Главная --> Публикации --> Застойный июнь Коттеджные поселки с оптимальной инфраструктурой Уступной маневр В первом полугодии 2008 года в москве построено более 53 тысяч машиномест Столице приказали понизить этажность

Даже в том случае, когда реализацией жилплощади занимается сам инвестор или застройщик, он при своих компаниях создает специализированные подразделения (управления), ведающие заключением договоров инвестирования. Проще говоря, реализацией строящегося жилья. После сдачи домов госкомиссии они же занимаются оформлением прав собственности на оплаченные квартиры. Иногда застройщик перепоручает продажу дома риэлторским компаниям, которые от его имени заключают договоры уступки права требования.

За последние годы рынок недвижимости сформировался таким образом, что купить квартиру без помощи риэлторов практически нереально. Это касается и первичного, и вторичного рынков. Однако и с риэлторами отношения нужно суметь грамотно выстроить.

Во-первых
Часто одним из условий при покупке жилья на первичном рынке является определенный срок сдачи и заселения дома. Это неплохо, к примеру, когда родители хотят подарить квартиру молодоженам. Но, к сожалению, ни одна риэлторская компания, работающая на первичном рынке, не может гарантировать, что срок, обозначенный застройщиком на ранних этапах строительства, будет соблюден. К тому же и в договорах, заключаемых с клиентами, в основном срок действия договора — не фиксированная дата, а «плавающая». Пишут так: «До срока выполнения всех условий договора». Это одна из серьезных причин не в пользу приобретения квартиры в доме, строительство которого еще далеко до завершения.

Что требуется от покупателя при работе с такой компанией-посредником? Во-первых, ему необходимо определиться с выбором, где он хочет купить жилье, в каком доме и по какой цене. Необходимо также решить для себя, согласен ли он с дополнительными условиями.

Другая проблема при покупке квартиры на первичном рынке — это надежность инвесторов, ведущих строительство дома. После бурных 90-х в последние годы на рынке не было скандалов по поводу невыполнения договорных обязательств компаниями-застройщиками. Поэтому бдительность риэлторов, работающих на первичном рынке, была усыплена. Но гром грянул среди ясного неба. В результате махинаций ООО «Форбс» со сменой подрядчиков около четырех десятков квартир, реализованных в городе Химки риэлторскими компаниями «Альянс Сити» и «Черемушки Риэлти», оказалось продано дважды. Компания «Форбс» якобы за нарушения, допущенные подрядчиком ИСПК «Стройсервис», расторгла договор. К этому моменту дом был построен на 95%, но при урегулировании претензий между компаниями фиксируется цифра готовности дома — 70%. За это «Стройсервис» возвращает «Форбсу» 44 квартиры. Причем 39 из них уже проданы риэлторскими компаниями! А «Форбс» без зазрения совести продает их по более высоким ценам. Таким образом, у 39 квартир появилось по два хозяина, честно оплативших свое жилье. В настоящее время дело находится в Химкинском суде, иск приняли от пострадавших покупателей, но рассмотрения дела еще не было.

По существующей на сегодняшний день практике, в среднем срок «задержки» сдачи объекта — от 6 месяцев до 1,5 года. Риэлторские компании, продающие квартиры от одного застройщика, иногда оказываются в щекотливом положении. Дело в том, что одной компании застройщик обещает сдать дом, например, в первом квартале, а другой — в третьем. Так, на страницах М2 длительное время рядом находилась реклама разных агентств недвижимости о продаже жилья в одном и том же доме, сроки сдачи которого в разных компаниях отличались на целый квартал. Потом оказалось, что застройщик водил за нос и первую, и вторую компанию, так как задержал срок сдачи дома на целый год.

Фабрика грез
Покупка квартиры на первичном рынке — инвестиционно привлекательная сделка на рынке недвижимости. Удачно вложив деньги на этапе строительства, можно сэкономить как минимум четверть средств, которые пришлось бы платить за жилплощадь в уже построенном и юридически оформленном доме. Однако нужно знать, что дело очень и очень рискованное. Поэтому, прежде чем доверить крупную сумму денег застройщику, нужно по максимуму узнать, с кем вы имеете дело. Кстати, это и прямая задача риэлторов, которые на этапе продаж становятся партнерами инвесторов-застройщиков по общему бизнесу.

Кстати, в Московском городском суде пострадавшим в принятии иска отказали. Точно так же отказали компании «Черемушки Риэлти», которая обратилась в прокуратуру по данному делу. Обе риэлторские компании, участвующие в продажах жилья по первому кругу, рьяно защищают интересы своих клиентов. Компании «Альянс Сити» даже удалось наложить арест на проданные через нее 12 спорных квартир.

Следующий сюрприз, который так же может обернуться неприятностями для покупателя строящегося жилья, — это увеличение стоимости уже оплаченной ранее квартиры. То есть желание инвестора «задним числом» покрыть свои разросшиеся сметы за счет покупателей. Поэтому, подписывая договор, следует очень внимательно отнестись к пункту, где сказано, предусмотрен ли пересмотр стоимости жилплощади по окончании строительства или нет. Этой информацией должны обладать риэлторы, и их прямой долг — предупредить покупателей, фиксируется или нет стоимость жилплощади на момент полного внесения платежа. О том, насколько это важно, говорит случай, происшедший на юго-западе столицы, где компания «Ремстройтрест» старалась «списать» свои экономические просчеты на физических лиц, купивших у нее квартиры. Но так как в договоре был предусмотрен пункт фиксирования цены, на предстоящем суде пострадавшие покупатели имеют шанс отстоять свои права.

В том, что случаи перепродажи квартир по второму кругу в столичном регионе стали исключительной редкостью, есть и заслуга риэлторов. Застройщик, заключая договор о партнерстве с крупным агентством недвижимости, знает, что «в случае чего» ему придется иметь дело не с частным лицом, а с компанией, имеющей в своем штате грамотных юристов, которые сделают все, чтобы защитить честь клиентов и своей компании.

К примеру, в одном из домов, возводимых ДИПСом, разница между указанной в договоре площадью квартиры и той, что получило БТИ в результате обмеров, отличалась практически на 12%!

Вместе с тем есть проблемы, перед которыми оказываются бессильны и риэлторы. Например, когда выясняется, что не соответствует площадь квартиры, проданной на этапе строительства и фактически получаемой покупателем в собственность на основании обмеров БТИ. В договоре, заключаемом риэлтором с клиентом, четко фиксируется адрес строительной площадки, тип дома, этажность, номер секции или подъезда, количество комнат и общая площадь квартиры. Поэтому покупатель жилья обоснованно рассчитывает получить ту площадь, которая записана в договоре. На самом же деле с точностью плюс-минус метр это возможно лишь в панельных, типовых домах. В зданиях, возводимых по индивидуальным проектам, по мере строительства часто корректируется площадь.

К сожалению, до сих пор преподнести такой «подарок» покупателям жилья застройщикам ничего не стоит. В большинстве заключаемых договоров предусмотрен пункт о взаиморасчетах, когда фактическая площадь квартиры не совпадает с указанной в документе. Однако практика показывает, что, когда метража не хватает, застройщик вернет только ту сумму, по которой стоимость квадратного метра фиксировалась в договоре. Никакие компенсации за прокрутку денег в течение нескольких лет (пока строился дом) не предусмотрены.

В меньшую сторону. Еще дальше пошел Главмосстрой. Известен (в нешироких кругах) случай, когда покупательница жилья не только недосчиталась 7 кв. м в своей квартире, но и была сбита с толку совершенно другой планировкой квартиры, принципиально отличающейся от той, какую ей показывали на этапе заключения договора. В свое оправдание компания, продающая жилье от имени застройщика, не нашла ничего лучшего, как убедить покупательницу в том, что, если номер квартиры такой же, как и в договоре, значит, ничего ужасного не произошло, а несоответствие планировки — это небольшие «шалости» проектировщиков.

Во-вторых
Вторичный рынок практически лишен тех недостатков, которые характерны для первичного рынка жилья. Человек ищет квартиру, которая ему подходит, осматривает ее, оформляет документы, оплачивает ее стоимость и получает документ, удостоверяющий право собственности. Казалось бы, за более чем десятилетний срок его активной работы весь механизм доведен до автоматизма и ждать сюрпризов — нет повода. Так и происходит, если работой занимаются профессионалы. В случаях, когда люди решаются самостоятельно подобрать варианты и провести сделку, неожиданности встречаются до сих пор.

Отсутствие надлежащей законодательной базы позволяет застройщикам чувствовать себя независимыми как от риэлторов, отвечающих за их проделки перед клиентами, так и от физических лиц, купивших жилье на этапе строительства. Чаще всего пострадавшим покупателям открытым текстом приводят один и тот же аргумент: «Приобретая жилье на этапе строительства, вы экономите средства, но играете в рулетку, когда ситуация непредсказуема».

Эта история поучительна прежде всего тем, что люди понадеялись на свои силы, что и явилось причиной тупиковой ситуации, в которую они попали. Если бы сделку проводили риэлторы, то они, проверяя историю квартиры, нашли бы в ней проблемные стороны и предупредили бы об этом своих клиентов.

Вот пример из судебной практики. Семья Сетердеевых решила не прибегать к услугам риэлторов, так как посчитала, что платить 5–7% — значит выбросить деньги на ветер. Тем более что в сделке участвовали всего три квартиры, собственники которых ничего не имели против, чтобы все сделать своими силами. Не без сложностей (всплыли нюансы, о которых новички не знали) сделка была совершена, и счастливые собственники разъехались по квартирам. Прошло около года, и на новый адрес Сетердеевых пришла повестка в суд. Как выяснилось, квартира, в которую они въехали, была в свое время приватизирована с нарушением (в состав собственников родители не внесли ребенка). Сын вырос, попал в нехорошую историю и на момент обмена отбывал срок в местах лишения свободы, поэтому в документах на обмен не фигурировал. Когда он вернулся, то решил отстоять свои права. Маслом, подлитым в огонь, является и тот факт, что стоимость квартир, фигурирующая в документах, не соответствует их рыночной стоимости. Суд же принимает к рассмотрению только официальные документы. И хотя судебное разбирательство еще не закончено, юристы не строят оптимистических прогнозов.

К счастью, отрицательных примеров гораздо меньше, чем положительных, поэтому списывать все проблемы на чей-то непрофессионализм не стоит. Большинство риэлторских компаний превыше всего дорожат своей доброй репутацией. Они создают профессиональные объединения, делятся фактами нечистоплотного поведения на рынке и готовы возместить клиентам ущерб, нанесенный по вине их сотрудников.

Задавшись целью купить квартиру, также не следует полностью идеализировать роль риэлторов. Специалисты грамотно проведут сделку и, разумеется, будут отвечать за свои услуги. Тем не менее и в риэлторских кругах попадаются нечистые на руку агенты. Самый распространенный пример. Клиент платит залог за квартиру, усилиями агента сделка срывается, и деньги уплывают в карман жулика.

Сергей Лядов
Пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век»:
— Для осуществления своих функций риэлтор «первичного» рынка должен обладать обширными юридическими знаниями, например, в вопросах налогообложения, ответить на которые профессионально очень часто просят клиенты. Он также обязан хорошо разбираться в вопросах функционирования «вторичного» рынка, учитывая, что покупка новостройки часто сопровождается продажей уже существующего жилья. Сегодня риэлтор «первички» должен быть профессионалом и в вопросах ипотеки, к которым относятся условия кредитования, кредитные программы, специфика того или иного банка и т. д. Разъяснить клиенту работу товарищества собственников жилья в новостройке — это тоже компетенция риэлтора «первичного» рынка.
Не менее важны знания риэлтора о самом объекте: планировочных решениях квартир или дома, технологическом оснащении, инфраструктуре района, в которой находится объект, транспортной доступности, особенностях строительства и т. д.
Помочь клиенту сориентироваться в привлекательности недвижимости как инвестиционного инструмента и дать правильный прогноз — и на эту тему покупатели хотят получить внятную и аргументированную информацию. Таким образом, знания риэлтора распространяются и на область экономических отношений.
После принятия клиентом решения о покупке новостройки перед риэлтором встает задача осуществить весь цикл оформления сделки по покупке жилья и контроля графика рассрочки и внесения платежей. Он включает проверку прав на недвижимость, заключение и проведение сделки, оформление прав на недвижимость, предоставление информации о ходе строительства объекта и выдачу клиенту правоустанавливающих документов на квартиру.рассрочки и внесения платежей. Он включает проверку прав на недвижимость, заключение и проведение сделки, оформление прав на недвижимость, предоставление информации о ходе строительства объекта и выдачу клиенту правоустанавливающих документов на квартиру.

Вместе с тем клиенты и сами должны приложить определенные усилия, чтобы узнать как можно больше о том агентстве, которому собираются доверить большие деньги. Информацию об участниках рынка недвижимости можно получить, обратившись в РГР (Российскую гильдию риэлторов) или в столичную гильдию — МАГР.

Олег Самойлов
Заместитель директора управления вторичного рынка компании «МИЭЛЬ-Недвижимость»:
— Порядка 400 сделок в год в Москве признаются недействительными. Защитой от подобных проблем является полноценная экспертиза в риэлторской фирме, которая в состоянии выявить те или иные нарушения, допущенные в ходе приватизации квартиры и сделок с ней. Если же такая экспертиза проводится компанией, которая готова нести ответственность за результаты своих действий, то у потребителя возникает дополнительная возможность в случае признания сделки недействительной потребовать с риэлторов соответствующее возмещение понесенного ущерба. Это те самые «Гарантийные обязательства», которые, например, получают клиенты компании «МИЭЛЬ-Недвижимость». Очень приятно, что на сегодняшний день ни одному потребителю не пришлось предъявлять компании требование о возмещении ущерба.
«Гарантийные обязательства» нашей компании сегодня являются признаваемым на рынке сертификатом качества. Об этом свидетельствует практика: квартиры, приобретенные с последующей гарантийной поддержкой компании «МИЭЛЬ», могут быть проданы за несколько более высокую цену, чем недвижимость без «Обязательств». В то же время, когда наши бывшие клиенты вновь приходят в «МИЭЛЬ», желая изменить свои жилищные условия, у нас уже нет необходимости полностью проверять объект, подкрепленный «Гарантийным обязательством», по второму разу и соответственно включать эту работу в состав наших затрат.
Правительство Москвы обсудит сегодня прогноз социально-экономического развития города до 2012 года. Как видно из проекта постановления, оказавшегося в распоряжении Газеты, составители документа - явные оптимисты: экономика будет динамично расти, доходы населения увеличатся в 1,7 раза даже с поправкой на инфляцию, городская инфраструктура также улучшится. Однако даже если отвлеченные экономические показатели прогноза удастся достичь, горожанам от этого не будет ни холодно ни жарко. Структура городской экономики остается прежней, а потому нынешние проблемы Москвы, например транспортные, вполне могут остаться нерешенными.

Елена Земцова
Старший партнер компании DELTA estate:
— Специалист по продажам жилья учитывает приоритеты клиента, его предпочтения, подбирает из массы предложений только объекты, которые отвечают вкусам потребителя, а не показывает весь рынок столичной недвижимости. Грамотно организуя демонстрацию квартиры, риэлтор помогает клиенту сохранить время. Квалифицированный риэлтор расскажет о самом доме, о качестве строительства, инфраструктуре, обеспечит буклетом, где подробно описан объект, планировки, технические характеристики. Одной из важнейших характеристик профессионального риэлтора является корректность, уважение к покупателю вне зависимости от его поведения и настроения. Вместе с юристом риэлтор обсуждает и достигает компромиссного решения по вопросу схемы сделки. По нашему мнению, каждый брокер компании должен знать некоторые разделы права, связанные с вопросами недвижимости.
Если говорить о работе на вторичном рынке, то обращение в агентство недвижимости поможет не только проверить юридическую «чистоту» квартиры, но и снять противоречия, возникающие в процессе переговоров.

Все это хорошо, но никуда и не деться от роста тарифов. В московском правительстве обещают сделать этот рост пропорциональным росту уровня доходов. Получится ли - трудно пока судить. Есть такая цифра: если сейчас москвичи платят в среднем по 60% от реальной стоимости услуг ЖКХ, то вскоре планируется повысить этот уровень до 75%. При этом, естественно, вырастут и сами тарифы. Например, в 2008 году они выросли в среднем на 17% по отношению к 2007 году, значительно опережая инфляцию. Похоже, что такая тенденция сохранится и в ближайшем будущем.

Как прогнозируют чиновники столичной мэрии, размер среднемесячной зарплаты москвичей к 2012 году вырастет в номинальном выражении в 2,4 раза (с нынешних 23,1 тысячи рублей до 54,7 тысячи). В реальном выражении предполагаемый рост тоже впечатляет - в 1,7 раза. При этом, заявляют в столичном правительстве, к среднегородскому уровню подтянутся зарплаты бюджетников: расходы Москвы на эти цели к 2012 году должны вырасти в три раза по сравнению с 2007 годом. Улучшение обещают и пенсионерам. С 1 мая 2009 года сумма пенсий с учетом городской надбавки составит не менее 1,75 прожиточного уровня, а с 1 января 2010 года - уже не менее двух прожиточных минимумов. Более того, считают авторы прогноза, москвичи будут не только хорошо зарабатывать, но и лучше работать: если в 2007 году соотношение темпов роста зарплаты к темпам роста производительности труда составляло 1,222, то к 2012 году ожидается снижение этого показателя до 1,065.

Не очень верится и в то, что москвичи будут жить в более комфортных условиях. В 2009-2012 годах, согласно прогнозу, будет построено 25,5 млн кв. м жилья, из них для решения общегородских социальных программ - 8 млн кв. м. Между тем, как уже писала Газета, нынешних темпов строительства социального жилья пока не хватает даже на то, чтобы сократить максимальное ожидание в очереди (20 лет). В мэрии и Мосгордуме уже не раз звучали заявления о полной переориентации строительных программ города с коммерческой застройки на муниципальную. Однако, судя по прогнозу, в ближайшие годы этого не произойдет.

Кроме того, с 2009 года планируется вернуть плату за капитальный ремонт с собственников жилых помещений (давно забытая в городе строка в общей платежке). Пока, правда, так и не разработан ни механизм отчислений, ни порядок накопления и расходования этих средств. А без четких предписаний может случиться социальный взрыв. Например, если организованное в доме ТСЖ голосованием назначит сумму, неподъемную для малообеспеченных жильцов.

Столичные власти в последние дни не устают хвалиться: расходная часть столичного бюджета-2008 превысила бюджет Нью-Йорка. Вот только не делают сопоставления структуры бюджетных расходов. В том же Нью-Йорке строительству дорог отдан приоритет. А в Москве доля расходов на строительство дорог многие годы остается на уровне 7,5%. Зато столичные власти охотно вкладывают деньги в коммерческие проекты, такие как строительство региональных аэропортов. Городской бюджет несет серьезное бремя невыполненных государственных обязательств перед горожанами (предоставление квартир очередникам, капитальный ремонт домов), оправдываются чиновники. Однако и здесь есть доля лукавства. Например, финансирование строительства соцжилья в Москве до сих пор зависит от того, сколько город получит доходов от инвестконтрактов на коммерческую застройку. Не так давно депутат Мосгордумы Михаил Москвин-Тарханов предложил перейти к затратному финансированию строительства муниципального жилья. Причем для решения проблемы, подсчитал он, достаточно тратить 5% бюджета. Почему-то чиновники пока не поддержали этого начинания.

Та же история с расходами на развитие транспортной инфраструктуры: застой, причем на этот раз в буквальном смысле. Как справедливо отмечают авторы концепции, пресловутая динамично развивающаяся экономика ставит перед транспортной системой новые задачи в области повышения пропускной способности инфраструктуры. Здесь стоит добавить, что новые задачи перед пропускной способностью ставят и миллионы москвичей, простаивающих в пробках. Прогноз вряд ли порадует жителей столицы. Перечислены уже объявленные масштабные стройки, например Четвертое транспортное кольцо, но ничего не говорится о том, что городу, по подсчетам самой мэрии, к 2015 году нужно дополнительно построить только крупных магистралей на 150 км, а столичный бюджет готов вложить деньги лишь в пятую часть расходов.

Прежде всего, это допуск к работе на рынке. Второе разработка профессиональных стандартов. Третье контроль за соблюдением внутреннего распорядка. Все это передается в руки профессиональных объединений участников рынка.

Кампания по переводу бизнеса в режим саморегулирования идет полным ходом. Напомним, создание СРО (саморегулируемых организаций) предполагает передачу им от государства существенной части функций управления.

Однако истоки этой уверенности во всемогуществе саморегулирования непонятны. Переход к нему очередная вариация на тему когда-то популярного, а позже многократно освистанного мотива, что рынок сам все отрегулирует. Во всяком случае, в стремлении сделать жилье доступным уже давно никто не полагается на один только рынок. Все без исключения признают, что без вмешательства государства ничего путного не получается.

Если судить по отчету министра экономического развития Эльвиры Набиуллиной перед депутатами Госдумы, исполнительная власть видит в СРО средство от доброй половины российских болячек. Дескать, саморегулирование предоставляет свободу предпринимательству и снимает административные барьеры, противодействует коррупции и обеспечивает качество продукции, гарантирует финансовую ответственность бизнеса перед потребителями. В Минэкономразвития рассчитывают, что с введением саморегулирования история с обманутыми дольщиками, вкладчиками, туристами уйдет в прошлое.

Основания для сомнений есть. Э. Набиуллина постоянно апеллирует к компенсационному фонду, к материальной ответственности саморегулируемых организаций. Но давайте посмотрим, что эта ответственность означает на деле. Закон о саморегулировании в строительстве предполагает ответственность СРО в объеме 13 млн. рублей. Это две скромные московские квартиры на все объединение. А если учесть, что в нем должно быть не менее 50 участников, то взнос одной компании в компенсационный фонд эквивалентен стоимости двух квадратных метров жилья... Хороша ответственность!

К самой идее саморегулирования придраться трудно. Механизм столетиями шлифовался по всему миру. Вопрос лишь в особенностях его погружения в нашу плодородную почву. Где гарантия, что у нас он будет использован для развития рынка, свободы предпринимательства и конкуренции? Вдруг все обернется дополнительным способом застолбить свою монополию и избавиться от конкурентов? При этом одновременно будет замаскировано плохое качество и взвинчены цены, чего серьезно опасаются скептики.

Обращает на себя внимание многочисленность сомневающихся. По сведениям представителей оппозиционных фракций, за сохранение государственного лицензирования в строительстве выступили исполнительная и законодательная власть 72 регионов (90 процентов субъектов Федерации), полторы тысячи строительных объединений и организаций. Существенные претензии к закону имеются у представителей Единой России. На что министр парирует: Есть разные строители. У нас есть письма от строительных ассоциаций, которые поддерживают саморегулирование.

Правда, закон принят только в первом чтении, есть надежда, что поправками сумма будет повышена. Но ведь кто-то же внес в проект смешную цифру? И намного ли следующая будет более серьезной?

Выступая по совершенно иному поводу о строительно-сберегательных кассах, Э. Набиуллина обратила внимание, что те не эффективны в условиях ускоренного роста цен (накопления людей сгорают в результате инфляции). После чего справедливо заключила: сначала надо стабилизировать цены, а уже потом внедрять ССК. Следуя этой логике, почему бы и в случае со СРО не проявить разумную осторожность сначала властям подтвердить свою способность эффективно бороться с монополизмом и усмирять цены, а потом вводить саморегулирование?
В историю московского рынка недвижимости 1990-е годы вошли и как эпоха расселения коммуналок. Появившиеся в то время состоятельные граждане хотели иметь достойное жилище большое и в центре. Практически единственной подходящей для них категорией оказались тогда квартиры в сталинских и дореволюционных доходных домах, в большинстве случаев заселенных коммунально.

Что же касается критики саморегулирования местными администрациями, то ее можно объяснять как мудростью государственных мужей, так и элементарным страхом за сохранение места под солнцем. По словам председателя комитета ГД по собственности Виктора Плескачевского, еще в 2004-м на комиссии по административной реформе прозвучало, что при введении саморегулирования до трети чиновников может остаться без работы. Весомый аргумент.

В те годы владелец комнаты в пределах Садового кольца вполне мог рассчитывать не только на однокомнатную, но иногда даже на двухкомнатную квартиру в спальном районе столицы. Сейчас, когда построено много современных элитных комплексов, спрос на сталинки и дореволюционные дома упал. Соответственно, упали и цены. Точнее говоря, цены, конечно, выросли, но на другие категории жилья они увеличились еще больше. Так что баланс теперь иной, и большинству жителей коммуналок, по каким-то причинам не успевшим разъехаться, приходится по одежке протягивать ножки. На что же они могут претендовать?

Статья 15 Закона Основы жилищной политики города Москвы
Коммунальная квартира это квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.

Если жильцы такой коммуналки все-таки принимают решение разъехаться, то какие у них перспективы? В домах подобного класса 1 кв.м стоит по оценкам специалистов около 350 360 тыс. руб. Значит, четырехкомнатная квартира общей площадью 100 кв. м может быть продана за 35 36 млн, и каждому жильцу причитается по 8,5 9 млн (в реальности, конечно, доли будут отличаться, поскольку площади комнат различны). За такие деньги можно купить: хорошую однокомнатную квартиру в престижном районе (общая площадь 40 кв. м, комната 23 кв. м на Кутузовском проспекте 8,4 млн руб.), двухкомнатную в спальном районе (54 кв. м в 14-этажном панельном доме в районе станции метро Кантемировская 8,3 млн руб.) или даже трешку (60 кв. м в пятиэтажке у станции метро Беляево 8,6 млн).

Центр еще ценится
Коммуналки, конечно, тоже бывают разными. В самом сердце Золотой мили (Остоженка), в переулках Арбата, в лучших местах на Фрунзенской набережной еще сохранились квартиры, которые с полным правом можно назвать золотыми, говорит Валерия Родионова, руководитель филиала Сивцев Вражек компании Новый город. Другое дело, что их осталось мизерное количество. И часто возможность подобрать варианты расселения никак не зависит от риелтора. Например, если в квартире имеется какой-то юридический изъян один из жителей без вести пропал, то возможность распорядиться его имуществом наступит только после истечения предписанного законом срока. Или собственник пожилой человек, который не хочет никуда уезжать ни при каких обстоятельствах.

Чуть хуже, чем в центре, ситуация в других московских районах. По данным ирн.RU стоимость 1 кв. м у станции метро Университет составляет 167 тыс., у Академической 148 тыс. руб. Соответственно, жители здешних коммуналок могут рассчитывать примерно на то же, что и обитатели ЦАО, в лучшем случае однушка в панельном доме на окраине Москвы. Или Подмосковье.

но далеко не весь
К сожалению, подобными ценовыми чемпионами являются далеко не все квартиры. В среднем цифры в два раза ниже например, по данным Олега Репченко, руководителя Аналитического центра ирн.RU, средняя стоимость 1 кв. м в районе станции метро Белорусская составляет сегодня около 170 тыс. руб. и даже на Пушкинской не превышает 227 тыс. Таким образом, продавцы среднестатистической коммуналки в ЦАО могут получить лишь по 4 5 млн руб. на человека, а возможности купить что-то за эти деньги гораздо скромнее. Если в Москве то исключительно однокомнатные квартиры, например, в районах станций метро Марьино или Пражская (4,3 5 млн), причем в самых дешевых вариантах таятся различные сюрпризы вроде первого этажа. Двушки по такой цене встречаются самые убогие (40 кв. м, первый этаж пятиэтажки в Бирюлеве), а ради приличной жилплощади придется поехать куда-нибудь в Железнодорожный или Подольск.

Делим все приведенные в предыдущем абзаце цифры на три (поскольку квартиры трехкомнатные) и получаем сумму примерно в 3 млн руб. В Москве за такие деньги можно купить только гостинку, но это теоретически, так как на самом деле квартиры гостиничного типа сейчас в большом дефиците. Успеть приобрести такой объект, продавая коммуналку, невозможно опередят покупатели с живыми деньгами. Поэтому единственное, что остается расстаться со статусом москвича и ехать в пригород. Цены в ближнем Подмосковье находятся сегодня на уровне 80 85 тыс. руб. за 1 кв. м, чуть дальше, в городах Апрелевка, Голицыно, на уровне 45 50 тыс. руб. Там вполне можно стать владельцем одно- или двухкомнатной квартиры.

Остальным только область
Коммуналки, к сожалению, встречаются в столице не только в престижных районах, но и на окраинах. Цены там еще ниже. Как говорит Ольга Казарина, управляющий ХИРШ-операционные системы, трехкомнатную квартиру площадью 63 м на Ярославском шоссе продают сегодня за 8,8 млн руб., а 10 млн просят в районе Измайлово за 85-метровую трешку в пятиэтажке. Даже у станции метро Автозаводская, которая достаточно близко расположена к центру города, за 75-метровую коммуналку в кирпичной пятиэтажке предложат не более 9 млн руб., а если это район Восточное Бирюлево, то 70 кв. м в относительно современном 14-этажном доме не продать дороже 8,5 млн руб.



О ложечке дегтя
Деньги, полученные от продажи квартиры, нельзя полностью использовать на приобретение нового жилья. Придется заплатить госпошлину, комиссионные риелтору, оплатить переезд и ремонт. Следует учесть и то, что приведенные выше цифры это цены, за которые квартиры выставлены на продажу. В реальности покупатель обязательно будет торговаться. Одним словом, рассчитывать всегда надо на то, что будет чуть хуже, чем планировалось первоначально, чтобы избежать разочарований.



Главная --> Публикации