Главная --> Публикации --> Подмосковный голливуд Купить таунхаус и остаться в живых С точки зрения заемщика произошло ухудшение условий по ипотечным сделкам в 2008 году Естественный отбор Драма трубной площади: офисы подавили храмы

Спрос на историческую недвижимость пришел к нам из Европы в 2003 2004 годах. Но любитель истории, решивший поселиться в доме позапрошлого века, должен владеть немалыми средствами, если рассчитывает наслаждаться не только своей причастностью к прошлому, но и современным бытовым комфортом. Дома дореволюционной постройки, расселенные и отреставрированные должным образом, сегодня по большей части представляют собой элитное жилье.
Историческое прошлое придает зданию ту редкую ценность, которая свойственна произведениям искусства без определения современное. Ведь антиквариат это то, что больше не производится. Дореволюционным постройкам часто прощаются технические недостатки, которые компенсируются уникальностью других качеств, в первую очередь местоположения.

Мода на антиквариат неизменна. Ее наивысшее проявление мода на квартиры в исторических домах. Даже самый дорогой особняк нашего времени никогда не даст своим обитателям тех ощущений, которые испытывает житель домов дореволюционной постройки. Только в стенах, которые помнят споры между нигилистами и народниками, литературные кружки и тайные общества, можно по-настоящему проникнуться духом ушедших эпох.

Поскольку в центре Москвы запретили точечную застройку, с каждым годом там будет строиться все меньше новых элитных домов, а те, что уже построены или возводятся сейчас, окажутся распроданными, подтверждает ведущий эксперт агентства недвижимости Doki Алла Аксенова. Кстати, в московских районах старинной застройки вообще крайне тяжело сносить здания и возводить новые, поскольку там очень сложные коммуникации.

Предложение квартир в исторических особняках ограничено, поскольку новые объекты появляются на рынке только за счет реконструкции. К тому же многие владельцы отреставрированных особняков предпочитают сдавать их в аренду, а не продавать. Рано или поздно весь имеющийся фонд разойдется по рукам квартиры такого рода превратятся в настоящие раритеты.

Исторические здания делятся на два вида: особняки и многоквартирные (бывшие доходные) дома. Особняки реже используются под жилье: их предпочитают сдавать в аренду или продавать под офисы.

Аналогичная ситуация и в Северной столице. В Петербурге существует стабильный спрос на квартиры в исторических домах, поясняет заместитель директора агентства недвижимости Бекар Леонид Сандалов, потому что в центре города практически не ведутся реконструкция и новое строительство.

По данным экспертов агентства недвижимости Doki, в Москве насчитывается порядка 1,1 тыс. частных домов, не менее половины которых являются памятниками архитектуры. В компании Пересвет-Недвижимость исторический фонд оценивают как треть всего жилого фонда в Центральном административном округе Москвы: 5 млн кв. м при общей жилой площади 16 млн кв. м.

У каждого своя история
В Москве практически все дома дореволюционной постройки сосредоточены в центре это районы Китай-города, Арбата, Чистых и Патриарших прудов, Остоженки, Пречистенки, Замоскворечья, переулки около Тверской.

Основным покупателям квартир в исторических домах Москвы коренным москвичам дороги конкретные места, связанные с детством или с воспоминаниями их родителей. Также в старинных зданиях селятся люди, ценящие архитектуру старой Москвы, дух старины, который они надеются найти.

Аналитики компании Blackwood выделяют в Москве 15 20 районов с дореволюционными постройками. Внутри Садового кольца таких домов 9,5 10 тыс., или 8% общего числа зданий.

Риэлторы отмечают, что квартиры в старинных домах нечасто попадают на рынок. Особенно редко предлагается к продаже жилье в бывших доходных домах, которые считаются самыми качественными. Проектировали их в основном иностранные архитекторы, высота потолков в квартирах достигает 4 м, а перекрытия хоть и деревянные, но из лиственницы, которая не гниет столетиями, в ней не заводится жучок.

Впрочем, по данным компании Русский дом недвижимости, в исторических домах сейчас нередко покупают квартиры состоятельные люди, приехавшие из регионов и мечтающие жить в центре столицы. У нас была ситуация, когда свой выбор покупатели обосновали тем, что хотят ходить пешком в столичные театры, говорит специалист компании Ольга Якуничева. Исторический аспект служит основополагающим критерием отбора и для многих иностранцев, подбирающих себе жилье.

Красиво жить не запретишь
В 90-х годах в Москве и Петербурге квартиры в исторических домах активно расселяли для дальнейшей реконструкции. Проводили капитальный ремонт коммуникаций, иногда меняли перекрытия, заново отделывали подъезды и холлы, ликвидируя последствия тяжелого социалистического прошлого. Коммуналкам возвращали их первоначальный вид или перепланировали в соответствии с нуждами и вкусами новых владельцев.

Уникальная планировка квартир в старых домах радует своим разнообразием: комнаты с эркерами, квадратные, прямоугольные и полукруглые. Площади варьируются от скромных 35-метровых однушек до роскошных пятикомнатных апартаментов, занимающих 250 кв. м.

В таких строениях после ремонта в относительной неприкосновенности остается только фасад, разъясняет специалист отделения Третьяковское компании Пересвет-Недвижимость Людмила Фролова. При этом в них меняются все старые перекрытия, коммуникации, обустраивается подъезд здания, придомовая территория, появляется подземный паркинг. Площадь жилья может быть любой, квартира в подобном доме иногда занимает целый этаж.
Примером такой переделки служит особняк на Малой Молчановке: средняя площадь каждой из расположенных в нем 18 квартир составляет 120 кв. м. Полностью реконструируется старинный четырехэтажный особняк в Трубниковском переулке (Арбатская усадьба): ведется замена перекрытий и каркаса здания, которое надстраивается до семи этажей.

Критерии элитности в то время были весьма далеки от нынешних: достаточно было того, что жилье обладало большой площадью и высокими потолками. Такого рода квартир много в домах внутри столичного Бульварного кольца. Как правило, на этаже располагаются две квартиры, посередине стояк, на месте которого устанавливают лифты.
Позднее старые дома стали реставрировать более радикальными методами. Исторический дом является не только антиквариатом, но нередко и аварийным зданием, предупреждает А. Аксенова. Сгнившие перекрытия и полы, сложность, а то и невозможность перепланировки, необходимость заменять все коммуникации нередко не оставляют владельцам иных вариантов, кроме полной переделки начинки здания.

Но некоторые из таких домов оцениваются дороже, поскольку в 70-х годах по инициативе Моссовета в них провели реконструкцию и капитальный ремонт. В таких квартирах цена квадрата способна превышать $20 тыс.
По мнению О. Якуничевой, к бизнес-классу можно отнести такие дома, которые изначально имели большие парадные, в некоторых случаях даже целый колонный зал с консьержем и широкими лестницами, с дорогой внешней и внутренней отделкой. Среди именных домов такого рода можно назвать доходный дом Шагурина в Лялином переулке или дом, спроектированный Ф. О. Шехтелем в Милютинском переулке.

Еще один вид дореволюционных зданий так называемые типовые дома, рассказывает Л. Фролова. Их отличает простота возведения, небольшая этажность (два, три), умеренная величина комнат. До революции в них селились в основном купцы, для которых эстетика постройки была не главным. Такие объекты располагаются преимущественно в купеческих кварталах в Замоскворечье, Китай-городе, вдоль Яузы. Эти квартиры относительно недороги: от $10 тыс. за 1 кв. м.

Если дом признан памятником архитектуры, то существуют серьезные ограничения по изменению пространства квартиры. Проект перепланировки необходимо согласовывать в двух инстанциях: Москомнаследии и БТИ. Придется предоставить в обе организации полный комплект документов: заявление на переустройство, правоустанавливающие документы на собственность, копии поэтажных планов и экспликаций помещений, проект перепланировки, а в БТИ помимо всего прочего еще и заключение органа по охране памятников о допустимости проведения переустройства.
Главными недостатками исторической застройки считаются дефицит парковочных мест и проблематичность внедрения современных инженерных систем. Хотя практика показывает, что дома столетней и более давности вполне поддаются перелицовке в соответствии с самыми взыскательными требованиями сегодняшних покупателей.

Гримасы истории
Последствия реконструкции способны обернуться неприятными сюрпризами для покупателя при оформлении сделки. Очень часто возникают трудности с БТИ, поскольку в ходе реконструкции меняются площади, планировка, не всегда все согласовывается вовремя.

Большой минус многих домов дореволюционной постройки деревянные перекрытия, полагает О. Якуничева. Несмотря на то что они порой очень крепкие, но все же не могут устоять перед пожаром. Еще один минус исторических домов плохая экология. Улицы загазованы, из-за небольшой этажности зданий жильцы вынуждены дышать тем, что дарят воздуху выхлопные трубы стоящих в пробках машин, комментирует А. Аксенова. К числу недостатков можно отнести отсутствие детских площадок и сложности с торговой инфраструктурой. Как говорят жители переулков в районе Тверской: Бутиков у нас много, а вот обычных булочных нет.

Примером тому служит реконструкция четырехэтажного особняка первой половины XVIII века бывшей усадьбы князя А. Н. Долгорукого, расположенной на первой линии Гранатного переулка, между Малой и Большой Бронными улицами. Исторический облик сохранился внутри и снаружи, но при этом в здании имеются системы приточно-вытяжной вентиляции, центрального кондиционирования, пожаротушения и видеонаблюдения, внедрена система умный дом, установлен лифт, проведена оптоволоконная линия связи. Правда, особняк не предполагается использовать как жилье: владелец намерен сдать его в аренду целиком.

Одним из самых богатых на исторические особняки госучреждением в России является Главное управление дипломатического корпуса при МИДе России, отмечает А. Аксенова. В его ведении находится знаменитый московский особняк в Леонтьевском переулке, 4, построенный архитектором А. Г. Григорьевым, сейчас там находится резиденция посла Греции. В свое время здесь снималась сцена первого бала Наташи Ростовой в знаменитой ленте Сергея Бондарчука Война и мир.

Старинные особняки пользуются повышенным спросом и в качестве офисов. Чаще их берут в аренду, реже покупают. Один из московских офисов Связь-банка располагается в старинном особняке в Тетеринском переулке. Здание спроектировал в 1887 году известный российский архитектор Д. Е. Виноградов. Особняк в Афанасьевском переулке в Москве, ставший резиденцией топ-менеджеров Альфа-груп, был выкуплен от подвала до чердака. Среди арендаторов и владельцев исторической недвижимости преобладают банки, сырьевые и девелоперские компании. Иностранцы особенно неравнодушны к домам дореволюционной постройки: в них часто размещаются представительства транснациональных компаний.

Исторические особняки занимают отдельную нишу на рынке, считает Л. Фролова. Пусть они проигрывают элитным новостройкам по качеству инженерии, в них отсутствует подземный паркинг, но на них всегда есть спрос, поскольку всегда есть люди, понимающие их ценность.

Кроме того, ГлавУпДК в разные годы реконструировало или отреставрировало особняки на Большой Ордынке (посольство Аргентины), в Спасопесковском переулке (посольство Испании), на Поварской (посольство Кипра), Спиридоновке (Дом приемов МИДа России) и многие другие.

Получение ипотечного кредита сложная процедура, требующая консультаций у специалистов: брокеров, банковских сотрудников или риелторов. Получение ипотечного кредита с плавающей процентной ставкой это тот случай, когда будущий заемщик должен как минимум владеть основами экономической теории. Алексей Шленов, генеральный директор МИЭЛЬ-Брокеридж, уверен, что такая кредитная программа удобна и понятна не каждому. В основном кредит с плавающей процентной ставкой выбирают люди, хорошо разбирающиеся в финансах. Их не пугают показатели MosPrime и Libor, они без проблем отслеживают изменения на финансовых рынках и могут спрогнозировать, как это отразится на выплатах. Но несмотря на бонусы, которые обещает заемщику такой банковский продукт, необходимо понимать всю его сложность.

Офис, расположенный в историческом особняке, особенно в центре города, дорогого стоит. И с точки зрения престижа компании, и с точки зрения арендных ставок. Как правило, на золотых метрах располагаются топ-менеджеры компаний со своим аппаратом и работники, занятые в представительской сфере. Для всех остальных подобная роскошь непозволительна.
Сегодня только ленивый не рассуждает о ситуации на рынке ипотеки: о тенденции повышения процентных ставок по кредитам, о росте цен на жилье, об отсутствии возможности получить и выплачивать кредит в современных рыночных условиях. Но из любой ситуации всегда можно найти выход. И в нашем случае им может стать ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой.

Основное отличие кредитов с фиксированной и плавающей ставкой разъяснил Сергей Озеров, старший вице-президент, главный финансовый директор банка DeltaCredit. Если в первом случае ставка, а значит, и размер ежемесячного платежа установлены на весь срок кредита, то во втором изменяется с периодичностью, определенной условиями кредитной программы на основе единого общепринятого индекса и фиксированного показателя. Перерасчет производят исходя из утвержденной на этот момент ставки MosPrime (для рублевых кредитов) или Libor (для кредитов в иностранной валюте). Таким образом, в зависимости от ситуации на рынке заемщик может сэкономить на выплатах.

Cтавка ставке рознь
Фиксированная процентная ставка устанавливается на весь срок кредитования и не зависит от ситуации на финансовых рынках. У заемщика появляется ощущение стабильности, а ведь именно ее так не хватает в современной жизни. Надо признать, что большинство из нас предпочитают не столько сэкономить, сколько обезопасить себя от неожиданностей. Наверное, именно поэтому в России в отличие от западных стран больше распространены кредитные программы с фиксированными процентными ставками.

Главный финансовый директор банка Delta Credit С. Озеров привел такой пример: заемщик взял кредит с плавающей ставкой в начале 2006 года и полностью погасил его в середине 2008 года. Его ставка пересчитывалась три раза: до конца 2006 года 12,3%, весь 2007 год 12,3%, с начала 2008 года и до момента погашения 11,5%.

Отчаливаем
Плавающая процентная ставка состоит из двух частей. Первая плавающая называется базой (именно она изменяется во времени), вторая неизменная надбавка к базе. Пример фиксированной части процентная ставка по кредиту из расчета 10% годовых заемщик платит эту сумму за использование банковских денег по единому тарифу в течение всего срока. Плавающая исчисляется иначе: показатель индекса MosPrime или Libor плюс фиксированный показатель 5% для рублевых кредитов или 3,5% для долларовых. При росте индексов будет соответственно увеличиваться и процент по кредиту.

Получить кредит с плавающей процентной ставкой не сложнее, чем с фиксированной. Разница в документах, представляемых на рассмотрение, и прочих условиях незначительна. Проблема в том, что таких программ мало. Ипотечный банк Delta Credit предлагает кредит Delta Мечта в рублях и Delta Вариант в долларах США. Похожие продукты можно найти в Райффайзен банке, GE Money Bank, ОТП Банке и некоторых других.

В ситуации, когда ставка ниже фиксированной хотя бы на 1% и продолжает снижаться, круг клиентов, которым выгоден этот продукт, становится шире, констатировал С. Озеров. Большинство экспертов склоняются к тому, что срок погашения кредита с плавающей ставкой не должен превышать пяти лет, тогда заемщик успеет извлечь из него максимальную пользу.

Основные риски при получении кредита с плавающей процентной ставкой для заемщика связаны с зависимостью его благополучия от текущей экономической ситуации. В случае ее ухудшения (как, например, при нынешнем удорожании привлекаемых банками средств или росте инфляции) поднимутся и ставки по ипотечным кредитам. Тем не менее гибкая схема все равно окажется дешевле, чем фиксированная, если учитывать средние показатели по рынку.

Кто не рискует
При выборе кредита с плавающей процентной ставкой прежде всего необходимо определить реальный срок пользования этой услугой не тот, который будет прописан в договоре, а планируемый период погашения всей суммы. Заемщик рискует, так как ставки могут пойти как вниз, так и вверх, и он внезапно окажется в ситуации, когда средств выплачивать кредит будет недостаточно, отмечает Дмитрий Балковский, генеральный директор Независимого бюро ипотечного кредитования. По мнению А. Шленова, в таком случае придется либо рефинансировать кредит, либо продавать квартиру, находящуюся в залоге.

В определении MosPrime участвуют восемь самых надежных банков, поэтому индекс и является наиболее прозрачным и точным среди аналогичных. ЗАО АБН АМРО Банк, Банк ВестЛБ Восток, Банк внешней торговли, Газпромбанк, Международный Московский Банк, Сбербанк России, Ситибанк, Райффайзенбанк Австрия вносят свои котировки в систему Рейтер до 11:45 по московскому времени. Из числа объявленных ставок отсекают самую низкую и самую высокую, а из оставшихся рассчитывается среднее арифметическое значение. Его и присваивают ставке MosPrime Rate.

Для справки
MosPrime (Moscow Prime Offered Rate) индикативная ставка предоставления рублевых кредитов (депозитов) на московском рынке. Формирует индикатор Национальная валютная ассоциация на основе ставок (кредитов, депозитов), объявляемых ведущими участниками российского денежного рынка первоклассным финансовым институтам.



LIBOR (London Interbank Offered Rate) средневзвешенная процентная ставка по кредитам, которые предоставляют крупнейшие банки на лондонском межбанковском рынке. Ставка определяется Британской банковской ассоциацией, начиная с 1985 года ежедневно в 11:00 по западноевропейскому времени на основании данных первоклассных банков. LIBOR вычисляется для разных валют (евро, австралийский доллар, доллар США, канадский доллар, новозеландский доллар, датская крона, фунт стерлингов, шведская крона, швейцарский франк, японская иена) и на разные сроки от одного дня до 12 месяцев.

Тем временем работы по объектам идут, потому что экономически безупречной альтернативы точечной застройке не придумано. Кроме всего прочего запрет вообще не относится к муниципальному жилью и объектам социальной инфраструктуры. То есть воткнуть дом премиум-класса между панельками власти не имеют права, а вот 22-этажный муниципальный дом, торговый центр или гараж пожалуйста.

В августе прошлого года мэр столицы Юрий Лужков подписал постановление О мерах по упорядочению размещения объектов капстроительства на застроенных территориях, которое горожане восприняли как запрет точечной застройки. Тут же последовали разъяснения о том, что объекты, где строительство уже началось, будут достроены. Потом власти задались вопросом: Надо еще разобраться, что такое точечная застройка.

Теперь девелоперам, получившим площадки в последние годы, то есть практически всем сегодняшним участникам инвестиционно-строительного процесса в Москве, необходимо получать согласование еще в одной инстанции, что удлиняет общий срок согласований, говорит заместитель директора по инвестициям Вика-девелопмент Алексей Дзебоев. Председателем межведомственной комиссии является глава Москомархитектуры Александр Кузьмин, поэтому иногда приходится по второму разу согласовывать проекты, которые уже были одобрены им как главным архитектором города.

На сайте столичного стройкомплекса (stroi.ru) висит информация об инвестконтрактах, заключенных в 1993 1994 годах и все еще дожидающихся своего часа. Там же, кстати, выкладываются протоколы межведомственной комиссии по вопросам точечной застройки.

Каким-то непостижимым образом самые благие начинания столичных властей приводят к одному бесспорному результату росту монополизации на строительном рынке и увеличению цен на недвижимость.

Впрочем, А. Дзебоев признает, что создание комиссии пожарный вариант, призванный остановить наиболее вопиющие случаи уплотнительной застройки в городе: В дальнейшем вопрос принадлежности того или иного строения к точечной застройке будет решаться на стадии утверждения градостроительных проработок с проведением общественных слушаний, как и предусмотрено действующим Градостроительным кодексом.

Что будет потом, когда эти объекты будут возведены, догадаться нетрудно. Наибольшие трудности ожидают сектор элитного жилья. Пока осваиваются участки, оформленные и разрешенные к застройке, так что проблема точечного строительства не вызывает особых сложностей, говорит управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Но через несколько лет запрет способен привести к тотальному дефициту нового элитного жилья. Одним из немногих вариантов его строительства останется реконструкция.

Запрет точечной застройки отразится и уже отразился на мелких застройщиках, считает управляющий директор компании Vesco Realty Сергей Салнис. У определенного числа игроков начали возникать проблемы с поиском ликвидных площадок. В результате происходит укрепление позиций крупных застройщиков на рынке. Кроме того, как полагает С. Салнис, запрет на точечную застройку может нарушить рыночное равновесие между спросом и предложением: Сокращение объема строительства и, как следствие, уменьшение нового предложения определенно будет провоцировать девелоперов на повышение цен это прослеживается уже сейчас, когда еще строятся объекты, заложенные до введения запрета.

Но не будем слишком сгущать краски: возможность строительства точечных объектов сохранилась. Достаточно обременить дом социальными объектами встроенным или пристроенным детским садом или досуговым центром для спального района этого достаточно. Иногда, правда, члены межведомственной комиссии называют 15% площадей под социальные объекты отпиской и уловкой, а 10% под ресторан спокойно пропускают. Что поделаешь: нормативной базы нет, значит, благосклонность ответственных лиц полностью зависит от весомости аргументов застройщика. Вообще за период с сентября прошлого года комиссия признала точечными и остановила лишь 10 12% рассмотренных объектов.

Если вас не волнуют трудности приобретателей супердорогого жилья, то имейте в виду, что проблемы коснутся и площадок для жилья бизнес-класса, а рынок эконом-класса в столице и так практически уничтожен.

Такие крупные компании, как СУ155, ПИК, Mirax, Интеко, Главмосстрой, ДОН-Строй, Капитал-груп, без особых проблем перешли на комплексную застройку, отмечает К. Ковалев. Тем более что многие из них уже давно занимаются комплексным освоением кварталов. Вместе с тем директор по маркетингу группы компаний Конти Юрий Синяев допускает, что небольшую долю реконструируемых кварталов распределят на конкурсной основе между частными инвесторами: Это будут наименее привлекательные для города и наиболее сложные в плане освоения территории. Но в условиях жесткого дефицита свободных участков девелоперам придется участвовать и в таких проектах. Если проекты примут масштабный характер, подчеркивает эксперт, девелоперы смогут получить прибыль за счет объемов строительства. Если и в этом случае рентабельность окажется слишком низкой, у компании остается шанс наняться к городу в генподрядчики.

Москва комплексует
Что же дальше? Согласно новому Градостроительному кодексу, основной формой застройки в столице является комплексная реконструкция кварталов. Большая часть запланированных территорий будет реконструирована за счет бюджета города, т. е. главным девелопером станет правительство Москвы. Согласно официальной версии, это необходимо для того, чтобы город мог выполнить свои социальные программы. По другой версии, сами социальные программы нужны для того, чтобы обеспечить госзаказом компании, дружественные правительству Москвы.

Промзона нам поможет
Некоторую надежду девелоперам внушает территория перепрофилируемых промзон одна из главных тенденций строительного рынка. Промзоны единственный источник новых, достаточно крупных участков, которые при грамотном подходе дадут высокий экономический эффект, уверен Ю. Синяев. Вместе с тем освоение промзон трудоемкий процесс, требующий крупных инвестиций.

И совсем пессимистично настроен руководитель проекта отдела инвестиций компании Пересвет-Девелопмент Евгений Воронин: Одна только реконструкция кварталов не может стать полноценной компенсацией отказа от точечной застройки, так как едва поддерживает объемы уже существующего жилого фонда в Москве, износ которого приближается к критической черте.

Практически всем участкам в промышленной зоне требуется рекультивация грунта на глубину 1 2 м. Существенными проблемами для инвестора становятся транспортная инфраструктура и энергоресурсы, так как зачастую промышленные коммуникации непригодны для жилых объектов.

Процесс согласования способен растянуться на четыре семь лет в зависимости от масштабности проекта. В результате откладывается и возврат инвестором вложенных средств. Более того, на первом этапе девелоперам приходится полагаться только на собственные средства, поскольку банки согласятся предоставить финансирование только после получения полного пакета документов.

Зарой и строй
Модна сегодня и тема каблирования увода под землю ЛЭП, что в перспективе будто бы освободит под строительство до 7 8 тыс. га столичной земли. Но и здесь девелоперов ждут сложности. Проекты, связанные с редевелопментом территорий ЛЭП, рискованны из-за несовершенства законодательной базы, что может привести к незапланированному удорожанию проекта или увеличению срока его реализации, считает Е. Воронин. Перенос ЛЭП задача дорогостоящая и трудоемкая, во многом схожая с выводом промзон: надо определить маршрут новой подземной трассы, а также провести ряд экспертиз.

При любом раскладе в наихудшем положении окажутся все те же небольшие компании. Реализация проектов комплексной застройки и реорганизации промзон под силу только очень крупным девелоперам с мощным капиталом, уточняет Ю. Синяев. В перспективе это приведет к вытеснению средних компаний с рынка либо к их консолидации. В результате снижается объем предложения, что вызовет дальнейший рост цен на недвижимость.

Но стоит отметить, что и места для точечной застройки почти не осталось. Дошло до анекдота: в некоторых микрорайонах, подлежащих комплексной реконструкции, забиты все пустыри и негде поставить стартовый дом, без которого нельзя начать волновое переселение.

По мнению эксперта, переносом ЛЭП должны заниматься специализированные организации, такие, как Мосэнерго: ведь речь идет об энергетическом снабжении города, а ошибки могут привести к чрезвычайным ситуациям. Тем не менее уже отобрано 154 участка для переноса ЛЭП. Например, в Северном округе, на месте ЛЭП Чермянка (183 га), намечено создать три микрорайона. Общая площадь застройки составит около 2 млн кв. м, из них жилая площадь примерно 1 млн кв. м. Рентабельная этажность от 31 до 35 этажей по зубам лишь нескольким строительным компаниям. Они-то и ведут с городом ожесточенные переговоры об условиях контракта. Если он состоится, тогда и можно будет говорить о каблировании ЛЭП как реальной альтернативе точечной застройке.


Как известно, летний период для рынка недвижимости традиционно ассоциируется с временем спячки. Потенциальные покупатели предпочитают купаться в теплых морях, нежели заниматься извечным квартирным вопросом, но это вовсе не означает того, что на рынке недвижимости ничего не происходит. Для примера, возьмем Подмосковье, где наблюдается несколько парадоксальная ситуация: в то время как новостройки дешевеют, вторичка постепенно растет.

Столичные чиновники любят упоминать либерала Адама Смита и его невидимую руку рынка, которая регулирует экономические противоречия. Подразумевается, что невидимые руки столичных чиновников справляются с регулированием гораздо лучше. Отсюда противостояние горожанам, которые через ТСЖ, кооперативы, комитеты территориального общественного самоуправления добиваются права на землю под своими домами и вокруг них. Понятно, после межевания найдется мало товариществ, которые на своей территории запросто смогут построить еще один дом. Но это под силу органам самоуправления. Если они возникнут и получат в свое распоряжение землю и часть налогов, то те граждане, которые сегодня с плакатами наперевес бросаются под гусеницы бульдозеров, посмотрят на свой квартал другим взглядом. Они скажут: Так дальше жить нельзя, район у нас чудесный, пора его реконструировать. И именно они сами выберут профессионального и прозрачного застройщика.

Несколько иная ситуация наблюдается на вторичном рынке подмосковного жилья. Так, подорожание квартир за истекший месяц произошло во всех зонах ближнего Подмосковья от 1,5% до 4%. Относительно начала года максимальное увеличение цены предложения зафиксировано на северном и восточном направлениях (28% и 30% соответственно).

Так, согласно последним данным аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ, благодаря появлению на рынке новостроек Подмосковья недорогих предложений, средний уровень цен снизился на -0,5% по сравнению с апрелем текущего года. По всей видимости, движение цен вниз на отметку 0,5% относительно предыдущего месяца связано с появлением недорогих предложений, оказавших влияние на средний уровень цен в Подмосковье. С начала года рост составил 17%. Вероятнее всего, что до конца текущего года в условиях стабильных показателей объемов предложения, и в условиях умеренной покупательской активности тенденция стабилизации цен будет сохраняться. В мае 2008 года на первичном рынке жилья Московской области средневзвешенная цена предложения составила 2663 $/кв. м. Максимальная удельная цена предложения в Московской области зафиксирована на уровне 8776 $/кв. м, минимальная - 1172 $/кв. м.

Лидером по цене предложения и по темпам роста, как и прежде, выступают однокомнатные квартиры (+2,8%). Относительно начала года однушки и двушки выросли в цене на 31% и 25% соответственно, трехкомнатные квартиры на 21%, цена многокомнатных квартир увеличилась на 17%. Рост объемов предложения на фоне сокращения доли впервые выставленных на продажу квартир говорит о снижении объемов продаж. Поэтому в ближайшее время можно ожидать стабилизации цен, хотя некоторое время еще возможен инерционный рост рынка. Но как известно, стабилизация рынка будет длиться недолго, всего пару месяцев. Все виной новая русская традиция, согласно которой с приходом осени активно растут не только самые разнообразные грибы, но и самая разнообразная недвижимость, особенно жилая.

В мае 2008 года средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке жилья Московской области составила 3195 $/кв. м. За месяц цена предложения увеличилась на 2,4%, относительно начала года прирост составил 26%. По количеству комнат увеличение цены предложения зафиксировано во всех сегментах, кроме многокомнатных квартир, цена которых осталась неизменной.



Главная --> Публикации