Главная --> Публикации --> Спасти уникальный заповедник может только президент? Тесная столица Первый студенческий доходный дом появится в щербинке Новостройка в кредит – заемщику навредит? Летом скидок не будет

Магия графики
Информационные технологии бурно развиваются и активно осваиваются в разных сегментах экономики, в том числе и на рынке недвижимости. Например, в настоящее время существует достаточно много специализированных студий, работающих с 3D-графикой. Среди их клиентов как российские, так и зарубежные компании. Кроме того, подобными проектами занимаются дизайнеры-фрилансеры. Обычно 3D-ролики создаются для конкретного показа с целью привлечения инвесторов. Например, для демонстрации на различных выставочных площадках. Помимо этого они изготавливаются для презентации в банке и обычно входят в пакет документов, который застройщик представляет для получения кредита под проект. И, наконец, 3D-визуализация используется для показа квартир в новостройке потенциальным покупателям.

Совсем недавно проект будущего здания можно было увидеть только на бумаге. Сегодня благодаря 3D-технологиям стало возможным воссоздать объемную модель еще не построенного объекта, осуществить его визуализацию, показать, как он впишется в архитектурный облик окружающей среды. Вполне очевидно, что с помощью компьютерной графики некоторым застройщикам удалось увеличить число продаж квартир в своих домах еще на этапе строительства.

В то же время пока нельзя сказать, что культура потребления этого продукта на рынке недвижимости развита высоко. В России 3D-визуализацию своих проектов используют лишь немногие крупные компании-застройщики, говорит Константин Кошман, заместитель председателя правления корпорации MIRAX Group. Причем большинство из них, как ни странно, пользуются услугами фрилансеров, но, вероятнее всего, это явление временное. Дело не только в таланте и мастерстве отдельных дизайнеров, но в отсутствии физической возможности одному человеку продолжительное время вести единственный проект. Можно прогнозировать, что с развитием технологий и повышением требований компаний к уровню 3D-продукции количество профессиональных студий, выпускающих качественные фильмы и 3D-макеты, будет увеличиваться, вытесняя из сегмента фриланс.

Магия 3D-моделирования заключается в том, что позволяет наглядно демонстрировать проект, существующий на определенной стадии проектирования лишь в чертежах, говорит Алексей Шустов, генеральный директор компании ART RENDER STUDIO. Поскольку 3D-презентация это полноценный рекламный видеоролик, где главным действующим лицом является непосредственно сам проект.

Вначале пишется сценарий, рассказывает Виктор Карзалов, продюсер ART RENDER STUDIO. Часто с определенной сюжетной линией, как в короткометражном фильме. Затем делается раскадровка, то есть показывается, куда движется камера, что мы в ней видим, каких действующих лиц, какие ракурсы объекта и так далее. Все это делается для того, чтобы заказчик на этапе сценария смог понять, как будет выглядеть готовый продукт. После этого аниматоры создают аниматику черно-белый вариант ролика, на котором видно, что в кадре: дома, люди, машины, дороги. Затем переходим к рендеру процессу просчета 3D-изображения (текстуры, света, теней). За один час компьютер может обработать только один кадр, а в секунде 24 кадра. Это значит, что на трехминутный ролик уйдет как минимум неделя. Когда звукорежиссер получает на руки видеоряд, он уже видит всю композицию, весь видеоролик и подбирает к нему музыкальное оформление, записывает текст диктора, занимается сведением звука с видеорядом.

Есть еще одна причина, из-за которой крупные застройщики предпочитают обращаться в специализированные компании. Дело в том, что создание роликов по новейшим технологиям требует особых профессиональных навыков в области программирования и чтения строительной документации. Кроме того, необходим немалый технический ресурс и штат специальных сотрудников: режиссер, звукорежиссер, диктор. Все это могут позволить себе компании, у фрилансеров же такой возможности нет, поэтому они в основном занимаются не анимацией, а статичными изображениями (данный продукт используется для рекламы на билбордах и в полиграфии). Ко всему прочему, процесс производства 3D-ролика требует еще и временных затрат.

На самом деле новые технологии совершили революцию в архитектуре. Эффективность проектирования в результате повысилась, а трудозатраты сократились. Но есть и другие неоспоримые преимущества. Самое ценное качество 3D-технологий в возможности продавать проект на самых начальных стадиях как целиком, так и по частям, считает Алла Глазкова, руководитель направления по работе с клиентами департамента коммерческой недвижимости компании Blackwood. Это дает возможность получить деньги на самых затратных стадиях проектирования и строительства. Иногда это просто спасает проект. Например, в проекте Pallada-city благодаря хорошим 3D-визуализациям было продано 20% площадей до получения разрешения на строительство и начала каких-либо работ на площадке. Наша компания пользовалась услугами по изготовлению 3D-роликов не один раз. Например, когда мы выигрываем тендер на реализацию инвестиционного проекта, то при составлении медиа-плана включаем стоимость производства ролика, или когда планируем позиционировать объект на выставке (Millionaire Fair, MIPIM, MREF), или же готовим полный пакет рекламных услуг.

Игра на эмоциях
3D-технологии в основном востребованы в секторе элитного жилья. Дело в том, что, выбирая квартиру экономкласса, люди руководствуются, как правило, ценовой доступностью. Покупатели же элитной недвижимости исходят совершенно из других соображений, которые обязательно учитываются при изготовлении роликов. При работе с 3D-версиями будущего проекта важно создать определенный антураж, сыграть на эмоциях, поясняет Константин Кошман. Современные технологии позволяют делать максимально реалистичные 3D-визуализации, проводить виртуальные туры по будущим квартирам еще не возведенного дома. Наша корпорация работает с несколькими 3D-студиями, и мы постоянно ищем лучших из них. Регулярно MIRAX Group проводит открытые конкурсы 3D-визуализаций наших проектов. Например, недавно прошел online-конкурс 3Dom на лучшую трехмерную визуализацию архитектурного проекта Кутузовская миля, 18 корпус и проекта Рублевская Ривьера.

В связи с ростом конкуренции каждая компания стремится как можно выгоднее позиционировать себя на рынке, используя для этого все более новые приемы, рассказывает Татьяна Капланова, коммерческий директор компании Mozaik Development. В настоящее время 3D-технологии стали активно задействовать в таком специфическом бизнесе, как девелопмент, так как они являются эффективным инструментом для демонстрации различных характеристик строящегося объекта. Роль 3D-моделей может оказаться существенной при покупке объектов недвижимости, поскольку реализация большинства из них начинается на этапе строительства, когда нет возможности посмотреть на конечный продукт. С их помощью человек может в реальном времени походить внутри дома, рассмотреть строение с любой стороны, совершить виртуальную прогулку по близлежащей территории. При создании интерактивных моделей с использованием интерьерной визуализации можно увидеть открывающиеся при вашем приближении двери, работающие лифты и эскалаторы, реагирующие на действия пользователя. Покупателю предоставляется возможность вжиться в интерьер, ощутить, насколько он соответствует его представлениям. По нашим наблюдениям, презентационные материалы в таком формате были высоко оценены покупателями. Прогнозы показывают, что у данного направления большое будущее. Продавцы объектов недвижимости все чаще и чаще будут использовать 3D-моделирование в производстве рекламных материалов и стимулировании продаж.

С помощью новых технологий, которые легко воспринимаются потребителем, некоторые компании формируют свой имидж.

С этим нельзя не согласиться. Одно дело, когда человек видит проект будущего дома на плоском чертеже, который зачастую понятен лишь профессионалу, и узнает о том, как будет выглядеть фасад здания, входные группы и прочие элементы из описательных записей. И совсем другое дело, когда все это он может увидеть в объеме, включая даже те строения и объекты инфраструктуры, которые находятся поблизости. Живая картинка, как машина времени, позволяет ему проникнуть в будущее. То есть увидеть возведенную новостройку во всей красе, хотя в реальном времени она существует еще только на карандаше. За примерами далеко ходить не надо. Сегодня столько красочных объемных презентаций строящихся объектов в Сочи, без которых трудно было бы представить, как будет выглядеть будущая столица Олимпийских игр через семь лет.

Живая картинка
3D-визуализация, относящаяся к информационным технологиям, как и весь сегмент, развивается очень динамично, считает Елена Комова, директор по маркетингу компании МИЭЛЬ-Новостройки. Достаточно взглянуть на анимационные фильмы, рекламные ролики, построенные с их помощью, которые оживают за счет компьютерных эффектов и демонстрируют то, что невозможно выполнить вживую. Главная их задача это представление идеи в безупречном ее исполнении. 3D-картинка вызывает позитивное восприятие у пользователя, оживляет его фантазии, как говорится лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать.

На эстетике не экономят
3D-визуализация дорогой вид работ, но это уже норма для успешного позиционирования объекта, говорит Елена Комова. На эстетике экономить нельзя, а объемное воспроизведение это эстетическая подача главного сообщения для будущих покупателей. Своего рода витрина. Считаю, что со временем все проекты будут содержать объемное воспроизведение объекта, тем более что во многих архитектурных мастерских это уже стало нормой.

С помощью 3D-технологий можно создавать интерьеры, но они предлагаются в упрощенном виде. Потому что идея строителя продать фасад, а не интерьер. К тому же во многих элитных проектах свободные планировки, и собственники в дальнейшем могут делать перепланировку в квартирах по своему усмотрению, не говоря уже о внутреннем обустройстве жилища. Иногда заказчики пытаются показать коммуникации, карту местности, но это все идет как техническая презентация, и целостность рекламного ролика из-за этого теряется. А задача стоит сделать так, чтобы продукт зацепил зрителя.

По словам Алексея Шустова, цена зависит от сложности архитектуры и местности, где находится объект. Допустим, если это загородный дом, то достаточно показать ландшафт. А если элитная новостройка возводится в центре города, то общим планом необходимо показать дома, стоящие рядом. Значит, их нужно выстроить в кадре таким образом, чтобы картинка получилась натуральная. Это сложнее.

Некоторые компании предлагают фото- или видеорепортажи со строящегося объекта. Сейчас существуют так называемые леталки: компания специально заказывает вертолет, чтобы совершить облет вокруг здания. Таким образом, оператор снимает строение и окружающую инфраструктуру сверху. Но, как правило, полученные кадры, даже самые красочные, проигрывают 3D-роликам и по цене, и по качеству. В среднем ролик продолжительностью три минуты стоит $30 40 тыс.

Специалисты называют разные цифры, но в среднем в столице за год реализуется более ста успешных проектов. Оценить емкость рынка производства 3D-роликов в нашей стране довольно сложно, говорит Алексей Шустов. По нашему мнению, в год в России производится более пятисот видеороликов строительно-архитектурных проектов, из которых более ста пятидесяти приходится на московские проекты. По нашим подсчетам, при средней стоимости одного ролика в $30 тыс. отечественный рынок производства 3D-роликов может составить около $15 млн.

Интересный сюжет является залогом успешности ролика. Для этого компания должна будет пригласить хорошего режиссера, и стало быть, в итоге стоимость продукта увеличится. Но в целом 3D-визуализация является наиболее дорогой частью работ, особенно при использовании эффектов анимации, т.е. оживления картинки.

Four seasons
Традиционно пик активности на рынке недвижимости приходится на период с начала февраля до конца апреля, а затем на вторую половину года примерно с сентября по декабрь. В летний период все разъезжаются в отпуска, свободное время проводят на природе и делами, как правило, занимаются мало. В сфере продаж наблюдается затишье, поэтому риэлторы называют лето мертвым сезоном. Ну и, конечно, Новый год и прилегающие к нему праздники это святое: в это время квартиры тоже никто не покупает.

Поскольку, как показывает опыт игроков рынка недвижимости, 3D-ролики легко воспринимаются потребителями и приносят желаемые плоды компаниям-застройщикам, можно сказать, что это направление будет в дальнейшем только развиваться.
Хотя крыша над головой требуется человеку круглый год, покупатели жилья ведут себя в разные периоды неодинаково. Рынок недвижимости подвержен сезонности: риэлторы наблюдают на нем примерно одни и те же колебания. Однако во время сильных всплесков активности фактор сезонности отменяется, и в действие вступают совсем другие причины.

Однако закон сезонности не такой уж жесткий, и тот, кто пытается строить по нему свои планы, рискует просчитаться. Екатерина Гурьева, руководитель департамента городской недвижимости компании IntermarkSavills, отмечает, что последние два года покупательская активность летом снижается несущественно. Практика последних лет наглядно продемонстрировала, что фактор сезонных колебаний перестал работать, подтверждает Ирина Жарова-Райт, президент Инвестиционной группы SESEGAR.

Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty, рассуждает на эту тему так: Временем традиционного затишья считаются новогодние каникулы (с конца декабря до середины января) и сезон летних отпусков, который приходится на период с середины июня до конца августа. В это время количество сделок может снизиться. Между тем, межсезонье любимое время каждого риэлтора. Происходит активизация рынка, которая выражается в увеличении спроса и ускорении темпов роста цен.

Если обратиться к опыту московского рынка, то можно заметить, что фактор сезонности в наибольшей степени проявлял себя в самые спокойные с точки зрения экономики и политики годы. И наоборот в периоды нестабильности рынок ведет себя непредсказуемо и уходит от законов сезонности.

Почему так происходит? Сезонность характеристика стабильного рынка, которым управляют не внешние, а внутренние факторы, говорит Владимир Кузнецов, руководитель службы проектного консалтинга и аналитики агентства элитной недвижимости WELHOME. Если на рынке приоритетно действуют внешние макроэкономические и политические факторы, сезонность теряет свой смысл и отходит на задний план.

Февральское восстание
С начала этого года цены на недвижимость начали резко расти. Тут обнаружилась несколько нетрадиционная для такого времени тенденция, выраженная в росте спроса и цен на рынке жилья. По данным компании Пересвет-Недвижимость, в январе-феврале стоимость квартиры экономкласса возросла в среднем на 10 15%. В декабре 2007 года типовую однокомнатную квартиру можно было приобрести за $150 тыс., а уже в феврале подобный вариант оценивался в $165 170 тыс. Стоимость двухкомнатной квартиры поднялась до $220 240 тыс. (против декабрьской цены в $200 тыс.).

Поскольку живем мы во времена неспокойные, на сезонные пики и провалы надеяться нечего. Вспомним лихорадочный 2006 год, когда цены росли безостановочно, невзирая на мороз и жару. Да и по свидетельству Натальи Новиковой, летом прошлого года, вопреки ожиданиям, низкой покупательской активности замечено не было. Напротив, количество заявок от клиентов значительно увеличилось по сравнению с весенними месяцами. Правда, данные компании Пересвет-Недвижимость показывают, что в декабре, в преддверии праздников, потенциальные покупатели все же успокоились и их активность снизилась (фактор сезонности наконец сработал), но в январе снова резко увеличилась: количество звонков от покупателей превысило количество обращений продавцов больше чем в два раза.

На мой взгляд, это так называемый отложенный спрос, который накопился за предыдущий год, рассуждает Владимир Кузнецов. Стимулом же для увеличения спроса явились уже опровергнутые президентом слухи о деноминации, а также банковский и фондовый кризисы. Эту версию поддерживает и Наталья Новикова. Кроме того, многие ожидали снижения ставок по ипотечным кредитам, но в итоге из-за кризисной ситуации на ипотечном рынке западных стран ставки выросли на 2%, добавляет Наталья Алиханова, руководитель отделения Третьяковское компании Пересвет-Недвижимость.

Слухи о деноминации многих подстегнули на приобретение недвижимости, ведь это надежное вложение денег, объясняет Екатерина Гурьева. Специалисты компании Пересвет-Недвижимость связали причины явления с нестабильностью фондового рынка и непрекращающимся ростом цен на нефть, которые обеспечивают непрерывный приток нефтедолларов в Россию. Инвесторы вынуждены искать альтернативные источники получения большей прибыли, частично перераспределяя и диверсифицируя свой инвестиционный портфель, говорят они. Доходность от вложений в недвижимость по сравнению с баснословными прибылями 2006 года, безусловно, снизилась и на сегодня составляет около 12 15%. Но в данном случае риски, в отличие от фондового рынка, минимальны.

Итог февральским событиям подвели в Аналитическом центре ирн.RU: Боязнь повышенных темпов инфляции и обесценивания денег, кризиса на российском фондовом рынке и спада мировой экономики, страх перед новым дефолтом, призрачной деноминацией рубля и возможными переменами в стране после выборов привели к заметной активизации покупателей. Это еще раз показывает, насколько недвижимость и цены в России зависят от психологического настроя людей, поспешивших вложить свои сбережения во что-то материальное, купить квартиру, пока есть такая возможность. Очевидно, что в таких условиях продавцы жилья (как застройщики и риэлторы, так и частники на вторичном рынке) не замедлили поднять цены на квартиры. В марте средний уровень стоимости квартир в Москве перевалил через психологически значимую отметку в $5 тыс. за квадратный метр.

В этом году не только не было сезонного затишья, но не оправдались и ожидания паузы перед выборами. Никто не ждал резких изменений в политической обстановке, поэтому не наблюдалось ни сбрасывания недвижимости со стороны продавцов, ни пассивности со стороны покупателей. В предвыборные месяцы спрос на дорогую недвижимость оставался стабильным, цены плавно росли на 1,5% в месяц, говорит Наталья Новикова. Даже те, кто волновался перед выборами, так или иначе подогрели рынок. Многие покупатели старались приобрести недвижимость до выборов. В итоге в январе-феврале стали реализовываться даже неликвидные предложения предыдущего года, сообщила Наталья Алиханова.

Ну а что же ждет рынок в ближайшие месяцы? Не вижу серьезных предпосылок к сильному снижению покупательской активности этим летом, скорее всего, продолжится тенденция последних двух лет, предполагает Екатерина Гурьева. Отправляя детей на каникулы летом, люди имеют возможность больше времени потратить на приобретение жилья: внимательней и обстоятельней подойти к выбору и просмотру вариантов как в городе, так и за городом.

Сохранение баланса
Впрочем, с началом весеннего сезона рациональные факторы спроса возобладали над психологическими, и рынок относительно стабилизировался. В марте, по данным корпорации ИНКОМ, средняя стоимость квадратного метра вторичной жилой недвижимости в Москве росла умеренными темпами (около 0,5 1,0% в неделю, что дало приблизительно 2% в месяц). Одним из вероятных факторов стабилизации эксперты назвали относительное затишье на фондовом рынке. При этом быстрее дорожает наиболее ликвидное жилье невысокого качества, отметили в корпорации ИНКОМ.

Ирина Жарова-Райт, впрочем, считает, что сильного понижения цен ждать не стоит. Рынок недвижимости, говорит она, в большей степени зависит от действующего законодательства и состояния строительного рынка, чем от незначительных колебаний стоимости барреля нефти на пару долларов, предвыборных хитросплетений или летних отпусков. Реалии строительного рынка таковы, что снижения цен в обозримом будущем не предвидится, заявляет эксперт. Фонтанирующий источник предложений на вторичном рынке уравновешивается снижением ввода объектов на первичке. Уменьшение предложений на первичном рынке за последние два года свидетельствует о курсе на удержание высоких цен. Исходя из планов московского правительства доля социального жилья, возводимого на рынке, будет неуклонно возрастать: если в прошлом году его было построено 2,23 млн кв.м, то в этом планируется возвести 2,6 млн кв.м, а доля коммерческих новостроек, соответственно, будет сокращаться.

Согласно прогнозу Аналитического центра ирн.RU, величина роста цен на квартиры в Москве в нынешнем году составит 15 20%, причем во многом этот рост будет обусловлен инфляцией. Принимая во внимание нынешнее развитие событий, становится очевидным, что рынок использовал весь свой потенциал для роста уже в течение первых 3 4 месяцев, считают специалисты. Поэтому вполне логично ожидать окончательного спада нынешней волны повышения стоимости недвижимости к майским праздникам, после которых на рынке может начаться новая стагнация вплоть до конца года. В этот период также вполне естественна коррекция цен на недвижимость, как это было в 2007 году. В среднем глубина коррекции может составить 5 10%, для наиболее переоцененных квартир 15 20%. В результате баланс на московском рынке недвижимости должен рано или поздно наступить.

Что ж, пройдет немного времени, и мы увидим, насколько оправдались прогнозы. Во всяком случае, резких ценовых скачков и других потрясений не хочет никто ни покупатели, ни риэлторы. Будем надеяться, что рынок успокоится и на нем вновь лишь тихими накатами обозначатся сезонные волны.

Наконец, очевидно, что продавцам и покупателям элитной недвижимости не стоит ждать потрясений. Наиболее стабильным и спокойным всегда был сегмент недвижимости высокой ценовой категории, напоминает Владимир Кузнецов. На него в меньшей степени действуют макроэкономические факторы, и в текущем году мы прогнозируем развитие с сохранением трендов прошлого года постепенного роста цен на ликвидные предложения и сезонной активизации спроса.

Вверх по лестнице, ведущей вниз
Да, о том, что в Москве негде строить столичные власти заявляют уже лет 1 Например, комментируя конфликт с жителями деревни Бутово или спор c областными властями по поводу поселка Щербинка. Но социальные программы забота и гордость столицы это не тронь. Получается, что Петр Васильевич фактически обвинил Юрия Михайловича в том, что последний многие годы, мягко говоря, дезинформировал москвичей. Можно вспомнить двухгодичной давности заявление мэра о том, что бесконечные возможности для строительства в Москве не придумка. Мы никогда не будем опускаться ниже той планки, которая существует сейчас. Мы будем строить по 5 млн. кв. метров в год и ни на квадратный метр меньше. И заявление годичной давности, при очередном вступлении в должность мэра, когда Ю. Лужков пообещал строить больше социального жилья. И совсем недавние заявления, о том, что участков для строительства по горзаказу хватит до 2020 года. Да и на самом совещании мэр так остроумно отчитал руководителя департамента, что вспомнилась шутка: Лучшая импровизация та, что придумана заранее. Тебе Ресин взятку, что ли, дал, чтобы меньше строить муниципального жилья? гневно прервал мэр подчиненного. Перепутали вы, Петр Васильевич ступеньки должны вести вверх, а не вниз!.

На недавнем заседании столичного правительства случилась сенсация. Глава департамента жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПЖФ) Петр Сапрыкин в присутствии мэра Юрия Лужкова заявил, что в Москве сложился жесткий земельный дефицит, и предложил сокращать количество жилья для очередников на 8-9% в год. Это странное заявление и предложение покушаются на основы политики мэрии в сфере строительства и недвижимости, ставят под сомнение ее важнейшие социальные обязательства, ее договороспособность, наконец. Что стоит за ними?

Деньги к деньгам
Но ближе к очередникам. Ситуация вокруг бесплатно жилья сложилась довольно странная. С одной стороны, для того, чтобы встать в очередь на него, нужно не только иметь менее 10 кв. м на человека, но и числиться малоимущими, то есть получать около 12 тыс. рублей на семью из трех человек в месяц. С другой - этим семьям на грани голодной смерти город предлагает воспользоваться государственными субсидиями или так называемой социальной ипотекой, при которой нужно сразу оплатить 30% пусть и заниженной стоимости квартиры, а затем возвращать кредит по льготной (?) ставке 10,5%. Сложилась парадоксальная ситуация. Действительно малоимущие не могут воспользоваться даже самыми льготными условиями. Жилье по социальной ипотеке получают те, кто, пожалуй, потянул бы и квартиру по обычной ипотеке в ближнем Подмосковье.

Взятку Ресину вернем, пришел на помощь главе департамента его первый зам Николай Федосеев. Что ж, в каждой шутке есть доля ...шутки. О теплых отношениях главы столичного стройкомплекса Владимира Ресина с некоторыми компаниями панельного домостроения хорошо известно. С одной стороны, нет в столице человека, больше чем Владимир Иосифович заинтересованного в том, чтобы обеспечить эти компании городским заказом. А с другой стороны, какая на горзаказе норма прибыли? Копейки. И какое счастье, когда такой компании удается выбросить на рынок несколько лишних панелек. Но зачем же госчиновнику платить кому-то взятку в интересах чужой частной компании?! Трудно понять. Разве только хорошо подумать.

Сегодня семей очередников насчитывается около 160 тыс. Причем, действительно бесплатно жилье получают москвичи, вставшие на очередь в 1986-88 годах. Сокращение числа очередников на 40 тыс. семей при сохранении срока ожидания в 20-22 год, по мнению генерального директора компании Дом.ру Столица Михаила Мазаева, как раз и означает, что очередь сокращается в основном за счет тех, кто в силах приобрести жилье, воспользовавшись субсидиями и социальной ипотекой.

Чиновники все это прекрасно понимают. Еще в 2006 году первый заместитель мэра в Правительстве Москвы Юрий Росляк подсчитал, что уровень совокупных доходов как минимум 50 тыс. из 200 тыс. столичных очередников позволяет им воспользоваться социальной ипотекой.

Рулеж под галдеж
И может ли так случиться, что земля под строительство, в том числе по соцпрограммам, закончилась вдруг? Тут одно из двух: либо лукавство, либо некомпетентность. Но в чем угодно, а в разбазаривании столичной земли мэрию обвинить трудно.

Гендиректор компании Real Estate Consult Михаил Храмов считает, что относительно надежно город выполняет только обязательства перед военными, но не просто так, а за участки Минобороны на территории Москвы.

В то же время захватывает дух от планов мэрии по освоению территорий промзон и комплексной реконструкции жилых кварталов. Дело в том, что из бывших 36 млн. кв. м пятиэтажек снесено (еще одна гордость мэрии) только около 4,5 млн. кв. м преимущественно сносимых серий. Таких осталось еще 1,5 млн. кв. м. Остальное 30 млн. кв. м несносимые серии, которые, впрочем, тоже не раз обещали снести. Ведь построить на месте несносимой пятиэтажки можно не меньше, чем на месте сносимой. Пятиэтажки в значительной мере позволяли городу выдерживать темп около 5 млн. кв. м жилья в год (на самом деле, по данным Росстата, его строилось 4,5-4,8 млн. кв. м). А главное, позволяли утверждать, что так будет и впредь.

Вынужденный запрет точечной застройки, как причину образовавшейся нехватки, всерьез также воспринимать нельзя. Межведомственная комиссия по точечной застройке однозначно закрывает не более 8-9% рассматриваемых объектов, остальные в лучшем случае пересматриваются в сторону большей социальной составляющей строительства детского сада, гаража и т.п. В этом легко убедиться, ознакомившись с протоколами комиссии на сайте стройкомплекса (stroi.ru).

Альпийское нищенство святое дело
При этом доля так называемого социального жилья, то есть жилья, не поступающего на рынок, а так или иначе распределяющегося, начала быстро расти с 2003 года, и в 2007 году достигла 50%. Половина его идет очередникам и прочим социальным категориям, половина жильцам пятиэтажек, за счет сноса которых и строится новое жилье.

Правда, за пять лет цены выросли в восемь раз. Требования мэрии к девелоперам по договорам инвестирования таковы, что те не горят желанием реконструировать кварталы пятиэтажек. А сегодня, когда мэрия присвоила себе права единственного девелопера, строительные компании не спешат к ней в подрядчики. Разумеется, речь идет не обо всех компаниях. Те, которые регулярно и без проблем выигрывают так называемые конкурсы, не могут съесть все сразу. Генплан расписан на десятилетия вперед, зачем же торопиться?

Была фактически уничтожена и конкуренция. Любой владелец лежачей промзоны готов стать девелопером на золотой московской земле. Необходимые коммуникации у них есть, и они готовы их модернизировать. Нужно немногое право собственности на землю. Полная и немедленная свобода, а еще лучше, законодательное поощрение редевелопмента способно создать товарную интервенцию, сбить цены на недвижимость. Но такое развитие событий, очевидно, не укладывается в планы мэрии. Она намерена держать ситуацию под жестким контролем, манипулируя дюжиной афиллированных или зависимых компаний.

На соцпрограммы уходит 85-90%, строящейся в городе панели. Таким образом, рынок эконом-класса в столице в последние три-четыре года был уничтожен.

В столице можно рубить сплеча. И Мосгордума одобрила в трех чтениях внесенные мэром поправки к федеральному Земельному кодексу, которые позволяют изымать земли любой формы собственности. Конечно же, под строительство муниципального жилья и объектов социальной инфраструктуры (коммерческое, надо думать, будет строиться там, где могло быть построено муниципальное). Ничего принципиально нового в таких методах нет. Сначала по смешным ценам столичные власти раздали детские сады под офисы, а теперь разрешают точечное строительство коммерческих жилых комплексов с встроено-пристроенным детским садом: социалка святое дело.

Что ж, с учетом планов наших городских авторитетов в отношении кварталов пятиэтажек и промзон, можно понять и сетования по поводу нехватки земли в Москве, и планы освоения Подмосковья.

Осталось единственное препятствие сами очередники. И как было бы хорошо, чтобы они усвоили альтернативу: либо область, либо ничего. Так это слегка покошмарить их, что ли. А заодно и Госдуму перед рассмотрением поправок московского мэра к Земельному кодексу.

Кошмарим?
Социальный таран штука беспроигрышная. Напомним, на месте частных домов бутовских жлобов по счастливой случайности собираются строить именно муниципальное жилье, а в поселке Щербинка жилье для военных. Ничего удивительного в том, что и авангардом битвы за Подмосковье выбраны очередники. По словам вышеупомянутого замруководителя ДЖПЖФ Николая Федосеева, жилье для очередников, разумеется, панельное, будет покупаться в области по цене 90 тыс. рублей за квадратный метр, то есть около $4 тыс. Вообще-то в комплексе бизнес-класса Аэробус (метро Сокол) на начальной стадии можно было купить метр и за $3,5 тыс. (распродано, так что не реклама). А тут Железнодорожный. Но очередники. Считаться не приходится. А у кого будут покупать? Найдется ли достаточно жилья в Подмосковье? Найдется. Те самые, дружные с господином Ресиным компании панельного домостроения давно уже осваивают область.

Нельзя сказать, что пять лет назад критерии престижности жилья у покупателей заметно отличались от нынешних. В пору зарождения элитного сегмента принадлежность недвижимости к дорогому сегменту, как и сейчас, определялась в первую очередь местоположением. Самым востребованным районом всегда был центр Москвы. Арбат и прилегающие переулки востребованы еще с советских времен тогда там строились совминовские дома, а сейчас продается дорогое представительское жилье, - рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании МИЭЛЬ-Новостройки Кайдо Каарма.- Из наиболее частых требований покупателей того времени можно отметить уверенность в благонадежности соседей.

Петр Сапрыкин чиновник опытный, рассудительный. Ну не мог он сказать такое мэру, без одобрения мэра. Право, не взятку же ему дал Ресин.
За пять лет критерии элитного жилья практически не изменились. Разве что требования покупателей раньше были скромнее, а цены - ниже. Однако инвестировать в элитное жилье по-прежнему выгодно. Сегодня элитное жилье может принести до 100% прибыли в год. Для этого важно лишь правильно выбрать объект для вложений, говорят эксперты.

Из элитного окна площадь Красная видна
Сейчас элитные городские дома по-прежнему расположены в пределах Садового кольца и в микрорайонах в непосредственной близости к нему (Хамовниках, Серебряной миле (Плющиха)). Особым спросом у покупателей пользуются панорамные квартиры в центре, из которых открывается вид на Кремль или на набережную Москвы-реки, - отмечает начальник отдела маркетинга портала ГДЕЭТОТДОМ.РУ Ольга Корнеева.

Хотя критерии сформировались еще тогда, 5-6 лет назад требования покупателей были проще, - отмечает директор компании Усадьба Евгений Иванов. Пожалуй, главное отличие элитной недвижимости, которая была на рынке пять лет назад от той, которая предлагается сегодня это цена. Если 5000 6000 долларов в то время стоил квадратный метр жилья, и это казалось потолок, то сейчас за эти деньги можно купить с трудом недвижимость бизнес класса, - рассуждает Евгений Иванов.

В элитных домах часто можно встретить отделку с применением эксклюзивных материалов, использование произведений прикладного и изобразительного искусства. Такие дома строятся из самых качественных и современных материалов. Для сегодняшнего уровня развития строительных технологий к элитным могут быть отнесены только кирпичные дома или монолитно-кирпичные дома, - поясняет руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка аналитического консалтингового центра холдинга МИЭЛЬ Елена Логвина.

Но нельзя сказать, что любая развалюха в районе Остоженки автоматически становиться элитной недвижимостью, для полного соответствия этому уровню требуется обладание еще несколькими характеристиками, - обращает внимание Евгений Иванов. Это, например, равноценное окружение здания домами высокого уровня жилыми и офисными зданиями не ниже бизнес-класса, ресторанами, бутиками, галереями. Естественно, элитные проекты характеризуются повышенным уровнем комфорта и безопасности, а также хорошей транспортной доступностью; они имеют оригинальную архитектурную концепцию и продуманную сеть инфраструктурных объектов, а также хорошие видовые характеристики, - добавляет Кайдо Каарма.

Избушка на золотых ножках
Первые элитные поселки появились в Подмосковье более пяти лет назад сначала в Горках, потом на Николиной горе. Сейчас ключевыми местами расположения элитной загородной недвижимость считается Рублево-Успенское шоссе: Раздоры, Барвиха, Жуковка, Николина Гора, Горки- Если говорить о Минско-Можайском шоссе, то это Переделкино, на Калужском шоссе Архангельское, - говорит Иванов. - Кроме того, они размещаются на севере и северо-западе Подмосковья рядом с водой. А также в менее известных местах по западному, юго-западному, северо-западному и северному направлениям Подмосковья до 30 км от МКАД, по Новорижскому и Киевскому шоссе - до 40 км от МКАД.

В престижных городских квартирах дорогие материалы используются также при отделке холлов и входной группы. Обычно количество квартир не превышает 50-ти. Однако при условии соблюдения всех остальных требований допускается большее количество квартир, но не более 100, отмечают эксперты. Также такие дома имеют огороженную придомовую территорию с рекреационными зонами и подземный паркинг, количество машиномест в котором должно как минимум в 1,5 раза превышать количество квартир. В элитных домах часто есть лобби на первом этаже, комнаты для охраны, прислуги, ресепшн, тренажерный зал, сауна, солярий, кафе-бар, индивидуальные кладовые. Средняя стоимость кв.м. элитной квартиры на столичном рынке составляет порядка 18 тыс.долларов.

Но и это не предел. Есть еще более престижное жилье. Так называемый класс De Luxe. К нему относят наиболее качественное из представленного на рынке элитного жилья.

Элитные поселки обычно обладают развитой инфраструктурой и яркой архитектурной концепцией, которую разрабатывает архитектор с именем. Размер дома варьируется от 400 кв. м. до 700-1000 кв.м., а размер участка от 2- соток до 30-4 Около поселка располагается либо лес, либо сад, где потрудился ландшафтный дизайнер. Элитные поселки тщательно охраняются, а все соседи одного социального слоя. Цена такого дома начинается от 3 млн. долларов, а в среднем составляет 5-8 млн. долларов.

Такие дома всегда имеют оригинальный архитектурный облик, они создаются по проекту известного архитектора. Как правило, они имеют правильные архитектурные пропорции, потолки от 3,2 метров, окна с деревянными или дерево-алюминиевыми стеклопакетами. На верхних этажах часто располагаются смотровые террасы, а в некоторых случаях и вертолетные площадки. Элитные квартиры класса De Luxe имеют систему центрального кондиционирования, систему климат-контроля и очистки воздуха и воды. Они оборудованы высококачественными бесшумными лифтами ведущих производителей: KONE, Otis, Tissen, Schindler. Подразумевается также, что в них проведена цифровая телефонная линия, оптоволоконная линия Интернет, есть спутниковое телевидение, налажена система внутренней связи в здании. Обслуживание жильцов происходит на самом высшем уровне, начиная от охраны и заканчивая так называемым room-сервисом (заказ билетов, еды, вызов такси с ресепшн).

Цены на январь 2008 года в этой категории сильно отличаются от средних по рынку они варьируются от 16 тысяч долларов до 45 тысяч долларов за квадрат. Однако и уровень комфорта покупатель получает за такие деньги соответствующий. De Luxe это одна из подкатегорий элитного жилья, - объясняет Ольга Корнеева. - Их отличия друг от друга весьма условны. Например, жилье класса De Luxe предполагает не более 30 квартир в доме, подземную, а не наземную автостоянку. К этой категории также в некоторых компаниях принять причислять клубные особнячки с количеством квартир не более 20, говорят эксперты.

По мнению эксперта, продавать инвестиционные квартиры следует после сдачи госкомиссии, когда первичные продажи уже закрыты и заканчиваются вторичные продажи, проводимые до оформления жилья в собственность, то есть в рамках объекта уже создается дефицит предложения. В этом случае вложение принесет сто процентов дохода и более.

Стопроцентная доходность
Элитный сектор был и остается перспективным сегментом для инвесторов, - констатирует Корнеева. При этом объектов для инвестирования на рынке сейчас достаточно много. Объём предложения на рынке элитной жилой недвижимости московского региона оценивается в размере более 6 млрд. долларов, при чём свыше 4 млрд. долларов составляеют предложения на рынке загородного жилья. Это преимущественно отдельно стоящие особняки (коттеджи) по таким направлениям как Рублёво-Успенское, Новорижское и Минско-Можайское, - поясняет Е. Иванов. Однако, рассматривая покупку элитной недвижимости в инвестиционных целях, стоит учитывать несколько моментов. Так, в сегменте элитной недвижимости спрос смещается в сторону первичного рынка, - отмечает Корнеева. Кроме того, не стоит забывать о том, что это вложение будет высокодоходным только в долгосрочном периоде, отмечают эксперты. Максимальный доход можно прогнозировать спустя 4 года после покупки квартиры, - говорит Кайдо Каарма.



Главная --> Публикации