Главная --> Публикации --> Продажа квартиры. этапы сделки Отказ от бизнес-муравейников Московское градостроительное законодательство объединили с потерями Элитное жилье на острове маврикий Израиль: налоги на недвижимость и иностранные инвесторы

В утвержденном перечне восемь объектов. Среди них строительство пересечения Ленинградского и Головинского шоссе, Пятницкого шоссе и Митинской улицы, участка магистрали Вешняки - Люберцы: от Проектируемого проезда 300 до Большой Косинской улицы, участка Краснопресненского проспекта: от МКАД до проспекта Маршала Жукова и от Живописной улицы до 3-го Силикатного проезда, пересечения Варшавского шоссе с Курским направлением Московской железной дороги и реконструкция этого шоссе на участке от МКАД до района Щербинка, реконструкция Крестовских путепроводов.

Столичное правительство утвердило перечень автомобильных дорог общего пользования, которые в этом году построят за счет долевого участия московского и федерального бюджетов. Совместного строительства будет немного. По расчетам мэрии Москвы, в ближайшие годы на дороги понадобится 5 трлн рублей, из которых столичный бюджет осилит только 1 трлн. Поступления из федерального бюджета с этими цифрами просто не сравнить. Следовательно, от пробок в обозримом будущем столице не избавиться.

Перепалка между Москвой и федеральным центром по поводу строительства магистралей в очередной раз заходит в тупик. А это значит, что уже в ближайшие годы нынешние транспортные проблемы Москвы покажутся цветочками.

На все это уйдет 24,7 млрд рублей, из которых 12,5 млрд выделят из столичного бюджета, остальное - из федерального. Впрочем, в общей структуре столичных трат на дорожное хозяйство эти суммы не столь значительны. Например, в 2008 году столица потратит на эти цели около 100 млрд рублей, а до 2015 года, как на днях заявил первый заместитель мэра Москвы Юрий Росляк, город готов выделить чуть более 1 трлн. При этом, добавил он, реальная потребность - 5 трлн (на строительство не хватающих городу 150 км только крупных магистралей). Представители мэрии настаивают на 50-процентном участии федерального бюджета. Нужна помощь федерального центра, однако особого желания вложиться в проект центр не демонстрирует, - заявил Росляк. В ответ вице-премьер - министр финансов Алексей Кудрин попенял Москве за скупость в решении транспортных проблем: город ежегодно получает большие дополнительные доходы в бюджет, но прирост этих доходов куда выше, чем увеличение финансирования дорожного строительства из столичного бюджета. Зато, например, на строительство региональных аэропортов или на вложения в другие предприятия за пределами города Москва тратится весьма охотно.

Очевидно, что жилье в коттеджных поселках на Новорижском шоссе с вводом в эксплуатацию Краснопресненского проспекта подорожает, - сказала Газете заместитель гендиректора компании Новый город Наталья Ветлугина. - Я думаю, процентов на 1 Но примерно на такую же величину снизится стоимость квартир на Карамышевской набережной. Менее значительные для сложившейся транспортной ситуации дорожные объекты, такие как Крестовский путепровод, ремонтируемый уже не первый раз, никак не повлияют на стоимость жилья ни за МКАД, ни в Москве. После реконструкции Варшавского шоссе на 10-15% может подняться стоимость квартир в Щербинке и Южном Бутово, - спрогнозировал коммерческий директор Московской девелоперской компании Алексей Остробородов. Закономерность зависимости цен на жилье от транспортной инфраструктуры в Москве очевидна. Одним из ярких примеров служит история с комплексом в коттеджном поселке Грин Хилл, который из-за близости Третьего транспортного кольца из элитного превратился в бизнес-класс.

Кому не повезет на 15%
Риэлторы утверждают, что с вводом в эксплуатацию намеченных на этот год дорожных объектов стоимость жилья на локальных рынках может и понизиться, и повыситься. Причем некоторые эксперты доказывают влияние транспортной доступности на стоимость жилья историями из недалекого прошлого московского рынка недвижимости.

История вопроса
Для начала стоит напомнить, что еще в 2002 году правительство было уверено в том, что налог на недвижимость можно будет ввести уже в 2004 году. В нем власти хотели объединить все имущественные налоги, существующие сегодня: налог на имущество организаций, налог на имущество физлиц и земельный налог. Однако проблем с каждым налогом по отдельности оказалось столько, что сроки введения налога на недвижимость были перенесены на 1 января 2009 года. Прошло несколько лет, и сегодня практически в середине 2008 года власти снова заявляют, что введение заветного налога перекладывается уже как минимум на 2011-2012 год.


Не так давно глава Минэкономразвития Герман Греф заявил, что рыночный налог на квартиры может быть введен лишь только после 2010 года. В данный момент идет проработка соответствующего проекта, который должен быть подготовлен Минэкономразвитием России совместно в Минфином и Минюстом. Далее законопроект будет направлен в Госдуму. Лично мне не верится, что налог на недвижимость будет введен к 2011 году. Давайте объясню почему!

Что делать?
Если есть такой человек который верит в то, что новый налог будет введен относительно безболезненно, пусть кинет в меня камень. Действительно, пробелов очень много, не говоря уже о пробелах которые неизбежно всплывут сразу же после его введения.


Такое не обязательное поведение объясняется тем, что законотворцы только начинают понимать сколько же проблем им может создать это предприятие, казавшееся ранее относительно простым. Хотя здесь стоит отметить, что немалое количество чиновников уже с самого зарождения этой идеи прекрасно представляло себе чем обернется эта идея изменения налогового мироустройства. Дополнительного энтузиазма добавил Владимир Путин своим посланием к Федеральному посланию РФ до 2010 года. В нем он еще раз напомнил о том, что налог на недвижимость должен быть введен к 2011-2012 году. Естественно, такое послание было воспринято как руководство к обязательному действию.

Например, возложить эту обязанность можно как на федеральные власти, так и на коммерческие организации. О том, что получается когда власть взаимодействует с коммерсантами говорить не приходится. Если же возложить эту оценку на собственника, тоже ничего хорошего не получится. Ну ладно, с оценкой как говорится, проехали, а вот как будет решаться вопрос с кадастром недвижимости, которого нет и скорее всего не будет в ближайшие годы. Дело даже не в его баснословной стоимости, а в том, как его создать? Нет как специалистов, так и отдаленно ясных механизмов его создания. В общем, ситуация очень созвучна вышеупомянутой оценке недвижимости.

Допустим, никто не знает как на самом деле будет осуществляться оценка облагаемой налогом недвижимости. Вернее, кто это будет делать и как будет выглядеть этот механизм.

В данном контексте стоит напомнить, что в своем последнем выступлении Герман Греф отметил, что гражданам, которые исторически живут в больших квартирах в престижных местах, но не могут платить высокий налог, могут быть предоставлены льготы. Речь в данном случае идет прежде всего о пенсионерах, живущих в центре больших городов. Однако о том, чтобы полностью освободить стариков от уплаты налога, речи также не идет. Опять же возникает вопрос, сколько в процентном соотношении могут составлять эти льготы? Допустим, если пенсионер живет на Тверской в квартире за $3 млн и ему предоставят льготу в размере 20-30% от размера налога, то его это наверняка не спасет.

Продолжает цепь пробелов вопрос о льготах, вернее вопрос о том, как государство будет защищать малоимущие слои населения. Например, предложенная заместителем министра финансов Сергеем Шаталовым система льгот, мягко говоря, не совершенна. Напомним, он предложил выделить каждому льготнику 15 квадратных метров не облагаемых налогом, следовательно, все дополнительные метры придется оплачивать. В итоге получается, что одинокому инвалиду имеющему квартиру в 50 квадратных метров придется продавать жилье и покупать себе 15-метровую комнату, дабы более или менее сводить концы с концами на свою нищенскую пенсию.

Власти Санкт-Петербурга всегда отличались активным восприятием федеральных инициатив. Вот и сейчас, всего месяц назад Конституционный суд разрешил прописку на дачах, как власти Санкт-Петербурга решили этим воспользоваться для решения жилищного вопроса. Учитывая, что президент России Дмитрий Медведев заявил о своем желании решить этот вопрос за счет малоэтажного строительства, по оценкам Индикаторов рынка недвижимости, теперь нехватку жилья в Санкт-Петербурге можно будет существенно снизить.

P. S.
Инициатива введения единого налога на недвижимость во многом напоминает приватизацию начала 90-х, которая запомнилась большинству россиян, прежде всего, как идеальный механизм разграбления народа. Например, сегодня в России достаточно много людей владеющих значительными участками земли и дорогой недвижимостью, при этом их доходы более чем смешны. В итоге, вышеупомянутые граждане великой страны благодаря новому налогу на недвижимость могут невольно расстаться со всем этим, в основном советским наследием, перейдя в класс самых настоящих нищих живущих в самых настоящих трущобах.

Старая версия закона действует уже 2,5 года. Она разрешает продавать участки земли типа Ж-1 (малоэтажная застройка) площадью от 6 до 12 соток на открытых аукционах всем желающим. Однако по данным правилам раздача участков идет очень медленно. За указанный срок было выдано лишь 80 участков, да и те только в одном районе Курортном. А предложенные населению участки в Колпинском и Красносельском районах востребованы не были. Хотя аукционы за эти участки, начавшиеся в декабре 2006 года, вызвали среди населения жуткий ажиотаж. В итоге, цены на аукционах были лишь незначительно ниже рыночных.

27 мая парламент Санкт-Петербурга приняли за основу пакет поправок к закону Санкт-Петербуга О предоставлении земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Теперь в качестве таковых будут выделять земли не только в деревнях, но и в садоводческих товариществах. При этом планируется расширить еще географию расселения петербуржцев. А учитывая тот факт, что прерогативу определения конкретного порядка прописки на дачах Конституционный суд отдал на региональный уровень, решить и данный вопрос в ускоренном режиме для парламента Санкт-Петербурга не составит труда.

Теперь власти Санкт-Петербурга решили, что раз участки не берут за деньги, то их можно раздать бесплатно. Фактически, относительно этого закона у властей Санкт-Петербурга теперь будет действовать тот же принцип, что и относительно квартир. Власти как Москвы, так и Санкт-Петербурга решают проблему очередей не только за счет бесплатной раздачи квартир, но и за счет так называемой льготной продажи. То есть, участки будут предлагаться не только бесплатно, но и как на общих основаниях по рыночным расценкам, так и по льготным расценкам. При этом, в итоге, в очереди должны остаться только льготники.

И все же это не удивительно, что петербуржцы не захотели получать участки в Колпинском и Красносельском районах. Курортный район расположен рядом с Финским заливом, а Красносельский и Колпинский далеко от морского берега. Кроме того, в Курортном районе много лесов, а в Красносельском и Колпинском их, можно сказать, нет.

Кроме того, власти Санкт-Петербурга намерены также повысить и активность торгов. Это планируется сделать за счет расширения ассортимента районов предлагаемых под дачи и загородные дома. Сделать это парламентарии Санкт-Петербурга готовы путем расширения списка подлежащих застройке категорий земли. Если сейчас, как уже говорилось, участки могут выделяться только на землях типа Ж-1, то после вступления в силу поправок участки можно будет раздавать на землях типа Р- Здесь возможно строительство садоводческих объектов, объектов отдыха, досуга и развлечений и туризма.

Льготникам предполагается раздавать участки в несколько раз больше чем на аукционах. Так, героям Советского союза, России и полным кавалерам ордена Славы будут предоставляться участки площадью 24 сотки. Героям Социалистического труда, кавалерам ордена Трудовой Славы трех степеней, а также гражданам, имеющим особые заслуги перед Россией и Санкт-Петербургом, предоставят по 12 соток. Тогда как по аукциону можно приобрести участки площадью лишь от 6 до 12 соток.

Если поправки в закон О предоставлении земельных участков пройдут, то парламентариям останется только зафиксировать принцип прописки на дачах. При этом, учитывая намерение властей Санкт-Петербурга сократить число не застраиваемых зеленых зон, эти дачи могут появиться, даже в черте города. Такие дачи, наверняка, вызовут еще больший ажиотаж среди населения. И у парламентариев Санкт-Петербурга большие планы. Если за прошедшие 2,5 года было продано лишь 80 участков, то теперь авторы закона надеются, что после принятия их поправок в месяц будет суммарно раздаваться и продаваться около 50 участков. Конечно, в масштабах общего числа нуждающихся в жилье в Санкт-Петербурге, такое количество выглядит не серьезно. Но, учитывая намерение президента России Дмитрия Медведева решить квартирный вопрос за счет малоэтажного строительства, по оценкам аналитического центра ирн.ru, на фоне активности питерских властей федералы могут начать выделять им под дачную застройку гораздо большие площади, чем указанные 14 га.
Стоимость малоэтажного метра должна составлять в среднем 20 тысяч рублей. Насколько реально выполнить эту задачу, поставленную главой государства, обсуждали вчера в минрегионе участники межведомственной рабочей группы по Национальному проекту Доступное жилье.

Фактически, это решение почти копирует поправки федералов, когда они сократили список лесных земель, не подлежащих застройке. Так, в той же Ленинградской области уже 13,6 га лесного фонда отдают под застройку. Санкт-Петербург, по сути, решил воспользоваться этим решением федералов. В пользу этого факта говорит также то, что власти Санкт-Петербурга параллельно с прохождением через законодательное собрание Санкт-Петербурга поправок в закон О предоставлении земельных участков решили сократить число не застраиваемых зон зеленых насаждений. На данный момент их около 2,5 тыс. Если часть из них попадет под число застраиваемых, то на этих территориях, как и на землях типа Р-3, можно будет строить спортсооружения, объекты парковой инфраструктуры и объекты садоводчества.

Ввести малоэтажное и индивидуальное строительство в цивилизованное русло, предложить покупателям типовые удобные и современные (и при этом относительно недорогие) дома - такая задача была поставлена правительством еще в 2006 году.

Сегодня, согласно статистике, примерно каждый второй построенный метр жилья - это индивидуальные дома. Потребность в них огромна - и на селе, и в пригородах областных и районных центров. При этом лишь малая часть таких новостроек отвечает всем градостроительным нормам. Чаще комфортным такое жилье не назовешь: ни современного отопления, ни канализации. Конечно, элитные коттеджные поселки со всей необходимой инфраструктурой тоже строятся, но вот только предназначены они отнюдь не среднему классу.

Но наладить серийный выпуск малоэтажки - это лишь полдела. Одной из серьезнейших проблем остается вопрос землеотвода и инженерной подготовки территории. Инженерные сети и новые дороги до малоэтажных районов удорожают такое строительство по сравнению с многоэтажными кварталами. С другой стороны, непосредственно строительство и дальнейшая эксплуатация таких домов намного дешевле, потому что при их возведении можно использовать новейшие энерго- и ресурсосберегающие технологии.

Тогда же было решено в порядке эксперимента построить в трех федеральных округах крупные домостроительные комбинаты, которые должны выпускать с конвейера не типовые железобетонные панели, а сборные индивидуальные или малоквартирные дома.

В Северо-Западном федеральном округе первый такой комбинат уже начал работать. Одновременно на территории в 300 гектаров на юге Санкт-Петербурга началось возведение жилого микрорайона, состоящего из шести тысяч индивидуальных и спаренных сборно-щитовых домов различной площади.

Словом, начиная малоэтажные эксперименты, предстояло оценить все плюсы и минусы такого строительства.

По словам замминистра регионального развития Сергея Круглика, развитие разнообразных технологий малоэтажного строительства расширит градостроительные возможности. При этом, используя зарубежный опыт, важно считать на несколько шагов вперед и сохранять уже имеющееся производство. Панельное домостроение, считает зам министра, тоже можно в нужном объеме переориентировать на малоэтажку. Так, в Чувашии началось производство таких панелей, и себестоимость квадрата в таком малоквартирном трех-, четырехэтажном доме составила всего 10 тысяч рублей.

Первый опыт показал, что проблем при малоэтажном строительстве возникает очень много. Действующие строительные нормы ориентированы исключительно на многоэтажные дома - следовательно, необходима скорейшая разработка новых технических регламентов. Инженерное обустройство площадки инвестор проводил за свой счет, хотя по Градостроительному кодексу инфраструктура должна финансироваться из муниципального бюджета.



Главная --> Публикации