Главная --> Публикации --> Рекомендации для заемщика Стихийная застройка организованно наступает Каждый месяц — по торговому центру Вопрос — ответ. жку: как получить перерасчет Застойный июнь

В отделе продаж компании Вель заявили, что не проданы всего два дома, а в остальных новые хозяева уже якобы делают ремонт. Верится в это с трудом. За половину таунхауса в Леваде, к которой прилагается участок в пять соток, просят всего $290 00 Это на треть дешевле, чем в среднем поселке экономкласса в Подмосковье.

В коттеджном поселке Левада, что в деревне Коргашино в 14 км от Москвы по Осташковскому шоссе, идеально подстриженные газоны и аккуратные кирпичные домики. Жительница Коргашина Галина Петровна вспоминает, что построили поселок еще четыре года назад: Дома росли быстро, как грибы. Но поселок так и стоял пустой. В нем и сейчас нет признаков жизни, хотя застройщик утверждает, что Левада вовсе не долгострой.

Риелторы говорят, что 17 таунхаусов в Леваде (каждый рассчитан на две семьи) продавались больше трех лет. Хотя могли бы уйти за полгода. По подсчетам Vesco Group, в удачных поселках экономкласса в квартал продается до 20 домов. Но то в удачных. По подсчетам той же Vesco, почти у 60% коттеджей на подмосковном рынке недвижимости возникают трудности со спросом. Более чем в полусотне поселков в прошлом году было меньше пяти продаж, расстраивается председатель совета директоров компании Миэль-Недвижимость Григорий Куликов.

Не каждый дом за городом достоин называться загородным домом.
Гертруда Стайн, американская писательница
Кровь на полу в столовой

Все на стройку!
Девелоперы строят поселки на свой страх и риск, не изучив ни спроса, ни способов маркетингового продвижения, раздраженно говорит Александр Дьяченко, директор департамента развития агентства элитной недвижимости Welhome. Похоже, пример с Вель как раз из числа таких. Основной бизнес этой компании производство статуэток, сувениров, наград и украшений из бронзы. Строительство Левады было попыткой диверсифицировать бизнес. Насколько удачной, сказать сложно, поскольку говорить о поселке в компании не хотят. От строительного бизнеса Вель отказываться не собирается. Пока Левада ждала покупателей, компания построила отель в столице. А скоро еще начнет стройку двух новых подмосковных поселков.

Причина неудачи поселка Левада очевидна: он стоит около оживленной дороги, причем по другую ее сторону расположился строительный рынок. Большинству покупателей не нравится, когда поселок стоит у транспортной магистрали и вместо единения с природой им приходится дышать выхлопами тысяч автомобилей, говорит руководитель отделения Проспект Вернадского компании Инком-Недвижимость Сергей Цывин. Кроме того, минусом для загородных поселков является соседство с гаражами, медучреждениями вроде инфекционных больниц и диспансеров, свалками и ЛЭП. Очевидные, казалось бы, соображения. Но, судя по печальной статистике продаж подмосковной недвижимости, девелоперы просто не задумываются над всем этим.

Возможно, их судьба сложится удачнее. Если, конечно, Вель не допустит еще каких-нибудь ошибок. Заместитель гендиректора компании Новый город Наталья Ветлугина рассказывает о такой типичной проблеме. Многие девелоперы разворачивают стройки в природоохранной зоне или у берегов рек в надежде позже оформить землю под дачное строительство. Но чаще всего сделать это не удается и строителям приходится сворачивать проект. Они просто о нем забывают, в лучшем случае вернув клиентам деньги, говорит Ветлугина. В худшем исчезают с деньгами.

70 подмосковных коттеджных поселков было выставлено на продажу в 2007 г.

Случаются ситуации, когда девелопер просто не в состоянии оценить свои инвестиционные возможности. Лет шесть назад на 2-м Успенском шоссе некая компания начала строить поселок Жаворонки- При этом она рассчитывала лишь на деньги покупателей, но те не шли, не доверяя новичку. Чтобы поселок был успешен, застройщик должен быть с именем, поясняет Наталья Картавцева, директор департамента загородной недвижимости Vesco Group. Имя того неудачника, кстати, не смогла вспомнить ни она сама, ни ее коллеги. Горе-девелопер заморозил стройку, а потом продал землю. Сейчас на том месте стоит поселок Ричмонд от компании Экотепло, которая работает на рынке с 1994 г.

Так что покупателям домов в проблемном поселке 33 Club, что расположился в 37 км от Москвы по Киевскому шоссе, можно считать, еще повезло. Поселок строится с 2006 г. Компания-застройщик ЛюксСтрой начала проект с ремонта дороги, сворачивающей с шоссе в поле, которое принадлежало компании Ником. Чуть позже Ником сама начала строить поселок Глаголево-Парк, и снующие по ее территории грузовики конкурента, само собой, ей не понравились. Когда она высыпала на свою дорогу гору грунта и перекрыла проезд для машин ЛюксСтроя, между конкурентами возник конфликт, дошло даже до судебного разбирательства. Спор прекратился, когда Ником купила недостроенный 33 Club. Осенью поселок выйдет на рынок (разумеется, под новым названием). А покупателям первых семи домов придется достраивать купленные коттеджи собственными силами.

По цене участков
Когда акционеры компании Вимм-Билль-Данн Михаил Дубинин и Александр Орлов выходили на рынок подмосковной недвижимости, они руководствовались исключительно собственным житейским опытом. Решение строить поселок Дубинин принял после того, как долго и безуспешно выбирал себе загородный дом. Партнеры решили не мелочиться, задумав возвести 260 домов на площади 200 га на Новорижском шоссе в 20 км от города. Затраты оценивались в $40-50 млн. Новорижское направление в то время лишь набирало популярность, а соседняя Рублевка уже вовсю застраивалась. Земля в зоне 15-30 км от МКАД на Новой Риге стоила в среднем по $955 за сотку, а на Рублевке $329 Специально для проекта Дубинин даже продал 4% акций ВБД.

Дома в Ричмонде продаются уже в готовом виде. Картавцева уверена, что это и есть правильный подход к продажам: Шансы обойти конкурентов выше, когда покупатель видит завершенный продукт. Особенно это актуально в условиях насыщенного рынка. По данным Kalinka-Realty, в 2007 г. на продажу в Подмосковье было выставлено около 70 коттеджных поселков это вдвое больше, чем в позапрошлом году.

Дубинин не учел возросшей конкуренции. Чуть позже на этом же направлении стали появляться проекты аналогичного класса и масштаба Маленькая Италия, Риверсайд, Гринфилд. Когда девелопер понял, что продать 260 домов будет нелегко, он стал предлагать просто землю. Риелторы тут же отнесли поселок к разряду долгостроя. Ведь собственник, купивший участок, может строить свой дом сколь угодно долго.

Вместе с владельцами ЗАО Магистраль партнеры создали в 2003 г. компанию Резиденции Бенилюкс, которая занялась строительством одноименного поселка. Архитектурно каждая резиденция Бельгия, Голландия и Люксембург в миниатюре. Но даже эта красота не помогла сбывать дома с лета. Продажи и строительство в Бенилюксе идут пятый год, а 56 домов, по данным агентства недвижимости Doki, до сих пор свободны. Одно неверное решение на любом этапе девелопмента и проект затянется на долгие годы, замечает Цывин из Инком-Недвижимости.

Олег Коваленко, директор департамента инвестиций в загородное строительство компании Бест-Недвижимость, считает, что ошибиться при строительстве дорогого поселка гораздо проще, чем при работе в экономклассе: Там народ не требует ничего уникального. Именно уникальность создала проблемы двум рублевским поселкам Барвихе Хиллс от Capital Group и Evergreen от ЭлитСтрой. Capital Group задумала поселок, где все дороги будут подземные. Представьте: холмистая местность с буколическими домиками, а между ними никакого асфальта. В Evergreen же крыши домов покрыты газоном, а в центре каждой виллы устроен зимний сад.

Резиденции Бенилюкс явно застоялись на рынке. Чтобы придать приевшемуся проекту новый импульс, риелторы придумывают разные ухищрения. Например, агентство Усадьба продает Бенилюкс под маркой Поселок Европейский.

У Capital Group дома тоже не разлетаются как горячие пирожки. В отделе продаж сказали, что из 100 домов 40 пока свободны, хотя активные продажи компания специально начала на завершающей стадии. Ветлугина из Нового города считает, что покупателей останавливает не только архитектурное своеобразие поселка: К нему просто неудобно подъезжать. Дорога туда идет мимо гаражей, теплиц и через поселок Шульгино.

Риелторы продают Evergreen два года за это время девелопер его полностью достроил, но хозяев, по данным Vesco Consulting, обрели всего три виллы. Покупатель элитной недвижимости не любит авангард, а если и захочет чем-то отличиться, то построит дом, который будет один в своем роде, объясняет риелтор Евгения, уже несколько лет продающая дорогие дома на Рублевке.

В Evergreen исповедуют другой подход. Цены в поселке опережают рынок стоимость домов стартует от $6,6 млн. Но платить на 20-30% больше средней рублевской цены покупатели не хотят.

Судя по ценам в Барвихе Хиллс, Capital Group здраво оценивает недостатки этого проекта. А потому не хочет затягивать продажу и явно демпингует. Дома идут по $1,5-2,5 млн (примерно по $5300/м2) это для Рублевки минимум. По данным компании Kalinka-Realty, в 2007 г. коттедж на этом направлении в среднем стоил $6,2 млн. В этом году, уточняет представитель Vesco Realty, цена выросла еще на 15%. Но за последние полтора года Capital Group лишь незначительно повысила долларовую цену.

По этой причине Тарас Нечипоренко, директор девелоперской компании Farm House, строящей поселок Деревня Озерна в 97 км по Новой Риге, чувствует себя абсолютно спокойно: За 2-3 года земля выросла в цене на 90%. При этом за два года Farm House продала лишь 21 из 41 своего дома, то есть менее трех домов в квартал.

Жизнь без клиентов
Когда встают продажи, расходы девелопера неизбежно начинают расти. В первую очередь на рекламу. По подсчетам Vesco Consulting, пять билбордов на популярных шоссе обходятся в $7500 в месяц, ролики на радио в $10 000-15 000, реклама в Интернете минимум в $10 00 Итого $42 50 Плюс само строительство, которое не получается финансировать за счет покупателей. А если его остановить, то продаж не будет вообще, говорит Картавцева. Чтобы довести стройку до конца, приходится одалживаться. Но сегодня взять кредит меньше чем под 13-15% годовых в валюте невозможно. Девелоперы, впрочем, уверены, что рост цен на землю способен покрыть даже такие расходы. И не только покрыть. Даже если дома будут продаваться несколько лет, повышение цен обеспечит прибыль, говорит первый замгендиректора Велес Капитал Девелопмент Дмитрий Джамбакиев.

Если речь пойдет о земле с домами, то Capital Group заработает около $190 млн, даже не поднимая цен. ЭлитСтрой, продав все дома по минимальной рыночной цене, заработает около $60 млн. Так что у обоих девелоперов есть мотив не жадничать. По пути снижения цен, скорее всего, пойдут и другие строители подмосковных коттеджей. Провальных поселков всегда будет достаточно: меняется мода, меняются приоритеты, а большинство проектов запаздывает, говорит Ветлугина. Но скоро цена ошибки девелопера станет выше. Президент компании Мультигрупп Юрий Назаров считает, что серьезный рост цен на землю уже позади: отныне она будет прибавлять лишь по 10% в год. Что заметно ниже банковских ставок по кредитам, без которых не может обойтись ни один долгострой.

Capital Group купила землю для поселка больше пяти лет назад, когда сотка в той зоне на Рублевке, по данным Rway, стоила $945 К 2007 г. она подорожала на 273%, до $35 25 Когда Capital Group начала стройку а это 36 000 м2 жилья, себестоимость строительства загородного дома составляла около $450/м Допустим, что 18 000 м2 девелопер построил по этой цене, другую половину по $700 за 1 м2 (цены 2007 г.), всего истратив $20,7 млн. Если Capital Group продаст все 7,5 га земли в поселке без учета строений, то выручит $26,4 млн. ЭлитСтрой, вложившая в проект $24 млн, при продаже 7 га, отведенных под поселок, как минимум вернет инвестиции.

Как отмечается в аналитическом отчете компании Инком, на начало лета средняя стоимость 1 кв. м вторичной столичной недвижимости составила $7,57 тысячи. Средние долларовые цены к концу весны замедлили рост. Если в апреле жилье подорожало на 4,8%, то в мае - на 2,9%. А наиболее яркой тенденцией последних месяцев риэлторы называют ценовую коррекцию в сегменте элитного жилья. В то время как квартиры в современных и типовых панельных домах выросли в цене в мае на 2,8-3,2% в Москве и до 4% в Московской области, элитные лишились до 5% цены.

На вторичном рынке жилья Москвы в самом дорогом ценовом сегменте в мае средняя цена 1 кв. м заметно снизилась. Падение цены, как свидетельствуют данные отчета компании Инком, составило до 5%. Интересно, что снижение замечено во время действия повышающих факторов - например, заявлений московских чиновников о прекращении строительства коммерческого жилья на землях, контролируемых городом. Эксперты уверены, что цены в дорогостоящем сегменте снижаются в связи с переоценкой понятия престижного.

Когда точечная застройка еще не была поводом для конфликтов, элитными назывались любые монолитно-кирпичные дома, построенные в просторном дворе в обжитом месте, - говорит Таганов. - Сегодня элитным жильем считается именно престижный дом в престижном месте. На сколько лишних сотен долларов необоснованно дорого стоит так называемое элитное жилье, Таганов не сказал. Более того, согласно его прогнозу, скорее всего, к середине лета ценовой тренд сменится на противоположный. А коррекцию цен в мае он связывает еще и с праздниками.

Отмеченное нами снижение цены на вторичном рынке элитарных квартир мы не склонны трактовать как начало глобального процесса снижения цен на московское жилье, - предупредил директор аналитического центра корпорации Инком Дмитрий Таганов. - Ценовая коррекция касается именно дорогих домов, которые перестали соответствовать требованиям престижа. К таковым аналитик относит реконструированные особняки, в основном в центре столицы, и недавно выстроенные объекты точечной застройки.

Вопрос о том, кто и как будет управлять государственными землями, изъятыми у министерств и ведомств, практически решен. В Госдуму внесен законопроект о Федеральном фонде содействия развитию жилищного строительства. Напомним, что в апреле президент Дмитрий Медведев предложил вовлечь в хозяйственный оборот для жилищного строительства земли, неэффективно используемые госпредприятиями. Министерство регионального развития разработало законопроект, по которому управлять такими землями будет специальный фонд. У минэкономразвития была своя версия. Министерство считало, что земли необходимо передать специальной госкомпании или госкорпорации. Помимо этого возникли различные версии о том, как будет работать фонд, какими полномочиями он будет наделен.

Общее снижение цен на московском рынке жилья не за горами, - возражает коллеге гендиректор аналитического агентства Rway Александр Крапин. - Оно начнется уже летом с темпом 1-2% в месяц. Впрочем, по поводу переоценки понятия элитности он согласен с Тагановым. Тот факт, что вопреки его прогнозам цены продолжают рост, аналитик объясняет тем, что крупнейшие игроки рынка недвижимости пока не зафиксировали прибыль, превращая свои недвижимые активы в иные. В отдельных, как правило в двух-трех, округах Москвы мы ежемесячно наблюдаем падение цены на 2-3%, что не сильно влияет на положительный ценовой тренд - среднюю температуру по больнице, но что говорит о том, что мы переживаем латентную фазу снижения цен, - приводит довод Крапин.

В результате в Думу законопроект вносили депутаты. По словам председателя комитета по строительству Мартина Шаккума, именно он внес законопроект, это компромиссный вариант.

В одном варианте предлагалось, что фонд будет сам распределять земли, в другом, что он будет только давать разрешения на застройку. Эксперты высказывали свое мнение. Считая, что право на существование имеют те варианты, которые предполагают за фондом функции доведения земли до аукционов, на которых она распределяется между застройщиками. Участие государства в этом вопросе должно быть минимальным. В идеале, по их мнению, фонд должен выявлять подлежащий застройке земельный участок, производить его юридическую подготовку, кадастровую регистрацию, а затем передавать права распоряжения им муниципалитету.

Далее устанавливаются особенности его создания и правовое положение. Определяются цели, задачи, функции, порядок управления фондом и распоряжения его имуществом, ликвидация фонда. Так же законопроектом регулируются отношения между фондом, органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими и физическими лицами.

Для начала законопроект устанавливает, что это будет все-таки Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства.

Учредителем фонда будет государство. Имущество его будет формироваться за счет имущественного взноса РФ в виде находящихся в федеральной собственности земельных участков и расположенного на них федерального недвижимого имущества, других объектов недвижимого и иного имущества, включая денежные средства, а также других, не запрещённых законом, поступлений. Имущество фонда принадлежит ему на праве собственности и используется для достижения целей и решения задач, предусмотренных законопроектом.

Целью деятельности фонда в соответствии с законопроектом является содействие развитию жилищного строительства и инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, инфраструктуры связи производства строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, а также создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного развития территории для формирования благоприятной жизненной среды, создания комфортных условий проживания для всех категорий граждан.

Руководить фондом будет попечительский совет, который состоит из одиннадцати членов. Персональный состав попечительского совета определяется правительством РФ. Помимо попечительского совета, органами управления так же являются генеральный директор и правление фонда. Генеральный директор тоже назначается и освобождается от должности правительством.

Фонд вправе распоряжаться земельными участками, переданными в собственность исключительно следующими способами: передача в залог земельных участков фонда; продажа права на заключение договоров аренды земельных участков фонда для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Помимо этого, разрешена продажа земельных участков фонда предназначенных для строительства предприятий по производству строительных материалов, изделий, конструкций для целей жилищного строительства, а также создания промышленных парков, технопарков, бизнес-инкубаторов, иного строительства в целях развития территории, а так же продажа права на заключение договоров аренды таких земельных участков и продажа земельных участков фонда и расположенного на них недвижимого имущества. Кстати, фонд будет вправе принимать решения по разделу, объединению, уточнению границ указанных земельных участков.

С начала 2008 г. стандарты менялись уже дважды, напоминает представитель одного из региональных операторов АИЖК: например, максимальный возраст окончания выплат по кредиту сократился с 75 до 65 лет, максимальное число возможных созаемщиков по кредиту снизилось с четырех до трех. Кое-что мы можем изменить и привести в соответствие новым условиям, но не все. Есть риск, что такие закладные останутся на нашем балансе, а этого не должно быть, говорит представитель оператора, выдающего 80-90% кредитов на стадии строительства.

Эксперты отмечают, что полномочия у фонда предусмотренные законопроектом, гораздо больше, чем у некоторых госкорпораций. Фонд будет сам проводить аукционы по передаче земель под застройку. Он будет определять целесообразность использования земель министерствами и ведомствами. Оценит, удовлетворяют ли регионы критериям, позволяющим выделить им земли. Сможет проводить маркетинговые исследования рынка строительства, разрабатывать программы стимулирования спроса и так далее.
Региональные операторы АИЖК, выдающие кредиты на приобретение строящегося жилья, опасаются последствий, к которым может привести частая смена стандартов рефинансирования. В соответствии со стандартами центральное АИЖК выкупает у региональных операторов выданные ими ипотечные кредиты, оформленные в виде закладных. Или отказывается выкупать те, что под стандарты не подходят. Главные факторы риска связаны с тем, что основная доля выдаваемых ипотечных займов осуществляется на стадии долевого строительства жилья, в соответствии со стандартами <...> действующими на дату выдачи займа, предупреждает в своем отчете за 2007 г. АИЖК Орловской области. К моменту оформления закладной <...> часто происходят изменения требований стандартов, которые влекут за собой признание такой закладной дефолтной, т. е. отсутствует какая-либо возможность привести сделку в стандартное состояние, и кредитный риск достигает неприемлемого для агентства уровня.

Региональные операторы поднимали этот вопрос, но проблемы здесь нет мы даем достаточный срок, в течение которого АИЖК будет выкупать закладные, оформленные в соответствии с требованиями старой редакции стандартов, главное, чтобы оформлены они были качественно, утверждает директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева. Например, выданные до середины мая кредиты могут быть рефинансированы агентством до конца года, пояснила она.

Даже один-два невыкупленных кредита уже плохо, мы ставим задачу продавать все выданные кредиты. А ухудшить договор заемщику задним числом, чтобы он соответствовал новым стандартам, мы не можем, говорит представитель другого оператора АИЖК, где доля займов на стадии строительства не столь существенна. Пока отказов агентства купить закладные, оформленные до изменения стандартов, не было, говорят оба оператора, но как раз сейчас они готовятся предложить такие закладные агентству.



Главная --> Публикации