разработок (ЦСР) поправки в Налоговый кодекс снижают налог на прибыль от ипотечных ценных бумаг с 24% до 6%. Сами инвесторы и банки считают, что даже такая радикальная мера не поможет развить рынок ипотечных бумаг, находящийся в зачаточном состоянии.

Дома на улице Текстильщиков
Два монолитно-кирпичных дома со схожими планировочными решениями возводятся на центральной улице города, имеющей наиболее полную инфраструктуру и новые коммуникации.
Односекционные 17-этажные дома строятся по индивидуальному проекту. Площадь квартир улучшенной планировки — от 37,4 до 78,3 кв. м. Проектом предусмотрены гостевая стоянка, место для охраны или консьержа. По желанию клиента квартиры могут сдаваться с частичной отделкой или без нее.
Срок сдачи первого дома — I кв., второго — IV кв. 2004 года.
Стоимость 1 кв. м — $580–740.

Закон "Об ипотечных ценных бумагах" был принят осенью прошлого года. Эти бумаги предполагают покрытие в виде требований по ипотечным кредитам и закладным. По мысли разработчиков, с помощью этих инструментов инвесторы смогут привлекать длинные и относительно дешевые финансовые ресурсы. Закон предусматривает эмиссию двух основных видов ипотечных бумаг - закладных листов и ипотечных сертификатов участия.

Рабочая группа под руководством замруководителя администрации президента Игоря Шувалова с помощью экспертов ЦСР уже полгода ищет способы удешевить кредиты на покупку жилья. В распоряжении "Ведомостей" оказалась подготовленная группой концепция поправок в Налоговый кодекс, в которой предлагается снизить с 24% до 6% ставку налога на прибыль по операциям с ипотечными ценными бумагами и процентных доходов по краткосрочным (менее пяти лет) договорам ипотеки. За счет этих мер, как следует из документа, сократятся издержки инвесторов и банков, что в итоге понизит и ставки по ипотечным кредитам.

По словам вице-президента инвестиционной компании "Атон" Вадима Соскова, пенсионные фонды обязаны диверсифицировать свой портфель, поэтому даже с учетом налоговых льгот доля средств, которую они могут направить в ипотечные ценные бумаги, не будет существенной. По закону управляющие компании не могут вкладывать в ипотечные бумаги более 40% от пенсионных накоплений и более 20% от пенсионных резервов - в бумаги одного эмитента. При этом, по данным Пенсионного фонда, в распоряжение управляющих компаний к 1 апреля поступит всего 2,3 млрд руб. пенсионных сбережений. "Кроме того что правительство накладывает ограничения на структуру активов управляющих компаний, инвестировать в ипотечные ценные бумаги можно, только имея опыт работы с ними, а это большая редкость", - сетует гендиректор УК "Монтес Аури" Сергей Стукалов.

Больше всего новация окажется на руку пенсионным и инвестиционным фондам, говорит один из авторов предложений в группе Шувалова. Однако потенциальные инвесторы прохладно отнеслись к идее реформаторов. "Ипотечные бумаги появились на рынке недавно и занимают очень незначительную часть, - говорит президент Brunswick UBS Марлен Манасов. - А снижение ставки [налога на прибыль] - недостаточная мера для стимулирования этого рынка".

Банкиры же не видят смысла и в снижении налога на проценты по ипотечным договорам. Представитель одного из крупнейших банков, занимающегося ипотечным кредитованием, говорит, что банки платят налоги с итогового финансового результата, учитывая доходы от разных операций. "Нам будет очень сложно выделить доходы от ипотеки и платить с них налог по отдельной ставке", - говорит банкир. По его мнению, "лучше вводить адресные меры, направленные на развитие ипотеки, например снижать налоговое бремя для продавцов жилья".

А по словам начальника управления федеральных программ АИЖК Дениса Гришухина, помимо снижения налогов необходимо корректировать закон об ипотечных ценных бумагах. "Для инвестора важно, какие это будут бумаги и как их можно выпускать, а закон [об ипотечных бумагах] оставляет этот вопрос открытым", - говорит Гришухин. По данным АИЖК, до сих пор не состоялось ни одного полноценного выпуска ипотечных бумаг. "Было лишь несколько выпусков корпоративных ценных бумаг, которые выпускали организации, занимающиеся ипотечным кредитованием", - говорит Гришухин.

Однажды автор этой публикации побывал в небольшой немецкой деревушке. Здесь, помимо огороженной футбольной поляны, я обнаружил вполне приличный стадион с ухоженным газоном и местами на пару сотен посадочных мест. Но каково было мое удивление, когда вскоре после этого, проехав подземный тоннель, я очутился на современной спортивной арене с трибунами, освещением, а также машинами для ухода за зеленым покрытием.

Впрочем, говорит источник в группе Шувалова, правительство может и не согласиться на столь радикальное снижение налога. Представители Минэкономразвития, участвовавшие в подготовке предложений группы, говорит источник, согласны лишь на 15% -ную ставку для инвесторов и банков. Комментарии Минфина и Минэкономразвития по этому поводу получить не удалось. Другой источник в группе Шувалова полагает, что чиновники в любом случае не рискнут сделать налог на ипотечные бумаги ниже, чем налог на операции с госбумагами (15% ). "Если ставка налога на прибыль [по ипотечным бумагам] будет ниже 15% , то госбумаги просто перестанут покупать", - поясняет эксперт.
Глубинка глубинке рознь
Примечательно, что в Берлине, Ганновере, Кельне, Лейпциге, Майнце и Франкфурте цены на жилье значительно уступают московским. А на периферии они приближаются к ценам в российской глубинке. Но при этом в Германии нет российских проблем с ЖКХ. К тому же здесь даже в небольших населенных пунктах отличные автомобильные дороги, современные коммуникации, места для отдыха, спортивные сооружения.

В самом деле, однокомнатная квартира на 40 квадратных метров стоимостью 40-80 тысяч евро (1,5 2,3 миллиона рублей) или полноценная двух-трехкомнатная за 70-100 тысяч евро (2,5 3,7 миллиона рублей) в предместье Франкфурта, Майнца или Висбадена не фантазия, но реальность нынешних дней. Говоря о Висбадене, стоит также принять в расчет, что речь идет о курортной зоне на Рейне с минеральными источниками, мягким климатом и замечательной архитектурой.

Благоустроенное жилье в немецком городе стоит в среднем от тысячи до двух тысяч евро за квадрат. Впрочем, есть исключения в обе стороны как в столицах земель, так и на периферии в зависимости от престижности района, состояния помещения и класса жилья, а также от того, насколько легко здесь можно найти работу. Так, в бывшей восточной зоне, например, в Лейпциге до сих пор встречаются малолюдные кварталы и запущенные квартиры, которые можно арендовать или купить за бесценок. Впрочем, и на самом западе страны СМИ заполнены объявлениями, которые повергают в изумление москвичей.

А потому, несмотря на традиционно высокую стоимость немецкой земли, цены на дом или жилье с приусадебным участком едва дотягивают до уровня подмосковных предложений. Например, новый двухэтажный дом площадью 100-150 квадратных метров типовой или оригинальной проектировки под ключ можно приобрести за 150-200 тысяч евро (3,7 7,4 миллиона рублей). Для сравнения: аналогичное предложение в 100 километрах от Москвы с эксклюзивной планировкой жилища обойдется несколько дороже 200-250 тысяч евро (7,4 9,2 миллиона рублей).

А землю покупать?
Между тем, надо сказать, что тенденция к снижению цен в настоящее время еще сохраняется, поскольку многие владельцы жилья не питают иллюзий относительно улучшения конъюнктуры и предпочитают избавиться от него.

Предложения подобного рода превышают реальный спрос. Интересно, что на этом рынке активно выступают фирмы, образованные российскими немцами. Цены у них, как правило, несколько ниже, зато отсутствие языкового бартера позволяет гораздо проще решать вопросы на разных этапах строительства.

При желании можно заказать жилище с собственным источником электроэнергии и тепла. Солнечные батареи на крыше и специальная техника для использования тепловой энергии земли, как уверяют их производители, обеспечат жильцам такого дома полную независимость от энергоцентралей, а также тарифов на нефть и на газ. Цена вопроса около 50 тысяч евро.

Интересно, что немцы далеко не всегда выкупают землю под строительство дома, учитывая, что в этом случае его цена значительно возрастает. Например, если сотка земли в немецкой глубинке стоит от 5 до 10 тысяч евро, в Ганновере около 30 тысяч (заметьте, это уже более миллиона рублей), то в Берлине и Мюнхене она поднимается до 100 тысяч евро. Между тем, в Германии можно не приобретать землю в собственность, а ограничиться арендой, как это зачастую делают практичные бюргеры. По мнению специалистов, это вполне разумный подход: в самом деле, кто знает, что будет здесь через сто лет.

Потенциальным домовладельцам предлагаются самые различные кредитные решения. Кстати, ипотека, насаждаемая в последние годы в России, для немца не самый выгодный вариант. Подробнее об этом мы напишем в следующих выпусках ДОМА ЗА РУБЕЖОМ, а пока отметим, что если кредит погашен, то владелец дома, оставшийся без работы, снова может рассчитывать на могущественный социал.

И наконец, еще более низкие цены на жилье и другую недвижимость, которая продается с аукциона. Торги начинаются с 50 процентов стоимости объекта. Если же они проводятся вторично, то заявленная цена может быть еще меньше. Бывали случаи, когда она составляла треть, а то и пятую часть от рыночной стоимости. Объектом торгов может стать квартира, дом, офис, промышленный объект, отель, автостоянка, земельный участок продается практически все.

Торг уместен
Все вышесказанное касается нового жилья. Вторичка в Германии стоит значительно дешевле. Это связано, с одной стороны, с экономическими метаморфозами, с другой со всевозможными мерами, которыми государство стимулирует поддержку строительства нового жилого фонда, а также социального жилья, составляющего в Германии четверть от всего объема.

Отрадно отметить тот факт, что в отличие от России, здесь нет и не может быть никакого телефонного права и прочих хитростей, поскольку хозяева аукциона дорожат своей репутацией. А потому на этом рынке успешно разворачиваются русскоязычные игроки но об этом в следующей статье.

Реальный случай: один наш соотечественник купил за смешные деньги во Франкфурте угодивший на аукцион небольшой старый закопченный промышленный цех. За полгода, благодаря дешевой рабочей силе, эти 600 квадратных метров пространства с высоченными потолками были обращены в благоустроенное жилье из нескольких комнат, две туалета, кухню, столовую и картинную галерею, куда теперь постоянно наведывается масса гостей. Реальная стоимость этого помещения теперь возросла, по меньшей мере, в десять раз...



Главная --> Публикации