Главная --> Публикации --> Ипотека может стать доступной для всех желающих Эхо падения Владивостоку наставили золотые рога На реализацию проекта создания туристско-рекреационных зон на востоке столицы потребуется более 600 млрд рублей

Иностранцы наступают
В настоящее время в Краснодарском крае действительно присутствуют десятки крупных иностранных компаний девелоперов и застройщиков. Они участвуют в промышленном и торговом, гостиничном и жилом строительстве, а также в проектировании и строительстве олимпийских объектов и инфраструктуры.

Не секрет, что рынок недвижимости Краснодарского края переживает самый настоящий бум. И с момента объявления главного черноморского курорта России столицей зимней Олимпиады 2014 года огромное количество инвесторов, девелоперов и строителей (причем не только российских, но и иностранных) стремится занять свое место под теплым сочинским солнцем, понимая, что все вложенные деньги рано или поздно окупятся. И в связи с этим существует мнение, что между российскими и иностранными компаниями ведется жесткая конкурентная борьба. Кроме того, у иностранцев возникают и другие проблемы в крае. Так ли это на самом деле?

Система-Галс и Saraya будут совместно заниматься редевелопментом существующей территории на месте пансионата Камелия и строительством курорта мирового уровня, который будет включать пятизвездочную гостиницу, апартаменты клубного типа, собственную пляжную зону и объекты внутренней инфраструктуры. Общая площадь гостинично-курортного комплекса составит порядка 100 тыс. кв.м.

Появляется много интересных проектов. Среди них ландшафтно-рекреационный комплекс Остров Федерация общей площадью 250 га в акватории Сочи. Строительством этого объекта занимается российская компания М-Индустрия совместно с Allied Business Consultants (ОАЭ), которая является главным инвестором. По предварительным прогнозам, объем инвестиций в этот уникальный проект может составить до 6 млрд евро. Также швейцарский холдинг Kempinski планирует построить четыре отеля под своей маркой и гольф-клуб. Компания уже подписала соглашение с администрацией Краснодарского края. Британский инвестиционный фонд Raven Russia совместно с российской Группой компаний Авалон и фирмой Логистик Кубань планирует вложить 43 млн евро в строительство интермодального логистического комплекса в Краснодаре, который в дальнейшем приведет к коренному изменению транспортного комплекса региона.

Руководство компании RockWool заявило о намерении участвовать в возведении объектов зимней Олимпиады-201 По словам представителей компании, строительство будет вестись с учетом всех технологических и экологических норм и предполагает инвестиции в сумме 250 млн евро. Среди иностранных игроков наиболее крупными являются такие, как Ратко Митрович или Путеви, которые занимаются строительством элитных объектов. Компанией HОNKA уже построены гостиничный комплекс в Красной Поляне, общая площадь которого составила более 4 тыс. кв.м, поселок на 40 домов, а также ряд частных коттеджей.

Арабская компания Damac сообщила о планах инвестировать не менее 200 млн долларов в строительство жилых объектов в Краснодарском крае.

Как отметила Анастасия Постникова, начальник коммерческого управления ФСК Лидер, иностранцы не представляют конкуренции для российских компаний на рынке жилой недвижимости в связи с тем, что подавляющее большинство иностранных инвестиций приходится на долю промышленного и инфраструктурного строительства. Напротив, деятельность иностранных компаний улучшает общее экономическое состояние региона и делает более привлекательным жилищный сектор Краснодарского края. Также присутствие иностранных компаний благотворно отразится на качестве и сроках строительства. Федеральный план застройки Сочи с подробной детализацией находится пока только на стадии утверждения. И с полной уверенностью можно сказать, что земли хватит всем! утверждает она.

Кто кого?
Иностранных компаний много, а количество земли ограничено. Есть ли конкуренция между российскими и иностранными компаниями? Мнения специалистов рынка недвижимости по этому вопросу разошлись. По словам аналитиков Финансово-строительной корпорации Лидер, пока не утвержден план застройки Сочи, игроки рынка недвижимости с опаской относятся к финансовым вложениям и разговоры о конкуренции совершенно необоснованны. Также необходимо отметить, что иностранные компании не заходят в проект без российских партнеров. Например, российская компания является застройщиком, а иностранная вкладывает финансовые ресурсы, избегая при этом сложностей с урегулированием и утверждением всей необходимой документации и пр.

С ней согласен и Александр Львовский, директор московского представительства компании ООО Росса Ракенне СПб, официального дистрибьютора международного финского концерна HONKA. Те сегменты, где мы планируем выступать (а это жилая инфраструктура спортивных объектов, частные дома и резиденции с высоким уровнем жилого комфорта и качества), пока слабоконкурентны. Уместней говорить о здоровой конкуренции между пришедшими иностранными компаниями. Что по-настоящему существенно для Краснодарского края (в частности, для прибрежных и горных районов) это наличие местных проектных и подрядных организаций, способных учитывать специфику работы в сейсмоопасных районах. Знающих специфику селей и оползней, особенности берегоукрепительных мероприятий, знакомых с промышленной (строительной) гляциологией и криолитологией, отметил он.

Что касается олимпийских объектов, то и здесь, по мнению многих экспертов, не наблюдается конкуренции. Безусловно, для строительства знаковых и сложных в проектировании олимпийских объектов будут привлекаться иностранные компании из-за наличия у них уникального опыта реализации аналогичных проектов. В свою очередь, российские компании будут активно заниматься возведением жилых домов и гостиниц экономкласса. Единственный сегмент, где может возникнуть конкуренция, это элитная гостиничная недвижимость, т.к. на сегодняшний день как зарубежные, так и российские компании объявили о своих намерениях строить гостиницы категории элит, подчеркнула Анастасия Постникова.

Проблемы на местах
Но есть у иностранных компаний слабое звено отсутствие понимания специфики работы на российском рынке, в частности, в регионах.

У Станислава Грипаса, генерального директора Vesco Realty Sochi, другое мнение на этот счет. В настоящее время в Краснодарском крае существует достаточно большая конкуренция между иностранными компаниями и российскими игроками, в первую очередь она касается фирм-подрядчиков. Данная тенденция во многом обусловлена наличием у иностранных игроков опыта работы на других рынках, соответственно, они являются авторитетными и уже зарекомендовавшими себя как качественные и надежные партнеры, рассказал он. Кроме того, иностранные компании обладают своими ресурсами: техникой, квалифицированным инженерным персоналом, который специализируется на строительстве как жилой, так и коммерческой недвижимости, что дает иностранным игрокам большое преимущество перед российскими компаниями.

Другая проблема получение участка под застройку. Ведь большая часть площадок уже распределена между различными компаниями.

В России более сложная схема налогового контроля и документооборота. Кроме того, иностранным компаниям сложнее привлечь российских субподрядчиков, отметил Станислав Грипас. Остальные проблемы являются общими для всех игроков рынка недвижимости региона, в том числе и российских. В первую очередь речь идет о неотрегулированных земельно-правовых отношениях, дефиците строительных материалов, перебоях с поставками цемента, арматуры, инертных материалов (песок, щебень), что во многом обусловлено транспортной проблемой загруженностью дорог.

С начала тысячелетия в Санкт-Петербурге наблюдается настоящий строительный бум: по сравнению с 2003 годом уровень вводимого в строй жилья увеличился на 76%. При этом, по словам экспертов, до 90% строящейся недвижимости имеет те или иные отклонения в области качества. Причин этому несколько.

А потом, эта процедура достаточно сложная. Во-первых, необходимо подать заявку на участие в конкурсе, собрать и предоставить всю необходимую документацию. Также надо соответствовать всем предъявленным требованиям и соблюсти все условия, отметила Анастасия Постникова. Кроме того, необходимо учитывать, что большинство городов Краснодарского края изначально развивались как станицы, то есть город формируется маленькими улочками. Соответственно, любое крупное строительство в центре города повлечет за собой массовое расселение существующих строений, расширение дорог, что, в свою очередь, потребует крупных финансовых вливаний. Кроме того, потенциал инженерной инфраструктуры очень низкий. Как отмечают специалисты, сейчас возможности для подключения к инженерным коммуникациям в Сочи очень ограничены. В городе (не говоря уж о крае!) необходимо полностью обновлять инфраструктуру. В первую очередь это коснется Имеретинской низменности, месте сосредоточения олимпийских объектов. Поэтому, если новые проекты (жилье, гостиницы и т.д.) не будут связаны со спортивными или жилыми объектами Олимпиады, у девелопера возникнут большие сложности с подключением к инженерной инфраструктуре.
Тема контроля качества строительства в последнее время очень актуальна для России. Несмотря на принятие новых законов, регулирующих данный вид деятельности, готовый продукт в большинстве случаев не соответствует нормативным требованиям.

С 1 июля 2008 года в России будет отменено обязательное лицензирование строительной деятельности, а вся ответственность за качество готового продукта возложена на застройщиков. Несмотря на то, что система лицензирования, в основном, регулирует процесс документооборота, она также является элементом системы контроля качества.

Не запрещено, значит можно
Главная проблема правовая неразбериха, царящая в отрасли. За последние 17 лет в стране было принято великое множество неработающих законов и других нормативных актов, мертвым грузом висящих на шее строителей. Новый Градостроительный кодекс, принятый в 2005 году, тоже не вызывает у экспертов однозначной оценки.
В новом Градостроительном кодексе часть нововведений являются успешными, а часть крайне неудачными. На мой взгляд, довольно удачны новые положения о территориальном планировании, а вот пункты, связанные с оценкой качества и организацией процесса строительства, требуют доработки, - говорит ведущий специалист Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга Сергей Коноплев.

Несмотря на то, что каждая вторая квартира в городе сдается с какими-либо дефектами, покупатели не спешат отказываться от приобретенных объектов - до судов доходит минимальное количество дел. По словам риэлторов, пока цены на недвижимость будут расти астрономическими темпами, граждане останутся заложниками сложившейся ситуации. Сегодня многим новоселам приходиться вкладывать собственные средства для устранения недоделок: чтобы довести свою жилплощадь до ума, по самым скромным подсчетам, необходимо вложить 150-250 тысяч рублей.

Одновременно прокуратурой Санкт-Петербурга оспорены все СНиПы и ГОСТы. На сегодняшний момент мы находимся практически в законодательном вакууме с точки зрения строительных норм и правил, - сообщил полномочный представитель президента Российской гильдии риэлторов по СЗФО Павел Созинов.

После вступления в силу поправок к пункту 4 статьи 9 Кодекса Об административных правонарушениях РФ организации, выполняющие инженерные изыскания и проектную работу, также были освобождены от государственного надзора. Теперь всю ответственность за применение строительных материалов несут одни строители.
Это весьма спорный момент, - говорит Сергей Коноплев. Можно привести десятки примеров, из которых видно, что застройщик не способен проверить качество строительных материалов, поступающих к нему на площадку. В принципе, строители не причем, а по закону они виноваты, что применили некачественные изделия.

Из чего строим?
Помимо отсутствия контроля за самим процессом строительства, государство постепенно снимает с себя ответственность и в сопутствующих областях. Так, в связи с изменениями в законодательстве РФ с 1 января 2007 года был отменен государственный надзор за производством строительных материалов, изделий и конструкций. Новые подзаконные акты снимают всякую административную ответственность с предприятий стройиндустрии за нарушения требований стандартов при их производстве. Это означает, что отныне нет никакой гарантии выпуска продукции в соответствии с требованиями нормативов. По мнению экспертов, отсутствие госнадзора способно побудить многих руководителей существенно сократить затраты на организацию контроля качества своей продукции, так как риск получения санкций со стороны государства за несоблюдение стандартов теперь отсутствует.

В сложившейся ситуации многие производители, объединяясь в профессиональные ассоциации, сами осуществляют контроль за качеством поступающих на рынок материалов. Для застройщика это своего рода страховка, а компании-изготовители стройматериалов таким образом ведут борьбу с недобросовестными конкурентами.

Проверки Госстройнадзора, проводившиеся в 2007 году, показали тенденцию ухудшения управления качеством продукции при производстве: систематические отклонения от требований ГОСТов, плохо организованный входной и операционный контроль, отсутствие паспортов на сырье, низкий уровень квалификации лаборантов и технологов. Теперь все это стало головной болью исключительно строителей и покупателей недвижимости.

Когда в 2006 году мы начали проводить экспертизы, 20% бетона было некачественным. Только в этом году уровень брака упал до 15%. На объектах бюджетного финансирования эти показатели уже близки к норме, - говорит Юрий Федоров.

Например, как сообщил заместитель директора ассоциации Абетон Юрий Федоров, учитывая развитие монолитного строительства, бетон сегодня является основным строительным материалом, но ни в ГАСН, ни в Комитете по строительству не существует подразделений, надзирающих за его производителями. Поэтому члены ассоциации взяли на себя контроль продукции, поступающей на стройплощадки.

Практически все строительные фирмы и объединения сейчас работают над созданием собственных нормативных документов и уставов. Но это достаточно длительный процесс: на выработку адаптированных систем контроля качества организации приходится затрачивать несколько лет.

Раньше было лучше
Сегодня строители уповают на сертификацию как на инструмент регулирования отношений между заказчиком и исполнителем, так как другой альтернативы, по общему мнению, никто пока не предложил.

Основной эффект наличия сертификата соответствия заключается в повышении рейтинга фирмы. В некоторых регионах России, например в Москве и Московской области, работа на строительном рынке без него уже невозможна. Но, по мнению чиновников, сертификат еще не является гарантией качества производимой продукции, а служит лишь подтверждением того, что предприятие имеет возможность ее выпускать.

В этой ситуации Российский Союз Строителей начал рекомендовать к применению западную систему менеджмента качества ИСО-900 В ближайшее время она будет в добровольно-принудительном порядке вводиться в большинстве строительных компаний. Но, по мнению Павла Созинова, сейчас трудно сказать, насколько она приживется в российских реалиях.

Богачи из России и других стран бывшего Союза не устают соревноваться, кто станет владельцем самого дорогого жилья в Британии. Пока в игре купи дом подороже и утри нос коллеге по цеху олигархов побеждает дочь экс-президента Украины Леонида Кучмы Елена Франчук. Но и наши олигархи, галантно пропустив вперед даму, сдаваться не собираются. Так, стало известно об очередной грандиозной покупке - миллиардер из России уроженец Узбекистана Алишер Усманов приобрел поместье за 48 млн фунтов (примерно $96 млн).

Специалисты видят единственный выход из сложившейся ситуации: государству следует вернуться к существовавшей до недавнего времени практике надзора за предприятиями строительной индустрии. На законодательном уровне это означает передачу соответствующим органам полномочий по контролю за производством строительной продукции и процессом возведения объектов недвижимости, а также внесение в Кодекс Об административных правонарушениях статьи о соответствующей административной ответственности за невыполнение требований ГОСТов.

Но на этом Усманов решил не останавливаться. Несколько лет назад он уже приобрел за 10 млн фунтов поместье в графстве Суррей. Но оно оказалось слишком скромным и слишком провинциальным для нашего бизнесмена. И вот новое достижение. Как сообщила The Sunday Times, Усманов заплатил 48 млн фунтов за поместье Бичвуд в Северном Лондоне.

В покорении пьедестала богатейших людей Великобритании Алишер выбрал проторенную коллегой Абрамовичем дорожку. Он так же, как и Роман Аркадьевич, решил приобрести футбольный клуб. Но если Абрамович удовлетворился довольно средненьким на момент покупки Челси, то Усманов замахнулся сразу же на легендарный Арсенал. Хотя выходцу из Узбекистана досталась только часть клуба (23% на данный момент).

Впрочем, и Усманову есть чем гордиться. В прошлом поместье Бичвуд принадлежало катарскому эмиру Хамаду бен Халифа аль-Тани. Он, в свою очередь, приобрел его в конце 70-х у семьи саудовского шейха и немало средств и сил вложил в реставрацию.

Эта сделка является одной из самых дорогих в истории британской столицы, но рекорда все-таки не получилось. Последнее высшее достижение установила в феврале этого года Елена Франчук, которая приобрела дом в Кенсингтоне за 80 млн фунтов.

Сейчас в главном строении Бичвуда находится зал для приемов, комната для рисования, две столовые, восемь спален. Также в состав поместья входят два бунгало для гостей, восьмикомнатный дом для прислуги и т.д. По общему мнению, Усманов скорее всего займется серьезным переустройством всего поместья, что потребует значительных дополнительных затрат. Интересно, удастся ли ему переплюнуть Абрамовича, который устроил грандиозную перестройку дома на престижной лондонской улице Лаундес Сквер? После завершения ремонта стоимость здания, по прогнозам экспертов, взлетит до 150 млн фунтов (около $300 млн).

- Интерьер особняка отличается роскошью. Сразу видно, что в него было вложено огромное количество средств в 80-е, но новому покупателю явно захочется все переделать. Уж больно специфичным является интерьер, который явно не соответствует стандартам XXI века, - отметил один из экспертов рынка недвижимости, который посетил поместье.

По данным экспертов юридической компании Бергер и Партнеры, ежегодно в Москве судами различных инстанций расторгается более двух тысяч сделок с недвижимостью, то есть каждая 30-я.

Правда, вся эта ярмарка российского тщеславия уже слегка утомила британскую публику. Она считает, что роскошные приобретения наших олигархов - пир во время чумы. Пока местные жители страдают из-за невозможности в связи с мировым кризисом оплачивать ипотечные кредиты, заезжие миллиардеры скупают роскошные особняки, тем самым задирая цены на недвижимость.
На сегодняшний день купля-продажа квартир представляет собой занятие с большим числом отягощений. Как отмечает Газета.Ру, гарантировать полную чистоту сделок не могут ни риэлтеры, ни юристы, ни, тем более, государство.

Проблема эта тем острее, что затрагивает она не столько состоятельных людей, сколько обычных граждан, обменивающих или разменивающих свое единственное жилье: альтернативные сделки составляют ныне более 80% от всех сделок с недвижимостью.

При этом добросовестный покупатель грязной квартиры останется и без жилья, и без денег: по действующим законам, если в цепи сделок хоть одну признают недействительной, аннулируется сразу вся цепь.

Как рассказали в Московской ассоциации риэлтеров (МАР), регистрационная служба не выдает выписку из реестра с информацией обо всех произведенных в отношении квартиры сделках. А паспортные столы зачастую предоставляют недостоверные данные о зарегистрированных в этой квартире жильцах.

По мнению экспертов, основная причина создавшейся ситуации - отсутствие единого информационного поля, позволяющего получить достоверные данные о приобретаемой квартире.

Создает проблемы и несовершенство законодательства.

Сделки, заключенные через агентства, расторгаются в несколько раз реже, нежели проведенные самостоятельно, но все равно таких случаев очень много.

Суды стали хуже разбираться с такими делами, возросла коррупция. Когда цены растут в геометрической прогрессии, становится проще договориться с правоохранительными органами и судами, чем отказаться от сделок с сомнительными квартирами. И все это может привести к переделу рынка.

Кстати, далеко не все сомнительные сделки на российском рынке недвижимости расторгаются, и их реальное число значительно выше.

Поскольку государство не собирается ни выступать гарантом чистоты сделок, ни как-то еще облегчить участь граждан, рискующих нарваться на серьезные неприятности на рынке недвижимости, единственное, чем, по мнению Стерника, можно сегодня подстраховаться - обращаться в те риэлтерские компании, которые гарантируют в случае расторжения сделки компенсировать затраты клиента деньгами или равноценной квартирой и выдают на этот счет соответствующие документы. Впрочем, таких компаний сегодня единицы, а их услуги для многих клиентов просто не подъемны.

Известный независимый аналитик рынка недвижимости Геннадий Стерник считает, что при том количестве подводных камней, которое встречается при заключении сделок купли-продажи в России, число расторжений этих сделок могло быть гораздо больше: сегодня на рынке встречается и жульничество, и прямой криминал, и плохо проверяющие чистоту сделки неквалифицированные риэлтеры. Но главная беда нашего рынка - полная безответственность государственных регистрирующих органов. Теоретически предполагается, что на них лежит ответственность за юридическую чистоту документов, но на деле никто к ним никаких претензий не предъявляет, а чтобы не плодить бомжей, необходимо исключить выписку людей в никуда.



Главная --> Публикации