Главная --> Публикации --> Агентство будет судиться с неплательщиками по кредитам с помощью юридических компаний Спасти уникальный заповедник может только президент? Тесная столица Первый студенческий доходный дом появится в щербинке Новостройка в кредит – заемщику навредит?

Лидерами элитного строительства специалисты считают компании ROSE-Group, "Баркли", "Авгур-Эстейт", "ДОН-Строй". Наибольшая концентрация элитных домов категории "де-люкс" сегодня наблюдается на Остоженке. Риэлторы уже окрестили этот район Золотой Милей. Этот уникальный ареал в традиционно престижном старом центре, сформировавшийся за последние 5-7 лет, ограничен Хилковым и Саймоновским переулками и Пречистенской набережной. С 1995 года здесь построили 12 супер-домов, которые сегодня и составляют топ-лист Золотой Мили: в 1-м Зачатьевском, Бутиковском и Молочном переулках. В большинстве этих домов по 20-22 квартиры, площадь которых варьируется от 300 кв. м на первых этажах до 460-500 кв.м. на последних (пентхаусы). Жилье на Золотой Миле, по меркам обычного человека, безумно дорогое: от 5 тыс. долларов за 1 кв. м еще до этапа котлована. По ценам с Остоженкой могут тягаться Патриаршие пруды и Старый Арбат. Другие опорные пункты "элитки" класса "премиум" и "люкс" - северо-запад столицы (Щукино), исторические районы Воробьевых гор, Замоскворечья, Чистых прудов и Китай-города. В настоящее время формируется район Плющихи, который может составить достойную конкуренцию Золотой Миле.

Прогнозы риэлторов, занимающихся элитной недвижимостью, опровергают устойчивое мнение о том, что людей, способных купить дорогое жилье, в Москве практически не осталось. По оценкам специалистов, в столице и других крупных городах России сегодня проживают не меньше 50 тыс. богатых людей, готовых отдать за жилье в Белокаменной и миллион долларов, и два. Но на московском рынке в настоящее время представлено не более 3 тыс. элитных квартир.

Специалисты Департамента инвестиционных программ строительства правительства Москвы считают, что цены на элитную недвижимость начинаются с 3,5-4 тыс. дол. за "квадрат". У риэлторов более широкий разброс: от 2 до 10 тыс. "Только в последние год-два риэлторы стали делить элитное жилье на три категории: бизнес-класс, премиум-класс и де-люкс, - рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Павел Здрадовский. - Дома первых двух классов могут быть многоквартирными. Что касается категории "де-люкс", то здесь одно правило для всех объектов: это малоквартирные, клубные дома, в которых может быть всего 6-10 квартир. Таковых, по разным данным, сегодня на рынке не больше 2 Хотя в последнее время некоторые строительные компании называют клубными и 70-квартирные дома, например, в районе Остоженки".ы

Узкий сегмент элитной недвижимости, составляющий не более 5% всего рынка, бурно развивается. Однако застройщики и риэлторы до сих пор не могут разобраться и четко определиться, что же считать настоящим элитным жильем. Пять лет назад определяющим фактором элитности считалось хорошее место. Конечно, престижность района и сегодня со счетов никем не сбрасывается, но сегодня не менее важным, если не решающим, для домов высшего класса стало достойное соседство. Клиенты ориентируются в своем выборе на остальных жильцов. Риэлторы тоже четко соблюдают правило "фэйс-контроля" и не продают эксклюзивное жилье первым встречным с большими деньгами.

Крупные компании придерживаются собственной концепции фешенебельных домов. О классификации элитного жилья "ДОН-Строя" "Новым Известиям" рассказали в пресс-службе компании:

Требования же, предъявляемые профессионалами к подлинно элитным домам, где 1 кв. м стоит от 5 до 10 тыс. долларов, существенно не меняются на протяжении достаточно долгого времени, и в обозримом будущем не изменятся. Меняются лишь акценты. Строительные технологии, инфраструктура и другие параметры фешенебельных жилых комплексов и так находятся на высочайшем уровне.

О разделе активов Владимиру Потанину и Михаилу Прохорову удалось договориться в конце марта: Владимир Потанин выкупает долю Михаила Прохорова в ЗАО КМ Инвест (см. Ъ от 18 апреля). Сумма сделки не раскрывается, но, по оценкам экспертов, продажа 50% ЗАО должна принести господину Прохорову около $5 млрд. Еще около $7 млрд бизнесмен получил от продажи 25% плюс одна акция Норникеля Русалу Олега Дерипаски. Часть этих средств господин Прохоров инвестирует в девелопмент и ленд-девелопмент. Для этого в структуре группы ОНЭКСИМ создается две компании для развития элитных девелоперских проектов и формирования земельного банка, рассказал Ъ Михаил Прохоров. По словам бизнесмена, девелоперская компания будет заниматься строительством элитных объектов в Москве и городах-миллионниках. На прошлой неделе на аукционе по продаже имущества Минобороны структуры господина Прохорова приобрели земельный участок площадью 12 га рядом с Рублевским шоссе, где планируется реализовать один из подобных проектов.

- Сегодня на столичном рынке недвижимости не существует определенной классификации современного жилья. Основная сложность создания четкой градации заключается в том, что каждый покупатель имеет свое собственное представление о комфорте. Поэтому компания "ДОН-Строй" сформировала собственную классификацию жилья, что дает клиенту реальную возможность выбрать именно ту квартиру, которая будет соответствовать всем его запросам и финансовым возможностям. Наша компания работает в широкой ценовой шкале - от 1,1 до 10 тыс. долларов за 1 кв. м. Ценовая градация "ДОН-Строя" включает три категории: бизнес-класс, премиум и де-люкс. Основной принцип работы компании - единый комплексный подход и высокие стандарты качества применительно к абсолютно всем домам, которые мы строим. Однако эти три категории жилья имеют целый ряд существенных отличий, которые и определяют разницу в цене. Основу предложений компании составляет класс "премиум", представленный такими известными объектами, как "Алые Паруса" на берегу Москвы-реки, жилой квартал "Воробьевы Горы" на Мосфильмовской, "Триумф-Палас" на Соколе и новый проект - жилой комплекс в стиле хай-тек "Дом в Сокольниках". Жилье бизнес-класса представлено комплексами "Северная Звезда" и "Эльсинор" на северо-западе столицы. А в самой дорогой категории - "де-люкс" - на сегодняшний день представлены пентхаусы "Алых Парусов", "Воробьевых Гор", "Триумф-Паласа" и жилые комплексы "Новая Остоженка" и "Дом на Смоленской набережной".
ак стало известно Ъ, в составе группы ОНЭКСИМ создаются две новые структуры, отвечающие за девелопмент и скупку земель. Одну из них (строительство элитных объектов) возглавит президент ОАО Сити Олег Байбаков. Земельный банк другой до 2010 года достигнет 20 тыс. га в ЦФО. Только на его создание будет потрачено $400 млн. Сельхозземли сегодня в России самый недооцененный актив: цена 1 га составляет около $1,6 тыс., тогда как в Европе $28 тыс., а в Америке $32 тыс.

По словам Михаила Прохорова, в ходе формирования земельного банка до 2010 года планируется консолидировать более 10 тыс. га для развития сельского хозяйства и столько же под девелоперские проекты. Источник, близкий к бизнесмену, уточнил, что речь идет о землях в ЦФО, на покупку которых за два года будет потрачено около $400 млн. О том, что структуры Михаила Прохорова последние несколько месяцев занимаются скупкой земельных участков в Московском регионе, знает начальник отдела маркетинга компании Абсолют Менеджмент Анна Шишкина.

Назвать имя создаваемой компании Михаил Прохоров отказался, отметив, что ее возглавит нынешний президент ОАО Сити Олег Байбаков (член совета директоров Сити от Норникеля). Сейчас структуры господина Прохорова закрывают сделку по продаже доли 19% в ОАО Сити корпорации Mirax Group (см. Ъ от 13 февраля). Как пояснил член совета директоров Mirax Group Дмитрий Луценко, ожидается, что сделка будет закрыта в течение месяца, предположительно в этот же срок свой пост покинет господин Байбаков, добавил он. В ближайшем будущем я займусь развитием нового бизнеса группы ОНЭКСИМ. Речь идет о проектах в элитном сегменте недвижимости, подтвердил Олег Байбаков.

Сегодня девелоперский бизнес и скупка земель одни из приоритетных и доходных направлений развития бизнеса почти всех крупных финансовых и промышленных структур. Земли сельхозназначения в России имеют чуть ли не самую низкую стоимость по сравнению с аналогичными активами в других странах, отмечает гендиректор ИКАР Дмитрий Рылько. Это подтверждают и данные экспертов Газпромбанка, согласно которым максимальная стоимость 1 га земли сельхозназначения в России составляет $1,6 тыс., в Аргентине $7,8 тыс., в Европе $28 тыс. и в Америке $32 тыс. Лидером рейтинга Хозяева Подмосковья (см. Ъ от 18 июня 2007 года) является Промсвязьбанк Дмитрия и Алексея Ананьевых (владеет около 70 тыс. га земель в МО). Около 64 тыс. га принадлежит Ист Лайну Дмитрия Каменщика, 23 тыс. га компании Coalco Василия Анисимова. Если ликвидные земли просто лежат в банке, их стоимость ежегодно увеличивается на 25-30%, объясняет интерес представителей крупных холдингов руководитель аналитического центра Инком Дмитрий Таганов. По оценкам гендиректора Гео Девелопмент Максима Лещева, после того как земля подготовлена к застройке, ее цена может возрасти до десяти раз. При этом вложения в развитие участков составят всего 20% от конечной стоимости, говорит он.

Кроме создаваемых земельной и девелоперской компаний после продажи акций Сити у Михаила Прохорова останется также 30-процентный пакет акций ОАО Открытые инвестиции (ОПИН). Эта компания владеет большим земельным банком в Подмосковье: прошлым летом ОПИН купила 3,2 тыс. га в Тверской области (см. Ъ от 29 июня 2007 года). К 2028 году девелопер собирается построить здесь город, в котором будут проживать 29 тыс. человек; объем инвестиций оценивается в $3,1 млрд. Также ОПИН управляет реализацией проекта строительства горнолыжного курорта Роза хутор в Красной Поляне.

Желдорипотека разработала проект создания сети привокзальных гостиниц уровня три звезды по 150-200 номеров каждая, рассказал Ъ гендиректор компании Виталий Вотолевский. Первые отели появятся в Сочи, Самаре, Челябинске, Екатеринбурге, Сургуте, Астрахани, Ярославле и еще в четырех городах, где уже подобраны земельные участки. К концу 2010 года общий номерной фонд сети может достичь 1,5 тыс. номеров. По словам господина Вотолевского, управлять отелями будет международный оператор, с которым уже ведутся переговоры.

Как стало известно Ъ, Желдорипотека (девелоперская дочка ОАО Российские железные дороги) собирается за два года построить сеть привокзальных гостиниц уровня три звезды на 1,5 тыс. номеров. Инвестиции оцениваются в $225 млн. Управлять строительством будет компания Региональные гостиничные сети, созданная при участии Андрея Якунина, сына президента РЖД. Желдорипотека может войти в тройку крупнейших российских отельеров, уступив только сетям Azimut и Heliopark.

Объем инвестиций в этот проект без учета стоимости земли достигнет $225 млн из расчета $150 тыс. за номер, подсчитал заместитель директора департамента гостиничного направления CB Richard Ellis/Noble Gibbons Станислав Ивашкевич. Гостиничная программа согласована с РЖД, но финансировать ее реализацию ОАО не будет, добавил господин Вотолевский. По его словам, РЖД только предоставит земли для строительства гостиниц, хотя будут использованы и площадки третьих лиц.

Вчера в пресс-службе РЖД не смогли оперативно прокомментировать гостиничный проект. Но в майском отчете Транскредитбанка (организатор второго выпуска облигаций Желдорипотеки на 2,5 млрд руб.) говорится, что РЖД передала Желдорипотеке функции управляющей компании для развития своих непрофильных активов, в том числе и для создания сети привокзальных гостиниц.

ЗАО Желдорипотека создано РЖД в 2001 году для строительства жилья для железнодорожников.100% минус одна акция закреплено в собственности АНО Желдорреформа. ЗАО реализует 70 проектов общей стоимостью около 30 млрд руб. В 2007 году стоимость активов ЗАО, по собственным оценкам, составляла 21 млрд руб., выручка 4,067 млрд руб.

Один из петербургских отельеров знает, что к управлению строительством привокзальных гостиниц привлечена компания Региональные гостиничные сети (РГС). По его словам, РГС создана инвестфондом Venture Investments Yield Management (VIYM), финансовым директором которого является Андрей Якунин, сын президента РЖД Владимира Якунина. РГС и VIYM реализуют совместные проекты по реконструкции двух исторических зданий в Петербурге Никольских рядов и дворца князей Лобановых-Ростовских, где появятся отели, сообщил собеседник Ъ. Указанные в СПАРК-Интерфакс телефоны РГС совпадают с VIYM. Гендиректор РГС Максим Чартовижский подтвердил Ъ, что VIYM является консультантом по привлечению инвестиций в гостиничные проекты компании, в том числе и для совместной программы с Желдорипотекой.

Развитие гостиничной сети первый крупный проект Желдорипотеки в сегменте коммерческой недвижимости. До этого компания в основном занималась строительством жилья: с 2004 по 2007 год помимо строительства квартир в рамках ипотечной программы РЖД Желдорипотека реализовала на открытом рынке почти 700 тыс. кв. м жилья.

Запуск привокзальных гостиниц вписывается в концепцию РЖД по развитию принадлежащих монополии вокзалов. Только в Москве монополия планирует перепрофилировать грузовые дворы Рижского, Киевского, Ярославского вокзалов, всего около 92,5 га, где, по оценкам экспертов, можно возвести около 2,8 млн кв. м (см. Ъ от 2 ноября 2007 года). В Петербурге та же Желдорипотека осваивает 55 га Варшавского транспортного узла.

Напомним, что раньше военное ведомство могло реализовывать только движимое имущество -- через свой ФГУП Центральное управление материальных ресурсов и внешнеэкономических связей Минобороны (ЦУМР ВС). Например, самолеты, автомобили, материалы, обмундирование -- широкой номенклатуры и в достаточно больших объемах. Недвижимость же реализовывалась через Российский фонд федерального имущества (РФФИ). Все попытки военных делать это самостоятельно натыкались на преграды. Руководство РФФИ утверждало: военные должны заниматься боевой подготовкой, а не торговать. У двух организаций было серьезное соперничество. Собственно, всю подготовительную работу по реализации недвижимости и раньше проводили принадлежащие Минобороны 360 квартирно-эксплуатационных частей (КЭЧ), а РФФИ лишь организовывало аукцион, для чего требовалось не более двадцати человек.

Если Желдорипотека исполнит планы, она станет третьим крупным отельером в России, уступив Azimut Hotels Company Александра Клячина (чей фонд превышает 3 тыс. номеров) и Heliopark Сергея Гусакова (более 2 тыс. номеров), отмечают эксперты. В отличие от жилой недвижимости срок окупаемости инвестиций в новое направление может достичь десяти лет, предупреждает гендиректор Гост отель менеджмента Сергей Колесников.
Министерство обороны России собирается доказать, что способно успешно справиться с новым направлением работы -- реализацией высвобождаемого недвижимого имущества. Первая сделка, состоявшаяся на прошлой неделе и принесшая в казну 3,7 млрд рублей от продажи двух бывших военных городков в Москве и ближнем Подмосковье, вызвала немало вопросов, воспринята и общественностью, и представителями бизнеса весьма неоднозначно. Однако министр обороны Анатолий Сердюков, добившийся для своего ведомства права вести такую деятельность, оценил ее на четыре с плюсом, а его подчиненные утверждают, что все упреки в неадекватности цены и непрозрачности торгов являются следствием своего рода ревности гражданских чиновников, которые ранее занимались приватизацией военной недвижимости.

Эта сделка, оцененная Анатолием Сердюковым на четыре с плюсом, наделала много шума, вызвала немало вопросов, воспринята и общественностью, и представителями бизнеса весьма неоднозначно. Подлил масла в огонь и РФФИ, проявивший, по словам представителей, ведомственную ревность и вставлявший палки в колеса.

Возглавив Минобороны, Анатолий Сердюков сумел убедить президента передать доходную функцию военному ведомству. Аргументы таковы. ЦУМР ВС продает одним лотом здания, сооружения и земельные участки, а РФФИ продавал все кроме земельного участка. Этот участок победитель торгов правдами и неправдами затем оформлял в собственность или выкупал по кадастровой стоимости. И основная сумма оставалась за скобками госбюджета. Военные же продают объекты с землей -- несравнимо дороже, зато победитель торгов сразу получает право собственности. По утверждению представителей Минобороны, за десять лет управление реализации военного имущества РФФИ выручило 5,6 млрд руб., продав 2200 объектов, то есть лишь в полтора раза больше, нежели получили сами военные, проведя первую же сделку по продаже двух лотов: военного городка вблизи Рублевского шоссе, где некогда размещались склады ВВС, и участка с постройками на Левобережной улице в Москве.

Что представляют собой фирмы, каков у них источник финансирования, г-н Сидоров, по его словам, не знает, и закон такого знания от него не требует. Деньги любят тишину, -- сказал он. Слухи о том, что участок по Рублевскому шоссе после торгов стали называть Прохоровкой, намекая на известного бизнесмена, якобы стоящего за победившей структурой, представители Минобороны комментировать также отказываются -- им это неизвестно, да и не нужно. Залог в 450 млн руб. внесли -- и хорошо, -- отметил Андрей Сидоров, признав, что к покупке бывшей военной земли допущены и иностранцы. Зато представитель ЦУМР ВС ответил экспертам риэлторских компаний, заявлявшим что военные сотки на Рублевке обошлись покупателю в 90 тыс. долл., в то время как по соседству участки реализуются из расчета 150 тыс. долл. за сотку. Г-н Сидоров пояснил: продавали большую площадь, это своего рода опт, потому и дешевле. Кроме того, это не обустроенный коттеджный поселок, а военные склады, где есть инфраструктурные проблемы, при строительстве там возможны ограничения в этажности и так далее.

Как пояснил в беседе с корреспондентом Времени новостей заместитель начальника ЦУМР ВС Андрей Сидоров, действовали на первых торгах по известной схеме: распоряжением Росимущества военный объект высвобождается и выставляется на реализацию, затем по конкурсу отбирается оценщик, его оценка стоимости объекта проходит экспертизу в том же Росимуществе. Назвать оценщиков г-н Сидоров не захотел. Поскольку торги были первыми, стартовая цена объектов определялась трудно -- искали поводы, чтобы ее задрать, что в конце концов и удалось. Отчасти этим и объясняется отсутствие на аукционе какой-либо зрелищной борьбы. Надо добавить, что первоначальную дату аукциона пришлось перенести -- не было конкуренции. Наконец, покупатели, две фирмы -- ООО Бона проджект, получившее участок на Рублевке, и ООО Мастер Винерс, выигравшее лот на Левобережной улице -- все же нашлись.

В 99% случаев бывшие военные объекты представляют для покупателя интерес именно как пятно -- так на профессиональном жаргоне называется участок земли. В перспективе Минобороны и дальше будет продавать такие пятна. Теперь на очереди военные объекты в Кирове, Краснодаре, Вологде и Санкт-Петербурге. В северной столице к продаже намечены сразу два объекта. В этом году планируется выручить не менее 1,5 млрд руб. В ближайшее время будут определены еще примерно два десятка объектов, главным образом в регионах, на более отдаленную перспективу -- полсотни. Процесс этот длительный -- от решения министра обороны до выставления на реализацию проходит от полугода до года. К тому же военному ведомству принадлежат площади, сравнимые по территории с Бельгией или Голландией.

Деньги от реализации как движимого, так и недвижимого имущества зачисляются в бюджет, очищаются от налогов, а затем направляются в военное ведомство для расходования по целевой программе -- на жилье для военнослужащих. При этом в Минобороны подчеркивают, что время инвестконтрактов и бартера, когда военные земли просто передавались городу в обмен на квартиры (так было, например, с островом Новая Голландия в Санкт-Петербурге), закончилось. Военные намерены реализовывать высвобождаемые объекты за адекватную рыночную цену. И если раньше лозунгом людей в погонах было не отдадим ни пяди, теперь все наоборот.



Главная --> Публикации