Главная --> Публикации --> Ипотека может стать доступной для всех желающих Эхо падения Владивостоку наставили золотые рога На реализацию проекта создания туристско-рекреационных зон на востоке столицы потребуется более 600 млрд рублей Информбюро

По словам экспертов гостиничного бизнеса, уже за месяц до большого футбола все номера в московских отелях были забронированы. На пике спроса агенты умудрялись продать футбольным туристам даже каюты на теплоходах. Пятизвездочные отели в открытую продажу вообще не поступали - они были зарезервированы за организаторами турнира: менеджментом команд и спонсорами клубов.

Для многих москвичей финал Лиги чемпионов оказался прекрасной возможностью заработать. Пользуясь дефицитом гостиничных мест в Москве, предприимчивые граждане на несколько ночей сдают свои квартиры британским фанатам, а сами временно переезжают на дачи либо к родственникам. По оценке риэлторов, на период с 19 по 23 мая стоимость посуточной аренды жилья в столице выросла почти в три раза.

Впрочем, гостиничный дефицит оказался чрезвычайно выгоден рантье и другим предприимчивым москвичам. Если в начале мая за аренду двушки в пределах Садового кольца просили 3-4 тысячи рублей в сутки, то сегодня цены начинаются с 10 тысяч. Корреспонденты Известий позвонили по нескольким объявлениям.

По официальным данным, сегодня в Москве работает 219 гостиниц, общий жилой фонд которых составляет 79 тысяч мест. Учитывая, что на период матча в столицу приехало около 50 тысяч болельщиков, минимум трети из них не хватило свободных номеров (ведь кроме болельщиков в Москву ежедневно прибывают обычные путешественники и командировочные).

В другой фирме предложили квартиру на Тверской за 12 тысяч в сутки, а за двушку на Арбате (подозреваем, что за ту же самую) просили уже 25 тысяч рублей.

- На сегодня-завтра свободных предложений практически не осталось, - бойко щебечет в трубку молодая девушка. - Есть, правда, двушка на Арбате - 15 тысяч в день.

Для небогатых британских фанатов, не готовых платить за ночь в Москве такие деньги, тоже нашелся выход из положения. На одном из порталов мы познакомились со столичным студентом, отрекомендовавшимся Виктором.

- Не вовремя ваши знакомые в Москву собрались, - усмехнулся знакомый риэлтор. - Пусть отложат визит на несколько дней - значительно сэкономят. С 19 мая цены в три раза подпрыгнули. И такая средняя температура всю неделю продержится. В городских гостиницах нет мест, вот народ и пытается заработать на пике спроса. Многие специально на эти дни за город уехали, чтобы сдать квартиру.

- На самом деле и в городских гостиницах все желающие, если бы побеспокоились заранее, могли получить места, - говорит глава Дирекции спортивных и зрелищных мероприятий столицы Александр Полинский. - Но большинство фанатов сознательно не захотели оставаться в Москве больше, чем на сутки. А вообще с точки зрения доходности Лига чемпионов абсолютно невыгодна для города. Москва не получит никакой прибыли. УЕФА перечисляет городу лишь 20% от билетной выручки. Это примерно 30-35 миллионов рублей ($1,47 миллиона). И заплатит премию в размере 1,2 миллиона швейцарских франков ($1,15 миллиона). Но этого будет явно недостаточно, чтобы покрыть все затраты города на это мероприятие. Особенно если учесть реконструкцию Лужников.

- А мы с ребятами свои койки в общаге фанам сдали по 30 евро, - похвастал он.- Познакомились на футбольном сайте. Вот сегодня к нам четверо заселились, до субботы пробудут. Нормальные парни, пиво обещали проставить.

Вместо отеля - в вытрезвитель
Кстати, у бездомных английских болельщиков есть еще один способ получить практически бесплатный ночлег в Москве. По сообщению ИНТЕРФАКСа, столичные вытрезвители в связи с наплывом в город туристов находятся в состоянии полной боевой готовности. Койкоместо обойдется фанатам в 100 рублей. Правда, милиционеры признались, что насильственному помещению в вытрезвители подвергнутся лишь самые злостные хулиганы. В большинстве случаев стражам порядка дано четкое указание решать вопросы миром - сдать подвыпивших иностранцев более трезвым товарищам либо проводить до гостиницы.
Столичные власти намерены добиться сноса бизнес-центра Europa House, возводимого неподалеку от Сретенки. Как стало известно "Ведомостям", соответствующее постановление правительства находится в стадии подготовки, а строительство уже остановлено распоряжением префектуры Центрального административного округа. Инвестор Europa House готовится отстаивать здание в суде.

Впрочем, у западных аналитиков свой взгляд на футбольную экономику. Газета Таймс опубликовала результаты исследования, проведенного Саймоном Чадвиком, директором Центра международного спортивного бизнеса Университета Ковентри. По его прогнозам, десятки тысяч болельщиков, VIP-персон и представителей телевидения с их затратами на гостиничные номера, питание и напитки могут обогатить Москву на 35 млн фунтов... К тому же город, в котором проходит финал, получит дополнительные бонусы в размере 10 млн фунтов благодаря росту туризма и доверия среди местного населения в связи с присутствием команды-чемпиона Европы.

Работы по строительству Europa House начались около двух лет назад. В сентябре этого года строительство было остановлено распоряжением префектуры ЦАО. Возведено уже девять этажей бизнес-центра.

Europa House - девятиэтажный офисный центр класса А общей арендуемой офисной площадью 7870 кв. м - возводится в центре Москвы по адресу: Колокольников пер. , д. 1 Инвестором строительства является компания "Контус", ранее выступавшая в той же роли при строительстве бизнес-центров "Щепкина, 4" и Millennium House, принадлежащих инвестиционному фонду "Кольчуга". Инвестор не разглашает объем инвестиций в строительство, однако, по оценке директора отдела офисной недвижимости Colliers International Олега Мышкина, он мог составить $5 - 7 млн. Среди арендаторов бизнес-центров "Щепкина, 4" и Millennium House - Deutsche Bank, Golden Telecom, Telia International Carrier, Sumitomo, Hitachi, Bank of Tokyo.

Проблемы преследовали Europa House с самого начала строительства. Первоначально проект был заказан известному московскому архитектурному бюро "Остоженка", однако оно вскоре отказалось от участия в нем. "Заказчик вознамерился выступающей частью здания залезть на соседний участок и увеличить площадь, и на этом мы с ним распрощались", - объяснил "Ведомостям" архитектор "Остоженки" Валерий Каняшин. По словам замглавы управы Мещанского района ЦАО Геннадия Акимова, изначально проект предполагал строительство здания общей площадью 6000 кв. м. Впрочем, гендиректор "Контуса" Игорь Панитков говорит, что эта цифра равнялась 8000 кв. м. Так или иначе после отказа "Остоженки" от сотрудничества проект был переработан и его площадь доведена до 10 500 кв. м, говорит Панитков. А собеседник "Ведомостей" в стройкомплексе Москвы утверждает, что в нынешнем варианте проект предполагает строительство 12 000 кв. м. На согласование корректировки проекта ушло около семи месяцев, во время которых строительство не велось, говорит Панитков.

Как рассказал "Ведомостям" на условиях анонимности информированный чиновник столичного стройкомплекса, строительство остановлено из-за того, что площадь здания оказалась значительно больше разрешенной. По словам собеседника "Ведомостей", прекратить строительство потребовал руководитель столичного департамента градостроительства Владимир Ресин. "Здание резко выбилось из общей архитектурной концепции всего района, на что во время одного из объездов обратил внимание глава стройкомплекса, после чего последовал запрет на строительство", - объясняет чиновник.

По словам начальника ДЕЗЗ (дирекция единого заказчика-застройщика) Мещанского района Романа Малютина, после запрета строительства распоряжением префекта ЦАО в столичном департаменте градостроительной политики готовятся распорядительные документы о разборке здания. "Там будут обозначены сроки и исполнитель [разбора]", - сообщил Малютин "Ведомостям". Пресс-служба стройкомплекса вчера не смогла прокомментировать слова Малютина.

Этим летом подряд на завершение строительства получила компания "Сатори", но на площадку вышла всего на пару месяцев. "У инвестора были проблемы с документами, а потом строительство снова запретили", - сообщил "Ведомостям" директор по производству компании "Сатори" Олег Шевлюга.

Один из консультантов по недвижимости сообщил "Ведомостям" на условиях анонимности, что, несмотря на интерес, проявленный арендаторами к этому комплексу, ни одной сделки по этому зданию еще не заключено. Участники рынка утверждают, что это первый случай в столице, когда уже построенное здание собираются разбирать: обычно власти идут на компромисс, заставляя девелопера изменить проект. "Единственный известный прецедент - "Дон-Строй", которому пришлось в аналогичной ситуации снимать два этажа в жилом доме в Филипповском переулке", - говорит "Ведомостям" гендиректор компании Gaba Estate Денис Габа.

По мнению Паниткова, увеличение площади бизнес-центра лишь "формальная причина для остановки строительства", так как "проект утвержден, согласован и все документы в порядке", а на самом деле проблема кроется в протестах жителей окружающих домов против строительства бизнес-центра. "Контус" из-за остановки строительства несет "миллионные убытки", утверждает гендиректор компании. "Мы могли уже год эксплуатировать здание", - сетует Панитков и обещает, что будет отстаивать бизнес-центр в суде.

Многие банки не выдадут кредит без документов на землю. Банк Возрождение, Росбанк, КИТ финанс требуют предоставить свидетельство о праве собственности заемщика на землю, где будет строиться дом. А Юникредит банк дает ссуды на строительство на земле, находящейся в Москве или Московской области.

Самые выгодные условия банки предлагают по целевым кредитам на строительство загородных домов под залог имеющегося имущества квартиры, дома, земли. Хотя размер таких ссуд обычно не превышает 70-80% стоимости залога. Ряд банков выдает кредиты на строительство только жилых домов (Возрождение, Русский ипотечный банк, КИТ финанс). Как жилой можно зарегистрировать дом, построенный на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, поясняет начальник управления сопровождения сделок Русского ипотечного банка Павел Рыбаков.

Почти все банки требуют подтверждать расходы после выдачи кредита. В МКБ просят отчет независимого оценщика не позднее чем через девять месяцев после выдачи денег, в Росбанке договор подряда и отчет об оценке в течение шести месяцев. Юникредит банк, Оргрэсбанк дают клиенту год на подтверждение трат: можно предоставить кассовые чеки, приходные ордера на стройматериалы, договоры об оказании услуг и т. п.

Расходы под отчет
Некоторые банки (КИТ финанс, Возрождение, Росбанк, Юникредит) готовы профинансировать возведение дома только строительной организацией. Заемщик должен предоставить договор подряда, оформленный как минимум за два дня до получения кредита, поясняет директор департамента развития ипотечных продуктов банка КИТ финанс Елена Журавлева. Потом КИТ финанс переведет деньги подрядчику. В Московском кредитном банке (МКБ) и Оргрэсбанке не возражают против строительства через любых подрядчиков, включая гастарбайтеров.

Без цели
Более дорогой способ финансирования строительства нецелевые кредиты под залог квартиры или дома. Здесь банки не требуют от заемщика отчета в использовании средств, поэтому и ставка по таким кредитам повыше. К примеру, Росевробанк выдает такие ссуды под 16,5-17% годовых в рублях и долларах (на срок до 40 лет), ставка Юникредит банка 14-15% годовых в рублях (до 10 лет). По словам Алымовой, банки опасаются, что нецелевой кредит клиент использует на развитие собственного бизнеса. Поэтому некоторые банки интересуются, на что пойдут средства. Банк МИА просит у заемщика до получения кредита заявление о целях займа и справку застройщика о степени готовности объекта, разъясняет замруководителя службы розничного кредитования банка Андрей Борщев.

К нарушителям банки применяют санкции. По словам директора ипотечного центра Оргрэсбанка Алексея Мусатова, банк может потребовать вернуть неиспользованные (не подтвержденные документами) средства, если их размер превышает 10% лимита. Юникредит банк может не только потребовать остаток, но и оштрафовать примерно на 15 000 руб., добавляет директор департамента розничных продуктов Юникредит банка Наталья Алымова. В Русском ипотечном банке до момента подтверждения расходов будет действовать повышенная кредитная ставка (16-17% в рублях, 15-16% в долларах). А вот Оргрэсбанк увеличивает ставку на 3 п. п., если не получает подтверждения в течение года.

Так что если нужна не слишком крупная сумма (до 1 млн руб.), проще оформить более дорогой беззалоговый кредит, советуют банкиры. Например, ОТП-банк выдаст максимум 750 000 руб. под 21% годовых на срок до трех лет, Банк Москвы до 1 млн руб. под 17-21% годовых в рублях (до пяти лет). Но затраты на оценку, страхование, оформление ипотеки могут превысить экономию на процентах по залоговым кредитам, предупреждает Рыбаков.

Сверх ставки
Ставки залоговых кредитов ниже по сравнению с кредитами без обеспечения, но оформление залога оборачивается для заемщика дополнительными расходами в частности, на страхование. Стоимость последнего не менее 0,8% от остатка ссудной задолженности, увеличенной на 10%. Кроме того, нужно будет оценивать предмет залога. Если за оценку квартиры в Москве придется заплатить 3000-4000 руб., то оценка загородного дома может стоить и 20 000 руб.

Свои и независимые
Знать истинную цену собственной квартиры или дома всегда полезно, но в некоторых случаях документ, подтверждающий рыночную стоимость недвижимости, обязателен. Это любые сделки с объектом недвижимости, если он находится в государственной или муниципальной собственности; изъятие недвижимого имущества у собственника для государственных или муниципальных нужд; кредитование под залог недвижимости; страхование; составление брачных контрактов и раздел имущества разводящихся супругов в случае возникновения спора о его стоимости.

По мере развития рынка недвижимости растет спрос на услуги оценочных компаний. Получить ипотечный кредит, застраховать квартиру или загородный дом, составить или расторгнуть брачный контракт, наконец, продать или купить недвижимость, не оставшись внакладе, невозможно без справки, подтверждающей ее рыночную стоимость. За такими справками надежнее всего обращаться к независимым оценщикам.

К своим оценщикам направляют клиентов банки и страховщики. Как объясняет директор департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы НЭО Центр Виктор Макаров, приверженность банков к определенным оценщикам вызвана тем, что на рынке работает множество оценочных компаний и качество их услуг очень неоднородно. Случается, оценщики вступают в сговор с заемщиками, занижают или, наоборот, завышают стоимость квартиры, в результате интересы банка страдают.

Часто справку о рыночной стоимости недвижимости требует нотариус при оформлении наследства. В нотариальных конторах даже висят адреса и телефоны прикормленных нотариусами оценочных компаний. Однако эти требования не основаны на законе, который позволяет предоставлять в качестве документа, подтверждающего стоимость недвижимости, как справку о ее рыночной стоимости, так и справку БТИ.

Стоимость работы оценщика зависит как от объекта недвижимости, так и от целевого назначения оценки, и от сроков. Стоимость услуг по оценке недвижимости зависит от того, для чего нужен документ, подтверждающий стоимость объекта, говорит Иван Олейник, эксперт Центра экспертизы оценки и права. Например, если отчет пойдет в суд, он будет стоить раза в три дороже, чем для нотариальных действий, поскольку оценщику придется в случае ошибки нести ответственность и доказывать свою правоту. Дороже стоит и оценка недвижимости, если банк под ее залог выдает ипотечный кредит у каждого банка свои требования к отчету об оценке, их соблюдение требует дополнительного труда. Дешевле всего обойдется оценка, которую заказывают для собственных нужд клиента. Не столь сильно влияют на стоимость оценки размеры объекта недвижимости, например количество комнат в квартире или площадь земельного участка. Понятно, что чем масштабнее и сложнее объект, тем больше времени и труда требует его оценка. Оценка объекта незавершенного строительства стоит дороже, поскольку требует применения затратного подхода, то есть нужно поднимать всю сметную документацию, просчитывать все затраты, произведенные при строительстве объекта.

Если в случае с банками недобросовестные оценщики могут завысить стоимость залога, то оценочные компании, работающие на пару со страховщиками, наоборот, норовят ее занизить. Если недвижимость пострадает от пожара или потопа, клиент получит меньше. Поэтому при страховании недвижимости Виктор Макаров советует проводить ее независимую оценку.

Индивидуальный подход
Оценщики определяют рыночную стоимость каждого объекта индивидуально. Как рассказывает Дмитрий Макаров, для расчета оценщик анализирует сложившийся уровень цен в том сегменте рынка, в котором будет продаваться квартира или коттедж. При этом учитываются как общие характеристики объекта, так и индивидуальные.

Стоимость оценки зависит и от срочности работ. Срочная оценка может понадобиться, например, для срочного обоснования встречного иска в суде или если клиент хочет срочно получить ипотечный кредит. Как правило, квартира оценивается за три дня. Если нужно оценить квартиру за один день, это будет стоить в полтора-два раза дороже, говорит Геннадий Аникин, исполнительный директор компании Экспертиза и оценка собственности. Стоимость оценки квартиры зависит от ее класса: если, например, оценка типового жилья стоит порядка 4-5 тыс. руб., то оценка элитной недвижимости может стоить 10-15 тыс. руб..

Профессиональная оценка часто расходится с представлениями собственников о стоимости недвижимости. Не так давно оценивалась квартира, расположенная в хрущевке постройки 60-х годов в одном из окраинных районов Москвы, вспоминает Виктор Макаров. В квартире сделали очень дорогой ремонт, в который вложили больше денег, чем стоит сама квартира. Однако покупатели, способные позволить себе приобретение квартиры с дорогим евроремонтом, никогда не рассматривают жилье в подобных домах, так как качество инфраструктуры и социальный состав абсолютно не отвечают их требованиям. В результате средства на отделку были потрачены продавцом впустую. Перед оценщиком стояла сложная задача правильно обосновать, почему дорогой ремонт практически не увеличивает стоимость недвижимости.

К общим характеристикам относятся местоположение, тип дома, инфраструктура района, удаленность от метро и от транспортных магистралей, качество инженерных систем дома. Индивидуальные характеристики это вид из окон, качество внутренней отделки, площадь кухни, тип санузла (совмещенный или раздельный), дополнительные улучшения (система кондиционирования, подогреваемые полы). Также учитывается текущее состояние рынка: дефицит или избыток предложений, какой тип сделок преобладает на рынке альтернативные или свободные продажи, по какой схеме будет происходить сделка купли-продажи оцениваемой квартиры. Все эти факторы могут сильно повлиять на рыночную стоимость квартиры.

Наиболее распространен рыночный метод, основанный на прямом сравнительном анализе продаж. Для этого анализируются данные по стоимости аналогичных объектов за три-шесть месяцев, а если темп роста цен превышает инфляцию за последний месяц, рассказывает руководитель отделения Сретенское компании Инком-недвижимость Антон Архипов. Чтобы обойти подводные камни, опытный оценщик обязательно проверит, не было ли среди сделок вынужденных или мнимых, способных исказить результаты оценки.

Подходящий метод
Для оценки используется несколько методов. Основных три рыночный, доходный и затратный. Как говорит, например, директор по продажам БН Агент 002 Валерий Барнинец, затратный метод часто используется при залоге недвижимости это оценка стоимости объекта, основанная на определении затрат, необходимых для его восстановления либо замещения, с учетом износа. В случае коммерческого использования недвижимости применяется доходный метод: он строится на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования недвижимости. В случае сделок купли-продажи, обмена, залога недвижимости, внесения в уставный капитал используется рыночный метод оценки, который основан на сравнении объекта с аналогичными.

В городе же, по наблюдениям управляющего партнера компании Blackwood Константина Ковалева, сложнее всего оценить индивидуальные эксклюзивные объекты, поскольку в этом случае нет никаких аналогов, с которыми можно было бы сравнить квартиру. К тому же такие предложения рассчитаны на узкий круг покупателей и нередко выставляются на аукционы. Особенную трудность, как утверждает Валерий Барнинец, вызывает оценка объектов, имеющих историческое значение, поскольку только трех распространенных методов здесь недостаточно.

Меньше всего труда требует оценка стандартного жилья. Проще всего оценивать типовые квартиры, сложнее квартиры, относящиеся к элитному сегменту, еще сложнее объекты загородной недвижимости, в состав которых входит земельный участок, жилое строение и надворные постройки. То есть чем сложнее по составу объект оценки и чем менее развит и открыт сегмент рынка, в котором он позиционируется, тем сложнее этот объект оценить.

Коттедж с особенностями
Главная особенность оценки загородной недвижимости, как объясняет управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова, заключается в том, что оценивается не только само строение, но и земля под этим строением. Большую сложность вызывает ретроспективная оценка пересчет стоимости на прошедшую дату. И если при оценке квартир это не вызывает проблем, так как рынок развит давно и достаточно хорошо, то определить, сколько стоил, например, в 1998 году земельный участок, бывает порой невозможно, поскольку получить достоверную информацию о состоянии объекта на тот момент очень сложно.

Но бывает, что сложно оценить и квартиру в типовом доме. Как вспоминает Виктор Макаров, такой случай был, когда оценивалась квартира в панельном доме рядом с Арбатом. Сложность в том, что это практически единственный панельный дом в районе, а сравнивать с квартирами в кирпичных домах некорректно, так как цены в панельных и кирпичных домах принципиально различаются. В данном случае оценщику также приходилось делать подробное исследование рынка, чтобы понять, насколько востребованной может быть квартира в панельном доме в центре Москвы.

При оценке рыночной стоимости загородного дома учитывается множество параметров. Как и в других сегментах, определяющим является месторасположение. Оценщик учитывает направление, удаленность от Москвы, качество дорожного покрытия, пропускную способность трассы. Уже на этом этапе может возникнуть множество нюансов, отмечает Антон Архипов. Предположим, дом расположен в 5 км от МКАД. Однако преодоление 5 км, например, по Ярославскому шоссе может занять больше времени, чем 30 км по Новорижскому. Или дом расположен в 10 км, но нет удобного съезда нужно проехать 15 км до ближайшего разворота, затем возвращаться. Абсолютно одинаковые по площади, проекту, качеству строительства и прочим характеристикам дома могут отличаться по цене в три раза и более, если один дом расположен в 20 км от МКАД по Новорижскому шоссе, а другой в 50 км по Нижегородскому.

Несмотря на сложность, оценка загородной недвижимости, как отмечает Антон Архипов, одна из наиболее востребованных на рынке консалтинговых услуг, особенно в сегменте бизнес-класса и элитной недвижимости, где ошибка может обойтись в десятки и сотни тысяч долларов.

Влияют на оценку и соседние строения. Например, в нашей практике был коттедж площадью 1500 кв. м с большим земельным участком на берегу Оки. Это был единственный подобный дом в окрестностях, вокруг были построены только деревенские дома или маленькие коттеджи, вспоминает Виктор Макаров. Соответственно, не было и примеров продаж на рынке подобных объектов. В таких случаях оценщик должен определить, найдется ли вообще на такой дом покупатель, и провести исследование рынка в других территориальных областях, где есть подобные дома.

На рыночную стоимость влияет и обустройство территории участка. Домовладения, обладающие полным комплексом собственной инфраструктуры гаражом, гостевым домом, детской площадкой, будут оценены гораздо выше аналогичных объектов, расположенных на пустом участке.

Стоимость услуг оценщика по ипотечным сделкам, по данным Ольги Твороговой, составляет от 4 тыс. до 8 тыс. руб. По другим видам оценки цена составляет примерно 1-2% от стоимости оцениваемого объекта. Немаловажную роль здесь играет объем работы например, очень хлопотным и затратным по времени является оценка имущественных комплексов, состоящих из нескольких объектов недвижимости, земельного участка, производства, подъездных железнодорожных путей. А если еще этот имущественный комплекс находится в другом городе платить придется больше, предупреждает она.

Выбор оценщика
Кому же доверить оценку квартиры или дома? При совершении ипотечной сделки руководитель отдела продаж Villagio Estate Алексей Коротких советует согласовать выбор с кредитором. Важно, чтобы отчет, который выполнит оценщик, впоследствии был одобрен. В противном случае банк не примет документ, который необходим для последующей выдачи кредита, аргументирует он.



Главная --> Публикации