Главная --> Публикации --> Тесная столица Первый студенческий доходный дом появится в щербинке Новостройка в кредит – заемщику навредит? Летом скидок не будет И качеством, и количеством

Точки роста и падения
При обсуждении самого понятия недвижимость в Америки, надо четко понимать, что нет недвижимости США, а есть многочисленные региональные рынки с абсолютно разными экономическими показателями, а главное - разными циклами и темпами роста. Вся недвижимость локальна, поэтому инвестируя в американскую недвижимость, очень важно исследовать локальные рынки и причины, по которым эти рынки двигаются вверх или вниз, причем далеко не одновременно.

Недвижимость в США всегда привлекала иностранных покупателей, в том числе из России. Несмотря на периодические взлеты и падения цен, несмотря на продолжающийся с августа 2007 года финансовый кризис и даже рецессию, вложения в дома, землю и коммерческую недвижимость в Америке со стороны иностранных покупателей сегодня не только не уменьшаются, но набирают новые обороты.

Среди каждой из этих групп штатов наблюдается разная динамика роста цен. Скажем, Аризона продемонстрировала одни из самых быстрых темпов роста недвижимости между 2003 и 2006 годами, в некоторых городах достигая 40% годового прироста цен, благодаря солидному приросту рабочих мест в регионе и активной миграции покупателей из Калифорнии, которые могли себе позволить купить дома в Аризоне в два-три раза дешевле. Однако этот феноменальный рост обратился в такое же стремительное падение цен с 2006 года на фоне общего ослабевания экономики, потери интереса к недвижимости со стороны малых инвесторов и спекулянтов, и перенасыщения рынка новым строительством. В это же время соседняя Юта продолжает уверенно расти, показав по итогам 2007 года рост в 10% и более.

Восточное побережье США, включающее в себя такие разные штаты, как Нью-Йорк, Флорида, Южная Каролина, Техас, во многом отличается от западного, где самым большим рынком недвижимости является Калифорния. В то же время центральные части Америки имеют свою специфику, которая привлекает сюда более консервативных инвесторов, например такие штаты, как Колорадо, Оклахома, Юта, Теннесси, и Аризона.

Не все штаты растут или падают одинаковыми темпами. Исторически такие штаты, как Калифорния, резко растут, но и так же резко падают, то же можно сказать и про Нью-Йорк, Флориду, Массачусетс, Иллинойс. В то же время Техас, Юта, Оклахома и некоторые другие скучные штаты растут медленно и, на примере предыдущих циклов, развиваются по противоположному от Калифорнии и Флориды вектору.

Такая же картина и на западном побережье, где большинство городов Калифорнии показали падение цен от 10 до 20% за последние два года, в то время как штат Вашингтон продолжал расти темпами, превышающими 10% годовых в течение последних двух лет.

Одним из объяснений противоположных тенденций роста между такими штатами, как Калифорния и консервативными штатами, является то, что калифорнийские инвесторы по совокупности составляют огромную финансовую силу. Сама по себе калифорнийская экономика является шестой самой крупной экономикой мира. Как только начинается негативная фаза цикла недвижимости в Калифорнии, эти инвестиционные доллары начинают искать более безопасные рынки недвижимости внутри США, и, как правило, оказываются в Техасе, Оклахоме, Юте, Айдахо и некоторых других консервативных штатах, которые вроде и не зарабатывают сногсшибательных процентов, но и деньги не теряют. Однако когда Калифорнийский рынок недвижимости начинает оживать, эти же деньги бурно возвращаются обратно, и этот огромный приток капитала начинает создавать условия, в которых недвижимость скупается без торга в первый же день выхода на рынок.

Например, в Техасе, где основной рост цен на недвижимость происходит за счет внутреннего спроса и внутреннего роста экономики, темпы роста даже в разгар бума составляли 5-7% годовых, и практически такой же уровень роста сохраняется в Техасе и сегодня. А Калифорния склонна расти семимильными шагами, потом резко падать, потом снова резко расти и так до следующего цикла.

Сегодняшний кризис США связан не столько с кризисом оценки стоимости недвижимости, сколько с кризисом системы кредитования, в особенности в сфере привлечения и обеспечения вторичного рынка капитала для ненасытной ипотечной системы США. Как и недвижимость, система кредитования проходит через собственные циклы. Крайними точками этих циклов становятся либо чрезвычайная консервативность банков и кредиторов, когда не дают деньги никому и ни под какие проценты, либо полный либерализм и желание дать кредит всем и подо все в угаре борьбы за долю рынка, за выполнение квартальных и годовых финансовых показателей.

Покупайте, когда все продают
Как в свое время сказал известный финансист барон Ротшильд, инвесторы покупают тогда, когда по улицам течет кровь, то есть когда паника обесценивает многие активы до такой степени, что их нельзя не купить. Эта старая аксиома успешного инвестирования достаточно ярко проявляет себя сегодня в недвижимости США: когда основная масса населения панически кричит Сливай!, умные инвесторы с долгосрочным пониманием рынка смотрят на это как на редкую возможность для покупки недвижимости по бросовым ценам. Добавьте к этому тот факт, что доллар обесценился по отношению к рублю на более чем 12% за последний год, и выводы, по-моему, очевидны.

На мой взгляд, возможности покупки недвижимости в США на сегодняшний день чрезвычайно благоприятны, несмотря на то, что пока не ясно, как скоро американский рынок выйдет из этого кризиса. Большинство факторов указывает на то, что финансовые рынки понемногу начинают выходить из кризисного состояния и пытаются найти почву под ногами. На сегодняшний день, практически все штаты, за исключением Огайо, Индианы и Мичигана, показывают признаки стабилизации, если не начального роста.

В 2002-2006 годах американские банки проходили именно через вторую крайность, и кредиты выдавались всем со справкой о наличии сердцебиения. Будучи в центре этого рынка, я с недоумением наблюдал, как банки выдавали кредиты инвесторам на 100-процентную покупку в недвижимость без предоставления информации о доходах или ликвидных резервах. Если человек инвестирует в недвижимость, при этом не инвестируя ни копейки собственных средств, это уже не инвестор, а спекулянт с полным отсутствием какой-либо финансовой ответственности за результаты инвестирования. Как только рынок начнет падать, такие инвесторы первыми бегут с корабля, сбрасывая недвижимость, в которую они все равно не вложили ни копейки. Кстати, более 50% всех ипотек в дефолте приходится на четыре штата - Калифорния, Невада, Флорида и Аризона. Именно эти штаты были основными игровыми площадками массовых спекуляций недвижимостью за последние пять лет.

Если два-три года назад большинство домов в состоянии финансового дефолта не доходили до аукциона, то теперь ситуация резко поменялась, и мы видим все больше и больше домов, уходящих с молотка на аукционе или переходящих в собственность банков. Я, например, получаю еженедельную информацию о дефолтах в графстве Сан-Диего, где живу. Если два года назад уведомления о дефолтах в нашем графстве исчислялись десятком или двумя в месяц, то теперь цифра достигает 600-800 уведомлений в неделю. Процентов 40 дефолтных домов будут проданы с аукциона, из которых в свою очередь процентов 20-30 не найдут покупателей даже на аукционе и окажутся в активах банков и ипотечных компаний, владеющих дефолтовыми заемами.

Как выиграть на дефолте
Как же покупатель из России может воспользоваться сегодняшним положением дел в Америке? Можно ли купить дома за 75% от их рыночной стоимости и меньше? Такие возможности есть и их много.

Чтобы найти для покупки дефолтный дом, необходимо отслеживать рынок и быть готовым действовать быстро. Вот вполне типичная история. Джон Вэнс, покупатель из Сан-Диего и его риэлтер, Лилли Малдонадо, ищут дом месяца два, причем они хотят купить его максимум за 80% от реальной рыночной стоимости. Их выбор пал на дом в популярном районе Сан-Диего Ранчо Бернардо. Его реальная стоимость сегодня - не менее $1,2 млн, но он был выставлен на продажу за $800 тыс. Дом стоял на рынке не больше двух недель, но пока мы бегали по банкам и пытались найти ипотечный заем на 75% стоимости, продавец уже принял другое предложение,- рассказывает риэлтер Малдонадо.- Сегодня проблема не в том, чтобы найти хороший дом с солидной скидкой, а как найти банк, который даст деньги на покупку и не обанкротится за два дня до закрытия сделки. Этот дом, построенный всего лишь пять лет назад, был куплен его последними хозяевами в январе 2007 года за $1,25 млн. С общей площадью в 420 кв. м, пятью спальнями, четырьмя санузлами, прекрасно отделанной кухней, жилой комнатой, гаражом на две машины, дом находится в одном из наиболее востребованных районов города с отличной системой городских школ и высокой средней заработной платой. Дом-близнец на этой же улице сейчас стоит более $1,2 млн. Почему же образовалась скидка в размере $400 тыс. по сравнению с рыночной стоимостью? Предыдущие владельцы дома перестали платить по ипотечным займам, банк провел аукцион, на котором не нашлось достаточного количества заинтересованных покупателей. В результате сам банк вынужден был взять на себя этот дом на аукционе на баланс займов в размере более $1 млн. После этого банк старался поскорее сбросить дом со своих активов, и ради этого пошел на ощутимые скидки.

Американские банки не любят держать недвижимость в своих активах, это не наличные резервы, которые можно использовать для займа средств через межбанковскую систему расчетов. Недвижимость во владении банков (REO - Real Estate Owned) на самом деле тянет вниз банковскую отчетность и становится финансовой обузой.

Последние стали первыми
В первой таблице представлены города, продолжающие стабильно расти за последний год. Это в основном консервативные, не подвергшиеся инвестиционному и спекулятивному буму последних пяти лет города, чьей рост происходил в основном за счет стабильного рынка новых рабочих мест, положительных тенденций миграции населения и достаточно низкой стоимости жилья.

Таких домов на рынке появляется много, скидки зависят от желания банка избавиться от дома как можно скорее, и от того, в каком месте и в каком состоянии находится дом. Самое важное для банка - то, чтобы новый покупатель был способен закрыть операцию по покупке быстро и без перебоев. Не бойтесь обидеть банк своим предложением о скидках. Самое плохое, что может случиться,- вы получите отказ, однако чаще, чем вы думаете, вы получите контрпредложение, которое открывает возможность для переговоров. Как правило, большинство предложений банку делают от лица клиентов риэлтеры, банки редко выходят на прямой контакт с инвесторами. Поэтому важно работать с риэлтером, который готов быть агрессивным, понимает суть работы с инвестором, и не боится получать многочисленные отказы, чтобы в результате иметь единственное выгодное предложение.

Офисная башня в 48 этажей сочетает романтический и деловой элементы. Сити относится к площадям коммерческого назначения, тогда как Палас подчеркивает церемониальную часть здания (в ней разместят самый большой в столице дворец бракосочетаний). Концепция объекта разработана английскими архитекторами бюро RMJM. Сплетенные башни высотного здания символизируют единение мужского и женского начал, комментируют застройщики специалисты компании Сити-Палас. Инь и ян деловой архитектуры ни больше ни меньше! В этом смысле привычное словосочетание эксплуатация объекта звучит даже несколько вызывающе. Тем не менее эксплуатировать здание придется, и здесь можно полностью положиться на деликатность и профессионализм экспертов управляющей компании Colliers International FM.

Вторая таблица - десять городов-лидеров по росту недвижимости за последние пять лет. Практически все они демонстрируют негативные тенденции за последний год и, скорее всего, будут продолжать негативные или нулевые тенденции еще год или больше. Как правило, все большие скачки цен на любые инвестиционные активы всегда сопровождаются периодической капитуляцией цен в поисках нижней ценовой планки.
Есть здания, мгновенно приковывающие к себе внимание. Они словно наделены некоей магией. Это как механическая кукла в витрине магазина: сколько раз ни пройдешь мимо, всегда замедлишь шаг. Многофункциональный комплекс (МФК) Сити-Палас в Московском международном деловом центре (ММДЦ) еще только строится, но, даже глядя на картинку, можно утверждать: эта игрушка для многих поколений москвичей станет самой запоминающейся.

По проекту МФК Сити-Палас включает:

Многофункциональный комплекс Сити-Палас станет пешеходными вратами ММДЦ и свяжет на разных уровнях опору-павильон торгово-пешеходного моста Багратион, центральное ядро ММДЦ Москва-сити и новую станцию метрополитена Деловой центр. Сити-Палас будет граничить с аквапарком и Экспоцентром, а на уровне новой городской площади с киноконцертным комплексом и новым зданием Правительства Москвы.

Офисные помещения запланированы практически на каждом этаже. Впрочем, в самой верхней части комплекса, в так называемой короне, предполагают разместить элитный ресторан, из окон которого будут открываться роскошные панорамные виды на Москву. Первый уровень предназначен для музея, кейтерингового сектора (выездное ресторанное обслуживание) и банкетных залов. На нулевом разместят торговую галерею, рестораны и супермаркет. Минус первый этаж займут магазины среднего размера. Вход в офисную башню Сити-Палас оборудуют не только со стороны улицы, но также из метро и торгово-пешеходного моста Багратион.

* бизнес-центр класса A (80 тыс. кв. м);
* торгово-развлекательную часть (36 тыс. кв. м);
* дворец бракосочетания (2 тыс. кв. м);
* музей ММДЦ Москва-сити (2 тыс. кв. м);
* общегородскую площадь (17 тыс. кв. м);
* подземный паркинг (49 тыс. кв. м).

Федеральная антимонопольная служба вступилась за дебаркадеры, защитив их от столичных чиновников. В ФАС установили, что правительство Москвы, а также подведомственные ему структуры в пылу борьбы за архитектурное совершенство города нарушили антимонопольное законодательство, всячески мешая плавучим ресторанам и офисам осуществлять свою хозяйственную деятельность. Однако владельцы немногих оставшихся в центре столицы дебаркадеров после этой, на первый взгляд, серьезной победы права над административным ресурсом особого восторга не испытывают -- они в ближайшее время ожидают новых проверок со стороны различных московских инспекций.

По словам Константина Баранова, управляющего партнера Colliers International FM, в проекте использованы поистине уникальные решения. В основе архитектурной формы башни лежит идея статичного центрального ядра, сетки колонн и как бы вращающегося вокруг них фасада. Этого эффекта можно достичь путем поворота каждого последующего этажа на 3о относительно предыдущего, что в сумме составит 135о. Такой оригинальный изгиб позволит добиться максимального доступа дневного света в помещения в течение рабочего дня, причем со всех сторон здания. Подиумная часть МФК будет представлять собой атриум, соединенный с вестибюлем-входом. Прозрачный купол обеспечит экономию электроэнергии в торговой галерее, а посетители смогут наслаждаться незабываемым видом на офисную башню. Еще одно преимущество спиралеобразной архитектуры разные обзорные виды из окон каждого этажа

Однако владельцы дебаркадеров, не желающие закрывать свои заведения в Москве, обратились в ФАС, где было принято решение возбудить дело в отношении правительства Москвы, МГУП Мосводоканала, ГУП Гормост, управления ГИБДД ГУВД Москвы и ОАО Московская городская электросетевая компания за нарушение закона О защите конкуренции. Мы обвинили в судах Гормост в разборе парапетов, Мосэнергосбыт -- в отключении электричества, Мосводоканал -- в отключении водоснабжения, и практически везде суд принял нашу сторону. Но это бесполезно, поэтому мы решили обратиться в ФАС, -- рассказал Времени новостей Валерий Никонов, представитель ООО Центр Гранат и ООО Альба Интел, владеющих несколькими дебаркадерами на Фрунзенской набережной.

Конфликт между столичными чиновниками и владельцами дебаркадеров тянется с прошлого лета. Мирно стоявшие вдоль набережных плавучие рестораны и офисы неожиданно попали в опалу. Мэр Юрий Лужков лично возглавил борьбу с этими труднодоступными для городских имущественных служб помещениями, пообещав убрать их из акватории Москвы-реки до закрытия навигации. Однако команде градоначальника так и не удалось полностью избавить город от, как выражались чиновники, экологических террористов, даже при помощи начатых проверок, инспекций, отключения электричества и канализации, а также показательных акций, когда буксиры отрывали от набережной намертво пришвартованные дебаркадеры. После подобных активных действий, не принесших ожидаемых результатов, началась изнурительная позиционная война: восстанавливались парапеты набережной, которые прорубались для входа посетителей, у плавучих ресторанов и офисов появлялись знаки парковка запрещена.

В принципе результатом разбирательства в антимонопольном ведомстве стало не только это определение, но и предписание ФАС городским службам прекратить выявленные нарушения. Однако его пока, судя по всему, не видели в обвиняемых в нарушении антимонопольного законодательства городских структурах. Во всяком случае со ссылкой на отсутствие этого важного документа представители служб отказались прокомментировать Времени новостей решение ФАС.

Чтобы рассудить столичные власти и обиженных предпринимателей, в ФАС была создана специальная комиссия, которая работала больше месяца и признала, что правительство Москвы, а также МГУП Мосводоканал, ГУП Гормост, управление ГИБДД ГУВД г. Москвы и ОАО Московская городская электросетевая компания нарушили часть 1 ст. 15 и ст. 16 закона О защите конкуренции. Как говорится в сообщении, размещенном на официальном сайте ФАС, эти столичные структуры производили согласованные действия, которые приводят к устранению с товарного рынка хозяйствующих субъектов. Кроме того, в ФАС подтвердили, что правительством Москвы действительно были даны поручения расторгать договоры на размещение плавсредств, их подключение к инженерным коммуникациям, организовать эвакуацию дебаркадеров и т.д.

Руководитель Школы ипотечного брокера Алексей Теребков рассказал НИ, что желающих переехать за город сегодня много: реальный спрос на недвижимость на лоне природы составляет 10 15% от общего объема рынка ипотечного кредитования. При этом цены там растут. Так, по оценке эксперта крупного агентства недвижимости Светланы Кондачковой, загородное жилье по итогам этого года может подорожать на 20%. Однако людей это не останавливает: речь ведь идет чаще всего о весьма состоятельных гражданах, способных и взять ипотечный кредит, и добросовестно его выплатить.

В свою очередь владельцы дебаркадеров уже заявили о том, что очень довольны, но ждут дальнейших разбирательств. Мы, конечно, очень рады, что за нас вступились. Против решения ФАС городским властям противопоставить нечего. Однако они уже пообещали нам, что будут его обжаловать, -- рассказал г-н Никонов. По его словам, уже в скором времени на дебаркадерах ждут новых проверок со стороны обиженных чиновников. Мэр Москвы Юрий Лужков, обвиняя плавучие рестораны и офисы в экологическом терроризме, решил проверить, как они готовы этому терроризму противостоять. К нам сегодня пришло предписание, что с проверкой придет городская антитеррористическая комиссия, которую, кстати, возглавляет сам Юрий Лужков. Поэтому вполне понятно, чего нам ожидать, -- заявил Валерий Никонов.
По появившимся в понедельник экспертным оценкам, количество сделок на рынке загородной недвижимости в объеме ипотечных кредитов не превышает 3%. При этом желающих взять кредиты достаточно, но банки дают их неохотно из-за весьма размытого законодательства и непрозрачности самих сделок.

Недорогие дома, земля которых имеет статус садового товарищества, также невозможно купить в кредит. Дело в том, что такие дома, скорее всего, не обеспечены газом и лишены электричества, а значит, по закону не могут быть использованы под постоянное частное жилье, и банк на этом основании не рассматривает возможность кредитования, поясняет г-н Теребков. Такие сделки, по его словам, чаще всего стараются заключить приезжие. А банк не возьмется кредитовать такую покупку еще и потому, что выставленные на продажу дома, как правило, раньше кому-то уже принадлежали вдруг возникнут претенденты на имущество, и кто тогда будет выплачивать кредит? Редко ясна ситуация и с границами на участке соседи оспаривают свои и чужие сотки с пеной у рта и готовы доказывать их принадлежность любыми способами.

Формально условия ипотеки вполне приемлемы. Как рассказала НИ вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко, обычно это заем под 12% годовых сроком на 5 7 лет с первоначальным взносом в размере около 30% от стоимости объекта. Но не все так просто, как на рекламном плакате. Как показывает статистика, покупку едва ли не каждого второго дома банки кредитовать отказываются. Главная причина непрозрачность сделок. Это касается, в частности, статуса земель: иногда под строительство домов в коттеджных поселках выделяются земли сельскохозяйственного назначения, лесные угодья, а застройщики не успевают из-под этого статуса их вывести. Желающим купить коттедж предлагается сначала заплатить деньги, а после этого обещают оформить и землю. Кредитование подобной сделки не может состояться, ибо банк не сможет перепродать кредит, поскольку сделка незаконна, отмечает г-н Теребков.

Так что купить дачу по ипотеке даже для состоятельных граждан часто несбыточная мечта.

Во всех этих случаях банки не могут реально оценить риски, поскольку ликвидность такого объекта недвижимости никому не ясна. Вчера дом оценили в 1 млн. долларов, а сегодня он может стоить всего 200 300 тыс., погрешность в оценке загородной недвижимости может составлять 100%, утверждает Ирина Радченко. Для сравнения: по городским квартирам она составляет около 10%. К тому же в нашем холодном климате, эксплуатация дома требует много затрат, и сделка часто становится неликвидной, поскольку строение может фактически упасть в цене при отсутствии условий эксплуатации, сообщила специалист.



Главная --> Публикации