Главная --> Публикации --> Рынок офисной недвижимости продолжает умеренно расти Самые главные архитектурные потери москвы Свободный доступ Еще один штат подает в суд на countrywide за ипотеку Жилищные проблемы москвы будут решать за счет подмосковья

Планирование и случайность
Вторая очередь может появиться в двух случаях, анализирует ситуацию Сергей Гоз, генеральный директор компании Элит Строй. Во-первых, когда на большом участке земли изначально запланировано реализовать мегапроект. И тогда все строительство ведется в несколько этапов, в течение каждого из которых возводят, скажем, по 100 коттеджей. Такой план позволяет продавать домовладения во время сооружения как первой очереди, так и всех остальных, существующих пока только в проекте. Во-вторых, когда у девелопера уже в процессе строительства появляется возможность докупить примыкающие к основному участку земли. Подобным путем пошла компания Сапсан, расширяя поселок Княжье озеро.

Коттеджный поселок как живой организм, способен развиваться. Бывшее вчера еще средних размеров загородное поселение вдруг превращается в настоящий мегапроект. А камерные поселки разделяются на несколько объектов под общим брендом так произошло с Европейской деревней на Калужском направлении или с Крючково по Новой Риге. Эксперты загородного рынка объясняют происходящее так: возводить вторую очередь поселка побуждают застройщика успешные продажи.

Очередь очереди рознь, добавляет Максим Сухарьков, генеральный директор компании Ostogenka Real Estate. При системном строительстве поселка по генеральному плану девелопер может профинансировать от 50 до 100% работ за свой счет, без привлечения денег частных инвесторов. Таким способом возводили поселки Клуб 20 71, Резиденция Бенилюкс, так строят Покровское-Рубцово. Другой вариант, когда очереди на вновь приобретаемых или последовательно осваиваемых территориях целиком сооружают по разным генеральным планам и за счет привлеченных средств. Как, например, поселки Истра Кантри Клаб, Серебряный век 2, Павлово-2, Никольская Слобода.

В идеале девелопер заранее всесторонне анализирует приобретаемый участок, планирует очередность застройки и, соответственно, продаж, высказала свое мнение о решении этой задачи Ольга Кери, руководитель управления загородной недвижимости компании Capital Group. Только тогда вся дорожная сеть и инфраструктура будет правильно рассчитана на конечное число жителей. Да и покупатели домов, возведенных во вторую и последующие очереди, получают возможность увидеть конкретные плоды деятельности застройщика. Увы, когда девелопер приобретает дополнительно землю уже на этапе застройки, внести изменения в генплан практически нельзя. В этом случае число домов и, соответственно, жителей увеличится, в то время как дороги и инфраструктура уже рассчитаны на первоначальное количество обитателей поселка. Последствия могут быть не самыми лучшими. В практике коттеджного строительства есть немало примеров, когда расширение территории того или иного поселка приводило к образованию пробок на въездах в часы пик.

Если дома быстро раскупаются и появляется возможность приобрести землю неподалеку, девелопер с интересом рассмотрит такое предложение, уверена О. Кери. Но на принятие решения о покупке нового участка влияет множество факторов: цена, актуальность концепции, изменения, произошедшие на соседних территориях в данном районе. Практика показывает, что в 90 случаях из 100 застройщик землю покупает. К этому его побуждают не только успешные продажи, но и сугубо строительные тонкости.

Не купил сразу прогадал
Довольно часто на рынке повторяется ситуация, когда участок под вторую очередь поселка покупают через несколько лет после реализации первой, при условии что отстроенные домовладения если уже не продали, то успешно продают.

Пять и более лет назад дальновидные землевладельцы скупали крупные площади по 500 га и более в ближайшем Подмосковье. Сегодня земля значительно подорожала и ее продают более мелкими кусками, рассказывает Виктор Сюков, заместитель генерального директора компании Аллтек Девелопмент. Это выгодно не только землевладельцам. Девелоперы, попробовавшие свои силы на первом участке, готовы потратиться и на второй, как, например, было при строительстве поселка Графские пруды. Несколько лет назад на Киевском шоссе, которое тогда еще не было скоростным и раскрученным, застройщик по умеренным ценам приобрел 52 га земли. Сегодня популярность направления заметно возросла, и земля, продававшаяся когда-то по 10 тыс. долл. за сотку, подорожала в шесть раз. Это не остановило застройщика. Поняв, что проект Графские пруды нашел своего покупателя и пользуется большим спросом, руководство компании приняло решение о приобретении нового участка и сооружении второй очереди.

После реализации первой очереди девелопер в полной мере понимает особенности данной территории. К тому времени также практически решены вопросы с инженерными коммуникациями. Наиболее удачным примером планомерного развития является коттеджный поселок Николино, сооруженный еще в 1996 году. Его застройщик на протяжении последующих лет прикупал землю, и поселок прирастал дополнительными территориями, которые гармонично интегрировались в основной проект. Частями были приобретены наделы и при возведении Никольской Слободы, Лесного Ручья.

Бесспорно и то, что в условиях острой конкуренции рынок загородной недвижимости с каждым годом развивает свои качественные характеристики. И девелоперы стараются использовать только положительный опыт. Но бывают и промахи. Вторая очередь застройки может быть неудачной лишь по причине размещения ее на худшем участке земли, констатирует М. Сухарьков. Например, первые дома возвели рядом с водоемом или на лесном участке, а последующие в чистом поле. Впрочем, опытный застройщик сумеет компенсировать природные недостатки инфраструктурными объектами: на равнине удобно разместить гольф-поле, спорткомплекс, а территорию можно засадить деревьями.

Хуже или лучше?
В кинематографе нередко случается, что вторая часть сериала (или фильма) получается не такой удачной, как первая. По схожей причине некоторые покупатели предпочитают приобретать недвижимость только на первом этапе. Между тем у большинства экспертов иное мнение. При строительстве второй очереди у девелопера есть возможность скорректировать ошибки и неточности, допущенные в ходе проектирования первой фазы, заверяет О. Кери. Кроме того, на втором этапе поселок застраивают только такими домами, концепция которых вызвала наибольший интерес в начале продаж.

Надо сказать, что некоторые застройщики при расширении поселка предпочитают не использовать термин вторая очередь. Например, загородный жилой комплекс Павлово-2, реализуемый компанией ОПИН под зонтичным брендом, может считаться скорее самостоятельным объектом, а не продолжением поселка Павлово, считает Иван Шульков, директор департамента инвестиционного консалтинга и аналитики компании Усадьба. Дело в том, что второй поселок, хоть его и возводят по соседству, имеет другой формат и не связан с первым функционально. Вместе с тем дальнейшее развитие проекта Пестово тем же застройщиком будет, скорее всего, именно очередным, поскольку объекты рекреации и инфраструктуры первого этапа застройки предназначены и для жителей тех домов, которые возведут во вторую очередь. В любом случае, если земельные участки находятся рядом, то наличие инфраструктуры становится существенным преимуществом при продаже домов на последующих этапах сооружения загородного объекта.

Формат и стили
Должна ли вторая очередь поселка быть точной копией первой? Мнения экспертов по этому вопросу разделились. Например, О. Кери считает, что смешивать в рамках одного проекта принципиально разные сегменты загородного жилья неразумно. Такой вариант застройки снижает ликвидность более дорогих объектов. Хотя есть немало положительных примеров, когда внутри одного поселка благополучно соседствуют как более, так и менее дорогие дома и участки. К примеру, поселок, находящийся около автомагистрали, может быть поделен на две части. В той, что ближе к дороге, размещается недвижимость экономкласса, которая призвана сыграть роль защитного барьера для остальной территории, а вторая очередь состоит только из коттеджей.

Нельзя не согласится с тезисом, что некоторые архитектурные решения со временем могут потерять актуальность, и при строительстве второй очереди поселка девелоперу придется вносить коррективы в проекты домов. Иногда стилистика претерпевает значительные изменения. Стоит сделать оговорку, что далеко не на каждом участке можно реализовать сразу несколько различных концепций. Такому смелому сочетанию должен способствовать ландшафт местности. В качестве примера удачного решения приведем поселок Резиденция Бенилюкс, где возведены сразу четыре различные по архитектуре зоны Голландия, Бельгия, Люксембург и Амстердам.

Очереди, по мнению М. Сухарькова, могут различаться по технологиям и материалам строительства. Например, в поселке Серебряный век, что на Киевском шоссе, сначала возводили деревянные дома, а затем кирпичные. Но обе части поселка позиционируют в самом высоком сегменте.

Ну а что касается продаж, то, по наблюдению риелторов, дома и участки на каждом последующем этапе продают быстрее и успешнее. Клиенту ничего не нужно объяснять на пальцах. Эффективнее всего вывезти его за город и показать объект. И клиент его обязательно купит. Опять-таки при условии, что первая очередь удалась

Темпы строительства
Специалисты утверждают, что с коммерческой точки зрения осваивать территории и новые участки целесообразнее поэтапно. В этом случае планомерно будут вестись и продажи домовладений. Практика загородного строительства в нашей стране показывает, что в несколько этапов, как правило, возводят масштабные загородные поселки. Выявились и некоторые закономерности. Так, при сооружении второй очереди поселка, по мнению В. Сюкова, меньше времени уходит на разработку концепции и проектирование домов. Значительно сокращаются сроки прокладки дополнительных коммуникаций (при условии, что основные объекты были возведены на первом этапе). Хотя существует один нюанс: если первая очередь поселка уже заселена, то все шумные работы приходится проводить в дневное время суток.

Соображения сугубо прагматические
Прежде всего, мы спросили экспертов рынка о том, зачем, по их мнению, компании-застройщики так поступают. Наивных ответов (хотят быть поближе к природе, при возведении загородных объектов можно самовыразиться) не было все опрошенные в качестве причин указывали мотивы самые материальные. Главный из них значительно большее количество за городом свободных земель и, как следствие, большая легкость при получении участка под застройку.


Жесткое деление недвижимости на городскую и загородную остается, похоже, в прошлом. В Москве строятся коттеджи и таунхаусы, в Подмосковье появляются загородные жилые комплексы в 12 16 этажей. Не миновал процесс перемешивания и застройщиков компании изменяют сферу своей деятельности. Правда, здесь получается улица с односторонним движением: те, кто строил загородные объекты, в столице не появляются. А вот компании, известные как застройщики московского жилья, наоборот, берутся за коттеджные поселки и прочие объекты за городом.

Развивая эту тему, можно вспомнить и о борьбе с точечной застройкой, которую объявили столичные власти. Понятно, что процесс этот во многом декларативный, и коснется он далеко не всех: компании, более всего приближенные к городской администрации, продолжат получать участки. Но кто-то пострадает. Борьба с точечной застройкой приведет к вытеснению с рынка средних компаний, говорит Юрий Синяев, директор по маркетингу Группы компаний Конти. Многие предпочитают уходить на более свободный рынок Подмосковья уже сейчас. Эксперт напоминает и о другой стороне проблемы в область перемещается и спрос. Сложившийся баланс цен таков, что средний коттедж уже равен по цене двухкомнатной квартире бизнес-класса при очевидных всем различиях в площади и прочих потребительских качествах. Так что все больше потребителей выбирают загородное жилье, и застройщики чувствуют эту тенденцию.

В столице застройщикам становится тесновато, выразила практически общее мнение Елена Зубарева, управляющий директор компании Delta estate. Ассортимент площадок ограничен, а та земля, что предлагается к освоению, требует колоссальных финансовых вложений. Сегодня получить участок в Москве без значительных обременений практически невозможно. Подмосковье совсем другое дело. Здесь есть возможность осваивать обширные территории под комплексное многоэтажное строительство с высокой степенью рентабельности даже на средней удаленности от МКАД. Поэтому переход столичных застройщиков в область, где затраты на строительство ниже, удивления не вызывает.

Планов, как всегда, значительно больше. Среди них Наталья Бланкова приводит: заявление компании Hermitage Construction Management Group о строительстве в 50 км от МКАД по Симферопольскому шоссе пятисот коттеджей на участке площадью 100 га; покупку Mirax Group 29 га в Мякининской пойме (на этом участке намечено возведение 600 тыс. кв.м малоэтажного элитного жилья); планы Группы компаний Ташир (девелоперы коммерческой недвижимости) возвести до одного миллиона квадратных метров жилья в Московской области (для этого в 15 км от Москвы приобретено несколько земельных участков общей площадью 190 га); проект СУ-155 в сегменте малоэтажного строительства (поселок площадью 70 тыс. кв.м будет построен в 20 км от Нижнего Новгорода. Это, конечно, не Подмосковье но недвижимость самая что ни на есть загородная).

С чем пришли?
Случаи выхода городских застройщиков на загородный рынок явление никак не самого последнего времени. Например, говорит Светлана Абелян, руководитель филиала На Страстном бульваре компании Новый город, известный в Москве застройщик Конти несколько лет назад построил коттеджный поселок Горки-8, а сейчас реализует проект Ильинка. Наталья Бланкова, маркетолог компании ООО Пересвет-Реал Эстейт, напоминает об объекте Capital Group уже готовом загородном поселке Барвиха Hills.

Примечательно, что объекты, построенные городскими застройщиками, вовсе не обязательно несут на себе какую-то урбанистическую печать. Это могут быть и многоквартирные дома, но могут быть и самые настоящие загородные поселки, уютные и живописные. Многоэтажное строительство в принципе намного сложнее, уверена Светлана Абелян. Если застройщик владеет этими технологиями, имеет соответствующую технику, обученных специалистов, построить коттеджный поселок ему не проблема.

Савелий Орбант, генеральный директор компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость, приводит еще несколько примеров реализованных и реализующихся проектов. Это объекты МИАНа (33 Club, Family Club), ПИКа (Дмитровское подворье) и Пересвета (FreeDOM). Кроме них нельзя не вспомнить и еще об одной достаточно новой категории многоквартирных жилых комплексах. Правда, возводят их, в основном, не в чистом поле, а в пригородах подмосковных городов, на территориях пансионатов, домов отдыха и т.д.

Рады не все
Приход варягов это всегда обострение конкуренции, так что очевидно, что от экспансии городских традиционные загородные застройщики не в восторге. Правда, мнения о том, что пришельцы могут серьезно потеснить их, придерживается только Светлана Абелян: по ее оценке, решающими окажутся финансовые и производственные мощности, и в нынешних условиях, когда коттеджные поселки становятся все крупнее, московские застройщики выдавят своих конкурентов с серьезного рынка.

С другой стороны, этот застройщик может построить и нечто такое, что не под силу традиционному загороднику, фитнес-центр или складской комплекс. Если нужно, конечно

Остальные эксперты оценивают ситуацию не столь фатально. По мнению Савелия Орбанта, масштабы явления пока явно не таковы, чтобы говорить о полномасштабной экспансии. Елена Зубарева отмечает, что перепрофилируются, в основном, небольшие компании, которые и на московском рынке после себя ничего запоминающегося не оставили. Так что конкурировать будет сложно как раз им. А Наталья Бланкова напоминает, что местные компании имеют весомые преимущества наработанные связи в администрациях, знание бизнес-процессов. А вот новичкам придется все эти вопросы осваивать заново.

Им останется только какое-то мелкое строительство, небольшие объекты.

Тем более что потребность есть. Если раньше недвижимость в Подмосковье рассматривалась как сезонное жилье, то на сегодняшний день все больше покупателей приобретают здесь недвижимость для постоянного проживания, отмечает Ю.Синяев. Причем область становится все более привлекательной для многих категорий потенциальных покупателей не только жителей Москвы и области, но и других регионов.

Смычка города и деревни
А вот в чем польза от прихода московских игроков это в повышении уровня загородного рынка. Конечно, для Рублевки и других престижных направлений эта проблема и так не стояла: качество всего, в том числе и строительства, там высочайшее. Но на других, менее раскрученных, трассах оно было иногда проблемой. И нет сомнений, что компании, работающие по московским стандартам, существенно повысят планку и в Подмосковье.

Большинство специалистов склоняются к мысли, что в не таком уж и далеком будущем граница (по крайней мере, психологическая) между Москвой и областью окончательно сотрется. За город переберутся более-менее состоятельные люди: жить в собственном доме в пригороде популярно во многих странах. Там же (правда, в других объектах) окажутся и обитатели экономкласса: панельные многоэтажки строятся сегодня все больше не в столице, а в городах ближнего Подмосковья. А все это означает, что застройщики, действующие в разных субъектах федерации (тоже, кстати, не факт, что эта ситуация навсегда), на деле окажутся на едином рынке.

По оценке эксперта, сегодня большинство девелоперов предпочитают реализацию проектов смешанного типа, где соседствуют и коттеджи, и таунхаусы. Связано это, главным образом, с удорожанием земли, а также с желанием максимально расширить ассортиментную линейку для покупателей с различными финансовыми возможностями, чтобы дифференцировать риски и застраховать себя в случае невостребованности одного из форматов жилья в проекте. Особенно это актуально при реализации крупномасштабных жилых комплексов.

В залах ожидания
На российский рынок загородной недвижимости лофт пришел недавно. Но, согласно исследованию о наиболее популярных архитектурных стилях в Подмосковье, проведенному компанией Penny Lane Realty, его предпочитают уже 2,6% владельцев или будущих приобретателей домовладений.


Loft переводится с английского как чердак, хотя сегодня значение этого слова трактуется гораздо шире. Дело в том, что сначала лофты спустились с чердаков на землю и оказались в промзонах, а затем как-то незаметно обосновались и на загородных просторах. Неискушенному почитателю этого вида городского жилья, наверное, очень трудно представить огромный дом в густом лесу, да к тому же с окнами от фундамента до потолка и крышей из прозрачного стекла. Но это не вымысел, а самая настоящая реальность.

Поэтому все больше стало появляться лофтов-новостроек. Причем новые сооружения копируют у своих собратьев только их необычный стиль. В заново отстроенных помещениях воссоздается концепция лофта огромные пространства в несколько сотен, а то и тысяч квадратных метров, высокие потолки и гигантские окна. Зато строится такое здание из доброкачественных материалов, да и вся внутренняя техническая начинка на самом современном уровне.

Классическими лофтами до сих пор считались переоборудованные под жилье производственные помещения. Дизайнеры научились легко превращать в них бывшие заводы и фабрики, склады и электростанции, школы и железнодорожные вокзалы и даже церкви. Но жить в огромном зале, где когда-то стучали станки или хранились тюки с продукцией, не всегда удобно и комфортно. Да и трудности могут возникнуть в любую минуту с отоплением, канализацией, а также с установкой современного оборудования вроде теплых полов, систем охраны и кондиционеров.

Охранная грамота
Трудно оспорить тот факт, что загородные лофты сооружения не только уникальные, но и дорогие. Но если на престижном Рублево-Успенском и востребованном Новорижском направлениях построить их по желанию состоятельного заказчика затея выполнимая, то на периферии даже помышлять о таких резиденциях крайне трудно.

Что представляет собой подмосковный лофт? В исследовательских материалах компании Penny Lane Realty говорится, что интерьер выдержан в определенном стиле: обычно потолки и стены однотонные, холодных цветов, много стекла и металла, технологичное освещение. Все помещение легко просматривается по диагонали. Если архитекторы делают такой дом многоуровневым, то, как правило, первый этаж создается как единое пространство без всяких перегородок, а верхние этажи делаются более приватными. Считается, что самым крупным проектом, выполненном в подобном стиле, является клубный поселок X-Park.

Зато безопасности уделяется повышенное внимание: охранная служба в поселках организована на высоком уровне. Кроме круглосуточной охраны личного имущества жителей, оберегается приватность жизни каждой семьи и отдельного человека. Дело в том, что огромные площади остекления лофтов (а в ряде случаев это даже цельные стены из стекла) привлекают посторонние взгляды с улицы, а значит, в обязанности охранникам вменяется исключение любопытства прохожих. Представители некоторых управляющих компаний уверены, что уровень сервиса в этом отношении должен даже превосходить опции и качество услуг обычных элитных поселков. В том же поселке X-Park, например, задействовано особое военизированное подразделение. Его представители в режиме реального времени осуществляют контроль закрытой территории поселка и каждого въезда в него. Кроме того, во всех домах установлены пульты индивидуальной охраны.

Что касается лофтовой инфраструктуры, то требования к ней не такие уж жесткие. В том же X-Park, где стиль жизни диктуется уединенностью и приватностью, общественные бассейны и тренажерные залы жителей поселка вовсе не интересуют. Вполне хватает и объектов общей инфраструктуры, которые в широком ассортименте представлены в окрестностях.

И, конечно, обязательные для стиля лофт огромные пространства, кубические формы и панорамное остекление. В поселке всего семь коттеджей площадью 800 кв.м, с прилегающими участками в 40 50 соток. Все они были реализованы в самое короткое время.

Первые ласточки
Одной из первых продвигать лофт на загородном рынке недвижимости начала компания MCD. Она же является застройщиком X-Park самого крупного в Подмосковье проекта в этом стиле. Экстравагантность архитектурного решения привлекла к поселку повышенный интерес. Традиционные для лофта параллелепипеды архитектурное бюро Меганом предложило модифицировать: выстроить их в виде латинской буквы Х. Идея заключалась в максимальном зонировании здания: в одном крыле гостевая зона, во втором помещения только для хозяев, в третьем кухня и столовая, в четвертом гараж.

Специалисты отмечают и не совсем удачные примеры загородных лофтов. Например, в поселке Французский квартал на Николиной Горе коттеджи больше походят на административные здания советского времени. Всего, к слову, их шесть площадью от 444 до 524 кв.м.

Другой лофтовый поселок на Рублево-Успенском шоссе Горки ХХI, проектировщиком которого также стало архитектурное бюро Меганом. Хотя считать его таковым в чистом виде нельзя. Скорее, тут сформирован гибрид двух стилей лофта и кантри. От кантри закрытый второй этаж, обычные лестницы. От лофта полное отсутствие перегородок на первом этаже. В Горках ХХI 29 домов площадью от 360 до 500 кв.м, участки от 17 до 35 соток, расположены домовладения в сосновом лесу. Мало того, планировка поселка отнюдь не линейная: улицы кривые, дома, как говорится, не окно в окно, а под углом друг к другу. Опять же с целью приватности. Отыскать проекты, где использован стиль лофт, можно и на Новой Риге. Известно, что поселок Резиденции Бенилюкс разделен на несколько территорий, на каждой из которых присутствует определенный архитектурный стиль: Бельгия, Люксембург, Голландия, Амстердам. На примыкающей к реке Синичка Бельгии доминирует европейский лофт. Все внутреннее пространство домов представляет собой единый объем: количество изолированных помещений сведено к минимуму, в архитектуре преобладают прямые линии, большую часть фасадов дома занимают стеклянные поверхности.

Можно услышать и мнение, что чистых лофтов в Подмосковье нет и никогда не было. А проекты, о которых шла речь, не могут считаться таковыми, поскольку не соответствуют главной характеристике формата: лофт просто не может быть загородным проектом! С этим критерием согласна и Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood: Лофт уже изначально по замыслу представляет квартиру на верхнем или мансардном этаже неэксплуатируемого производственного здания, студийного типа, без зонирования внутреннего пространства (за исключением санузлов). В России на сегодняшний день жилье подобного рода только проектируется (например, реконструкция производственных зданий завода Красный Октябрь), поэтому рассуждать о спросе, популярности и в целом о его каких-либо иных качествах пока рано. И тем более на загородном рынке.

Ранний интерес
Не все эксперты оптимистично оценивают и будущее загородного лофта. В частности, скептики предупреждают, что из-за русских морозов могут возникнуть проблемы с панорамным остеклением. Практика показывает, что российские покупатели с детства привыкли к четкому зонированию помещений и, даже приобретая коттедж со свободным внутренним пространством, в конце концов начинают уставать от огромной пустоты, а потому либо продают дом, либо берутся за его перепланировку.

Богатое наследие
Московские улицы, имена которым дали ремесленные поселения, назывались слободами (от слова свобода), говорит Алексей Сидоров, заместитель генерального директора компании Калинка-Риэлти. Располагались они на исторических окраинах города, где селился пришлый люд из ближайших деревень. Там все жители занимались определенным ремеслом: кузнечным делом, гончарным, скорняжным, кожевенным. Отсюда в столице и появились такие названия улиц, как Большие Каменщики, Большая Кожевническая, Кузнецкий Мост, Гончарная набережная. А некоторые переулки (в том числе Ружейный, Хрустальный, Старомонетный, Ножовый, Каретный) получили наименование по товару, который на них производился.

Тем не менее, о новых веяниях моды заговорили, их конкретные аналоги уже привнесены на подмосковную землю, и нам остается ждать продолжения первых шагов со стороны архитекторов, застройщиков.
Пестрая карта Москвы до сих пор хранит память о давно канувших в Лету веках: многим улицам и переулкам, слободам и районам столицы дали свои названия приезжие иностранцы, представители разных народов и профессий. Но знали бы кузнецы, ковавшие мечи и плуги под деревянными крышами своих закопченных мастерских, что пройдет шесть веков, и купить квартиру на Кузнецком Мосту будет под силу разве что хозяину целого металлургического бизнеса! Или толмачи, переводчики с иностранных языков (в основном с татарского), осевшие в заливаемом в половодье Замоскворечье, что их потомки Болотный остров превратят в Золотой!

После XV века на правом берегу Москвы-реки на (месте современной Кожевнической улицы) возникла Кожевенная слобода. Кожевенники селились на низменном правом берегу реки ниже по течению, чтобы отходы производства не загрязняли ее в пределах города. В память о древнейшей слободе сегодня сохранилось несколько строений на Кожевнической улице, датирующихся XVI XVII вв., дома №2, 13, 19, 20 и 21.

По словам специалистов компании DOKI, на месте нынешних Гончарных переулков жили гончары, переселившиеся сюда примерно в конце XV века из Китай-города. Гончарная слобода простиралась вдоль Москвы-реки (ул. Володарского, Котельническая и Гончарная набережные) до впадения в нее реки Яузы. На склонах холма гончары ставили свои печи, а несколько в стороне находились их дома и мастерские.

В конце XVI в. появилась улица Большая Лубянка, которая образовалась на месте дороги, ведшей во Владимир, Суздаль и Ростов Великий, рассказывает Ксения Чернявская, специалист по связям с общественностью компании Пересвет-Групп. Она была заселена весьма разнородной публикой. И хотя больше на ней жило торговцев и ремесленников (из Нижнего Новгорода), встречались здесь палаты и знатных горожан, которых впоследствии становилось все больше.

Другой традиционно ремесленной улицей была Покровка (начинавшаяся от Армянского и Старосадского переулков и продолжавшая Маросейку). До самых петровских времен здесь располагались поселения работников, обслуживавших царский двор. И хотя спустя некоторое время на месте слобод раскинулись просторные сады богатых вельмож, Покровка, тем не менее, не стала полностью аристократической. Между усадьбами по-прежнему кучно стояли небольшие жилые постройки торгово-ремесленного народа.

Мясницкую улицу, на которой сначала жили уроженцы Великого Новгорода бояре и купцы, заселили мясники, откуда и пошло ее современное название, говорит Алла Аскенова, ведущий эксперт компании DOKI. Однако нынешний ее облик появился лишь к концу XIX века, когда улица превратилась в деловой буржуазный центр и на ней охотно начали селиться коммерсанты, финансисты, инженеры, юристы и служащие фирм.

В XVII веке на Арбатской площади и окрест ее появились стрелецкие и ремесленные слободы, память о которых хранят Староконюшенный, Кречетниковский, Скатертный, Столовый, Хлебный переулки, Поварская улица и т.д.

Все улицы, бывшие некогда трудовыми окраинами, сейчас территориально относятся к историческому центру. Купить квартиру в этом месте могут себе позволить только очень состоятельные люди. Однако при приобретении апартаментов большинство богатых клиентов вряд ли задумываются над историей улицы. Времена, когда покупатели приобретали квартиры в доме с богатой историей или просто мечтали жить на всем известной улице, прошли, считает Юлия Малькова, pr-менеджер компании Лидер. В настоящий момент среди факторов, влияющих на стоимость квадратного метра в центре столицы, можно отметить престижность района, вид из окна и архитектурное окружение, состояние и тип здания, наличие парковочных мест, экологию, инфраструктуру. По данным компании Пересвет-Групп, стоимость жилья в районах, некогда бывших ремесленными слободами, довольно высока даже для столицы (около 300 тыс. руб. за кв.м). Но связана такая цена, скорее, с местоположением улицы, а не с ее историей.

Если до начала XX века название улиц происходило от рода деятельности людей, проживающих в данном районе, то уже в XX веке ситуация изменилась, говорит Алексей Сидоров. Постепенно люди мигрировали, и далеко не всегда человек, живший, например, на Гончарной улице, занимался гончарным делом.

И хотя сегодня на Арбате и живут представители старой интеллигенции, все чаще владельцами квартир в домах на самой известной в Москве улице становятся представители бизнеса, состоятельные иностранцы и великосветские персоны. Здесь активно возводятся новые клубные дома, стоимость квадратного метра которых, по мнению аналитиков, достигает 750 тыс. руб. за кв.м. К примеру, цены в квартирах, расположенных в элитном комплексе Дворянское гнездо в Большом Левшинском переулке, составили от 250 тыс. до 1,3 млн руб. за кв.м.

Земля обетованная
Помимо служилых слобод, в Москве существовали и районы, где проживали исключительно представители интеллигенции. По словам специалистов компании Калинка-Риэлти, в советское время большинство из них жили на Патриарших и Чистых прудах и, несомненно, на Арбате. Это были деятели науки и искусства, политики, врачи, юристы, писатели. В разное время на Арбате жили или бывали Пушкин, Гоголь, Толстой, Рахманинов, Скрябин Время от времени владельцем одного из домов на Арбате оказывался богатый архитектор или художник, рассказывает Ксения Чернявская. При этом он, как и многие сегодня, сдавал квартиры преимущественно представителям своего круга.

Районы для интеллигенции существовали и на окраинах столицы. В качестве примера можно привести поселок Сокол, который появился вследствие ленинского указа о кооперативном строительстве и позволил интеллигенции, квартиры которой были превращены в коммуналки, построить частные здания на окраине столицы. Кроме этого, строились кооперативные дома композиторов, писателей, артистов, художников. Жилье в домах с творческим прошлым оценивается сегодня в Москве, как в обычных домах той же части города, говорит Ксения Чернявская. Ничего удивительного тут нет. Чаще всего их коммуникации сильно изношены, сами здания нуждаются в серьезном ремонте, а о прежних жильцах осталась разве что память.

Другой интеллигентной улицей, по мнению специалистов, является Никольская, которая получила широкую известность благодаря своим учебным заведениям, книжным лавкам и Печатному двору. Кроме того, жители столицы приходили сюда ради большого книжного развала в конце улицы, возле Никольских Ворот. Значительную часть жителей Маросейки также составляли деятели науки и культуры. А любимым местом писателей и поэтов многие годы оставалась Остоженка, где нашли свое место мастерские известных художников. Сегодня Остоженка район для самых богатых. По оценкам экспертов рынка столичной недвижимости, здесь цена квадратного метра в среднем равна 800 тыс. руб. Не случайно и самые дорогие в столице комплексы de luxe возводятся именно в этом месте. Даже снять квартиру явно не по карману обычному российскому писателю или поэту (по данным компаний, занимающихся арендой жилья, месячная плата за апартаменты на этой улице сегодня составляет от 150 тыс. до 1 млн руб.).

Об этом свидетельствуют и названия московских улиц, которые сохранились и по сей день, отражая все многообразие городской жизни. По словам специалистов компании Пересвет-Групп, первая иностранная слобода появилась в начале XVI века, а к XVII веку в Белокаменной их насчитывалось уже около двадцати.

Слободы для немцев
Историки отмечают, что уже с момента возникновения Москва по разным политическим, экономическим и культурным причинам притягивала к себе людей разных национальностей.

Кстати, среди первых приезжих из-за границ нашего государства после принятия христианства на Руси были греки. Причем их было настолько много, что они занимали значительную часть города (между Никольской и Ильинской улицами). Правда, в названии местности это никак не отразилось: улица Никольская, например, получила свое название от башни Кремля и находившегося монастыря св. Николы.

Началось все с того, что на реке Яузе поселили пленных, захваченных во время Ливонской войны 1558 1583 гг., говорит Ксения Чернявская. Это место стало центром будущей Немецкой слободы. Но жили в ней не только немцы так русские называли всех иностранцев, которые не говорили на их языке.

О пребывании украинцев в Москве свидетельствуют названия таких улиц, как Маросейка (Малороссия это Украина), улицы Верхняя и Нижняя Хохловка и Хохловский переулок, говорит Юлия Малькова. Упоминание о поселении украинцев также осталось в названии церкви Косьмы и Дамиана, которая находится на улице Маросейка, а также храма Живоначальной Троицы в Хохловке.

В 1671 году в Москве появилось поселение поляков Мещанская слобода (за Сретенскими Воротами у Земляного Вала). (Miasto по-польски город. ) Ее жители занимались ремеслом, торговлей, однако многие из них были должностными лицами при польском дворе.

Первое упоминание об армянах в Москве относится к XIV веку, поток которых с каждым годом усиливался благодаря царю Алексею Михайловичу, который поощрял торговлю с ними. Однако происхождение Армянского переулка (бывший Никольский, потом Столпов) относится к XVIII веку, когда здесь возвели Крестовоздвиженскую церковь. Затем была построена Лазаревская академия, после чего сюда стали стекаться знатные армянские семьи. В настоящее время в здании Лазаревской академии расположилось армянское посольство.

Еще одним национальным районом стала Грузинская слобода, которая появилась в 1725 году. Тогда же образовались улицы Большая и Малая Грузинская, Грузинский переулок, Грузинский Вал

Но вернемся в наши дни. Соответственно, спрос на недвижимость в этих районах высок. Хотя, по словам специалистов компании Лидер, исторический фактор в чистом виде не влияет на стоимость квартиры. Безусловно, богатая история улицы (в частности, дома) оказывает благоприятное влияние на стоимость квадратных метров, но никак не решающее, и не является причиной зачастую необоснованно высокой цены, комментирует Юлия Малькова. Привести динамику цен на квартиры, расположенные на определенных улицах, довольно сложно: на одной улице, особенно в Центре, могут соседствовать как элитные дома, так и ветхий жилой фонд, поэтому разница в стоимости будет значительной.

Поселение татар было основано в Замоскворечье на берегу Москвы-реки. Через Татарскую слободу проходила дорога в Золотую Орду, от которой осталось название Ордынка. Также на карте сохранились Большая Татарская улица, Большой и Малый Татарский переулки. Стоит добавить, что и нынешний крупный район Черкизово носит свое название благодаря верности храброго татарина Серкиза, который на Куликовской битве был сподвижником Дмитрия Донского.

Надо признать, что социальный и национальный состав московских районов за все время существования был неоднородным, но создавать искусственно гарлемы, некие анклавы в мегаполисе было бы крайне недальновидно, уверена Ксения Чернявская. Кроме того, по словам специалистов компании DOKI, если сравнить классический Гарлем, например, в Нью-Йорке, то в нем не обязательно живут люди одной национальности (многим его жителям доходы не позволяют приобрести жилье в новостройках или же снимать квартиры в престижных районах).

Гарлемы столице не к лицу
Мы не случайно внимательно рассмотрели тему расселения столичных жителей на территории мегаполиса по каким-то профессиональным, национальным и иным признакам, в том числе социальному положению и степени финансового благополучия. Ведь в большинстве крупных городов Европы и Америки (к примеру, в Нью-Йорке или Париже) те же эмигранты селятся в специальных районах для иностранцев. И хотя Москву не миновала подобная участь в прошлые века, мы пошли другим путем, как говорил известный революционер. Наша столица город интернациональный, в нем мирно уживаются представители разных национальностей, да и в районах, которые по своему статусу определены в разряд престижных, живут москвичи любого достатка, разнообразных профессий Примечательно, что и основные игроки рынка недвижимости российской столицы довольно скептически смотрят на возможную тенденцию расслоения населения по месту проживания.



Главная --> Публикации