Главная --> Публикации --> Девелоперы вынуждены мелочиться Агентство будет судиться с неплательщиками по кредитам с помощью юридических компаний Спасти уникальный заповедник может только президент? Тесная столица Первый студенческий доходный дом появится в щербинке

Возникает вопрос, из чего складывается цена золотых метров, если квартира в готовом доме не отделана, не имеет дизайнерского ремонта, не обставлена шикарной мебелью и т. д. Объяснение этому есть. Стоимость отделки имеет ключевое значение, если сама квартира находится в недавно возведенном модном доме, комментирует управляющий директор компании Кирсанова риэлти Надежда Кот. Тогда цена правит балом, а продавец спокойно ждет своего покупателя. Если же дом еще не сдан госкомиссии, а квартира при этом стоит дороже, чем в другом месте с отделкой, то это может лишь значить, что та отделка уже морально устарела или готовый дом уступает по местоположению и другим характеристикам строящемуся дому.

Врейтинге М2 вновь представлены самые дорогие московские квартиры, но на этот раз критерием оценки служила не абсолютная стоимость объекта, а цена за 1 кв. м. Любопытно, что характеристики элитных квартир, вошедших в десятку, зачастую разнятся: в списке фигурируют объекты как первичного, так и вторичного рынка, с отделкой и без, общей площадью от 150 до 350 кв. м.

Во власти эмоций
Справедливости ради надо отметить, что наиболее объективно оценивать объект в целом, с учетом всех возможных характеристик. Во многом цена 1 кв. м понятие весьма условное, притом не всегда поддающееся логике и здравому смыслу. И это касается не только элитных объектов.

Элитная география
Еще одно интересное, хотя и не самое новое наблюдение географическое. Можно сколько угодно рассуждать о том, что Плющиха, Арбат, Патриаршие пруды ничуть не хуже Остоженки, а с точки зрения инфраструктуры даже лучше, что они смело могут претендовать на звание элитных районов, что именно здесь сейчас возводится очень дорогое современное жилье и т. д. Все это так. Но пока Остоженка позиций не сдает, и самые дорогие квартиры все-таки находятся в ее тихих переулках: 1-м и 2-м Зачатьевских, Хилковом, Коробейниковом, Молочном, Бутиковском. Неудивительно, что в нашем рейтинге девять из десяти позиций занимают квартиры в домах, расположенных именно на Остоженке. Впрочем, нет правил без исключений. Десятое место досталось квартире, которая находится в районе Арбата, в 1-м Смоленском переулке. За 1 кв. м в ней покупателю придется выложить $36 тыс.

Если вернуться к рынку элитного жилья, то высокая стоимость квадрата в большинстве случаев все-таки имеет обоснование. Цена формируется в зависимости от соответствия дома всем критериям элитности. Что становится приоритетным превосходные виды из окон, расположение на дорогом пятачке, инфраструктурные излишества или концептуальный прорыв определяется во многом самим проектом.

Возьмем, к примеру, рынок жилья эконом-класса: 1 кв. м в однокомнатной квартире, как правило, стоит дороже, чем в многокомнатной. Хотя понятно, что в типовых однушках общая площадь меньше и планировки не самые удобные. В данном случае цена 1 кв. м обусловлена исключительно высоким спросом на однокомнатные квартиры.

Впрочем, к настоящему времени достаточно четко определены характеристики, по которым дом получает право относиться к элитному сегменту. Но до сих пор на рынке есть предложения, которые обладают лишь несколькими чертами, присущими элитной недвижимости. Например, объекты удачно расположены и имеют подземный паркинг, но вход в него осуществляется через двор, что неприемлемо для домов элитного сегмента. Среди недостатков некоторых проектов эксперты выделяют также слабое техническое насыщение зданий, скромно оформленные входные группы и пр.

Качество это набор характеристик, которые относят недвижимость к определенному классу, уровню, типу и т. п. Поэтому качество может и должно измеряться. Но единого мнения относительно шкалы измерения качества элитного жилья в столице так и не существует.

С ним соглашается и Н. Кот, которая утверждает, что лишь ограниченное количество дорогих объектов в Москве вправе претендовать на звание элитных. Остальным приходится уступать позиции, не дотягивая до планки. Объяснение простое: способность возводить со вкусом дана далеко не всем, кто обладает административным ресурсом или парком строительной техники.

Застройщики по-прежнему позиционируют почти все свои объекты как элитные, отмечает управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Но специалисты рынка недвижимости, и в первую очередь представители консалтинговых компаний, классифицируют объект исходя из собственного экспертного мнения, а также по степени соответствия дома общепринятым критериям элитности.

Местоположение один из главных факторов, от которого зависит стоимость. Как правило, самые дорогие дома находятся в наиболее престижных центральных районах: Остоженка, Арбат, Патриаршие пруды. Впрочем, уникальность расположения позволяет считать объект элитным даже в том случае, если он находится за пределами Садового кольца примером могут служить жилые комплексы Чайка в Покровском-Стрешневе или Усадьба Трубецких рядом с парком Мандельштама в Хамовниках.

Приблизительный расчет
Жилье верхнего ценового сегмента в наиболее распространенных классификациях может обозначаться как de luxe, клубное, VIP или класс А. Все эти категории появились вследствие некоторой потрепанности понятия элитная квартира и значительного различия между жильем, предлагаемым под этим ярлыком. Но как бы ни называли высшую категорию жилья, для его оценки обычно применяют три основных параметра: местоположение, количество квартир и однородное социальное окружение.

Родство по достатку
Социальная однородность жильцов не менее спорный критерий. Застраивая районы, которые позиционируются как элитные, соответственно, доступны исключительно состоятельным людям, переселяя жителей ветхих домов на окраины, компании искусственно формируют среду обитания в отдельно взятом районе. Она в свою очередь формирует социальный фон города, считает директор по маркетингу и продажам ОАО Квартал Сергей Лушкин. Если говорить о клубных домах (15 25 квартир), то применительно к ним действительно реализуется избирательный подход к продаже жилья. В других случаях, несмотря на отсутствие фейс-контроля, однородность состава жильцов определяется исключительно способностью будущих жильцов выложить астрономическую сумму за квартиру.

Небольшое количество квартир в доме тоже показатель элитности, хотя и несколько изменчивый: некоторое время назад к высшему классу относились лишь те дома, где количество квартир не превышало 5 Но появление высококлассных многоквартирных новостроек (таких, как Коперник 146 квартир, Онегин 110, Дворцовый комплекс 200, Итальянский квартал 227) поставило обоснованность этого правила под сомнение.
Крупные проекты перестали быть редкостью в рынке элитного жилья и даже обрели ряд своих преимуществ, хотя спрос на клубные дома по-прежнему стабильно высок. Москва приближается к западным классификациям элитного жилья, по которым основные требования связаны с местоположением дома, качеством строительства и материалов, уровнем отделки. Сейчас элитный дом не обязательно должен быть клубным или малоквартирным это лишь одна из концепций.

Что еще влияет на стоимость 1 кв. м? Наличие отделки, качество и стоимость используемых в строительстве материалов, новизна ремонта, наличие грамотного дизайна. Но кроме всего этого в основе ценообразования находится желание владельца продать товар с максимальной выгодой. Нередки случаи, когда собственники выставляют цену от фонаря. И тогда получается, что дорогое жилье необязательно элитное.
Современная Москва – огромный мегаполис, на территории которого расположено около 200 тыс. предприятий и организаций с различными формами собственности.

Вполне серьезный показатель качество, потому что, как и в мире моды, в строительстве есть реальные сильные бренды, а есть и китайский (в данном случае таджикский) ширпотреб, утверждает Н. Кот. В подавляющем большинстве случаев соотношение цены и качества находится в относительно предсказуемой зависимости. Притязательный клиент элитного рынка не прощает халатного отношения к своей будущей собственности. Другое дело, что и у клиентов бывает разная степень толерантности к количеству недоделок и разные ожидания от приобретаемой недвижимости в целом.

Как сообщил на пресс-конференции, прошедшей в здании Правительства Москвы 5 ноября, Первый заместитель Мэра Москвы в Правительстве Москвы, руководитель Комплекса по имущественно-земельным отношениям Олег Михайлович Толкачев, "Москва является достаточно эффективным пользователем своей собственности". По его словам, это проявляется, прежде всего, в том, что поступления с имущества и земли города Москвы в 2003 году увеличились в полтора раза. В соответствии со стратегической целью, поставленной Мэром Москвы Ю.М. Лужковым, поступления от операций с московской недвижимостью должны достичь ежегодного уровня 100-120 млрд. рублей и на 50% обеспечить формирование доходной части бюджета столицы. Как полагает Первый заместитель Мэра, Москва в ближайшее время справится с этой задачей.

Формирование рынка недвижимости является важнейшей составляющей развития рыночных отношений в столице. В связи с этим столичные власти уделяют повышенное внимание управлению собственностью города Москвы.

Однако, сказал О.М. Толкачев, речь идет не о глобальном увеличении доходов, поскольку доходы от имущественно-земельного комплекса столицы непосредственно связаны с величиной ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города. Серьезное повышение ставок негативно отразится на деятельности малого и среднего предпринимательства, а также на части некоммерческих организаций. Поэтому Правительством Москвы предусмотрено установление льготной арендной платы в широком диапазоне от минимальной, на уровне затрат города на содержание объекта и оформление договора аренды, до 50% от расчетной стоимости аренды.

О.М. Толкачев отметил, что за 12 лет работы Комплекса по имущественно-земельным отношениям в составе Правительства Москвы под руководством Мэра Москвы Ю.М. Лужкова, выработан порядок действий в работе с земельной собственностью столицы, направленных на оптимизацию доходов в этом направлении.

Одной из наиболее острых проблем, стоящих сейчас перед Комплексом по имущественно-земельным отношениям является невозможность столицы расти вширь. В связи с этим, московскими властями предусмотрены меры по выводу промышленных предприятий из центра столицы на окраины, чтобы освободившиеся территории использовать для более выгодных городу проектов.

Как подчеркнул О.М. Толкачев, формирование рынка недвижимости неотделимо от вопросов, связанных с земельной политикой города. Общая площадь земель столицы составляет 109 тыс. гектаров. Для регулирования земельных отношений и эффективного использования городских земель разработана система государственного земельного кадастра Москвы. В целях повышения эффективности использования земельных участков столицы московские власти планируют ввести земельные платежи, которые будут взиматься на основе рыночной стоимости земли. Предполагается, что доходы по земельному налогу в следующем году возрастут в 1,4 раза, а доходы по арендной плате в 1,8 раза. Увеличивать же доходы в бюджет за счет продажи собственности города, О.М. Толкачев считает неразумной мерой, поскольку продажа является разовой акцией.

Коснулся О.М. Толкачев и создания на первых этажах зданий небольших магазинов. Он отметил, что уже успешно реализуется проект сети магазинов, находящихся в шаговой доступности, под названием "Утконос". Однако, подчеркнул Первый заместитель Мэра, существует достаточно много неразрешенных вопросов, в частности, касающихся размещения магазинов на первых этажах кондоминиумов.

Другая, более мелкая, но не менее важная проблема – создание гаражей. Как пояснил О.М. Толкачев, программа строительства гаражей к концу 2003 года будет выполнена. Правда, подчеркнул Первый заместитель Мэра, места в многоэтажных, подземных гаражах достаточно дорогие: его рыночная стоимость достигает 25-30 тыс. долларов. Но уже сейчас разрабатываются проекты, стоимость машиноместа в которых будет составлять 1,5-2 тыс. долларов.

Развитие арендного жилья, формирование национальной школы урбанистики, создание новой строительной индустрии и программы по повышению качества жилой среды без этого невозможна современная жилищная политика.

Столица России является не только финансовым и культурным центром, но также и одним из крупнейших акционеров на фондовом рынке. Городу принадлежат пакеты акций более чем 500 обществ, среди которых представлены предприятия практически всех отраслей промышленности. Также недавно Правительство Москвы получило контрольный пакет акций аэропорта "Внуково". В ближайшее время московские власти собираются сделать все для того, чтобы аэропорт "Внуково" превратился в современный авиационный терминал, сравнимый с лучшими аэропортами мира. Для этого предполагается реконструировать взлетно-посадочные полосы, построить монорельсовую дорогу и линию легкого метро, которые будут походить непосредственно к аэропорту. Обязательно будет достроена автомобильная дорога, а также рассматривается вариант движения поездов метрополитена по уже имеющемуся железнодорожному полотну.

Тенденции в жилищно-строительной сфере тревожны. Рынки земли и строительных материалов монополизированы. Недвижимость, ставшая предметом спекулятивного роста, сегодня недоступна для большей части населения. Это приводит к человеческим трагедиям и усиливает демографические проблемы: даже прилично зарабатывающие люди часто не заводят детей, так как не могут решить квартирный вопрос. Крупные города задыхаются от пробок, становятся все менее пригодны для жизни и ведения бизнеса. Коллапс транспортной системы в городах-миллионниках не за горами. Это лишь некоторые темы, посвященные жилищной политике и перспективам развития строительной сферы, которые обсуждались на слушаниях Общественной палаты Российской Федерации в рамках 1−й Московской архитектурной биеннале. Поводом для обсуждения стала Доктрина жизнеобустройства среднего класса в России, подготовленная в рамках проекта Российский дом будущего.
Думать потом строить

Вячеслав Глазычев: Есть реальная опасность, что однотипным крупнопанельным жильем будут застроены все большие города страны

Кризис нынешней модели рынка очевиден. И при этом парадоксален, потому что в стране сейчас есть все для начала строительного бума: дефицит жилья, платежеспособный спрос населения, деньги у федерального правительства, неограниченные земельные и природные ресурсы. Но вместо бума только рост цен.

Один из ярчайших показателей кризиса городов дома на месте будущих дорог. Говорят, что в эпоху расцвета сицилийской мафии ее представители могли и убивать кого угодно, и вести любые операции, но главной заповеди нарушить не могли нельзя строить дома поперек дороги. Потому что это убьет город, где живут они и будут жить их дети. В Москве, Сочи и во многих других российских городах рука не дрогнула, и за последние 15 лет часть резервных территорий под будущие дороги была застроена жилыми домами. Говорят, московские градостроители старой закалки в середине 90−х плакали, когда принимались эти решения. Они понимали, что городу подписывают приговор. Что он лишается возможности для развития, и теперь остаются только дорогие или очень-очень дорогие решения выхода из транспортного тупика.

Сергей Журавлев: Качество жилой среды ключевой элемент Доктрины жизнеобустройства среднего класса в России

Почему мы попали в этот тупик и как из него выходить? Какие направления новой жилищной политики могут быть ключевыми? Как сделать наши города удобными для жизни? Какой мы хотим видеть жизненную среду? Это лишь некоторые вопросы, поставленные в Доктрине жизнеобустройства среднего класса в России. Почему в качестве фокуса выбрано жилье для среднего класса? Потому что именно эти люди удивительным образом оказываются в незащищенном положении. Богатые купят то, что они хотят, а неимущие имеют право на помощь государства. Представители среднего класса оказываются с жилищным вопросом один на один.

Второе направление создание новой строительной индустрии. Сегодня в стране парадоксальным образом возрождаются комбинаты крупнопанельного домостроения, то есть восстанавливается технология, от которой в Европе отказались в 70−е годы. Это так же абсурдно, как с нуля строить завод по выпуску ВАЗа первой модели. Многомиллионные инвестиции в позавчерашнюю технологию во многом объясняются тем, что это привычно и понятно, а в условиях дефицита жилья пипл все схавает.

Доктрина предлагает несколько направлений новой жилищной политики для среднего класса. Первое создание условий для развития арендного жилья. В большинстве стран Европы наём жилья составляет значительную долю рынка до 70 80%. Создание арендного фонда переворачивает всю парадигму жилья, меняет условия функционирования рынка. Жилье после этого не обязательно иметь в собственности, не обязательно покупать. Арендный фонд резко повышает мобильность населения, что крайне важно для экономики страны, сказал руководитель проекта Российский дом будущего Сергей Журавлев. Заметим, что в сегодняшних условиях строить арендное жилье экономкласса не эффективно для частного бизнеса.

Третье необходим переход на новую систему статистической отчетности в жилищно-строительной сфере, с квадратных метров на единицы жилья. Такая норма отчетности, принятая во всем мире, легко проверяется и создает возможности для корректного анализа ситуации, тогда как квадратные метры весьма лукавая цифра. Пример: московское правительство постоянно говорит о росте (в квадратных метрах) строительства жилья в столице, однако если учесть переход от панельного строительства к монолитному, где площади квартир намного больше, то окажется, что единиц жилья строится меньше, чем несколько лет назад.

Государство могло бы стимулировать развитие этой сферы через создание режима наибольшего благоприятствования для ряда современных технологий и технологические коридоры, непопадание в которые со временем будет выдавливать с рынка устаревшие строительные модели.

Наконец, ключевой элемент доктрины вопрос качества жилья, качества среды обитания человека, его контроля через новые нормативы. В крупных городах России качество жизненной среды постоянно ухудшается. При этом вопрос удобства, гармоничного сочетания жилья, школ, детских садов и так далее недооценивается населением и не ставится профессионалами. Достаточно сказать, что в документах жилищного нацпроекта нигде не говорится о качестве только о количестве квадратных метров. При таких условиях задачи решением будет возведение 150 млн кв. м панельных многоэтажек в поле, без дорог, мест приложения труда, зон отдыха, системы общественного транспорта и т. д. Посмотрите на ведущуюся сегодня застройку Подмосковья возникающая среда обитания весьма уныла, несовременна и неудобна.

Четвертое создание условий для эффективного территориального планирования и формирования национальной школы урбанистики. Так исторически сложилось, что в стране практически нет специалистов по урбанистике, экономике жилья и многим другим профессиям, необходимым для грамотного освоения новых территорий и трансформации старых поселений. Нужно создавать новые вузы, посылать специалистов на стажировку за границу, приглашать иностранных специалистов.

Барт Голдхорн: Необходим пересмотр мешающих внедрению инноваций СНИПов

Создание удобной, современной, интересной жилой среды это важнейший цивилизационный вопрос. Жилье во многом определяет человека, его образ жизни, образ мыслей. Есть масса исследований о влиянии, в частности, визуальной среды на психику. Атмосфера старинного итальянского города располагает к искусству, а в районах массовой панельной застройки велика преступность. Загоняя людей в негармоничную среду, сложно говорить о развитии человеческого потенциала и возможностях самореализации личности. Это оборачивается и неконкурентоспособностью городов и стран. А проигрывая в качестве жизни, города неизбежно теряют лучшую часть населения, которая мигрирует в более приятные места. Сотни тысяч россиян, живущих в Лондоне, Париже, Берлине и Нью-Йорке, тому подтверждение.
Барт Голдхорн: Необходим пересмотр мешающих внедрению инноваций СНИПов

Кстати, у России за последние годы накопился немалый неудачный опыт строительства без продумывания образа будущего. Домики в дачных поселках 70−х и 80−х годов сегодня активно бросаются владельцами. Тысячи красных кирпичных дворцов начала 90−х в Подмосковье уже снесены. В более мягком варианте это может повториться и с коттеджными поселками, где невозможна нормальная жизнь, ведь там нет школ, детских садов, спортивных и медицинских центров. Для людей временные, непродуманные решения означают потерю сил, денег и времени, для государства в целом бездарное растранжиривание ресурсов.
Над чем работать

Широко распространен подход В стране людям негде жить, давайте не думать, а просто строить. Я считаю его порочным. Без образа будущего, без понимания, какими мы хотим видеть новые дома и города, ничего не будет. Мы просто захламим эту страну странным, неудобным жильем, где не хочется жить. Загоним себя с тупик, считает председатель комиссии Общественной палаты по экономическому развитию и поддержке предпринимательства, главный редактор журнала Эксперт Валерий Фадеев.

Мощное лобби, вскормленное в особых московских условиях, ведет наступление на Россию, предупредил председатель комиссии Общественной палаты по региональному развитию, профессор кафедры теории и истории архитектуры МАРХИ Вячеслав Глазычев. Есть реальная опасность, что однотипным крупнопанельным жильем будут застроены все большие города страны.

Тема новых направлений жилищной политики и реформирования строительной сферы ожидаемо вызвала немалый интерес среди участников слушаний в Общественной палате. Давался индивидуальный анализ существующего положения, предлагались новые подходы, оценивались риски развития ситуации по существующей ныне модели.

Наконец, важнейшей чертой текущего момента ведущий российский эксперт в области архитектуры и градостроительства назвал анархический размах землепользования, который не имеет аналогов в мире. Территории развиваются хаотически, каждый новый проект не замечает соседей, их генпланы не увязаны. Такое положение усиливает диспропорции и не оставляет шансов на создание гармоничной среды. Уже сегодня для любого профессионала очевидно, что ожидать к 2010 году качественного изменения в строительной сфере и роста объемов строительства утопия, считает Вячеслав Глазычев. Переломить негативные тенденции без политической воли невозможно. Нужны серьезные изменения в бюджетной и налоговой политике государства.

Большим недостатком сегодняшнего строительного рынка Вячеслав Глазычев считает отсутствие среднего бизнеса: Средних строительных компаний практически нет. На компании, которые строят по 10 20 домиков, в большинстве стран и приходится основной объем строительства. У нас они живут очень трудно: не имеют возможностей для кредитования, для внедрения новых технологий. Без государственной поддержки этот сектор рынка развиться не сможет.

Научный руководитель Высшей школы экономики Евгений Ясин остановился на вопросах монополизма в строительной сфере. Структура строительного рынка это полное торжество альянса местной власти и монополистов. Посмотрите на норму рентабельности: у автодилеров, где есть конкуренция, она 10 процентов, а у застройщиков 100 процентов, констатировал он. Присутствующие в зале девелоперы не смогли опровергнуть эти цифры. Ясин также отметил, что нацпроект по жилью под угрозой срыва во многом из-за монопольной ситуации на рынке, и государство обязано разобраться с монополистами.

Интересную модель взаимосвязи типа жилья с возрастом человека предложил президент Фонда поддержки законодательных инициатив Григорий Томчин: Человеку в течение жизни нужны три типа жилья. Когда он молод, ему нужна квартира в городе, как можно ближе к местам развлечений. Для семейного человека в возрасте старше 30 лет желателен домик в пригороде недалеко от школы и детского сада и возможность удобного проезда до работы. Пожилым людям нужен небольшой домик или квартира в экологически чистом месте. Такая градация жилья по потребностям человека может быть отражена при планировании территории и застройке. По крайней мере, во Франции, где выделяют шесть-семь связок тип недвижимости возраст, уже давно строят специализированное жилье для разных групп населения.

Эффективной схемой для развития российского строительного рынка г-н Голдхорн считает пару индивидуальный архитектурный проект плюс типовые строительные элементы. Такая связка должна дать в первую очередь многообразие вариантов квартир и домов, а также возможность создания удобных городов. Типовые элементы работают на снижение себестоимости. В Голландии, например, стоимость строительства массового жилья составляет 750 евро за один квадратный метр, то есть дешевле, чем в Москве. Притом что рабочий труд в Голландии в разы дороже.

В России качество строительства, архитектуры, жилой среды невысоко, а цены за квартиры в панельных домах в Москве поражают. По сути, Жигули продаются сегодня по цене Мерседеса, говорит куратор Московской архитектурной биеннале, издатель архитектурного журнала Проект-Россия Барт Голдхорн. По его словам, в России сегодня остается масса стереотипов по поводу жилья и строительства. В частности, считается, что жилье экономкласса это обязательно невзрачные коробки. Представленные в рамках биеннале проекты европейских архитекторов опровергают этот тезис: в Мадриде социальное жилье приглашают проектировать лучших архитекторов мира, а в Голландии дорогие дома отличаются от дешевых только местоположением, но никак не качеством.

Включение в этот проект образовательного центра связано прежде всего с колоссальной нехваткой архитекторов. В России на душу населения их в 3,5 раза меньше, чем в Чехии, в 7 раз меньше, чем Великобритании, в 16 раз меньше, чем в Германии. Кроме того, в течение 70 лет Россия была отрезана от мирового опыта в области градостроительства и архитектуры, и теперь это отставание должно быть преодолено. При этом отсутствуют современные программы обучения и литература для целого ряда профессий: муниципальных планировщиков, градостроителей, экономистов.

Участники слушаний говорили о необходимости реализации пилотных инновационных проектов с частичным финансированием со стороны государства (обычно первые прототипы в мире это проекты строительства дорог) и инвестициях в подготовку специалистов в сфере архитектуры и строительства. И это уже нашло отклик в проекте Российский дом будущего. Так, его участниками было объявлено о двух крупных пилотных проектах в Воронежской и Московской (дер. Мансурово) областях. В московском проекте речь идет о создании центра жилищной политики с модельными домами разных технологий, исследовательским и образовательным центрами, комплексом предприятий новой строительной индустрии.

По информации Кастро Инвест, новый собственник Южного уже летом закроет торговый центр на реконструкцию: к 2009 году один из первых образцов качественной казанской торговой недвижимости подтянут до уровня современных объектов достроят развлекательную зону, сменят позиционирование на более демократичное.

Интересно, что в большинстве выступлений ключевой была тема обращения к власти. И не с просьбой дать денег, а с призывами формировать долгосрочную промышленную политику и стратегию жилищной сферы, заняться территориальным планированием, образованием, нормотворчеством. Говоря другими словами, государство просят заняться своим прямым делом, которое за него никто сделать не сможет.
Приток средств зарубежных инвесторов на поволжский рынок real estate ускорит реализацию крупных региональных проектов и процесс редевелопмента коммерческой недвижимости. Но служить подушкой безопасности для всех желающих оставить девелоперский бизнес западные деньги не будут.Владельцы казанской компании Кастро Инвест, построившей один из первых в городе качественных объектов торговой недвижимости ТЦ Южный, продали бизнес иностранному инвестфонду. По предположению участников рынка, покупателем Кастро Инвест и управляющей компании Южного, Молл Технолоджи, выступил британский фонд London Regional Properties (LRP), заявивший о своих планах вложить миллиард долларов в российскую торговую и гостиничную недвижимость.

Будучи поставленными перед выбором проводить редевелопмент или продавать бизнес, региональные девелоперы первой волны предпочитают второе. Участники рынка объясняют это не насыщенностью рынка (даже на развитом казанском, по оценке директора отдела экономических и стратегических исследований международной консалтинговой компании Jones LangLaSalle Владимира Пантюхина, через два-три года спрос догонит предложение), а менталитетом первых инвесторов торговой недвижимости. Как правило, девелопмент был для них не основным бизнесом, а чаще всего наиболее удачной формой использования доставшихся им земельных участков или производственных помещений. Сейчас, когда этот бизнес стал сложнее и требует разработки концепций, системы управления объектами, последовательной политики продвижения и прочего (а следовательно, больших денежных и ресурсных вложений), они выходят из дела. Так, в Самаре с начала года на продажу были выставлены как минимум три торговых центра, уже не отвечающих современным требованиям Sky City, Мир кожи, Мико.

Эта сделка, скорее всего, даст старт целому сезону распродаж девелоперского бизнеса в Казани, и примеру владельцев Южного последуют другие казанские девелоперы первой волны. Так, Леонид Рахимов, генеральный директор управляющей компании Сити-Центр (управляет торговыми центрами XL, Сувар-Плаза и Сити-Центр), предполагает, что владельцев сменят еще 2−3 казанских объекта (см. Поспешили взять Казань [1] в № 17 журнала Эксперт Волга за 2007 год). Действительно, местный рынок торговой недвижимости находится в напряжении: аналитики характеризуют его как пресыщенный (см. график), арендные ставки здесь давно не растут, а требования к качеству недвижимости становятся все выше, что приводит к миграции арендаторов в более успешные проекты.
Очередь на выход

По оценке Юлии Морозовой, PR-директора консалтинговой компании Terra Direction (управляет инвестициями в коммерческую недвижимость), доходность проектов в этой сфере у нас в регионах по-прежнему выше западной (9 14% против 6% на Западе), поэтому инвесторы готовы вкладывать в них деньги. Иностранцев привлекает потенциал регионального рынка рост покупательной способности, розничного товарооборота, а также снижение административных барьеров, позволяющее реализовывать проекты с меньшими рисками.

В этой ситуации интерес иностранных инвестфондов к региональному рынку коммерческой недвижимости мог бы стать своего рода подушкой безопасности для ее владельцев, гарантией того, что их бизнес будет выгодно продан.

В 2008 году сделок, заключенных зарубежными инвестфондами, станет еще больше, прогнозирует Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости московской консалтинговой компании Penny Lane Realty: интерес к российскому рынку разогревает ипотечный кризис, парализовавший западный рынок недвижимости. По его словам, к Поволжью эти организации проявляют особое внимание: здесь есть что покупать подходящие объекты в поволжских миллионниках и вторых городах появились раньше, чем в других регионах (см. карту). Причем, по оценке санкт-петербургской консалтинговой компании London Consulting Management Company, предпочтение они отдают Нижнему Новгороду и Самаре.

Объем зарубежных вложений в российскую коммерческую недвижимость, по данным Terra Direction, за 2005−2006 годы вырос в два раза, с 2006 по 2007 год он увеличился еще в полтора раза, на столько же вырос и за прошлый год. Наибольшую активность проявляют британские инвестфонды LRP, Fleming Family Partners, The Raven Group (его российская дочка Raven Russia), ирландская Quinn Group, австрийские Immoeast, Eastern Property Holdings и Meinl European Land (MEL), а также европейские инвестбанки например, Morgan Stanley, Goldman Sachs, Deutsche Bank и Raiffeisen Bank (последние два планируют инвестировать в российскую коммерческую недвижимость в партнерстве с австрийской строительной компанией Strabag AG) и другие.

Заинтересовать иностранцев может только проект, отвечающий нормам современной коммерческой недвижимости. До недавнего времени таковых в регионах насчитывались единицы, поэтому большинство сделок такого рода заключалось на столичных рынках. Например, первой сделкой инвестфонда Raven Russia стала покупка подмосковных складских терминалов у компании Экспро-Менеджмент и РосЕвроГрупп. Фонд Immoeast начал работу в России с приобретения двух московских торговых центров Золотой Вавилон, а скандинавские инвестфонды финские Sponda Plc, Evli Property Investments и другие с покупки коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге. Одну из первых региональных сделок заключил австрийский инвестфонд MEL: в 2005 году он купил самарскую девелоперскую компанию Время (разработала и реализовала проект сети торговых центров Парк Хаус). За такими объектами сейчас иностранцы выстраиваются в очередь, говорит Алексей Могила. По его словам, среди проектов, которые консультировала его компания, интерес иностранных инвестфондов вызвал, в частности, реконструированный пензенский Пассаж.

Придирчивый покупатель
Впрочем, интерес иностранцев к российской торговой недвижимости в провинции вовсе не означает, что они готовы приобретать любые объекты, подчеркивает Алексей Могила. Например, он обращает внимание на то, что в Самаре уже второй год пытаются продать иностранцам ТЦ Фрегат (перестроенный под торговый центр офис Самаранефтегаза). Но их отпугивает отсутствие концепции, плохие планировочные решения, слабый пул арендаторов и неадекватная цена, полагает аналитик.

Продать будущее
Но сделка с Южным, где инвестфонд вложился в проект редевелопмента, свидетельствует о том, что иностранцы уже решаются рисковать. Алексей Могила уточняет: консервативные инвестфонды по-прежнему отдают предпочтение существующим объектам, зато компании, которые занимаются венчурными инвестициями, уже готовы участвовать в проектах с момента получения девелопером разрешительных документов на строительство. А Юлия Морозова из Terra Direction отмечает, что при дефиците качественных торговых объектов в регионах иностранцы склоняются именно к проектным инвестициям. Они поверили в экономическую надежность России, но вот в уровень качества выводимых проектов не до конца. Участие в создании проекта с этапа разработки концепции и определения проектировочных решений дает больше уверенности в том, что объект будет работать долго и успешно, поясняет она.

Алексей Лазутин, директор по коммерческой недвижимости санкт-петербургской консалтинговой компании Becar Realty Group, говорит об осторожности западных инвесторов. Они предпочитают инвестировать в готовые коммерческие объекты, что снижает круг их потенциальных сделок, оставляя поле для работы в регионах российским инвестфондам, которые финансируют редевелопмент и строительство на ранних стадиях (см. Ищут союзников [2]).

Учитывая аппетиты и возможности иностранных инвестфондов, крупные региональные проекты целенаправленно ориентируют на эти финансовые институты. Об этом свидетельствует популярность среди региональных девелоперов одной из главных в Европе выставочных отраслевых площадок Каннской выставки коммерческой недвижимости MIPIM, куда каждый год, как на работу, ездят делегации из Самары, Казани, Нижнего Новгорода, Саратова и других поволжских городов.

Пока западные инвестфонды предпочитают вкладываться в сетевые проекты, находя себе партнеров в их реализации. Например, LRP заявил о планах финансирования строительства сети отелей в России совместно с международной сетью Hilton, Morgan Stanley купил долю в развивающейся сети торговых центров и складских терминалов компании РосЕвроДевелопмент. Совместно с региональными партнерами формирует сеть складских терминалов Q-Парк (один из них строится в Казани) Quinn Group.



Главная --> Публикации