Главная --> Публикации --> Элитное жилье на острове маврикий Израиль: налоги на недвижимость и иностранные инвесторы Офис на выселках Очередь на жилье сократилась Строительство гаражей в москве может обойтись дороже подготовки олимпиады-2014

Кидее мини-отелей я пришел после того, как в 1999 г. купил квартиру на Невском, чтобы ее сдавать, признается Морев. У него два высших образования техническое и юридическое. Еще во время учебы начал ездить по миру был и рабочим на ферме, и переводчиком в юридической компании. Квартиру купил на заработанные за границей $25 00 Клиентов искал через газету, так и узнал о посуточной аренде, которая оказалась в три раза выгоднее долгосрочной. За $50 сам сделал сайт и в мае 2002 г. начал принимать клиентов. Сам их встречал на вокзале, рассказывает Морев. Выручка от сдачи квартиры на Невском была около $36 000 в год. Познакомившись с другими арендодателями, Морев начал оказывать им услуги агента. В 2003 г. крупный заказ на расселение на длительный срок около 100 сотрудников международной фирмы позволил Мореву заработать еще на одну квартиру.

В 2007 г. владелец компании Петербургские отели Сергей Морев открыл свой первый мини-отель Cеребряный век, в 2008 г. мини-отель Гринвич. Инвестиции составили около $1,3 млн, годовой оборот каждого отеля около $220 000.

Другая арифметика
В 2002 г. Морев устроился работать в компанию Сеть мини-гостиниц и в 2003 г. стал руководителем проекта по строительству мини-отеля Адмирал. Тогда я окончательно понял, что мини-отель выгоднее, чем посуточная сдача. Сейчас инвестиции в квартиру в центре города (покупка недвижимости плюс ремонт) составляют около $300 00 В год она будет приносить примерно $18 000, т. е. рентабельность будет около 6%. С мини-отелями другая арифметика, объясняет Морев. Выбирается квартира площадью 170-200 кв. м на первом или втором этаже недалеко от Невского. В ней можно разместить восемь номеров. Сейчас такая квартира стоит от $500 000, вид на воду увеличивает цену в 1,5-2 раза. Затраты на ремонт с реконструкцией и меблировкой $1000-1500 за 1 кв. м. При средней стоимости номера $100 и годовой загрузке отеля на 80% он будет приносить в год около $220 00 С учетом 6% налогов, затрат на персонал и коммунальных платежей рентабельность этого бизнеса я оцениваю в 25%.

Маленькие, но емкие
По оценке члена оргкомитета клуба отелей The Hotels Club, генерального директора мини-отеля Шелфорд Алексея Мусакина, в 2007 г. емкость рынка мини-отелей Санкт-Петербурга составила около $3 млрд.

В нашем бизнесе ярко выраженная сезонность, летом наплыв клиентов, зимой застой, отмечает Морев. Средняя стоимость проживания в его мини-отелях 2500 руб. с человека, зимой цена на 20% ниже летней. Средняя годовая заполняемость малых отелей бизнес-класса 75%, на 100% отели заполнены только в период белых ночей, соглашается Мусакин. Кроме того, есть серая часть этого рынка когда хозяин живет в квартире, а часть комнат сдает естественно, без кассового аппарата, отмечает Морев.

Подозрительная дверь
На покупку обеих квартир под отели Морев потратил около $1,3 млн ($550 000 на Серебряный век и $750 000 на Гринвич), взятых в кредит в банке. Оформлением интерьеров занялся сам. Серебряный век выглядит как старая питерская квартира начала ХХ в. В оформленном в английском стиле Гринвиче возле стойки администратора стоит красная телефонная будка. В такой же цвет покрашена дверь в подъезд. Жильцов это испугало сначала, подумали, что тут сомнительное заведение, начали возмущаться, смеется Морев. Но удалось переубедить. Им соседство с мини-отелем выгодно: мы ведем видеонаблюдение в подъезде, следим за порядком. Юридически перевести квартиру в статус отеля несложно. Гостиница, работающая в части жилого дома, имеет статус меблированных комнат, что разрешается законодательством, объясняет член оргкомитета клуба отелей The Hotels Club и генеральный директор мини-отеля Шелфорд Алексей Мусакин.

В Москве формат мини-отелей вообще не прижился, считает главный редактор журнала ProОтель Светлана Журавлева: Возведение гостиницы в пределах Бульварного кольца обойдется инвестору в 2500-3000 евро за метр площади. Мини-отель в центре города экономически необоснован. Вложения требуются такие же, как для бизнес-центра, пятизвездочного отеля и жилого здания. Но пятизвездочный объект окупится через 6-7 лет, офисный центр за пять, жилой дом за пару лет, при этом прибыль может достигать 50%, а срок окупаемости мини-гостиницы может растянуться на 8-9 лет при прибыльности вложений на уровне 14-18%. Вариант с выкупом жилых квартир под гостиницу в Москве также невыгоден.

Две большие разницы
В 2001 г. в Питере было 30 мини-отелей, в 2004-м уже 250, сейчас около 550 и прибавляется по 10 отелей в год, говорит Мусакин. Когда восемь лет назад я открывал Шелфорд, 1 кв. м стоил $200, сейчас почти $400 Два года назад мини-отель окупался за пять лет, сейчас и этот срок, и затраты на ремонт увеличились вдвое. Если стоимость 1 кв. м в Питере дойдет до $6000, бизнес станет нерентабелен, сокрушается владелец мини-отеля Амадео Василий Ручкин. Если раньше можно было делать отель в четыре номера, то сейчас их должно быть как минимум 10-1 При малом числе номеров незаезд одного гостя это потеря в 10%, добавляет Морев. Среди других проблем Морев называет невозможность из-за маленького номерного фонда работать с туристическими агентствами.

Владельцы питерских мини-отелей признают, что пик входа на этот рынок уже прошел. Но отели будут открываться. В Питер приезжает 4 млн туристов в год, из них 3 млн будут жить в гостиницах, которых по-прежнему не хватает. Так что перспективы хорошие, тем более что мини-отели любят иностранцы, отмечает Мусакин. Рынок будет развиваться, только если мы решим вопрос финансирования. Из-за долгого срока окупаемости инвесторы не спешат вкладывать средства, считает Ручкин. В Питере отельерам становится тесно, и Морев изучает ситуацию за его пределами. Рынок деревенских гостиниц еще не занят, а экотуризм входит в моду.

Выживет сеть
Будущее за объединением в сети по 5-10 мини-отелей, считает Морев. Сейчас помимо собственных у него два мини-отеля в управлении. Сеть позволяет снизить затраты, признает Мусакин.

В последнее время на российском рынке недвижимости Нижний Новгород упоминают все чаще и чаще. Как правило, в связи с реализацией весьма солидных проектов. Чего хотя бы стоит последний громкий проект Globe Town в Борской пойме. Конецепция многофункционального района, разработанная итальянской архитектурной мастерской Dante O. Benini and Partners Architects совместно с Нижегородкапстроем, предполагает привлечение 750-800 млрд руб. частных инвестиций. В частности, на площади более 3000 га планируется возведение свыше 10 млн кв. м жилых (в расчете примерно на 400 000 человек) и почти столько же офисных площадей, не забыта и торгово-развлекательная инфраструктура. По сути, новый город-спутник будет находиться на другом берегу Волги, который сегодня прекрасно видно из центра города.



Само собой разумеется, что открытие скоростного маршрута приведет в город немалое количество туристов, как из Москвы, так и стран зарубежья. В то, что в городе есть что посмотреть, сомневаться не приходится. Можно даже сказать, что сегодняшний Нижний Новгород достаточно серьезно обделен вниманием туристов. А ведь в городе сохранилось немало уникальных памятников истории, архитектуры и культуры, что дало основание ЮНЕСКО включить Нижний Новгород в список 100 городов мира, представляющих мировую историческую и культурную ценность. В свете вышесказанного особо приятно смотрится весть о том, что до 2011 года в Нижегородской области планируется построить более 60 гостиниц. Данная информация была озвучена на недавнем заседании правительства Нижегородской области. По словам заместителя губернатора региона Ирины Живихиной, в подготовленной концепции уже указаны места размещения гостиниц для предполагаемого строительства. Эта программа позволит решить проблему с постоянным дефицитом койко-мест в гостиничном фонде, составляющую на сегодняшний день 6 тыс. койко-мест в Нижнем Новгороде и 900 койко-мест - в области.

Еще одной приятной новостью для нижегородцев стало сообщение о том, что уже в августе 2009 года стартует техническое движение по скоростному маршруту Нижний Новгород-Москва, а в ноябре откроется коммерческое движение, и пассажиры смогут воспользоваться этими услугами. Об этом заявил на пресс-конференции начальник Горьковской железной дороги (ГЖД, филиал ОАО РЖД) Сергей Козырев. По его словам, курсировать по маршруту будут, как и полагалось по проекту, поезда Siemens. Кроме того, начальник дороги подчеркнул, что в 2009 году преодолевать расстояние от столицы России до столицы Приволжья поезда будут за 3 часа 30 минут. Однако уже в 2010 году время в пути сократится еще на 15 минут, уточнил он. Скорость движения пассажирских поездов на этом направлении составит 160 км/ч.

Глазами очевидца
Приезжая в Нижний Новгород сразу же замечаешь значительные изменения. До прихода нынешнего губернатора Валерия Шанцева город был в удручающем состоянии: разбитые дороги и никакого следа даже элементарного благоустройства. Сегодня же центр столицы Поволжья выглядит вполне достойно для города бывшего некогда карманом России. Можно сказать, что город пошел по пути всех крупных российских мегаполисов. Вокруг него строятся коттеджные поселки, на окраинах как грибы растут новостройки, в центре же возводится элитное жилье. Например, девелоперская компания Баркли не так давно заявила о желании возвести элитный квартал в Нижнем Новгороде. Его строительство станет первым этапом комплексной застройки набережной Оки. На освоение 200 га девелоперу потребуется около 1,4 млрд долл. Как сообщили в пресс-службе Баркли, в данный момент Резиденция проходит предпроектную подготовку, строительство должно быть начато в ближайшее время.

В общем , можно смело прогнозировать, что с притоком туристов проблем не будет, тем более сегмент уличного общепита тоже не стоит на месте, в городе постоянно открываются новые рестораны и кафе. Чего хотя бы стоит Большая Покровская улица, некое подобие московского Старого Арбата. Только на мой взгляд, первая несколько приятнее Арбата.

Вложите деньги в карман России
Сегодня в Нижнем Новгороде сложился весьма благоприятный инвестиционный климат. В городе действует свыше 100 предприятий с иностранным капиталом. С участием иностранных компаний реализовано несколько крупных проектов. Не менее активно работают дочерние структуры Европейского банка реконструкции и развития, часть которых занимается кредитованием предприятий малого и среднего бизнеса. На рынке жилой недвижимости в данный момент наблюдается затишье, но не надо быть профессиональным аналитиком, чтобы догадаться, что в связи с реализацией ряда вышеупомянутых громких проектов цена потянется вверх, как это было например в 2006 году, когда рост цен на недвижимость в Нижнем Новгороде на первичном рынке по разным оценкам составил от 30 до 50%, на вторичном от 30 до 40%. Конечно, такого годового роста вряд ли стоит ожидать, но на 15-20% годовых надеяться можно. Что немаловажно, Нижний Новгород может быть интересен не только для крупных инвесторов, но и просто, для людей желающих приумножить свои сбережения за счет покупки недорогой квартиры. Так, сегодня цена однокомнатной квартиры на окраине начинается от 1 300 000 рублей, новостройка же обойдется уже в 2 000 000-2 500 00 Для тех, чей инвестиционный аппетит еще больше, существует исторический центр. Здесь цена элитной однушки стартует на отметке в 6 000 000 рублей. В общем, в Нижнем Новгороде недвижимость есть самая разная, было бы желание вложиться, а перспективы найдутся!

Говоря о Нижнем Новгороде нельзя не сказать о его транспортных проблемах, а они есть. Все дело в том, что город разделен на две части: историческую (нагорную) часть и заречную. Сегодня попасть из одной части в другую можно лишь через мост, вернее мосты, которых два в черте города. Порой чтобы преодолеть расстояние около километра (на противоположный берег) приходится делать огромный многокилометровый крюк. Нет, не подумайте, что в почти двухмиллионном городе нет метро, оно есть, но только ветка его проходит только в заречной части города. К 2010 году она дотянется до заветной нагорной части, следовательно, уже привычные для нижегородцев и гостей города транспортные проблемы перекочуют в ранг нехороших воспоминаний.

В основе русской истории лежит знаменательная легенда о призвании варяг-иностранцев для управления русской землей.
Николай Бердяев
Судьба России

Как заставить работать на себя заводы и фабрики, не вложив в них ни копейки? Чтобы понять это, гражданину Германии Акселю Хартманну понадобилось шесть лет. Свой бизнес в России он начал обычным торговым посредником, а сейчас его компания владеет 2100 га подмосковной земли.

Власти Московской области третий год бьются над программой создания 72 промзон, но дальше планов дело не идет. Столичные власти с 2005 г. развивают проект ПромСити в Молжанинове. Пытались использовать его для перебазирования московских предприятий, но желающих не нашлось. Решили давать участки всем, кто захочет, но претендент был только один АФК Система. А частник и иностранец Хартманн одну за другой создает промзоны и по частям продает их крупным западным игрокам. Конкурентов у него нет. В чем же его секрет?.

Увязли в черной грязи
Русским языком Хартманн владеет так же свободно, как бамбуковым мечом синай для борьбы кэндо. В кэндо мне нравится прямой контакт с противником. Это не карате, где удары условные, говорит Хартманн. Может, кэндо и научило его побеждать страх и сомнения. Решив 15 лет назад начать бизнес в России, он мог рассчитывать только на собственную интуицию. Я видел, как бурно развивалась Восточная Германия после объединения с Западной, и понял, что у России такие же перспективы, объясняет Хартманн.

90% за три года принес Aksis Co. ее первый индустриальный парк в Лобне

Свой бизнес в России Хартманн начал в 1994 г. с импорта йогуртов и быстрорастворимых супов. В местной специфике он разобрался удивительно быстро: уже через год начал консультировать немецкие компании в продвижении товаров в России. Работал в том числе и с производителем молочных продуктов Ehrmann. В 2000 г. компания открыла в подмосковном Раменском завод, куда и пригласила Хартманна на должность гендиректора. Тут-то он и столкнулся впервые с земельной проблемой.

Прямые иностранные инвестиции в экономику области между тем росли: $205 млн в 2000 г., больше $760 млн в 2004-м. Хартманн понял, что рынок формируется и пришла пора заняться им серьезно. В 2004 г. он ушел из Ehrmann и через свою компанию Aksis Co. занялся скупкой участков под индустриальные зоны. Хартманн не собирался ничего строить. Идея его состояла в том, чтобы продавать инвесторам участки, готовые для строительства. На профессиональном языке это называется ленд-девелопмент слово, в России и сейчас почти неизвестное. Найти и купить участок полдела. Хартманну предстояло осуществить массу бюрократических процедур и решить проблему с коммуникациями, головной болью любого производства.

Хартманн должен был зарегистрировать в собственность Ehrmann участок в 30 га. Сделав эту работу, я понял, что инвестору, особенно иностранному, нужна поддержка. Русские-то еще найдут ходы-выходы, вспоминает он. Инвестор имел возможность контактировать только с муниципалитетами. Хартманн сумел уладить все вопросы напрямую с правительством области, которое предложило Ehrmann стать посредником между властью и иностранными инвесторами. Немец считает, что именно благодаря его лобби в Подмосковье пришли производитель стекла Pilkington, изготовитель плавленых сыров Hochland: Они купили землю рядом с Ehrmann. Возникли трудности как вести коммуникации, куда обратиться? Мы много вопросов для них решили.

Фамильные ценности
Первым приобретением Aksis были 88 га в Лобне. Продавца хорошо знакомый с нашими реалиями Хартманн не называет: на российском земельном рынке раскрывать карты не принято. На покупку земли и формирование команды ушло около $20 млн. Если пренебречь зарплатой сотрудников пустяк в общих затратах, гектар должен был стоить Хартманну примерно $240 000.

Немец Хартманн рассчитывал в первую очередь на иностранцев, которых пугают земельные риски. Рынок недвижимости еще не забыл историю американского девелопера складских комплексов ProLogis: так и не сумев правильно оформить документы на бывшие колхозные земли в деревеньке Черная Грязь на Ленинградке, три года назад компания вообще отказалась от бизнеса в России. Для местных проблема оказалась вполне по силам: земли выкупила контролируемая Александром Мамутом и Виктором Вексельбергом компания MLP и построила в Черной Грязи склад на 200 000 м2.

Покупая землю в Лобне, Хартманн не сомневался, что в клиентах недостатка не будет: рядом Шереметьево, Москва, два шоссе. И смело отказался от мелкой нарезки, чтобы не пускать на территорию будущего технопарка земельных спекулянтов. Но крупных заказчиков поначалу не было. В поисках клиентов пришлось ездить по промышленным выставкам, устанавливать контакты с потенциальными инвесторами через посольства, признается Хартманн. В 2005 г. он организовал Борису Громову поездку в Висбаден, где губернатор описал местным бизнесменам прелести российского рынка.

На превращение земли в территорию будущего технопарка ушло около полугода. Хорошая услуга для тех, у кого денег больше, чем времени, замечает партнер юридической компании Пепеляев, Гольцблат и партнеры Виталий Можаровский. По его опыту, этот процесс занимает не меньше 10 месяцев. Секрет Хартманна прост: административный ресурс. Состав своих акционеров Aksis Co. не раскрывает, однако участники земельного рынка утверждают (правда, анонимно), что одним из совладельцев является Максим Громов лишь однофамилец губернатора Бориса Громова, зато родственник зампреда областного правительства Василия Громова. Связи могут помочь и при переводе сельхозземель (к ним относится большая часть территории Подмосковья) в категорию промышленных, и при прочих формальностях (межевание, внесение в кадастр), и при планировании коммуникаций. Но одних связей мало: надо правильно выбрать участок не везде разрешат построить промзону и найти покупателей.

Каков же итог всей операции? Если верить Хартманну, Лобня принесла ему 90% за три года, примерно 24% годовых. Рольф, самый крупный покупатель, заплатил за свои 27 га $25 млн, по $926 000 за гектар. Выходит, для самого Хартманна себестоимость готового к продаже гектара составила $490 000, более чем вдвое дороже неоформленной земли, купленной по $240 00 Оформление это при хартманновских-то связях съело половину всех расходов.

На продажу первого технопарка ушло целых три года. Землю купили пять компаний: швейцарский производитель строительной химии Siko, дилер строительной, дорожной и сельскохозяйственной техники Цеппелин Русланд, шведская Tetra Pak, пищевая компания Doehler и автодилер Рольф.

Трудности в Лобне кое-чему научили Хартманна. Четыре парка в Можайске, Клину, Пушкине и Рошале еще только готовятся к продаже, но заказчиками Aksis на этот раз обзавелась заранее. Это несколько производителей шин и бытовой химии, которых Хартманн хочет поселить в Рошале, где традиционно были грязные производства. Надо учитывать трудовые ресурсы. Там, где всегда было пищевое производство, нет смысла размещать автопром, рассуждает немец. Одновременно он ищет покупателей для индустриального парка под Каширой площадью 206 га.

Задержка с реализацией говорила не о слабом спросе, а о неналаженности контактов. Брокеры рассказывают, что первый покупатель Хартманна, Tetra Pak, построившая в прошлом году на своих 15 га завод по производству упаковки за €100 млн, искала землю три года. Нужен ей был просто прямоугольный ровный участок с электросетями на 15 МВт. Мы нашли их через министерство внешнеэкономических связей Московской области, рассказывает Хартман. Рольф год искал землю для центра предпродажной подготовки, о предложении Aksis узнал прошлым летом, в сентябре состоялась сделка. Все, что смотрели до этого, было либо дорого, либо с сомнительной историей, объясняет выбор руководитель отдела развития Рольфа Анатолий Кайро.

Земля в Подмосковье и без каких-либо затрат ежегодно дорожала на десятки процентов, и только в последнее время цены замедлили рост, объясняет пассивность землевладельцев партнер компании Knight Frank Роман Бурцев. Участки для предприятий они продают, только если возникают излишки. Взять Евразию логистик, входящую в ИПГ Евразия. Для строительства комплекса Северное Домодедово площадью 1,1 млн м2 компания на всякий случай приобрела 280 га. 25 га оказались лишними и были проданы PepsiCo для завода газировки. Так же действовала Евразия при строительстве парка Колпино под Питером: лишние 12 га достались СП Foxconn и HP. Непрофильным компаниям сложно переводить землю и готовить техусловия, поэтому они покупают готовые участки, объясняет начальник отдела маркетинга Евразии логистик Николай Дицман.

Трудности перевода
Промышленных земель в Подмосковье явно не хватает, и, казалось бы, выгодный бизнес должен привлечь множество игроков из числа подмосковных лендлордов. Но Aksis пока остается в одиночестве.

Трудность и в том, что работа с одной землей, без строительства, предъявляет особые требования к источникам финансирования. Ленд-девелопер не может взять кредит под землю, потому что с таким обременением продать ее очень сложно, объясняет Хартманн. Aksis, утверждает он, развивает парки на собственные средства и сама несет риски. Русским такая схема не нравится.
В этом месяце цены на жилье в Великобритании падали быстрее прежнего, поскольку экономическая неопределенность и нестабильность ипотечных рынков негативно отразились как на покупателях, так и на продавцах. В мае цены на жилье снизились на 2,5% по сравнению с падением в 0,9%, зафиксированным в апреле. Сейчас средние цены на жилье на 4,4% ниже, чем год назад.

Наши девелоперы просто боятся просчитаться со спросом и не хотят вкладывать длинные деньги, считает Можаровский. Если строить коттеджи, деньги возвращаются быстрее, со вздохом соглашается Хартманн. Но и он неплохо застрахован от потерь. Перевод сельскохозяйственных земель в промышленные повышает их стоимость: в прошлом году, по данным Knight Frank, гектар сельхозземель стоил в Подмосковье от $70 000, а промназначения от $600 00 Затраты на перевод фиксированная сумма, мало зависящая от расположения участка, поэтому вблизи Москвы перевод повышает цену земли вдвое, а в отдаленных районах в 5-6 и более раз, объясняет Хартманн. Цифры выглядят привлекательно, но штука в том, что маржа Хартманна будет уменьшаться, а хлопоты с землей только расти. Удобных для ленд-девелопмента колхозных земель почти не осталось, жалуется немец. Раньше, например, он старался не покупать участки, оформленные в виде паев (когда каждому колхознику принадлежит кусочек общей земли, и чтобы купить все целиком, с каждым надо договариваться отдельно). Но скоро это станет неизбежно ничего другого не останется.

10-летний бум на рынке недвижимости закончился тем, что рынок целый месяц лихорадило. Два крупнейших ипотечных заимодателя - Nationwide и Halifax - подтверждают, что цены на жилье по отношению к прошлому году падают. Согласно информации Королевского института сертифицированных оценщиков (Royal Institution of Chartered Surveyors), на рынке царят самые мрачные настроения с тех пор, как в 1978 году институт начал оказывать оценочные услуги.

Такие цифры представлены в ежемесячном опросе, проведенном по заказу строительного общества Nationwide Building Society. Это самое резкое годовое падение цен с декабря 1992 года, когда цены упали на 6,3%. По мнению главного экономиста Nationwide Фионнуалы Эрлей, темпы падения цен на жилье в мае увеличились, поскольку новости о замедлении экономики способствовали росту пессимизма относительно рынка жилья.

Появляется все больше признаков того, что падение цен на жилье оказывает глубокое влияние на экономику. Число сделок с недвижимостью сильно сократилось. По официальным данным, количество домов, сменивших владельца, снизилось на 26%. В начале месяца The Daily Telegraph писала, что 1 тысяча риэлторских компаний прекратили свое существование с начала года, когда уменьшилось число потенциальных покупателей жилья.

Глава Банка Англии Мервин Кинг предупредил, что падение цен на жилье, вероятно, продолжится. Замминистра финансов по жилищным вопросам Великобритании Кэролайн Флинт добавила пессимизма, сказав, что мы не знаем, до какой степени ситуация будет ухудшаться.



Главная --> Публикации