Главная --> Публикации --> Столичные чиновники не спешат терять контроль над землепользованием Город свое возьмет из-под земли Подмосковные власти не намерены отдавать москве щербинку Чем интересна российскому инвестору недвижимость панамы «черный список» ипотечных агентств

Представители элитного класса, вообще любят, чтобы в их непосредственном окружении было как можно меньше соседей. Поэтому для них идеальным форматом загородного жилья является коттеджный поселок, а не поселок таунхаусов. Для сегмента высшей прослойки бизнес-класса количество квартир-секций в таунхаусах должно быть минимально. И именно такая ситуация характеризует март 2006 года, когда максимальная доля рынка принадлежала объектам, где количество квартир-секций в одном доме колебалась от 11 до 30.

Недавно в статьях Таунхаусы покидают Москву и Таунхаусы растеряли концентрацию аналитический центр ирн.ru обратил внимание участников рынка на тот факт, что таунхаусы строят последние годы гораздо более активно в дальнем Подмосковье. Это косвенно является признаком постепенного перехода таунхаусов из сегмента бизнес-класс плюс в пограничный сегмент бизнес-класса и высшей категории эконом-класса. Конечно, данный признак является далеко не достаточным для того, чтобы говорить о таком явлении основательно. Для основательного подтверждения этого тезиса необходимо наличие дополнительных признаков. Одним из них традиционно считается количество квартир-секций в одном доме: чем больше квартир-секций в одном доме, тем ниже по социальному статусу данный объект.



За прошедшие 2 года, по данным Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья - 2008, проведенного Индикаторами рынка недвижимости в марте этого года, доля поселков таунхаусов с числом квартир-секций в одном доме от 11 до 30 существенно сократилась. В итоге, на первое место вышел сегмент, где число квартир-секций в одном доме превышает 13

Кроме того, есть еще одно дополнительное обстоятельство, которое может посеять сомнения по поводу изменения структуры рынка таунхаусов. Даже в относительных показателях доля поселков таунхаусов, где число квартир-секций в одном доме превышает 130, стала лидером рынка не за счет того, что она сама за эти 2 года выросла (она даже немного сократилась: 23,9% в марте 2006 года против 23,6% в марте 2008 года), а за счет сокращения доли прежнего лидера. Наконец, еще одним важным параметром, который говорит против выявления сколь бы то ни было существенной тенденции по изменению структуры рынка таунхаусов в пользу объектов с более многонаселенными домами, является полная асинхронность изменений в 5 из 8 сегментов.

Традиционно считается, что для элитных объектов и объектов высшей прослойки бизнес-класса число проживающих в одном доме семей не может превышать 5 Таким образом, казалось бы, вывод напрашивается сам собой. Однако если посмотреть внимательней, то становится понятно, что не все так однозначно. Достаточно обратить внимание на тот факт, что за те же 2 года существенно выросла доля поселков, в которых число квартир-секций в одном доме не превышает 10, а это, как уже говорилось, традиционно сегмент для высшей прослойки бизнес-класса. При этом число поселков с домами, в которых квартир секций не больше 10, за последние 2 года, хоть и немного, но выросло не только в относительных, но и в абсолютных показателях, их количество увеличилось на 4 объекта. В этом смысле сокращение доли поселков таунхаусов, где число квартир секций в одном доме колеблется от 11 до 30, легко объяснить. Это единственный сегмент на всем рынке таунхаусов, где количество поселков за последний год, не только не выросло, но даже сократилось на 2 объекта. В целом же, общее число поселков выросло за прошедший год на 13 объектов. А в среднем за прошедший год число поселков в каждом из сегментов увеличилось на 2 объекта.



И все же, при пристальном внимании становится понятно, что выявить указанную тенденцию все-таки реалистично. Для этого достаточно увеличить масштаб. Даже на первой диаграмме видно, что за последние 2 года доля каждого из сегментов, где число квартир-секций в одном доме превышает 70, выросла. Поэтому представляется целесообразным разбить рынок на 2 крупных сектора. В этом случае наличие выше упомянутой тенденции становится просто очевидным.



Конечно, многие могут возразить, что ничего удивительного в этом нет, так как в случае дробления рынка на 2 части синхронность изменений будет обеспечена. Однако в данном случае упускается из виду тот факт, что помимо динамики при разделении рынка на 2 части может наблюдаться статика. Такой пример демонстрирует в нашем случае дробление рынка на 4 части.

В итоге, деление рынка на 2 части оказывается в данном случае наиболее продуктивным с точки зрения выявления той или иной динамики. И эта динамика только подтверждает выдвинутый изначально тезис о постепенном дрейфе рынка таунхаусов из сегмента бизнес-класс плюс в пограничный сегмент бизнес-класса и высшей категории эконом-класса. Если еще 2 года назад доля поселков с числом квартир секций в одном доме менее 71 превышала 54%, то есть, фактически, можно сказать, контролировала рынок, то на данный момент ситуация прямо противоположная рынок, образно говоря, контролирует сегмент поселков, где количество квартир-секций в одном доме более 7 При чем еще год назад между этими двумя частями рынка был примерный паритет с небольшим перевесом в пользу поселков с числом квартир-секций в одном доме менее 70 (51% против 49%). Таким образом, постоянная динамика налицо.

Как видно из последней диаграммы, существенные изменения (около 10%) демонстрирует лишь сегмент поселков, где число квартир-секций колеблется от 71 до 11 Однако никакого постоянного (отрицательного или положительного) изменения числа таких поселков год от года нет, оно асинхронно. Изменения же, которые отличаются постоянством (они наблюдаются в сегменте, где число квартир-секций в одном доме менее 30), незначительны (около 5%).

В итоге, застройщикам становится все менее выгодно строить таунхаусы, рассчитанные на проживание в них малого количества семей. Ведь давно известно, что наиболее выгодной деятельностью на рынке девелопмента является строительство многоэтажных домов, которые, естественно, являются многоквартирными. И именно к многоквартирному сегменту (в свете выявленной тенденции) все больше тяготеют поселки таунхаусов. Но, как уже говорилось, чем больше квартир в доме, тем ниже социальный статус данного дома. К тому же, как уже отмечали Индикаторы рынка недвижимости в статьях Таунхаусы покидают Москву и Таунхаусы растеряли концентрацию, таунхаусы все больше строят на сравнительно недорогих землях Подмосковья. Все это в целом делает очевидным, что таунхаусы теряют свой прежний социальный статус.

И это не удивительно. Как уже писал аналитический центр ирн.ru, стоимость земли растет гораздо быстрее, чем стоимость квадратного метра в таунхаусах даже с учетом земли. Если земля дорожала за прошедшие 2 года примерно на 100% за год, то цена квадратного метра в таунхаусах с учетом стоимости земли, по данным Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья - 2008, проведенного Индикаторами рынка недвижимости в марте этого года, прибавляла в среднем около 23% за год. В этом смысле показатели рынка таунхаусов даже ниже, чем у коттеджного рынка, где последние 2 года средний прирост цены квадратного метра с учетом стоимости земли составлял около 30% в год. Это легко объяснимо, если учесть тот факт, что таунхаусы в целом пока не очень популярны среди нашего населения, что, естественно, отражается на темпах продаж и темпах роста стоимости.

Исследование рынка загородных жилых комплексов (Март 2008)
Исследование рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья (Март 2008)
Исследование рынка коттеджных поселков Подмосковья (Март 2008)
В столичном Центральном доме художника на Крымском Валу открылась 1-я Московская архитектурная биеннале - не то наследница, не то дублер (организаторы пока не решили) старой архитектурной выставки АРХ-Москва, которая проходит там же, тогда же, в рамках биеннале. Пафос мероприятия - решение проблемы доступного жилья в Российской Федерации. Девиз: Как жить. Похоже, девиз, несмотря на утвердительную точку, к финалу, 22 июня, превратится в риторический вопрос вроде что делать?: экспозиция биеннале весьма далека от заявленной темы.

Более подробная информация в исследованиях от аналитического центра ирн.RU:

Социальная составляющая биеннале уместилась в холле здания, вдоль гардероба. Зато она была усилена специальным открытым заседанием Общественной палаты Российской Федерации на тему доступного и комфортного жилья. Но мрачный настрой членов палаты убил всякую надежду на то, что рано или поздно и в Москве, где квадратный метр стоит минимум 4 тысячи долларов, жилье станет доступным без изматывающих квартирных альтернатив и иллюзорных ипотек хотя бы для тех, кто в состоянии приобрести новый автомобиль среднего класса.

В коммерческой части выставки представлены преимущественно интерьерные изыски, порция бизнес-центров, вокзалов, гостиниц от российских бюро, а также специализированные журналы без счета. Почти все иностранцы-участники предъявили свои экспонаты в виде диафильмов, демонстрируемых на экранах, которые натянуты на колонны вдоль внешней стены здания ЦДХ. Куратор мероприятия голландский архитектор и издатель Барт Голдхоорн объяснил эту странность тем, что Москва - не Венеция и не Роттердам, где у тамошних биеннале совсем другой бюджет.

По словам Голдхоорна, особенно неприятно, что огромные деньги наши сограждане платят за жилье крайне низкого качества: Как бы покупают Жигули по цене Мерседесов.

- В Москве есть средний класс, но нет среднего стройбизнеса, который строит не миллионы квадратных метров в год, а 20-30 таунхаусов, - говорит член палаты профессор МАрхИ Вячеслав Глазычев. - Существуют экономичные технологии, но они не дают больших объемов, поэтому крупным компаниям не интересны. А средним не хватает оборотных средств, чтобы вступить в конкуренцию.

- Большевики целенаправленно разрушали практику обустройства собственного жилья, - обвиняет Фадеев, намекая на коммуналки, дома-коммуны и типовое массовое жилье, - и теперь у нас просто нет квалифицированного жильца.

Валерий Фадеев, председатель комиссии Общественной палаты по экономическому развитию, развил тему качества и комфорта. Он начал свое выступление с цитаты из некоего циркуляра ВЧК-ГПУ 1932 года О культурной политике, суть которой сводится к тому, что архитектура есть искусство политическое, и это непременно надо учитывать в деле построения социалистического государства.

- Дом будущего - это не технологическая или экономическая, а культурная и цивилизационная задача, - объясняет зампред экспертного совета проекта Сергей Журавлев. - Необходимо вернуть практику самообустройства. Сегодня проектируют и строят по СНиПам, а жильца ни о чем не спрашивают. При этом 90% применяемых у нас технологий устарело, новые дома изначально рассчитаны на скорое обветшание. Энергоэффективность, климатконтроль для развитых стран - норма, у нас - нечто исключительное. Наш проект создаст образы жилья будущего, которые сформируют потребительские ожидания, обучат рынок и потребителей, и в итоге квалифицированный жилец станет единственным заказчиком жилья.

Философы от архитектуры, отчаявшись заставить бизнес и государство строить гуманно и неординарно, строить дома и квартиры, а не метры, теперь уповают на потребителя, который должен сам о себе позаботиться. А именно не покупать низкосортные метры в коробках, и все тут. Добиться этой цели призван общественный проект Российский дом будущего.

Впрочем, другие участники дискуссии обвинили Журавлева в оторванности от жизни: 80% россиян согласны на самые что ни на есть бездушные и типовые метры, лишь бы они были. К тому же стоимость земли в наших мегаполисах и их пригородах такова, что даже собранные вручную на болтах и шурупах домики в категорию доступного жилья не попадут.

Из представленных на биеннале к Дому будущего причислены несколько проектов. Один из них - Самострой. Потенциальные жильцы сами проектируют и строят себе дома из готовых изделий - каркасно-панельных конструкций из древесины. Дома собираются вручную методом сухой сборки на болтах и шурупах - гласит плакат. Другой проект - Квартал открытых возможностей, разработанный Мастерской Анисимовых из Вологды. Смахивает на поселок таунхаусов. Строители возводят стартовые модули, в каждом 4-5 комнат и парковка. Затем в случае необходимости жильцы смогут увеличить и видоизменить свою недвижимость - например, превратить часть жилых комнат в магазинчик или офис. Оба варианта разработаны под девизом Жилье становится жильем только тогда, когда обитатель сам принимает участие в его создании, и себестоимость квадратного метра в них вдвое ниже, чем в панельной многоэтажке.

Почему рынок недвижимости обеляется так медленно?
Давайте рассмотрим процесс изнутри. Приходит к некоему директору (начальнику, менеджеру) агент и радостно сообщает, что ему удалось удачно пристроить квартиру своего клиента продавца например, на $50 тыс. дороже, чем предполагалось изначально. На растущем рынке, к слову, это бывает нередко. Что, спрашивается, делать менеджеру? С одной стороны, у него есть стойкое убеждение, что присваивать объявившуюся прибыль (ее еще называют маржой) нехорошо. Ему даже кто-то говорил, что это вроде бы подсудное дело.С другой стороны, перед ним стоит улыбающийся от уха до уха агент, которому наконец повезло вот-вот он получит действительно хорошую комиссию. Тем более что со дня последней сделки прошло уже месяца три четыре, а зарплату фирма не платит.
В довершение всего менеджер знает, что многие специалисты в подобной ситуации поступают однозначно маржа остается в агентстве. Поскольку клиент получит именно ту сумму, которую он назвал. Чья тогда заслуга, что так удачно продали квартиру? Конечно, риэлтора! Кого-нибудь за это хоть раз осудили? Нет! Получается, что нет и дилеммы, как поступить. Не станет же менеджер рубить сук, на котором сидит. Ему, кстати, тоже зарплату не платят, потому что вся система мотивации проценты от прибыли. Так и жили совсем до недавнего времени, и никто не выступал против.

Любой переходный период имеет свои особенности и трудности. С какими сложностями сталкиваются в отдельно взятой риэлторской организации и какие пути преодоления проблем видят? Об этом рассказывает руководитель агентства недвижимости Открытая компания Максим Каталов.

Законы, безусловно, не идеальны, есть трудности, но все же можно работать. Просто для этого надо перестраивать бизнес. Брать сотрудников на работу, выплачивать им зарплату и комиссионное вознаграждение официально. Одним словом, дело это непростое, но им надо заниматься. К слову, многие клиенты начали платить налоги и не приемлют иной точки зрения у своих партнеров.

Что дает сокрытие комиссии?
Отсутствие реального размера комиссии в договорах принято оправдывать налогами. А так как и сами клиенты в большинстве своем не платят всех налогов, это находит понимание в их сердцах и открывает путь к злоупотреблению доверием. Но ситуация стремительно меняется. На мой взгляд, уже сейчас созданы условия, которые позволяют вести бизнес честно.

Но, как правило, сам продавец не задает таких вопросов, а в риэлторском сообществе удержание прибыли не осуждается, поэтому так работают практически все классические агентства недвижимости. А в некоторых компаниях даже создаются условия, чтобы все было именно так.

Почему даже при таких условиях нельзя честно поделить прибыль с продавцом?
Если все рассказать продавцу, то он наверняка не согласится с утверждением, что цена квартиры повысилась лишь из-за умений риэлтора. О том, что цены растут, слышали все. Скорее всего продавец не согласился бы выделить из этой суммы 10 или 20% компании.

Да, покупатель видит, но боится поднимать этот вопрос: ему нужна подходящая квартира, а не правда. И он понимает, что платит за жилье приемлемые в рыночной ситуации деньги. Теряет ведь продавец. Пока идет сделка, покупатель молчит. Чаще всего молчит и после сделки. Зачем ему возможные проблемы с продавцом?

Продавец может ничего не знать о том, за сколько продается его квартира, но покупатель-то видит, куда уходят его деньги, как они распределяются.

Но у нас доказать, что заплатил больше, весьма сложно.
Да! И когда клиент закладывает деньги в ячейку на имя сотрудника компании или передает ему в руки, то тем самым он потворствует преступлению. Деньги, которые идут не продавцу вот она, скрытая комиссия. Полагаю, что ячейки, наличные деньги, отсутствие полного размера комиссии в договоре зло, которое позволяет скрывать следы преступления.

Подождите, но в Америке ведь агенты тоже не получают зарплату, а живут на проценты. Но там нет таких проблем?
Да, в Штатах нет маржевых игр. Ведь там есть закон и веками сложившаяся культура бизнеса. В договоре всегда прописывается полная сумма. И порядки другие комиссию скрыть довольно сложно. Не думаю, что покупатель согласится заложить неучтенные договором наличные средства в ячейку агенту, как это делается повсеместно у нас. Если же риэлтор все-таки получит лишние деньги и об этом станет известно, то за мошенничество его просто посадят.

Но не надо уповать на то, что все произойдет само собой без давления среды ничего не происходит. Пока сами клиенты не начнут говорить риэлторам, что не хотят платить по серым схемам, все останется по-прежнему. Но в любом случае мгновенно ничего не изменится.

Как же быть клиенту?
В первую очередь потребителю следует изменить свое отношение к обслуживанию. Быть внимательным, не лениться задавать вопросы и требовать аргументированных ответов. Будет спрос появится и предложение. Для начала не стоит допускать, чтобы с вами договаривались о цене на руки. Единственный шанс не потерять свою маржу оговорить минимальную цену продажи (то, что оплатит покупатель) и размер комиссии, которую возьмет с этой суммы риэлтор. И записать это все в договоре! Если квартира будет продана дороже, риэлтор получит с этой суммы комиссию по обычной ставке.

Если не секрет, почему вы пришли к решению действовать?
Никакого секрета нет. Когда я работал директором обычной риэлторской компании, то просто не знал, как решить этот вопрос. У меня, как и у многих других руководителей отделов, отделений и компаний, бывали аналогичные моральные терзания. И это не позволяло нормально трудиться, всегда ставило перед выбором: смолчи или забудь о прибыли.
Но кроме моральных терзаний, с которыми можно жить очень долго (любой курильщик знает, что курить плохо, но курит), есть еще и риск, что тайное станет явным. Когда клиент спросит, почему с покупателя взяли столько денег, а он получил намного меньше, что риэлтор скажет в свое оправдание? Риторический вопрос.

Но, наверное, клиенты вряд ли сами что-то радикально изменят. Все равно это придется делать, скажем, более прогрессивным риэлторам. Что, на ваш взгляд, они должны предпринять, чтобы улучшить ситуацию?
Для классического агентства не вижу выхода. Среднестатистический агент проводит четыре пять сделок в год. Его доход крайне нерегулярен, он не уверен в будущем. Когда долгое время не приносишь в семью денег, то отклонить соблазн очень тяжело. Да и не нужно: ведь никто не осудит. Только время все исправит. Клиенты начнут считать свои деньги, власть заставит декларировать доходы, появятся новые законы тогда и исчезнет это постыдное явление. Сейчас в обычных агентствах недвижимости справиться с подобной проблемой волевым решением руководителя нереально.

Мне крупно повезло, что я познакомился с людьми, которые мыслят так же, как я. Это и бизнесмены, способные инвестировать немалые деньги в проект, и рядовые сотрудники, которые ежедневно выкладываются на работе, преодолевая обстоятельства.

Самое печальное, большинство просто успокоило себя тем, что это нормально. Раньше в индустрию приходили уже зрелые советские люди в таких ситуациях им всегда казалось, что они занимаются чем-то не очень порядочным. Сейчас в риэлторы все чаще идет молодежь угрызения совести ее почти не мучают.

И последний вопрос. Если большинство компаний в Москве сделаются прозрачными и левых денег у агентов не будет, удастся ли им нормально зарабатывать?
Получать хороший доход агенты, безусловно, смогут, но для этого придется и хорошо поработать. А вот шальных денег, которые вдруг упали с неба, им не видать, это правда. Но зато заработок, к примеру, наших сотрудников стабилен, они имеют социальные гарантии, пользуются всеми преимуществами защиты со стороны Трудового кодекса. Это нормальные цивилизованные отношения работника и работодателя. И, что немаловажно, совесть риэлторов, работающих открыто, уверен, будет чиста.
Три дороги, помнится, открывались на выбор перед былинным богатырем. Три дороги аналитики открывают и перед рынком недвижимости.

В чем, на ваш взгляд, заключается главная сложность образования открытых и прозрачных компаний?
Кроме разработки новых технологий работы, что само по себе не просто, требуются также воля и смелость, чтобы противопоставить себя мощной системе, которая складывалась годами. Нужна невероятная целеустремленность, если хотите, революционное начало. Первопроходцам всегда не просто.

Не исключено, что истина заблудилась где-то между тремя этими сценариями.

Забьют в девятку?
Одни уверяют, что уже в первой половине 2009-го цена квадратного метра в столице перешагнет рубеж в $9 000, то есть почти вдвое превысит уровень начала нынешнего года. Другие предрекают принципиальную смену тенденции, обещая длительное и массированное снижение цен (не путать с обвалом рынка!). Наконец, третьи пророчат, что уже в ближайшие недели нынешний кратковременный подъем цен прекратится, и рынок вновь стабилизируется.

Поменять ориентацию
Начиная с 2000-го, график поведения цен на столичное жилье демонстрирует исключительно однонаправленную ориентацию только вверх. Вот уже восемь лет непрерывно! В основе этого завидного постоянства лежат два глобальных фактора. Первый острая нехватка жилья вообще по России (в Москве проблему усугубляет миграция из регионов). Второй громадный приток нефтедолларов в страну в результате резкого удорожания углеводородов. Никто не сомневается, что именно эти два фактора сообща и подогревают ажиотажно высокий платежеспособный спрос на жилье. Именно они определяют тенденцию - все выше и выше!

Не претендуя на научную глубину анализа, а основываясь лишь на 13-летнем опыте наблюдения за поведением рынка, возьму на себя смелость сделать собственный прогноз. Итак, мне представляется, что квартиры в Москве продолжат дорожать ориентировочно в темпе два-шесть процентов в месяц (с некоторыми колебаниями), и процесс постепенно завершится примерно к концу года. После этого (с нового 2009 года) наступит период относительной стабильности цен. Протекать он будет немного мягче стагнации прошлого года, с несколько меньшими трудностями в реализации новостроек застройщиками и, скорее всего, без ценового провала. Причем по длительности этот период будет немного короче и завершится ориентировочно осенью следующего года. Затем сменится очередным периодом подъема.

В основу утверждения о предстоящем существенном снижении цен генеральный директор информационно-аналитического агентства Александр Крапин ставит тезис о вторжении на рынок сильных игроков федерального уровня. По его мысли, прежний резкий рост цен определялся поведением сравнительно слабых игроков более низкого уровня, стремившихся получить максимум доходов от работы в условиях политической неопределенности. С приходом новых могучих участников ожидается переход к стратегии строить много и продавать много. А значит, дешево.

Оснований для существенных изменений в действии обоих факторов не видно. Никто даже не помышляет об удешевлении нефти, зато все уверенно рассуждают о дальнейшем ее подорожании. Полное удовлетворение потребности в жилье, даже в самых оптимистичных прогнозах, откладывается на десятилетия. А притягательность столиц вообще никогда не исчезала. Так почему же сохраняющиеся факторы, надежно отслужившие восемь лет, не продолжат и дальше поддерживать рост цен (пусть не такой быстрый, но все же рост)? Что изменилось-то?

Цены исполнят адажио
Некоторые специалисты кивают на Запад. Там цены действительно время от времени падают, и сейчас это наглядно проявляется в США. При этом, однако, не стоит забывать, что обеспеченность жильем среднего европейца вдвое, а среднего американца втрое превышают среднюю площадь на одного россиянина. Нам бы их проблемы! Вот когда мы приблизимся хотя бы к среднеевропейскому уровню обеспеченности, тогда можно будет всласть порассуждать о возможном кризисе перепроизводства и падении цен.

Однако, аналитик, скорее всего, переоценивает масштаб изменений в психологии бизнеса. Да, они происходят, но не так скоро. Главное же состоит в другом: голод на жилье столь велик, что утолить его в ближайшие годы физически не представляется возможным. Даже более чем двукратное увеличение объема строительства снизит остроту ситуации с жильем не ранее, чем через десять лет.

У жилья остается один выход дорожать постепенно.

Почти столь же трудно воспринимается предположение профессора Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова Геннадия Стерника о том, что новый год ценники на жилье отметят цифрой $9 00 Грубо говоря, в Штатах еще не напечатали столько долларов, чтобы их хватило на оплату сделок по таким ценам. А если серьезно, то доходы даже весьма успешных и обеспеченных людей не растут такими темпами, чтобы через год выдерживать двойной рост цен.

Периодическая смена ритма имеет простое объяснение, связанное с психологией покупателей. Процесс повышения цен на жилье происходит в обстановке нервозности той или иной степени. Слишком дорог этот товар, слишком велики потери при промедлении. Едва на рынке появляются первые признаки устойчивого роста цен, рождается лозунг: Покупай сегодня, завтра будет дороже! Самые большие паникеры формулируют его еще лаконичнее: Покупай сегодня, иначе не купишь никогда!

Ажиотаж и его лозунги
Своя сложность есть в том, что подорожание происходит неравномерно. На графике цен в последние восемь лет отчетливо просматриваются три периода разгона, каждый из которых завершался явно выраженной стабилизацией. Сейчас мы находимся на четвертом этапе подорожания.

Казалось бы, тут-то и наступает момент для удешевления жилья. Однако российские продавцы демонстрируют стойкий иммунитет к снижению цен. Стиснув зубы, переживают ледниковый период, дожидаются, пока граждане подкопят денег, и процесс разворачивается на новом витке.

В такой обстановке жилье хватают даже те, кто материально к этому не совсем готов (берут кредит, одалживают у родственников, что-то продают). Спрос резко взлетает - взлетают и цены. При этом с рынка выбирается не только текущий, но и будущий спрос. Через некоторое время деньги заканчиваются, и спрос естественным образом падает.

Влияние глобальных факторов (цены на нефть и системный дефицит жилья) корректируется воздействием на рынок массой миноритарных обстоятельств. К примеру, давно и много говорят об ужесточении налогообложения недвижимости. Оно, дескать, может умерить интерес к жилью и, соответственно, приглушить рост цен. Однако государство не торопится с новым законом, справедливо опасаясь наломать дров в этом столь чувствительном вопросе. В любом случае, очевидно, что в будущем году новый налог уже не появится.

В этой цикличности можно заметить определенные нюансы. Например, чем сильнее разгонялись цены в период роста, тем дольше тянется стабилизация. А вот период повышения все три раза длился одинаково, примерно год. На этом основании меня так и тянет предположить, что и нынешнее подорожание продлится до осени. Причем все говорит за то, что повышение не будет таким высоким, как в прошлый раз. Отсюда можно сделать вывод о более короткой и мягкой последующей стабилизации.

Стремление сократить очередь, усилив акцент на строительстве жилья по городским социальным программам, имеет свою обратную сторону. Намерение повысить долю социалки в общем объеме строительства, планы по закупке за счет бюджета жилья для очередников такие шаги способны, помимо прочего, вызвать сокращение предложения коммерческого жилья на свободном рынке и подтолкнуть цены вверх.

Хорошо пружинит график!
В краткосрочной перспективе на ограничение роста цен могут сработать известные трудности ипотечного кредитования, связанные с мировыми финансовыми проблемами. Логика простая: чем хуже для ипотеки, тем хуже и для спроса. То есть, тем лучше для ограничения цен. Особенно в условиях дефицита жилья.



Главная --> Публикации