Главная --> Публикации --> Подмосковные власти не намерены отдавать москве щербинку Чем интересна российскому инвестору недвижимость панамы «черный список» ипотечных агентств Квадратных метров громадьё... Новый способ решения квартирного вопроса

Все выступавшие на секции отметили стабильный спрос на офисные помещения при растущем предложении. Управляющий партнер компании Новое качество Михаил Гец заявил, что мы уже перешагнули рубеж цен 1998 года, когда в Москве было всего несколько современных бизнес-центров с арендной ставкой 1 тыс. долл. за 1 кв. м в год. Затем, как известно, произошло резкое падение цены и постепенный подъем. Сегодня для офиса класса А эта цифра в среднем составляет 1,1 тыс. долл. Эксперт также отметил, что по Москве ставки отличаются в разы. Например, в центре стоимость квадратного метра превышает 3 тыс. долл., а в районе МКАД офис можно снять и за 400 долл.

В конце апреля в выставочном центре Крокус Экспо состоялась конференция Недвижимость России. Во время работы одной из секций этого мероприятия участники обсудили ситуацию на рынке офисной недвижимости столицы и наиболее эффективные способы капиталовложения в него.

Заметно сокращается и количество людей, решивших стать девелоперами. Управляющий партнер компании Новое качество М. Гец поясняет: Полтора года назад предприниматель, который имел полмиллиона долларов, не колеблясь, шел в эту сферу деятельности. Кредитные организации не скупились: можно было взять бизнес-план у товарища, скопировать, подкорректировать под себя, принести в банк и получить кредит под очень низкие проценты. Затем новоиспеченный девелопер приступал к возведению офисного здания и параллельно сдавал еще несуществующие площади в аренду. Сейчас многое изменилось. Если ты ничего не строил раньше денег тебе не дадут. Словом, непрофессиональные игроки постепенно уйдут с рынка.

Бытует мнение, что кризис ликвидности отразился на западных компаниях, которые являются основными арендаторами дорогих офисов. Им уже не под силу содержать дорогую недвижимость. Соответственно некоторые игроки рынка делают вывод, что песенка дорогостоящих офисов спета, спрос на них будет падать. Эту точку зрения разделяет М. Гец. Впрочем, тяжелые времена настали и для first taim-девелоперов, то есть тех, кто возводит свое первое офисное здание. Многие из них заложили в финансовые модели определенную стоимость денег, но сейчас она резко возросла, поэтому некоторые здания могут остаться недостроенными, либо на их возведение потребуется дополнительное время.

На секции были рассмотрены наиболее интересные проекты, недавно заявленные на рынке. Один из них торгово-офисный центр Славянский мир. Его построят на 41-м км МКАД в районе поселка Мосрентген Ленинского района Московской области. Площадь будущего крупнейшего в Европе комплекса составит более 1 млн кв. м. При этом около 300 тыс. кв. м придется на торговую зону, 400 тыс. кв. м на офисные помещения, 120 тыс. кв. м на склады. Здесь возведут многозальный кинотеатр, выставочный салон, театрально-концертный зал, детский игровой центр, разместят предприятия бытового обслуживания и общественного питания. Подземные паркинги рассчитаны на 100 тыс. парковочных мест.

О покупке офисных зданий как способе инвестиций рассказал Айдар Галлеев, директор департамента консалтинга и исследований Управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга МИЭЛЬ. Он полагает, что лучше вкладывать в те объекты, у которых больше этажность, а соотношение арендного дохода и стоимости строительства оптимально. Еще один нюанс состоит в том, что сегодня во всем мире стало невыгодно покупать офисные здания для собственных нужд. Их приобретают в основном для арендного бизнеса. Однако на отечественном рынке недвижимости практикуют и то и другое. Такой подход М. Гец назвал еще одной российской тенденцией. По его мнению, это не совсем правильно, потому что непрофессионалам владеть недвижимостью сложно, поскольку ею надо грамотно управлять, поэтому со временем спрос на покупку офисной недвижимости для собственных нужд должен сократиться до минимума.

Сейчас к участку в 12 га подведены коммуникации. Поскольку принято решение использовать технологию скоростного домостроения, разработанную НИИ Теплостен, работы планируют осуществить в рекордно короткие сроки. Ориентировочно первая очередь будет сдана в эксплуатацию в 2010 году.

Фасады торгово-офисного центра спроектированы в стиле петербургского Зимнего дворца. С запада к новому комплексу будет примыкать лесной массив Тропаревского лесопарка и парка исторической усадьбы Троицкое. В проекте предусмотрено благоустройство зеленой зоны, проведение реконструкции каскадных прудов и прогулочной набережной.

Еще один интересный объект Верхние торговые ряды комплекс из четырех зданий, повторяющий архитектурный облик одноименного сооружения на Красной площади (современный ГУМ). Общая площадь крытых помещений составит свыше 700 тыс. кв. м, а еще 100 тыс. кв. м будет отведено под офисы.

Кроме ТОЦ Славянский мир на 41-м км МКАД возведут и другие объекты: автоцентр, мебельный салон, центр электроники, магазин товаров для детей по 100 тыс. кв. м каждый, а также гостиницы, центры досуга и отдыха (200 тыс. кв. м), склады (300 тыс. кв. м).

В свою очередь Валерий Казейкин, вице-президент Международной ассоциации фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования, рассказал о схеме финансирования проекта: Все большее распространение получает практика, когда средства, полученные от инвестирования в строительство бизнес-центров, идут на возведение жилья. В проекте Славянский мир наоборот. На первом этапе будут возведены малоэтажные дома, реализация которых станет финансовым заделом для коммерческой недвижимости. Как отметил В. Лещиков, объем нового жилья составит 1 млн кв. м.

Генеральный директор НИИ Теплостен Валерий Лещиков оценивает себестоимость строительства квадратного метра в 1,5 1,7 тыс. долл., поэтому сумма инвестиций в возведение ТОЦ Славянский мир составит более 1,6 млрд долл., а общий объем вложений в проект, по мнению экспертов, может превысить 6 млрд долл.

Понятие хостел неразрывно связано с таким явлением как хостел-движение, которое объединяет всех сторонников путешествий дикарем независимо от их национальности, вероисповедания или каких-либо политических убеждений. Сегодня хостелы имеются не только в Европе, но и в таких, относительно экзотических странах, как Индия, Колумбия, Бразилия, Коста-Рика, Тайвань. Имеются они даже в Южной Африке. Как правило, основными клиентами хостелов являются студенты. Но это вовсе не означает того, что другим социальным категориям в них делать нечего. В настоящем хостеле стабильно царит весьма демократичная атмосфера, поэтому студенты без особых проблем находят общий язык даже с одинокими странниками, которые могут быть старше их не на одно десятилетие. Как говорится, страннику со странником всегда найдется о чем поговорить.


Что такое хостел
Прежде чем говорить о сегодняшнем положении дел хостелов в Москве стоит разобраться, а что же вообще обозначает это непонятное для многих россиян слово. Итак, хостел в переводе с английского - общежитие, но не совсем привычное для русского человека. По сути, это небольшая гостиница эконом-класса имеющая номера разной вместимости от 2-х до 8-ми мест.

Дабы путешественник не носил лишнего груза в любом хостеле предусмотрено зеркало и розетка для электробритв. Кроме того, международные стандарты настоятельно рекомендуют устанавливать прикроватные лампы и стулья - чтобы обитателям хостела не приходилось сидеть на покрывалах кроватей. От спальни перейдем к туалету. Один туалет рассчитан на 12 человек (по меньшей мере по одному для каждого пола). В свою очередь раковин должно быть больше, так как одна раковина рассчитана на умывание уже 6 скитальцев.

Попробуем представить
Для того чтобы максимально точно представить себе как выглядит настоящий хостел стоит привести международные стандарты специально разработанные для данного вида гостиниц. Например, в спальнях минимальная высота потолков должна равняться 2,5 м , а минимальная площадь пола под койку не менее 4 квадратных метров. Что немаловажно, койки должны быть бесшумными. Не забыто и прочее оборудование в лице двух крючков для одежды на одного человека, а также полки или запирающегося шкафчика для багажа и личных вещей.

Портрет клиента
Сегодня практически все клиенты московский хостелов это иностранцы. Дело даже не в том, что хостелы относятся к малобюджетным гостиницам, просто им там нравится. Всюду царит непритязательная атмосфера перемежаемая не очень хорошим английским с налетом самых разных акцентов. Здесь всегда можно завести себе новых друзей и отправиться с ними вместе на Байкал или в Карелию, будь ты из Австралии, Голландии или Китая.

Далее следует столовая в которой минимальная площадь на человека равняется 1 квадратному метру. Стоит отметить, что по мере возможностей в хостелах обеспечивается горячее питание, для чего в последнем должна быть кухня и кладовая. Помимо вышеупомянутых моментов в хостеле должно быть предусмотрено специальное помещение для безопасного хранения багажа (денег, специального оборудования и прочих личных вещей). Ну, и конечно же сегодня в любом хостеле помимо телефона должен быть интернет.

Сегодня любой московский хостел готов предоставить своим постояльцам дополнительные услуги. Например, завтрак, трансфер до ж/д вокзала или аэропорта, а также экскурсии по историческим местам в сопровождении гида. Не менее популярной становится и визовая поддержка. Как известно, отели имеют право высылать приглашения, в результате на основании ваучера, подтверждающего факт бронирования места в хостеле можно без проблем получить визу. Что немаловажно, стоимость приглашения от хостела стоит около $30-50 долларов, тогда как туристическое агентство берет до $200 за визу для независимого путешественника.

Среднестатистический потрет клиента российского хостела выглядит следующим образом: самостоятельный путешественник который хочет увидеть страну отнюдь не из окна туристического автобуса. Для него важно не только посмотреть московский кремль, но и съездить в Подмосковье, дабы увидеть реальную картину жизни русских людей.
Дополнительные услуги

Что немаловажно, практически все московские хостелы расположены в самом центре столицы. Такое географическое положение максимально удобно для осмотра многочисленных достопримечательностей. Достаточно только перечислить улицы на которых они находятся и человеку имеющему представление о Москве станет все понятно: Большой Каретный переулок, Арбат, Малый Златоустинский, Барашевский и Афанасьевский переулки. Действительно, быть может лучшие места для остановки в столице. Кроме того, не стоит забывать что персонал любого московского хостела прекрасно владеет как минимум английским языком и всегда может компенсировать дефицит общения. Лично для меня среднестатистический московский хостел ассоциируется с чистой и уютной коммунальной квартирой в которой ежедневно случаются интернациональные студенческие пирушки.

Особенности московский хостелов
Сегодня в столице открыты двери 10 хостелов. Наиболее знаменитые хостелы это Napoleon, Godzillas и Trans-Siberian Hostel. Кстати, последний хостел особенно запомнился автору этой статьи своим постоянным обитателем очаровательным полосатым котом по имени Кекс. Как правило, цена койко-места в московском хостеле начинается от 600 рублей. Номер на двоих обойдется уже в 1500 рублей и более.

С каждым годом все большей популярностью в нашей стране пользуется ипотечное кредитование. Именно ипотека позволяет приобрести жилье уже сегодня, а погашать полную стоимость в течение многих лет. Чтобы разобраться с происходящим на рынке ипотечного кредитования информационный портал Ipocredit.Ru продолжает публиковать серию интервью с руководством российских банков и ипотечных брокерских компаний о нынешней ситуации по ипотечному кредитованию частных лиц.

Что будет дальше
Как отмечают в Обществе содействия развитию Хостел-движения, сегодня официально понятия хостел до сих пор не существует, что существенно затрудняет развитие данного сегмента гостиничного бизнеса. Ведь к любому хостелу, который может быть организован в среднестатистической трехкомнатной квартире ЦАО, предъявляются такие же требования как к полноценной гостинице. Кроме того, сегодня в в Москве никто не заинтересован в чем-либо дешевом, тем более в каких-то там хостелах для студентов. Центр Москвы уже давно стал пристанищем для миллионеров которые заканчивают процесс выживания выглядящих нищими на их фоне коренных москвичей. Но, несмотря на это, московских хостелов становится больше. Говоря о развитии хостелов нельзя не упомянуть популярное высказывание московской мэрии по поводу дешевых гостиниц: Нечего нам тут бомжатники разводить!. Наверное люди высказывающие такие мысли еще до сих пор не поняли, что дешевое еще не значит бомжовое. А про то, чтобы они поняли что такое хостел-движение и говорить не приходится.

Оцените итоги работы Вашей компании в первом квартале текущего года

Сегодня на наши вопросы отвечает Алексей Шленов, Генеральный директор МИЭЛЬ-Брокеридж

Какие тенденции Вы видите на рынке ипотечного кредитования с точки зрения ипотечного брокера?

По данным отчетов нашей Компании, несмотря на традиционный сезонный спад в январе-феврале, показатели указывают на рост ипотечных сделок.

Какой, на Ваш взгляд, ипотечный продукт оказался самым востребованным в 2007 году?

В настоящее время на рынке ипотечного кредитования наблюдается повышение процентных ставок, отказ многих банков от рисковых видов кредитования (новостройки, ломбардное кредитование, комнаты, программы с нулевым первоначальным взносом), ужесточение требований к заемщикам.

Как Вы относитесь к процессу продолжающегося ужесточения требований к заемщикам?

Самой востребованной со стороны клиентов в 2007 году была услуга на приобретение квартиры на вторичном рынке. Если говорить об особенностях этого продукта, то наибольшим спросом пользовалась программа с нулевым первоначальным взносом.

Насколько на рынке ипотечного брокериджа ощущается конкуренция?

С одной стороны, по причине ужесточения требований банков к заемщикам и к объектам недвижимости, приобретаемым с привлечением кредитных средств, на фоне роста цен на недвижимость, заметно повысился спрос на услугу ипотечного брокера.
С другой стороны, процесс ужесточения требований к заемщикам со стороны банков ведет к сужению круга потенциальных клиентов.

Сегодня на наши вопросы отвечает Руслан Исеев, Первый Заместитель Председателя Правления Городского Ипотечного Банка

В настоящее время можно говорить об увеличении количества компаний, предлагающих именно брокерские услуги. МИЭЛЬ одним из первых в России обратился к практике ипотечных сделок и брокериджа. За период практической деятельности специалистами Холдинга была разработана собственная технология качественного предоставления услуг. Сейчас МИЭЛЬ-Брокеридж готов оказать клиентам комплексную услугу: кроме подбора банковской программы и лоббирования интересов клиента в банке, мы предлагаем риэлторские услуги по поиску жилья и его оформлению.
С каждым годом все большей популярностью в нашей стране пользуется ипотечное кредитование. Именно ипотека позволяет приобрести жилье уже сегодня, а погашать полную стоимость в течение многих лет. Чтобы разобраться с происходящим на рынке ипотечного кредитования информационный портал Ipocredit.Ru продолжает публиковать серию интервью с руководством российских банков и ипотечных брокерских компаний о нынешней ситуации по ипотечному кредитованию частных лиц.

Темпы роста объема задолженности по ипотеке замедлились и составляют в настоящее время 15% - самый низкий показатель за всю историю (правда, короткую) наблюдений.
Объем выдачи в Q1 2008 упал по сравнению с Q4 2007 на 21%.
Это связано с мировым финансовым кризисом и сложностями с рефинансированием ипотечных кредитов. Я думаю, что темпы роста рынка в 2008 году будут минимальными дальнейшие перспективы напрямую зависят от состояния мировых и отечественного рынка капитала.

Тенденции ипотечного рынка в России. Как развивается рынок?

На рынок сейчас влияет не столько рост цен, сколько стоимость привлеченного финансирования.

Как повлиял рост цен на ипотечный рынок?

По данным АИЖК доля ипотечных сделок в общем количестве сделок с жилой недвижимостью составляет в среднем 14%. Это немного. Я не думаю, что ипотека явилась решающим фактором в росте цен гораздо большее значение имеют недостаток предложения недвижимости (особенно качественной), а также повышение доходов населения и стремление граждан инвестировать в недвижимость (за отсутствием сравнимых по показателю риск/доходность иных финансовых инструментов в условиях инфляции)

Есть мнение, что ипотека спровоцировала рост цен, так с ее появлением большее число людей смогло позволить себе купить квартиру...

Конечно. Стоимость привлеченного финансирования стала заметно дороже, что нашдо свое отражение в ужесточении банками условий выдачи ипотечных кредитов (включая процентные ставки)

Наблюдается ли влияние кризиса ликвидности на ипотечный рынок в России?

Я не думаю, что заметное улучшение наступит ранее середины 2009 года. В любом случае тех ценовых уровней, которые были в 2006 и первой половине 2007 года мы не увидим еще очень долго.

Когда можно ожидать окончания кризиса и как будет восстанавливаться рынок после него?

Принципиально ничем. На Западе существует гораздо боле разнообразная продуктовая линейка, но, видимо, это в текущей ситуации скорее минус, чем плюс.

Чем, на Ваш взгляд, отличаются западные механизмы ипотечного кредитования от российских?

Отсутствие действующего рынка ипотечных облигаций в России надеюсь, что эта проблема будет решена в самом скором времени.

Что сегодня тормозит развитие ипотеки?

Конкуренция высокая, но только в традиционных секторах.

Сегодня на ипотечном рынке высокая конкуренция?

Могут, только зачем? Такие кредиты и администрировать и рефинансировать сложнее

Могут ли российские банки прийти к кредитованию по плавающим ставкам?



Главная --> Публикации