Главная --> Публикации --> Аижк подготовило новую стратегию развития Не детские вопросы Так быстро в москве еще не строили Застройщиков могут освободить от ндс, увеличив штраф за обман дольщиков Летняя аренда

MIRAX GROUP
Девелоперская КОМПАНИЯ
Создана в 1994 г.
Акционеры 85% акций принадлежит президенту корпорации Сергею Полонскому, 10% президенту Строймонтажа Артуру Кириленко, 5% четырем членам правления.
Портфель более 12 млн кв. м недвижимости (собственные данные).
Выручка $1,3 млрд (2007 г., US GAAP), EBITDA $550 млн.

Мы хотим в нескольких европейских странах запустить проекты такого же уровня, как Mirax Plaza, башня Федерация, рассказывал год назад в интервью Ведомостям Полонский. Вчера стало известно, что он приобрел 50% доли в проекте строительства небоскреба в центре Лондона у ливерпульского девелопера Beetham Organization Ltd. Об этом рассказал член совета директоров Mirax Group Максим Темников. Агентство Four Communications (работает с Beetham) подтвердило эту информацию.

Здание, которое уже окрестили Mirax-Beetham Tower, состоит из отеля на 261 номер, 96 апартаментов и торгово-развлекательной части. Управлять 5-звездочным отелем будет оператор Jumeirah. Сейчас девелопер согласует разрешительные документы, строительство начнется в январе 2009 г., а ввод запланирован на 2011 г.

На официальном сайте Beetham говорится, что 52-этажный небоскреб (высота 163 м, площадь 100 000 кв. м) будет построен на Блэкфрайарс-роуд, 1 напротив кафедрального собора Сент-Поль и лондонского Сити. Beetham Organization приобрела штаб-квартиру ритейлера Sainsbury в 2006 г. за 56 млн фунтов. Мы искали партнера, потому что это миллиардный проект, передало слова главы компании Стивена Битама Four Communications. Темников говорит, что переговоры длились три месяца, за долю в проекте Mirax заплатила 60 млн фунтов.

Лондонский рынок недвижимости становится интересным для российских девелоперов. Так, акционеры группы ПИК Кирилл Писарев и Юрий Жуков вложили 110 млн фунтов в строительство офиса в 37 160 кв. м на Cannon Street в Сити (девелопер Hines). Тогда же они проиграли катарской Qatari Diar аукцион на покупку у минобороны Великобритании Chelsea Barracks катарцы заплатили 959 млн фунтов (цена ПИК 900 млн фунтов).

Общий объем инвестиций Темников оценивает в 500 млн фунтов (половину из них вложит Mirax). Британское агентство недвижимости Knight Frank недавно сообщало, что элитное жилье в Лондоне дешевеет. Темникова это не пугает: в городе не строят высотных апартаментов. Уникальные проекты в самом дорогом сегменте не теряют в цене. Кроме того, Лондон крупнейший финансовый центр мира и всегда будут люди, заинтересованные в покупке недвижимости в этом городе, соглашается управляющий партнер Knight Frank Екатерина Тейн. По словам Темникова, стоимость метра в Mirax-Beetham Tower составит не менее 30 000 фунтов, а рыночная стоимость проекта 1 млрд фунтов. Это не самая высокая цена например, в элитном проекте One Hyde Park жилье продается по 50 000 фунтов за метр.

При поиске лучшего места для проживания в своей собственной недвижимости стоит руководствоваться прежде всего качеством и безопасностью жизни в разных странах и городах. Вторым важным показателем станет приблизительная стоимость как самой недвижимости, так и проживания. И наконец, немаловажно рассмотреть юридические условия для регистрации и приобретения жилья.

Как обычно, в последнем номере месяца в рубрике Замечательная жизнь людей Власть ищет те уголки Земли, которые в наибольшей степени подходят для той или иной человеческой деятельности*. На этот раз речь пойдет о том, где лучше купить дом или квартиру.

В 2007 году бюро Mercer проанализировало положение дел в 215 крупных городах мира. В итоге в первой десятке оказались три швейцарских города Женева, Цюрих и Берн, три немецких Дюссельдорф, Франкфурт и Мюнхен, и по одному городу из Канады, Австрии, Новой Зеландии и Австралии это, соответственно, Ванкувер, Вена, Окленд и Сидней (см. таблицу). В конце списка оказались такие города, как Браззавиль (Конго), Банги (ЮАР) и, на последнем месте, Багдад, что вполне предсказуемо. Авторы доклада отмечают, что в последнее время разрыв в уровне жизни между городами-лидерами и аутсайдерами становится все больше. В некоторых регионах ситуация улучшается, однако сохраняется контраст между теми городами, где общее качество жизни высокое, и теми, что погружены в политический и экономический беспорядок, утверждают специалисты Mercer.

Квартирный вопрос
Чтобы сузить круг поиска наиболее подходящих для проживания городов с нескольких миллионов хотя бы до десятка, имеет смысл отобрать только те, в которых можно чувствовать себя относительно безопасно и комфортно. Составлением рейтинга уровня жизни в разных городах мира занимаются многие исследовательские центры. Среди них одним их самых авторитетных считается рейтинг американского бюро Mercer Consulting. В своих оценках оно опирается на 39 показателей, которые учитывают политическую и социальную среду в городе, его экономическое положение и состояние медицинских и образовательных учреждений. Помимо этого, аналитики из Mercer оценивают степень развития транспорта, обслуживающую инфраструктуру города (то есть электрические и водопроводные сети), а также места для отдыха и торговые площади. В общем, в поле зрения исследователей попадает почти все от политической стабильности до пробок на дорогах.

Что касается Москвы, то ее ситуация выглядит крайне интересной. В рейтинге Mercer она оказалась на 171-м месте (на одну позицию выше, чем за год до этого). Однако по уровню цен на жилье в центральных районах города (Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды) Москва уступает только Нью-Йорку и Лондону: стоимость квадратного метра достигает €8300.

Что ж, ограничим наше исследование десяткой лучших, по мнению Mercer, городов и попытаемся выяснить, в каком из них наиболее доступное жилье. Для этого сравним стоимость одного квадратного метра в квартире площадью около 80 кв. м, расположенной в центре города. Самые хорошие города Цюрих и Женева оказываются и самыми дорогими, за один квадратный метр там придется заплатить около €5 тыс. Немногим меньше обойдется покупка жилплощади в австралийском Сиднее, где за квадратный метр просят в среднем €420 А вот самыми экономичными в этом плане можно признать немецкие Дюссельдорф и Франкфурт, в которых цена одного квадратного метра в квартире в центре колеблется от €1800 до €280 И практически такой же уровень цен наблюдается в новозеландском Окленде.

Жизнь по карману
Впрочем, одной только покупкой жилплощади расходы на проживание не ограничиваются. В отобранной десятке лучших городов существует довольно ощутимый разброс цен на основные товары. Бюро Mercer взялось исследовать и его, составив список из 143 самых дорогих городов мира. В своих оценках американское бюро учитывает расходы более чем на 200 товаров и услуг, среди которых транспорт, развлечения, продукты питания, одежда и товары для дома.

Таким образом, выбирая себе квартиру, стоит обратить внимание на немецкие города Дюссельдорф и Франкфурт и на Окленд в Новой Зеландии, где при высоком уровне удобства и безопасности сохраняются довольно низкие цены на недвижимость.

Несмотря на то что Женеву и Цюрих, по мнению Mercer, можно назвать самыми предпочтительными городами Европы, они не самые дорогие. В рейтинге они оказались на седьмом и девятом местах, набрав 109,8 и 107,6 баллов соответственно. Общий уровень цен на континенте оказался выше только в Лондоне и в датской столице Копенгагене (шестое место, 110,2 балла).

Безоговорочным лидером в этом рейтинге уже второй год подряд является Москва. Взяв за точку отсчета Нью-Йорк и присудив ему 100 баллов, эксперты оценили дороговизну пребывания в Москве в 134,4 балла. По их мнению, главными причинами этого стало укрепление курса рубля относительно американского доллара, а также непрекращающийся рост цен как на покупку, так и на аренду квартир. Вслед за российской столицей следуют Лондон (126,3 балла) и Сеул (122,4). А на последней строке списка оказался город Асунсьон (Парагвай), набравший 50 баллов другими словами, затраты на проживание там почти в два с половиной раза меньше, чем в Москве.

Один из лидеров по качеству жизни Ванкувер по уровню цен, тем не менее, уступил большинству европейских городов. Он занял 89-ю строчку, благодаря низкому уровню инфляции (в прошлом году она составила всего около 2%) и падению курса канадского доллара относительно евро. Однако из всех городов десятки лучших наименьшие затраты сулит новозеландский Окленд, набравший только 73,9 балла и оказавшийся на 99-й строке рейтинга. Интересно, что в соседней Австралии город Сидней, уступающий Окленду в рейтинге качества жизни, поднялся по уровню цен 21-е место, обогнав многие европейские столицы.

А вот немецкие Франкфурт и Дюссельдорф опустились в списке Mercer гораздо ниже: они заняли 40-ю и 45-ю позиции, что, впрочем, только прибавляет им очков в рейтинге Власти. По результатам исследования выяснилось, что цены в этих городах одни из самых низких в Европе. Их отделяют около 12 баллов от столицы Болгарии Софии, которая была признана наименее дорогим европейским городом (108-е место в общемировом рейтинге, 72,5 балла).

Где трава зеленее
При определении самого привлекательного места в мире для покупки собственного дома имеет смысл также отфильтровать неблагополучные страны. Для этого можно воспользоваться мировым индексом качества жизни, который каждый год публикует Организация объединенных наций в рамках своей Программы развития. В отличие от индекса бюро Mercer, призванного оценить характеристики городов с бытовой точки зрения, рейтинг ООН составляется на основе трех фундаментальных показателей развития страны ожидаемой продолжительности жизни при рождении, уровне грамотности среди населения и ВВП на душу населения.

Таким образом, город Окленд, расположенный на севере Новой Зеландии, может предложить своим жителям не только комфортное, но и относительно дешевое проживание.

Разумеется, высокие достижения той или иной страны в этих сферах не означают, что ее жители вовсе не сталкиваются с экономическими или социальными проблемами. Однако они позволяют с большой долей уверенности сказать, что в стране развита медицина и есть доступная система образования, а также разработана инфраструктура, включая транспортную и электрическую сети.

Десятка лидеров рейтинга ООН выглядит так: в первую тройку вошли Исландия, Норвегия и Канада, вслед за ними следуют Австралия, Ирландия, Швеция, Швейцария, Япония, Нидерланды и Франция.

Таким образом, критерию высокого качества жизни соответствуют в основном европейские страны, из которых только пять Норвегия, Нидерланды, Швеция, Ирландия и Исландия могут похвастаться отлаженной системой защиты прав собственности.

К сожалению, исследование ООН не затрагивает такого важного вопроса, как юридическая система, защищающая права собственности. Но такого рода оценки ежегодно публикуются в докладах американской организации Международный индекс прав собственности. Одной из составляющих ее общего рейтинга является защита физической собственности (в дополнение к политической и юридической стабильности и защите интеллектуальной собственности). В последнем докладе этой организации в десятку стран-лидеров вошли только пять государств, отобранных нами по критерию качества жизни. Все они европейские это Норвегия, Нидерланды, Швеция, Ирландия и Исландия. Их законодательство в области регистрации и защиты прав физической собственности заслужило самые высокие оценки.

В Нидерландах налоги, которые платит покупатель недвижимости, составляют 9-11% от стоимости сделки. Еще 2-3% платит продавец. По сравнению с Россией, подобное налоговое бремя можно считать довольно легким. Однако в таких странах, как Ирландия и Швеция, покупатель и продавец вместе в среднем платят и того меньше около 6,5% от суммы сделки. В Ирландии, правда, налог может возрасти, если стоимость покупаемой недвижимости выше €127 00 До этого порога никаких дополнительных плат не взимается, но при его превышении придется потратить 3% от цены дома, а если стоимость жилья составит более €635 тыс. то уже 9%. Самые благоприятные условия для покупки загородного дома созданы в Исландии. Там сумма налогов находится на уровне 2,4%.

Что нам стоит дом купить
Теперь следует разобраться, в каких странах из пяти оставшихся покупателя загородной недвижимости ждут самые низкие налоги на ее приобретение. В некоторых государствах налоговое бремя может составлять до 25% от величины сделки, как это, например, происходит в России. Сюда включается оплата услуг риэлтера и нотариальной конторы, а также налог на добавленную стоимость. Эти затраты, разумеется, берет на себя и продавец (как, например, уплату НДС). Однако в конечном итоге они все равно становятся проблемой покупателя, потому что дополнительные затраты продавцы компенсируют повышением цен на жилье.

Таким образом, приобретение загородной недвижимости повлечет за собой наименьший объем дополнительных расходов в Исландии.

После того как покупка совершена, встает вопрос о том, какие налоги придется платить во время проживания в новом доме. В Нидерландах они одни из самых высоких в Европе и составляют 23,6% от заработной платы (выше только в Польше и Дании, где налоги достигают почти 30%). В Швеции и Норвегии средняя сумма налогов лишь немногим меньше 21,9% и 18,4% соответственно. А Исландия может похвастаться щадящим налоговым режимом, который предусматривает выплаты в размере всего 6% от заработной платы.

По данным Bank of England, количество новых одобренных заявок на выдачу ипотеки достигло в апреле рекордно низкого уровня.

Сухой остаток
При желании купить квартиру наиболее целесообразно сделать это в Новой Зеландии, в относительно недорогом, но комфортном городе Окленд. А своим собственным домом лучше обзавестись в Исландии, где эффективная защита прав собственников и высочайшее качество жизни сочетаются с низкими ставками налогообложения при покупке недвижимости.

По сравнению с мартом количество положительных решений снизилось на 8% и почти наполовину по сравнению с данными, полученными год назад.

В течение месяца было одобрено лишь 58 000 таких ипотек, что стало самым низким показателем с начала регистрации данных банком в 1993 году.

При этом как количество одобренных займов, так и объем средств, предлагаемых заемщиков, снижается уже в течение 12 месяцев подряд.

В этом году ожидается спад на рынке ипотечного кредитования из-за кредитного кризиса и недостатка в финансах для займов.

Однако данные британского Центробанка демонстрируют, что спад может усугубиться, если рынок не вырастет до конца года.

Побочный эффект
Представители Совета ипотечных кредиторов (Council of Mortgage Lenders) и Королевского института аккредитованных оценщиков (Royal Institution of Chartered Surveyors) предупредили, что объем продаж недвижимости снизится в этом году на 35-40%.

Кредитные организации продолжают ужесточать условия для новых заемщиков, не давая возможность первичным покупателям воспользоваться падением цен на недвижимость, наблюдаемым в последние месяцы, - пояснил он. Такое снижение объема продаж окажет влияние как на потребительские расходы, так и на широкий круг сопутствующих сфер.

Саймон Рубинсон (Simon Rubinsohn), старший экономист RICS, опасается, что подобная нестабильность может оказать побочный эффект на всю экономику.

Также в этом году ожидается повсеместное 10%-ное падение цен на недвижимость.

Снижение цен
По данным National House Building Council, количество заявлений на выдачу разрешений на строительство новых домов снизилось на данный момент на 27% по сравнению с прошлым годом.

Судя по количеству отказов по заявкам на ипотеку, эксперты строительного общества предполагают, что уровень падения цен на недвижимость составит на конец года 13%.
Для заселения квартир в микрорайоне Щербинка все готово. 6-го мая каждый, кто имеет на это право и захочет, сможет вселяться в свои квартиры. Об этом 3 мая в ходе традиционного субботнего объезда городских стройплощадок сообщил первый заместитель мэра Москвы в Правительстве Москвы, руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

На прошлой неделе представители Nationwide, второй по величине ипотечной компании Великобритании, сообщили, что снижение цен происходит с еще большей скоростью, и уже составило 4,4% по сравнению с прошлым годом.

Перед началом совещания В. Ресин с представителями префектуры Юго-Западного округа, представителями фирм-застройщиков СУ-155, Мосинжстрой и других строительных организаций совершил поездку по району-новостройке. По ее итогам глава стройкомплекса дал ряд поручений и замечаний. Владимир Ресин осмотрел одну из трехкомнатных квартир по улице Маршала Савицкого, д. 1 Кстати, в скором времени на этом доме установят мемориальную доску в честь дважды Героя Советского Союза, маршала авиации, заслуженного военного летчика СССР Евгения Яковлевича Савицкого.

Как уже сообщал Строительный мир, в минувшую субботу, 3 мая, участники застройки собрались в штабе строительства Щербинки, чтобы обсудить наболевшие вопросы и наметить пути их решения. Проводил совещание руководитель столичного стройкомплекса Владимир Ресин. В совещании также приняли участие первые заместители руководителя Департамента градостроительства Александр Косован, Константин Королевский, заместитель руководителя департамента Виктор Аистов, префект Юго-Западного административного округа Алексей Челышев, глава Мосгосстройнадзора Анатолий Зайко и другие.

ГУП Мосгортранс проработаны вопросы движения городского транспорта в Щербинке. Общественный транспорт будет въезжать в Щербинку с Симферопольского шоссе через Молодцовский проезд. Далее автобусы проследуют через микрорайоны 2 и 3 по улице Маршала Савицкого на Шоссейную улицу и выйдут на реконструируемое Варшавское шоссе. Открытие автобусного движения запланировано на 6 мая. Пока в Щербинку будет курсировать только один автобус под номером 737.

Непосредственно на совещании обсуждались вопросы строительства объектов социальной сферы. Уже в мае во 2-м микрорайоне откроется детский сад. Два других дошкольных образовательных учреждения планируются к сдаче в 3-м микрорайоне к 1 сентября. Не позднее 15 августа введут в строй школу в 3-м микрорайоне. В это образовательное учреждение переедут учащиеся школы, расположенной в поселке Милицейский. Кроме того, ГУП Моспроект-4 в настоящее время разрабатывает техдокументацию для строительства детской поликлиники, которая появится во 2-м микрорайоне Щербинки в 2009 году. Ход строительства этих объектов не вызвал у Владимира Ресина нареканий.

Как сообщил в интервью корреспонденту Строительного мира заместитель генерального директора СУ-155 Валерий Сарокваша, всего в Щербинке построено 262 тыс. кв. метров жилья, из них 120 тыс. кв. метров для военнослужащих Министерства обороны РФ.

Вместе с тем сегодня в Щербинке продолжается строительство социального жилья. Уже смонтированы корпуса 3А, 3Б, 3В, 10 серий И-155 и ИП46-С. Ведется монтаж корпусов 4, 5, Жилье в этих домах предоставят очередникам, молодым семьям, ряду других категорий льготников. Квартиры в одном из жилых домов Щербинки в качестве эксперимента предоставят студенческим семьям.

Говоря о строительстве объектов инфраструктуры, глава стройкомплекса подчеркнул: Инфраструктура вся полностью готова: и школа 1-го сентября будет открыта, в мае будет сдан детский сад, подготовлены магазины, в том числе со специализированными установками. Все, что нужно для нормальной жизни, здесь есть, включая автобусы в Москву (Подробная запись беседы В. Ресина с журналистами приводится в отдельной публикации портала. 03.05.200 Субботний объезд: беседа Владимира Ресина с журналистами после совещания в Щербинке).

Отвечая на вопросы журналистов, В. Ресин сказал: Для заселения всё готово, последние штрихи наводятся. Но само заселение теперь зависит от каждого человека, каждой семьи, которые получили ордера на квартиру здесь. Это вызвано тем, что у кого-то дети еще учатся в школе, у кого-то другие какие-то причины есть. И это не значит, что 6-го числа сюда тысячи людей приедут и будут заселяться. 6-го мая каждый, кто имеет на это право и хочет, сможет вселяться в свои квартиры.

Как отмечалось на совещании, в этом году планируется застройка 1, 2, 3, 4 микрорайонов, а также микрорайонов 5 и 5а поселка Бутово, где собираются построить малоэтажные дома для жителей поселка, не желающих переезжать в многоэтажки. Всего в 2008 году в пос. Бутово запланировано строительство более 100 тыс. кв. метров социального жилья и ряда объектов соцкультбыта. На месте частных построек только в 4-м микрорайоне появится 50 тыс. кв. метров жилья, а также две школы и три детских сада. Срок ввода всех этих корпусов 2008 год.

По соседству со Щербинкой в деревне Захарьинские дворики городские власти наметили строительство коттеджей для московских многодетных семей. Предполагается возведение 22 коттеджей сблокированного типа (на две семьи) общей площадью 50 тыс. кв. метров. В июле планируется провести аукцион по подбору подрядной организации. В первую очередь будет построена подъездная дорога к деревне, проложены инженерные коммуникации и подготовлены фундаменты будущий строений.

В частности, для строительства 20 и 21 корпусов серии П46М во 2-м микрорайоне необходимо снести 14 домов на Коммунарской улице и улице Папанина. Как отметила на совещании заместитель префекта ЮЗАО Любовь Финаева, проблемы создают собственники, чьи требования по предоставлению им квартир являются завышенными. Например, один из владельцев 18 кв. метров площади жилого дома требует от города предоставить ему трехкомнатную квартиру. Единственный выход из этой ситуации судебные разбирательства, но они задерживают начало строительных работ на неопределенное время.

Сложности строительства связаны с освобождением под застройку территории, занятой частными домами. Переселением жителей из частных строений занимается префектура Юго-Западного округа и управа района Южное Бутово. На совещании сообщалось, что из бюджета города выделены средства на выплату компенсаций переселяемым жителям. С началом выплат освобождение площадок и снос зданий должны пойти быстрее.

На совещании повторно рассматривался вопрос о завершении приемки дома 35 в 3-м микрорайоне района Южное Бутово, 36 квартир в котором предназначено для заселения детей-сирот из числа совершеннолетних воспитанников детских домов. Выяснилось, что Главмосстрой (строительный дивизион корпорации Главстрой) устранил все замечания по этому дому. На совещании было доложено, что все квартиры опечатаны и готовы к заселению.

Проблемы также создают собственники, которые купили в Бутово по 0,65-1 кв. метру жилья и сегодня предъявляют требования по предоставлению им квартир. В частности, подобная ситуация сложилась в частном доме на Изюмской улице, д. 35, где зарегистрировано 35 (!) собственников. По данному дому принято решение суда в пользу города. В ближайшую неделю дом будет снесен.



Главная --> Публикации