Главная --> Публикации --> Не детские вопросы Так быстро в москве еще не строили Застройщиков могут освободить от ндс, увеличив штраф за обман дольщиков Летняя аренда Куда уходят питерские деньги ?

В докризисный период 1995–1998 годов объем предложения на рынке гостиничных услуг ощутимо превалировал над уровнем «заполняемости» гостиниц. Однако с каждым последующим годом поток туристов и командированных, приезжающих в российскую столицу, стал увеличиваться, и спрос на «номерной фонд» резко возрос. Свой отпечаток на развитие ситуации наложила реструктуризация гостиничного комплекса, происходившая в период 1995–2000 годов. В итоге на фоне ощутимого сокращения гостиниц государственной и муниципальной форм собственности увеличилась доля частных гостиниц и объектов смешанной формы собственности с участием иностранного капитала.

Недорогие трехзвездочные отели в сегодняшней Москве — большой дефицит. Подобное положение, очевидно, не способствует развитию в стране туристического бизнеса, эффективному налаживанию экономических связей с другими странами. Кроме этого лишает город формирования дополнительного источника пополнения бюджета за счет налоговых отчислений.

Если к этому добавить все места, пригодные для расселения приезжих: общежития, мотели, кемпинги, гостиницы при рынках, дома для охотников и рыболовов, то общее число «мест под крышей» составит почти 200 тыс. Однако подобные варианты более всего подходят для очень невзыскательной публики, включая представителей Азиатского региона.

В результате на сегодняшний день (согласно статистическим данным по состоянию на первое полугодие 2003 года) гостиничная сеть в столице насчитывает 175 объектов общей площадью около 2,7 млн кв. м. Одновременно в Москве могут поселиться 64 тыс. человек в 35 тыс. номерах.

Структура предложения

Что же касается более приличных мест, которые можно с полным правом причислить к гостиничному фонду с определенной степенью звездности, то сегодня наиболее велика потребность прежде всего в недорогих объектах категории 2–3 звезды.

Современные и дорогие гостиницы класса 4–5 звезд (к которым относятся «Рэдиссон-Славянская» и «Мариотт-Ренессанс») представлены в Москве незначительно: 25 объектов на 10 тыс. номеров. По подсчетам специалистов, данного объема оказывается вполне достаточно для удовлетворения потребностей иностранных бизнесменов, прибывающих в столицу с деловыми целями.

Вместе с тем, если оценивать структуру гостиничной сети, то в столице преобладают именно гостиницы категории 2–3 звезды, которые составляют около 53% всего фонда города. К категории трехзвездочных объектов сегодня можно причислить порядка 47 гостиниц площадью 1,1 млн кв. м и общей вместимостью 15 тыс. номеров. Как правило, к их числу относятся старые объекты советского периода (такие, как «Россия», «Минск», «Украина» и пр.), большинство из которых в силу сильно изношенного «номерного фонда» нуждаются в реконструкции или модернизации.

Причины и следствие

Определенные неудобства связаны и с крайне неравномерным размещением гостиниц на территории города. Более того, гостиничная сеть не сформирована вдоль направлений зон развития города. Так, повышенная концентрация дорогих гостиниц прослеживается в Центральном административном округе, особенно по Тверской и Тверской-Ямской улицам. Зато по таким крупнейшим транспортным магистралям, как Ленинградское шоссе и Кутузовский проспект, качественные объекты можно пересчитать по пальцам.

С другой стороны, налицо острая нехватка под гостиничную застройку земельных участков, свободных от обременений, а также довольно высокая стоимость ликвидных территорий, расположенных поблизости от центра Москвы. Все это никак не стимулирует активных вложений в массовое строительство объектов среднего ценового уровня, причем как раз там, где они наиболее востребованы.

Несмотря на острую потребность города в новых гостиничных объектах, ощутимого притока инвестиций в данный сегмент не наблюдается. На первый взгляд кажется, что вложения в столь перспективный и пока еще далекий от насыщения рынок должны быстро окупиться и начать приносить ощутимый доход. Однако реальная ситуация далека от идеала. Есть несколько причин. В частности, из-за более быстрых сроков окупаемости проектов, а также получения ощутимой прибыли инвесторам выгоднее вкладывать средства в строительство жилья бизнес-класса или в офисные и торговые площади. Если сроки окупаемости торгового центра или новостройки в среднем составляют 2 года, то для возврата средств, потраченных на строительство нового отеля, уйдет не менее 5 лет.

Радужные планы

Гораздо выгоднее привлекать средства на реконструкцию уже действующих с советских времен гостиничных объектов («Москва», «Минск», «Золотой колос», «Останкино» и пр.). Не случайно в проектах правительства Москвы наряду с новым строительством предусматривается реконструкция четверти существующего гостиничного фонда. Правда, данная процедура оказывается экономически целесообразной только в том случае, если не требуется кардинальной перестройки здания.

Выступая в четверг перед парламентариями, Владимир Путин заострил внимание на решении жилищных проблем россиян. По его словам, наращивание объемов нового жилья и увеличение его доступности для населения станет одной из приоритетных задач нового правительства.

В соответствии с прогнозами к 2010 году столицу будут ежегодно посещать до 10–12 млн туристов. Для обеспечения и обслуживания гостей правительством Москвы уже одобрена генеральная схема размещения гостиниц на ближайшие 7 лет. В соответствии с нею в столице планируется увеличить число гостиничных мест в три раза и построить до 2010 года 224 новых гостиницы и комплекса в общей сложности на 170–200 тыс. мест. К тому же в соответствии с генеральным планом развития города на период до 2020 года столицу планируется превратить в крупный международный туристический центр, для чего предусмотрено активное развитие рынка гостинично-туристских услуг. Помимо этого разработана концепция комплексного развития туристско-рекреационной зоны «Золотое кольцо Москвы», где инвестором являлся Департамент экономической политики и развития Москвы.
Нынешних темпов жилищного строительства недостаточно для решения квартирного вопроса россиян, заявил Владимир Путин, выступая перед депутатами Госдумы РФ. Этим избранный премьер ясно дал понять о необходимости серьезной работы в сфере жилищного строительства. Эксперты считают, что для достижения поставленной цели необходимо модернизировать строительную отрасль, а это требует времени и денег.

За последние 7 лет объемы жилищного строительства увеличились в два раза. Но даже такие темпы роста явно недостаточны для удовлетворения существующих потребностей и растущих потребностей граждан России, цитирует слова Путина Интерфакс.

При таких объемах ввода жилья рост цен, скорее всего, замедлится, а где-то сможет и вовсе остановиться

Владимир Путин выразил уверенность, что Россия может ежегодно вводить в строй по 140 150 млн квадратных метров жилья. По мнению властей, это сможет если не повернуть вспять, то хотя бы остановить рост цен на недвижимость.

При этом глава Кабинета министров РФ отметил, что, наращивая объемы строительства, надо возводить жилье нового качества, используя энергосберегающие технологии и экологичные материалы.

Однако при нынешнем состоянии строительной отрасли добиться поставленной задачи очень сложно.

Глава аналитического центра Индикаторы рынка недвижимости (ирн.ru) Олег Репченко с этим согласен. При таких объемах ввода жилья рост цен, скорее всего, замедлится, а где-то сможет и вовсе остановиться, пояснил эксперт.

Это, скорее, среднесрочная и даже долгосрочная перспектива. До этого шел разговор о том, что в России на 1 жителя должно приходиться по 1 квадратному метру жилья. Вот и считайте в стране проживает около 140 млн человек. Отсюда и взялась эта цифра, пояснил газете ВЗГЛЯД аналитик ГК Регион Константин Гуляев.

Предполагаемые Путиным 140 150 млн квадратных метров жилья в год это в два, если не в три раза больше, чем сейчас. В принципе Россия может справиться с таким объемом, тем более учитывая заметный рост потенциала в регионах. Но в перспективе это произойдет только через 3 5 лет, рассказал газете ВЗГЛЯД руководитель департамента экономического анализа и бизнес-планирования Система-Галс Виктор Черкасский.

По мнению игроков рынка и экспертов, развитие отрасли тормозится дефицитом стройматериалов, в первую очередь цемента.

Он напомнил, что некоторое время назад представители власти заявляли о строительстве 80 млн квадратных метров жилья в год. В настоящее время, по данным Виктора Черкасского, в России за год возводится 60 млн квадратных метров жилых площадей.

В качестве примера Виктор Черкасский привел следующие цифры. В 2006 2007 году в России было произведено 60 млн тонн цемента из расчета 1 тонна цемента на 1 квадратный метр жилья.

Большой объем потребует и значительного роста производства строительных материалов. Если говорить о цементе, например, то это достаточно долгий цикл. Даже если сейчас начать строительство цементных заводов, то ожидать их запуска в эксплуатацию можно года через три, рассуждает Виктор Черкасский.

Однако в настоящее время все цементные заводы и так загружены под завязку. В связи с подготовкой к Олимпиаде и другими проектами мы наблюдаем острый дефицит цемента, который оценивается в 15 20 млн тонн, говорит Константин Гуляев.

Соответственно, для строительства 150 млн квадратных метров недвижимости необходимо производить 150 млн тонн цемента.

Но кроме цемента в строительстве можно применять и другие материалы.

Даже если использовать резервы, составляющие12 млн тонн, без строительства новых заводов, каждый из которых обойдется инвесторам в 200 300 млн долларов, а также без его импорта задача удвоения объемов строительства представляется просто невыполнимой, считает аналитик, так как на это дополнительно потребуется порядка 70 млн тонн цемента в год.

По мнению Виктора Черкасского, заменой цементу и бетону может стать лес. Однако мощность существующих домостроительных комбинатов сегодня почти на пределе, а строительство новых потребует значительных вложений.

Кстати, и сам Путин озвучил необходимость как можно скорее запустить индустрию быстровозводимого индивидуального жилья. Это полностью согласуется с программой Малоэтажная Россия, предложенной Дмитрием Медведевым еще до вступления в должность президента РФ.

Но прежде чем начать строить, нужно решить массу вопросов, связанных с распределением земельных участков, проблемами с коммуникацией и так далее, отмечает директор ирн.ru Олег Репченко.

Но в этом секторе могут работать и довольно мелкие компании, наращивание мощностей которых пойдет значительно быстрее, чем у крупных ДСК, подчеркнул он

Сегодняшнее выступление Владимира Путина дает надежду на то, что власти готовы серьезно заняться всеми этими вопросами. Тем более что первый шаг в этом направлении уже сделан: в России в ближайшее время должен появится Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства. О его создании Владимир Путин также рассказал в своем выступлении перед депутатами.

Казалось бы, ничто не мешает взять и привести это в порядок. И здесь уже всё будет зависеть от того, насколько сильной окажется политическая воля, насколько конструктивно будет идти решение задач, говорит он.

По данным комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции г. Москвы, за 2007 г. в столице построено и сдано 5,4 млн кв. м жилья. Для очередников административных округов, граждан, переселяемых из 5-этажного и ветхого жилищного фонда, и обеспечения жильем москвичей по другим программам направлено 2,5 млн кв. м общей жилой площади. По программе строительства жилья для военнослужащих передано 277 700 кв. м. Таким образом, практически половина возводимой жилой площади была выведена из рыночного оборота. Планы по вводу коммерческого жилья в 2008 г. немногим отличаются. Известно, что в общем объеме возводимой площади а это 5,3 млн. кв. м 1 880 900 кв. м будет построено за счет средств бюджета города, включая 500 000 кв. м малоэтажного жилья для многодетных семей. С учетом всех городских и федеральных программ на рынок должно поступить примерно 2,4 млн кв. м. На начало 2008 г. жилищный фонд Москвы составил около 205 млн кв. м. Коммерческое жилье, которое ожидается к вводу в 2008 г., немногим больше 1% от общего объема.

Покупатели столичного жилья ждут снижения цен, поэтому готовы принять любые аргументы, которые бы подтвердили их ожидания. Периодически они появляются, но цены продолжают рост, вопреки обещаниям добрых аналитиков. Переждав срок прогнозируемого обвала, покупатели возвращаются на рынок, но приобретают жилье в результате дороже. У застройщиков есть свои аргументы повышения цен, но зачастую они сами приостанавливают продажи, создавая искусственный дефицит, чтобы поднять цены.

Рост цен на столичную недвижимость зависит от многих факторов. Один из основных низкая обеспеченность москвичей жилой площадью. Если, к примеру, в европейских государствах обеспеченность в среднем составляет 40 кв. м общей площади на человека, то в Москве 22 кв. м, говорит Андрей Бекетов, независимый аналитик, руководитель портала ARN.ru. Типичная ситуация для столицы когда семья из двух человек ютится в 1-комнатной квартире, а из трех в 2-комнатной, тогда как европейская обеспеченность жильем позволяет каждому члену семьи иметь свою комнату плюс общую гостиную на всех. Многие москвичи даже о среднестатистической обеспеченности жилыми площадями по городу могут только мечтать. Поэтому говорить о комфортном проживании в Москве преждевременно. Андрей Бекетов считает: чтобы достичь тех же условий проживания, что есть в Европе, нужно в Москве построить объем жилья, равный существующему. Только тогда москвичи смогут отказаться покупки лишних метров по высоким ценам, подчеркивает он.

Управляют продажами
По данным МИАН, с начала года средние цены на первичном рынке без учета элитного жилья выросли на 7,6%. Максимальный рост зафиксирован в ЮАО 15,6%, минимальный в ЦАО: 2,3-4%. По словам Нины Кузнецовой, генерального директора МИАН Агентство недвижимости, в апреле цены на рынке новостроек продолжали расти, но гораздо меньшими темпами, чем в прошлые месяцы текущего года. Средняя стоимость 1 кв. м (без учета элитного жилья) по итогам апреля увеличилась на 2,6% в долларовом или на 0,7% в рублевом исчислении и составила $4772 и 111 512 руб. соответственно. Наибольшее увеличение цен отмечено в самом востребованном сегменте типового жилья на 4% в долларах и 2,1% в рублях. Застройщики называют свои цифры. Стоимость квадратного метра в ряде наших проектов увеличилась с начала года более чем на 30%, говорит Андрей Титюник, заместитель председателя правления корпорации Mirax Group. По словам Юрия Синяева, директора по маркетингу ГК Конти, цена 1 кв. м в элитном ЖК Покровский берег в среднем увеличились на 10-15%, а в Континентале на 15-17%.

Но и спрос тоже можно подстегнуть. Например, придержать квартиры, чтобы вывести их на рынок в более поздние сроки и по более высоким ценам, таким способом создав искусственный дефицит. Например, как уже писали Ведомости, Максим Привезенцев, председатель правления Mirax Group, отметил, что финансовое положение компании позволяет ей регулировать сроки продаж жилплощади на своих объектах и выводить их на рынок ближе к завершающим этапам строительства по более высоким ценам. Такую же стратегию продаж допускает Александр Сенаторов, председатель совета директоров ГК МИАН, в отношении реализации жилплощади в Копернике. Политика компании предполагает ограниченное предложение квартир на стадии строительства, как правило, это 5-10 квартир в месяц, говорит Сергей Баранов, заместитель генерального директора компании Пересвет-Девелопмент (входит в ГК Пересвет-Групп).

Стремление улучшить свои жилищные условия вынуждает горожан становиться покупателями жилья по любым ценам. На московском рынке наблюдается большой разрыв между спросом и предложением, спрос очень высокий, подчеркивает Алексей Белоусов, коммерческий директор компании Capital Group. По итогам прошедших месяцев 2008 г. объем реализации жилья вырос вдвое в сравнении с аналогичным периодом 2007 г., говорит Дмитрий Дементьев, заместитель коммерческого директора по новостройкам инвестиционно-девелоперской компании Сити XXI век. Если сравнивать уровень продаж с тем же периодом прошлого года (январь май), продажи на нашем объекте Континенталь выросли в 2,5 раза, отмечает Юрий Синяев. По словам Алексея Белоусова, число сделок в Capital Group в 2008 г. выросло в 2-2,5 раза по сравнению с 2007 г. Количество обращений в Квартал и количество продаж в компании в апреле 2008 г. превышает аналогичные показатели годичной давности почти на 40%, говорит Сергей Лушкин, директор по маркетингу и продажам Квартала. Алексей Остробородов, коммерческий директор Межрегиональной девелоперской компании, отметил, что за четыре месяца 2008 г. продажи увеличились более чем в 2 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Хотя зачастую, наблюдая бездействие на строительных площадках, горожане высказывают предположения, что девелоперы не торопятся начинать стройку, а ждут дальнейшего роста цен. По словам Сергея Лушкина, в настоящий момент в городе есть площадки, на которых застройщики не начинают строительство. Но это скорее связано с длительным процессом согласования проекта или подготовкой территории, объясняет он. Сергей Баранов напомнил, что основанием для строительства любого объекта недвижимости в Москве является инвестиционный контракт. Застройщик обязан в сроки, указанные в контракте, построить и ввести дом в эксплуатацию. В противном случае нарушителю грозят серьезные штрафы около 2% в месяц. Практика показывает, что сроки, отведенные на проектирование и строительство в контракте, очень сжаты, и позволить себе подождать застройщики просто не могут, подчеркивает он.

Предложение коммерческого жилья регулируют и столичные власти. Несмотря на растущие объемы строительства, метраж, поступающий на рынок, уменьшается, так как доля города растет. Если раньше она составляла 30%, то сейчас поднялась до 40-50%. Одним из важных факторов, ограничивающих предложение, стал запрет столичных властей на точечную застройку, считают в МИАН. По данным, полученным в компании, согласно новому градостроительному кодексу г. Москвы остановлено строительство более 30 объектов точечного строительства. Многие из них находились на стадии разработки проектной документации.

А вот проблема дефицита площадок под строительство реальна это признали все опрошенные Ведомостями застройщики. Из-за этого девелоперы идут в Подмосковье, в города России и даже за рубеж, объясняет Алексей Белоусов. Андрей Титюник подтвердил, что в Москве количество территорий под застройку сокращается и выход на зарубежные рынки это новое направление развития корпорации Mirax Group, которое позволит в долгосрочной перспективе наращивать объемы. Грандиозные программы в регионах есть во многих столичных девелоперских компаниях, например в ПИК, Интеко, СУ-155 и др. В середине мая холдинг Миэль объявил о создании новой дочерней компании Миэль Инвестиции в регионы. Компания займется реализацией девелоперских проектов в регионах России и за рубежом. По данным Миэля, в течение трех лет планируется сформировать пул проектов общей площадью 3 млн кв. м.

Генеральный директор Главстроя Артур Маркарян также считает, что девелоперам невыгодно замораживать строительство и ждать роста цен. Во-первых, под проект берутся кредиты, которые необходимо обслуживать, во-вторых, смежные отрасли, продукция и услуги которых задействуются при строительстве, постоянно увеличивают цены, что сказывается не в лучшую сторону на экономике проекта, отмечает он. Дмитрий Дементьев также согласен с тем, что для активно работающего на рынке девелопера держать в пассивном ожидании площадку весьма затратно, так как при таком раскладе заморожены средства, которые были потрачены для приобретения площадки. Кроме того, до выхода на площадку должен пройти длительный период проектно-изыскательских работ, в которые тоже вкладываются средства. В случае замораживания участка проще продать его вместе с документацией, чем держать в пассиве, говорит он.

Себестоимость жилья увеличивается, так как постоянно дорожают энергоресурсы. По словам Алексея Белоусова, подключение электроэнергии к объектам в черте города выросло за последний год с 50 000 руб. за 1 кВт в 2007 г. до более 100 000 руб. в 2008 г. По данным, полученным в ГК МИАН, за 2007 г. энергоносители подорожали более чем на 25%, а за I квартал 2008 г. на 3,5%. К слову, на 2008 г. предельный уровень роста тарифов на электроэнергию утвержден правительством на уровне 15%. Булат Нагматулин, первый заместитель директора Института проблем естественных монополий, отметил, что сегодня 1 кВт ч для промышленных потребителей стоит 1,7-2 руб., или $0,07-0,08 Для сравнения: в США в среднем по стране 1 кВт ч обходится в $0,0 По мере либерализации тарифов на электроэнергию рост цен неизбежен, говорит он.

Все дорожает
Строить в Москве с каждым годом все дороже. И это объясняется и более высокой планкой вхождения в проект, и затратами на само строительство строительные материалы, энергоресурсы, транспорт и проч. Работая по инвестконтракту с городом, девелопер должен чуть ли не поровну делить с ним возводимые площади. К слову, доля города базируется на рыночной стоимости 1 кв. м жилья, которая на протяжении всех лет только растет.

Игорь Григорьев, управляющий директор компании Моспромстройматериалы, отметил, что в 2007 г. пиломатериалы и металлопрокат в среднем подорожали на 10%, стекло на 15%, щебень на 17%, песок на 12%, кирпич на 11%, а цемент вырос в цене в два с лишним раза (115% к уровню 2006 г.). На основании счетов наших подрядчиков за 2007 г. [могу сказать, что] произошло удорожание бетона на 43%, раствора на 20%, кирпич лицевой подорожал на 30%, щебень на 10%, песок на 30%, за I квартал 2008 г. металл вырос в цене на 40%, говорит Алексей Остробородов.

Растут транспортные расходы. По данным Главстроя, железнодорожный тариф вырос с начала 2008 г. почти на 15%.

Мы прогнозируем дальнейший рост цен на сырье для производства ЖБИ, говорит Игорь Григорьев. II квартал также будет показателен: металл, цемент и щебень прибавят в цене еще процентов 7- По словам Юрия Синяева, в 2008 г., в том числе за счет роста оптовых цен на цемент и его производных, себестоимость строительства жилья в России может вырасти на 5-6%.

Как сообщили в ГК МИАН, по анализу, сделанному по данным Мосстройцен, и затрат по объектам компании только за I квартал 2008 г. цены на арматуру выросли на 5,5%, на бетон товарный на 8%, на кирпич на 20%, на сборные ж/б конструкции до 10%.

Эксперты также сошлись во мнении в том, что иногда некорректно поданная информация может принести больше вреда, чем пользы. Алексей Белоусов привел пример, когда недавно упраздненный Росстрой (его функции переданы Министерству регионального развития) опубликовал данные о том, что строительная себестоимость 1 кв. м жилья в России равняется в среднем 36 000 руб. Это стоимость только одной коробки здания, цифра не включает ряд расходных для девелопера частей проекта, из которых складывается себестоимость: покупку проекта, разработку и согласование ИРД, расчеты с городом, коэффициент потери полезной площади, внутреннюю отделку помещений и т. д., говорит он. Общая доля стоимости только стройматериалов в себестоимости строительства составляет около 60%, уточняет Сергей Лушкин.

Если говорить о ситуации в цементной отрасли, разрыв между производством и потреблением цемента в России к 2014 г. может достичь 33 млн т, по данным самих же производителей, добавляет один из экспертов. Есть прогноз ФАС, что дефицит возрастет с 2,13 млн до 10-15 млн т за этот же период. А это прямой путь для роста цен. Игорь Григорьев также считает, что объемы строительства растут быстрее возможностей производителей стройматериалов, а в условиях увеличивающегося спроса и ограниченного предложения любая продукция дорожает. Необходимо создавать новые производства, и девелоперские компании готовы инвестировать, но сталкиваются с проблемой отсутствия подготовленных промышленных территорий, бюрократизацией процесса открытия новых производств, говорит он.

Высокая рентабельность проектов важна не только для того, чтобы компания могла получить хороший доход, но и для завершения самих проектов. Как объяснил Сергей Баранов, для получения банковского кредита внутренняя норма доходности девелоперского проекта в Москве должна быть не менее 30%.

Финансовый вопрос
В настоящее время все жилье, которое поступает на рынок, строится на коммерческой основе. Цель девелоперов как можно больше заработать. И они не отказываются от этого. Каждая компания закладывает в проект свои экономические показатели, говорит Алексей Остробородов. Себестоимость строительства постоянно возрастает, но в условиях дисбаланса спроса и предложения увеличиваются и цены на жилье, говорит Артур Маркарян. Поэтому в среднем за последние два года рентабельность девелоперских проектов не претерпела серьезных изменений. Хотя, по данным Пересвет-Девелопмент, по состоянию на 2008 г. усредненный уровень внутренней доходности проектов в области жилья бизнес-класса составляет от 30% до 60% это на 5-10% больше по сравнению с 2006-2007 гг.

Артур Маркарян отмечает, что ситуацию нельзя назвать патовой, но проблемы с ликвидностью у банков не обошли застройщиков стороной. В среднем процентная ставка выросла на 2-4%, а ряд крупных банков вообще приостановил кредитование девелоперов и строителей, говорит он. По словам Алексея Остробородова, основной игрок рынка Сбербанк увеличил ставки на 1-3%. Мы для своих проектов получаем деньги под 12-13% годовых, хотя кому-то удается получить и под 9% если у компании какие-то особые отношения с банками, говорит Сергей Лупашко, президент ГК Рескор. Под такие же проценты (12-13%) привлекает кредиты и Mirax Group. По словам Дмитрия Луценка, члена совета директоров Mirax Group, кредиты в российских банках обходятся компании на 1,5-2% дешевле, чем в иностранных банках. Но на Западе можно взять кредит на большую сумму, уточняет он.

Как признался Сергей Лушкин, застройщикам становится сложнее воспользоваться кредитными деньгами для реализации своих проектов. И это касается как возросшей стоимости самих финансовых ресурсов по причине кризиса ликвидности в Америке и Европе, так и последовавшего вслед за ним ужесточения условий со стороны российских и зарубежных банков.

Есть вероятность того, что изменение кредитной политики банков уменьшит количество заемщиков на рынке недвижимости. Сократится не только спрос на рынке недвижимости, но и предложение, так как не все застройщики смогут продолжать вести свою деятельность в таких условиях, говорит Сергей Лушкин.

В целом по рынку ставки финансирования выросли на 2-3% по сравнению с первой половиной 2007 г., подтверждает Дмитрий Семенов, начальник управления клиентских отношений банка Российский кредит. По его словам, данная динамика оправданна для всех заемщиков, не только для участников рынка недвижимости.

Юрий Синяев признает, что ситуация искусственного сдерживания продаж наблюдалась в течение зимних месяцев, когда застройщики действительно не спешили выставлять новые объекты на продажу. Но с приходом весны ситуация стала меняться. Сейчас мы можем наблюдать тенденцию к постепенному увеличению объема предложения на первичном рынке, говорит он. По прогнозам аналитиков из МИАН Агентство недвижимости, уменьшение числа предлагаемых к продаже квартир в новостройках продолжится как минимум до середины года. Но в июне ассортимент новостроек немного пополнится.

Факторы роста
Алексей Белоусов утверждает, что одним из главных факторов роста цен на жилье является снижение предложения. Прежние предложения уходят с рынка, новые появляются все реже, говорит он. Действительно, многие фирмы, опрошенные Ведомостями, отметили снижение предложения в начале 2008 г. Например, по данным компании Квартал, в ЗАО, ЮЗАО за март апрель предложение на первичном рынке сократилось почти на 10%. По словам Светланы Корженевской, руководителя управления новостроек Русского дома недвижимости, в апреле компания реализовала жилплощадь в новостройках на 10 объектах, а еще в конце 2007 г. их было на 7-8 адресов больше. Межрегиональная девелоперская компания в 2007 г. продавала квартиры по четырем адресам, в 2008 г. по трем.

По словам Нины Кузнецовой, застройщики будут выводить квартиры на рынок порционно, основной упор сделав на период деловой активности август октябрь.

Хотя Сергей Лушкин отмечает, что частью стратегии отдельных застройщиков является вывод объектов на рынок в предполагаемый пик спроса. Они не торопятся начинать продажи своих новых объектов, откладывая вывод на рынок знаковых жилых комплексов на сентябрь октябрь период роста деловой активности, говорит он. Например, в ЖК Держава Главмосстроя продажи открываются в октябре 2008 г. По данным пресс-службы Mirax Group, в мае в продаже находилось менее 100 000 кв. м жилых площадей, а к концу года объем возрастет до 800 000 кв. м.

Недавно в Петербурге выступал с лекцией доцент кафедры региональной диагностики и политической географии Константин Аксенов. Его доклад назывался Петербург: между бедными и богатыми. Летом прошлого года группа исследователей работала одновременно в Петербурге, Будапеште, Софии, Лейпциге и Вильнюсе. Ученых интересовала социальная сегрегация: как делят богатые и бедные городское пространство? Живут они вместе или по отдельности? Оказалось, что жилищной сегрегации в Петербурге пока нет. Социальная пестрота господствует и в пешеходных зонах Васильевского, и даже в границах пресловутого золотого треугольника между Невой, Фонтанкой и Невским.

Алексей Белоусов и вовсе считает, что обвал рынка очередная легенда, как и нынешняя волна, связанная с кризисом ликвидности. По его словам, до этого на рынке существовал сначала некий пузырь, потом стагнация, но суть всех трех мифов сводилась к одной мысли о том, что все будет плохо. Эксперт считает, что если и ожидать так называемого обвала рынка, то скорее всего не в распространенном понимании, которое сложилось у широкой общественности. Угрозы следует ждать совсем с другой стороны. Если факторы, которые тормозят работу девелоперов, усугубятся и на рынок из-за этого однажды выйдет еще меньше объектов, то цены могут подскочить до астрономических размеров, говорит он.
В 50-е гг. прошлого века столичные фотографы большого стиля любили такие сюжеты: приземистый деревянный домик в тени свежей панельной многоэтажки. Картинка была призвана иллюстрировать неизбежную победу нового над старым. Недавняя реинкарнация избитого сюжета в Южном Бутове показала, что этот конфликт никуда не делся, просто он приобретает иные формы. И уж совсем получается забавно, когда малоэтажная застройка тоже возведена не при царе Горохе, а год-два назад.

Деформация статуса
Характерные особенности этого процесса можно увидеть на примере Крестовского острова. В конце 1990-х гг. в зеленой зоне Крестовского было два новых проекта: жилой комплекс Пятый элемент компании Строймонтаж и малоэтажный Зеленый остров компании Корпорация С. (Кстати, Пятый элемент по документам считался апарт-отелем разрешения оформить жилье в рекреационной зоне город так и не дал).

Однако конфликты, обусловленные приблизительностью градостроительной политики, закладываются вовсе не в центре, а там, где сейчас формируются новые обширные кварталы. Хотя районы комплексной застройки изначально подаются в рекламе как социально однородные. Смешение различных форматов жилья приводит к изменению (как правило понижению) статуса территорий.

Но в начале 2000-х гг. запреты были размыты. Здесь реализуется полтора десятка проектов, и подавать их как элитные застройщикам удается все реже. А через пару лет закончится реконструкция Кировского стадиона, и через остатки зеленой зоны раз в неделю будут курсировать 50 000 отягощенных пивом болельщиков

И место заслуженно считалось элитным, потому как сохраняло ореол уникальности, и новые разрешения на строительство здесь выдавались неохотно, общественность ратовала за сохранение рекреационной функции, депутаты время от времени предлагали то резко ограничить жилую застройку, то установить запретительные цены при продаже участков.

В декабре прошлого года одна из квартир в Пятом элементе апартаменты площадью 174 кв. м была продана фондом имущества СПб с аукциона за долги: владелец не смог (или не захотел) рассчитаться по ипотечному кредиты. Покупатель заплатил за лот 28,4 млн руб. (при начальной стоимости 26,8 млн руб.) примерно $6500 за 1 кв. м. Цена вроде бы достойная, но ажиотажа торги не вызвали. Как сказал заместитель директора фонда имущества по развитию Константин Раев, цена адекватная, учитывая, что Крестовский остров перенасыщен предложениями в сегменте элитного жилья.

Косвенно изменение статуса влияет и на пионерские проекты.

Бельведер Аполлонский
В 2005 г. на северо-западном берегу Лахтинского разлива началось строительство малоэтажного комплекса Северный Версаль.

По словам автовладельцев, на въезде-выезде с Крестовского уже случаются транспортные проблемы, хотя ГИБДД изо всех сил (вплоть до скандала) старается блюсти интересы непростых обитателей Крестовского.

Площадь особняков от 315 до 1000 кв. м. Из инфраструктуры предполагается Лахтинский пассаж (3000 кв. м), выполненный в стиле петербургских торговых рядов: спортивный комплекс с бассейном, медпункт, детский сад, пункт охраны. Все объекты были разделены на несколько ценовых категорий. Самые дорогие особняки, как и положено, у воды. Кстати, на начальной стадии проекта можно было приобрести особняк по цене примерно $2000 за квадрат. Самый простенький дворец на момент продажи обошелся покупателю в 1,5 млн евро, самый дорогой (из реализованных) в 7,5 млн евро. Это без стоимости отделки; по экспертным оценкам, она вполне может быть сопоставима с ценой покупки. На территории комплекса, естественно, предусмотрены изыски ландшафтного дизайна с прудами, каналами и фонтанами.

Компания Конкорд Менеджмент и Консалтинг приобрела в Лахте, в районе Новой улицы, 14 га под жилую застройку. Выпускники Мухинского училища под руководством профессора Татьяны Славиной нарисовали около полусотни исторических реплик и стилизаций. На участках по 13-40 соток (есть, правда, наделы и до 1 га) разместились Екатерининский дворец, Розовый Эрмитаж, Петровский павильон, Марли, Малый Бельведер, дворец Ренессанс и прочие пафосные постройки в стиле классицизма и петровского барокко общим числом 45 штук. Улицы и площади под стать домам: Променад, Колоннада Аполлона, Площадь роз

Многие аналитики не учитывают характеристики этого проекта при анализе ценовых

Техническая начинка на уровне: цифровая телефония, выделенная скоростная линия интернета, системы очистки воды и кондиционирования, отопительное оборудование от Veismann. В зданиях предусмотрены сауны и бассейны. Риэлторы рассказывают, что первым покупателем был немец. Его долго возили по историческим достопримечательностям, показывали Эрмитаж, Петродворец, кормили блинами с икрой А потом привезли в Северный Версаль: Хочешь такое же, только новенькое? Немец не устоял. Любопытно, что в 2006 г. проект пригласили поучаствовать в российском конкурсе Поселок года. Владельцы фирмы сначала согласились, а потом отозвали заявку, мотивировав свое решение тем, что москвичи не предусмотрели для петербургских пригородов категорию люкс. Версалю не с кем было соревноваться.

По мнению Прозоровой, покупателей привлекает историзм и то, что подобное жилье претендует на роль родового гнезда.

тенденций, считая, что комплекс вне рынка. К середине 2008 г. непроданными оставались 12 особняков. По словам Анны Прозоровой, директора по развитию компании Конкорд, оставшиеся дома фирма будет реализовывать с аукциона видимо, чтобы зафиксировать максимальную прибыль.

В декабре 2008 г. организаторы планировали завершить строительные работы и основное благоустройство. 2009 год, как мы рассчитываем, будет годом активного заселения, говорит Анна Прозорова. Многие застройщики, осваивая участок, докупают землю и пристраивают к построенному следующие очереди. Конкорд Менеджмент пошла по другому пути.

Главная претензия экспертов-архитекторов непонятно, как уживутся стилистически яркие постройки на большой, но все же ограниченной территории, в зоне прямой видимости друг от друга? Аналитики АН Бекар назвали концепцию проекта экстремальной.

Wellness-парк, по словам руководителей Конкорда, будет сочетать в себе функции элитного отеля, санатория и медико-реабилитационного центра. Строительство начнется в 2009 г., завершится в 2013 г. Основным элементом wellness-парка будет гостиничный комплекс: центральный корпус на 150 мест и 70 2-этажных бунгало на 1-4 семьи. Объем инвестиций около $120 млн, срок окупаемости 7-8 лет.

В конце 2007 г. фирма объявила о том, что на территории площадью около 19 га северо-восточнее пересечения Граничной и Юнтоловской улиц будет строиться медико-реабилитационный центр с пансионатом.

В 2007 г. два обширных участка в Лахте 222,7 га на Граничной улице и 214,3 га на 3-й Конной Лахте выкупил концерн Главстрой СПб, входящий в империю Олега Дерипаски. За 437 га москвичи предложили 1 млрд 7,7 млн руб.

История про теремок
Возможно, организаторам проекта Северный Версаль стоит поспешить с продажами оставшихся объектов. Во всяком случае на уединенность и обособленность обитателям комплекса рассчитывать уже не приходится.

Генеральный директор холдинга Главстрой Артур Маркарян оценил инвестиции в проект минимум в $3 млрд.

Площадь жилой застройки в Юнтолово составит 2,8 млн кв. м, 300 000 кв. м займет коммерческая недвижимость, столько же социальные объекты. Новый микрорайон будет рассчитан на проживание примерно 70 000 человек.

Консультантом конкурса инвестор выбрал компанию GVA Sawyer. В декабре 2008 г. были объявлены результаты. Победил проект шведского архитектурного бюро Tovatt Architects and Planners.

В августе 2007 г. Главстрой вместе с комитетом по градостроительству и архитектуре объявил закрытый конкурс на проектирование жилого комплекса в Конной Лахте.

Юнтоловский проект Главстроя попадает в опасные ножницы. Земля приобретена недешево, затраты на инженерное обустройство предстоят очень существенные. Производственную базу москвичам придется организовывать на месте, покупать строительную технику и проч. Еще предстоит решать кадровую проблему: рабочих рук на стройках уже не хватает, значит, придется откуда-то завозить. Кроме того, жилье в Медвежьей лапе будет выходить в продажу практически одновременно с несколькими другими крупными проектами: застройкой в Кудрово, Цветным городом группы ЛСР, жилым комплексом в Янино от группы Ленстройматериалы; Балтийская жемчужина к 2010-2011 гг. и вовсе будет относительно обжитой зоной.

Новый микрорайон в Юнтолово будет называться Медвежья лапа. По словам архитектора Йоханнеса Товатта, на территории района будет много открытых пространств. Максимальная высота зданий не превысит 30 м. Основная застройка будет 9-10-этажной. Застройка Юнтолово, по словам Товатта, будет основана на сочетании противоположностей: крупномасштабного и локального, общественного и личного.

Аналитик СоюзПетростроя Евгений Каплан, опираясь на данные Большого сервера недвижимости, полагает, что спрос на подобные необжитые окраины составляет 3−5%.

Артур Маркарян заметил по этому поводу: Если одновременно с нами жилье на рынок выбросят участники еще десятка проектов-миллионников, рынок неизбежно просядет. Перспектива годами жить на стройплощадке вряд ли соблазнит горожан, значит, придется вводить комплекс крупными очередями (Главстрой планирует вводить в Лахте по 300 000-400 000 кв. м ежегодно).

Возможно, через 2-3 года его оценку будут разделять многие девелоперы.

Локальный патриотизм во многом определяет особенности рынка. Коренные петербуржцы не любят переезжать, говорит Маркарян. Я думаю, что со временем, когда люди более прагматично будут относиться к ситуации, они будут выбирать не столько место, сколько другое качество жизни. В Москве этот перелом произошел несколько лет назад. Если это произойдет в Петербурге И неожиданно заключает: По большому счету девелопмент это авантюра.

Компания ГДСК (входит в группу ЛСР) на берегу Лахтинского разлива, рядом с Маяком, возводит комплекс Фортуна. В этом квартале будет введено 400 000 кв. м недорогого панельного жилья, Фортуна (по плану) также сдается в 2010 г.

Вплотную к Лахтинскому разливу пять новых жилых комплексов на участке в 7 га будет возводить компания Маяк-Ленспецстрой. Инвестиции составят более $500 млн, суммарная площадь застройки более 250 000 кв. м. Здания до 23 этажей, кирпично-монолитные корпуса будут перемежаться панельными домами 121-й серии. Свои проекты Маяк планирует сдать уже в 2010 г. По данным СМИ, Маяк планирует приобрести и соседний участок площадью 30 га, на котором можно построить более 1 кв. м жилья (инвестиции около $2 млрд).

Устроители (и жильцы!) Северного Версаля на соседство с Медвежьей лапой явно не рассчитывали. Проект Товетта сам по себе неплох, но как он будет уживаться с панельными кварталами не самого современного (мягко говоря) покроя транспортные потоки неизбежно будут общими.

А еще неподалеку, на Приморском проспекте, будет строить русская дочка финского концерна компания ЮИТ-Лентек, и тоже около 1 млн кв. м.

Сочетание элитной усадебной застройки, промзоны, сателлита-миллионника на европейский лад и плотно усаженных панельных новостроек непредставимо.

И уж совсем за гранью планирования возможное соседство нового зоопарка (50 га в той же Лахте) и активно бурлящая жизнь промзоны Конная Лахта: сюда планируют перевести производства Сестрорецкого завода, заводы с Выборгской набережной; здесь же присматривает площадку Ниссан

во Всеволожском районе Ленинградской области, в километре от Кольцевой автодороги (КАД). Проект стартовал в 2006 г. В начале 2008 г. строители сдали первую очередь. Панельно-каркасные дома по немецкой технологии строит ЗАО Содружество.

Наложение планов
Похожая ситуация, хотя и в несколько ином формате, складывается в Янино. Пока это местечко поблизости от Петербурга известно тем, что здесь реализует (и весьма успешно) свой малоэтажный проект Национальная жилищная корпорация. Коттеджный поселок Янино расположен рядом с границей Петербурга,

Последние полгода в среднем компания реализует по 10-13 домов ежемесячно. В сентябре 2006 г. 120-метровый дом с участком в 10 соток обходился покупателям в 4,65 млн руб., в марте 2007 г. до 6,15 млн руб., в октябре до 7,5 млн руб.

За 1,5 года с начала продаж цены на коттеджи выросли на 60%. Всего в комплексе, который в километре от КАД возводит Национальная жилищная корпорация (НЖК-СПб), будет 160 коттеджей и 140 секций в таунхаусах.

От пр-та Косыгина до поселка 5 минут на машине. И все же эти дома и таунхаусы рассматриваются покупателями как загородное домовладение.

Янино проект экономкласса (возможно, верхней части). Во всяком случае в ближних пригородах аналогичных (по цене) предложений практически нет. Однако общий бюджет покупки по карману представителям верхней доходной группы среднего класса. Высоким темпам продаж способствует налаженная ипотечная схема.

Первая транспортная доступность. Малоэтажные комплексы для постоянного проживания могут размещаться только в непосредственной близости от приличных автомобильных трасс. Вторая сети, состояние инженерной инфраструктуры.

Генеральный директор НЖК-СПб, вице-президент Национального резервного банка Сергей Ильченко отмечает две причины, которые препятствуют развитию масштабного малоэтажного домостроения в ближних пригородах.

Кстати, Сергей Ильченко с позицией вице-губернатора согласен: Его логика абсолютно для меня понятна. Людям, которые живут в области, нужна [социальная] инфраструктура, которую область оплачивает из бюджета. Сюда входит медицинское обслуживание, милиция, почта и т. п. А работают они в городе и налоги платят в городе.

Весной на волне слухов об объединении города и области, на которые областные чиновники реагировали с нескрываемым раздражением, вице-губернатор Григорий Двас сообщил, что области неинтересно развивать жилищные проекты на прилегающих к городу землях. На одной из конференций Двас заявил, обращаясь к строителям: Ребята, вам русским языком говорили, что воды, электричества и т. д. в этих районах нет. Вы об этом знали, а теперь просите нас помочь. Ситуация с инженерией в ближайшее время не улучшится. Пользы для области эти проекты не принесут, они нам неинтересны.

В начале 2008 г. председатель совета директоров ОАО Ленстройматериалы Дмитрий Игнатьев сообщил, что у ЛСМ есть проект по возведению в Янино крупного жилого комплекса.

Тем не менее дефицит пригодных для строительства площадей и высокие цены на инженерно подготовленные участки вытесняют строителей за городскую черту. И вскоре ситуация в Янино изменится.

Сейчас концепция корректируется возможно, Ленстройтрест будет строить 350 000-400 000 кв. м. Это уменьшит социальную нагрузку по школам, детским садам, медицинским учреждениям и позволит нам создать более комфортную среду обитания, объясняет Дмитрий Лелин.

По словам генерального директора компании Ленстройтрест (фирма также входит в группу ЛСМ) Дмитрия Лелина, компания приобрела у собственника территорию около 42 га. Первоначально здесь планировалась достаточно плотная застройка, включая до 700 000 кв. м жилья.

Кстати, проблемы с инженерными мощностями ЛСМ и СУ-155 будут решать совместно. Конечно, реализация этих проектов займет не один год.

Однако главная причина, вынуждающая девелоперов из группы ЛСМ пересматривать первоначальные планы, в другом. Рядом с их территорией большой участок около 100 га приобрела одна из фирм, входящих в московскую группу СУ-15 И у москвичей планы еще более масштабные: они собираются построить здесь более 1 млн кв. м жилья.

С одной стороны, поблизости окажутся все те же объекты социалки, что, несомненно, будет удобнее.

Но какие последствия принесут наложения планов первоначальным собственникам тем, кто покупал коттеджи и таунхаусы в комплексе Янино?

Кроме того, многие, вполне вероятно, рассчитывали жить в относительно малонаселенной местности, поближе к природе. А окажутся по соседству с городским кварталом. Хорошо хоть мало- и многоэтажные комплексы в Янино будет все-таки разделять лес.

С другой резко возрастет нагрузка на дорожную сеть. И на трассу по утрам будут каждый день выезжать не 200-300, а 3000-5000 автомобилей одновременно. Часовые пробки возрастут многократно.

Константин Крюков, руководитель компании Константа (фирма занимается строительством поселков экономкласса), уверен, что рыночный тренд в пригороде направлен в сторону многоквартирных, многоэтажных комплексов. Крюков ссылается на опыт Москвы, где близлежащие коттеджные поселки превращаются в микрорайоны или городки-спутники. Около Санкт-Петербурга этот процесс уже идет например, в Колтушах, Шушарах.

Новый вызов
Генеральный директор компании Village Consulting Алексей Рогов считает, что для коттеджного поселка наличие рядом многоэтажки катастрофично. Я покупаю не просто дом, я покупаю окружение. Для смешанных поселений, по мнению Рогова, этот фактор менее значим.

По мнению Еременко, ситуация не так печальна, если многоэтажка не нависает над коттеджами. Однако транспортные проблемы решать все равно придется.

Генеральный директор Practis SB Илья Еременко отмечает при этом, что Янино не позиционируется как элитная или даже высококомфортная зона: Это территория для малоэтажки экономкласса. Цена домовладения соответствует цене квартиры.



Главная --> Публикации