Главная --> Публикации --> Парковки нового века Земля по всей форме Ипотека - не услуга, а инструмент для достижения поставленной цели в виде приобретения жилья Ипотечный рынок переживает серьезные изменения Инвесторы лишатся квартальных премий

Главная причина, по которой города решают претендовать на право провести у себя олимпиаду это инфраструктурное развитие. Давно известно, что строительство инфраструктуры стоит очень дорого, очень долго окупается и приносит очень маленькую прибыль. В случае же проведения в городе олимпиады за счет рекламы и притока туристов затраты на строительство инфраструктуры могут окупиться ровно за время проведения в городе олимпиады. При этом обычно строится в городе не любая инфраструктура, а та, которая будет востребована и после окончания олимпиады.

Недавно администрация города Сочи провела встречу со швейцарской компанией Joint Chambers of Commerce для обсуждения перспектив строительства в Сочи легкого метро. Индикаторы рынка недвижимости считают, что данный вид транспорта никоим образом не будет способствовать главной цели, в связи с которой Сочи пыталось выиграть право провести олимпиаду.

Тогда же сходу были озвучены планы по замене всех ранее планировавшихся железных и некоторых автомобильных дорог линиями легкого метро. В итоге, сейчас некоторыми участниками олимпийского проекта активно лоббируется следующая схема: построить 3 линии общей протяженностью 156,1 км с 43 станциями. Таким образом, Сочи по протяженности своего метрополитена обгонит Санкт-Петербург, в котором протяженность линий метро составляет около 106 км.

Тема легкого метро в Сочи впервые возникла год назад, когда Базовый элемент, который проводит реконструкцию аэропорта Сочи, признал проект строительства железнодорожной ветки к нему от Красной поляны слишком дорогим. Главным камнем преткновения, значительно увеличивающим стоимость проекта, является необходимость строительства тоннелей. Определяющий момент в этом вопросе максимально допустимый уровень наклона трассы. Легкое метро может преодолеть наклон в 40% (угол 45 градусов принимается за 100%), а для железнодорожного состава 20%. Именно в связи с последним БазЭл признало проект строительства железной дороги дорогим пришлось бы строить тоннели. Между тем, как при прочих равных стоимость строительства 1 км железной дороги в сложных условиях составляет порядка $5 млн, а легкого метро как минимум в 3 раза выше.

С другой стороны автомобильные дороги гораздо более востребованы в Большом Сочи. При этом прокладка 1 км автодороги в данном случае будет стоить немногим дороже, чем прокладка легкого метро. Как уже говорилось, один из определяющих моментов при строительстве той или иной дороги в горах максимально допустимый уровень наклона. Для автодороги он составляет 50%, то есть больше, чем для легкого метро. Формально, это означает, что строить автодорогу дешевле, чем легкое метро, так как для нее понадобится меньше тоннелей. Но само возведение дороги дороже, чем легкого метро. В итоге, возведение 1 км легкого метро в сложных условиях обходится порядка $15 млн, а автодороги примерно $25 млн. Однако, востребованность автодорог, с лихвой может в дальнейшем окупить затраты на ее содержание. Ведь придорожная территория всегда была и остается механизмом, за счет которого окупается строительство автодорог. Легкое метро может окупиться лишь за счет большого потока пассажиров, сопутствующих сервисов оно в большом количестве предложить не может, а как было только что показано, сочинское легкое метро востребовано в необходимом объеме не будет.

Возникает сразу вопрос о востребованности населением Сочи метро, путь и легкого. Следует учесть, что в России метро существует в 10 городах и среднее число жителей города на 1 км линий составляет порядка 120 тыс. человек. Самый низкий уровень этого показателя в Москве 36 тыс. человек. И только в этом городе метро не окупается. В самом Сочи проживает порядка 400 тыс. человек. Но легкое метро планируется проложить и в Хостинский и Адлерский районы Большого Сочи, в котором совокупно проживает порядка 500 тыс. человек. Таким образом, если рассчитывать только на самих жителей загруженность запланированного легкого метро получится просто катастрофической 3 тыс. жителей на 1 км линий метро. Конечно, легкое метро планируется построить преимущественно для туристов. Но даже с учетом курортников численность населения Большого Сочи не превышает 3 млн человек, то есть численность населения на 1 км путей не превысит 20 тыс. человек. Таким образом ожидать, что данное метро окупится, по меньшей мере, странно.

Конечно, формально, строительство 1 км монорельса примерно в 4 раза дороже, чем строительство 1 км легкого метро. Но при этом в отличие от железной дороги и легкого метро монорельсовый состав может подниматься при наклоне в 60%. В этом смысле это наиболее продвинутый транспорт, так как даже для фуникулера максимальный наклон 50%. В связи с этим в отличие от строительства легкого метро при возведении монорельсовых путей не придется равнять местность, чтобы довести наклон ландшафта до необходимого уровня. В итоге, общая стоимость строительства монорельсовой трассы может оказаться не существенно выше затрат на строительство легкого метро.

Наконец, если предположить, что легкое метро необходимо для доставки в массовом порядке VIP-клиентов, чтобы избегать пробок на автодорогах, то легкое метро для такой миссии тоже слабо подходит. Уровень шума в легком метро такой же, как и в обычном метро. Да и особым комфортом вагоны легкого метро типа Русич, которыми предполагается снабдить сочинское метро, не отличаются. В этом смысле было бы логичнее проложить маленькую ветку от аэропорта до Красной Поляны, предназначенную для VIP-клиентов, но не легкого метро, а монорельсового транспорта. Уровень шума в легком метро составляет порядка 80 дБ, тогда как в вагонах монорельса он составляет порядка 60 дБ, что на 10 дБ ниже, чем у трамвая. Конечно, это не та тишина, которая наблюдается при транспортировке по канатной дороге фуникулере, который иногда тоже используют в горах для транспортировки VIP-клиентов. Однако и максимальная скорость, которую может развивать монорельсовый транспорт, как минимум в 3 раза выше, чем у фуникулерного (100 км/ч против 32 км/ч).

За апрель и первую половину мая цены на московское жилье росли менее высокими, чем раньше, темпами (4-5%), но по-прежнему рост цен остается значительным, а спрос активным. Факторов, которые могли бы в относительно близком будущем способствовать снижению стоимости жилья, не наблюдается. Скорее наоборот.

Наконец, все затраты даже на самую дорогую инфраструктуру во время олимпиады с лихвой окупаются за счет рекламы и притока туристов. При этом даже не с прагматической, а с политической точки зрения, строительство обычных автомобильных дорог и монорельса в Сочи выгоднее, чем строительство дешевого публичного транспорта легкого метро. Как известно, олимпиада в Сочи преимущественно оценивается не как экономическая, а как политическая победа России. В этом смысле гораздо выгоднее пустить пыль в глаза иностранцам и показать, что у нас хватает средств и для дорогой и качественной инфраструктуры. И этот на первый взгляд дорогой транспорт, по оценкам аналитического центра ирн.ru, в дальнейшем только принесет пользу Сочи. Востребованный транспорт, которым являются автомобильные дороги и на коротких промежутках (там, где это, действительно, необходимо для обслуживания VIP-гостей) монорельс, только повысит стоимость как всего комплекса в целом, так и отдельных его участков. А рост капитализации, как известно, теперь является главным критерием эффективности любой экономической деятельности.

Также в апреле появилась информация о том, что в Госдуме разрабатывается законопроект О государственных гарантиях защиты прав граждансоинвесторов строительства. Документ должен будет гарантировать гражданам, что в том случае, если они вложили денежные средства в строительство жилья до 2005 года, а застройщик не выполнил свои обязательства, этим гражданам государство гарантирует получение жилья.

Недавно было заявлено, что определены адреса перспективных территорий массового жилищного строительства в 2008-2010 годах в Москве. Также в ближайшее время Москомархитектурой должен быть подготовлен список объектов для разработки в ближайшие два года проектов планировки комплексной застройки территорий за счет бюджета города Москвы. Решение этих вопросов будет направлено на выполнение городских социальных жилищных программ в период до 2012 года. Соответственно, еще более сократится доля жилья, поступающего в открытую продажу.

Мнения участников рынка
Светлана Третьякова, генеральный директор компании Оргстройинвест:

Безусловно, решение проблем дольщиков и строительство социального жилья положительные явления. Но, как обычно, они, скорее всего, будут способствовать дальнейшему плавному повышению цен.

Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании Сити-XXI век:

За прошедшие полтора месяца опережающими темпами росли цены на жилье экономкласса. Вот пример по Южному округу: с начала апреля по середину июня в строящемся панельном доме цена квадратного метра выросла со 115 тыс. рублей до 140 тыс. При этом в возводимом по соседству монолитно-кирпичном доме минимальная цена увеличилась со 133 тыс. до 134 тыс. Конечно, имеет значение то, что за это время в панельном доме значительно увеличилась степень готовности. Однако в целом это говорит об увеличении минимальной цены входного билета на московском рынке жилья. Сейчас эта цена уже превысила четверть миллиона долларов.

Юрий Синяев, директор по маркетингу ГК Конти:

За апрельмай рост цен на жилье составил 4-5% как по Москве, так и по Московской области. Кризиса ликвидности, о котором говорят некоторые эксперты, в данный момент не наблюдается, что подтверждается и непрерывным удорожанием квадратного метра с начала года. Основная тенденция продолжающийся рост себестоимости строительства и, соответственно, стоимости квартир в новостройках. Основным сдерживающим фактором для увеличения объемов возводимого жилья является сегодня дефицит инфраструктурных мощностей. Задел, который оставила нам советская экономика, постепенно исчерпывается. Энергетика, тепло- и водоснабжение работают на пределе своих возможностей. В результате площадок под застройку становится меньше. Дальнейшие перспективы девелоперов связаны в основном с комплексной реконструкцией кварталов и освоением промышленных и транспортных территорий. В ближайшие месяцы мы ожидаем плавного повышения цен в пределах инфляции издержек по строительному направлению. Стоимость квадратного метра начинается на московских объектах со 140 тыс. рублей.

В настоящее время на рынке недвижимости наметилась тенденция к увеличению объемов предложения жилья на рынке. Предполагаем, что к июлю-августу количество квартир, выставленных на продажу, может возрасти.

В апреле темпы роста цен на городскую недвижимость были несколько ниже, чем в марте. Средний прирост цен в апреле составлял 0,7-1,3% в неделю. В целом за прошлый месяц столичная жилая недвижимость подорожала на 4,5-5,5%. Вместе с тем в связи с резким приростом стоимости недвижимости в течение первых трех месяцев (цены выросли примерно на 15%) на столичном рынке вполне возможно такое развитие ситуации, при котором оставшаяся часть года будет характеризоваться стабилизацией.

Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty:

Говоря о ситуации на вторичном рынке недвижимости, следует отметить, что стоимость квадратного метра на сегодняшний день продолжает расти, динамика цен очень высокая. Вместе с тем предложение весьма ограниченно, а спрос остается очень высоким. Однако хочу заметить, что ведение аналитики по вторичному рынку является достаточно затруднительным, поскольку сегодня на рынке очень мало реальных предложений.

По мнению наших экспертов, активность объясняется тем, что многие из тех, кто планировал приобрести квартиру в прошлом году, не смогли это сделать из-за серьезного сокращения объема предложения. К лету ожидается понижение темпа роста цен недвижимости невысокого качества, а стоимость объектов бизнес-класса и элитных будет стабильно расти на 2-3% в месяц, поскольку этот сегмент рынка более стабилен. В результате к концу года ожидается больший прирост стоимости недвижимости высокой ценовой категории по сравнению с жильем экономкласса.

В апреле на рынке жилой недвижимости Москвы продолжала сохраняться активность как продавцов, так и покупателей. Рост стоимости квадратного метра, как и в предыдущие месяцы, составил 1,5-5%, который варьируется в зависимости от сегмента рынка, а также ряда других факторов.

Андрей Бекетов, независимый аналитик рынка недвижимости:

В вышеуказанный период мы не отметили появления каких-либо новых тенденций на рынке жилой недвижимости. Объем предложения на первичном рынке элитных квартир практически не увеличился. Что касается жилья экономкласса, то аналитики отмечают рост числа предложений на 2-3%, но существенно повлиять на ситуацию на рынке такое увеличение числа квартир, выставленных на продажу, безусловно, не может. Более того, многие дома, возведение которых началось в прошлом году, были отданы под городские социальные программы, то есть фактически ушли с рынка. Поэтому еще немало времени придется дожидаться таких объемов предложения, которые удовлетворяли бы спрос на рынке жилой недвижимости.

Традиционно считается, что таунхаусы являются промежуточным форматом между многоэтажными домами, которые более свойственны для города, и коттеджами, которые чаще строят за городом. Однако последнее время наблюдается тенденция к постепенному вытеснению их за пределы Москвы, то есть таунхаусы все больше дрейфуют в сторону загородного жилья. По оценкам Индикаторов рынка недвижимости, это связано с тем, что земля в Москве все больше дорожает.

По итогам апреля можно констатировать, что пик роста цен завершен и дальнейшее повышение цен высокими темпами, вероятнее всего, осталось позади. При этом необходимо отметить, что уровень прироста цен в 4,5% в апреле все равно остается высоким. Более всего поднялись цены на жилье невысокого качества, расположенное в менее престижных районах города. Это косвенно говорит о том, что предел покупательной способности на дорогое жилье и жилье, относящееся к среднему ценовому диапазону, уже подходит к своему максимуму и потенциальные покупатели вынуждены проявлять интерес к низшему ценовому сегменту. Можно предположить, что в мае темпы роста цен опять снизятся. В том числе и в наиболее дешевом сегменте рынка.

Естественно, что данное сокращение не прошло бесследно для других направлений. При этом, больше всех выиграло от сокращения доли Москвы Новорижское шоссе, доля которого выросла за 2 года на 10,4%. Стоит отметить, что и в абсолютном выражении количество поселков таунхаусов на новорижском направлении выросло весьма ощутимо в 3,5 раза, с 4 до 14 объектов. Оставшаяся часть доли рынка, которую потеряла Москва, на первый взгляд примерно равномерно распределилась между остальными направлениями.

В течение последних двух лет земля в московском регионе подорожала примерно в 4-5 раз. В результате строить малоэтажное жилье становится в Москве все менее выгодно. Ведь в коттеджах и в таунхаусах средняя стоимость 1 кв. м даже с учетом стоимости земли значительно ниже, чем в средняя стоимость 1 кв. м в многоквартирных домах Москвы. В итоге, по данным Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья - 2008, проведенного аналитическим центром ирн.ru в марте этого года, доля таунхаусов, расположенных непосредственно в Москве, сократилась за прошедший год более, чем на 9%. При этом отрицательная динамика наблюдалась и год назад. В итоге, за 2 года доля московских таунхаусов сократилась почти на 12%.

Однако даже на первый взгляд видно, что прирост доли Новорижского шоссе происходил не синхронно с сокращением доли Москвы. Если с марта 2006 по март 2007 года доля Москвы сократилась примерно на 2,5%, то за этот же период доля Новорижского шоссе выросла на 9,7%. А когда с марта 2007 года по март 2008 года доля Москвы сократилась более чем на 9%, доля Новориги выросла примерно на 1%. Так же оказывается затруднительным выявить сколь бы то ни было постоянную динамику и по другим направлениям. В итоге, оценку изменения структуры рынка лучше делать в более крупном масштабе, не по направлениям, а по сегментам. Для этого московский регион был разбит на четыре сектора по сторонам света.





В северный сегмент попали Алтуфьевское, Дмитровское, Осташковское, Куркинское, Ленинградское и Ярославское шоссе. В западный Новорижское, Ильинское, Минское, Можайское, Рублево-Успенское, Калужское, Киевское и Волоколамское шоссе. В южный Варшавское, Каширское, Симферопольское и Новорязанское шоссе, а в восточный Горьковское, Щелковское и Егорьевское шоссе.

В течение 12 месяцев с марта 2007 по март 2008 год сократилась только доля Москвы, тогда как доля радиальных направлений выросла. Но доля западного направления в этом смысле, как и в течение предыдущих 12 месяцев, увеличилась больше всех. Таким образом, исходя из данных Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья - 2008, проведенного Индикаторами рынка недвижимости в марте этого года, становится понятно, что таунхаусы из очень дорого сегмента рынка Москвы постепенно все больше вытесняются в самый дорогой из оставшихся сегментов рынка - западный.

В этом случае тенденция становится полностью очевидной. С марта 2006 года по март 2007 года рос только запад, доля которого увеличилась на 9,5%, тогда как остальные направления сокращались, в том числе и Москва. При этом падение ее доли не было самым большим только в силу того, что в отличие от востока, где сокращение доли было наибольшим, число поселков таунхаусов в Москве, как и в целом по рынку росло (с 9 до 13 объектов).

Исследование рынка загородных жилых комплексов (Март 2008)
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья (Март 2008)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Март 2008)
Если для размещения жилых комплексов топ-уровня есть вполне понятные географические ограничения, то дом бизнес-класса может возникнуть почти в любом районе, и вовсе не обязательно близком к центру. Подтверждение тому новый проект Искры радости в Бабушкинском районе, стартовавший в начале этого года.

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра ирн.RU:

Искры радости, дом яркой модернистской архитектуры, в таком окружении будет смотреться отчасти как фантом, объект из какого-то иного мира.

Район, где появятся Искры радости, необычен, он выделяется среди спальных окраин Москвы. Здесь есть привычные глазу панельные дома брежневского времени, однако в глаза бросается обилие застройки сталинского времени кирпичные дома высотой в четыре или пять этажей, иногда даже с эркерами. Дело в том, что когда-то Бабушкин был самостоятельным городом, названным в честь знаменитого летчика-испытателя, со своим элитным для 50-х годов сектором домостроения. И только в 1960-е, после строительства Кольцевой дороги, этот населенный пункт превратился в окраинный район Москвы. Кстати, здесь по сей день сохранились такие приметы прошлого, как старые одноэтажные деревянные дома.

Сегодня это одна из привлекательных московских новостроек здесь довольно низкие для качественной недвижимости бизнес-класса цены. В то же время надо понимать, что проект пока находится в самом начале реализации. Котлован еще не начат, ожидается разрешение на строительство.

Будущий жилой комплекс, спроектированный мастерской А-Б (известная такими объектами, как Смоленский пассаж и дом Стольник), представляет собой два 18-этажных корпуса. Прямоугольные в плане, оба имеют расширение один в нижней части, другой в верхней. Корпуса поставлены по диагонали относительно друг друга.

Продажи квартир официально пока не открыты, тем не менее, вложить деньги в Искры радости уже можно. В настоящее время застройщик ведет реализацию пула квартир в агентстве Маспи-М объяснили, что это связано с необходимостью оплатить проектные работы. Квартиры можно приобрести по предварительному договору, для чего в течение двух месяцев нужно внести 100-процентную оплату. В феврале ожидалось, что через месяц появится разрешение на строительство и начнутся как работы на площадке, так и реализация площадей, причем уже по договорам долевого инвестирования. Однако до сих пор разрешение на строительство не получено, ожидается через месяц.

Ведет проект компания Промингруп, которая некогда работала в качестве инвестора муниципального внебюджетного фонда СЗАО Москвы, имеет опыт реализации собственных строительных проектов, в том числе и домов бизнес-класса. Три года назад усилиями компании около театра Советской армии появился жилой комплекс Диамант, башня в Октябрьском пер., Помимо застройщика реализацией квартир занимается агентство недвижимости Маспи-М.

По устройству дом займет твердые позиции среди предложений московского бизнес-класса, несмотря на свое окраинное местоположение. Проектировщики не поскупились с площадями. Самая маленькая квартира 50-метровая однокомнатная. Самые большие по площади 133-метровые трехкомнатные квартиры, которые расположены в наиболее просторной, выступающей части корпусов. На остальных этажах есть два типа трешек около 100 и 118,5 кв. м и двухкомнатные квартиры площадью от 70 кв. м. Высота потолков, как и положено в хороших домах бизнес-класса, 3,2 м.

Сейчас квартиры, которых всего в Искрах радости насчитывается более 200, предлагаются по цене от 100 до 130 тыс. руб. за кв. м. Верхний ценовой уровень у небольших квартир на самых высоких этажах комплекса. Стоимость метра в трешках варьировалась в конце апреля от 110 до 125 тыс. руб.

Новый жилой комплекс будет в достаточной степени оснащен машиноместами. В подземной части разместится двухуровневый паркинг, в котором предусмотрено 350 машиномест. Создатели дома справедливо полагают, что в семьях покупателей недвижимости такого уровня, скорее всего, имеется не одна машина.

Квартиры в Искрах весьма интересны, причем среди них встречаются очень удачные варианты. Существенным для устройства жилья является частый шаг окон, который будет отличительной архитектурной особенностью комплекса. За счет этого, к примеру, в угловых трех- и двухкомнатных квартирах будет по семь окон. У самых больших по площади квартир половина окон выходит на северную сторону. Квартиры будут сдаваться со свободной планировкой и без стяжки полов. Из внутренних конструкций будут только несущие плоские столбы в больших по площади квартирах (по одному на каждую). Проектировщики оставили максимум возможностей для творчества дизайнера.

Самая слабая часть местоположения будущего комплекса его непосредственное окружение. Бульвар на улице Искры, который застройщик позиционирует как достоинство объекта, на вид довольно скромен, а кроме того, вместе со сквером около Верхоянской улицы это единственные природные объекты шаговой доступности. Социальная инфраструктура окрестностей также не вызывает особого восторга. Самая большая торговая точка здесь дешевый продуктовый рынок около платформы Лосиноостровская, но вряд ли он порадует владельцев недвижимости бизнес-класса. С объектами общепита тоже не все обстоит идеально. Причем вряд ли нежилые нижние этажи комплекса, где планируется расположить предприятия бытового обслуживания и спортивный центр, обеспечат жителям необходимую инфраструктуру. Однако если от шагового масштаба подняться на другой уровень, то тогда и начнут проявляться достоинства комплекса. При том, что значительная часть застройки невысока, комплекс будет над ней существенно возвышаться. Открывающаяся из окон панорама Лосиный остров, находящийся к востоку от будущей стройки.

В районе, как и по всей Москве, ведется строительство новых объектов, причем их немало в том числе еще один объект компании Промингруп, который должен быть реализован неподалеку, на улице Коминтерна. Но все это постройки, мало чем отличающиеся от стандартов столичного домостроительства. Искры радости на фоне этих строек уверенно займут первое место в районе. Когда комплекс состоится как строительный объект, конкурентов у него, скорее всего, не возникнет проектов такого уровня в этом районе пока не было. В то же время спрос на недвижимость хорошего качества есть, как и в любом другом районе Москвы. Поэтому, несмотря на транспортные проблемы на ведущих на северо-восток Москвы магистралях, Искры радости своих покупателей найдут.



Главная --> Публикации