Главная --> Публикации --> Стихийная застройка организованно наступает Каждый месяц — по торговому центру Вопрос — ответ. жку: как получить перерасчет Застойный июнь Коттеджные поселки с оптимальной инфраструктурой

Привлечение средств для реализации проекта хроническая головная боль застройщика.

Финансирование проектов стало одной из основных проблем развития строительной отрасли. Банки и рады бы предоставить деньги застройщикам, но их останавливают повышенные риски. Строительный рынок оживится, если главенствующую роль в продвижении этих проектов возьмут на себя совместно действующие муниципальные и региональные власти

Боятся неизвестности
В Поволжье найдется не так много банков, которые могут предложить дешевые и достаточно длинные кредиты на строительство. В любом отделении федерального банка с центром, удаленным от Москвы, могут пройти тест на состоятельность только проекты, подпадающие под разработанную в столице программу подобного сотрудничества. Но такие программы сталкиваются, как правило, с местной действительностью в каждом регионе свои особенности отношений чиновников и строителей. При этом гибкие предложения практикуют небольшие банки, и, напротив, чем крупнее кредитная организация, тем более стандартизирован ее продукт.

Применение существующих сегодня инструментов для привлечения инвестиций (кредиты, средства закрытых паевых инвестиционных фондов, прямые инвестиции банков, иностранные вливания) в полной мере пока невозможно. Причина рынок недвижимости еще не пережил детские болезни роста: неясность законодательства, сложность прохождения разрешительной документации, непрозрачность работы строительных компаний. Пока можно говорить лишь о начальной стадии формирования связки инвестор-застройщик, однако положительные примеры такого взаимодействия уже есть. Об этом свидетельствует рост объемов строительных работ в 2007 году . В этот процесс постепенно втягиваются региональные и муниципальные властные структуры. Им осталось лишь взять на себя роль драйвера развития строительной отрасли, который стал бы связующим звеном между проектом и инвестициями.

К тому же специалисты банковской отрасли не знают всех тонкостей строительного бизнеса, которые, помимо прочего, в каждом регионе свои. Банк, как любой другой инвестор птица пугливая, и зачастую склонен верить больше информации собственной службы безопасности, нежели разъяснениям квалифицированного специалиста по недвижимости.

Требования у финансовых институтов очень жесткие. Главное условие наличие полного пакета разрешительной документации для застройщиков и самое проблематичное.

Одним из первых в Самарской области вкладывать деньги в строительство жилья начал АвтоВАЗбанк, работающий совместно с компанией Эл-Траст. С его участием возводится в Самаре несколько жилых домов. Подобные программы были также у Поволжского банка Сбербанка России.

Один из выходов некоторые банки видят в сотрудничестве с аффилированными строительными компаниями. Именно через создание таких связок кредитные организации сейчас могут без опаски вливать инвестиции в строительный сектор. Контроль за целевым использованием средств здесь налажен автоматически. Строительная компания отслеживает в первую очередь интересы банка. Обеспеченность кредита в этом случае 100%.

Но все же на создание своих дочерних строительных компаний банки идут по необходимости. Надобность в них отпадет, когда отрасль стабилизируется и строители начнут работать с пулом кредитных организаций.

Банк УралСиб в основном инвестирует в строительство техноторговых и развлекательных комплексов, например, в Тольятти и Чебоксарах, и ориентируется в основном на этот сегмент строительного рынка. Через свои дочерние структуры ведут строительство жилья и операторы федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию областные и республиканские фонды жилья и ипотеки. Однако построенные квартиры предназначаются для их же заемщиков и на рынок в целом не влияют.

Проекты, которые реализуются при поддержке банковских структур, более выгодны и привлекательны. Банк предоставляет застройщику кредитную линию, и средства предоставляются более гибко, по мере необходимости. При такой схеме проще выдерживать сроки строительства. Однако рассчитывать на средства кредитных организаций смогут лишь крупные, хорошо зарекомендовавшие себя на строительном рынке игроки. Им нет необходимости работать по серым схемам, а потому они не вызывают подозрений у банков.

Уже есть примеры сотрудничества российских компаний с иностранными инвесторами. ГК Пересвет-Групп совместно с китайским Эксимбанком реализует проект микрорайона Новосоколовогорский в Саратове. Подрядчиком выступает китайская же строительная компания Хэбэй-строй. На участке 22 га будет возведено 640 тыс. кв. м жилья и 60 тыс. кв. м коммерческой недвижимости. На этой территории, по проекту, будет проживать девять тыс. человек. Общий объем инвестиций исчисляется 6,375 млрд рублей.

Мелким и средним предприятиям, которые в первую очередь рискуют стать банкротами и подвергнуться рейдерским атакам, на предоставление банковского кредита зачастую рассчитывать не приходится. Кроме того, вступление в действие в начале 2009 года закона о саморегулируемых организациях (СРО) может сократить число мелких и средних игроков. Вести прозрачную деятельность для них проблематично, а именно в этом заключается основное условие вступления в СРО.

По мнению технического директора ООО Жилстрой-НН Александра Собакинского (Нижний Новгород), крупная строительная компания, а тем более холдинг, обладает достаточным резервом собственных денежных средств и возможностью привлечения кредитных. А это значит, что фирма может выполнить все необходимые подготовительные работы и техусловия до начала привлечения средств дольщиков, поясняет он. У крупной компании больше шансов для участия и победы в земельных аукционах, где компании должны априори располагать достаточной суммой.

В Саратове муниципалитет участвовал в совместных инвестиционных программах с бизнесом через МУП Саратовстройкапкомплект. Через это предприятие частный застройщик фирма Кронверк получала в 2003−2007 годах земельные участки, разрешительную документацию и техусловия. В рамках такого сотрудничества было построено 13 жилых домов, в собственность муниципалитета передано 4,5 тыс. кв. м жилья.

Деньги есть, нужно их просто взять
Немаловажная проблема, на которую жалуются застройщики, отсутствие подготовленных для строительства участков. В соответствии с Градостроительным кодексом, муниципалитет обязан освободить площадку от обременений, подвести все коммуникации и уже потом выставлять ее на аукцион. Но городские власти в ответ сетуют на отсутствие средств, чтобы провести столь масштабные и затратные работы. Но как нам представляется, причина кроется в устоявшейся психологии власть предержащих. Дескать, если в городском бюджете нет денег для проведения комплекса работ по подготовке территории, то, значит, и взять их неоткуда. Однако подходящие источники финансирования все же существуют: банковские кредиты, средства сторонних инвесторов и т.д. Но главное богатство муниципалитетов и областных властей это земельные ресурсы, находящиеся в их распоряжении. Имея такой актив, вполне можно участвовать в реализации проектов строительства как коммерческих, так и жилых объектов и привлекать деньги частных инвесторов. Примеры тому уже есть. Чувашия совместно с Внешторгбанком неподалеку от Чебоксар строит новый город, рассчитанный на 30 тыс. человек. Республика вносит в проект земельный участок площадью 257 га, создание инфраструктуры будет финансироваться из средств федерального и местного бюджетов. Стоимость проекта оценивают в один млрд долларов (ВТБ привлечет 24 млрд руб., из них 2,5 млрд руб. уйдет на инфраструктуру).

Для привлечения застройщиков в муниципальные проекты, конечно же, придется пойти на некоторые уступки. И тут у градоначальников простор для творчества. По договоренности с ресурсоснабжающими компаниями возможно предоставление льготных тарифов на подключение к сетям, выделение по более низким ценам площадок для строительства в престижных районах при условии, что застройщик параллельно будет заниматься возведением дешевого жилья по городским программам и т.д.

Другим примером является проект микрорайона, реализуемый областными и муниципальными властями совместно с компанией ППСО АО Авиакор в Самаре. Планируемая площадь жилых помещений здесь составит 933 тыс. кв. м, торгово-офисных 38 тыс. кв. м, парковок и подземных гаражей 31 тыс. кв. м. Инвестором выступает Авиакор.

В первую очередь муниципальные власти должны стать локомотивом инвестирования в строительные проекты. Тем более что способов привлечения средств в их руках достаточно. В случае финансирования возведения жилых домов по муниципальным программам возможен выпуск ценных бумаг, которые могут распространяться как среди юридических лиц, так и среди граждан. Тогда возможен расчет не только в денежном эквиваленте, но и жилой площадью. По словам заместителя главы администрации Саратова по экономике Татьяны Хомутовой, действительно, такая возможность существует, но пока скорее теоретически. При финансировании банками застройщиков жилой недвижимости либо общественных социально значимых объектов муниципалитет может выступать соинвестором либо поручителем по кредиту. Собственно говоря, городские власти могут самостоятельно выступать застройщиком и брать кредиты в банковских структурах для строительства.
Обстановка в Южном Бутове вновь накалилась. Бригады, занимающиеся застройкой района, передвинули забор, огораживающий место проведения работ, на несколько метров ближе к частным участкам, перекрыв подъезды к нескольким домам. Когда местные жители попытались оказать строителям сопротивление, на место происшествия прибыли несколько десятков сотрудников местного ОВД. По словам бутовцев, избежать кровопролития удалось только чудом.

Пора проснуться
При всем разнообразии источников финансирования строительных проектов создается впечатление, что участие муниципалитетов в этом процессе сведено к минимуму. В развитии отрасли их роль сейчас сконцентрировалась лишь в узком секторе разрешительной и надзорной деятельности. Между тем без непосредственного участия муниципальных чиновников вывести рынок недвижимости из кризиса не удастся.

Милиция покинула поселок только после того, как строители закончили работу. При этом за оградой оказался автомобиль семьи Жерновых

Причиной нового конфликта в Южном Бутове стали строительные работы по установке трансформаторной подстанции. Из-за них были заблокированы подъезды к домам №9 и 11 на улице Богучарской.

Когда жильцы домов попытались воспрепятствовать строителям, на место происшествия были вызваны машины с сотрудниками ОВД Южное Бутово. Несколько десятков милиционеров оттеснили возмущенных горожан, и под присмотром силовиков строительная бригада поставила забор, который отгородил будущую подстанцию от местных жителей. Милиция покинула поселок только после того, как строители закончили работу. При этом за оградой оказался автомобиль семьи Жерновых.

Нам оставили узкую лазейку в нарушение всех норм и правил. Теперь сюда не сможет подъехать ни скорая помощь, ни пожарная машина. И если вдруг на наших участках что-то загорится, как это часто бывает, когда речь идет об объектах, которые мешают строительству, то остановить пламя не удастся, рассказал корреспонденту газеты ВЗГЛЯД председатель инициативной группы местных жильцов Владимир Жернов.

В местной управе сообщить что-либо о подробностях происшедшего корреспонденту газеты ВЗГЛЯД отказались. Как подчеркнула заместитель главы управы по социальным вопросам Ольга Пастернак, в данный момент она погружена в подготовку к празднованию 9 мая и не в курсе происходящих событий.

Говорить об этом очень трудно и неприятно. Мы чуть не дошли до кровопролития, признался Владимир Жернов.

В обращениях к федеральным властям они подчеркивают, что с 1991 года местные чиновники препятствовали попыткам приватизировать землю, на которой стоят их дома. Даже решение Верховного суда не поколебало чиновников и не помогло вступить в права собственности.

Противостояние жителей Южного Бутова и московских властей продолжается уже не первый год. На месте частных домов чиновники намерены построить новый микрорайон, однако жители Бутова с условиями переселения не согласны. Нередки ситуации, когда люди просто не хотят покидать насиженные места.

Позднее в дело вмешались члены комиссии Общественной палаты РФ по контролю за деятельностью правоохранительных органов. Они сочли незаконным постановление суда и действия приставов.

Одним из самых громких эпизодов в бутовском деле, о котором писала газета ВЗГЛЯД, стала история семьи Прокофьевых, когда чиновники собирались выселить мать и сына из их просторного дома в однокомнатную квартиру. Городские власти апеллировали к решению Зюзинского суда, согласно которому Прокофьевы должны были покинуть свой участок.

Спустя год, в мае 2007 года, Юлия Прокофьева заключила мировое соглашение с префектурой Юго-Западного административного округа Москвы. Взамен домовладения общей площадью 162,7 квадратных метра, а также земельного участка она получила две квартиры общей площадью 100 квадратных метров в районе Кутузовского проспекта.

В Конституции РФ говорится о том, что экспроприация имущества возможна лишь для государственных, а не частных нужд, при условии предоставления другого равноценного жилья, заявил тогда член комиссии адвокат Генри Резник. Я сомневаюсь, что дома, которые предполагается строить в Бутове, будут заселены малоимущими людьми, стоящими в очереди на жилье. А значит, ни о каких государственных нуждах не идет и речи.

Втакие моменты люди защищали свои дома, живой цепью держа оборону против тяжелой техники, которую пригоняли, чтобы снести их жилища.

Однако уладить спорные вопросы с властями на столь выгодных условиях удалось далеко не всем. В связи с этим несколько десятков оставшихся жителей поселка пока из домов выезжать не собираются. Несколько раз ситуация в поселке достигала критической точки.

Власти не выполняют достигнутых договоренностей, согласно которым они должны были аннулировать судебные решения и перестать присылать сюда судебных приставов.

По словам Владимира Жернова, в данный момент в Южном Бутове продолжают отстаивать права на частную собственность жильцы более 20 домов.

Региональные строители готовы осваивать технологии производства стройматериалов для массового домостроения. Но берутся за это лишь единицы: без решения базовых отраслевых проблем возможности инноваций бессильны.

Нам известно, что Юрий Лужков обратился в Думу с просьбой признать жилищное строительство государственными нуждами. Если это произойдет, удовлетворить наши претензии законным путем будет уже невозможно. В данный момент мы уже столкнулись с тем, что наша проблема перестала кого-либо интересовать. Общественная палата больше не защищает нас. А ведь всё, чего мы требуем, чтобы взамен наших участков нам предоставили другие и построили на них дома. Мы не хотим ехать в квартиры. Мы коренные жители и жили здесь всю жизнь, отметил Владимир Жернов.

Сколько хотите
Ожидая увеличения спроса в связи с реализацией крупных проектов, стройкомплекс наращивает мощности. В Татарстане, лидирующем в Приволжском федеральном округе (ПФО) по объему ввода жилья, реализуется масштабная программа развития производства стройматериалов, в рамках которой, в частности, возводятся два кирпичных завода, модернизируется производство железобетонных изделий, строятся заводы теплоизоляционных материалов. Обеспеченность региона всем необходимым подтверждает и практика работающих здесь застройщиков. В выборе технологий строительства и необходимых для работы стройматериалов, помимо экономических расчетов, мы ориентировались на возможности регионального стройкомплекса и недостатка ни в чем не испытываем, отмечает Павел Кострикин, генеральный директор московской строительной компании Солнечный город (одной из первых начала реализацию в Казани проекта комплексной застройки). По его словам, опасаться дефицита стройматериалов не стоит: рынок быстро реагирует на возникающий спрос.

Дисбаланс спроса и предложения на рынке жилья, называемый главной причиной роста цен на недвижимость, поставил перед строительной отраслью важную тактическую задачу: увеличение объемов строительства в сжатые сроки. Главным инструментом ее решения считается комплексное освоение территорий. Строительство кварталами и микрорайонами, а не точечная застройка, должно обеспечить рынок нужным количеством квадратных метров и оградить от проблем с дефицитом инфраструктуры, необходимой для жилых районов.

Возвращение панелей
Приветствуя приток инвестиций в стройиндустрию, застройщики, занятые в больших жилищных проектах, отмечают, что физического увеличения объемов выпускаемых материалов недостаточно для эффективной, то есть применительно к реалиям нынешнего рынка жилья оперативной и экономичной, реализации масштабных проектов. Используемые сегодня технологии кирпичное домостроение и монолитное требуют слишком больших трудо-, материальных и временных затрат, чтобы выполнять стоящие перед отраслью задачи. Например, по оценке Юсупа Батдалова, президента Волго-Камской региональной ассоциации производителей бетона и железобетона, чтобы собрать тысячу кв. м жилья за неделю по технологии кирпичного домостроения, нужно нанять около 600 человек.

Пример тому развитие цементных производств в Поволжье. Ожидается как увеличение мощностей существующих игроков регионального холдинга Мордовцемент (модернизирует завод в Мордовии и строит в Ульяновске), Евроцемент Груп (объявил о планах модернизации существующих региональных предприятий и строительстве завода в Ульяновской области), Holcim Group (модернизирует завод в Саратовской области), так и приход новых производителей. Их силами должны быть построены новые предприятия в Кировской, Пензенской, Самарской, Саратовской областях. С учетом заявленных проектных мощностей объем производства цемента в регионе к 2015 году должен увеличиться как минимум вдвое (см. На импортном пайке [1] в № 34 журнала Эксперт Волга за 2007 год).

Следуя этой логике, застройщики планируют использовать опыт панельного домостроения, модернизируя его под сегодняшние нужны. Так, столичная компания ПИК-Регион (в Поволжье реализует проекты квартальной застройки в Нижнем Новгороде, Ярославле) развивает новые серии панельных домов на собственных ДСК в Москве и Подмосковье.

Комплексная застройка должна стимулировать качественные изменения стройкомплекса так же, как в 60−е годы прошлого столетия массовое строительство породило домостроительные комбинаты (ДСК) и комбинаты панельного домостроения (КПД). Собственно, современная комплексная застройка и есть массовое строительство, за тем исключением, что она более внимательна к требованиям современной инфраструктуры и архитектуры, отмечает Павел Кострикин.

Технологии панельного домостроения использует в своей работе и нижегородская строительная компания Жилстрой-НН. Еще в сентябре 2004 года ее силами было переоснащено производство на нижегородском заводе крупнопанельного домостроения. Правда, в возведении своих домов технологии панельного домостроения компания использует выборочно например, для внутренних стен. Наружные же стены выполняются из кирпича и пенобетонных блоков. Сегодня Жилстрой-НН единственная на городском рынке недвижимости обладает технологией возведения высотных зданий, совмещающих преимущества кирпичного и панельного домостроения, гордится Александр Собакинский, технический директор Жилстрой-НН.

Московская корпорация СУ-155, застраивающая панельными домами столичные микрорайоны, переносит свой опыт и на региональные стройплощадки. Например, компания Нижегородкапстрой, созданная СУ-155 при участии правительства Нижегородской области и реализующая в регионе крупные проекты квартальной застройки, под свои нужды модернизирует Кстовский комбинат железобетонных изделий. Завод уже освоил выпуск новой серии панельных домов, которыми будут застраиваться переданные Нижегородкапстрою площадки.

Впрочем, Павел Кострикин опасается, что возвращение к панельному домостроению может быть пролоббировано крупными застройщиками, в активе которых есть старые ДСК: они так и не модернизировали свои мощности, но рассчитывают на бюджетные заказы.

Задачу модернизации и перепрофилирования заводов ЖБИ и КПД ставят перед стройкомплексом и власти Татарстана. В программных мероприятиях ведомства значится создание на их базе современных комплектных производств по изготовлению железобетонных конструкций и изделий по новейшим ресурсо и энергосберегающим технологиям.

Склоняются к современным ДСК, работающим по импортным технологиям, и самарские застройщики. В частности, такими планами с журналом Эксперт Волга делились в самарской строительной компании СВ-Строй (входит в самарскую ФПК СВ) и строительном холдинге Авиакор (см. статью Железобетонная логика [2] в №5 за 2008 год).

Другой сериал
Возвращение к индустриальному домостроению не должно означать реанимации законсервированных производств советских панелей, уверен Сергей Терентьев, генеральный директор чувашской строительной компании ВолгаСтройГрупп (ВСГ, поволжский проект московской инвестиционной группы САВВА). ВСГ осваивает финскую технологию возведения панельных домов, позволяющую при сохранении главных преимуществ такой технологии скорости и заводского изготовления большинства деталей предлагать свободные планировки и экспериментировать с внешним видом зданий. Линии по выпуску финских сборных конструкций уже пущены на входящем в группу Новочебоксарском индустриально-строительном комбинате, который будет обслуживать стройки ВСГ в Чебоксарах и Нижнем Новгороде. Кроме того, компания ведет переговоры о создании таких же производств в других российских регионах.

На прошлой неделе нижегородская компания Малоэтажные комфортные дома (МКД, совместное предприятие Нижегородской области и нижегородского ООО Строительная компания ‘‘Реконструкция’’) ввела в строй завод деревянных компонентов для малоэтажного сборного домостроения по немецкой технологии в городе Семенове. В производство было инвестировано 25 млн евро (около 900 млн рублей). Мощности семеновского предприятия позволят собирать в год до тысячи малоэтажек предполагается, что это на треть обеспечит потребности малоэтажного строительства в Нижегородской области. Впрочем, у региональных властей большие планы по его развитию. По подсчетам нижегородского губернатора Валерия Шанцева, ориентирующегося на зарубежный опыт, малоэтажное строительство должно занимать около 70% всех возводимых в регионе зданий. Имея в виду эти перспективы, осенью МКД планирует приступить к выпуску сборных домов. По сообщению пресс-службы правительства Нижегородской области, второй такой завод будет построен в Павлове, сейчас подбирается и площадка для третьего предприятия.

Еще один новый по отношению к советским способам индустриализации стройки вариант постановки строительства на конвейер это производство малоэтажных домов. Такие проекты сейчас активно лоббируют нижегородские власти, намеренные решить проблему с нехваткой стройплощадок за счет освоения пригородов.

Не индустриализация, а оптимизация
Опрошенные нами эксперты считают неслучайным то, что в создании новой производственной базы для массового строительства фигурируют компании, реализующие крупные региональные проекты и часто поддерживаемые властями. По оценке застройщиков, в себестоимости квадратного метра собственно общестроительные работы достигают только 50%. Остальное приходится на различного рода согласования, разрешения и землю. Поэтому ощутимый эффект от вложений в строительные технологии могут получить лишь те, для кого проблемы с оформлением документов и получением стройплощадок решены или уже не актуальны. Стоит ли говорить, что таковых меньшинство. Например, в Самаре дефицит стройплощадок испытывают все крупные застройщики.

Кроме того, в реализации планов нижегородского правительства по развитию малоэтажного домостроения намерена поучаствовать и СУ-15 Этим проектом будет управлять созданное корпорацией в марте этого года ООО Нижегородпромлес. Оно будет производить комплекты для малоэтажного строительства трех типов: из клееного бруса, стоечно-балочные комплекты для жилых и общественных зданий (фахверк) и панельные домокомплекты из массивной древесины. Производственные мощности предприятия пока только формируются. Так, в апреле СУ-155 сообщила о приобретении предприятия по изготовлению оцилиндрованного бруса и ведению строительно-монтажных работ ООО СВиК в Сокольском районе Нижегородской области. СВиК ежемесячно сдает восемь-девять домов площадью около 300 кв. м каждый.

Более масштабных проектов, обслуживающих качественно другие строительные технологии, вероятно, стоит ожидать с решением главных отраслевых проблем снятием административных барьеров и упорядочением операций с землей.
На рынке офисной недвижимости Петербурга идет децентрализация бизнес-центры смещаются на городские окраины, в лучшие по сравнению с центром условия. По мнению экспертов, этот процесс не остановить.

Учитывая это, ни производители стройматериалов, ни местные застройщики пока не торопятся перестраивать собственное производство или покупать новые линии по выпуску домов или сборных конструкций. Процесс оптимизации затрат идет менее революционно. Например, большое распространение получило использование в строительстве бетонных блоков, заменяющих собой несколько кирпичей и позволяющих монтировать дома более оперативно. Такое производство развивает в Самаре компания Коттедж (комбинат по выпуску изделий из ячеистого бетона), в Казани компания Брик (делает блоки из газобетона), аналогичное производство газосиликатных изделий основано в нижегородском Боре. Недавно о своих планах создать такое же предприятие в Саратове заявила московская Межрегиональная финансовая корпорация ‘‘ГРАС’’.

Этот процесс начался примерно два года назад, рассказывает председатель совета директоров Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Андрей Тетыш. Тогда строительство современного бизнес-центра на периферии города считалось смелым решением. Однако постепенно рынок начал понимать, что от этого никуда не уйти. Сегодня на окраинах Петербурга уже появились бизнес-центры, которые по техническому оснащению соответствуют классу А.
Разбег от центра

Риэлторская наука гласит: есть три главных ценообразующих фактора в недвижимости это местоположение, местоположение и местоположение. Очередная тенденция петербургского офисного рынка презрела все три фактора разом новые бизнес-центры высокого класса все чаще строятся вне исторического центра. Процесс получил название децентрализация. Сравнительно недавно начавшись, он, по мнению специалистов, не может остановиться, поскольку условия для работы сегодня очевидно лучше на периферии Петербурга, чем в центре.

Сегодня в центре города практически не осталось пятен под застройку, рассуждает Андрей Тетыш. Поэтому встает резонный вопрос: куда нам дальше развиваться? В высоту? Генплан не позволяет. В глубину? Хороший вариант, но подходит больше для торговой недвижимости. Офисам же ничего другого не остается, как идти на окраины Петербурга. По мнению вице-президента Гильдии управляющих и девелоперов, советника ЗАО ВМБ-ТРАСТ Евгения Рязанцева, хотя все возможности центральной части города пока не исчерпаны, смещение деловой активности на окраины представляется удобным: Значительно меньше инженерных и коммуникационных препятствий, а тем более архитектурных ограничений при возведении бизнес-центров в периферийных районах. Учитывая дефицит земельных участков для девелопмента, рост стоимости земли, нехватку коммуникаций, транспортные проблемы, отсутствие достаточного количества парковочных мест в центре города, движение офисов на окраины это естественно и оправданно, уверен директор департамента офисной недвижимости Colliers International (Петербург) Дмитрий Кузнецов. По мнению генерального директора Colliers International (Петербург) Бориса Юшенкова, причиной центробежного движения офисов стало также укрупнение проектов: сегодня в Петербурге заявлено несколько проектов многофункциональных комплексов площадью около 200 тыс. кв. м, в том числе офисных. Если площадь комплекса 200 тыс. кв. м, рассуждает Юшенков, то количество работающих там примерно 20 тыс. человек. Количество автомобилей может достигать 15 тыс. (75% от числа сотрудников). Исторический центр не приспособлен под масштабные проекты, резюмирует Юшенков.

Причины, которые заставляют бизнес-центры перемещаться на городские окраины, составляют проблему для строительства любого объекта недвижимости в центре: нехватка инженерных мощностей, отсутствие участков под строительство, плохая транспортная доступность, невозможность организовать парковки. Кроме того, потребности в офисных площадях увеличиваются в связи с приходом в город новых компаний и расширением существующих. И девелоперы, и арендаторы, не находя подходящего (по цене, качеству, размеру) предложения в центре города, рассматривают варианты в других районах, констатирует руководитель офисного департамента компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Алексей Федоров. По словам начальника экспертно-аналитического отдела Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ГУИОН) Дмитрия Табалы, уже в течение 2007 года замечен растущий спрос на встроенные помещения, которые зачастую расположены на окраинах: Растет спрос на аренду в спальных районах, а центральная часть города перестает быть востребованной без соответствующей инфраструктуры. По данным Knight Frank Санкт-Петербург, общий объем качественного предложения в пятимиллионном Петербурге около 780 тыс. кв. м. В Хельсинки, где всего 2 млн жителей, этот показатель составляет 9 млн кв. м, в Лондоне 35 млн, в Париже 21−23 млн кв. м.

Поскольку децентрализацию не остановить, эксперты ищут привлекательные стороны процесса. По мнению аналитиков Невского Альянса, появление периферийных бизнес-центров способствует созданию новых зон деловой активности в Петербурге, которые, в свою очередь, будут формировать вокруг себя новые общественно-деловые зоны.

По мнению руководителя отдела офисной недвижимости Knight Frank Санкт-Петербург Полины Макаренко, с точки зрения локации расположение бизнес-центров за пределами центра города очевидный минус. Однако этот минус уравновешивается плюсами в виде лучшего качества зданий, современной инфраструктуры, удобных планировок. Что касается парковочных мест, то в промышленных и периферийных районах их можно организовать больше, но только в формате бизнес-парков, полагает Макаренко, удастся получить достаточное количество машино-мест.

По словам руководителя отдела проектов и аналитических исследований Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Зоси Захаровой, строящиеся и проектируемые бизнес-центры высокого класса встречаются в Красногвардейском, Московском, Приморском районах. Полина Макаренко особо отмечает Приморский район, а также зону Пулково-3, где в ближайшие пять-семь лет можно ожидать появления минимум 150 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Дмитрий Золин обращает внимание на концентрацию новых проектов (заявленных к вводу после 2008 года) на Юго-Западе. Преимущество движения против основного потока транспорта добавляет привлекательности локации этих объектов, утверждает Захарова. Вместе с тем, основываясь на исследованиях Colliers International, Дмитрий Кузнецов не исключает появления новых офисов в исторической части Петербурга. Строительство бизнес-центра в Центральном районе мероприятие почти невозможное, скорее имеет смысл рассуждать о дорогостоящей реконструкции старых зданий. Однако в районе есть территории, пригодные для крупномасштабных проектов квартальной реконструкции вроде проектов Невская ратуша, Парадный квартал, Смольный квартал. Кроме того, иногда происходят события, после которых нежилые помещения в центре города получают новых арендаторов. Например, большую часть помещений, освободившихся вследствие закрытия залов игровых автоматов, заняли банки по предварительной договоренности с арендодателями.

На выселках
Большинство заявленных и реализуемых проектов находятся сегодня за пределами золотого треугольника, отмечает управляющий партнер АйБи ГРУПП Сергей Игонин, в том числе объекты высокого класса. По мнению управляющего партнера London Consulting Management Company (LCMC) Дмитрия Золина, деловые зоны вне центра на ближайшие годы в Петербурге уже практически определились. Специалисты отмечают, что привлекательными многие девелоперы сочли набережные Невы (Петроградская Аптекарская, Пироговская Выборгская Ушаковская, Свердловская Малоохтинская, Синопская) и Обводного канала. Основное преимущество этих районов, говорит Золин, хорошая транспортная доступность. Кроме того, зоны формируются в районах Московский проспект Пулковское шоссе, Ленинский проспект (вокруг площади Конституции), район Морского порта.

По мнению аналитиков Jones Lang LaSalle Russia, к 2011 году объем предложения офисных площадей сконцентрируется на южном и северо-западном направлениях. Новые объекты появятся также в центре. Произойдет дифференциация арендаторов: в центральной части города расположатся представительские офисы компаний, а back-офисы будут находиться в формирующихся деловых зонах.

По словам Дмитрия Кузнецова, 62% от общего объема будущих бизнес-центров строится в пяти зонах Московский юг, Выборгская, Петроградская, Старая Деревня, Пулково- На первое место по приоритетности развития выходят районы на набережных и крупных магистралях, рассказывает Кузнецов. Отдельное внимание к зоне Пулково-3, где уже сейчас на стадии проектирования есть комплексы совокупной площадью более 100 тыс. кв. м. Высокий потенциал развития Пулково-3 обусловлен близостью к главным воздушным воротам города, КАД и Пулковскому шоссе. По словам Алексея Федорова, арендаторов также интересуют территории, примыкающие к центральным районам (набережная Обводного канала, зоны вблизи метро Старая Деревня, Черная речка, Площадь Ленина, Елизаровская и т.п.), либо на крупных трассах. Учитывая, что на этих территориях огромные площади заняты устаревшими производствами, потенциал развития этих зон достаточен, чтобы удовлетворить потребности городской экономики в офисах на ближайшие пять-семь лет.

Когда завершится процесс децентрализации, сказать сложно, размышляет Тетыш. Но уверен, что через два-три года офис рядом с КАД станет нормой.

Процесс пошел
По мнению специалистов, зоны, в которых пойдет развитие офисного сегмента рынка, уже определились. Означает ли это, что завершился первый этап децентрализации, вопрос спорный. Евгений Рязанцев считает, что эта фаза продлится еще от трех до пяти лет. По мере становления новые деловые зоны, по сравнению с центральным Сити, конечно, будут оказывать влияние на офисный рынок города, оттягивая на себя часть спроса, который в ближайшие два-три года будет превышать предложение. Но, полагаю, ни к каким серьезным, кризисным для рынка последствиям это перераспределение не приведет, так как спрос носит в значительной мере локальный характер. Так, например, компании, нацеленные на работу с портом, всегда тяготели при выборе офиса к месту его расположения (Обводный канал и др.), говорит Рязанцев.

Несмотря на то что децентрализация нарушает основной принцип рынка недвижимости, специалистам она представляется полезным процессом. Думаю, процесс децентрализации офисного рынка недвижимости позитивен, говорит Андрей Тетыш. Для девелопера строительство бизнес-центра на периферии позволяет уменьшить сроки окупаемости проекта. На окраине земля стоит дешевле, нежели в центре Петербурга. При этом девелоперы более свободны в выборе концепции бизнес-центра. С точки зрения арендатора, намного удобнее, если бизнес-центр расположен недалеко от дома. Это избавляет от основной проблемы транспортной.

Специалисты Невского Альянса полагают, что поворотной точкой в развитии рынка офисной недвижимости может стать 2015 год, когда на рынке появится много офисных мегапроектов: насыщение рынка офисной недвижимостью повлияет на темпы формирования и инфраструктуру создаваемых вокруг этих проектов обособленных деловых территорий. По мнению руководителя офисного отдела компании East Real Ивана Починщикова, пик децентрализации придется на 2010−2011 годы. Очередь спальных районов как мест расположения офисных центров, считает Алексей Федоров, придет после 2015−2020 годов.

Строить больше, крупнее, дальше
Кроме децентрализации на офисном рынке проявились и другие тенденции, которые в той или иной степени влияют на рынок. Например, делится наблюдениями Алексей Федоров, сложился пул профессиональных лендлордов компаний, чей основной бизнес девелопмент офисных центров и сдача их в аренду. На их долю приходится не менее трети рынка, полагает он. Кроме того, набираются опыта небольшие управляющие компании, ранее владевшие одним объектом. Сейчас такие участники рынка с удовольствием вкладывают средства в покупку еще нескольких площадок и их развитие. Наконец, рынок привлекает все больше новых игроков строительных компаний, частных и корпоративных инвесторов.

В целом децентрализация полезное для рынка явление: наличие у клиентов возможности выбора сдерживает и делает более реальными ожидания арендодателей, подтверждает Алексей Федоров.

Не менее заметное явление создание многофункциональных комплексов. Все чаще возводятся комплексы, которые совмещают несколько функций жилую, офисную, торговую в различных вариациях. Это позволяет минимизировать риски и добиться большего уровня доходности. Приход крупных международных девелоперов, которые реализуют подобные проекты, улучшает качество вводимых площадей, поясняет Иван Починщиков.

Многие участники рынка обращают внимание на укрупнение проектов. Все чаще инвесторы берутся за проекты комплексного развития территорий, отмечают в Невском Альянсе, не строительство отдельных объектов, а масштабные многофункциональные проекты застройки целых кварталов (в том числе с включением жилой недвижимости) формата город в городе. Проекты становятся более масштабными, подтверждает Дмитрий Кузнецов. Если раньше площадь большинства была 10 тыс. кв. м, то сейчас уже 30 тыс., а новые заявленные проекты имеют площадь 50−150 и даже 200 тыс. кв. м.

Перспективы роста
В 2008−2009 годах специалисты сюрпризов не ожидают: наметившиеся тенденции вряд ли изменятся. По словам Дмитрия Табалы, баланса спроса и предложения на рынке офисной недвижимости не случится. Сохранится спрос на небольшие помещения (до 150 кв. м).

По словам Сергея Игонина, в числе собственников офисной недвижимости появились международные инвестиционные фонды, они приобрели несколько объектов. Однако сейчас происходит некоторый спад активности инвестиционных фондов по покупке объектов офисной недвижимости, что, скорее всего, связано с ситуацией на финансовых рынках в мире, добавил он. Кроме того, эксперты отмечают возросшие требования арендаторов. При выборе офиса арендаторы обращают внимание не только на уровень арендных ставок, но и на комплекс предоставляемых услуг и качество инженерных систем здания (отопление, вентиляцию, кондиционирование), рассказывают в компании Jones Lang LaSalle Russia. Как следствие, сопутствующие услуги и инженерные характеристики становятся конкурентным преимуществом, их спектр и уровень качества будут расти. На фоне перечисленных тенденций Дмитрий Табала отмечает увеличение сроков окупаемости офисных проектов до 15 лет и дольше.

Понятный вектор развития дает возможность экспертам прогнозировать ситуацию на офисном рынке на несколько лет вперед. По словам Полины Макаренко, насыщение наступит не ранее выхода на рынок стратегических проектов Охта-Центр, Морской фасад, Невская ратуша и других крупных объектов со сроками ввода после 2010 года. По прогнозам Jones Lang LaSalle Russia, объем рынка качественных офисных площадей в 2011 году достигнет 3 млн кв. м, из них класс А около 1,3 млн кв. м. А до 2020 года, по данным Colliers International, заявлено проектов более чем на 7 млн кв. м офисных площадей. Уже сегодня очевидно, что многие заявленные, особенно крупные, проекты появятся за пределами исторического центра: децентрализация набирает обороты.

По данным АРИН, если будут реализованы все заявленные на 2008 год проекты, на рынке появится примерно 560 тыс. кв. м новых офисных площадей. Зося Захарова полагает, что более реальная цифра 450 тыс. кв. м, поскольку задержка сроков сдачи укоренилась в девелоперской практике. По мнению Бориса Юшенкова, усилится конкуренция в высоком сегменте бизнес-центров, поскольку в 2008−2012 годах ожидается реализация крупных проектов строительства высококлассных офисных центров. Кроме того, вырастет доля площадей в составе многофункциональных комплексов. LCMC прогнозирует резкое увеличение темпов развития сегмента офисной недвижимости, особенно в классах А и В (прирост рынка в 2008 году составит 28%, в 2009−м 63% по отношению к объему 2007 года). По словам Полины Макаренко, в 2008−2009 годах на рынке новых офисных площадей ожидается бум предложения. И в конце 2010 года рынок подойдет к отметке почти в 2 млн кв. м качественных площадей.



Главная --> Публикации