Главная --> Публикации --> Требуется офис с парковкой Удержать работников поможет строительство жилья Продажа квартиры. этапы сделки Отказ от бизнес-муравейников Московское градостроительное законодательство объединили с потерями

Проверь себя: станете ли вы новым льготником
Поправки расширяют круг счастливцев, которые могут претендовать на помощь города при решении квартирного вопроса.

Вчера, 21 июля, вступили в силу поправки к городскому закону Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения. Разбираем подробности нового законодательства вместе с председателем Комиссии по городскому хозяйству и жилищной политике Мосгордумы Степаном Орловым.

Итак, требуется, чтобы соблюдались следующие условия:

Вводится новая категория льготников: жители Москвы, нуждающиеся в содействии города в приобретении жилых помещений в рамках городских жилищных программ. Если вы проходите по всем критериям, то именно так официально нужно себя называть, когда будете обращаться в органы власти (управу, Департамент жилищной политики города) для постановки на учет в отдельную очередь.

На каждого из членов семьи приходится менее 10 кв. м площади жилья.

Член семьи, встающий на очередь, имеет прописку/постоянную регистрацию на территории Москвы сроком не менее 10 лет в общей сложности. То есть, если москвич на какое-то время выписывался, проживал в другом городе (регионе, стране), а потом вернулся и снова оформил постоянную регистрацию в столице, то при постановке на жилищную очередь будут учитываться даже разорванные между собой периоды проживания в Москве.

Прошло не менее 5 лет с момента сознательного ухудшения жилищных условий. Речь идет о действиях, в результате которых уменьшается размер жилплощади на каждого из домочадцев. Это и сделки с квартирами - скажем, продажа долей, комнат, и - самая распространенная ситуация - вселение и регистрация (прописка) новых жильцов.

Обратите внимание: учитывается как жилая площадь (комнаты), так и площади всех вспомогательных помещений: кухни, ванной, туалета, кладовки, а также балконов, лоджий, веранд и террас.

Важно
Для постановки на учет в новую очередь на жилье не нужно доказывать свою малоимущность. Это главная новация.

Имейте в виду: отсрочить постановку на очередь может даже прописка самых близких людей - мужа/жены или родителей. Исключение делается для несовершеннолетних детей: их можно смело регистрировать к папе или маме, прописанным в квартире, не опасаясь прибавления 5-летнего срока для постановки на жилищную очередь.

Получить жилье от города бесплатно новый очередник в отличие от старых не может.

Новобранцы могут участвовать только в так называемых возмездных городских жилищных программах, когда квартиры предоставляются со значительными скидками, но обязательно требуется собственный взнос.

Однако в жилищной комиссии нашли другое основание для отказа: превышение нормы жилплощади, учитываемой при постановке на очередь...

Что мешает попасть в жилищную очередь
- Как-то к нам обратилась с жалобой мама, - вспоминает Степан Орлов, - женился взрослый сын, девушка переехала к ним, регистрировать ее не стали - чтобы не было сознательного ухудшения жилищных условий, которое отсрочивает постановку на жилищную очередь.

В нашем случае молодая жена, оставшись прописанной у своих родителей, сохранила право пользования жилплощадью в их квартире, и ее долю приплюсовали к площади квартиры супруга.

Чтобы не попасть впросак, имейте в виду: когда определяется норма жилья, приходящаяся на каждого из членов семьи (напомним, должно быть менее 10 кв. м), то учитывается не только квартира, в которой проживают домочадцы, но и другая жилплощадь, где члены семьи имеют право собственности или право пользования.

Кстати: при расчетах площади жилья на каждого из домочадцев учитываются в том числе лица, временно отсутствующие, но сохраняющие право постоянного пользования жилплощадью. Например, военнослужащие-призывники, члены семьи, находящиеся в долгих командировках, и др. Чем больше жильцов будет числиться у вас в квартире, тем меньше окажется площади на каждого и соответственно больше шансов попасть в очередь на улучшение жилищных условий.

Еще одна распространенная проблема - небольшое, казалось бы, совсем незначительное превышение учетной нормы жилплощади - 10 кв. м на каждого из членов семьи. К нам обращались москвичи, у которых буквально 15 - 20-сантиметровый излишек оказался, - рассказывает Степан Орлов. Но закон есть закон. Формально даже 1 сантиметр лишней жилплощади преграждает путь для постановки в очередь.

Если вы уже стоите в очереди...
Как известно, москвичи, вставшие на учет по правилам нового Жилищного кодекса, т. е. начиная с 1 марта 2005 года, для сохранения своего места в очереди должны ежегодно проходить проверку на соответствие критерию малоимущий. Это осуществляется в режиме одного окна. Напомним, учитываются как доходы (зарплата и др.), так и стоимость налогооблагаемого имущества всех членов семьи - квартир, дач, земельных участков, автомобилей.

На заметку
Новые очередники соответствующего возраста могут участвовать в программе Молодой семье - доступное жилье. Она позволяет выбрать любую из трех форм городской помощи - субсидии, покупка в рассрочку, социальная ипотека (см. таблицу ниже). При этом объем льгот - величина субсидии, размер скидки и др. - зависит от ряда факторов: возраста супругов, наличия и возраста детей и т. д. Что полагается в вашей конкретной ситуации, нужно выяснять в Управлении департамента жилищной политики и жилищного фонда своего округа или района.

Теперь в этом случае можно перейти в новую очередь, введенную поправками к закону, если соблюдаются все остальные критерии (см. Проверь себя... на стр. 17 (1). Обратите внимание: при переходе в новую очередь сохраняется год постановки на учет в прежней очереди, т. е. учитывается весь накопившийся стаж очередника.

Если у кого-либо из домочадцев повышаются заработки, достается наследство и т. д., семья может выбиться из планки малоимущих и снимается с очереди.

Это развязывает руки тем, кто хочет жить поближе к работе, пожилым родителям или своим детям - ведь, как известно, квартиру от города очереднику могут предложить в любом уголке Москвы, в спальном районе и т. д.

Еще одно новшество: очередники, включенные в план на бесплатное предоставление жилья в текущем году, получили право выбора: вместо готовой квартиры они могут по желанию получить 100-процентную субсидию и купить любое жилье самостоятельно.

По последним исследованиям страхового рынка, проведенным в октябре этого года, выяснилось, что более 5 млн граждан страхуют свое имущество, а 36,4% договоров приходится на страхование дач и загородных домов. По данным компаний, спрос на «дачные» полисы на 30% выше, чем на «квартирные». Минимальная стоимость полиса по России составила 227 руб., а максимальная — 19 631 руб. По мнению специалистов, количество людей, страхующих загородные дома и дачи, будет увеличиваться в связи с ростом строительства, а тарифы на страхование будут уменьшаться в связи с увеличением «клиентского портфеля» компаний.

В то же время за удобство придется доплатить часть собственных средств: субсидия рассчитывается, исходя из стоимости квадратного метра, близкой к рыночной, но все же не равной ей. Так, на третий квартал 2008 г. городские власти утвердили размер субсидии 98 014 рублей за 1 кв. м. Для справки: средняя рыночная стоимость квадрата сейчас - около 135 тысяч руб. Так что, если решите покупать квартиру самостоятельно, то даже при 100-процентной субсидии придется выложить дополнительно порядка 40 тыс. руб. за каждый квадратный метр.
С окончанием дачного сезона и приходом зимы у владельцев загородных домов и дач появляется еще одна головная боль: как защитить свое загородное имущество, брошенное на зиму, от вандалов и воришек. Нанимать сторожа (даже из местных) — выйдет не менее тысячи рублей за месяц. Причем получение «охранного эффекта» никто не гарантирует. Приглашать специально обученного человека из охранного агентства совсем разорительно: 300–500 руб. в сутки, или $1,5–2,5 тыс. за 5 месяцев. Уж лучше купить страховой полис, он обойдется в 0,2–2,6% стоимости дома в год и защитит еще от массы неприятностей, например, пожара или стихийного бедствия. Впрочем, полис страхования дома актуален и для тех, кто живет в пригороде постоянно.

Тарифная считалочка
Средний тариф на страхование загородных домов и дач колеблется от 0,3 до 2,5% суммы ответственности. Однако надо иметь в виду, что к тарифу применяется целый ряд повышающих или понижающих коэффициентов. Как рассказал М2 руководитель направления по страхованию имущества физических лиц, малого и среднего бизнеса компании «РЕСО-Гарантия» Аркадий Бобиков, «увеличение тарифа происходит при наличии в конструкции строений из дерева, источника открытого огня в доме (камина, например), отсутствии металлических дверей и решеток, нахождении дома в зоне паводков». Уменьшить же страховую сумму, по словам заместителя директора департамента имущественного страхования компании «Энергогарант» Марины Шальневой, может близость к крупным населенным пунктам, наличие охраны в поселке или охранной и пожарной сигнализации в доме. Эти и ряд других факторов могут скорректировать страховой взнос на 20–30%.

В большинстве страховых компаний можно приобрести полис, покрывающий стандартный набор рисков: это пожар, залив, стихийные бедствия, взрыв газа, противоправные действия третьих лиц. Кроме того, за дополнительную плату можно включить в полис риск наезда транспортных средств, падения деревьев, пилотируемых летательных объектов и их обломков. В отношении стихийных бедствий надо иметь в виду, что под этим подразумеваются необычные для данной местности дожди, обильные снегопады, град. По словам пресс-секретаря «Столичного страхового общества» Ольги Илюшкиной, другие нестандартные риски выявляются и оцениваются в зависимости от конкретного случая и желания клиента. Например, можно застраховать свой дом от ядерного взрыва.

Кроме самого дома можно застраховать баню, гараж, хозблоки, беседки, элементы ландшафтных сооружений, заборы и ограждения. По словам начальника отдела маркетинга департамента комплексного страхования компании «Ингосстрах» Игоря Александрова, «по каждому объекту страхования устанавливается индивидуальная тарифная ставка в зависимости от характеристик конкретного объекта». Однако в некоторых компаниях встречается и так называемое комплексное страхование, т. е. единый тариф для всех застрахованных объектов на одном участке. Комплексное страхование позволяет сэкономить на полисе до 15% взноса.

Кроме всего прочего большинство компаний при продлении договора предоставляют скидку 10–20%, если за прошлый период не было произведено ни одной выплаты. Еще можно рассчитывать на скидку 5–10%, если вы приобретаете другие полисы (например, медицинский или на страховку машины) в этой же компании. Однако, по словам Марины Шальневой из «Энергогаранта», максимальная скидка не может превышать 50% базового тарифа.

Если же ваш дом стоит больше, то придется пригласить страховщика к себе. Его также придется пригласить, если вы хотите застраховать только отделку или только имущество. Потому что, как рассказала Ольга Илюшкина из «Столичного страхового общества», при страховании имущества применяется более высокий тариф, чем при страховании конструктивных элементов. Да и опасность того, что с имуществом внутри дома что-то случится, гораздо больше, потому страховщики применяют более высокий тариф и предпочитают описывать имущество самостоятельно.

Процедурные вопросы
Для того чтобы заключить договор страхования своего дома или дачи, достаточно иметь при себе свидетельство права собственности на землю и на сам дом и удостоверение личности. Полис можно прибрести на срок от одного месяца до одного года. Дома, оцененные владельцами лишь в $10–15 тыс., большая часть компаний страхует без осмотра недвижимости. Просто придется описать все имущество (если оно страхуется).

Есть варианты
Кроме того, сейчас можно застраховать по стандартному пакету и недостроенные загородные дома и дачи. Такой полис обойдется на четверть дороже, чем на готовый дом, потому что страховщику невыгодно брать на себя ответственность по недострою. Однако полис страхования недостроенного дома спасет ваш бюджет при эксцессах на стройплощадке и защитит имущество в зимнее время, когда строительство «замораживается», ведь известно, что недостроенные дома часто привлекают бомжей и вандалов.

Для того чтобы получить возмещение, надо будет представить страховщику ряд документов: это договор на страхование, удостоверение личности и документы, подтверждающие наступление страхового случая. Например, при противоправных действиях третьих лиц — справки из МВД, при пожаре — из пожарной службы, при стихийном бедствии — из Росгидрометцентра. Как пояснил Игорь Александров из «Ингосстраха», о страховом случае надо заявить, как только владельцу дома станет известно, что что-то произошло. «Это может случиться и через несколько месяцев после происшествия, если дом сезонного проживания. Но и в любом случае надо вызвать профильных специалистов и собрать нужные справки», — говорит И. Александров. Понятно, что получить всю страховую сумму будет возможно только в случае полного уничтожения имущества. В остальных случаях возмещение будет выплачиваться пропорционально нанесенному ущербу, потому будет нелишним представить чеки об оплате ремонта и материалов.

А еще можно купить полис страхования своей гражданской ответственности при эксплуатации как уже жилого, так и недостроенного дома. По словам страховщиков, его можно приобрести вкупе с имущественным полисом, сумма взноса увеличится всего на $30–5 Этот полис обеспечивает риск страхования ответственности владельца дома или строителей за причинение вреда жизни, здоровью и имуществу других людей. Например, вам не придется расплачиваться с соседями, если вода из вашего шланга полностью вымыла соседские посадки или строители вашего дома неосторожно кинули кирпич со стройки и разбили окно в соседнем доме.

Для строящегося дома также можно приобрести полис страхования строительно-монтажных рисков. Тариф на него составляет 0,4–0,6% страховой суммы. Он покрывает риски от действия огня и воды, механические повреждения имущества, стихийные бедствия, оплошность при проведении строительно-монтажных работ, противоправные действия третьих лиц.

Майские праздники, безусловно, приостановили рост. Тем не менее, по нашим прогнозам, цены предложений на жилье эконом-класса будут повышаться примерно до середины лета, а затем начнется их плавное снижение. Хотя ряд экспертов полагает, что рост может резко затормозиться, думаю, этого не произойдет, ведь рынок недвижимости обладает огромным запасом инерции. Это связано с тем, что время заключения сделок с объектами недвижимости исчисляется месяцами, а не минутами или днями, как это характерно для большинства других рынков.

Впереди лето. Цены в это время, как правило, трезвеют, рынок недвижимости затихает. Правда, некоторые аналитики отмечают, что он замер еще в начале мая. Но у Александра Крапина, генерального директора аналитического агентства, иное мнение.

Почему вы считаете, что все же дешевле провести PR-акцию, чем снижать цены?

Кроме того, не стоит забывать, что сильным игрокам дешевле и проще заплатить за PR, чем снижать цены. У них, по нашим оценкам, осталось еще порядка десяти тысяч квартир, которые выгоднее продать на пике цен. В целом, эта задача выполнима, особенно если учесть массированные выступления отечественных СМИ о мировом кризисе. К слову сказать, в других странах об этом шумят гораздо меньше.

Кого можно назвать сильными игроками рынка застройщиков или крупные риэлторские компании?

Здесь все просто. Каждый процент снижения цен на московском рынке эквивалентен суммарным потерям $10-15 млн. Чтобы провести в прессе PR-кампанию, потребуется максимум $500 тыс.

Итак, вы считаете, что до июля цены снижаться не будут. С частниками понятно: они, как правило, стоят до конца и все надеются продать дороже. Но крупные-то игроки отлично следят за ситуацией. Может быть, пик уже пришел, и можно начать сбрасывать?

Юридическое лицо и сильный игрок не одно и то же. Между ними знак равенства ставить нельзя. Сильный игрок представляет собой корпорацию, куда часто входят независимые юридические лица, которые проводят согласованные действия по максимизации доходов своего сообщества. Причем оно всегда имеет административный ресурс, который используется для достижения этой цели.

Но частники тогда могут пролететь?

Солидные игроки сейчас фиксируют прибыль на фоне общего роста. Различные страшилки позволяют им стимулировать платежеспособный спрос. А собственники жилья на этом фоне, в свою очередь, поднимают цены предложений. Сильные же игроки, предоставляя индивидуальные скидки, фиксируют прибыль. И вот когда они сбросят основные активы, то не будут препятствовать вполне закономерному снижению цен.

Значит, им не нужно тянуть и ждать, когда крупные участники рынка начнут играть на понижение цены?

Вполне. Рядовые продавцы квартир понесут убытки, они попросту не дополучат потенциально возможную прибыль, которую могли иметь сейчас, если бы продавали с некоторым дисконтом, относительно средних цен предложений.

Маркс бы посоветовал...
\Петр Стрешнев, руководитель риэлторской компании:

Если вы намерены продавать, то лучше, на мой взгляд, продавать сейчас. А вот с покупкой какое-то время имеет смысл подождать, если, конечно, есть такая возможность.
Мнения специалистов

Но и снижения цен не наблюдается. Во всяком случае, пока. Что же касается утверждения о том, что ценами дирижируют сильные игроки, согласиться не могу. Александр Крапин говорит, что на рынке они являются ведущей силой, а приобретатели жилья ведомыми. Но вспомним Маркса и такие категории рынка, как спрос и предложение. А. Крапин фактически утверждает, будто крупные компании договорились между собой недовыполнять план по вводу нового жилья, чтобы подогреть таким образом повышенный спрос и, соответственно, рост цен.

Рынок в преддверии лета ничем особенно себя не проявил. Единственная перемена: не стало ажиотажа и резкого подъема цен уже после того, как аванс принят.

Аналитик Крапин, вероятно, перепутал понятия. Ведущая сила рынка это приобретатели жилья, они владеют мощным оружием огромной денежной массой. Причем в ряде случаев это легкие деньги, нажитые неправедным путем. В этом первопричина повышенного спроса и, соответственно, роста цен на жилье. И зачем, спрашивается, в такой обстановке опускать цены капиталистам-застройщикам? И кто сможет в такой обстановке воздействовать на рынок жилья в интересах широких масс? Только государство и только путем совершенствования законодательства. В первую очередь, необходимо принять закон о налоге на доходы физических лиц по операциям с жильем, исходя из его реальной рыночной стоимости.

Интересно, как смотрит на эту теорию заговора город? И как быть с природой бизнеса, который всегда хочет заработать по максимуму? Как быть с конкуренцией, которую не выдержали некоторые крупные ДСК? Как быть с антимонопольным законодательством? Что-то здесь не так...

Не менее важно принять закон о контроле над крупными покупками граждан, оградив тем самым рынок от сомнительных денег. Спрос понизится, понизятся и цены на жилье, то есть оно станет доступнее. От этой меры будет и другой эффект, работники начнут требовать от работодателей белой зарплаты, собираемость налогов увеличится. Часть их опять же можно направить на реализацию нацпроекта Доступное жилье.

В свое время Владимир Путин озвучил эту идею, теперь самое время ее реализовать. И не надо тянуть с разработкой методики расчета рыночной стоимости жилья, ссылаясь на возникающие здесь трудности: в условиях непрозрачного рынка жилья по-настоящему научную методику не разработать. А вот приемлемые для целей налогообложения цены на первом этапе государство установить может, увеличив, к примеру, цены БТИ в несколько раз. Рынок станет прозрачным и сам покажет реальные цены. Собираемые же налоги нужно направлять на строительство муниципального жилья для нуждающихся.

Наконец, следовало бы провести денежную реформу с целью вывести из оборота неправедные деньги.

В условиях дефицита жилья не помешал бы и закон, ограничивающий некоторые категории иностранных граждан в приобретении квадратных метров.

Влиять могут, управлять нет
Есть все же влияние на рынок недвижимости извне и управляют ли им крупные игроки? Эти вопросы были заданы участникам рынка. Вот что они ответили.

Вот комплексное решение этих проблем и следует рассматривать как непосредственное воздействие государства на рынок жилья в интересах граждан страны.

На рынок недвижимости влияет макроэкономика, а не отдельные компании. Для этого ни у одной компании нет достаточных ресурсов и доли рынка.

Евгений Плаксенков, генеральный директор холдинга МИЭЛЬ:

Сильные компании работают в основном с новым жильем, с новостройками. А этот сектор не самый большой на рынке недвижимости. Поэтому всерьез говорить о заговоре застройщиков и крупных компаний против простых покупателей я бы не стал. К сильным игрокам следует относиться именно как к игрокам, а не как к дирижерам рынка недвижимости.

Константин Парменов, руководитель отела вторичной недвижимости агентства Кутузовский проспект:

Не верю в то, что кто-то управляет рынком. Нет таких игроков (кроме государства), которые могли бы оказывать существенное влияние на рынок. Нет у них таких средств, да и договориться отнюдь не просто.

Вадим Мартыненко, руководитель департамента вторичного рынка корпорации Рескор:

При всем том крупные объединения могут воспользоваться ситуацией, которая порой складывается на рынке. К примеру, кто-то же запустил слух о деноминации, а они использовали его в своих целях. Вот и создалось впечатление, будто это они все и проделали.

Вообще считаю, что какой-либо сговор возможен только на первичном рынке. А его доля на фоне вторичного не является доминирующей. Не стоит также забывать о том, что игроки на рынке разные. Кто-то строит элитное жилье, кто-то сидит на панели. Как они могут договориться между собой? Это нереально.

Рынок недвижимости это сегмент национальной экономики, представляющий собой сложную социально-экономическую систему. Эта система управляемая и регулируемая, но со стороны государства. Крупные игроки имеют больше возможности влиять на рынок, но не управлять им. К тому же любой рынок развивается по закону саморегулирования. Да и не такой уж он монополистический, наш рынок недвижимости, чтобы всерьез говорить об управлении им со стороны даже крупных игроков.

Геннадий Стерник, главный аналитик РГР:

В апреле средняя цена на квартиры в Москве увеличилась на 4,2 процента и достигла $6 307 за один кв. метр. Объем предложений за месяц вырос на 8,6 процента и составил более 20 200 объектов недвижимости. Период экспозиции в апреле равнялся в среднем 45 дням.

Рынок языком цифр
Сергей Есиков, аналитик агентства недвижимости САВВА:

Среди округов столицы можно выделить Восточный и Южный, где квартиры в апреле подорожали на 5,8 процента. Минимальный рост цен на жилье отмечен в Северо-Западном округе (2,9 процента), в остальных округах столицы от 3,4 до 4,7.

За прошедший месяц однокомнатные квартиры подорожали на 4,89 процента, двухкомнатные на 3,69, трехкомнатные на 4,28.

По Сеньке шапка
Что бы ни утверждали злопыхатели, благосостояние граждан (по крайней мере, их отдельной части) неуклонно растет. Подтверждение? Десятки тысяч москвичей стремятся перебраться на жительство за город и присматривают недвижимость: кто за миллион рублей, кто за миллион евро.

Изменение цен по категориям в апреле было неравномерным: дорожало, главным образом, жилье эконом-класса (4,7-6 процентов), а также типовая (4,9) и современная (5,6 процента) панель. Минимальный рост цен отмечен в категориях монолитно-каркасные дома (1,6 процента) и панельные новостройки (0,5).
Сделки купли-продажи на рынке загородной недвижимости считаются одними из самых сложных. Как должен действовать покупатель, чтобы не зарыть свои денежки в чужую землю?

По поводу этого утверждения и спорить нечего.

Справочное бюро недавно рассказало о том, как выбрать участок земли под строительство загородного дома или уже с готовым жильем (КР № 19 от 8 мая 2008 г.). Сегодня продолжение темы: как купить и оформить в собственность то, что выбрано. Ведь прежде чем нести деньги за облюбованный кусочек земли и начинать наслаждаться жизнью на природе, надо выяснить несколько важных вещей. И первое, что следует узнать, все ли в порядке с документами.
Бумаги должны быть в порядке

Перечень бумаг может различаться в зависимости от категории земель и основания на право собственности. Важно также обратить внимание, на основании чего возникло такое право. Это может быть, к примеру, постановление главы администрации о выделении участка, договор купли-продажи или что-то другое.

Правоустанавливающие документы. Убедитесь в том, что у продавца есть свидетельство о праве собственности на землю и дом. А также в том, что эти документы оформлены и зарегистрированы (попросите показать оригиналы).

В кадастровом плане содержатся следующие сведения: местоположение земельного участка (адрес); его площадь; описание границ; сведения о категории земель и разрешенное использование земельного участка; экономические и качественные характеристики, а также информация о наличии объектов недвижимого имущества.

Кадастровый план. Имейте в виду, что объектами купли-продажи могут быть только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет и которым присвоен государственный кадастровый номер.


Совет
Перед оформлением документов можно сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью получить сведения о предстоящей покупке.

Если документам на землю исполнилось более пяти лет, необходимо будет получить свежий кадастровый план и справку о стоимости участка нормативной и кадастровой.

Необходимо удостовериться, что собственник именно то лицо, которое отчуждает объект. И что он не менял фамилию. Если фамилия менялась, следует выяснить, на основании чего. Если от имени собственника действует представитель, нужно убедиться, что это официально уполномоченное лицо.

Продавец, ты вменяем?
Имеет значение психическое здоровье продавца. Если человек пожилой, желательно как минимум убедиться, что у него отсутствуют отклонения психики. По возможности стоит получить (от самого продавца) справку из НД, ПНД о том, что он на учете не состоит.

Про сенокос и ПМЖ
Обратите внимание на назначение и категорию земли. Не всегда тот земельный участок, который вы облюбовали под строительство коттеджа, может подойти для этой цели. Выясните, для чего эта земля предназначена. Вдруг окажется, что на ней нельзя делать то, что вы планируете. Например, если земля предназначена для сенокоса вы там дом не поставите.

Кроме того, нужно проверить, что у владельца нет задолженностей по обязательным платежам (налоги, обязательные сборы в СНТ). Иначе долги перейдут к новому владельцу вместе с имуществом.

Если участок предназначен под огород, разбивайте грядки, сажайте укроп, огурцы с кабачками, но не на каждом таком участке-огороде возможно возвести даже небольшую бытовку, не говоря уже о доме для проживания.

Если участок отнесен к садовым, пожалуйста, выращивайте репу, сажайте крыжовник, стройте дом никто слова не скажет. До недавних пор возведенные на таких участках дома считались предназначенными только для сезонного проживания. Теперь, по решению Конституционного суда, в них разрешено прописываться на ПМЖ.

Возвести загородный дом и потом прописаться в нем можно лишь на землях, которые предназначены под индивидуальное жилищное строительство. Это:
земли поселений (ИЖС, ЛПХ, садоводство);
сельскохозяйственные земли (дачное строительство и садоводство).

Когда участок определен под личное подсобное хозяйство (ЛПХ) нет проблем возвести постройки и при этом еще что-то выращивать картошку, подсолнухи, рожь, овес...

Право первой покупки
По закону об обороте земель сельхозназначения первоочередное право покупки имеет муниципалитет, то есть местная власть. Продавец обязан оповестить ее о том, что собирается продать участок и предложить право первой покупки. Иначе впоследствии сделку могут признать незаконной. Местная власть, как правило, отказывается от приобретения. Но соблюсти закон необходимо.


Совет
Читайте внимательно выписку из кадастрового плана, в ней отображены: категория земель, разрешенное использование земельного участка, его площадь, координатные точки границ участка.

Под участком может также проходить линия связи, электрический кабель или располагаться иной объект, в результате чего земля бывает ограничена в возможном использовании вплоть до полного запрета возводить капитальные строения.

Заранее разузнайте, не находится ли выбранный участок в зоне отчуждения, поскольку рядом пролегает газопровод высокого давления (там в зоне 300 метров вообще нельзя ничего строить).

Обременение участка может быть установлено сервитутом правом ограниченного пользования по требованию другого лица (частный сервитут). Например, для прохода. Либо по требованию органа местного самоуправления (публичный сервитут). Например, для строительства районной автодороги.

Следует помнить и про охранные зоны водоемов, линий электропередач, автодорог. В пределах таких территорий использование земли, как правило, ограничено.


На заметку
В разных регионах установлен разный минимальный размер участка под застройку или раздел.

Еще опасность: в перспективных планах властей могут содержаться самые смелые и дерзкие замыслы относительно земли, на которой расположен ваш участок. Поэтому постарайтесь выяснить в местной администрации, не зарезервирован ли, к примеру, участок для госнужд (строительства федеральных трасс, скоростных магистралей). Эта информация не является закрытой.

Исторический материализм
Теперь займемся историей: выясним, как участок был приобретен, как переходил от владельца к владельцу и был передан государством в частную собственность. Даже при наличии официальных документов важно убедиться в фактическом расположении участка, было ли действительно проведено межевание, нет ли зарегистрированных строений (если участок физически пуст). Только проведя полный анализ истории участка удастся оценить все риски, которые будут непосредственно влиять на его стоимость. После этого можно принимать решение о покупке.

Для сделки должны быть точно определены границы земельного участка его точное расположение на местности, включая координаты, длины сторон, площадь, границы смежеств. Участок должен быть нанесен на кадастровую карту, должен пройти регистрацию в Роснедвижимости и иметь межевое дело.

Сомневаться надо больше!
Когда речь идет о покупке участка вместе с домом, надо узнать, зарегистрировано ли право на дом вообще, если нет пусть продавец его зарегистрирует. И конечно, надо обязательно посмотреть, какие разрешительные документы есть у продавца на те или иные постройки. То есть разрешено ли вообще вести там строительство.

Во избежание сюрпризов Никогда не помешает:
получить справки об отсутствии ограничений/обременений на участке (например, по выписке из ЕГРП);
установить границы участка (выезд геодезии, установка межевых знаков);
получить кадастровый паспорт (в подтверждение того, что межевание проведено);
убедиться в отсутствии судебных споров с соседями по границам участка, получить справку о подземных коммуникациях либо организовать выезд специалистов и провести топографическую съемку с указанием всех подземных коммуникаций, не относящихся к дому;
получить все справки об отсутствии задолженностей по обязательным платежам из налоговой инспекции, администрации или правления СНТ (садового некоммерческого товарищества);
убедиться, что в БТИ не заведены инвентарные дела на строения, которых уже нет. Если к участку подведены (подключены) коммуникации, то получить от продавца все соответствующие документы.

По выписке из домовой книги следует удостовериться в отсутствии зарегистрированных в доме лиц.

Необходимо проштудировать техпаспорт БТИ, дабы убедиться в отсутствии незаконных перепланировок, переоборудования и строений, возведенных без разрешения.

Внимание! Если вы покупаете землю, на которой уже имеются какие-то постройки, даже в недостроенном виде и не введенные в эксплуатацию, оформлять ее нужно вместе со всеми строениями и недостроем. Таким образом, вы себя обезопасите от попадания под статью 222 ГК РФ самовольные постройки. Если дом продавцом не оформлен и не зарегистрирован, он считается самовольной постройкой, и новому владельцу без мытарств и траты немалых денег узаконить его будет весьма проблематично. Оформленный недострой проще будет впоследствии ввести в эксплуатацию.

Перечень необходимых действий и проверок для того, чтоб максимально обезопасить сделку, может меняться в зависимости от вида и наличия правоустанавливающих документов на объект.

Обязательно убедитесь, что строения (и основное, и вспомогательные) реально находятся в границах участка (не вылезают на самозахваченную территорию).

Если вы собираетесь приобрести участок вместе с постройками, желательно проверить и определить:
вид строения (жилой дом, жилое строение, нежилое) от этого зависит возможность регистрации по месту жительства;
соблюдено ли расстояние от границ соседей (норма три метра для дома, один метр прочие строения);
площадь дома как общую, так и жилую, совпадает ли она с площадью в правоустанавливающих (правоподтверждающих) документах;
действуют ли коммуникации, зарегистрированы ли они официально по подведению и подключению.

Главная особенность сделок с земельными участками границы участка должны быть установлены и учтены в соответствии с действующим законодательством, в противном случае участок не сможет являться предметом сделки.
Два варианта договора

Дорого и долго
Оформление загородной недвижимости процедура длительная, она может занять от нескольких месяцев до полутора лет. И довольно дорогая от $1500 до $20 000 и более. Документы для совершения сделки тоже собираются не за один день.

В договоре непременно указываются данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю. В том числе, приводятся сведения, определяющие расположение недвижимости на участке либо в составе другого недвижимого имущества (адрес, кадастровый номер, площади, категория, вид разрешенного использования, инвентарный номер на дом, вид постройки). При отсутствии таких данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а сам договор не считается заключенным.

Договор купли-продажи земельного участка (участка с домом) должен совершаться обязательно в письменной форме.

В договор продажи жилого дома, квартиры (или их части), в которых живут лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жильем после его приобретения покупателем, обязательно должны быть внесены эти лица с указанием их прав на пользование продаваемым помещением.

Также существенным условием будет цена недвижимости. При отсутствии такого условия (в письменной форме), согласованного сторонами, договор о продаже считается не заключенным.

Простой она только называется...
Для совершения сделки в простой письменной форме потребуются следующие документы на участок:
правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на участок;
кадастровый план земельного участка не менее чем в трех экземплярах (в том случае, если кадастровый план ранее не предоставлялся в Управление федеральной регистрационной службы);
нотариально заверенное согласие супруги продавца на продажу (заявление о том, что продавец на момент приобретения участка не состоит в зарегистрированном браке);
согласие супруги покупателя на покупку участка (заявление о том, что покупатель на момент приобретения в зарегистрированном браке не состоит).

Договор может составляться как в простой письменной, так и в нотариально удостоверенной форме. Однако для безопасности и спокойствия покупателя второй вариант предпочтительнее.

В зависимости от каждой конкретной ситуации пакет документов может дополняться, например, отказом содольщиков от преимущественного права покупки доли участка и строения.
И еще бумаги

На дом необходимы следующие бумаги:
правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на дом;
технический паспорт (извлечение из технического паспорта);
справка об отсутствии зарегистрированных лиц;
документы продавца (паспорт), для юридического лица расширенный пакет.

За 30 дней
Договор купли-продажи вместе с перечисленными документами и заявлениями на регистрацию перехода права собственности и оплаченными квитанциями сдаются на госрегистрацию в районный филиал управления Федеральной регистрационной службы по Московской области. Срок госрегистрации 30 календарных дней.

Для нотариально удостоверенной формы договора в дополнение к перечисленным документам могут потребоваться:
выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество об отсутствии ограничений (обременений);
справка из налоговой инспекции (администрации) об отсутствии задолженностей по налогам и иным обязательным платежам.

Почем сотки для народа?
Средняя цена сотки земли для индивидуального строительства в ближнем Подмосковье (до 45 км от МКАД) колеблется от $8000 до $40 00 Причем в верхних ценовых диапазонах в цену включается пакет коммуникаций (электричество, газ, дорога).

Договор купли-продажи считается исполненным только с момента подписания сторонами акта приема-передачи имущества либо иного документа о передаче.

В последнее время возник интерес к регионам. Это обусловлено как дороговизной подмосковной земли, так и сокращением числа предложений. Стоимость сотки в соседних областях составляет в среднем $1000-10 00 Из дорогого Подмосковья спрос перетекает в Калужскую, Смоленскую, Тверскую и другие ближние и дальние области. Здесь на цену влияют экологические особенности территории, удобства автосообщения, наличие коммуникаций и инфраструктуры.

На удалении 45-70 км от МКАД цена падает в разы и составляет в среднем $2000 10 000.

Владимир Яхонтов, заместитель генерального директора компании МИЭЛЬ-Загородная недвижимость:

Комментарий

Доверчивый покупатель приехал, посмотрел, вроде все устраивает. А в результате приобрел избушку на курьих ножках.

Самый распространенный вид мошенничества при сделках с загородной недвижимостью когда продают не то, что показывают. Демонстрируют один участок с находящимся на нем строением, а по документам оформляют совсем другой.



Главная --> Публикации