Главная --> Публикации --> Есть ли у москвичей шанс вернуть подвалы своих домов? Складская недвижимость: цифры и тенденции Надежда косарева: причина высоких цен - монополизация жилищного рынка Аижк подготовило новую стратегию развития Не детские вопросы

На московском рынке дорогого жилья обычно бывают весьма востребованы проекты жилых домов, рассчитанных на ограниченное количество квартир. Подобные дома зовутся клубными и квартиры в них могут стоить дороже, чем зданиях значительного масштаба. Однако такое жилье не является изобретением современного девелопмента. Клубные дома появлялись еще в советское время и, что любопытно, сейчас по ряду причин квартиру в таком антикварном домике можно купить иногда не дороже, а даже дешевле, чем в заурядной панельной постройке брежневского времени.



Советская недвижимость, обобщенно именуемая домами первых пятилеток появлялась в самых разных местах Москвы и в центре, и на окраинах. К примеру, одно из таких зданий стоит в самом начале Остоженки. Разумеется, конструктивистским обликом он немножко контрастирует с соседними произведениями буржуазной эпохи. Однако помимо облика отличается он и характером апартаментов.
В старых домах обустраивались апартаменты весьма значительного масштаба всем известная 7-комнатная квартира в доходном доме на углу Пречистенки и бывшего Обухова переулка для своего времени была вполне жильем вполне заурядного формата. Советская идеология потребления недвижимости прежде всего сократила масштаб. Квартира площадью больше 70-80 метров стала считаться уже крупным, если не сказать роскошным жилым помещением.

В начале минувшего века масштабных жилых домов, подобных сегодняшним башням бизнес-класса не строили. Для того времени некоторая камерность проживания была естественной. По сути большинство доходных домов дореволюционной эпохи можно отнести к клубным. По сути создатели советского жилья отталкивались именно от данной модели недвижимости. Но почти сразу привнесли в нее нечто от новых времен.

Были в довоенное время и попытки создать универсальные социалистические дома с совсем крохотные апартаментами. Один из самых известных дом Наркомфина работы архитектора Гинзбурга, который в наше время планируется восстановить и превратить в апарт-отель. Здесь людям предлагалось жить в совсем крохотных квартирах по 30 с небольшим метров, правда, довольно хитро устроенных двухуровневых, со спальнями, выходящими окнами на восток и т.д. Что любопытно, такой формат жилья оказался востребованным современным рынком, однако по причине парадоксальной. Для современной недвижимости это скорее артефакт, именуемый в простоте приколом. Однако ни в то время, ни в наше подобная недвижимость основным типом жилья так и не стала.

Впрочем, это не единственное нововведение. Когда новые дома возникали на тогдашней окраине города, они сильно отличались от того, что строилось в центре. К примеру, неподалеку от стадиона имени Эдуарда Стрельцова, в самом начале Велозаводской улицы, стоит достаточно масштабный жилой комплекс. Число квартир в нем измеряется десятками, то есть по формату это клубная недвижимость, а не пригородный микрорайон на сколько-тысяч человек. Однако этот комплекс занимает около гектара земли. Внутренняя часть его корпусов представляет собой благоустроенное дворовое пространство, при оформлении которого была использована скульптура (речь о довольно известном изображении борющихся за мяч футболистов работы Чуйкова). В современном варианте подобная территория непозволительный расход земли. Можно, к примеру, в качестве аналога, вспомнить крупный комплекс на Воскресенской улице, где в большое дворовое пространство включен кусок соседних прудов. Но здесь все-таки апартаменты представлены не 2-3-комнатными квартирами, а таунхаусами, что означает совершенно другие площади и рентабельность проекта.

У московских малых домов 1950-х встречаются и другие интересные особенности. Так, на примере одного небольшого домика в Измайлово можно видеть любопытный пример устройства квартир. Здесь в торцевых квартирах, обычно считающихся не самыми привлекательными по планировке, предусмотрены крупные лоджии. Фактически такое застекленное пространство становится отдельной комнатой и превращает предусмотренную здесь двушку уже в трешку. Массовое строительство небольших домов прекратилось с наступлением 1960-х и появлением типового жилья. О нем когда-то очень хорошо рассказали создатели фильма Ирония судьбы, заметив, что деревни вроде Черемушек увековечили себя именно тогда, когда их снесли с лица земли как таковые.

Самой представительной по численности категорией клубных домов советского времени стали постройки середины прошлого века, возникшие уже в послевоенные годы. Эти постройки иногда называют немецкие дома хотя только небольшую часть такого жилья строилась по немецким проектам или пленными немцами.
В этой антикварной недвижимости есть достаточно много интересных черт. К примеру, есть дома, где в однокомнатных квартирах предусмотрена достаточно скромная жилая площадь порядка 15-16 метров. Но при этом в наличии имеется также 9-метровая кухня. В дополнение стоит отметить трехметровые потолки. Жилье получается гораздо более привлекательным, чем аналогичной площади квартиры в хрущевках, где комната укрупнилась до 18 метров, площадь кухни уменьшилась до 6 (иногда и меньше), а высота потолков сократилась на полметра. Да: при этом для своего времени и то и другое было социальным жильем, призванным скорейшим образом решить неотложные потребности граждан.

Но клубные дома 1970-80-х скорее исключение, основную часть все-таки составляет недвижимость середины минувшего века. Один из ее парадоксов состоит в том, что стоит она зачастую не дороже, а дешевле менее качественного по потребительским характеристикам наследия последующих времен. Понятно, что при инвестировании в клубную недвижимость советского времени главная задача понять, существуют ли риски последующего сноса дома. Немецкие двухэтажные дома в последние годы активно сносятся. Можно привести в качестве примера район Первомайской улицы или Южное Тушино. Правда, в одном случае дома сносятся на самом деле, а в другом есть грандиозные планы реконструкции кварталов, но в действительности почти ничего не происходит.

Однако клубные дома в Москве иногда возникали и после 1960-х годов. Один такого рода раритет стоит, к примеру в Пожарском переулке. Это, можно сказать, последний по времени клубный дом советского времени. Он строился как будущее ведомственное жилье в 1980-е годы и был сдан в эксплуатацию в 1990 году. Здесь всего 14 квартир. Но такая недвижимость уже скорее не антиквариат, а анекдот: современный дом, в котором квартиры ценятся не хуже, чем дорогое жилье остоженских переулков, но технически совершенно не отвечает сегодняшним требованиям. Действительно, вывешенные у окон коробки сплит-систем выглядят как-то необычно для дома топ-уровня к сожалению, ничем кроме местоположения и клубности формата он гордиться не может.

Возможно, именно по данной причине квартиры в маленьких советских домах стоят зачастую несколько дешевле рынка. Для большинства покупателей это недвижимость, не укладывающаяся в некие конвенциональные стандарты потребления. Покупатели в большинстве ищут для себя чего-то привычного и знакомого, пусть даже с крохотной кухней и низкими потолками. Однако не все. Квартиры в клубных домах советского времени появляются на рынке не часто по всей видимости, самим владельцам они нравятся и переезжать в иные апартаменты они не торопятся. Однако при появлении такого жилья в продаже, но достаточно быстро находит покупателя значит все-таки ценители недвижимости былых эпох существуют.

Существенная деталь: даже при попадании дома в какие-либо документы градостроительного развития и списки сноса это не означает окончательного приговора. В качестве примера в данном случае можно привести небольшой домик на Песчаной улице, где после войны поселили физиков, создателей советского реактора и ядерной энергетики. Дом даже попал в списки сноса, на что претендовал некий некоммерческий фонд, рассчитывавший поставить взамен этой скромной постройки две гигантских башни бизнес-класса. Неизвестно, что помогло этому жилью поддержка местной общественности или помощь в более высоких сферах. Однако домик всего на 40 квартир, как и прежде, стоит на своем месте. Если анализировать не единичные примеры, а более масштабную картину жизни и погибели данной недвижимости, выясниться, что далеко не все старые дома подлежат сносу. И покупать жилье можно, не особо подвергая себя риску (заметную долю таких домов составляет бывшее ведомственное жилье).
Кроме риска сноса, у малоквартирных домов советского времени есть иная особенность: квартиры в них далеко не всегда можно купить в ипотеку. Для банков такая недвижимость своего рода неформат, а у него не всегда ясна цены (в отличие от квартиры в типовом панельном доме), что в совокупности со слухами о тотальном сносе всего старого делает такую недвижимость не очень пригодной как предмет залога.

Разговор о бюджете был из старого репертуара про то, что министерства и ведомства целый год не могут освоить выделенные им на реализацию тех или иных проектов государственные деньги, а где-то в декабре начинают лихорадочно искать, что бы купить, как потратить. Только обычно разнос по этому поводу премьер делает тоже в конце года или в январе. Но новый председатель правительства решил в июне проанализировать данные первого квартала.

В четверг на Краснопресненской набережной говорили про бюджет, про инфляцию и про Сочи. Решали, как сделать так, чтобы все объекты к олимпиаде вовремя построить и чтобы они не рухнули во время соревнований. А при этом сэкономить бюджетные деньги и не допустить разгона инфляции из-за неэффективного освоения этих денег. Владимир Путин принял решение в стиле представителя крайне либерального экономиста.

Данные оказались традиционными. За три месяца было потрачено лишь немногим более 18 процентов от общего объема годовых расходов. Кассовые расходы на реализацию приоритетных национальных проектов в первом квартале составили 23,1 млрд рублей, или всего 9,7 процентов от годового объема. А кассовое исполнение расходов на реализацию федеральных целевых программ оказалось и того меньше 6,3 процентов от годового объема. Еще хуже с исполнением расходов на государственные капитальные вложения в рамках непрограммной части Федеральной адресной инвестиционной программы на 2008 год 2,9 процента.

Расходы бюджета на подготовку Олимпиады в Сочи будут снижены на 33 млрд рублей

Негатив известен рост цен.

Путин заметил, что бюджет на 2008 год был принят в июле 2007 года и у ведомств было достаточно времени, чтобы подготовиться к работе. Предсказал декабрьскую головную боль лихорадочного освоения средств: Такой массовый вброс денег в экономику чреват дополнительным толчком для негативных процессов в экономике.

Позориться Путин не привык, доверять обещаниям и заклинаниям не расположен не первый раз премьер.

Совершенно логично разговор перешел к подготовке к проведению Олимпиады в Сочи. До сих пор в стране не было примеров, чтобы государственные деньги эффективно использовались государственными организациями в рамках государственных программ. Просто в среднем каждые пять лет про прежние всякие целевые и приоритетные программы забывали, принимали новые и начинали выдавать на них деньги. Но на этот раз проверенный рецепт не годится можно перед всем миром опозориться.

Премьер сообщил, что на развитие жилья, транспорта и коммуникаций в Сочи дополнительно поступят 12 млрд рублей. Напомнил, что предстоит возвести около 200 спортивных, транспортных, энергетических и туристических объектов. Подчеркнул, что отечественный бизнес проявил серьезный интерес к олимпийскому строительству. И тогда выдал: Уже определились конкретные инвесторы по 59 инфраструктурным и туристическим объектам. Это значит, что снизится нагрузка на госбюджет, будут широко задействованы организационные и технологичные ресурсы ведущих российских компаний.

Он поручает работы частному бизнесу. Причем за счет этого частного бизнеса.

Козак отметил, что расходы федерального бюджета на подготовку Олимпиады в Сочи в 2009 11 годах будут снижены на 33 млрд рублей. Эти расходы возьмет на себя ряд инвесторов. В частности Газпром, Русснефть и Интеррос.

Иными словами, 59 из 200 объектов будут строить частники. После заседания министр регионального развития РФ Дмитрий Козак пояснил, какие это частники и за что будут работать на государство.

Видимо, в ближайшие часы будут названы остальные участники процедуры замещения бюджетных расходов. Но что все они получают взамен?

Газпром понятно, это почти государственная компания. С Интерросом тоже все предсказуемо Владимир Потанин задолго до начала олимпийского строительства начал возводить горнолыжную инфраструктуру в регионе. Из названных более-менее неожиданно появление Русснефти. Теперь выходит, что Олег Дерипаска тоже привлечен к стройке века.

Прежде правила давали только возможность заключения договора субаренды между корпорацией Олимпстрой и частными инвесторами. Теперь Олимпстрой сможет переуступать это право инвесторам. На заседании в четверг принято решение о внесении соответствующих поправок в правила отбора инвесторов. Мы нашли эту развилку. Это позволит достичь договоренностей с инвесторами, сказал Козак.

По словам Козака, договориться с инвесторами федеральным властям удалось за счет возможности предоставления им прав на долгосрочную аренду земельных участков под олимпийские объекты. В общем, эта схема планировалась и прежде, и она действительно привлекательна для бизнеса. Олимпиада закончится, а прибыль с гостиниц и курортов еще долго можно получать. Но до сих пор схема не работала. Козак объяснил, почему.

Снижение объемов сделок с офисами, падение спроса и арендных ставок таковы последствия мирового финансового кризиса для рынков коммерческой недвижимости многих стран Запада. В Лондоне компании отказываются от аренды помещений из-за сокращения потребности в персонале. Спрос на офисы в лондонском Сити упал более чем на 40%. Застройщики не на шутку обеспокоены: ведь на разных стадиях строительства в Сити находятся здания площадью около 660 тыс. кв. м. Проблемы возникли на ирландском и испанском рынках недвижимости. В США сократилось количество заказов и упал спрос на готовые здания. Весной объемы строительства офисов упали на 28%, торговых комплексов на 18%. Игроки рынка настроены пессимистично: многие полагают, что коррекция затянется, а недвижимость может подешеветь на 15−20%.

Судя по всему, с Потаниным и Дерипаской уже договорились, хотя компании в четверг не спешили прежде правительства посвящать журналистов в конкретные детали соглашений. Дело получается выгодное и для государства, и для частных инвесторов. Первое получает гарантии своевременного и качественного ввода в строй объектов, которые компании будут строить для себя и на десятилетия. Вторые выход без посредников на один из самых привлекательных сегодня курортных регионов и фактически гарантии будущих прибылей от эксплуатации объектов.

По оценкам заместителя директора отдела по работе со складскими площадями компании Jones Lang LaSalle Петра Зарицкого, в 2008 году будет построено около 500 тыс. кв. м складов. Причины спада банальны рост девелоперских рисков, связанный с резким ростом себестоимости девелопмента. Что, в свою очередь, вызвано дефицитом дешевых и длинных денег на рынке из-за финансового кризиса, а также резким ростом стоимости стройматериалов во второй половине 2007 года. Рынок в этом году как бы затаился после прошлогоднего бума, говорит наш собеседник.

Финансовый кризис затронул и российский рынок коммерческой недвижимости, особенно складской сегмент. На днях аналитики Международного логистического партнерства (MLP) заявили, что ожидают резкого снижения объемов строительства складов как в московском регионе, так и в стране в целом. Они подсчитали, что в этом году будет введено около 417,5 тыс. кв. м качественных складов, тогда как в прошлом году было построено более 1,5 млн кв. м. В 2009−2012 годах может быть дополнительно введено около 2,8 млн кв. м складов, однако в действительности реализация многих проектов будет отложена, констатируют аналитики MLP.

Перенесены сроки сдачи крупных многофункциональных офисных комплексов. По данным компании Praedium, в I квартале 2008 года на рынок не вышло ни одного нового крупного объекта, инвестиции в строительство которого превысили бы 100 млн долларов. Всего было введено в эксплуатацию 180 тыс. кв. м меньше, чем было запланировано. В 2008 году запланирован ввод более 1,5 млн. кв. м офисов. Однако реальные объемы могут оказаться несколько меньшими, полагает директор департамента, консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольга Широкова.

Случаи срыва сроков строительства участились на рынках офисной и торговой недвижимости. По данным компании Colliers International, в прошлом году была введена в эксплуатацию только половина торговых центров из запланированных ранее. Как сообщается в аналитическом отчете компании Миэль коммерческая недвижимость, в I квартале из ожидаемых к вводу 11 объектов торговой недвижимости открылись лишь три торговых центра. В 2007 году было зафиксировано снижение объемов ввода торговых центров: на 23% по сравнению с 2006 годом.

Господа Писарев и Жуков (каждому принадлежит по 42,18% ГК ПИК) готовы в равной пропорции продать часть своих акций на сумму $500 млн, из них половина пойдет на развитие компании, сообщило в среду вечером агентство Bloomberg. Часть этой суммы будет направлена на финансирование двух новых проектов в Санкт-Петербурге и Ижевске, пояснила представитель ГК ПИК Наталья Коновалова. В Северной столице девелопер приобрел у компании Терра нова (входит в ГК Морской фасад) 64,4 га намываемых земель в Финском заливе, где планируется построить 1,3 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости (см. Ъ от 5 июня). Вчера ГК ПИК сообщила о приобретении еще 229 га в Ижевске, где планируется построить около 1,5 млн кв. м жилья и социальной инфраструктуры.

По мнению экспертов, снижение строительной активности может подстегнуть арендные ставки. Ведь в России, в отличие от западных стран, спрос на недвижимость не ослабевает. Как видно из опросов отечественных предпринимателей, несмотря на разразившийся мировой финансовый кризис, коммерсанты не видят угрозы своему финансово-экономическому положению. Арендные ставки резко выросли сейчас средняя ставка аренды на складском рынке составляет около 140 долларов за 1 кв. м, тогда как год назад ставки колебались в районе 123−125 долларов, комментирует Петр Зарицкий. Из-за сложностей с привлечением заемного финансирования растет количество клиентов, желающих арендовать, а не покупать офисные площади и склады.
Совладельцы ОАО Группа компаний ПИК Кирилл Писарев и Юрий Жуков продадут до 4% принадлежащих им акций за $500 млн. Часть средств от продажи будет вложена в новые стройки ГК ПИК в Петербурге и Ижевске (2,8 млн кв. м), а еще около $250 млн в личные проекты акционеров, не связанные с недвижимостью. У Юрия Жукова уже есть собственный инвестфонд Clever Asset Management объемом $500 млн. Как стало известно Ъ, бизнесмен рассматривал возможность приобрести провайдера СУ 29 Телеком.

ГК ПИК создана в 1994 году. По 42,18% акций принадлежит Кириллу Писареву и Юрию Жукову, 15,64 % в свободном обращении. Выручка в 2007 году $2,7 млрд, EBITDA $939 млн. По оценкам CB Richard Ellis, на начало 2008 года стоимость девелоперского портфеля компании достигла $12,3 млрд.

Свои бумаги господа Писарев и Жуков реализуют на российских биржевых площадках, рассказала Наталья Коновалова. Вчера капитализация ГК ПИК в РТС составила $13,804 млрд, а на LSE $14,602 млрд. Чтобы привлечь $500 млн, основным совладельцам компании в совокупности придется продать максимум 4% акций, подсчитал аналитик АнтантаПиоглобал Андрей Верхоланцев. Таким образом, доля каждого акционера сократится с 42 до 40%. Предприниматели смогут восстановить статус-кво, выкупив акции допэмиссии. Вчера, по словам Натальи Коноваловой, по инициативе двух кипрских офшоров Forienst Investments Ltd. (контролируется Кириллом Писаревым) и Maritrade Investments Ltd. (принадлежит Юрию Жукову) был созван совет директоров, на котором обсуждались параметры и сроки будущей допэмиссии. На момент подписания номера в печать ГК ПИК не обнародовала итоги заседания. По данным источника Ъ в компании, допэмиссия пройдет осенью, а ее размер может быть эквивалентен доле, продаваемой основными акционерами.

Об инвестировании почти $450 млн, полученных в ходе прошлогоднего IPO, думает и Кирилл Писарев, рассказывал ранее Ъ знакомый с бизнесменом предприниматель. В мае 2007 года ГК ПИК провела крупнейшее в своей отрасли IPO, продав 15% акций за $1,85 млрд, из них почти $900 млн поделили между собой Кирилл Писарев и Юрий Жуков. Тогда ГК была оценена инвесторами в $12,3 млрд. По словам собеседника Ъ, господин Писарев рассматривает возможность инвестирования в розничную торговлю и производство продуктов питания.

Около $250 млн основные акционеры ГК ПИК оставят себе для финансирования собственных проектов, рассказал Ъ источник в компании. Как сообщал в мае агентство Reuters, Юрий Жуков учредил инвестфонд Clever Asset Management объемом $500 млн для инвестирования в проекты, не связанные с недвижимостью. Владелец провайдера СУ 29 Телеком (обслуживает около 35 тыс. абонентов в Москве) Алексей Запорожец утверждает, что предлагал господину Жукову купить свою компанию.



Главная --> Публикации