Главная --> Публикации --> Где налоги зарыты... Когда риэлтер не прав Хитроумные застройщики Рынок офисной недвижимости продолжает умеренно расти Самые главные архитектурные потери москвы

Однако тем, кто по разным причинам предпочитает обустроиться в северной части сапога, остается мириться с запредельно высокой стоимостью недвижимости в этих районах.

Не секрет, что цены на итальянскую недвижимость напрямую зависят от ее местонахождения. На менее развитом в индустриальном плане юге страны можно приобрести двухэтажную виллу по цене двухкомнатной квартиры в том же Милане.

Сельские поместья в Италии называются рустико. В переводе с латинского rus (ruris) означает все, что так или иначе относится к сельской местности. Как правило, это поместья, которые были заброшены хозяевами на протяжении десятков лет. В подобных домах часто нет удобств и технического снабжения при этом они построены из ценных натуральных материалов, таких, как обожженный кирпич Монферрато или камень Ланги. Они часто продаются в комплекте с участком земли и фабричными пристройками.

Тоскана, сделавшая себе рекламу на достопримечательностях Флоренции и Пизы, настойчиво предлагает российскому покупателю средневековые замки и многомиллионные виллы. Не уступает и Лигурия близость к Франции и вид на море сейчас стоят до пяти тысяч евро за метр. Королевский пафосный Пьемонт, ревниво охраняющий свое культурное наследие вопреки массовому строительству небоскребов, не так популярен у российского покупателя, но и здесь благодаря инвестициям немцев, голландцев, швейцарцев и англичан поднялись цены практически на все постройки.

Прочный фундамент, использование натуральных материалов и тщательное строительство вот причины того, что в Пьемонте стало выгодно реставрировать дома. После рациональной реконструкции строение способно превратиться в роскошную виллу с просторными помещениями и индивидуальной планировкой.

Чтобы по-настоящему понять сущность такого явления, как рустико, стоит обратиться к его историческим корням. Со времен Средневековья итальянский фермерский дом (cascina) являлся неотделимым элементом деревенской культуры, своеобразным олицетворением сельского хозяйства. Повальная урбанизация шестидесятых годов, модернизация техники привели к падению значимости поместий. Тем не менее, они остаются важной составляющей частью исторических пейзажей и традиций Пьемонта.

Тем, кто пытается экономить, приобретая участок земли для новостройки, в Италии приходится нелегко. Потенциальные покупатели, прежде всего, сталкиваются с проблемой выбора между более дешевым участком под сельское хозяйство (что подразумевает минимальный объем строительства) и более дорогой землей под застройку.

Не последнюю роль играет и достаточно низкая цена рустико. Инвесторы из многих европейских государств нередко предпочитают восстанавливать структуры с целью их дальнейшей перепродажи. Вложенный капитал возвращается собственнику вдвойне, а то и втройне.

Не стоит забывать и о новых законах, недавно введенных итальянским правительством. Они усложняют строительство, заставляя инвесторов вкладывать капитал в историческое наследие страны. Приобретение рустико идеальный выход из ситуации. Что же делать потом?

После покупки земли следует разработка строительного проекта гильдиями архитекторов (что стоит немалых денег) и длительный процесс его одобрения градостроительными органами. За некоторые разработки приходится бороться: слишком эксцентричные проекты в такой стране как Италия, где свято чтут традиции, скорее всего, будут отвергнуты.

Неважно, превратится ли ваш рустико в уютное семейное поместье, будет ли он продан, оборудован под туристическую базу или небольшую фабрику по производству вина. Как бы то ни было, это приобретение можно расценить как надежное вложение капитала в будущее Европы.
Уже давно среди арабских стран самым развитым и инвестиционно привлекательным является такое государство, как Объединенные Арабские Эмираты. Для многих наших соотечественников страны Ближнего Востока кажутся дикими, опасными или закрытыми для европейцев, но к ОАЭ такое неприменимо это государство по темпам развития опережает практически все страны мира.

Выбор строительных материалов в Италии очень велик, скорость ведения работ тоже достаточно высока. Остается лишь один важный вопрос: кому доверить реконструкцию? При покупке рустико не мешает обратиться в агентство недвижимости, где, как правило, ценят архитектуру. Но главное даже не это, а то, что серьезные агентства сотрудничают со строительными компаниями, которые могут обеспечить полное сопровождение реставрационных работ без участия владельца. В Пьемонте этот процесс уже налажен: таким образом организуются коммуникации с покупателями и инвесторами по всей Европе.

Цены на недвижимость тоже постоянно ползут вверх. Россияне в Эмираты пока вкладывают не так активно, как западные инвесторы, которые давно поняли, что этот уголок Аравийского полуострова может давать миру не только сырую нефть, но приносить и дивиденды другого рода. Чем сейчас может быть интересна россиянину недвижимость Объединенных Арабских Эмиратов? На этот и другие вопросы корреспонденту Prian.ru ответила Лариса Витвицкая, консультант компании Clifton.

Особенно примечательны строительные проекты Эмиратов: в одном из крупнейших городов страны, Дубае, возводится самое высокое здание в мире небоскреб Бурж Дубай, здесь строятся и проектируются современные комплексы и сооружения общей стоимостью в миллиарды долларов США. В Дубае проводятся кинофестивали, выставки и другие мероприятия мирового значения. Но ОАЭ это не только Дубай; этот город даже не является столицей. Страна состоит из семи эмиратов: столичного и самого большого Абу-Даби, второго по площади Дубая и пяти более мелких северо-восточных (Аджман, Шарджа, Рас эль-Хайма, Умм эль-Кувейн и Фуджейра). И все они в той или иной степени стремятся вперед к светлому арабскому будущему.

На данный момент это пять эмиратов: Абу-Даби, Дубай, Аджман, Рас-эль-Хайма и Умм-Аль-Кувейн. Все эти территории, за исключением Абу-Даби, могут продавать собственность в полное владение с правом наследования (freehold). В Абу-Даби на данный момент действует правило leasehold, но в ближайшем будущем ожидаются перемены, и максимум через год это тоже будет freehold. Leasehold это аренда собственности на 99 лет без права наследования. Например, первые покупатели 10 лет прожили в доме, значит, остальные будут жить там уже 89 лет до следующего переоформления. Больше разницы между leasehold и freehold нет: в обоих случаях разрешена и перепродажа, и аренда.

Лариса, скажите, пожалуйста, рынок недвижимости Объединённых Арабских эмиратов это только Дубай и Абу-Даби или же речь уже идет обо всей стране?

Ответ один Дубай. Если сравнивать Арабские Эмираты с Россией, чтобы было понятнее, то Дубай это Москва: и по значимости, и по денежным потокам. Дубай является финансовой столицей страны, бизнес-столицей. Абу-Даби это политическая столица. Так часто бывает в разных странах.

В какой из эмиратов на сегодняшний день наиболее перспективны инвестиции?

Здесь речь идет о специфике экономического и социального развития Дубая, который является своеобразным локомотивом страны. Массовое жилищное строительство вызвано огромным приростом населения. Приток населения объясняется тем, что открывающимся фирмам нужны всё новые и новые сотрудники. Ежедневно в Дубае начинает работу огромное количество коммерческих компаний. Сотрудникам нужны квартиры свои или арендованные, компаниям офисы, так что, кроме жилья, строится и множество офисных помещений. Скажу, что жилья даже не хватает на данный момент, несмотря на темпы строительства. Откуда такой приток компаний в регион? Потому что шейх, первое лицо эмирата, не опирается на нефтяные ресурсы, которые могут в один прекрасный момент истощиться. В город привлекаются финансовые корпорации, торговые и туристические компании, отельный бизнес. Все это осуществляется благодаря оффшорной зоне, вложениям в сферу туризма, организации мировых культурных и спортивных событий и многому другому.

В Дубае, насколько мне известно, строится столько всего, что, попросту говоря, глаза разбегаются. Чем это обусловлено? Почему сейчас Дубай так застраивается?

Объединенные Арабские Эмираты страна, безусловно, стабильная. Несмотря на то, что, как мы в последние месяцы видим, негативная ситуация на рынке недвижимости и в банковском секторе США плохо сказывается на экономике многих странах мира, Эмиратов это не коснулось никаким образом. Плюс недвижимость здесь растет в цене намного быстрее и стабильнее, нежели ценные бумаги.

А насколько надежны инвестиции в Дубай?

Безусловно! Динамика цен говорит сама за себя. И ещё о надежности: помимо всего прочего, не так давно был принят новый закон, согласно которому, если покупатель приобретает строящуюся недвижимость и платит деньги непосредственно застройщику, то все деньги идут на трастовый счет в банке. Что это дает и чем это обусловлено сами понимаете: безопасность Ваших вложений гарантируют уже не только строительные компании или риэлторы. Шейх же по этому поводу ограничился одной фразой: Мы не просто хотим защитить инвесторов и застройщиков, мы поддерживаем имидж города вот что важно.

То есть, вы утверждаете, что покупка недвижимости в Дубае может стать не только надежной, но и очень выгодной инвестицией?

Все зависит от критерия данного покупателя. Приведу пример: если приходит человек и говорит, что у него такое-то количество денег, и он хочет вложить их на год, не больше, то это будет одно предложение, если же он планирует вложить деньги на два года с целью перепродажи другое. Купить коммерческий офис, чтобы сдавать в аренду это третье предложение. У инвесторов зачастую пользуется спросом что-то необычное, с изюминкой, и город может предложить массу таких проектов. Например, Business Bay район коммерческой недвижимости, где строится самая высокая башня в мире. Этого уже достаточно: насколько престижно иметь офис в самом высоком здании планеты, понятно каждому. Palm Jumeira тоже интересный район, уникальный намывной полуостров в виде гигантской пальмы. Стоит упомянуть красивый новый проект Dubai Water Front он будет расположен рядом с аэропортом Jebel Ali, который будет сдан в эксплуатацию следующей весной. Аэропорт планирует принимать более 100 млн. человек в год, став при этом самым большим аэропортом в мире.

В какие проекты выгоднее инвестировать жилые или коммерческие? В те, что скоро будут сданы, или в те, что находятся на стадии проекта?

Очевидно, что первые шаги к собственной недвижимости в Дубае можно смело делать уже сейчас. Но куда, в первую очередь, следует обращаться россиянину, приезжающему в Дубай, чтобы приобрести недвижимость?
Лучше всего в агентство по недвижимости. Если у вас есть идеи по поводу того, что вы хотите купить, и вы предварительно провели работу по Интернету можно идти напрямую к застройщику. Если же вы не выбрали объект заранее и идете в агентство, то что может дать профессиональный риэлтор? Он может дать Вам выбор, опираясь на ваш бюджет, на ваши предпочтения и на то, что будет лучше для капиталовложения.

Что еще новое и интересное готовят власти Дубая и крупнейшие застройщики вроде компаний Emaar и Nakhil?
Следующим примечательным проектом будет Dubailand парк развлечений, который собирается обогнать американский Диснейленд. Вот в чем особенность Дубая: руководство эмирата и застройщики делают упор на том, чтобы сделать то, чего ни у кого нет, стать лучше всех. Дубай может уже довольно скоро стать и культурной, и деловой столицей, как минимум, Ближнего Востока. Здесь уже существует район Culture Village, где будут музеи, театры, здесь проектируется Sport City, где будут представительства Manchester United и других знаменитых клубов, а также огромные гольф-поля.

Полные, здесь нет никаких ограничений. Иностранец может свободно покупать любую недвижимость.

Какие права есть у иностранца на покупку недвижимости в ОАЭ?

Тут тоже все просто: деньги и паспорт.

Что нужно иметь россиянину с собой, чтобы купить недвижимость в Дубае?

Кроме восточных законов, многих может смутить и восточный климат. Что Вы можете рассказать о климате Эмиратов? Как переносит россиянин, европеец, житель Петербурга или Москвы тамошнюю погоду?

Существуют какие-то подводные камни, тонкости? Что бы Вы посоветовали потенциальному инвестору из России?
Единственный мой совет заключается в следующем: если семья покупает, например, на вторичном рынке я советую оформлять на мужчину, потому что он как муж имеет право открыть визу и жене, и своим детям. Если купить недвижимость на женщину она уже не сможет ничего в этом отношении сделать. Это связано с тем, что государство исламское и опирается на исламские законы. При этом в Эмиратах, а особенно в Дубае таких жестких бытовых ограничений прав женщин не существуют. В соседней Саудовской Аравии, для сравнения, женщина почти бесправна: она не может водить машину, одеваться, как ей заблагорассудится, и многое другое. Эмираты, напротив, очень демократичная страна, здесь нет ограничений ни в одежде, ни в поведении. Просто, надо вести себя в соответствии с законами, и все будет в порядке.

Какие объекты, за какие деньги покупают россияне, да и вообще граждане постсоветского пространства, в Эмиратах и конкретно в Дубае?

У нас везде кондиционеры, без них реально тяжеловато. Особенно в летние месяцы, но это, в принципе, только июль и август. В остальное время года все хорошо для тех жителей России, которые не боятся жаркой погоды. Сами посудите: когда в России холодно, там тепло. Здесь дождь, туман, снег, пасмурно, а в Дубае светит солнце. Поэтому если у вас есть недвижимость на берегах Персидского залива, то зима это идеальное время, чтобы поехать туда. В принципе, нигде в мире так близко к России настолько комфортной страны нет: в Египте в это время дует вредный для кожи сухой ветер хамсин, в Испании достаточно холодно а это популярны у нас туристические направления. Так что, остаются Эмираты, где в это время стоит хорошая погода и царит настоящее лето 28-30 градусов.

Стабильнее? Несмотря на то, что ресурсы нефти заканчиваются? Долго ли продлится эта стабильность в Эмиратах?
Правительство делает ставку на другие источники, а нефть они просто берегут, чтобы она оставалась на всякий случай. Она есть, она не заканчивается, как вы говорите. И власти, чтобы ее не расходовать, пытаются найти иные источники дохода и добиваются успехов на этом поприще. Так что стабильность достигнута, без зависимости от нефти.

Покупки здесь самые разнообразные: это и жилая, и коммерческая недвижимость. В Дубае такой широкий выбор проектов, что обозначить определенную сумму довольно сложно. Россияне чаще всего обращают внимание на то, что квартиры здесь можно купить в рассрочку. То есть не обязательно быть богатым человеком, чтобы делать деньги в Эмиратах. Достаточно вложить 20-30% стоимости на начальном этапе строительства, постепенно выплачивать остальную сумму, перепродать квартиру, когда она будет сдана в эксплуатацию, и чистая прибыль будет налицо. Это действительно выгодное капиталовложение. Стоимость такой квартиры от 300-400 тыс. долларов: это, конечно, дороже, чем в той же Болгарии, но выгоднее и стабильнее, чем во всей Европе в целом.

толичные власти утвердили порядок, а также формы договоров, по которым теперь будет осуществляться проектирование и строительство объектов в Москве. В соответствии с федеральным законодательством на смену инвестиционным торгам придут земельные аукционы, предметом которых станут либо права на развитие застроенной территории (в случае реконструкции сложившихся кварталов), либо права аренды участка для целей капитального строительства (если речь идет о строительстве или реконструкции отдельно стоящего объекта). В горадминистрации уверены, что новые правила сделают отношения между городом и инвесторами более прозрачными, а также приведут к сокращению сроков реализации инвестпроектов.

Что же, это мудрое решение! Не нефтью единой!

Чиновники никак не могли определиться, что все-таки должно стать предметом договора с победителем аукциона - права аренды земельного участка для возведения на нем объекта капитального строительства или права собственности на участок с обязательством инвестора построить на нем объект заданных параметров. В результате восторжествовали сторонники более осторожного отношения к городским земельным ресурсам. Участок под строительство инвестору будет по-прежнему предоставляться в аренду, однако он сможет переоформить его в свою собственность, если аккуратно и в точно заданные сроки выполнит все условия договора, заключенного по итогам аукциона с правительством Москвы.

В КОНЦЕ мая вышло в свет Постановление правительства мегаполиса № 417-ПП О дальнейшем развитии системы подготовки и проведения торгов при реализации инвестиционных проектов в сфере капитального строительства в городе Москве. Появления этого документа участники рынка ждали еще с осени прошлого года, когда власти официально объявили, что столица в соответствии с требованиями федерального законодательства переходит к проведению земельных аукционов. Однако процесс разработки и согласования новых форм договоров с застройщиками несколько затянулся.

ПЕРВООЧЕРЕДНОЙ задачей комиссии является подготовка и согласование проектов распорядительных документов-решений о проведении торгов, а также формирование графика торгов. Договор на развитие застроенной территории будет заключаться между победителем аукциона и правительством Москвы. В нем должна быть указана площадь квартала, подлежащего реконструкции, в гектарах, а также параметры сноса (в виде перечня конкретных объектов) и нового строительства. Договором предусматриваются три этапа реализации проекта реконструкции квартала.

В документе подчеркивается, что реализации любых инвестиционных проектов на территории Москвы должны предшествовать торги, которые проводятся на единой торговой площадке в трех возможных формах. Первая - это аукцион на право заключения договора аренды земельного участка в целях капитального строительства, вторая - аукцион на право заключения договора на развитие застроенной территории, третья - конкурс на право заключения концессионного соглашения. Курировать аукционы будет специальная городская Комиссия по рассмотрению вопросов подготовки документации к торгам, созданная по распоряжению мэра Москвы. Возглавил комиссию глава комплекса экономической политики и развития Юрий Росляк, его первым заместителем назначен глава столичного стройкомплекса Владимир Ресин.

НА ВТОРОМ этапе, который также длится 1,5 года, инвестор готовит проект застройки территории, а также занимается освобождением земельных участков, занятых сторонними правообладателями, которые попадают под застройку.

НА ПЕРВОМ этапе, который длится не более 1,5 года, инвестор проводит межевание территории, разрабатывает проект планировки и согласовывает его с жителями. В постановлении указывается, что инвестор за свой счет производит расселение как собственников, так и нанимателей идущего под снос жилья. Причем нанимателям должны быть предоставлены квартиры по социальной норме с отделкой по муниципальным стандартам, если речь идет о стартовых новостройках. Строительство стартовых домов осуществляется в первоочередном порядке, - отмечается в документе.

Выплата суммы, определенной по итогам аукциона, производится инвестором в несколько заходов. 20% объема денежных средств должны быть перечислены в течение 10 дней после регистрации договора на развитие застроенной территории в Департаменте по конкурентной политике. Остальные 80% - перечислены равными долями ежеквартально в течение года.

ПОСЛЕ ЭТОГО начинается третий этап - архитектурное проектирование и строительство, сроки реализации которого в типовой форме договора не оговариваются, поскольку зависят от параметров конкретного проекта.

ДОГОВОР аренды земельного участка в целях капитального строительства имеет свою специфику. Во-первых, он заключается победителем торгов с Департаментом земельных ресурсов, а не с правительством Москвы. Во-вторых, реализуется в два этапа, первый из которых - подготовительный - не может превышать 6 месяцев с момента регистрации. В документе указывается, что на земельный аукцион может выставляться только незастроенный участок. Все имеющиеся на нем строения предварительно высвобождаются и сносятся за счет городского бюджета, однако эти затраты учитываются в стартовой стоимости лота.

В договоре также оговариваются права, обязанности и ответственность сторон, условия внесения изменений и прекращения его действия и форс-мажорные обстоятельства.

В ПОСТАНОВЛЕНИИ правительства Москвы №417-ПП даются также новые определения объектов капитального строительства окружного и городского уровней. Так, объектами окружного уровня признаются нежилые сооружения площадью не более 1,5 тыс. кв. м (ранее было не более 5 тыс. кв. м), не имеющие выхода на общегородские магистрали и находящиеся вне границ природных территорий. Все остальные объекты недвижимости относятся к городскому уровню. В документе отмечается, что на первом этапе разработкой стартовых условий для объектов окружного и городского уровней будет заниматься Департамент экономической политики и развития, однако в конце 2008 года эта работа будет передана на уровень префектур.

В договоре указывается площадь участка, который передается инвестору под застройку, а также его кадастровый номер. За полгода застройщик должен разработать и согласовать проектную документацию, получив в горадминистрации разрешение на строительство. После этого с ним будет заключен договор аренды земельного участка для строительства на нем объекта указанных параметров и функционального назначения на срок не более 4 лет 11 месяцев и 28 дней. После того как строительство закончится и готовое сооружение будет принято в эксплуатацию, инвестор сможет зарегистрировать права собственности на находящийся под ним земельный участок в соответствии с действующим в городе регламентом. До этого момента, помимо платы за право заключения договора аренды, установленной на аукционе, он ежегодно выплачивает арендные платежи, начисляемые Департаментом земельных ресурсов. За невнесение арендной платы, нарушение сроков проектирования и строительства, а также возведение объектов, не предусмотренных проектом, на инвестора будут накладываться штрафные санкции вплоть до расторжения договора.

Откуда ноги растут
Еще недавно большинство строительных компаний российского рынка были специализированными. Так что, прежде чем говорить о диверсификации, давайте вспомним, откуда пошло разделение труда. Традиция специализации застройщиков на объектах определенного типа, говорит Владимир Кудрявцев, ведущий эксперт-аналитик компании Paul's Yard, берет свое начало со времен советских трестов и СУ, когда каждая организация, участвуя в общем производстве, развивала методологию, технологию, воспроизводство кадров, материальную базу для строительства объектов разного назначения.

В стартовые условия по-прежнему будут включаться затраты на проектирование и строительство инженерных сетей, коммуникаций, а также участков улично-дорожной сети. Все эти работы инвестор должен будет произвести за счет собственных или привлеченных средств с последующей передачей построенных объектов в собственность города без компенсации понесенных расходов из бюджета.
Диверсификация бизнеса происходит по-разному. Бывает, что компания осваивает совершенно другую сферу деятельности например, сырьевые гиганты идут в строительство. Бывает, что застройщик меняет географию своих интересов, что тоже часто можно наблюдать. Но сегодня мы поговорим о диверсификации в смежные сектора рынка. Что же вынуждает девелоперов становиться универсалами? И в каких сферах сохраняется специализация?

Компании-застройщики некоторое время сохраняли специализацию, но с развитием рынка и возникновением новых экономических условий их возможности стали направляться на диверсификацию бизнеса. Это стало возможно только благодаря тому, что на место социалистической системы планирования пришли и развились девелоперские структуры, которым стали теперь по силам не только точечные объекты, но и развитие территорий, комментирует Владимир Кудрявцев. Набирающее обороты государственно-частное партнерство открывает для девелоперов не только традиционные ниши объектов жилого или коммерческого назначения, но и строительство инфраструктуры, дорог, объектов энергетики.

С переходом на рыночные рельсы приватизированные предприятия (да и вновь созданные), унаследовав специализированный топ-менеджмент, продолжили эту традицию.

Многие девелоперы переключают свою активность на коммерческую недвижимость в связи с высокими рисками на рынке жилья, а также с вступлением в силу закона о долевом строительстве, который существенно изменил принцип финансирования работы на этом рынке. Коммерческие проекты привлекательны и тем, что способны приносить компании доход и после своего завершения за счет сохранения объекта в собственности и последующей его сдачи в аренду. Специалисты отмечают, что по доходности коммерческая недвижимость сопоставима с элитным жильем. К тому же обладание такими объектами увеличивает капитализацию компаний, создавая дополнительные возможности для привлечения финансовых средств. Под проекты коммерческой недвижимости еще недавно, до наступления международного кризиса ликвидности, было значительно проще привлекать кредиты со стороны западных коммерческих банков.

Также и в самих объектах часто приходится проектировать инфраструктурные составляющие, находящиеся за рамками привычной деятельности компании, фитнес-центры, рестораны, развлекательные площадки. Это диктуют условия высокой конкуренции, заставляющие девелоперов разрабатывать интересную концепцию проекта, подразумевающую различные непрофильные составляющие. Поэтому большинство крупных застройщиков имеют навыки и опыт создания и управления подобными объектами.

Логика развития рынка показала, что диверсификация застройщиков не только неизбежна, но и необходима. Узкая специализация компаний на нынешнем этапе неэффективна даже в крупных городах, где, казалось бы, существует много возможностей для любого бизнеса. Исключение составляют организации, ведущие сложные работы по возведению длиннопролетных конструкций, проходке тоннелей, перекрытию рек и строительству объектов среднего машиностроения.

Диверсификация может также являться вынужденным решением, обуславливаясь назначением площадок, которые посчастливилось приобрести девелоперу под застройку. Например, в Москве их выбор невелик, и компании предпочитают освоить новое направление деятельности, чем упустить лакомый кусочек.

Кто пошел налево?
Примеров перепрофилирования в строительном бизнесе можно привести десятки. Практически все крупные и средние застройщики, ранее имевшие жесткую специализацию, переходят на новые рынки. Например, компания Квартал, помимо жилых объектов, активно наращивает свои объемы в офисном строительстве. Корпорация MIRAX Group, начинавшая с жилых домов, добавила в свой портфель не только офисные и многофункциональные комплексы, но и проектирование рекреационных объектов, и даже взялась за строительство уникальных сооружений над железнодорожными путями. Легион-Девелопмент, будучи первоначально застройщиком офисов класса А, скоро сдаст элитный жилой дом. Стройинком-К строит и офисы, и дорогое жилье. Таким же образом диверсифицировали свой бизнес ИНТЕКО, ГК Конти, Море-Плаза.

По мнению Владимира Кудрявцева, узкоспециализированными остаются мелкие компании, в основу деятельности которых заложен быстрый оборот капитала и которые не в состоянии (или не имеют желания) наращивать объемы производства за счет долгосрочных вложений и сложных схем кредитования.

Однако кардинальной смены профиля деятельности при этом не происходит. Например, в рамках ГК Пересвет-Групп, девелопера жилых объектов, существует компания ДоминионМ, занимающаяся коммерческим строительством, рассказала Ирина Наумова, PR-директор ЗАО Пересвет-Инвест. Принцип формирования проектного портфеля ГК Пересвет-Групп 30% коммерческих объектов (мы рассматриваем данный вид недвижимости как подушку безопасности основного бизнеса) и 70% жилых объектов. Ту же тактику использовали, например, ДОН-Строй, образовав DS Девелопмент, и Конти, которая создала в Питере управляющую компанию Онега Плюс.

Некоторые застройщики, специализирующиеся на жилых объектах, создают подразделения, которые занимаются девелопментом коммерческой недвижимости. Или застройщики коммерческой недвижимости формируют подразделения по жилым объектам.

Интересно, что в последние пять лет наблюдается тенденция выхода на девелоперский рынок риэлторских компаний. Яркие примеры тому МИЭЛЬ и МИАН.

Декра-Групп, СТТ Групп (Russian land), ИНТЕКО, БСК, Группа компаний ПИК уже больше трех лет расширяют не только географию своей деятельности, двигаясь от Москвы аж до Монголии (как Декра), но и наполняя свой пакет проектов разнообразнейшими составляющими гостиницами, стадионами, продуктовыми магазинами и бутиками, глобальными мегапроектами с заявкой на успех в далеком и почти необозримом будущем, рассказывает Ирина Жарова-Райт, президент Инвестиционной группы SESEGAR. Ряд компаний (например, Конти, взявшаяся за возведение бизнес-центра в Санкт-Петербурге) переключились на строительство коммерческой недвижимости. RGI International планирует возвести жилой квартал в Митино и закончить строительство трех офисных центров в районах ЦАО и Останкино. ДОН-Строй активно разрабатывает сегмент коммерческой недвижимости (БЦ Nordstar Tower, ТЦ Щука, и заявлено еще о десяти ТЦ). Такие компании, как ГК МИАН, Система-Галс, Капитал Груп, развивают бизнес сразу в нескольких направлениях.

Подобный ресурс на сегодня есть у таких мощных структур, как ИНТЕКО, Система-Галс, Итера, Газпром.

В последние годы девелоперы плотно заняли офисный и торговый сегменты строительства, за исключением, пожалуй, логистического направления. И теперь компании проявляют интерес уже к строительству отелей, чего еще несколько лет назад не наблюдалось. Правда, одним из барьеров может стать срок возврата инвестиций, замечает Ирина Жарова-Райт. При существующем положении вещей строить гостиницы может себе позволить только крупная финансовая группа.

Но, в конечном счете, покупатель оценивает качество продукта, и если оно отвечает заявленному классу, то застройщик завоевывает хорошую репутацию и в новом сегменте.

Трудности перехода
С одной стороны, даже у опытных строительных компаний, специализирующихся на определенном сегменте, случаются накладки с реализацией своих объектов, не говоря уже о новичках. Без грамотного девелопмента сейчас трудно работать на рынке, где уровень конкуренции довольно высок. Существуют и трудности, связанные с имиджем застройщика, который проецируется на все его проекты. Это не всегда получается, т.к. переквалифицироваться трудно, говорит Ирина Могилатова, генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED. Однако, если компания обладает достаточными мощностями и опытом для строительства, например, коммерческой недвижимости, то несколько диверсифицировать производство и начать строительство жилых домов все же выполнимая задача, и девелоперы уже научились с ней справляться. Ирина Наумова подметила такой нюанс: любой застройщик жилых объектов всегда имеет дело с нежилыми помещениями, то есть, пусть и опосредованно, но сталкивается с коммерческой недвижимостью. В то время как у компаний, специализирующихся на коммерческой недвижимости, опыта жилого строительства нет.

Склады стоят особняком
Одно из самых интересных явлений специализация застройщиков логистических комплексов. Почему-то в эту область девелоперы из других сегментов почти не заходят. Практически все компании, реализующие логистические проекты, специализированные: Евразия логистик, Международное логистическое партнерство (МЛП), РосЕвроДевелопмент, ТЛК Томилино, Megalogix, Espro, Giffels, Parkridge Holdings, Capital Рartners, ИммоРосИндастри.

В любом случае девелоперский бизнес как столичный, так и региональный может развиваться не только за счет чисто коммерческих или жилых проектов. Все участники рынка признают, что будущее за комплексным развитием территорий и многофункциональными концептами. За счет баланса элементов внутри mixed-use-девелопмента исключена возможность возникновения мертвых офисных или чисто спальных районов, комментирует Ирина Жарова-Райт. Являясь партнером международной инвестиционной группы Redquartz, могу сослаться на ее успешный десятилетний опыт девелопмента многофункциональных комплексов за рубежом, в том числе в центральной исторической части городов. На мой взгляд, реализация многофункциональных проектов особенно актуальна при редевелопменте промзон в центрах региональных городов.

Сложность складского девелопмента еще и в том, что строительство ведется в основном на загородных землях, с которыми часто возникают юридические проблемы: собственности, перевода в другую категорию и т.д. Немаловажно и то, что потребителей складских помещений в количественном выражении меньше, чем потребителей офисов или жилья. Кроме того, помимо количества, для владельца помещений класса А важно и качество арендаторов, а западных и крупных российских компаний, с которыми предпочитают работать арендодатели, на этом рынке немного. Впрочем, в перспективе объем спроса со стороны таких компаний будет возрастать.

Складские объекты не сложнее других видов коммерческой недвижимости, говорит Руслан Суворов, руководитель отдела складской и производственной недвижимости Praedium, однако имеют свою специфику, в основном продиктованную приоритетностью логистической эффективности складского объекта. При этом уровень доходности складской недвижимости может быть ниже, чем у других видов коммерческой недвижимости (таких как офисная или торговая), но более стабильным. Ведь договоры аренды на склады уже сегодня заключаются на 7-10 лет и более. Видимо, все дело действительно в относительно невысокой доходности логистической недвижимости.

Во всяком случае, вот наглядный пример: корпорация MIRAX Group, известная своей экспансией практически во все сегменты рынка, заявила о нежелании возводить логистические комплексы. Склады требуют гарантированного спроса, к тому же такие объекты сложны и в управлении, объяснил позицию компании Максим Привезенцев, председатель правления MIRAX Group. Например, один владелец складского комплекса признался мне, что уход двух его якорных арендаторов стал для него катастрофой. Тем сегментом, где мы не можем стать номером один, мы не занимаемся, резюмировал президент корпорации Сергей Полонский.

Все больше серьезных арендаторов будут приходить в сегмент высококачественных помещений, утверждают эксперты.

Со своей стороны складские девелоперы пока не стремятся возводить офисные или торговые здания. Специализация приобретает все большее значение, так как рынок усложняется, складские девелоперы не идут в другие сегменты, а используют свои опыт и знания для развития складских проектов, комментирует Руслан Суворов. Так что при общей тенденции к универсализации существует и обратное течение по крайней мере, в логистическом секторе. И, по словам эксперта, по мере усложнения и усиления конкурентности рынка значение специализации будет возрастать, профессиональные девелоперы это уже ощущают.

Правда, на данном этапе развития молодого складского рынка некоторые девелоперы из других сегментов могут рассматривать возможность работы на складском рынке, считает Руслан Суворов, замечая, что об этом заявляли ГК Ташир и другие девелоперы. Кроме того, ПромСвязьНедвижимость собирается построить логистический комплекс площадью 750 тыс. кв.м в Солнечногорском районе Подмосковья. По мере того как рынок офисов будет насыщаться, а ставка капитализации падать, ряд девелоперов будут перемещать свою деятельность в индустриальную недвижимость, прогнозирует Петр Зарицкий, заместитель директора отдела складских и индустриальных площадей Jones Lang LaSalle. Останутся, конечно, на этом рынке и профильные игроки, специализирующиеся на индустриальных проектах, придут и западные компании, оперирующие в области складского девелопмента. Сейчас западным компаниям непросто в этом секторе, так как земельный рынок и правила игры на нем крайне непрозрачны, land development очень сложен, мало кто из западных игроков обладает требуемым ресурсом на местах.



Главная --> Публикации