Главная --> Публикации --> «черный список» ипотечных агентств Квадратных метров громадьё... Новый способ решения квартирного вопроса Девелоперы вынуждены мелочиться Агентство будет судиться с неплательщиками по кредитам с помощью юридических компаний

В марте этого года ИФК Метрополь создала дочернее ОАО Земельный холдинг Доходная земля", в которое передала все свои земельные активы в общей сложности около 3,5 тыс. га, рассказал Ъ глава ИФК Михаил Слипенчук. По данным ЕГРЮЛ, Земельный холдинг Доходная земля" зарегистрирован 28 марта 2008 года и на 99% принадлежит компании Метрополь.

Как стало известно Ъ, ИФК Метрополь Михаила Слипенчука консолидировала около 3,5 тыс. га земель в Подмосковье (в основном в Каширском районе) и передала их созданной в конце марта дочке ОАО Земельный холдинг Доходная земля". Еще примерно столько же земли ИФК может выиграть в споре с Ист-Лайном в Истринском районе если это удастся, Доходная земля войдет в Топ-10 крупнейших частных землевладельцев Московского региона, обогнав Coalco Василия Анисимова (6 тыс. га) и Millhouse Capital Романа Абрамовича (около 5 тыс. га).

О том, что УК Метрополь владеет большим земельным банком в районе города Каширы, знает начальник отдела маркетинга компании Абсолют Менеджмент Анна Шишкина. По моей информации, УК вышла на рынок около двух лет назад и стала скупать земли на вторичном рынке, рассказала она. По ее оценкам, на приобретение земель Метрополь мог потратить около $16,5-82,5 млн из расчета $50-250 за сотку в зависимости от качества участков. Рыночная стоимость земельных наделов сельхозназначения площадью 3,3 тыс. га составляет около $165 млн, или $500 за сотку, добавляет эксперт.

Большая часть этих земель 3,3 тыс. га располагается в районе подмосковной Каширы (95 км от МКАД), часть из которых прилегает к городу. Господин Слипенчук пояснил Ъ, что в земельный банк ОАО не были включены земли в Истринском районе площадью около 3,5 тыс. га, по которым продолжается спор с компанией Ист-Лайн (см. Ъ от 25 марта). Если ИФК удастся разрешить этот конфликт в свою пользу, Метрополь войдет в список крупнейших частных землевладельцев Московского региона, обогнав Millhouse Capital Романа Абрамовича с 5 тыс. га и Coalco с 6 тыс. га (см. рейтинг Хозяева Подмосковья от 18 июня 2007 года; о новых сделках Coalco по покупке земли в Подмосковье известно не было, а ООО Эко Вест господина Абрамовича приобрело еще почти 400 га в районе Рублевки).

ИФК Метрополь основана в 1995 году. В декабре 2006 года приобрела на аукционе недвижимость автомобильного завода Москвич (54 здания общей площадью 750 тыс. кв. м), на месте которого планирует построить 1 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Сейчас стоимость девелоперских активов $2 млрд. Портфель включает строительство жилья и офисов площадью 1 млн кв. м в Ханое (Вьетнам). ИФК владеет островом Святого Марко в Черногории и более чем десятью отелями на Балканах (см. Ъ от 3 мая 2007 года). Также Метрополь является совладельцем компании ЗАО Трансагроэкспорт, которая спорит с Ист-Лайном за права на 3,5 тыс. га в Истринском районе.

Глава Метрополя пояснил Ъ, что на двух третях земель возле Каширы планируется развивать сельское хозяйство, а 600-700 га использовать под девелопмент. На этих землях мы будем строить коттеджи. Сейчас ведутся переговоры с лидером этого рынка в Японии компанией Sekisui House по строительству завода по производству клееного бруса производительностью до 1 млн кв. м в год, рассказал господин Слипенчук. Кроме земли возле Каширы ИФК также принадлежит 76 га рядом с Фрязином, 22 га в Крекшине, 6 га в Красногорске и еще нескольких подмосковных городах. Как следует из презентации проекта Доходная земля, предназначенной для потенциальных инвесторов (есть в распоряжении Ъ), на первом этапе в развитие этих территорий Метрополь планирует вложить $100 млн.

Как изменились затраты
В 2008-2009 гг. федеральный бюджет потратит на транспорт на 230,4 млрд руб. больше, чем планировал (предыдущий вариант ФЦП был утвержден в июле 2007 г.). Подавляющая часть этой суммы 192,4 млрд руб. пойдет на финансирование дорожного строительства (см. графики). Почти треть новых дорожных затрат (60,5 млрд руб.) обустройство двух нужных к Олимпиаде трасс: Москва Новороссийск (М4) и Джубга Сочи (М27).

Как отмечает Анна Шишкина, на 600 га компания может построить 1,5-2 тыс. домовладений. По ее словам, основные инвестиции около $30 млн, или $500 за сотку потребуются для перевода земель из статуса сельхозназначения. Подобные объемы разумнее реализовывать очередями: часть продавать как участки с подрядом, просто земли или инвестпроекты, пояснила Анна Шишкина. Начальник отдела развития холдинга МДК-групп Алексей Тонконогов считает, что участки в розницу без подряда, с коммуникациями и хорошей транспортной доступностью будут стоить в этом районе Подмосковья от $1,5 тыс. за сотку, на берегу Оки от $5 тыс.. По словам Анны Шишкиной, все крупные землевладельцы вынуждены развивать сельское хозяйство. Существуют ограничения по объемам земель, которые могут быть переведены из статуса сельхоз. Если же они не используются по назначению, то через суд могут быть изъяты, пояснила она.
В конце апреля правительство в основном одобрило федеральную целевую программу (ФЦП) развития транспорта на 2010-2015 гг. А действующую транспортную ФЦП (2002-2010 гг.) чиновники решили сократить на год, она завершится в 2009 г. Новые сроки и ассигнования утверждены постановлением правительства.

Дороги дорожают из-за нехватки стройматериалов и роста цен на выкуп земли, говорит директор Института региональной политики Булат Столяров.

Основная часть новых ассигнований не дополнительно выделенные деньги, а перераспределенные средства 2010 (сокращенного) года, говорит чиновник Минтранса. Впрочем, год назад предполагалось в 2010 г. потратить на дороги 356,5 млрд руб., а предварительный вариант программы на 2010-2015 гг. отводит на это 537 млрд руб. (включая инвестфонд).

Дорога в Cочи
Автодороги самый дорогой проект транспортной ФЦП. На них приходится больше половины (за восемь лет 2,42 трлн руб. из 4,6 трлн руб.) стоимости программы. В 2008-2009 гг. на автодорожное строительство будет потрачено вдвое больше, чем на железнодорожное, и почти вшестеро больше, чем на гражданскую авиацию. Большая часть добавленных денег пойдет не на строительство новых трасс, а на капремонт и содержание дорог, говорит чиновник Минтранса.

Аэродромам достанется дополнительно 21,6 млрд руб. (3,2 млрд руб. екатеринбургскому, по 2,2 млрд Сочи и Геленджику), морскому транспорту 10,6 млрд руб. Средства пойдут на восстановление и удлинение аэродромных покрытий, говорит первый зампред правительства Свердловской области Михаил Максимов: Кольцово крупнейший аэропорт в стране после московских и питерского Пулково, ему необходимы деньги на реконструкцию.

Наибольшую прибавку получат южные трассы, их ускоренное строительство нужно для Олимпиады в Сочи, отмечает чиновник Минтранса. Кроме дороги Сочи Джубга (добавили 15,2 млрд руб.) на эти деньги построят центральную автомагистраль Сочи (4 млрд руб.). Четырехкратное увеличение финансирования ждет федеральную трассу М4 Дон (лидер по росту затрат), связывающую Москву и Новороссийск. Эта стратегическая дорога устаревшая и опасная, а летом ее используют миллионы людей, сердился президент Владимир Путин в прошлогоднем послании Федеральному собранию. На М4 придется основная олимпийская нагрузка, говорит чиновник Минтранса. Конкурс на право вести строительные и ремонтные работы на трассе Дон должен состояться в конце мая.

В стране лишь треть дорог соответствует эксплуатационным нормативам, а деньги выделяются исходя из расчета, как будто в нормальном состоянии все 100%, говорит глава Союза автомобилистов Вячеслав Лысаков. Поэтому дорожникам хронически не хватает средств на содержание трасс.


Администрация Тверской области и руководство компании Открытые инвестиции подписали соглашение о реализации проекта комплексного развития территории Большое Завидово. Договор о сотрудничестве был скреплен подписями губернатора Тверской области Дмитрия Зеленина и генерального директора ОАО ОПИН Сергея Бачина.

Минимальная стоимость 1 км дороги несколько миллионов долларов, а инфляция на рынке строительства инфраструктуры 30-40% в год, знает Столяров. По результатам завершившихся в марте торгов нанести разметку на 145 км федеральной трассы Колыма стоит 6,9 млн руб., заменить барьерное ограждение 7 млн руб. Инвестор не всегда точно просчитывает стоимость выставленного на торги проекта, он может дать завышенную или заниженную цену, говорит замгендиректора инжиниринговой корпорации Трансстрой Сергей Кузнецов.

Земельный участок площадью 1300 га, отведенный для застройки, расположен на берегу Иваньковского водохранилища. Места красивые, но практически неосвоенные в округе всего несколько деревень. Как заметил Константин Забродин, руководитель проекта Новое Завидово, большинство участков в населенных пунктах Мокшинского поселения принадлежит дачникам, которые осваивают территорию самостоятельно и, по сути, бессистемно. За несколько лет так и не решена проблема снабжения газом и электроэнергией. Возникают проблемы по водоотведению ливневых стоков, практически отсутствует бытовая канализация. Поэтому градостроительный проект развития этой территории стал не только достойным выходом из положения, но и отвечает экономическим интересам как местных жителей, так района и области в целом, заметил К. Забродин.

Будет город заложен
Мы приступаем к реализации нового масштабного инвестиционного проекта, заявил на пресс-конференции Д. Зеленин. Вскоре в Конаковском районе Тверской области вырастет новый город Большое Завидово. В непосредственной близости от большой воды появятся как индивидуальные, так и многоэтажные жилые дома, будет развита социальная инфраструктура, откроются бизнес-парки, рекреационные сооружения, развлекательные и торговые комплексы, медицинские центры, школы, детсады. Для обслуживания всех этих объектов потребуется около 20 30 тыс. человек. Конечно, первыми тут найдут работу жители Твери и области.

Концепция и этапы строительства
Реализация проекта Новое Завидово пройдет в два этапа. В течение 2008 2017 годов возведут первую очередь, и к 2018 году 19 тыс. человек смогут перебраться в Конаковский район на постоянное место жительства. В среднем за год планируют сдавать в эксплуатацию по 80 тыс. кв. м, и по окончании первого этапа жилой фонд города должен составить 825 тыс. кв. м.

Итак, в перспективе в 50 км от Твери и в 100 км от Москвы появится город-сателлит. В России и, в частности, Подмосковье, накоплен опыт по созданию подобных спутников. Так, в 1924 году инженер С. Шестаков разработал схему размещения вокруг Москвы двойного кольца городов. Населенные пункты следовало построить по направлению основных железнодорожных и шоссейных магистралей. Несколько городов, ставших промышленными центрами, и в самом деле появилось. Потом были реализованы и другие подобные проекты. Но если в эпоху индустриализации в городах-сателлитах размещались производственные предприятия и сопутствующие им жилые образования, то сегодня акценты сместились. В проектных бюро и архитектурных мастерских стали разрабатывать концепции инновационных городов-спутников, жители которых должны иметь не только комфортное жилье, но и работу по месту жительства.

Второй этап застройки включает в себя обустройство трех планировочных районов Мокшино, Кабаново и Безбородово, которые находятся на левом берегу Дойбицы. Так, в Мокшино в одном из заливов реки Шоши, охватывающей район с правой стороны, будет сооружен речной вокзал. Около его причалов сможет швартоваться речной транспорт малого водоизмещения. На территории указанных районов возведут многоквартирные дома и общественные здания.

Согласно проекту сначала будет сформирован общественный центр в районе деревни Вараксино. В устье реки Дойбицы предлагают обустроить рекреационную зону с крупным спортивным центром, тремя гостиницами и пляжами. Здесь же разместятся торгово-развлекательные и социально-бытовые учреждения, магазины. А в районе села Архангельское предполагают возвести православный храм.

Магистраль М-10 Москва Санкт-Петербург разделит Новое Завидово на две части. В восточной сконцентрируются жилые дома и коттеджи, объекты инженерной и бытовой инфраструктуры. Западная часть станет административно-производственной: здесь появятся деловой и торговый центры, бизнес-парк, придорожный отель, зона высокотехнологического производства и логистики и прочие объекты.

В центре района Кабаново будет разбита парковая зона, вокруг которой расположатся малоэтажные сблокированные и индивидуальные жилые дома. Наконец, в Безбородово намечено построить деловой центр.

В ходе строительства мы не должны допустить ошибок, имевших место при комплексном освоении других территорий, подчеркнул Д. Зеленин. Прежде всего это касается доступа к водным ресурсам. Нередко водоемы оказываются отрезанными от самих поселений заборами тех индивидуальных домов, которые расположены ближе к воде. В нашем случае каждый житель Большого Завидова сможет иметь свободный доступ к реке и пляжам. На берегу будет построена сеть стоянок для маломерных судов всех категорий. Этими причалами смогут пользоваться все желающие.

В Новом Завидове будет возведено почти 1,5 млн кв. м жилья. Здесь построят как отдельные коттеджи и таунхаусы, так и высотные многоквартирные дома. Численность населения составит почти 30 тыс. человек.

На том и порешили
Что даст этот проект Тверскому региону? Прежде всего, это 75 млрд открытых инвестиций, более 2 млрд руб. дополнительных налоговых поступлений ежегодно. Администрация области уже много лет создает благоприятные условия для вложения частных средств в экономику региона. Результаты этой работы становятся очевидными сегодня, подвел итог Д. Зеленин.

Надо сказать, что к разработке концепции были привлечены не только лучшие отечественные архитекторы, но и международные специалисты по планированию территорий: компания EDAW, международная инженерная фирма Buro Happold. В качестве экономического консультанта выступила компания Economic Research Associates (ERA), которая специализируется в сфере туризма и досуга.


Рынок недвижимости Франции еще не раскрыл перед россиянами всех своих потенциалов. Виллы и замки становятся источником дохода, за историческими стенами домов на пленэре скрываются все блага цивилизации. При этом 70-150 тысяч евро уже достаточно для обретения своего уголка этой страны.

Комплексное развитие территорий является одним из стратегических направлений деятельности ОАО ОПИН, отметил С. Бачин. Именно строительство мини-городов с развитой инфраструктурой, включающей детские сады, школы, учреждения здравоохранения, создание спортивных и рекреационных сооружений открытого доступа имеет широкие перспективы. Это новые рабочие места, дороги, наконец, новое жилье, которого пока остро не хватает ни в стране, ни в Москве, ни в Тверской области.

Махнем, не глядя?
Каждый житель российского города-миллионника при современном состоянии цен на родные квадратные метры имеет теперь возможность обменять квартиру в спальном районе мегаполиса на прелестный кусочек этой близкой нам по духу страны.

Франция издавна будоражит умы и сердца россиян как страна, история, культура, судьба которой в течение ряда веков тесно переплеталась с российской. Для одних поколений она становилась образцом для подражания и законодателем мод, для других спасительным островом в период социальных бурь и гонений, для третьих недостижимой, но манящей мечтой И никогда еще Франция не была так близка и доступна россиянам, как сейчас.

Пиетет, испытываемый перед Францией как иконой стиля для россиян, часто искажает их представление о своих возможностях. Рынок (на котором, кстати сказать, постоянно пасутся держащие нос по ветру англичане) состоит из гораздо более широкого, разнообразного и доступного спектра предложений, чем это может казаться на основе рекламы в глянце.

Впрочем, никто никого не агитирует за массовую эмиграцию. Но рассказать подробнее об инвестиционном потенциале французского рынка недвижимости все же стоит.

Европейцы покупают недвижимость на Ривьере и делают это вложение доходным. Какое-то время живут в ней в свое удовольствие, а на период разных массовых мероприятий, в сезон отпусков с удовольствием сдают в аренду через управляющие компании за весьма достойную плату (в сезон владельцы зарабатывают сотни тысяч евро) Или вообще в основном сдают, сами же появляются от случая к случаю. Подобное вложение вряд ли упадет в цене. Только за прошлый год, хотя в целом темпы роста на французском рынке недвижимости затормозились и составили за год около 3,6% по стране в среднем, ЛБ стал лидером и выдал на круг примерно 8,5 % (по данным FNAIM) так что на каждый вложенный на нем год назад миллион пришлось 80-90 тысяч евро чистой прибыли.
Примеры объектов такого типа


Востребованность роскоши
Начнем все же с того, что обычно является для нас визитной карточкой шикарной Франции с Французской Ривьеры, более известной нам как Лазурный берег. Небольшая по протяженности полоска Средиземноморского побережья менее полусотни километров - притягивает взоры человечества постоянно проходящими здесь пафосными событиями мирового значения. Склоны окружающих побережье гор плотно залеплены элитными виллами с панорамными бассейнами и цветущими террасами, плюс великолепное море, ласковое солнце, царство роскоши знаменитых набережных-променадов и всемирно известных отелей. Естественно, бюджеты таких покупок миллионные, причем в евро.

Чем южнее, тем дешевле
Двигаясь по средиземноморскому побережью к югу от Лазурного, проскакивая промышленно-портовый Марсель и постепенно приближаясь к границе с Испанией, мы наблюдаем схожие, но не такие раскрученные пейзажи. И не такой накрученный ценник. Так, в районе Перпиньяна малогабаритная квартира уже как минимум вдвое дешевле, море не менее лазурное, а арендные ставки ниже всего раза в полтора. Таким образом, рентабельность вложений даже несколько выше. Правда, и сдаваться такая недвижимость гарантированно будет лишь в сезон тем европейцам, которые пребывают на спокойный семейный отдых на взморье - подальше от тусовочной суеты.

Лазурный берег для всех
Однако, многомиллионные бюджеты подобных приобретений вовсе не означают, что другим нашим соотечественникам менее состоятельным и более практичным путь на Лазурный берег заказан. Если всего этого роскошного окружения и сказочного климата (летом +25-27, зимой +12-18) временами очень хочется, но при этом не нужны ни 7 спален, ни собственный сад с бассейном, наоборот неплохо бы иметь доход на вложенные средства можно ограничиться бюджетом от 200 250 тысяч евро. И получить свое компактное, но комфортное жилье, террасу с видом на море и весь Лазурный берег в придачу. При ближайшем рассмотрении рынок недвижимости Французской Ривьеры оказывается в массе своей гораздо более демократичным. Приобретя студию, либо малогабаритную квартиру с одной спальней в Каннах или Ницце, небольшая семья обеспечит себе комфортное проживание в этом благословенном краю. Или неплохо заработает на этом вложении, получая в сезон от 500 и более евро в неделю от сдачи в аренду приток туристов и участников гарантирован плотным графиком различных мероприятий и популярностью побережья. Рынок аренды стабилен по ценам, предложение весьма востребовано. Поэтому бронируются квартиры и виллы под аренду буквально с осени предыдущего года сервис по сдаче в аренду налажен четко.

Пока на белом свете есть Гасконь
Любителей же урбанистского стиля жизни влекут очаровательные города с многовековой историей, старой доброй архитектурой и модернизированной начинкой исторического облика каменная роза - Тулуза, родина Генриха 1У - королевский город По, столица Гаскони Тарб. Развитая инфраструктура, безупречная чистота и благоустроенность, все современные удобства за многовековыми стенами и все это на фоне высокого уровня жизни и культуры одной из самых благополучных европейских стран. По мере отдаления от средиземноморского побережья резко снижается и количество нелегальных эмигрантов. А поселиться в просторном модернизированном доме ХУ-ХУП века постройки - со всеми удобствами и большим ухоженным участком можно, потратив сумму, эквивалентную стоимости однушки на Лазурном. Рынок юга Франции. В частности, знаменитая Гасконь, а также Ланды изобилуют предложениями просторных, уже оснащенных всеми удобствами домов стоимостью около 1000 евро за квадратный метр цены, давно забытые Петербурге, и тем более в Москве.

А переместившись со Средиземноморского побережья вглубь юга Франции вдоль Пиринеев, мы по мере отдаления от побережья наблюдаем достаточно динамичное снижение уровня цен на недвижимость. Элитный сектор в глубинке юга Франции представлен разве что замками, о которых речь впереди и редкими роскошными виллами, отстроенными патриотами этих мест для личного удовольствия. Но прелесть окружающего ландшафта заснеженные горы на горизонте, зеленые долины, небольшие стремительные реки, отсутствие зноя и высокой влажности располагает к спокойной размеренной жизни на природе в шаговой доступности всех благ цивилизации.



Главная --> Публикации