Главная --> Публикации --> Надежда косарева: причина высоких цен - монополизация жилищного рынка Аижк подготовило новую стратегию развития Не детские вопросы Так быстро в москве еще не строили Застройщиков могут освободить от ндс, увеличив штраф за обман дольщиков

Тоскана разделяется на десять провинций: с севера на юг это Масса-Каррара, Лукка, Пистойя, Прато, Флоренция, Пиза, Ареццо, Ливорно, Сиена и Гроссето. Относится к Тоскане и знаменитый благодаря Наполеону Бонапарту остров Эльба.

Тоскана это область Италии с административным центром во Флоренции. В этом, как многие считают, красивейшем регионе страны на площади в 21 тыс. кв.км проживает более 3,5 млн человек. На северо-западе Тоскана граничит с Лигурией, на севере с Эмилией-Романьей, на востоке с Умбрией, на юге с Лацио. Более 300 км побережья Тосканы на западе омываются Тирренским морем. Примерно на две трети Тоскана покрыта холмами и горами, и лишь 8% территории составляет долина реки Арно.

Тоскана это место происхождения итальянского Ренессанса, художественное наследие которого обильно представлено в музеях области (самые известные из них галерея Уффици и Национальный музей Барджелло во Флоренции). Тоскана была родиной таких великих представителей итальянской культуры, как Леонардо да Винчи, Микеланджело, Данте, Боккаччо, Джотто и др.

История Тосканы напрямую связана с этрусской цивилизацией первой крупной цивилизацией в Северной Италии, развивавшейся между реками Арно и Тибр в период с VII века до н.э. до III века н.э. и в дальнейшем уступившей свою территорию римлянам.

Есть в Тоскане и развитая промышленность, однако главной статьей доходов этой области по праву является туризм. И действительно, Тоскана настоящий рай для туристов, которых сюда ежегодно приезжает около 10 млн человек. Здесь есть и шикарные песчаные пляжи, и термальные центры, и несколько национальных парков, и множество городов, в которых провинциальный уют самым естественным образом соединяется с величавостью памятников Средневековья. Есть здесь и великолепные замки, многие из которых сейчас переоборудованы в отели. Здесь можно и загорать, и кататься на горных лыжах, и заниматься дайвингом, и наслаждаться чудесной тосканской кухней с ее брускетта (большой гренкой, натертой чесноком), паппарделле (пастой), риболлита (овощным супом) и, конечно же, сочным бифштексом по-флорентийски.

Кроме того, Тоскана всемирно известна благодаря своим изысканным винам Кьянти и Брунелло Ди Монтальчино, овечьему сыру Пекорино и оливковому маслу.

Флоренция столица Тосканы
Флоренция очаровательная столица Тосканы по праву считается одним из самых прекрасных и живописных городов в мире. Согласно легенде, этот город цветов в 59 году до н.э. заложил Юлий Цезарь (поселение назвали Фиоренца: от fiore цветок, цвет).

Наиболее красива Тоскана в мае-июне, когда дневная температура не достигла еще 30°С и распускаются маки, а также в сентябре-октябре, когда под мягким осенним солнцем созревают подсолнухи и знаменитые тосканские холмы приобретают особое великолепие. К сожалению, летом в Тоскане жарко как в бане, а вот зимой, несмотря на дожди и пронизывающий холод (относительный, конечно), можно спокойно и без толчеи полюбоваться тем, к чему в сезон туризма невозможно даже подойти.

Наивысшего расцвета Флоренция достигла в годы правления могущественной династии Медичи. В 1859 году город вошел в состав Италии, а потом в течение пяти лет даже был ее столицей.

В XVI веке Флоренция стала столицей Тосканского герцогства. С тех пор центр города несильно изменился. В эпоху Возрождения в городе было создано столько прекрасных соборов, монастырей, дворцов, картин, фресок и скульптур, что для того, чтобы просто обойти их, потребуется несколько дней. Еще бы: из тысячи самых известных европейских художников второго тысячелетия триста пятьдесят жили или работали именно во Флоренции.

Пиза, Сиена и другие города Тосканы
Помимо Флоренции, в Тоскане есть немало удивительных городов, привлекающих внимание многочисленных туристов.

Сейчас исторический центр Флоренции похож на гигантский музей, устроенный прямо под открытым небом. Главные ее достопримечательности это величественный собор Санта-Мария-дель-Фиоре, возвышающийся на Пьяцца-дель-Дуомо (он был заложен в 1269 году), Баптистерий с Вратами Рая, колокольня Джотто, музеи Палаццо-Веккьо и Уффици, пешеходный мост Понте-Веккьо, дворец Питти с садом Боболи и т.д.

Невероятно интересна и основанная римлянами Сиена, бывшая главная соперница Флоренции. Здесь на Пьяцца-дель-Кампо одной из самых очаровательных площадей Европы, по форме напоминающей створку раковины, два раза в год (2 июля и 16 августа) проводятся совершенно сумасшедшие скачки, ведущие свою традицию c ХIV века. Для этого площадь засыпают толстым слоем песка и превращают в ипподром. Эти экзотические соревнования проводятся между командами 17 кварталов (контрад), на которые разделена Сиена и которые, словно враждующие государства, таким образом воюют между собой.

Прежде всего, это Пиза с ее знаменитой Падающей башней, которая вместе с площадью, собором и Баптистерием с 1986 года имеет статус всемирного наследия. Пизанская башня, являющаяся частью ансамбля собора Санта-Мария-Маджоре, имеет высоту около 57 м и отклонение от вертикали примерно в 4,5 м. Ее строительство началось в 1173 году и продолжалось с двумя длинными перерывами почти двести лет.

По словам Екатерины Юшиной, руководителя направления Недвижимость за рубежом компании National Realty Group, цены на недвижимость в Италии сильно варьируются в зависимости от региона и расположения объекта.

Не менее интересны и другие города Тосканы, например Ливорно, основанный пизанцами в XIII веке и вскоре ставший важнейшим портом на Средиземном море, или Лукка, которую называют городом ста церквей (этот город является родиной знаменитых тосканских сигар). А ведь тут есть еще и Пистойя (родина первых пистолетов, получивших название от имени города) с ее прекрасно оборудованными горнолыжными трассами, и Монтекатини с его целебными водами, и бывший этрусский город Ареццо, в прошлом один из самых богатых городов Тосканы, с его проводящимся в первое воскресенье сентября Сарацинским турниром.

Такой недвижимости в Тоскане хоть отбавляй. По этому поводу Алена Каприелова, директор по развитию компании National Realty Group, отмечает: Наибольшим спросом в плане покупки жилой недвижимости нынче пользуется вся Тоскана и, в частности, Флоренция. Недвижимость там разлетается как горячие пирожки.

Изменение цен происходит в основном с юга (там дешевле) на север (там дороже). Кроме того, оно обусловлено такими факторами, как историческая и экономическая значимость населенного пункта. Как выражается Екатерина Юшина, привлекают, прежде всего, дома с историей или дома, находящиеся на известных курортах.

Квартиры
Разброс цен на квартиры во Флоренции достаточно велик. Так, например, практически в центре города на Виа дела Скала небольшая квартирка площадью 30 кв.м продается за С –175 тыс., что эквивалентно С – 5833/кв.м, а на Виа Коломбо квартира площадью 43 кв.м всего за С – 105 тыс. (С – 2242/кв.м). Другой пример: 5-комнатная квартира площадью 115 кв.м в районе великолепной церкви Санто-Спирито на левом берегу Арно стоит С – 670 тыс. (С – 5826/кв.м), а примерно такая же по площади квартира в районе рынка Сан-Лоренцо всего С – 250 тыс.

Флоренция: город и пригороды
Малогабаритное жилье
Малогабаритное жилье во Флоренции есть, но с его покупкой возникают серьезные проблемы. Например, чтобы приобрести популярную студио (однокомнатную квартирку, объединенную с кухней), надо потратить огромное количество времени и сил. Дело в том, что такое жилье постоянно и весьма выгодно сдается, и хозяевам нет никакого резона его продавать.

Спрос на жилье растет, однако, похоже, в центре Флоренции вскоре останутся лишь отели, пансионы или квартиры, предназначенные для сдачи приезжим.

Главная проблема такого крупного города, как Флоренция, состоит в том, что чем ближе к центру, тем стремительнее растут в цене квартиры и тем дороже становится жизнь. В связи с этим многие местные жители предпочитают переезжать в пригороды. Действительно, в последние несколько десятилетий число коренных жителей Флоренции сократилось с 458 тыс. до 356 тыс. человек (при этом в пригородах живет уже около 200 тыс. человек). Так флорентийцы спасаются от пробок и шумных толп туристов, заполнивших все улицы и площади города.

В среднем цена 2-комнатной квартиры во Флоренции сейчас составляет С – 170 220 тыс., 3-комнатной квартиры С – 235 290 тыс., 4-комнатной квартиры С – 300 400 тыс., 5-комнатной квартиры С – 450 690 тыс. и т.д.

Цена жилья зависит не только от месторасположения объекта недвижимости, но и от особенностей дома. В качестве примера можно привести квартиру во Флоренции площадью 100 кв.м, расположенную на последнем этаже старинного здания XIV века (прихожая, гостиная с камином, кухня, три спальни и туалет), которая продается за С – 450 тыс., что эквивалентно С – 4500/кв.м жилой площади. С другой стороны, современный двухуровневый пентхаус площадью 250 кв.м в здании постройки 50-х годов прошлого века (первый уровень: прихожая, салон, столовая, кухня, две спальни и два туалета; второй уровень: четыре комнаты, два туалета и солярий) с террасой площадью 110 кв.м в той же Флоренции продается за С – 2 млн, что эквивалентно С – 8 тыс. за 1 кв.м жилой площади.

Средний уровень цен на квартиры во Флоренции в пересчете на 1 кв.м представлен в таблице.

Характерно, что наибольшее предложение квартир наблюдается в ценовом диапазоне от С – 180 тыс. до С – 340тыс.

Виллы
Что касается вилл, то они в Тоскане предлагаются к продаже в большом количестве, но стоят недешево. Виллу средних размеров во Флоренции можно купить менее чем за С – 1 млн. Так, например, вилла площадью 180 кв.м с террасой площадью 30 кв.м продается за С – 930 тыс. С другой стороны, старинная вилла, находящаяся в отличном состоянии и расположенная на вершине холма в пригороде Флоренции (площадь виллы 330 кв.м, площадь окружающего ее парка 15 тыс. кв.м), стоит уже значительно дороже СС – 3,2 млн.

Коттеджи
Следует отметить, что в Тоскане строится много нового жилья, в том числе и в своеобразных поселках на 20 25 небольших коттеджей (villette) с общей охраняемой территорией. Тут уровень цен примерно таков: в районе Импрунета под Флоренцией коттеджи площадью 110, 145, 160 и 175 кв.м продаются соответственно за С – 520, С – 800, С – 850 и С – 1,250 млн.

Квартира площадью 70 кв.м в том же Эмполи продается за С – 190 тыс. (С – 2714/кв.м). А в маленьком Кастельфьорентино, находящемся в 30 км к юго-западу от Флоренции, можно найти жилье и за С – 1770/кв.м.

Небольшие городки Тосканы
Наиболее экономичным вариантом является жилье в небольших тосканских городках. Так, к примеру, домик площадью 35 кв.м с садом площадью 140 кв.м в Эмполи, находящемся в 30 км к западу от Флоренции, стоит С – 160 тыс. Аналогичный домик площадью 37 кв.м в Кампи-Бизенцио стоит и того меньше С – 120 тыс.

Как видим, уровень цен на жилье существенно ниже московского. Но не стоит за- бывать, что это престижная Тоскана, один из самых живописных и развитых районов Италии, а не какая-нибудь богом забытая Базиликата.

В небольшом городке Пьян-ди-Ско в провинции Ареццо 2-комнатная квартира общей площадью 50 кв.м, находящаяся в доме, разделенном на три квартиры, продается за С – 130 тыс. (С – 2600/кв.м).

В качестве примера предложения жилья в этом популярнейшем месте морского побережья Тосканы (100 км от Флоренции и аэропорта) можно привести эксклюзивную виллу, находящуюся на стадии строительства (первый этаж: около 100 кв.м большой зал, кухня, спальня, гардеробная, ванная комната, впереди закрытая веранда, сзади открытая веранда; второй этаж: три спальни со своей ванной комнатой и две террасы). Эта вилла с огромным садом общей площадью около 1500 кв.м и бассейном продается за С – 4 млн.
Утвержденная недавно правительством Москвы концепция программы реновации территорий сложившейся жилой застройки столицы, разработанная в соответствии с Генеральным планом развития города на период до 2020 года, призвана максимально эффективно использовать территории сложившейся жилой застройки в интересах жителей мегаполиса. В 2008-2010 годы предполагается проработка территорий 120 кварталов. О концепции документа, о его основных положениях и важных моментах КДО-Информ рассказал депутат Московской городской Думы Иван Новицкий, один из самых известных столичных экспертов в области земельных и имущественных правоотношений.

К сожалению, так обстоят дела далеко не везде. По словам Екатерины Юшиной (компания National Realty Group), в наиболее престижном районе Тосканы в Форте-деи-Марми максимальная стоимость одного кв.м достигает С – 23 тыс.

- Концепция программы реновации территорий сложившейся жилой застройки города разработана на основе реализации национального проекта Доступное и комфортное жилье - гражданам России, а также обеспечения требуемых объемов реконструкции и реновации сложившейся застройки, модернизации и капитального ремонта жилищного фонда.

- Иван Юрьевич, какие конкретные градостроительные шаги предусматривает концепция?

Необходимы актуальные предложения по максимальному использованию реконструируемых территорий для реализации городских социальных программ жилищного строительства, включая размещение объектов социальной сферы, комплексных предприятий потребительского рынка и услуг шаговой доступности, предприятий малого предпринимательства, с целью предоставления необходимых услуг населению. При этом, было бы целесообразно обеспечить учет данных о нецелевом использовании земельных участков и подготовку предложений по их возможному дальнейшему использованию.

Концепция предусматривает разработку документации по планировке территории для последующего строительства объектов, исходя из реальной потребности города, с приложением адресного перечня застроенных территорий, подлежащих комплексному развитию. Властям предстоит подготовить предложения по адресным перечням домов, предлагаемых к возможному сносу, и домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции, для формирования графиков выполнения работ в составе комплексной реконструкции территорий с организацией единой информационной базы данных.

- При разработке проектов планировок застроенных территорий нужно в обязательном порядке предусматривать резервирование земельных участков для размещения головных энергетических объектов и их эксплуатационных служб.

- Будет ли город осуществлять резервирование земли?

По результатам разработки проектов планировки и утверждения градостроительной документации по 14 территориям проведены открытые аукционы на осуществление строительными организациями функций инвестора по объектам комплексной реконструкции сложившейся застройки. Общая площадь этих территорий составила 464 га, с общей площадью сносимого жилищного фонда - около 560 тыс.кв.м.

На сегодняшний день Москомархитектурой проанализирован градостроительный и экономический потенциал территорий города для комплексной реконструкции в рамках реализации среднесрочной программы капитального ремонта, модернизации, реконструкции и реновации зданий, сооружений, а также реорганизации территорий сложившейся застройки города Москвы на 2004-2007 годы, в которых сосредоточена основная масса жилых домов первого периода индустриального домостроения. В работу включено 223 территории, на которых размещены жилые здания 50-60-х годов постройки преимущественно несносимых серий. Из них по 59 территориям разработаны и утверждены проекты планировки. По 94 территориям продолжается разработка, согласование и утверждение предпроектной документации с последующей реализацией проектов за счет средств бюджета города Москвы или инвесторов, отобранных на основе конкурсных торгов.

- Учитывает ли концепция социальный фактор?

По результатам реализации проектов в бюджет города поступит около 7,3 млрд. рублей при затратах бюджетных средств на подготовку градостроительной документации всей программы с начала ее реализации 604 млн. рублей, и на строительство объектов инженерной инфраструктуры 371 млн.рублей. Общая площадь жилищного фонда, задействованного в комплексной реконструкции, составляет более 11,5 млн.кв.м.

- Москвичей сегодня особенно беспокоит проблема массового капитального ремонта жилых домов.

- Обоснованность разработки концепции и последующей разработки Программы реновации территорий сложившейся жилой застройки Москвы обусловлена рядом социальных, градостроительных, экономических и законодательных факторов. Социальные факторы связаны с необходимостью размещения в пределах шаговой доступности объектов социально-культурного назначения, потребительского рынка и услуг, оптовой торговли, малого предпринимательства. Градостроительные факторы связаны с низкой интенсивностью использования земли реорганизуемых территорий различного функционального назначения при наличии растущего дефицита территории для нового строительства. Экономические факторы связаны с высокой инвестиционной привлекательностью территорий размещения пятиэтажного и непригодного для проживания жилья с высоким износом, при его низкой рыночной стоимости, но не признанного аварийным, со снижением объемов дотаций на содержание жилья.

При реализации Программы крайне актуальна координация действий с городскими организациями, ответственными за проведение капитального ремонта жилищного фонда, в целях недопущения попадания в списки сносимых объектов жилых домов, внесенных в адресные перечни на проведение капитального ремонта. Таким образом, придать этой работе планомерный характер возможно только в том случае, когда программно-целевым методом планируется каждый этап работы, определены процедуры, объемы, источники финансирования работ. Любые другие варианты решения проблемы предполагают большие риски как для инвесторов, так и для заказчиков, собственников жилых и нежилых помещений.

- На мой взгляд, спрогнозировать масштабность решения проблемы массового капитального ремонта за счет средств самих собственников без применения программно-целевого метода не представляется возможным. Инструментом реализации этого процесса в первую очередь должен стать механизм заимствования средств собственниками жилых помещений. При этом для получения кредита собственники должны организовать ТСЖ или привлечь на конкурсной основе управляющую организацию (юридическое лицо), с которой могут быть установлены договорные отношения.

Кроме того, нельзя не принимать во внимание и повышение архитектурной выразительности и улучшение пространственного облика жилой застройки, обеспечение психологического комфорта.

В завершение хотелось бы особо сказать о важности такого фактора, как поддержание историко-культурной ценности городской среды, всего многообразия жилой застройки города.

Рассматривая план застройки коттеджного поселка, покупатели часто обнаруживают, что будущее поселение совсем не однородно. Оно может иметь разный формат жилья, этажность строений, а территория поделена на две и более частей. Для чего проектировщики загородных проектов так делают? Чем принципиально отличаются участки друг от друга, и на каком из них целесообразно выбирать себе дом? Оказывается, вариантов ответов на эти вопросы множество.

Наконец, снижение эксплуатационных расходов на содержание жилищного фонда, придомовых территорий и территорий общего пользования жилых образований, повышение надежности функционирования систем инженерно-технического обеспечения жилой застройки также должно быть в центре внимания властей, как и решение проблем развития улично-дорожной сети и транспортной инфраструктуры, дорожно-мостового хозяйства.

Первая причина, побуждающая дробить поселок на части, лежит на поверхности в буквальном смысле на поверхности земли. Ведь однородные, плоские наделы без всякого рельефа существуют только в теории, а на деле участок земли обычно оказывается пересеченным, часто обремененным различными факторами как положительными, так и отрицательными.

Природные ключи
Специалисты подмосковного рынка отмечают, что причин для разделения поселков на зоны очень много и задача архитекторов, консультантов и девелоперов проекта учесть все эти предпосылки и создать ликвидный и гармоничный проект.

Недостатки могут быть и скрытые например, газовые магистрали. Идеальных участков практически не бывает. В этих условиях девелоперу необходимо спроектировать поселок таким образом, чтобы максимально их скрыть и выгодно обыграть преимущества. Так, в лесу можно дать покупателям гораздо большую свободу в выборе архитектурного решения дома, так как слишком выбивающиеся из стилистики поселка либо не совсем удачные проекты он поможет скрыть от глаз других жителей поселка.

Лес или соседство с ним, водоем, перепад высот, удобный подъезд, удаленность от хаотичной застройки и других сооружений это всегда преимущества, рассказывает Тимур Сайфутдинов, генеральный директор компании ТЕРРА-недвижимость. К недостаткам можно отнести железную дорогу, близость к трассе, свалке, захоронениям вредных веществ, ЛЭП, а также расположенные поблизости заводы, любую застройку, которая видна с территории поселка.

Вторую причину деления поселков на части сформулировал Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME: Зонирование может определяться конфигурацией участка, когда зоны в будущем проекте определяют природные характеристики землеотвода. В качестве примера Анастасия Кротова привела земельный участок, на котором разместился коттеджный поселок Успенский лес: Он имеет форму ключа, ножка которого расположена на поле вдоль кромки леса. Здесь присутствует единая архитектурная концепция коттеджей. А головка ключа находится в лесном массиве, что позволило застройщикам продавать в этой зоне землю без подряда, а покупателю возводить дом по своему проекту. И общий вид поселка от этого не страдает. На мой взгляд, это отличный пример зонирования благодаря природному ландшафту.

Чем более смешанный участок (например, часть в лесу, часть в поле, что-то у водоема), тем более выгодное зонирование можно сделать, уверена Анастасия Кротова, ведущий специалист департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard.

Как отметил Анатолий Балашов, сегментирование важно для привлечения клиентских инвестиций на ранней стадии развития проекта, когда максимально ликвидные земельные участки букируются одними из первых и покупатель готов к ожиданию окончания строительства, поставив на эксклюзивные качества объекта. Ценовая политика в подобных случаях агрессивная, говорит он. Разница в цене может составлять 50 100%. В дальнейшем, когда поселок построен, пропорция как минимум сохраняется.

Даешь расслоение!
Поскольку разные территории имеют разную ценность и ликвидность, на них размещают различные по статусу, а также по площади домов и участков объекты. Как правило, в лесу самые дорогие и самые обширные участки. Вообще, архитекторы и застройщики самое хорошее место на генплане живописное, тихое, камерное зачастую сразу же выделяют в отдельную VIP-зону. И даже если у проекта единая архитектурная застройка, то есть все дома одинаковые, то в этой зоне цена все равно будет выше, так как спрос на такие лакомые кусочки есть всегда, говорит Анастасия Кротова. Наиболее выгодные территории проекта отводятся под резиденции высокого уровня, объединенные индивидуальной концепцией, добавляет Анатолий Балашов, консультант по загородной недвижимости компании Кирсанова-Риэлти. Например, в поселке Николино новая территория застройки отличается от предыдущей изысканными коваными ограждениями, центральной площадью и фонтаном. По словам Анастасии Кротовой, в поселке Успенский лес стоимость земельного участка на поле составляет $65 тыс. за сотку, а лесного $95 тыс.

Часто проект концептуально предполагает соседство на одном участке разных форматов недвижимости, даже если это не детерминировано рельефом местности. И в таком подходе кроется третья причина необходимости зонирования. Сейчас застройщики все чаще заказывают архитектурным бюро универсальные проекты, рассказывает Анастасия Кротова. Поселки проектируются так, что в них есть и виллы с большими участками, и коттеджи на 20 25 сотках, и таунхаусы, и даже малоэтажные дома. Тем самым застройщик старается охватить всю целевую аудиторию (все классы покупателей). Примеров таких поселков много: от мегапроектов (Рублево-Архангельское или Остров Барвиха) до небольших проектов (Павлово-2, Маленькая Италия). Логично, что таунхаусы и коттеджи должны быть расположены обособленно, так как в будущем будут иметь различную социальную среду, замечает Владимир Кузнецов.

У дороги или в зоне видимости посторонней застройки возводят самое экономичное жилье, и нарезка земли там более плотная. Часто зонирование как раз и призвано нивелировать отрицательные факторы: так, таунхаусы либо объекты инфраструктуры служат прекрасным визуальным и акустическим барьером между дорогой и поселком.

В таких поселках каждая смысловая зона имеет индивидуальный облик: отличительные элементы и детали архитектурного стиля, различные планировки домов, своеобразные фасадные решения, особенности озеленения и т.п., говорит Савелий Орбант, генеральный директор компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость. Исследования подтверждают, что подобные концепции загородных комплексов привлекают покупателей своей неординарностью и новизной.

Изыски концепции
В условиях увеличивающейся конкуренции проект на загородном рынке, по словам Владимира Кузнецова, имеет шансы на больший успех в случае нестандартных, интересных концептуальных решений. Возможность отразить идеи архитекторов может стать еще одной, четвертой по нашей классификации причиной зонирования проекта.

Других проектов, где в качестве основы для архитектурной концепции используется идея зонирования территории, довольно много, говорит Савелий Орбант. Например, в рамках проекта Экомир (агрокурорт в Калужской области) создаются аж семь микродеревень в поселке. В Пестово выделен отдельный южный квартал, где с помощью архитектуры и ландшафтного дизайна создается атмосфера морского курорта. В поселке Millennium Park предполагается разделение всего проекта на семь кварталов с собственной стилистикой.

Примером такого подхода может служить загородный жилой комплекс Резиденции Бенилюкс, разделенный на зоны под названиями Бельгия, Голландия и Люксембург. В Бельгии доминирует современный стиль с элементами лофта, с большой площадью остекления. В Голландии коттеджи в ином стиле, а территорию украшают живописные бульвары, клумбы с тюльпанами, ивовые аллеи. Домовладения Люксембурга находятся практически в лесу, а потому архитектурные фантазии домовладельцев этой части поселка не ограничены абсолютно ничем здесь реализованы большие по площади участки без подряда.

Поэтому если даже стоит задача зонирования проекта, то архитекторы ограничиваются небольшими изменениями площади, планировки и фасадов.

Зонируя поселок по архитектурным признакам, девелопер создает разную визуальную среду, каждая из которых рассчитана на определенного покупателя, считает Георгий Кузин, исполнительный директор компании РДР-Холдинг. Это маркетинговый ход, направленный на охват большего круга покупателей. Однако, различаясь стилистически, зоны одного проекта должны все же иметь объединяющие признаки, отличающие его от других поселков. Все-таки застройщик старается придерживаться какой-то общей концепции поселка, подтверждает Анастасия Кротова. У него должен быть свой узнаваемый стиль, своя изюминка.

Нельзя строить гуляй!
Пятая причина деления поселка его зонирование по функциональному назначению: жилая, рекреационная, развлекательная зоны, зона коммерческой недвижимости и т.п. Это делается с целью увеличения капитализации поселков, а также является попыткой отпозиционироваться от конкурентов, считает Георгий Кузин. Так, в поселке Никольская Слобода арендный городок вынесен за пределы основного поселения и располагается рядом с инфраструктурой прогулочной зоной с озером, рестораном и спорткомплексом.

Наконец, о ценообразовании в дробном проекте. Если речь идет об однородном поселке, где зоны несут концептуальную нагрузку, а не функциональную, то логика ценообразования едина для всего поселка и зависит от площади участка и площади дома, констатирует Владимир Кузнецов. Но если при прочих равных условиях дом находится в какой-то привилегированной зоне, то стоимость его, как было сказано выше, возрастает.

Все в очередь!
И причина номер шесть. Существует зонирование, имеющее предпосылку в виде очередности реализации поселка, говорит Владимир Кузнецов. Такой вариант более характерен для крупных загородных проектов. Например, поселок Park Vill разделен на две части: в зоне А предлагаются готовые коттеджи, а в зоне Б участки под застройку. В градостроительной концепции проекта Рублево-Архангельское планируется зонирование, завязанное на очередности реализации проекта: сначала будет строиться Цитадель, затем Старый город, Новый город, Пригород и т.п..

Часто такое зонирование бывает вынужденным, когда застройщики придают территории какую-либо функцию, если ее невозможно приспособить под жилье. Если к участку присоединили арендованный лес, в котором ничего построить нельзя или есть слегка заболоченная местность, эти зоны можно обустроить как рекреационные, советует Тимур Сайфутдинов. В нашей практике мы столкнулись с подобным случаем. К нам обратились клиенты, у которых был прекрасный участок на Новой Риге с перепадами высот, граничащий и с лесом, и с рекой. Расположение более чем выгодное. Но при этом 40% площади участка у воды имело обременение и застраивать ее было нельзя. В этой ситуации недостаток удалось обыграть, в результате чего чуть меньше половины площади поселка заняла прогулочная зона с живописным ландшафтным дизайном. А сегодня наличие большой общественной зоны у воды это очень серьезное конкурентное преимущество.

Итак, при рассмотрении генплана будущего поселка покупатель, перед тем как выбрать себе участок, должен выяснить, какое природное окружение у каждой зоны, где будут располагаться объекты инфраструктуры и каков срок ввода каждой очереди в эксплуатацию. И только после этого сопоставить качество предложения с его ценой.
Если городская целевая программа "Электронная Москва" делает первые шаги, то крупнейшим информационным системам в столичном стройкомплексе уже более десятка лет. Недавно с ними можно было ознакомиться на стенде Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции города в павильоне № 69 ВВЦ на специализированной выставке "Управление -2003".

Как заметил Георгий Кузин, возведение поселка это трудоемкий и растянутый во времени процесс, и девелоперу сложно предсказать спрос и цены на рынке на момент окончания строительства. Поэтому, построив одну зону целиком (что занимает меньше времени, чем возведение всего проекта) и продав ее, гораздо проще рассчитать все возможные риски и колебания рынка. И конечно, цены на домовладения в разных зонах будут отличаться в зависимости от времени сдачи их в эксплуатацию, добавляет эксперт.

Работа с ветхим и пятиэтажным фондом осуществляется Департаментом инвестиционных программ строительства города Москвы с помощью АИС "Реконструкция-5", увидевшей свет при участии ОАО "Управление развитием систем и проектов".

Уже сами названия информационно-аналитических систем раскрывают целые направления работы в КАСРР. Например, ИАС "Мониторинг кадрового резерва предприятий и организаций строительного комплекса". Эта система, созданная с участием СПК "Развитие", функционирует в Департаменте градостроительной политики, развития и реконструкции города. Здесь же задействованы и программа по наблюдению за предприятиями отрасли, и Московский территориальный строительный каталог. Успешно используются в Департаменте и другие проекты. В частности, Система информационно-инжинирингового обеспечения оперативного управления инвестиционно-строительной деятельности (АИС ИНТУС) с элементами ситуационного центра - мобильный комплекс видеоконференцсвязи (STEL GVM 9000).

Об актуальных проблемах работы и дальнейшего совершенствования ИАС шел содержательный разговор на упомянутой выставке во время многочасовой конференции по проблемам инвестиционных процессов, нормативно-правового и информационного сопровождения работы столичного стройкомплекса.

Аналогичные программы используются в ГлавАпу Москомархитектуры, Москапстрое, Госархстройнадзоре, Управлении экспериментальной застройки, ИВЦ Мосстроя и других организациях.

"Начинаем вести электронный каталог строительных материалов", - упомянула Е.Г.Мамышева. Это новое направление ИСИО значительно помогает Управлению ресурсного обеспечения.

Генеральный директор ОАО " Управление развитием систем и проектов" Е.Г.Мамышева сообщила о многих новшествах, появившихся за очень короткий период в работе Единой интегрированной системы информационного обеспечения управления инвестиционно-строительной деятельностью ( ИСИО). В настоящее время несколько десятков серверов подключены в корпоративную телесеть Комплекса. В телесети расширяется деятельность важнейших узлов. Например, активно работает узел "Промышленность", ведущий мониторинг предприятий.

Еще одним новым направлением ИСИО является учет жалоб на качество работ, поступающих в КАСРР с хорошо известной "горячей линии".

Интегрированная система взаимодействует с программами не только КАСРР, но и других важнейших комплексов и департаментов столицы. Создано вместимое хранилище данных. Оно содержит сведения о не менее 400 тысячах событий на более чем 50 тысячах объектов 25 тысяч организаций. Активно функционируют интерфейсы для передачи в другие системы. Таким образом, отслеживается весь инвестиционно-строительный цикл- от предынвестиционного проекта до реализации объекта недвижимости.

Заметно облегчает контроль за ходом подготовки исходно-разрешительной документации ИАИС "Делопроизводство - Контроль ИРД". Среди достоинств этой системы заместитель начальника ГлавАПУ Ю.В.Кедяев назвал доступность и оперативность. Такие же качества присущи АИС "Экспертиза проектов" (действует в Мосгосэкспертизе) и АИС "Разрешения и нарушения" (в ИГАСНе).

Государственный градостроительный кадастр (ГГК) Москвы во многом уникален как в нашей стране, так и за рубежом. Его данными могут эффективно пользоваться не только власти, но и жильцы. И, конечно, инвесторы. Но, возможно, как всякое новое явление, кадастр остро нуждается в законодательной защите, подчеркнул руководитель службы ГГК С.П.Мельниченко.

Генеральный директор ИВЦ Мосстрой С.И.Шадрин сообщил о динамично развивающемся Информационном портале "Строительный мир". Этот портал представляет собой как бы надстройку над другими информсистемами КАСРР. В "Строительном мире" ведется ежедневный мониторинг значительных событий, происходящих в стройкомплексе столицы, рассказывается о его задачах, структуре и деятельности. О емкости и значимости портала говорит уже то, что в Интернете на него есть ссылки в более тысячи сайтов. А в разделе "Электронная версия газеты "Московская перспектива" можно ознакомиться с материалами последнего номера этого ведущего издания столичных строителей практически одновременно с его выходом.

В значительной мере обработанные результаты аэро- и космических съемок территории Москвы, организованных Мосгоргеотрестом, еще ждут своего практического использования. Например, данные о состоянии теплосетей для подготовки программы прокладки и ремонта трубопроводов.



Главная --> Публикации