Главная --> Публикации --> Ремонтный хаос на дорогах Бизнес-парк на кольце Давайте приземлим Рекомендации для заемщика Стихийная застройка организованно наступает

Председатель Палестинской национальной администрации Махмуд Аббас заявил, что все участки на Святой земле, имеющие отношение к Русской православной церкви и России, будут возвращены их законным владельцам. Важным шагом на этом пути стало вручение в понедельник мэром города Иерихон Хасаном Салехом главе Императорского православного палестинского общества (ИППО) Сергею Степашину документов на владение тремя участками: одним, площадью 12 тыс. кв. метров, на Елеонской (Масличной) горе и еще двумя в местности Москобия, что означает по-арабски Московская земля. То, что документы вручены именно г-ну Степашину, не должно вызывать удивления: в первую очередь ради возращения всего, чем Россия владела до революции на Ближнем Востоке, и было воссоздано ИППО.

Мэр города Иерихон Хасан Салех передал в понедельник главе Императорского православного палестинского общества Сергею Степашину свидетельство на владение тремя земельными участками. Один из них отныне будет принадлежать российскому правительству, два других РПЦ. Таким образом, набирает обороты процесс возвращения России ее исторической собственности на Святой земле. Палестинцы не скрывают, что пошли на такой широкий жест в пику Израилю, с которым до сих пор не достигнуто итоговое соглашение о передаче российской стороне Сергиевского подворья в Иерусалиме.

Спустя 100 лет после создания Духовной миссии, в момент возникновения Израиля, Сталин назначил уполномоченного по делам русского имущества, а затем подписал распоряжение о возрождении Духовной миссии. Однако планы собирания святых земель успехом не увенчались. Лишь в конце 1990-х начались какие-то подвижки. Сначала правительству РФ был передан большой участок, принадлежавший ИППО

Общая стоимость русских земель на Святой земле в начале ХХ века оценивалась в 1 млн. тогдашних рублей. После 1917 года Духовная миссия со всеми ее землями, храмами и монастырями, а также школами, больницами и подворьями, принадлежавшими ИППО, осталась без какой-либо поддержки и в каноническом отношении перешла в подчинение Зарубежной церкви.

Выражая благодарность мэру Иерихона, Сергей Степашин заявил, что отныне главной задачей России будет создание на этих землях центров русской культуры, русского языка и российского православия. Наши палестинские братья заинтересованы в том, чтобы Россия вернулась на Святую землю, подчеркнул он.

в Иерихоне. Затем по случаю 150-летия Духовной миссии глава Палестинской автономии Ясир Арафат подарил патриарху Алексию II участок в Вифлееме. Месяц спустя, в июле 1997 года, в собственность РПЦ перешел Хевронский участок с легендарным Мамврийским дубом, находившийся до этого в ведении Зарубежной церкви. В январе 2000 года Московский патриархат получил большой участок в Иерихоне. Наконец, месяц назад руководство Палестины решило подарить России земельный участок в Вифлееме. Теперь к ним прибавились сразу три. Знаменательно, что на том, который расположен на Елеонской горе, находится одна из главных достопримечательностей Святой земли смоковница, согласно евангельскому преданию, проклятая Иисусом Христом.

Сам факт проведения дискуссии на тему, каким должно быть сегодня жилье с точки зрения бытового и психологически комфортного существования семьи, по мнению участников круглого стола уже является прорывом.

В руководстве Палестинской национальной администрации не скрывают, что передача последних четырех участков специально была назначена на май-июнь, чтобы опередить израильтян с передачей России здания Сергиевского подворья в Иерусалиме (окончательное соглашение до сих пор не подписано). При этом остается неясной судьба здания Русской духовной миссии, стоящего неподалеку от подворья. Здесь расположен мировой суд Иерусалима. Год назад израильское правительство приняло решение о его переселении при условии, что российская сторона выплатит компенсацию в размере 95 млн. долларов. Но никаких шагов на этом пути до сих пор не сделано.
Каким должно быть жилье для оптимального проживания семьи, обсуждали специалисты - девелоперы, риэлторы, представитель Москомархитектуры и психологи - в ходе круглого стола Современные требования к недвижимости для семейного проживания, состоявшегося в центральном офисе Интерфакса во вторник.

Сколько квадратных метров нужно для жизни
Начальник отдела нормативов и перспективного проектирования Москомархитектуры Светлана Яхкинд отметила, что в последнее время есть смысл говорить не о стандартах (сколько кв. метров должно приходиться на душу населения - ИФ-Недвижимость), а о минимальной норме, ниже которой спускаться нельзя и о рекомендациях к квартирам и домам, в которых планируется проживание семьи.

В идеале в современном жилье для семьи должно быть реализовано то, что делает семью совместностью, - сказала Гражина Будинайте, психолог, член Международной ассоциации семейной терапии (International Family Therapy Association). - В квартире должно быть пространство для совместного времяпрепровождения, отдельное пространство для родителей и для детей, при этом у каждого должно быть индивидуальное пространство.

По ее словам, идея проектирования по принципу меньше меньшего не нашла поддержки. Когда предлагалось проектировать однокомнатную квартиру площадью 18 кв. метров, оказалось, что в ней нет возможности разместить все, необходимое для жизни семьи: оборудования, подсобных помещений, - пояснила С. Яхкинд.

Хотя, заметила она, до сих пор существуют федеральные стандарты и московские (МГСН жилых зданий), которые, во-первых, больше федеральных, а во-вторых, в них закреплены стандарты площадей квартир разных по количеству комнат.

Для квартир II категории повышенной комфортности (коммерческое жилье) минимальный размер однокомнатной квартиры варьируется от 25 до 30 кв. метров.

Поэтому на сегодняшний день, сказала эксперт, рекомендуемая минимальная норма составляет 14 кв. метров для семьи с ребенком. Для квартир I категории комфортности (жилье под социальный найм) минимальная рекомендованная площадь составляет 15 кв. метров на одного человека, 17-19 кв. метров для семьи из двух человек.

В тоже время, уточнила она, жители Московской области, прежде всего, подыскивают квартиру в новостройках, поскольку жилье в старом фонде не устраивает их по параметрам: планировке, размеру кухни.

Структура спроса семейных покупателей квартир
Генеральный директор компании МИАН-Недвижимость Нина Кузнецова сообщила о современных требованиях потенциальных покупателей жилья для семьи. По ее словам, 70% семей, состоящих из 3-5 членов, предпочитают приобретать двух-трехкомнатные квартиры. Они обращают внимание на площадь жилья, но для них не принципиально, покупать жилье на вторичном рынке или в новостройке.

Что касается предпочтений покупателей Московской области, то они выбирают южную дугу. В обоих случаях, считает Н. Кузнецова, выбор географии предопределяют финансовые возможности покупателей - поскольку в вышеперечисленных районах стоимость кв. метра ниже, чем в среднем по Москве и ближайшему Подмосковью.

По данным Н. Кузнецовой, треть жителей столицы (из тех, кто в данный момент выбирает жилье) готова приобрести квартиру на юге и востоке мегаполиса, еще 30% потенциальных покупателей обращают внимание на предложения на севере и северо-востоке Москвы.

Любопытно, обращают внимание эксперты, что в последнее время молодые семьи без детей готовы временно приобрести однокомнатную квартиру с маленькой кухней.

В сегменте столичных новостроек эконом и бизнес-класса спросом пользуются квартиры площадью до 100 кв. метров, в Московской области - квартиры до 150 кв. метров. Причина такого выбора, подчеркивает Н. Кузнецова, кроется в стоимости жилья.

С ней согласилась Н. Кузнецова, отметив, что семейные клиенты уже задумываются о планировании изменения жилищных условий еще до того, пока событие не произошло (скажем, ребенок еще не родился, или дети-подростки еще не высказали желание жить отдельно от родителей).

За рубежом семьи в среднем меняют жилье 7 раз, в зависимости от состава семьи, и эта тенденция в перспективе может распространиться на Россию, - заметила С. Яхкинд.

Генеральный директор Urban Group, девелопера ЖК Ивакино-Покровское Иван Богатов, по инициативе которого был организовано заседание данного круглого стола, отмечает, что трендом последнего времени является подход к загородному жилью (отдельным домам и таунхаусам) как заменителю городским квартирам.

За городом жилье дешевле
Семьи, рассматривающие варианты проживания за городом, предпочитают покупать либо готовые дома, либо земельные участки без подряда, на которых они имеют возможность построить дом с учетом собственных представлений о комфортном жилье. Параметры загородного жилья на сегодня таковы: площадь дома составляет 150-200 кв. метров, площадь участка - до 15 соток.

Однако И. Богатов признал, что без финансового участия муниципальных властей в создании социальных объектов и других объектов инфраструктуры девелоперы вынуждены перекладывать часть расходов по их созданию на потенциальных покупателей, либо минимизировать расходы, отказываясь от создания каких-либо объектов из перечня.

Характеристики идеального поселка
И. Богатов сформулировал пять принципов, которые должны быть учтены девелоперами при строительстве загородных жилищных комплексов. По его мнению, в составе инфраструктуры семейных поселков непременно должны быть: детская составляющая (детская площадка, детский сад, школа, прогулочная зона); спорт (спортивная площадка или спортивный центр); здоровье (аптека, поликлиника); дополнительный сервис (магазины, пункты по оказанию бытовых услуг, отделение банка, салон красоты); досуговая зона (кафе, рестораны, развлекательный клуб).

Базовые принципы создания семейного жилья, существующие в мире, учитывают следующее: обеспеченность безопасности (технологической, социальной и экологической), концепция N+1 (клиент должен иметь возможность купить квартиру, в которой на одну комнату больше, чем членов его семьи на данный момент), - сказал И. Богатов. - Нельзя сбрасывать со счетов и такой фактор, как ценовая доступность жилья.

По его словам, из 700 коттеджных поселков всего 34 проекта имеют полный набор услуг, при этом 31 поселок, в котором все есть не позиционируют себя как поселки для семейного проживания.

Еще пару лет назад закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФН) были модным веянием на финансовом рынке: инвесторов привлекала возможность стать совладельцем одного их самых надежных видов активов - недвижимости, а также высокая доходность фондов. Кроме того, существовала возможность войти на рынок жилья, бизнес- или торговых центров за весьма разумные деньги: ведь стоимость пая в ЗПИФН была существенно меньше, чем размер инвестиций, необходимых для того, чтобы стать единоличным владельцем объекта недвижимости.

Таким образом, трендом на рынке жилой недвижимости, является повышение требований потребителей к качеству жилья и желание вкладывать средства в жилье, которое бы максимально отвечало требованиям всех членов семьи. Можно сказать, что эпоха хрущевок ушла в прошлое еще до того, как в Москве снесена последняя пятиэтажка.

Все еще молодой инструмент

В настоящее время, однако, развитие рынка ЗПИФН временно приостановилось в связи с принятием нового закона об инвестиционных фондах. Но эксперты уверены - после недолгой задержки рынок фондов недвижимости вновь получит толчок для своего роста, и особенно активно могут начать развиваться рентные ПИФы.

Пока создание ЗПИФов недвижимости остается достаточно новым инструментом для российских девелоперов и инвесторов. Стоимость чистых активов ЗПИФов недвижимости в России составляет около 7 миллиардов долларов. Для финансовых рынков и тем более для российского рынка недвижимости это не очень большая цифра, - указывает управляющий директор инвестиционной группы AG Capital Александр Агибалов.

Как подчеркивают опрошенные РИА Новости участники финансового рынка и представители девелоперских и консалтинговых компаний, рынок закрытых фондов недвижимости в России еще очень молод.

Это, поясняет консультант отдела рынка капитала CushmanWakefield StilesRiabokobylko Ольга Руденко, объясняется тем, что в настоящее время самыми популярными являются вложения в объекты недвижимости, имеющие быструю оборачиваемость.

При этом, добавляет управляющий директор УК Велес Менеджмент Станислав Бродский наиболее традиционными для портфеля недвижимости российского ЗПИФа являются жилье, офисы и торговые помещения.

Рента от гостиниц

Именно жилая недвижимость имеет быструю оборачиваемость, то есть сделки совершаются быстро, - приводит она пример. - Прибыль от продажи остается внутри структуры ПИФа и реинвестируется в новое строительство, не облагаясь налогом.

Появление гостиничных ПИФов, отмечают собеседники агентства, пока необычно для рынка недвижимости России.

Вместе с тем, недавно стало известно, что на российском рынке ПИФов недвижимости вскоре появится новый продукт - фонды недвижимости, созданные под гостиничные объекты. Линейку именно таких ПИФов собирается запустить компания Ингосстрах-Инвестиции с тем, чтобы решить проблему долгого периода окупаемости проектов в гостиничной сфере.

Эксперт указывает, что рост интереса инвесторов к гостиничному бизнесу закономерен, поскольку именно в данном секторе коммерческой недвижимости можно уверенно прогнозировать увеличение инвестиционной активности из-за недостаточного количества гостиниц и мотелей среднего класса (три-четыре звезды) и в Москве, и в России.

В настоящее время ЗПИФН, ориентированные на строительство и эксплуатацию коммерческой недвижимости в виде многофункциональных центров, включающих в себя апартаменты и гостиницы, не являются чем-то новым. Другое дело, что ориентация интересов пайщиков ЗПИФН исключительно на гостиничную недвижимость действительно является уникальным явлением, - говорит, в частности, руководитель проекта ООО УК Метрополь Олег Шевченко.

Это рентные фонды, в которых прибыль ежегодно распределяется среди пайщиков, - уточняет специалист.

В то же время, обращает внимание директор департамента финансов ЗАО Интеко Александр Резчиков, фонды недвижимости, ориентированные на гостиничные проекты, являются новым веянием только для России, а на западе такого рода организации существуют давно.

При нормальном развитии гостиничная программа подразумевает под собой ротацию гостиничных проектов, когда выбывающие менее доходные проекты замещаются более высокодоходными. ЗПИФН - это отличный инструмент для осуществления подобного рода программ без промежуточного выбытия средств на налоговые выплаты, - делает вывод директор департамента финансов Интеко.

Резчиков подчеркивает, что инвестиции в гостиничный бизнес, отличающийся высокой надежностью, низкой доходностью и стабильностью, имеют идеальные условия для мелкого и среднего инвестора.

Появление на российском рынке фондов недвижимости, способных в будущем заинтересовать и не самых крупных инвесторов достаточно актуально и может существенно разнообразить рынок, соглашаются собеседники РИА Новости.

Инвесторы в ожидании

Пока же констатирует Бродский, в нашей стране ЗПИФН гораздо чаще создаются с участием не очень большого числа крупных инвесторов.

Количество ПИФов недвижимости, предназначенных для средних инвесторов будет только расти, ведь управляющие компании объективно заинтересованы в привлечении денежных средств населения для вложения в альтернативные активы, учитывая нестабильность российского фондового рынка, - надеется Шевченко.

Агибалов же приводит такую статистику: На 10 крупнейших фондов недвижимости, из чуть более 300 существующих, приходится до 50% стоимости чистых активов всех ПИФов в России. При этом только в 14 фондах стоимость чистых активов превышает 2 миллиарда рублей.

Одна из причин этого - в том, что процедура создания ПИФа сама по себе достаточно жесткая, и чем меньше участников, тем проще сформировать ПИФ, - объясняет он.

С 13 марта 2008 года вступила в силу основная часть положений новой редакции закона Об инвестиционных фондах, а новых типовых правил создания ЗПИФов ФСФР на утверждение правительству не передала. По старым же правилам нельзя создавать фонды, так как частично эти правила противоречат новой редакции закона, - напоминает Бродский.

Впрочем, когда конкретно будут созданы новые фонды недвижимости, ориентированные прежде всего на гостиничные объекты, специалисты пока сказать не могут.

Да, на сегодняшний день ЗПИФН в России создаются в основном для упаковки проектов крупных структур, но в настоящее время этот сектор открыт и для мелких и средних инвесторов, хотя его рост, видимо, будет продолжаться десятилетиями, - резюмирует эксперт.
Большое количество новостроек и возможность жителей улучшить свои жилищные условия стимулируют в Королеве и развитие рынка вторичного жилья. Стоимость квадратного метра в старых домах в среднем составляет $500.

Однако, заключает Резчиков, рост коммерческой недвижимости в руках частных лиц в любом случае неизбежно приведет к росту числа ЗПИФН как весьма удобного инструмента владения и получения прибыли.

На хорошем счету и район Болшево. Его плюсы — железнодорожная станция, отсутствие промышленных предприятий, хорошая инфраструктура. Достаточно чистый и микрорайон Костино. А вот в Подлипках ситуация хуже. Именно здесь находятся все предприятия, работающие на космическую отрасль. Расположено в Подлипках и химическое производство.

Cамыми престижными в городе считаются районы проспектов Королева и Космонавтов. Здесь лучшая в городе инфраструктура и транспортное обеспечение. Кроме того, в начале проспекта Королева его пересекает подземный водоканал, обеспечивающий водой столицу. Соответственно весь этот район является охраняемой санитарной зоной, что благоприятно сказывается на его экологии.

Достаточно много строят и в центре. Стоимость квадратного метра в элитных домах — от $64 В типовых — от $60 Разумеется, современные «типовые» дома — это уже совсем не то, что строили еще 5–6 лет назад. Это кирпично-панельные секционные жилые комплексы, качественные и красивые квартиры с разумной планировкой, большими комнатами и холлами, просторными кухнями, застекленными верандами, окнами-эркерами.

Наиболее перспективным в Королеве считается северо-восток города, уходящий в Лосиный остров. Улица Мичурина — спальный район с наиболее благоприятной экологией и полным отсутствием производств. Кроме того, здесь достаточно много места для новостроек. Именно поэтому в этом районе развернулось широкомасштабное жилищное строительство и создание современной инфраструктуры. Новые дома сдаются сразу с детскими городками, спортплощадками, парковочными площадками для автомобилей. Большие площади отводятся под будущие магазины, кафе, офисы. Основной недостаток этой части города на сегодняшний день — недостаточно хорошее транспортное сообщение. Поэтому стоимость жилья здесь пока на 10% ниже, чем в целом по городу.

Основными застройщиками в Королеве сегодня являются «Королевский торговый дом», «Энергия-сервис» (дочернее предприятие РКК «Энергия»), инвестиционно-строительная компания «Альянс».

В городе постоянно растут объемы капитального строительства. Объем ежегодных капитальных вложений составляет примерно $80 млн и имеет тенденцию роста более 12% в год. В среднем за год в Королеве строится около 40 тыс. кв. м жилья.

Жилой комплекс представляет собой «город в городе»: он будет снабжен автономными системами отопления и водоснабжения (мини-котельной на природном газе и водопроводом от артезианской скважины), собственной службой эксплуатации, огороженной и охраняемой территорией, автостоянками.

Рукой подать
Вместе с тем совсем рядом с Королевом уже строят элитные кварталы по самым современным технологиям и с развитой инфраструктурой. Это жилой комплекс «Виктория» в Ивантеевке. Восемь зданий нового жилого комплекса разной этажности — от 5 до 12 этажей возведут на живописном берегу реки Уча.

На территории «Виктории» появятся зоны отдыха и спортивные площадки, дети смогут посещать расположенные поблизости от жилых домов детские сады и школы.

На первых этажах жилых корпусов разместятся магазины и офисы. В подвальных помещениях будут располагаться технические и сервисные службы.

Применение ячеистого бетона позволит создать в квартирах микроклимат деревянного дома: наиболее благоприятный для здоровья человека температурно-влажный режим.

При возведении каркаса зданий используется оригинальный метод подъема междуэтажных плит перекрытий специальными домкратами, что значительно упрощает технологический процесс, сокращает сроки и себестоимость строительства.

Обычная ситуация: два соседних города, а инвестиционный климат — разный. Администрация Королева старается решить квартирный вопрос для жителей города, а власти Ивантеевки заинтересованы в развитии города и крупных инвестициях. Тем не менее обе позиции предоставляют достаточно возможностей для поиска интересных предложений на рынке загородного жилья.

Будущие жильцы жилого комплекса благодаря отсутствию несущих стен внутри помещений смогут по своему желанию спланировать интерьер своих квартир, которые сдаются со свободной планировкой. Излишне говорить о планировке, о том, что металлопластиковые оконные блоки кухонь, столовых и общих комнат выходят на городские улицы, а спален — внутрь квартала, во дворы.

Семнадцатиэтажные дома серии С222 строят по улицам Стадионной, 5 (общая жилая площадь 20 991,5 кв. м, сдача — IV квартал 2003 года), и Мичурина, 21А (общая жилая площадь 10 911,77 кв. м, сдача — II квартал 2004 года).

Специально для Королева компания «СХолдинг» спроектировала дома новой серии С22 Особенности этой серии в том, что удачно сочетается «панель», «кирпич», декоративные блоки и архбетон, толщина наружной стены — 0,65 м, отсутствуют межпанельные швы. В результате удалось достичь сейсмоустойчивость 8 баллов и срок эксплуатации здания… до 150 лет.

Еще два года назад городские власти объявили, что никакое строительство не начнется без согласования с жителями соседних домов. Однако бизнес есть бизнес, и нередко точечная застройка разрешается вопреки мнению жителей. Кроме этого городские власти устраняются от решения вопросов, связанных со строительством жилья, если не затронуты их интересы. Так, полтора года назад началось строительство двухсекционного 17-этажного жилого дома по адресу: ул. Стадионная, Инвесторы строительства — жители Королева — свои последние взносы внесли летом 2002 года (кто-то сделал это еще в 2000-м).

Конфликт

Страсти вокруг дома кипят нешуточные, и поле битвы уж год как перенесено в зал суда. На сегодняшний день компания «Дионис» опротестовывает решение суда, «СМУ Система» держит оборону, городские власти — нейтралитет, а несостоявшиеся новоселы ждут хоть какого-нибудь решения. Приглашенная в сентябре комиссия областного министерства строительства возражений против сдачи дома не высказала, но и никаких мер против самоуправства «СМУ Системы» не предприняла.

Еще весной дом был полностью готов к сдаче в эксплуатацию. Но до сих пор его законные хозяева не могут получить ни документы, ни возможность попасть в собственные квартиры. Люди стали заложниками хозяйственного спора, который возник между заказчиком-застройщиком и подрядчиком строительства. В мае, когда все члены приемочной комиссии вынесли положительное решение о готовности дома к сдаче в эксплуатацию, подрядчик строительства — ООО «СМУ Система» — отказался подписывать акт сдачи-приемки. Причина — финансовые разногласия с заказчиком дома ООО «Дионис ЛТД». Кто из них прав, кто виноват, неизвестно, но по большому счету будущих жильцов дома и не должен интересовать «спор хозяйствующих субъектов». Тем более что жильцы расплатились за строительство сполна. Однако им не позволили даже увидеть свои квартиры: с мая прошлого года дом от собственных жильцов сторожит вооруженная охрана.



Главная --> Публикации