Главная --> Публикации --> Арендаторы коммерческой недвижимости в европе, на ближнем востоке и в африке предпочитают осторожность Требуется офис с парковкой Удержать работников поможет строительство жилья Продажа квартиры. этапы сделки Отказ от бизнес-муравейников

Опасаясь шторма, мореплаватель вышел в открытое море, однако он заметил впадающий в море пресный поток Этот ручей, протекающий на острове Статен, потом приобрел большую известность: все моряки знали его под названием место, где вода. Дж. да Верадзано, наверное, и стал первым европейцем, посетившим остров Манхэттен, на котором потом вырос город Нью-Йорк.

Именно в этот день в 1626 году индейцы продали голландским колонистам остров Манхэттен за 60 гульденов. А в апреле 1624 года флорентийский мореплаватель Дж. да Верадзано, подданный французского короля Франциска I, на своем корабле Дофин приплыл в устье реки Северной. Индейцы встретили мореплавателя очень дружелюбно

В 1626 году на острове появился первый губернатор Петер Минуит, совершивший легендарную сделку: он купил у доверчивых индейцев племени манхатан права на остров за несколько ножей, ярких безделушек и одеял всего стоимостью 60 гульденов. Но сейчас следов жизни этого индейского племени, продавших за бесценок свой родной остров энергичным переселенцам из Старого Света, не найти даже под городским асфальтом.

После флорентийца на берегах этих побывало еще несколько моряков, а в 1609 году Г. Гудзон, английский моряк на службе у Ост-Индской компании, подрядился исследовать легендарный северо-западный проход в Тихий океан. Его корабль поднялся вверх по Северной реке, которая носит сейчас имя мореплавателя. Через пять лет появилась карта с впервые нанесенным на нее островом Манхэттеном, который с 1625 года систематически стали осваивать голландские купцы. Моряки и купцы и стали первыми колонистами острова, они построили бревенчатые хижины, а само поселение назвали Новыми Нидерландами.

В южной части острова Манхэттен было много ручьев, болот и камней, но поселенцы, привыкшие у себя на родине к мелиоративным работам, осушили свои участки, прорыв дренажные каналы. Некоторые из них просто переселились на соседние острова.

Центром Новых Нидерландов стал форт Новый Амстердам, расположившийся на южной оконечности Манхэттена. Форт имел четыре бастиона с гарнизоном в 60 солдат, а всего на острове проживало около 500 человек, говоривших на 18 языках. Внутри форта располагались каменная церковь, дом губернатора, склады и бараки. К середине века застройка Нового Амстердама вышла уже за пределы форта, и хотя Ост-Индская компания запрещала продавать землю в частную собственность, колонисты захватывали ее без разрешения.

Так застраивался Новый Амстердам, но жизнь в городе не была безопасной. Нападения поселенцев на индейцев положили начало войне с ними, и тогда губернатор Стьювисент, чтобы защитить город, соорудил вокруг него деревянную оборонительную стену, которая перерезала южную оконечность острова. Однако стена эта имела скорее символическое значение, так как горожане постоянно разбирали ее доски для ремонта своих домов, а также для их отопления. В результате к концу XVII века на месте окончательно разобранной стены возникла будущая Уолл-стрит.

Со временем Новый Амстердам выделился среди других торговых поселений и стал административным центром Новых Нидерландов. Вокруг него появляются другие поселения, а в 1639 году на восточной стороне бухты был основан поселок Брейкелен, из которого впоследствии вырос нью-йоркский район Бруклин. Через три года датчанин Йоханнес Бронк, перейдя с острова через реку Гарлем, поселился на материке, где стал выращивать табак (позднее здесь развился Бронкс). В 1643 году первое поселение появилось на территории современного Куинса, а еще через 20 лет на острове Статен-Айленд.

Сегодняшний Нью-Йорк включает в себя пять основных районов (Манхэттен, Бронкс, Бруклин, Ричмонд и Куинс), которые по существу являются отдельными городами. Манхэттен это остров, омываемый водами рек Гудзон и Ист-Ривер, длинным языком протянулся он с севера на юг. Все нью-йоркские небоскребы сосредоточены на Манхэттене, так как здесь строительство их обходилось дешевле. В октябре 1929 года на острове, название которого означает Остров холмов, заложили Empire State Building (ESB), который вот уже более 70 лет является украшением Нью-Йорка. Раньше на месте, где теперь высится небоскреб, были заросли, пустыри и озера, в которых водились ондатры. А теперь с высоты смотровой площадки открывается залитый светом город, мерцающие, как драгоценные камни, мосты, отражаемые в водах...
В I квартале 2008 г. в Петербурге выдано вдвое больше ипотечных кредитов, чем за тот же период годом раньше, а их объем вырос почти втрое.

Колония Новый Амстердам не приносила ожидаемых доходов, среди ее жителей постепенно воцарились апатия и растерянность, и к началу 1660-х годов колония фактически пришла к банкротству. Когда соперничество между Голландией и Англией на морских торговых путях переросло в необъявленную войну, разоренный Новый Амстердам в 1664 году без малейшего сопротивления капитулировал перед английской эскадрой. В том же году английский король Карл II подарил своему брату Якову, герцогу Йоркскому и Олбанскому, часть земель Новых Нидерландов, вот тогда Новый Амстердам и был переименован в честь своего нового хозяина в Нью-Йорк.

Cтавки выросли
В среднем по рынку ставки по ипотечным кредитам увеличились с начала года на 2-3%, оценивает начальник отдела по связям с общественностью санкт-петербургского филиала кредитного брокера Фосборн хоум Анна Иванова. По сравнению с 2007 г. ставки выросли на 2-4%, согласен Пименов. Средние ставки по ипотечным кредитам Иванова оценивает на уровне 12-13% в рублях и 10,75-11% в долларах. А если заемщик не может подтвердить свои доходы по форме 2-НДФЛ, рублевый кредит может обойтись ему в 18% годовых, утверждает она. Средние ставки по вторичному рынку составляют 10-11% в долларах и 11,5-12,5% в рублях, для приобретения жилья на первичном рынке 13-14% в долларах и 14-15% в рублях, передает пресс-служба слова Константина Мурашкина, руководителя группы ипотечного кредитования филиала Северная столица Райффайзенбанка. В Райффайзенбанке они выросли на 0,5-1% по сравнению с концом 2007 г. В конце прошлого начале этого года многие банки подняли ставки на 0,5-1,5%, подтверждает Андрей Рублев, замдиректора дирекции розничного бизнеса банка Санкт-Петербург.

Но участники рынка обеспокоены. За прошлый год объем кредитов вырос на 144% до 46,8 млрд руб. В этом году объем ипотеки может увеличиться на 40-50%, прогнозирует руководитель кредитно-кассового офиса Городского ипотечного банка в Петербурге Андрей Пименов. С ним согласен управляющий филиала Абсолют банка в Санкт-Петербурге Виталий Демидов. Причинами замедления участники рынка считают ужесточение требований к заемщикам и повышение кредитных ставок.

В I квартале жилье на первичном рынке подорожало, по данным Петербургской недвижимости, в среднем на 18,3%, на вторичном на 12%. Из-за высокой стоимости квартир средняя величина выдаваемого кредита выросла с 2,2 млн руб. в IV квартале 2007 г. до 4,5 млн руб. в I квартале 2008 г., говорит Иванова. Несмотря на это, темпы роста ипотечного кредитования по объему снизятся на 5-10%, прогнозирует она. При ужесточении условий кредитования, повышении ипотечных ставок и резком росте цен на недвижимость число тех, кто может себе позволить решить жилищные проблемы с помощью ипотеки, стремительно сокращается, объясняет Иванова.

Больше отказов
Банки все чаще отказывают клиентам, констатирует директор по экономике и финансам девелоперской компании Setl City Алексей Лукьянов. В IV квартале 2007 г. одобрение получали 70% клиентов Фосборн хоум, а в начале этого года лишь 50%, подтверждает Иванова. Число отказов увеличилось на 5%, передает пресс-служба слова Демидова из Абсолют банка. В I квартале 2008 г. число обращений в филиал увеличилось по сравнению с IV кварталом 2007 г. с 2211 до 2696, а число сделок сократилось с 477 до 468, добавляет он. Банкир объясняет это повышением цен на недвижимость, в результате которого платежеспособность клиентов снизилась.

Клиенты растерялись
В начале года клиенты вели себя достаточно активно, что было связано с оправдавшимся ожиданием резкого роста цен на недвижимость, а во II квартале объем заявок снизился примерно на 10%, цитирует пресс-служба Игоря Жигунова, заместителя председателя правления Городского ипотечного банка. Действительно, есть некоторый спад количества обращений, соглашается Пименов. Но это не прекращение спроса на ипотечные кредиты, а лишь отложенный спрос на них, полагает он. Многие потенциальные заемщики, по его словам, шокированы стремительным ростом ставок и цен на недвижимость и ожидают улучшения ситуации.

По словам Лукьянова, увеличился срок рассмотрения заявок, ужесточились требования к заемщикам. Срок выдачи кредитов увеличился с 1,5 до 2,5 месяца, подтверждает Рублев. С недели до двух увеличился срок рассмотрения заявки, примерно столько же потребуется на одобрение залога и еще месяц на оформление сделки в регистрационной палате, подсчитывает он. А по словам Пименова из ГИБа, ужесточение условий и рост процентных ставок по ипотечным кредитам прежде всего коснулись наиболее рискованных категорий заемщиков: с доходом, подтвержденным в заявительной форме, с минимальным первоначальным взносом.


Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) полностью разместило второй выпуск ипотечных облигаций на сумму 5 млрд руб. на открытом рынке. Это первый выпуск российских ипотечных бумаг после начала мирового финансового кризиса. Успех размещения, предполагают участники рынка, во многом определило включение ипотечных облигаций в ломбардный список ЦБ, о чем официально было объявлено вчера.

Снижение ставок до конца 2008 г. маловероятно, скорее всего, они могут еще подрасти по отдельным, наиболее рисковым направлениям ипотечного кредитования загородной и первичной недвижимости, говорит Иванова. Рублев прогнозирует увеличение ставок на 0,5%.

Проданные вчера бумаги наименее рискованные это часть старшего транша (общий объем 9,44 млрд руб.). В середине мая организаторы выпуска (Ренессанс Капитал и Ситибанк) сообщали, что остаток облигаций старшего транша будет продан осенью. Будут ли размещаться облигации мезонинного транша (590,3 млн руб.), в банках-организаторах сообщить вчера отказались.

Размещение облигаций АИЖК на вторичном рынке началось в середине мая и проходило путем сбора адресных заявок на приобретение бумаг (book building; см. Ъ от 15 мая). Это первое на российском рынке размещение бумаг, обеспеченных платежами по ипотечным кредитам, прошедшее с августа прошлого года. В феврале АИЖК уже пыталось продать облигации на сумму 10,7 млрд руб. Они были разделены на три транша в зависимости от уровня риска, однако в итоге весь выпуск был выкуплен самим АИЖК.

Облигации были размещены с премией к рынку корпоративные долговые бумаги АИЖК со схожей срочностью торгуются на бирже с доходностью ниже 8% годовых. Премия компенсирует низкий интерес со стороны инвесторов, в том числе иностранцев на ипотечные облигации, считает управляющий директор Тройки Диалог Павел Соколов. По его словам, именно с ипотечных бумаг начался кризис, а глобальные банки продолжают крупные списания из-за бумаг с аналогичной структурой.

В ходе вчерашнего размещения спрос превысил объявленный объем выпуска. Доходность облигаций к годовой оферте (досрочное погашение) составила 9%. От более подробных комментариев банки-организаторы и АИЖК вчера отказались. Источник Ъ, близкий к организаторам размещения, утверждает, что 70% выпуска было приобретено портфельными управляющими, остальное банками. Около половины бумаг было куплено иностранными инвесторами.

Пока банки не испытывают дефицита в средствах. Последние два месяца банки ежедневно занимают у Центробанка в рамках операции репо немногим более 6 млрд руб. Однако по оценкам старшего экономиста Альфа-банка Натальи Орловой, проблемы с краткосрочной ликвидностью могут возникнуть уже осенью. В период налоговых выплат в конце февраля и марта банки ежедневно занимали у ЦБ более 200 млрд руб. Госпожа Орлова напоминает, что в октябре объем налоговых квартальных выплат может превысить 1 трлн руб. Вот тогда ипотечные облигации могут понадобиться, констатирует эксперт.

Однако участники рынка считают, что успех размещения обеспечила появившаяся у банков возможность получить под их залог краткосрочное финансирование в Центробанке. Вчера в Вестнике Банка России был опубликован приказ ЦБ, зарегистрированный Минюстом, о включении ипотечных облигаций в ломбардный список Банка России. Согласно приказу, выпускам облигаций должен быть присвоен рейтинг по международной шкале как минимум одним из рейтинговых агентств на уровне не ниже В+ (SP и Fitch Ratings) или B1 (Moody`s). Впрочем, как и в случае с облигациями АИЖК, ипотечные бумаги для попадания в ломбардный список могут быть обеспечены гарантиями государства.

В Министерстве культуры прошла коллегия, на которой обсуждалась программа развития киноконцерна «Мосфильм» на 2004–2008 годы. Предполагается, что за пять лет на его территории будет построен новый павильон, позволяющий проводить подводные съемки, кинотеатр и киноконцертный комплекс. Средства на реализацию программы в равных долях выделят инвесторы и государство, кроме того, «Мосфильм» вложит и собственные деньги. По мнению руководства концерна, им впервые удалось найти партнеров, чьи предложения их полностью устраивают, и к моменту окончания программы «Мосфильм» станет одной из самых лучших студий Европы. Остальные российские студии, по всей видимости, не смогут ее догнать.

Примеру АИЖК уже готов последовать один из лидеров ипотечного кредитования, ВТБ-2 По словам члена правления банка Анатолия Печатникова, размещение АИЖК можно назвать индикативным. Из-за продолжающегося кризиса на международном финансовом рынке проблемы финансирования долгосрочных ипотечных облигаций вышли на первый план, замечает он. По словам господина Печатникова, в сентябре-октябре ВТБ-24 планирует разместить на российском рынке ипотечные облигации. Объем выпуска он называть не захотел.
Через пять лет киноконцерн «Мосфильм» превратится в студию, сравнимую по техническому оснащению и возможностям с лучшими зарубежными. Судьба остальных отечественных киностудий представляется незавидной.

Как известно, генеральный директор студии Карен Шахназаров придерживается довольно радикального мнения по поводу возможного акционирования «Мосфильма», опасаясь, что право решающего голоса таким образом может перейти к нечестному или некомпетентному акционеру. Тем не менее через пять лет после того как программа будет завершена, концерну все же предстоит сменить свой статус. «На коллегии мы приняли проект решения, согласно которому «Мосфильм» до 2008 г. останется именно в такой форме собственности, – сказал RBC daily заместитель руководителя департамента развития и поддержки кинематографии Министерства культуры РФ Игорь Каллистов. – Но мы планируем все же акционировать студию».

На сегодняшний день «Мосфильм» – единственная прибыльная российская киностудия. На ней сосредоточено до 80% всего кинопроизводства: здесь снимают рекламу, сериалы и полнометражные фильмы, а также озвучивают и тиражируют зарубежные ленты. По данным RBC daily, годовой доход студии составляет порядка 30 млн долл. При этом она до сих пор имеет статус государственного унитарного предприятия (ГУП). Его сохранение стало одним из основных вопросов, которые обсуждались на коллегии, а министр культуры Михаил Швыдкой заверил, что концерн «необходимо оградить от шероховатостей, связанных с акционированием и последующей приватизацией кинопредприятий». Подобного мнения придерживается и руководство «Мосфильма». «Правовая форма не влияет на привлечение инвестиций, – сказал RBC daily первый заместитель генерального директора студии Александр Литвинов. – Только экономическое состояние концерна. Впрочем, это не значит, что мы против самой идеи акционирования: надо посмотреть, как будут работать в новом статусе «Ленфильм» и студия им. Горького. Кроме того, пока на «Мосфильме» сосредоточено 80% всего отечественного кинопроизводства, менять его статус нецелесообразно».

В целом, средства в развитие «Мосфильма» вложит сам концерн, государство, а также инвестор – ЗАО Forum Properties, переговоры с которым, по данным RBC daily, ведутся с этого лета. «У «Мосфильма» появился инвестор, который намерен вложить в его развитие 30 млн долл., – сказал RBC daily Игорь Каллистов. – На эти средства будут построены склад сценическо-постановочных средств площадью 9 тыс. кв. м, съемочный павильон на 2,5 тыс. кв. м и киноконцертный торгово-развлекательный комплекс с офисными помещениями на 7 тыс. кв. м. Forum Properties возьмет на себя его проектирование, инвестиции, а студия только предоставит земельный участок и помещения под офисы».

Впрочем, совсем не этот момент произвел наибольший эффект. На коллегии объявили, что к 2008 г. на «Мосфильме» будет построен крупнейший в Европе павильон с бассейном, где можно будет проводить подводные съемки, кинотеатр и киноцентр. Кроме того, продолжится модернизация студии – концерн намерен переходить на цифровое оборудование – и реставрация его «золотого фонда». «Сейчас у концерна 13 студий, – сказал RBC daily Александр Литвинов. – Но с учетом растущей на них нагрузки (сейчас на студии в работе 105 проектов) они расписаны до марта следующего года».

Стоит отметить, что государство (в данном случае – Министерство культуры) решило не отставать от инвесторов и намерено выделить на развитие «Мосфильма» аналогичную сумму – около 25-30 млн долл. Кроме того, сам концерн на собственные средства намерен закупить съемочное оборудование и технику для лабораторий. Очевидно, что при таких вложениях «Мосфильм» действительно может превратиться через пять лет в одну из лучших европейских студий, а Карен Шахназаров считает, что он сравним с ними уже сейчас, и в скором времени сможет работать на мировом уровне. Но остается не совсем понятно, как будут развиваться остальные сорок студий, которым предстоит скорая реорганизация. «У меня нет уверенности в том, что через пять лет другие студии смогут сравниться с «Мосфильмом», – сказал RBC daily Александр Литвинов. – Ведь для этого нужны огромные средства. А пока качественные услуги предоставляем только мы». Не исключено также, что через пять лет «Мосфильм» обретет достаточную независимость для того, чтобы искать потенциальных акционеров для себя, а сейчас готовит для этого почву.

Как рассказали RBC daily в руководстве «Мосфильма», предложение этой компании показалось им наиболее выгодным. «Надо сказать, что сложившаяся ситуация близка к идеальной, – прокомментировал Александр Литвинов. – За десять лет кнам поступало немало предложений, но ни одно из них нас так не устраивало». Как рассказали RBC daily в Министерстве культуры, компанию привлекла идея использования одного из самых раскрученных брендов – имени «Мосфильма». А специалисты по коммерческой недвижимости оценивают подобный проект как перспективный. «Это интересная идея, – сказал RBC daily эксперт департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty Андрей Машков. – Тем более что район очень перспективный (концерн расположен на Мосфильмовской улице. – RBC daily). Безусловно, использование бренда студии сможет сыграть инвесторам на руку. Возможно даже, что их вложения в рекламу центра будут меньше, поскольку многие, зная, где находится «Мосфильм», будут в курсе, как к нему доехать».



Главная --> Публикации