Главная --> Публикации --> Застройщиков могут освободить от ндс, увеличив штраф за обман дольщиков Летняя аренда Куда уходят питерские деньги ? Высотка без отклонений Для дома, для семьи

Как и в случае с делением рынка по направлениям, изначально ЗЖК строили в наиболее престижных местах. Всем известно, что, чем ближе к Москве расположена земля, выделенная под строительство, тем более престижной она считается. И 2 года назад, по данным Исследования рынка загородных жилых комплексов, завершенному Индикаторами рынка недвижимости в марте 2008 года, 60% ЗЖК строили не дальше 10 км от Москвы. Однако в 2008 году доля ЗЖК, построенных недалеко от столицы, существенно сократилась. Теперь она не превышает 33%.

В статье Загородные ЖК уходят на север, аналитический центр ирн.ru, обратил внимание на то факт, рынок загородных жилищных комплексов (ЗЖК) вступил в новую стадию развития. Один из признаков, характеризующих этот этап, конец эпохи монополизма западного направления. Теперь помимо этого направления ЗЖК строят также активно еще и на севере московского региона. Однако деление рынка по направлениям, хотя и является необходимым, но далеко не достаточно для создания полновесной картины о процессах, происходящих на рынке. Еще одним из важных параметров, характеризующих динамику рынка, является деление его на районы, расположенные на разном расстоянии от Москвы. При взгляде на рынок ЗЖК в данном разрезе становится ясно, что переход рынка в зрелую стадию развития проходит далеко не просто.



При этом сегмент ЗЖК, расположенных не далее 10 км от МКАД, сократился не только в относительных, но и в абсолютных показателях. За 2 года число ЗЖК, расположенных близко к Москве, уменьшилось в 1,3 раза. В то же время, общее число ЗЖК выросло за 2 года в 1,4 раза. Произошло это за счет увеличения количества ЗЖК, расположенных далее 20 км от МКАД. Так, число ЗЖК, расположенных между 11 и 20 км, выросло к 2008 году в 2,5 раза, а число ЗЖК, расположенных за 20 км, в 2,25 раза. Фактически, произошла смена лидера. Им стали ЗЖК, расположенные далее 20 км от МКАД. В 2006 году им принадлежало второе место. Тогда на долю этого сегмента приходилось почти 27%, а теперь почти 43% рынка.

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра ирн.RU:

При этом надо иметь в виду, что дальние объекты нельзя отнести к тому же классу, что и ЗЖК, построенные недалеко от Москвы. Таким образом, по данным Исследования рынка загородных жилых комплексов, завершенному аналитическим центром ирн.ru в марте 2008 года, если раньше преобладающее большинство объектов принадлежало сегменту бизнес-класс плюс, то теперь их, скорее, следует относить к эконом-классу. В итоге, переход рынка ЗЖК в новый этап развития связан не только с количественными, но и качественными изменениями.

Действительно, расстоянием в 200-300 км москвичей нынче на напугаешь. Все дело в том, что такой отрезок можно преодолеть (без пробок) буквально за 2-4 часа. Стоит отметить, что примерно столько же времени тратит среднестатистический житель мегаполиса на дорогу до работы и обратно, а то и больше. Именно поэтому, автор данной статьи не сомневается в том, что уже через год-другой дальние дачи шагнут еще как минимум на 100 км в незнакомые им до этого области, например, в Липецкую, Пензенскую, Смоленскую, Орловскую, Брянскую или Нижегородскую. Не будет лишним отметить, что в данный момент московские дачники преимущественно промышляют в Тульской, Рязанской, Владимирской, Калужской, Ярославской и Тверской областях. Такой выбор до банальности прост границы перечисленных областей вплотную примыкают к границе московской области. Смещение дальних дач еще на 100 км можно обосновать вполне доступными ценами практически для любого честного россиянина руки которого не запятнаны нефтью. Например, если сегодня скромная дальняя дача (дерево) в Подмосковье стоит около $100, то в Нижегородской области добротный деревенский дом можно приобрести и за $3-5 тыс.

Исследование рынка загородных жилых комплексов (Март 2008)
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья (Март 2008)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Март 2008)
Несколько лет назад на рынке недвижимости московского региона дальними дачами называли загородные дома на расстоянии около 50 км от МКАД. Чуть позже эта планка сместилась к отметке 100 км. Сегодня же дальней дачей, согласно неписанным стандартам среди риэлторов и девелоперов, может называться загородный дом расположенный до 200 км от Москвы. Если так пойдет дальше, то вряд ли кто-то удивится, узнав через год, что удаленность сместилась до 300 км.

Делается это очень просто и преимущественно в летний период, по причине транспортной доступности российской глубинки. Например, можно дать объявление о покупке дома в местную районную газету или наклеить объявление о покупке на дверь единственного в деревне магазина. Еще гораздо лучшим способом является общение с местными жителями, которые знают практически все, да и пообщаться не против. Благодаря такой нехитрой технологии за пару дней можно найти неплохую дачу всего-то за $3-5 тысяч, а не за $50-100 как в Подмосковье. Что немаловажно, дорога до такой дачи будет занимать всего на пару часов больше, зато какая экономия!

В региональных рекламно-информационных изданиях довольно часто можно увидеть вот такие объявления, цитирую: дом деревянный - лес. грибы ягоды. Село Пелегово. Рядом лес, в 3х км Горьковское море - дорога проезжаемая (накатаная) по лесу. В 150 метрах церковь, магазин, почта. 60 метров - асфальт от дома, грунтовка до дома. Площадь 51 кв. м. Вода, Электричество. Земли - 12 соток. Документы готовы. Продажа от собственника! И все это удовольствие стоит 115 тысяч рублей. Такие непривычные для московского уха цены можно объяснить тем, что столичные риэлторы просто не заинтересованы оперировать малобюджетными вариантами, в свою очередь, в сельской местности никому нет до них дела. Вот и получается, что предложение есть, да и покупатель имеется, вот только свести их некому. В данном случае, желающим обзавестись недорогой дальней дачей можно посоветовать найти ее самостоятельно.

На конец мая цена предложения 1 кв. м на вторичном рынке составила от $5519 (ирн.ru) до $7600 (Инком). Столь богатый диапазон объясняется, в частности, оригинальными методиками подсчета и качеством исходной базы квартир.


В конце прошлого года аналитики прогнозировали 10-15%-ный, на уровне инфляции, рост цен по итогам 2008 г. Но с января по май, по данным Инкома, цены предложения выросли почти на 20%. В мае наступил перелом квартиры стали дорожать медленнее: по данным аналитического центра ирн.ru, на 3% в месяц.

Другие участники рынка уверены в объективных причинах ценового всплеска. По мнению Константина Ковалева, управляющего партнера Blackwood, на цены повлияли: предвыборная лихорадка начала года, падение курса доллара, проблемы на мировых финансовых рынках. Сказался и отложенный спрос, сформировавшийся во время прошлогодней стагнации, добавляет Денис Колокольников, генеральный директор Russian Research Group.

Почему дорожало
Александр Крапин, гендиректор Rway, считает, что вместо реальных предпосылок для роста цен было желание продавцов активизировать спрос, вынудить платежеспособные домохозяйства вкладываться в недвижимость. И частично это удалось, признает аналитик. По данным мониторинга Rway, цены выставлялись с завышением, дисконт в реальных сделках доходил до 10-15%.

По данным Миэль, если в конце 2007 г. предложение составляло 35 000 квартир, то к марту 2008 г. оно снизилось до 31 000 объектов. Ожидаемого сезонного увеличения не произошло, говорит Владислав Луцков, аналитик Миэль. По данным Инкома, в I квартале в неделю на рынке присутствовало 24 000 объектов. Ограниченный объем предложения, по мнению Олега Репченко, руководителя аналитического центра ирн.ru, стал чуть ли не единственным фактором бурного роста цен в I квартале 2008 г.

Первичный рынок также вносит свою лепту. Уменьшение объема новостроек (из-за усложняющихся схем согласования и трудностей с финансированием) давит на вторичный, создавая дефицит, комментирует Георгий Кузин, исполнительный директор РДР-холдинга. По словам Михаила Гороховского, вице-президента Бест-недвижимости, из-за высоких цен на первичном рынке значительная часть покупателей переориентировалась на вторичный. Но объем предложения на нем оставался ниже обычного среднего уровня.

Алексей Кудрявцев, руководитель аналитической службы МИАН агентства недвижимости, говорит, что снижение покупательской активности началось в марте, в апреле эта тенденция стала актуальной и для рынка аренды квартир, и для рынка купли-продажи загородной недвижимости. В зависимости от сегмента количество обращений стало меньше на 12-20%, приводит данные по МИАН Кудрявцев. Он объясняет это тем, что часть потенциальных покупателей была вынуждена уйти с рынка по причине нехватки средств.

Почему не брали
Спрос на квартиры также снижался. Если в конце 2007 начале 2008 г. его объем увеличился в два раза по сравнению с 2007 г., то в мае 2008 г., по данным Миэль, произошел обратный процесс: спрос вдвое снизился и почти вернулся к уровню первой половины 2007 г., когда на рынке наблюдалась стагнация.

Аналитики объясняют это низким объемом предложения. Из-за нехватки действительно элитного предложения в ЦАО получает распространение процесс децентрализации: все больше элитных комплексов возводятся за пределами Садового кольца и становятся все более крупными, говорит Ковалев.

На особом положении
Средние цены в элитном сегменте по итогам I квартала 2008 г. на 400% превысили средние цены на обычное жилье, приводят данные аналитики Blackwood. По их информации, в марте средняя цена на вторичном рынке высокобюджетного жилья составила $22 200 за 1 кв. м.

Правда, признает Творогова, выставленные цены желаемые продавцом, но не приемлемые покупателями. По словам риэлтора, сейчас сделки на элитном рынке носят эпизодический характер.

По данным Ольги Твороговой, управляющего партнера компании Ostogenka Real Estate, цены на элитное жилье с начала года и по май выросли на 20-30%: Как правило, за счет того, что долларовые ценники были заменены рублевыми и в евро. По данным Дмитрия Таганова, руководителя аналитического центра корпорации Инком, средняя цена элитных квартир сейчас составляет $17 600 за 1 кв. м.

По мнению Репченко, современная ситуация на вторичном рынке напоминает 1998 г., когда кризису предшествовали три волны подорожания. Сейчас идет третья и, возможно, последняя волна, полагает он. По его мнению, вскоре цены перестанут расти вовсе и если летом еще возможна ссылка на традиционное затишье, то осенью стагнация станет очевидной, и тогда продавцы начнут снижать цены до 5-10%. Крапин также полагает, что нынешние цены завышены по сравнению с так называемой справедливой ценой почти вдвое. По расчетам Rway, значение справедливой цены для столицы составляет $2300 за 1 кв. м. Рынок уже столкнулся с истощением платежеспособного спроса из-за высоких цен. По России процесс их снижения начался, к концу 2008 г. московские квартиры могут подешеветь на 20-25%, говорит Крапин.

Перспективы
Аналитики не исключают, что московский рынок недвижимости ждет стагнация и коррекция цен. Риэлторские компании майское снижение роста цен объясняют началом летнего периода отпусков. Аналитики Инкома прогнозируют сохранение ценовой стабильности и рост рынка в пределах инфляции. По оценке компании Миэль, годовой прирост цен будет равен 30%. Независимый аналитик Андрей Бекетов считает, что темпы роста цен продолжат снижаться: до 1-2% в месяц в осенне-зимний период.

Сегодня в правительстве Москвы сообщили, что мэр столицы Юрий Лужков подписал распоряжение о долевом финансировании объектов дорожно-мостового строительства из средств федерального бюджета 2008 года. Столичные чиновники довольны тем, что федеральный центр внес свою лепту в решение острейшей дорожной проблемы мегаполиса в прошлом году дополнительная помощь столице была чуть меньше только 5,5 млрд руб.

Московские власти на строительство, реконструкцию и модернизацию столичных автомобильных дорог в 2008 г выделили 10,4 млрд рублей. Как пояснили в мэрии, четвертая часть этой суммы покроется за счет средств собственно городского бюджета, а остальная - из федеральной казны. Месяцем ранее первый заместитель руководителя департамента градостроительной политики Александр Левченко поспешил сообщить, что денежные средства, выделенные на строительство дорог в Москве, в текущем году достигнут 75 млрд руб.

В то же время, ежегодные затраты города на дорожно-мостовое строительство составляют более 75 млрд руб из них 45 млрд руб это средства дорожного фонда города /он формируется из 100 проц поступлений транспортного налога, всех акцизов ГСМ и 1 проц налога на прибыль всех действующих на территории Москвы организаций/, а оставшаяся часть это деньги московского бюджета и субсидии из федерального бюджета. Мегаполис все-таки вымучил долгожданное решение об увеличении объема дополнительной помощи на дорожное строительство в 2008 г от центра.

В свою очередь, первый заместитель мэра Москвы Владимир Ресин недавно признался, что решить проблему пробок в мегаполисе в ближайшее время не представляется возможным. А Ю.Лужков недоволен тем, что на ремонт дорожных покрытий денег выделяется мало, а новым проектам и исследованиям внимания практически не уделяется. Он сообщил, что готов тратить на решение дорожных проблем не только деньги из федерального бюджета, но и из городского лишь бы одолеть ненавистные каждому автолюбителю пробки. Между тем, сумма, необходимая для ликвидации узких мест в дорожной сфере в Москве, сопоставима с объемом средств, выделяемых федеральным бюджетом на финансирование дорожного хозяйства всех регионов России она составляет порядка 35 млрд руб, из который треть получила Москва.

Возвращение к практике территориальных дорожных фондов /ТДФ/, источником финансирования которых был целевой налог на пользователей дорог, по мнению столичных градоначальников, решит проблему дефицита средств на дорожное строительство. По расчетам экспертов, при сохранении старой системы формирования доходов ТДФ столица могла бы тратить на дорожное хозяйство более 100 млрд руб. При этом они подчеркивают, что Москва не должна быть исключением при возрождении дорожных фондов, в них нуждаются и другие регионы.

Деньги, в частности, пойдут на достройку Звенигородского шоссе и строительство Четвертого транспортного кольца. Кроме того, на выделенные средства планируется реконструировать Варшавское шоссе на участке от МКАД до района Щербинка, путепровод на пересечении Варшавского шоссе с Курским направлением МЖД, Крестовские путепроводы на проспекте Мира через железнодорожные пути Московской и Октябрьской железных дорог. Запланировано строительство магистрали Вешняки Люберцы от Проектируемого проезда 300 до Большой Косинской улицы, транспортного пересечения Ленинградского шоссе с Головинским шоссе для застройки территории водного стадиона Динамо, транспортного пересечения Пятницкого шоссе и Митинской улицы, участка Краснопресненского проспекта от МКАД до проспекта Маршала Жукова, участка Краснопресненского проспекта от Живописной улицы до 34-го Силикатного проезда. Всего же Москве сегодня необходимы дополнительные 350 км дорог. Московские власти готовы строить и больше, при этом настаивая на целесообразности и необходимости возрождения дорожных фондов.

Выступая в феврале этого года на заседании коллегии Минтранса, первый вице-премьер РФ Сергей Иванов заявил, что потери российской экономики от плохого состояния дорог и недостаточного уровня их развития чрезвычайно велики более 1,8 трлн руб в год. Он сообщил, что потери составляют почти 3 проц отечественного ВВП, что больше, чем все расходы на гособорону. Касаясь вопроса о строительстве платных дорог в России, С. Иванов подчеркнул, что они должны быть, но только в крупных мегаполисах или между ними. В тоже время московские власти категоричны в своих заявлениях о невозможности появления платных дорог в Москве. Согласно отечественному законодательству, у платной дороги всегда должен быть альтернативный бесплатный дублер. Строить их, если речь идет о столице, негде. Бессмысленно сейчас говорить и о том, что согласно Генплану 1971 г, в Москве должны быть построены хордовое магистрали, которые отвечали приоритетным задачам тех лет развитию массового строительства жилья и развитию, в первую очередь, общественного транспорта. Кто же знал в те далекие застойные годы, что в начале XXI века количество автомобилей в РФ каждый год будет расти на 1 млн штук. 30 лет назад в Москве проектировались дороги, исходя из 135 автомобилей на тысячу горожан.

Напомним, что с подобной инициативой выступал и Совет федерации, разработав соответствующий законопроект /в 2005 г/, который, правда, так и не был рассмотрен Госдумой. В свою очередь, федеральный центр посчитал ТДФ рассадником коррупции. Тот факт, что в России в дороги закапываются огромные деньги, не для кого ни секрет. Поэтому бессмысленно в очередной раз поднимать эту проблему ведь самим властям эта проблема пока, как говорится, не по зубам. Между тем, проблемы с транспортной инфраструктурой страны с завидной периодичностью обсуждаются по случаю и без случая, став общим местом в дискуссиях, в том числе и по вопросам макроэкономики РФ.

В мэрии уверены, что решать транспортные проблемы мегаполиса и вопросы строительства новых дорог в московском регионе нужно совместными усилиями двух субъектов. Для начала московские власти предлагают принять соответствующие законы. Что ж, если к этому еще и денег побольше добавить

Кроме того, существуют нестыковки в действиях властей Москвы и Московской области. В частности, в мэрии объясняют каждодневные пробки на МКАД тем, что кольцо строилось исключительно на столичные деньги. А затем область, не вложив в свое время в дорогу ни копейки, понастроила рядом с МКАД множество магазинов и рынков.



Главная --> Публикации