Главная --> Публикации --> Летняя аренда Куда уходят питерские деньги ? Высотка без отклонений Для дома, для семьи Мэрия пытается взять под контроль автосервисы

Константин Апрелев, президент агентства недвижимости "САВА", объясняет 6% -ный рост цен в месяц в конце III - начале IV квартала традиционной сезонностью колебания цен предложения. В 2001 - 2002 гг. цены начинали сезонный рост в сентябре - октябре, а в 2003 г. , по словам Апрелева, цены начали расти еще в августе. Во-первых, многие покупатели были настроены играть на опережение и приобретали жилье до осеннего пика цен. В итоге те, кто заключил сделку в августе, а не в октябре, выиграли минимум 10%. Другая причина, по мнению Апрелева, - изменение с апреля структуры потребительской корзины: граждане стали больше денег тратить "на жизнь", в том числе и на приобретение недвижимости.

Рынок нынешней осенью в очередной раз подтвердил тенденцию стремления большинства покупателей на приобретение жилья до предновогодней лихорадки. Те, кто не подобрал квартиру в августе, к концу октября вынуждены добавлять в бюджет сделки минимум 10%. Однако риэлторы уверены, что уже в ноябре рост цен должен несколько замедлиться.

По данным независимого аналитика рынка Андрея Бекетова, из-за значительного колебания курса рубля к доллару прирост цен на вторичном рынке в октябре составил 5,1% в долларах (3,4% в рублях) , а в секторе жилья бизнес-класса цены выросли на 4,2% в валюте, или 2,7% в рублях.

По данным аналитического центра ирн.ru, в октябре индекс стоимости жилья вырос на 4,3% , достигнув отметки в $1330 за 1 кв. м против $1275 за 1 кв. м в сентябре. В ноябре индекс достиг отметки $1398 за 1 кв. м. По словам руководителя центра Олега Репченко, в последние месяцы образовался значительный перевес спроса на рынке вторичного жилья над существующим предложением. Основной причиной дисбаланса послужило ослабление позиций доллара, в результате чего значительная часть населения поспешила перевести сбережения из американской валюты в квадратные метры. Дополнительные причины, способствовавшие росту, - общая экономическая стабильность, рост доходов, благоприятная внешнеэкономическая обстановка. В результате в течение весны - лета на столичном рынке преобладал платежеспособный спрос, который привел к значительному сокращению объемов предложения.

Снижение объема предложения зафиксировано риэлторами и в сегменте средней ценовой категории элитной недвижимости. Дефицит вторичного жилья среднего бюджета ($200 000 - 500 000) , по мнению специалистов компании Blackwood, обусловлен, в частности, тем, что большинство старых домов в Центральном округе отводится под полную реконструкцию, а активное строительство новостроек вытесняет вторичку с рынка. В результате квартиры популярной у покупателей площади (100 - 150 кв. м и 200 - 300 кв. м) , расположенные в элитных районах Тверской, Арбата, Остоженки, Патриарших и Чистых прудов, оказываются в остром дефиците. По словам начальника отдела продаж агентства недвижимости "Делайт-риэлти" Натальи Чаплиной, цены на квартиры в домах постройки начала ХХ в. колеблются от $2500 до $5000 за 1 кв. м. "Если в прошлом году еще можно было приобрести квартиру общей площадью 200 кв. м за $400 000, то в этом году такого предложения на вторичном рынке столичного центра уже не существует", - говорит Ульяна Алиева, руководитель отдела продаж жилых помещений Blackwood.

По наблюдениям специалистов компании "Домострой", в 2003 г. увеличилась нагрузка на наиболее дешевый сегмент жилья, что обусловлено практически полным завершением в начале 2003 г. застройки двух крупнейших районов - Марьинского Парка и Южного Бутова. "С очередным витком снижения объема предложения недорогого жилья в новостройках значительно усилилось давление спроса на сегмент квартир с низкими потребительскими характеристиками вторичного рынка, начавшееся еще в 2001 г. , - говорит пресс-секретарь "Домостроя" Екатерина Душкина. - Однако эта категория вторичного жилья не может обеспечить весь объем спроса, что приводит к существенному росту цен и миграции нереализованного спроса в Подмосковье".


Как избежать ловушек, заключая договор с посредниками в деле купли-продажи жилья, и не заплатить огромные комиссионные за халтуру? Вместе с юристами Конфедерации обществ потребителей (КонфОП) разбираем истории, приключившиеся с читателями КП.

Из-за снижения объема предложений в среднем сегменте элитного жилья растет спрос на квартиры категории de luxe. Сейчас, по данным компании "Делайт-риэлти", такую недвижимость можно приобрести по цене от $4500 до $11 000 за 1 кв. м, при этом специалисты заметили изменение мотивации приобретений элитной недвижимости. "Если раньше подобные квартиры приобретались с целью их последующей сдачи в аренду и доходность от этого была на 3 - 6% выше банковских депозитов, - говорит Чаплина, - то теперь вероятная причина увеличения спроса на такие квартиры - ситуация на внутреннем фондовом рынке, при которой недвижимость рассматривается больше как эффективный и надежный финансовый инструмент вложения капиталов". Специалисты компании "Домо- строй" также считают, что выбор формы сохранения капитала сейчас чаще решается в пользу недвижимости. По прогнозам аналитиков, вторичный рынок, пережив пик максимального роста цен в сентябре - октябре, плавно снизит цены предложения уже в ноябре до 3% в месяц. При бескризисной ситуации в стране предложение на рынке не сможет возрасти настолько, чтобы превратить "рынок продавца" в "рынок покупателя". Даже если спрос и предложение достигнут равновесия, это, скорее всего, приведет лишь к замедлению темпов роста, а не к снижению цен. Поэтому прогнозы продолжения роста цен в 2004 г. кажутся обоснованными.

- Я обратился в крупное агентство. Заключили договор о подборе квартиры (не менее 5 вариантов) и организации сделки. С меня сразу взяли половину платы за услуги, взамен выдав гарантийное письмо: агентство вернет такую же сумму, если не выполнит обязательства.

Ситуация: Когда гарантия... ничего не гарантирует
О своих неприятностях рассказывает наш читатель Дмитрий С. (сразу отметим: его случай - вовсе не редкость, так попадают многие, подтверждают в КонфОП):

Мы изучили договор Дмитрия, гарантийные письма агентства и другие документы с известным адвокатом, членом правления КонфОП Дианой СОРК.

Третья по счету квартира понравилась, и я подписал акт Подтверждение цены - о готовности купить жилье по указанной стоимости. А вскоре оказалось, что продавец планировал альтернативную сделку, она сорвалась, а потому и наша накрывается. Риэлтор заявил, что агентство свои обязательства выполнило, т. к. я одобрил одну из квартир, а за то, что продавец отказался, фирма не отвечает...

При этом у покупателя-то есть конкретные пожелания по району (Подмосковье - ближнее или дальнее), типу дома, этажности, наличию инфраструктуры и т. д. Риэлторы же развязывают себе руки: на словах обещают найти то, что нужно по всем параметрам, а на деле могут подсунуть несколько заведомо не подходящих покупателю вариантов. Предъявить претензию и добиться возврата денег за некачественные услуги по подбору жилья, увы, не удастся: ведь общие условия, прописанные в договоре, соблюдаются.

Уловка № 1
Сразу бросается в глаза, насколько коротко и неопределенно в договоре, заключенном с Дмитрием, охарактеризовано необходимое клиенту жилье. Агентства часто используют стандартные фразы, скажем: Одно- или двухкомнатная квартира в Подмосковье по цене до 4 млн. руб..

Уловка № 2
Принимая деньги от клиента, агентство выдает документ с солидным названием - гарантийное письмо. Казалось бы, чего надежнее: риэлторы дают письменную гарантию, что вернут плату, если не выполнят всех обязательств.

СОВЕТ: Максимально подробно и обязательно письменно указывайте признаки квартиры, которую хотели бы купить, - район, тип дома и т. д. Можно перечислить все прямо в договоре либо в специальной заявке на подбор жилья - приложении, ссылка на которое делается в договоре. Не доверяйте стандартным кратким фразам в сочетании с устными обещаниями риэлторов.

- Дословно в письме говорится не о ВОЗВРАТЕ уплаченных клиентом денег, а о ВЫПЛАТЕ клиенту денежных средств агентством, - поясняет Диана Сорк.

А теперь читаем документ внимательно.

Кстати, гарантийное письмо, не упоминающее о получении денег от клиента, - элементарный способ ухода агентства от налогов.

Таким образом, гарантийка никак не подтверждает, что гражданин оплатил услуги риэлторов! Поэтому, с одной стороны, клиент лишается возможности добиться возврата своих денег - например, в случае досрочного отказа от услуг агентства. С другой стороны, фирма вообще может сделать финт ушами и... повторно потребовать плату.

Нv
Минус некоторых крупных риэлторских агентств - типовые договоры, которые предлагаются всем клиентам подряд. Причем, как правило, эти документы - со стандартными, очень краткими формулировками (чем это чревато - см. Уловку № 1), а попытки подкорректировать, уточнить, детализировать договор сотрудники фирм встречают в штыки.

СОВЕТ: Оплачивайте услуги риэлторского агентства только при условии выдачи вам финансового документа строгой отчетности - квитанции или ордера. В таком документе обязательно должны быть указаны факт перечисления вами денежных средств и основание: плата за соответствующие услуги.

Уловка № 3
Агентство берет аванс за квартиру, чтобы передать продавцу; в подтверждение выдает своему клиенту-покупателю расписку. Риэлтор заполняет ее на бланке, правда, фирменную печать не ставит (конец рабочего дня, под рукой не оказалось и т. п.), но зато оформляет еще более надежно - указывает в расписке, что лично принял деньги, и добросовестно пишет свои паспортные данные.

Что делать: если категорически не хотят изменять договор, настаивайте, чтобы в нем просто сделали ссылку на другой документ - дополнительное соглашение, приложение к договору. А уже в этом акте уточняйте свои требования.

СОВЕТ: В расписке, квитанциях, любых других документах, выдаваемых вам риэлторами, обязательно должно быть указано, что все действия (подбор квартиры, прием денег, их передача другим лицам и т. д.) совершаются АГЕНТСТВОМ в лице его сотрудника - риэлтора, агента такого-то. Также непременно указывается основание, подтверждающее полномочия конкретного сотрудника на соответствующие действия: как правило, это доверенность от агентства - пишутся ее реквизиты, в том числе дата выдачи.

Подвох в том, что, во-первых, в лаконичной расписке не конкретизируется, кому именно и за какую квартиру должны быть переданы деньги: попробуй потом, покупатель, докажи, что хотел приобрести другое жилье! Во-вторых, по расписке, выданной гражданкой-риэлторшей от своего имени, она одна и должна отвечать в случае чего. Агентство-то здесь не фигурирует! Так что, если Татьяна Петровна, принявшая деньги, вдруг исчезнет - хотя бы элементарно уволится, - то искать ее придется самостоятельно, а с риэлторской фирмы взятки гладки.

Крупные колхозы и совхозы, которые кормили Советский Союз, превратились в мозаику из небольших садов, полей и пустырей. Но, собранные воедино, они могут позволить накормить весь мир: Россия, Украина и Казахстан имеют свободные плодородные земли, по площади равные штату Айдахо. Если бы кто-то смог снова собрать эти земельные участки и создать на них современные фермы, обширные пространства Северного и Восточного Причерноморья могли бы произвести дополнительно 115 млн т пшеницы в год 20% нынешнего мирового производства.

Если действие совершает непосредственно гендиректор агентства - например, заключение основного договора на оказание услуг, - то помечается, что он действует на основании учредительных документов фирмы (обычно - устава ООО).

Именно это пытается сделать Ричард Спинкс. Его компания Landkom International посеяла пшеницу, ячмень и рапс на общей площади в 1011 га это примерно седьмая часть принадлежащих ей земель. Landkom ожидает получить первый урожай уже этой осенью.

Landkom International Plc
производство сельскохозяйственного сырья для биотоплива и пшеницы для пищевой промышленности
Выручка (2007 г.) $1,57 млрд.
Чистый убыток $1,32 млрд.
Капитализация $350,6 млн.
Создана в 2007 г. Зарегистрирована на острове Мэн.
К октябрю 2007 г., перед размещением на бирже, земельный банк компании составлял более 30 000 га. В ноябре 2007 г. разместилась на LSE. Привлекла 50,1 млн фунтов стерлингов ($102,8 млн), вся компания исходя из цены размещения была оценена в 98,4 млн фунтов ($202 млн).

После распада СССР в 1991 г. правительство разделило старые государственные хозяйства и распределило получившиеся земельные наделы между их работниками. В общей сложности 20 млн га сельхозугодий в России, Казахстане и на Украине были выведены из оборота. С тех пор регион, оставаясь одним из главных мировых производителей зерна, продолжал страдать от нехватки капитала.

Место действия
На Украине Спинкс работает в условиях неопределенности. Местные законы запрещают частную торговлю землей, поэтому компании должны подписывать соглашения об аренде земельных участков с собственниками, которые зачастую досрочно разрывают контракты. Чтобы наладить отношения с крестьянами, Спинкс, по его словам, вкладывает значительные средства в местную инфраструктуру он строит дороги, школы и детские дома. На Пасху в этом году по местному телевидению транслировались поздравления с праздником от имени Landkom.

Боевое прошлое
Спинксу 41 год. Уроженец английского графства Кент, он прослужил 16 лет в Королевских ВВС и участвовал в войне с Аргентиной из-за Фолклендских островов в 1982 г. Во время службы он изучал русский, испанский и польский языки. В 1987 г. он покинул ряды вооруженных сил и на протяжении 14 лет странствовал по Европе, занимаясь продажами рекламных площадей в интересах нескольких издательств и медиакомпаний. В 2000 г. он встретил свою нынешнюю жену-украинку. У них трое детей.

Даже после оранжевой революции на Украине в 2004 г. отношение здесь к западным инвестициям остается скептическим. В свою очередь, иностранные инвесторы здесь вынуждены иметь дело с продажной политической системой и коррумпированными судами. Критики лизинговой модели говорят, что, когда местный фермер разрывает договор об аренде, у компании-арендатора очень мало возможностей получить защиту своих прав. Правительство Украины сейчас рассматривает возможность легализации купли-продажи земли. Это может вызвать земельную лихорадку с быстрым ростом цен. Пятнадцатилетние договоры аренды, заключаемые Landkom, содержат пункт, дающий ей преимущество при покупке земли. Но пока непонятно, как это положение будет работать на практике.

Однажды за кружкой пива в Варшаве в ноябре 2005 г. Спинкс разговорился о начавшемся буме производства биотоплива со своими друзьями. Один из них молодой польский предприниматель Конрад Новицкий предложил взять в аренду 101 га земли на Украине и начать выращивать там рапс, обычно используемый в Европе для изготовления топлива для автомобилей. Совместно еще с одним партнером они вложили в этот проект около 600 000 фунтов (в то время около $1 млн). В начале 2006 г. Спинкс создал Landkom и приступил к лизингу земли на западе Украины. Он работал по 18 часов в день и часто спал в палатке рядом со своими полями.

В 2001 г. Спинкс начал работать в британской компании British Seafood Group, производителе и переработчике рыбы. Он путешествовал по России, Украине и Восточной Европе, закупая рыбу. Это была трудная жизнь, вспоминает он. Российский портовый город Архангельск производил настолько тяжелое впечатление, что там передавали музыку диско [с репродукторов] на фонарных столбах, чтобы отвлечь людей от совершения самоубийств, шутит он.

Первоначально местные жители скептически отнеслись к его стремлению приобретать землю. Представители Landkom провели собрание всех 300 местных землевладельцев. Мы здесь, чтобы помочь вам развиваться, говорил толпе PR-директор компании Юрий Пеленский, британец и сын украинских беженцев. Он предложил арендовать землю по $35 за гектар в год обычная рыночная цена на Украине и менее 10% обычной арендной платы в Великобритании. Что еще важнее, Landkom предложила крестьянам за работу на этой земле $400 в месяц, что вдвое выше средней зарплаты на Украине.

Поиски, которые вел Спинкс, в октябре 2006 г. привели его в тихую деревню Белый Камень, где он основал штаб-квартиру Landkom. Название деревни происходит от окружающих ее меловых холмов.

Британские технологии
Пытаясь побудить всех местных жителей подписать арендные соглашения, Landkom активно лоббирует свои интересы у местных чиновников. Компания недавно дала своим арендодателям в городе Золочив $22 000 на ремонт детского дома. Спинксу было бы труднее вести свой бизнес, если бы он не делал всего этого для нас, говорит заместитель губернатора Львовской области Иван Стефанишин. Но некоторые продолжают сопротивляться. 42-летний Андрей Дюк обрабатывает 48,6 га рядом с штаб-квартирой Landkom. Ему принадлежат два трактора и комбайн. Украинцы могут делать это и сами, говорит он.

Мария Петришина в 1996 г. в рамках проводившейся приватизации земли получила от правительства участок в 1,01 га и не хотела отказываться от него, но в конце концов согласилась с предложением Landkom. Я старая женщина. У меня нет трактора или комбайна, мои руки натружены, говорит она. Многие соседи Петришиной последовали ее примеру.

К февралю 2007 г. Landkom арендовала 1000 га. Цены на сельхозпродукцию росли. Стремясь к расширению бизнеса, Спинкс нанял лондонскую консалтинговую компанию Libertas Partners Group, чтобы найти инвесторов. Четыре инвестфонда вложили в его компанию $12,9 млн. Прошлой осенью Спинкс поставил себе цель: довести площадь своей земли на Украине до 400 000 га к 2015 г. Чтобы получить необходимые средства, в ноябре 2007 г. его компания продала на Лондонской бирже 44% акций за $106 млн. Сейчас Landkom контролирует 67 000 га и обрабатывает лишь их малую часть, поскольку покупка оборудования и подготовка земли требуют времени и денег.

Спинкс также сталкивается с конкуренцией со стороны ряда международных компаний, использующих аналогичную модель для вложений в украинскую землю. Сербский конгломерат MK Group обрабатывает около 40 000 га вокруг Киева и построил комплекс силосных башен и складов с привлечением $18 млн кредита Европейского банка реконструкции и развития. Аналогичным бизнесом занимается примерно десяток украинских компаний.

Landkom рассчитывает, что при столь низкой стоимости земли и рабочей силы ему удастся пережить рост цен на семена, удобрения и сельхозоборудование, создающий проблемы для фермеров по всему миру. Удобрения, например, за 2007 г. подорожали вдвое. Спинкс ожидает, что сможет получить 60% прибыли.

Спинкс планирует отправлять собранную пшеницу и рапс на перерабатывающие фабрики в Восточной Украине и Западной Европе. Он ведет переговоры с крупнейшими трейдерами, такими как Glencore International и Louis Dreyfus. Представители этих компаний подтвердили, что ведут переговоры с Landkom, но заявили, что ждут завершения сделок.

По данным Петербургской недвижимости за I квартал 2008 г., квартиры на вторичном рынке подорожали почти на 20% в рублях, что соответствует итоговому показателю 2007 г. Средняя цена предложения на начало апреля, по информации аналитиков, составила 90 000 руб. за 1 кв. м.

На днях Спинкс объезжал свои поля вокруг деревни Белый Камень на своем Mitsubishi Pajero. Он непрерывно курил и орал приказы по своему iPhone некоторым из 500 сотрудников Landkom. Василь Стебницкий, бывший главный агроном Белого Камня, а теперь менеджер Landkom, показывает новый немецкий комбайн. Нам нужна новая технология, говорит Стебницкий, раньше у нас были только земля и небо. WSJ, Василий Кашин

С конца 2007 г. на рынке образовался дефицит предложения он привел к росту цен, говорит Сергей Себелев, маркетолог Петербургской недвижимости.

В помощь рынку
По данным Санкт-Петербургского ипотечного агентства, в I квартале 2008 г. банками в Санкт-Петербурге был выдан 5461 кредит на общую сумму 13,8 млрд руб.

В апреле мае средние темпы прироста стоимости 1 кв. м составляли 0,5-1% в неделю (2-4% в месяц), говорит гендиректор Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Алексей Бегунов.

В январе феврале квартиры дорожали на 6-8% в месяц, утверждает Алла Решетникова из Центрального агентства недвижимости (ЦАН). Темпы роста цен стали постепенно снижаться в марте, говорит она. Покупатели отреагировали на рост цен, количество сделок сократилось, объясняет эксперт.

Потенциальные покупатели стали отказываться от приобретения квартир в пользу комнат, добавляет Дроздов. Аналитики Петербургской недвижимости зафиксировали в I квартале увеличение доли сделок по комнатам на 9% (до 29% в общем объеме).

Сергей Дроздов, гендиректор Петербургской недвижимости, рассказал, что количество обращений в их агентство с начала года уменьшилось на 25%: Люди привыкают к новым ценам. В I квартале, когда цены стали расти слишком быстро, рынок почти замер снизилось количество сделок, подтверждает Решетникова.

Решетникова говорит, что ужесточение условий по ипотеке благотворно повлияло на цены они перестали расти такими быстрыми темпами: Банки ощутимо увеличили число отказов при выдаче ипотечных кредитов, ограничив спрос. Например, среди клиентов санкт-петербургского филиала Фосборн хоум в IV квартале 2007 г. одобрение на выдачу кредита получили 70% обратившихся, в I квартале 2008 г. эта цифра снизилась до 50%, рассказывает Иванова. Число отказов по ипотечным кредитам по сравнению с 2007 г. в I квартале 2008 г. увеличилось на 5%, сообщил управляющий филиала Абсолют банка в Санкт-Петербурге Виталий Демидов.


Ужесточение ипотечных условий еще одна причина снижения платежеспособного спроса, говорит Дроздов. По его словам, банки стали более придирчивы к заемщикам. По информации Андрея Пименова, руководителя кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Санкт-Петербурге, банки ужесточили условия и повысили процентные ставки по ипотечным кредитам, прежде всего для наиболее рискованных категорий заемщиков с неподтвержденным официально доходом и минимальным первоначальным взносом. Ставки по кредитам выросли с начала года до мая на 2-3% и еще продолжат расти, утверждает Анна Иванова, начальник отдела по связям с общественностью санкт-петербургского филиала кредитного брокера Фосборн хоум.



Главная --> Публикации