Главная --> Публикации --> Как самому продавать квартиру В мэрии готовы зарыть в землю миллионы ради новых участков для застройки Восстановление американского рынка недвижимости не за горами? Подмосковный голливуд Купить таунхаус и остаться в живых

Несмотря на все разговоры о сложности самостоятельного похода за жилищным кредитом, почти половина заемщиков приходят в банки самостоятельно, минуя посредников. Основная часть этих людей выбирают банк по простому принципу опираясь на рекомендации знакомых и друзей. Отчасти этот подход себя оправдывает. Человек, прошедший весь путь получения займа, может объективно отозваться о сервисе, политике кредитора и различных нюансах. Именно сарафанное радио распространяет те сведения о банках, которые они не афишируют: например, какие из них разрешают занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи, где закрывают глаза на липовые справки о доходе, где решения принимаются слишком медленно. Но, получив от знакомых положительный отзыв о банке, не стоит сразу спешить именно туда. То, что хорошо для одного заемщика, не всегда столь же замечательно для другого. Отнеситесь к точке зрения друзей как к полезной рекомендации, которая дополнит мнение, составленное самостоятельно.

Без участия ипотечного брокера брать кредит на покупку жилья дорого, сложно, невыгодно и почти невозможно эта мысль весьма активно тиражируется и банками, и самими брокерами. Мол, при том изобилии программ, которые существуют на рынке, неопытному человеку невозможно сделать выбор. Часто также приводят в пример и иностранный опыт на Западе 90% заемщиков пользуются услугами кредитных посредников. И все же мы решили разобраться, как должен действовать человек, решившийся самостоятельно на такой подвиг, как получение ипотечного кредита

Сбор всей необходимой информации сложности не представляет: сейчас об ипотеке пишут многие, и существует немало специализированных источников. Участники рынка рекомендуют несколько ресурсов. На сайтах ipotek.ru и ipohelp.ru много простого материала, позволяющего изучить ипотеку с азов. Есть объяснения всех основных терминов и ответы на наиболее острые вопросы. На сайте имеется форум, где можно задать вопрос специалистам или другим заемщикам, а также подборка программ от банков. Еще одна прекрасная азбука для потенциального клиента сайт ipocredit.ru. Здесь есть удобный калькулятор для расчета ежемесячного взноса по кредиту. Также на сайте приводятся рейтинги банков, правда, несколько запаздывающие по времени. Последнее обновление приходится на начало нынешнего года. Сайт rusipoteka.ru предназначен для более опытных пользователей. Здесь есть информация как для заемщиков, так и для профессиональных участников рынка. Имеется описание текущей ситуации на рынке ипотеки с характеристиками основных игроков, расстановкой сил на рынке и наметившимися тенденциями. На форуме сайта существует специальный раздел Консультации участников ипотечного рынка [1], где в режиме online сотрудники кредитных отделов отвечают на вопросы пользователей. Можно воспользоваться сервисом Запрос на кредит [2], с тем чтобы получить консультацию кредитных менеджеров и оценить возможность получения ипотечного займа в том или ином банке.

Шаг первый: самообразование
Если вы никогда не сталкивались с ипотекой раньше, то для начала стоит устроить себе ликбез узнать термины, кредитные программы и условия, предлагаемые основными участниками рынка. Чем аннуитетный платеж отличается от дифференцированного? Какие сегодня на рынке минимальные и средние ставки в разных валютах? На какой максимальный срок можно получить кредит? Какие виды комиссий берут банки при ипотечном кредитовании? Без ответов на эти вопросы начинать поиск бессмысленно.

Если вы решили покупать новостройку, то вам стоит начать с поиска подходящего объекта. Выбор строящихся домов в Москве сегодня не так широк, а среди тех, что можно купить по ипотеке, и подавно. Как правило, каждую конкретную новостройку кредитует только узкий круг банков, а чаще один-два, в которых этот объект прошел аккредитацию. Поэтому, когда вы определитесь с домом, выбор банка произойдет сам собой. При покупке в кредит загородной недвижимости ситуация аналогичная. Строящихся поселков, где можно приобрести дом по ипотеке, довольно много, но далеко не все банки дают кредиты на их покупку. Поэтому сначала стоит изучить ассортимент, определиться с тем, что вы хотите купить, а потом выяснить, какие банки готовы кредитовать данный объект.

Шаг второй: целеполагание
Прежде чем выбирать банк, стоит четко определиться со своими целями. Что именно вы хотите купить квартиру или дом, новостройку или жилплощадь на вторичном рынке, комнату, жилье в Москве или области? Подумайте, на какую сумму кредита вы рассчитываете и какой первоначальный взнос вы можете внести за жилье. Определиться с тем, какой размер займа доступен при вашем доходе, а также с суммой ежемесячного платежа вы можете с помощью ипотечного калькулятора. Он есть на сайте почти каждого банка и на многих тематических сайтах, посвященных ипотеке. Вам достаточно лишь ввести цифры и получить ответы. После этого придется соотнести возможности с желаниями, произвести корректировку целей (исходя из возможностей) и только затем следует обратиться в банк за консультацией и выяснением всех нюансов кредитования, говорит директор департамента продаж и развития Русского ипотечного банка Алексей Дорош. Требования к объекту недвижимости, рабочему стажу заемщика, документам, необходимым для получения займа, у разных банков могут отличаться соответственно, и условия предоставления кредита (процентная ставка и сумма займа) окажутся разными.

Шаг третий: самоанализ не по фрейду
Допустим, вы уже владеете общей информацией по рынку и четко представляете, что вам нужен кредит на покупку вторичного жилья в размере $150 тыс. при наличии первоначального взноса 15%. Таких программ на рынке много. Однако не факт, что все из них будут вам доступны.

Совсем другой сценарий действий вам предстоит, если вы собираетесь покупать вторичку. Почти все банки имеют в арсенале такие программы, но и требования к заемщику и объекту по ним у банков отличаются существенно. Поэтому не торопитесь с поиском квартиры, сначала выберите банк и получите одобрение кредита, а уже потом занимайтесь просмотрами вариантов. Иначе можно легко оказаться в такой ситуации, когда вы облюбуете квартиру, внесете за нее залог, а потом банк отклонит вашу заявку или одобрит сумму меньше необходимой. Как замечает директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова, такая опасность возрастает в период бурного роста цен на жилье.

Идеальный вариант если вы наемный высокооплачиваемый работник в крупной компании, имеете нескольких лет стажа (не менее полугода на последнем месте работы), ваши доходы могут быть подтверждены справкой по форме 2−НДФЛ. Если при этом из записей в трудовой книжке виден карьерный рост, имеется диплом о высшем образовании престижного государственного вуза вы желанный заемщик в любом банке. Хорошее образование и опыт работы важны для кредитора как гарантии того, что в случае ухода с работы этот специалист быстро сможет устроиться на новое место и восстановить свое финансовое положение. Если вы можете официально подтвердить только часть дохода, а на остальную сумму готовы сделать справку за подписью работодателя, то большинство банков тоже от вас не отвернутся. Правда, ставка по кредиту при этом, как правило, будет чуть выше.

Есть несколько основных факторов, определяющих привлекательность заемщика в глазах банка. Первый и основной доход. Платеж по кредиту не должен превышать определенной доли от ежемесячного дохода заемщика. Однако соотношение платеж / доход у каждого банка свой. Так, одни ставят лимит в размере 1/3 семейного бюджета, другие 50%, а кто-то и 75%. Это можно выяснить, воспользовавшись онлайн-калькулятором или проконсультировавшись в call-центре банка. Не менее важны для кредитора стабильность и официальность ваших заработков. В этом смысле частные предприниматели, даже обладая большим доходом, более придирчиво оцениваются банками, чем работники по найму. Для банков нежелательными являются профессии, которые приносят нестабильный и нерегулярный доход. Сюда можно отнести сферу развлечений (игорный, ресторанный и шоу-бизнес), деятельность мелких индивидуальных предпринимателей, ведущих основные расчеты наличными, сетевой маркетинг, фриланс, частную инвестиционную деятельность. Также невелики шансы получить кредит у людей, не имеющих оформленных трудовых или договорных отношений с заказчиками. Занятие частным извозом, репетиторство, торговля на рынке, работа на дому (пошив одежды, мелкий ремонт и т. д.) вряд ли это будет оценено банками должным образом.

Оценка своих возможностей поможет вам определить и наиболее значимые для вас опции кредита. Например, если вы обнаружите, что с вашей зарплатой не можете рассчитывать на требуемую сумму, то стоит поискать банки, предоставляющие заем на максимально долгие сроки. В этом случае кредит обойдется дороже, но зато сумму вы получите большую.

Также есть ряд критериев, которые не учитывает кредитный калькулятор, но они повышают привлекательность заемщика для банка, рассказывает ведущий специалист управления ипотечного кредитования КМБ-банка Евгения Забродская-Штерн. Это стабильное семейное положение, наличие детей, движимого и недвижимого имущества. Серьезным положительным фактором является факт успешного погашения кредитов в прошлом (кредитная история). Ведь что может быть лучше заемщика, который уже на деле доказал свою способность вовремя и в полной мере погашать задолженность по кредиту, упоминает член правления Городского ипотечного банка Ольга Садовская.

Соответственно, если у вас серая зарплата, то вам наиболее интересны банки, у которых процентная ставка не зависит от формы подтверждения дохода. Если вы хотите брать кредит на максимально долгий срок, то ищите банк, где размер ставки не зависит от срока. Если у вас маленький первоначальный взнос, то смотрите, у кого из кредиторов не влияет на ставку именно это обстоятельство.

Шаг четвертый: лучший среди равных
Основной критерий, на который обычно опираются заемщики при выборе программы, размер процентной ставки. Это отчасти правильно, поскольку ставка определяет размер ежемесячного платежа и сумму переплаты по кредиту. Однако стоимость кредитов в крупных банках сегодня отличается несущественно. Зато различны параметры, в зависимости от которых меняется стоимость кредита: речь идет о сроке кредитования, размере первоначального взноса и форме подтверждения дохода.

Шаг пятый: дело техники
Когда выбор сделан, сама процедура не представляет сложностей. Предварительная заявка подается двумя путями: через сайт либо лично в отделении банка. Первичный комплект документов стандартный: паспорт, справка о доходах, свидетельство о браке и т. п. Список есть на сайте каждого банка. Если последний отказывает в получении кредита, то, как правило, без объяснения причин. Но это еще не повод, чтобы поставить крест на ипотеке. Отказ в одном конкретном банке не означает, что заемщику будут отказывать и во всех остальных. У всех банков разные требования к потенциальным клиентам, и нужно попробовать получить одобрение в другой кредитной организации, убеждена Евгения Забродская-Штерн.

Если после такой выборки у вас все равно остается несколько вариантов, обратите внимание на дополнительные факторы. Например, кто из банков предоставляет возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций. Ставкам время от времени свойственно снижаться, и если у вас появится желание рефинансировать кредит, ограничения на досрочное погашение могут обесценить выгоду перекредитования. Существенные расхождения бывают и в размере банковских комиссий. Стандартный набор включает комиссию за рассмотрение заявки и выдачу кредита, платеж за перевод денег со счета, аренду банковской ячейки, стоимость нотариального оформления договора, оплату оценщика, государственную пошлину за регистрацию договора купли-продажи и т. д. Кроме этого банк может потребовать, чтобы заемщик оплатил ведение ссудного счета, оформление договора купли-продажи и другие услуги. Один банк взимает за оформление кредита 0,5% суммы займа, другой 1,5%. С тем же нотариусом существует хитрый нюанс: обязательное удостоверение ипотечной сделки давно отменено, однако некоторые банки строят схему своей работы так, что без участия нотариуса не обойтись. Имеет значение и то, с каким количеством нотариусов работает банк. Если это один-единственный специалист, то заранее можно прогнозировать, что стоимость его услуг будет выше среднерыночной. Примерно так же обстоит ситуация с оценочными и страховыми компаниями. Как правило, банк не дает заемщику права воспользоваться услугами сторонних специалистов, а предлагает на выбор несколько аккредитованных компаний. И если оценка редко требует больше 2,5 5 тыс. руб., то страхование варьируется в диапазоне 1 2% суммы кредита.

Даже мало-мальски финансово грамотные люди могут без особых сложностей сами выбрать и оформить ипотечный кредит. Обращаться к брокерам следует лишь в том случае, если вы хотите сэкономить время, или в ситуации, когда вы являетесь не слишком привлекательным заемщиком для большинства банков и нужно найти ипотечных смельчаков, готовых предоставить вам заем.
Московским строителям по силам возвести сооружения любого уровня сложности. Это они уже демонстрировали, и не раз. Беда в том, что мест для демонстрации своих талантов у них все меньше и меньше. Существенный резерв составляют пока территории городских промышленных зон, немало работы и по реконструкции ветхого городского жилья. Но все это не исключает магистральной тенденции - Москва обязана расти вверх. Это историческая неизбежность.

В случае одобрения заявки срок для подбора недвижимости составляет обычно пару месяцев. У каждого банка свои требования к объектам, и с ними стоит ознакомиться заранее. Как правило, кредит не дадут на дома в аварийном состоянии, предназначенные под снос и капитальный ремонт, дома с деревянными перекрытиями, неузаконенными перепланировками. Встречаются ограничения по площади приобретаемой квартиры. Определившись с выбором, вы приглашаете оценщика, аккредитованного в банке. Затем собираете полный комплект документов (список также есть на сайте каждого банка) и предоставляете его в банк и страховую компанию. Учтите, что в некоторых случаях страховая компания может забраковать вариант, одобренный банком. Поэтому ее требованиями тоже стоит поинтересоваться заранее.

Сегодня - совсем другое дело. Социальные и градостроительные задачи требуют повышения этажности сооружаемых зданий. Очевидно, что новые высотки сегодня - это дополнительное развитие спальных районов. Это рабочие места в офисах, это точки досуга и отдыха, это налоговые отчисления в бюджет округов.

Так уж случилось, что исторически высотки строились почти всегда в самом центре Москвы. Здание МГУ можно считать исключением, подтверждающим правило. Это был своего рода ответ товарища Сталина американскому Манхэттену - дескать, и мы можем не хуже, ничего особенного. Никакой существенной градостроительной функции эти причудливые архитектурные сооружения в общем-то не несли.

Первые высотные здания по этой программе уже построены. Где-то строительство пока только набирает темп. Корпорация Mirax Group по просьбе города завершит в декабре 2008 года строительство на Ленинском проспекте жилого комплекса, ранее называвшегося Вертикаль, а ныне носящего название Well House на Ленинском проспекте, вл. 111/ Об этом было заявлено на днях на церемонии заливки последнего кубометра бетона в этом жилом комплексе. Выяснилось, что общая площадь застройки составляет тут более 160 тыс. кв. метров. А архитектурно жилой комплекс Well House представляет собой 4 секции переменной этажности: две секции по 46 и 37 этажей и две секции по 32 этажа. Для Москвы это очень высоко. Помимо прочего, в жилом комплексе предусмотрены подземный трехуровневый паркинг, супермаркет, ресторан, физкультурно-оздоровительный комплекс.

Еще несколько лет назад в столице был разработан план строительства сразу 200 высотных зданий - Новое кольцо Москвы. Проект этот, правда, многим поначалу показался излишне амбициозным. Соответственно и число небоскребов сократилось до 6 Но это уже реальная цифра - все они будут построены между Третьим транспортным кольцом и МКАД. В них расположатся и жилье, и офисы, и гостиницы.

Один из руководителей - член совета директоров Mirax Group А. Адикаев подчеркнул в этой связи, что завершение этого проекта - знаковое событие для Москвы. Мы доказали, что проблему недостроенных объектов можно эффективно решать путем частно-государственного партнерства, -отметил он.

Строительство объекта началось в 2002 году. Однако прежний застройщик не выполнил свои обязательства, в результате чего без квартир остались десятки соинвесторов - такое в те годы бывало. По просьбе правительства Москвы объект взялась достроить корпорация Mirax Group.

Стройка эта - пока только начало масштабной программы высотного строительства в городе. Уже запланировано возведение жилого комплекса Кристалл в Северо-Восточном административном округе Москвы (проезд Серебрякова, владение 11-13).

Исполняющая в настоящее время обязанности префекта Юго-Западного административного округа Любовь Финаева обратила внимание на слаженность работы застройщиков. Когда администрация, соинвесторы и инвестор берутся за дело вместе, то получаются вот такие замечательные результаты, - сказала она. Со словами благодарности к новому инвестору обратился представитель инициативной группы пострадавших ранее соинвесторов.

Кроме того, комплекс Кристалл считается примером экологической архитектуры и позиционируется как первое в Москве здание с положительной энергией. Ее в полной мере предстоит оценить жителям новостройки. Одним из показателей самодостаточности и эксклюзивности комплекса станет использование собственных ресурсов на отопление, вентиляцию, обеспечение электроэнергией, очистку воды и т. д. А внутри комплекса будет расположено множество озелененных открытых пространств.

Здесь тоже не обойдется без переменной этажности - две башни по 38 этажей и одна 45-этажная. Общая площадь комплекса составит 187 тыс. кв. метров. Из них 3,4 тыс. кв. метров - торговые площади, 2,4 тыс. кв. метров - офисы, подземные гаражи на 1310 машино-мест и 685 квартир.

Золотые пески, море и другие территории Болгарии привлекают в последнее время не только туристов. Они интересуют и застройщиков, и инвесторов, и покупателей недвижимости. В чем причины растущей популярности болгарских проектов? На этот вопрос ответили участники пресс-конференции, посвященной запуску второй фазы строительства комплекса yooBulgaria>Obzor.

Но для города важнее другое. Строительство нового пояса небоскребов - первый шаг по реорганизации транспортных потоков в городе, формированию того самого полицентрического развития города, о котором так долго и без видимого успеха говорили архитекторы. Именно таким образом предстоит решать Москве транспортную проблему, по праву относимую к сложнейшим среди городских. Так что высотки сегодня - это не роскошь, а средство решения важнейших городских задач.

Даже на фоне общего интереса к болгарской недвижимости можно выделить сегмент, пользующийся повышенным вниманием, это рекреационные зоны. Дело в том, что все больше туристов проводят в этой стране свой отпуск: за последние шесть лет общее их число увеличилось в два с лишним раза. Отдыхающие приезжают как из Восточной, так и из Западной Европы их привлекают фантастические виды, мягкий климат, небольшие расстояния и, безусловно, политическая стабильность. Многие хотят иметь здесь собственное жилье, поскольку у Болгарии хорошие перспективы: по словам Е. Тейн, это государство сегодня сравнивают с Испанией, какой она была 30 лет назад. И поскольку границы для инвестиций в настоящее время открыты, спрос на болгарское жилье вполне оправдан.

Действительно, Болгария переживает сейчас инвестиционный и строительный бум. Екатерина Тейн, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank, объясняет этот факт благоприятной политической и экономической ситуацией в стране. Цены и спрос на жилье здесь растут. Количество разрешений на строительство, выданных в Варне и Бургасе, в 2007 году увеличилось на 50% и 57% соответственно по сравнению с 2004 и 2005 годами. В январе 2007 года Болгария вступила в ЕС и стала еще более желанным объектом для инвестиций.

С точки зрения девелоперов, болгарский рынок готов к новым проектам. Джон Хитчкокс, соучредитель дизайнерского бренда YOO, имея возможность сравнивать разные рынки (профессиональный опыт YOO 22 проекта в 50 странах, около 28 тыс. квартир), в своем выступлении на пресс-конференции сказал, что возлагает на Болгарию большие надежды. Я впервые посетил эту страну семь лет назад, и уже тогда увидел те возможности, которые предоставляет болгарское побережье, заметил именитый дизайнер. Говоря о проекте yooBulgaria, Д. Хитчкокс подчеркнул, что в нем использованы все инновации и опыт как его компании, так и зарубежных коллег. Это по-настоящему международный проект в нем участвуют канадцы, русские, англичане и французы. По мнению Д. Хитчкокса, такие страны, как Болгария, Россия, в настоящее время остро нуждаются в обновлении своего фонда недвижимости, а также в строительстве новых высококачественных объектов. На вопрос журналистов о том, не помешает ли реализации проектов мировой финансовый кризис, Д. Хитчкокс ответил, что вероятность подобных трудностей в Болгарии, где базовая цена на недвижимость достаточно низкая, незначительна. Во многих странах кризис проявился в том, что после завершения проектов застройщики не могут продать свои объекты, на них нет спроса. Мы же не заметили снижения спроса на наши апартаменты в Болгарии, подчеркнул представитель компании Yoo. (В первый год продаж апартаментов yooBulgaria было реализовано 85% объектов, причем наибольшим спросом пользовались самые дорогие).

Что же касается россиян, то у них особый интерес к инвестированию в болгарскую недвижимость, и в первую очередь наших соотечественников привлекают цены. Как сказала Е. Тейн, за те деньги, на которые в Болгарии можно приобрести роскошные апартаменты, в Подмосковье ничего купить нельзя. Имеют значение и другие факторы: сходство языков, исторически сложившаяся общность наших стран и даже своего рода транспортная доступность Болгарии в пик туристического сезона из Москвы в Софию отправляется в среднем 16 рейсов в сутки (для сравнения: в Париж, Ниццу по одному).

Александр Блинков, руководитель проекта компании Knight Frank, выразил уверенность в том, что апартаменты yooBulgaria>Obzor понравятся российскому покупателю сравнительно низкими ценами (минимум 81,850 евро), качественной современной инфраструктурой, отделкой под ключ, инновационными интерьерами.

Характеризуя географию покупательского спроса на болгарские объекты, Пол Рили, управляющий директор компании Unique Developments, отметил, что в первой фазе проекта девелоперы ориентировались на клиентов из Европы. Однако, приступив к запуску второй фазы строительства (проект yooBulgaria>Obzor), они констатируют: сейчас 60% клиентов это покупатели из России, и их число, по-видимому, будет расти.


Каждому автолюбителю хочется иметь гараж, который сможет надежно защитить машину от хулиганов, воров и плохой погоды. Стать владельцем автонедвижимости можно несколькими способами, один из них вступление в гаражный строительный кооператив (ГСК). При этом будущим пайщикам не мешает познакомиться с юридическими тонкостями оформления в собственность имущества этой организации.

Завершая пресс-конференцию, Д. Хитчкокс сказал, что за последние 10 лет инвестиционный климат улучшился не только в Болгарии, но и в России. Произошли огромные изменения, экономические условия стали более благоприятными. Сейчас в вашей стране много возможностей для инвестиций, отметил он. По просьбе журналистов британский девелопер поделился планами: компания Yoo рассматривает возможность реализации своих новых проектов в Москве, Санкт-Петербурге, на Черноморском побережье России.

Гаражные строительные кооперативы относятся к разновидности потребительских кооперативов. В соответствии с ГК РФ потребительский кооператив добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов (п. 1 ст. 116 ГК РФ). Правовое положение потребительского кооператива, права и обязанности его членов определяются специальными законами (п. 6 ст. 116 ГК РФ), но отдельного положения, регулирующего деятельность ГСК, в настоящее время нет, и имеются все основания говорить о существовании некого правового вакуума в отношении подобных организаций. Это обстоятельство должно заставить потенциальных собственников гаражей в кооперативах быть внимательными и с особой тщательностью относиться к оформлению всех необходимых документов.

ГСК в правовом вакууме
Закон о потребительской кооперации не распространяется на потребительские кооперативы, осуществляющие свою деятельность на основании Федерального закона О сельскохозяйственной кооперации, а также на иные специализированные потребительские кооперативы, в том числе гаражные. Законодательные нормы, касающиеся ГСК, содержатся в нескольких нормативно-правовых документах: в первую очередь, в Гражданском кодексе РФ (ГК РФ), частично в Законе о кооперации в СССР (который до сих пор используется в частях, не противоречащих действующему законодательству). В области, не урегулированной законами, деятельность ГСК контролируется уставом организации.

Не менее важными являются сведения о земельном участке, на котором осуществлено или будет осуществляться сооружение гаражей. Надо узнать, есть ли у кооператива разрешение на строительство, уточнить статус земельного участка, выяснить, на основании каких документов сделан землеотвод, и т. д.

Право собственности после выплаты пая
Прежде чем вступить в гаражный строительный кооператив, необходимо удостовериться в надежности выбранной организации. Для этого следует ознакомиться с уставом кооператива, а также изучить учредительные документы, свидетельство о регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе. Желательно проверить документ, подтверждающий полномочия председателя кооператива.

Государственная регистрация в данном случае не подтверждает возникновение права собственности, а удостоверяет его наличие.

Если поводов для сомнений нет и решение о вступлении в кооператив принято, нужно подать соответствующее заявление. Членство в ГСК предполагает регулярную выплату паевых взносов (пая). В соответствии с Гражданским кодексом РФ член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива и другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью оплатившие взносы за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом, приобретают право собственности на вышеуказанное имущество.

Первый: если наследодатель не выплатил полностью свой пай в ГСК. Так как пай является частью наследства, наследник может быть принят в члены кооператива. Причем в соответствии с законом ему не имеют права отказать. Таким образом, наследник подменяет наследодателя и продолжает выплачивать паевые взносы. Если наследник не хочет становиться членом кооператива, то он получает всю сумму, внесенную ранее наследодателем. Эти и другие ситуации должны быть прописаны в учредительных документах кооператива, в том числе в уставе ГСК.

Гараж в наследство
Существует два варианта наследования гаража в кооперативе.

Многие граждане не могут получить у нотариуса свидетельство о праве на наследство, так как их просят предъявить свидетельство о государственной регистрации права собственности на гараж. Если пай выплачен после 31 января 1998 года, то право собственности наследодателя должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Это предусмотрено ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и с получением документа проблем не возникает. Сложнее, если вся сумма была внесена до того момента, как начал функционировать ЕГРП (31 января 1998 года). В этой ситуации действует п. 4 ст. 218 ГК РФ, в соответствии с которым право собственности возникает с момента, когда паевые взносы внесены полностью. Доказать этот факт поможет справка гаражного кооператива, заверенная председателем и, желательно, бухгалтером.

Рассмотрим второй вариант наследования в ГСК: пай полностью выплачен ко дню смерти наследодателя.

После получения свидетельства о праве на наследство следует зарегистрировать право собственности на гараж в Федеральной регистрационной службе.

Таким образом, для получения свидетельства о праве на наследство необходимо предъявить нотариусу справку из ГСК, технический (кадастровый) паспорт, свидетельство о смерти наследодателя и документ, подтверждающий полномочия наследника. Если в выдаче свидетельства отказано, то наследник имеет право потребовать оформить решение в письменном виде, чтобы в течение десяти дней обжаловать его в суде.

Особое внимание следует уделить составлению документов. Так, продажа гаража должна сопровождаться заключением договора купли-продажи в письменной форме. Его подписывают продавец и покупатель. Он не подлежит государственной регистрации (в отличие от права собственности покупателя на гараж). Правильное оформление сделки позволит избежать многих проблем в будущем.

Купить-продать
Покупка и продажа гаража в ГСК характеризуются рядом особенностей, и определяющее значение здесь имеет вопрос о паевых взносах. Например, продать гараж в кооперативе можно только в том случае, если владелец полностью выплатил пай, то есть получил право распоряжаться имуществом по своему усмотрению и зарегистрировал право собственности в ЕГРП.



К сожалению, бывают ситуации, когда деньги за гараж отданы продавцу, но не существует бумаги, подтверждающей сделку. Но это можно исправить. Необходимо найти прежнего владельца, попросить его оформить право собственности (если это не было сделано ранее), затем составить договор купли-продажи и подтвердить переход права. Уладив формальности, покупатель может зарегистрировать право собственности на гараж.



Главная --> Публикации