Главная --> Публикации --> Президент решил квартирный вопрос Арендаторы коммерческой недвижимости в европе, на ближнем востоке и в африке предпочитают осторожность Требуется офис с парковкой Удержать работников поможет строительство жилья Продажа квартиры. этапы сделки

В Москве в рамках Первой Московской биеннале архитектуры Как жить состоялись слушания Общественной палаты РФ, посвященные долгосрочной стратегии массового строительства жилья в свете ее содействия становлению среднего класса в России.

На слушаниях Общественной палаты РФ была принята резолюция, в которой предложено учитывать мнение жильцов при разработке планов застроек и развития поселений. Речь идет о жилье для среднего класса. Ценовая политика в строительной сфере привела к тому, что в России типовое жилье покупают по цене элитного. Так что вопрос качества его становится все острее. Но проблем так много, что решить вопрос будет сложно.

Россияне за 80 лет растеряли практику обустройства своего жилья, мало того, в стране понятие жильца сменилось канцелярским словом квартиросъемщик. Обратный процесс идет медленно.

В России нет представления, каким должно быть жилье, и никто не спрашивает потребителя, чего он хочетКак выяснилось в ходе обсуждения, средний класс в идеале должен диктовать застройщикам, какое жилье он хотел бы видеть. Однако в России этого класса почти нет. Высокий уровень образования и сфера деятельности не всегда гарантирует соответствующий доход. Кроме того, строители ориентированы на извлечение прибыли из квадратного метра, а не на качественное обустройство жизни.

Поэтому участники проекта решили ориентироваться на средний класс. По мнению Журавлева, это не только доходы, но и определенные потребности.

Как выразился руководитель проекта Российский дом будущего Сергей Журавлев, в стране до сих пор жилье определяют квадратными метрами, а не целым домом или квартирой. Да и вообще в России нет представления, каким должно быть жилье, и никто не спрашивает потребителя, чего он хочет.

Когда экономика будет менее дефицитной, можно будет говорить о качественно новом жилье. А пока людей надо просто куда-то поселить, - сказал он.

Вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев возражает, что при нынешних ценах на цемент мало кто может позволить себе жилье, - ни врачи, ни учителя, ни менеджеры среднего звена, которые во всем мире относятся к среднему классу.

Кроме того, жилье для среднего класса подразумевает и снижение издержек на его содержание, напомнил Журавлев. Но в России, по его словам, технологии таковы, что через 5 лет жилье превращается в рухлядь.

С этим согласны не все, утверждая, что важнее все-таки качество. Но в крупных городах вначале возводят многоэтажные дома, а потом оказывается, что даже дороги к ним проложить негде.

Однако председатель комиссии Общественной палаты РФ по региональному развитию Вячеслав Глазычев отметил, что пока нет и речи о соответствующем этому классу среднем бизнесе, который бы строил жилье типа таун-хаусов, - основного для него сегмента. Как показывает практика, для этого нужны небольшие компании, а не гиганты.

Строители живут одним днем и стараются получить максимум прибыли. А потому новые архитектурные, социальные и технологические стандарты строительства жилья должны быть приняты на законодательном уровне, - считает он.

Декларируется, что к 2010 году будут генпланы для всех поселений. Это неправда. А без этого никто на местах не станет внедрять у себя пилотные проекты качественно нового жилья, - напоминает он.

Другая беда, по выражению Глазычева это анархический размах землепользования, когда под каждый участок застройщики делают свой план, а у муниципалитетов на генеральные планы нет денег.

Барт Голдхоорн, организатор биеннале, признался в связи с этим, что его раздражает, что в России Жигули покупают по цене Мерседеса.

Значит, в стране и дальше будут строить некрасивые и неудобные дома без социальной инфраструктуры.

Он предлагает создавать индивидуальные проекты из типовых элементов, что понизит затраты на строительство и повысит качество жилья для среднего класса. Себестоимость таких строений в Европе составляет 700 евро за кв. метр.

Если говорить о качестве жилья, то в России с середины прошлого века не изменилось ничего. Только теперь человек платит элитную цену за типовое жилье, - сказал он.

В России строитель должен вечно делать что-то бегом, и то если докажет, что имеет на это право, - заметил он.

Второе, на что обратил внимание Голдхоорн, это необходимость пересмотра срока согласований работ.

Мы наблюдаем полное торжество альянса местной власти и строителей-монополистов, а также производителей стройматериалов. Из-за этого национальный проект Доступное и комфортное жилье практически сорван, - говорит он.

А научный руководитель ГУ ВШЭ Евгений Ясин главным тормозом развития рынка жилья для среднего класса в стране назвал структуру строительного рынка в целом.

В документе нет ни системы оценки, ни категорий, ни даже видения того, какое жилья будет приоритетным с точки зрения строительства. Мы должны срочно отреагировать на это, поскольку в ближайшее время он будет принят за основу, под которую будут сделаны поправки в законы, - сказала она.

Президент НАМИКС Елена Николаева обратила внимание на то, что сейчас в правительство передан проект долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан РФ, в которой перечисленные проблемы не обозначены.

Бизнесмену Владимиру Живому, купившему квартиру в клубном доме, все вопросы реконструкции и перепланировки приходится обсуждать со своими восемью соседями, что иногда создает неудобства. Но у нас отличный вид на Крымский мост и парк имени Горького, много зелени, рассказывает он. Так что нам всем нравится так жить никто квартиру не продал.

По итогам участники слушаний приняли резолюцию, в которой предложили создать рабочую группу при правительстве России по проблемам формирования и жизнеобустройства среднего класса страны. В документе они предложили такие приоритеты жилищной политики, как разработку новых стандартов благоустройства жилья, переход от учета квадратных метров к росту количества жилищ, поддержку саморегулирования и инноваций с этой сфере, а также развитие жилищной политики с помощью государства и вовлечения жильцов в составление планов застройки и развития поселений.
В клубных домах мало квартир и хороший вид из окна, но ежемесячные расходы очень высоки.

Важной составляющей клубного дома является его внешний вид. Заказ на проект клубного дома это всегда возможность построить авторское здание, говорит президент компании Сергей Скуратов Architects Сергей Скуратов. Чем меньше объект, тем тоньше и аккуратнее работа: в клубном доме эксплуатируется каждый метр, а значит, надо создавать ювелирное изделие.

Формат клубного дома изначально придумали риэлторы, говорит Юлия Гринько, директор по маркетингу компании R.G.I. International Limited, строящей на Остоженке, обозначив таким образом жилые здания, в которых мало квартир. С другой стороны, по ее словам, здесь важна и качественная инженерия вроде автономного генератора электроэнергии (чтобы не зависеть от проблем города), отдельного стояка с питьевой водой, проходящей дополнительную очистку. Обязателен подземный паркинг и небольшая инфраструктура: бассейн, внутренний двор и т. д. Площади квартир в таких домах могут начинаться от 150 кв. м, но часто доходят и до 1000 кв. м, добавляет она. Генеральный директор агентства элитной недвижимости TWEED Ирина Могилатова подчеркивает значение местоположения такого жилья это должен быть Центр.

По данным Лурье, почти все клубные квартиры продаются еще во время подготовки строительной площадки. Квартиру в клубном доме можно купить и на вторичном рынке, но цены и ассортимент иные, говорит Могилатова из TWEED, объясняя это наличием инвесторов, приобретающих квартиры для дальнейшей перепродажи. За эти квартиры случаются настоящие битвы между покупателями, рассказывает она.

Наши жильцы это владельцы компаний, руководители и топ-менеджеры, говорит Гринько. По словам главного эксперта компании ИНКОМ-Недвижимость Юлии Лурье, среди покупателей часто оказываются и коллекционеры жилья. Подтверждает ее слова Скуратов: есть клиент, купивший несколько квартир в разных домах, спроектированных его компанией. Такой дом своеобразный клуб, вход в который ограничен, говорит Могилатова.

После того как осенью 2007 года была принята поквартальная концепция развития столицы, застройщикам, получающим большие участки, стало невыгодно возводить маленькие здания. Так что вскоре клубных домов станет меньше. Впрочем, девелоперы находят способы создания камерного жилья. Мы сейчас строим дом на 58 квартир, но у нас несколько подъездов, так что на этаже оказывается по 1-2 квартиры, а парковочное место жильца будет рядом с его лифтовым холлом, говорит Гринько.

Себестоимость только строительства квадратного метра в клубном доме составляет $2,5-7 тыс, рассказывает Гринько. Кроме высокой стоимости квартиры в дальнейшем на жильцов ложится и оплата обслуживания той самой инженерии и всей дополнительной инфраструктуры. Поскольку людей мало, то ежемесячные эксплуатационные расходы сильно вырастают по сравнению с тратами в многоквартирном доме, добавляет Гринько.

Недавно на заседании правительства Москвы мэр Юрий Лужков пообещал, что город и дальше будет приобретать по коммерческим ценам земли в ближайшем Подмосковье для строительства жилья для москвичей. Но тут все не так просто.

Есть в Москве и самоорганизующиеся клубные дома. В последние три года у нас постоянно увеличивается количество клиентов, ищущих небольшие исторические особняки. Это всегда группа друзей, каждый из которых готов вложиться в совместную реконструкцию, организацию парковки и т. д., говорит Лурье, которая и сама живет в таком доме.

Агломерация в прокрустовом ложе
Напомним, что на том заседании правительства мэр посетовал на коллег из Московской области, которые из эгоистических побуждений относятся негативно к этому процессу. Это непонятно и не соответствует федеральному закону о статусе Москвы, по которому область должна обеспечивать условия для развития города, сказал он.

Недавно на заседании правительства Москвы обсуждались итоги выполнения городских жилищных программ в 2007 году и городские жилищные программы на 2008-2010 годы (КР подробно писала об этом в № 20 от 15 мая с.г.) В частности, мэр Юрий Лужков пообещал, что город и дальше будет приобретать по коммерческим ценам земли в ближайшем Подмосковье для строительства жилья для москвичей. Но тут все не так просто.

Стоит заметить, что территория Москвы составляет 0,006% территории страны, а живет здесь 9% ее населения. По плотности населения российская столица один из самых проблемных городов современного мира.

Сегодня каждому ясно, что столица уже не может расти только ввысь, есть насущная потребность раздаться и вширь. За счет городов-спутников. Казалось бы, как областным коллегам не заинтересоваться этой идеей. Участки для городов-спутников город купит у области за огромные деньги. Плюс построит столь необходимые для области коммуникации. К тому же Москва готова и хочет предоставить столичные льготы и соцобеспечение тем москвичам, кто приобретет квартиры в новых городах-спутниках. Но, по мнению подмосковного губернатора Бориса Громова, планы Москвы по строительству городов-спутников не более чем взгляд в далекое будущее, отдающий популизмом. В частности, он считает невыполнимыми обещания столичной мэрии обеспечить всем жителям будущих городов-спутников московскую регистрацию и московские льготы. Они не имеют права говорить такое, поскольку жители этих городов, если они вообще будут построены, будут жить на территории Московской области, сказал губернатор Громов.

Существование Московской агломерации никак не отражено в нынешнем административно-территориальном делении России (хотя тенденция к расширению формально-юридической границы Москвы и передаче Москве ряда территорий от Московской области существует давно). Прямым результатом такого несоответствия юридической формы и экономического содержания региона стали неоднократные конфликты между администрациями Москвы и Московской области, а также между администрацией Москвы и отдельными областными районами. Примерами таких конфликтов стали: борьба за налоговые отчисления от аэропорта Шереметьево (переданного под управление Москвы еще во времена СССР) между Москвой и Химкинским районом, вылившаяся, в том числе, в серию судебных процессов; конфликт вокруг налогового контроля за торговыми центрами, занимающими внешнюю сторону МКАД; смежный конфликт вокруг установки рекламных носителей на внешней стороне МКАД; решение проблем мусорных полигонов, расположенных в Московской области, но служащих для вывоза мусора из Москвы; более чем 20-летняя борьба за сохранение в областных городах, прилегающих к МКАД, Московского телефонного кода 495, ранее 095; борьба Россвязьнадзора против предоставления московских телефонных номеров областным абонентам...

Кстати, перспективу развития города вширь обсуждают давно. И, например, Генплан развития Москвы, разрабатывавшийся в период перестройки, предполагался как единый для города и области. Но потом столица попала в окружение другого субъекта Федерации, лишившись территориальных резервов для дальнейшего развития.

Для сравнения, населенность мегаполисов Европы и Америки неуклонно уменьшается. Сокращается население Вашингтона, Лондона, Парижа. Оно переселяется в пригороды, где условия жизни лучше. А Москва продолжает расти центростремительно на 200-250 тыс. человек в год. Если на Западе в столичных агломерациях город занимает 20%, пригород 80%, то в нашей столице наоборот.

Общая неурегулированность юридического статуса московской агломерации создает все новые и новые проблемы по мере ее экономического развития.

Однако два субъекта продолжают жить крайне неудобно и проблемно, когда для Московской области столица становится камнем на ногах, а для Москвы Московская область петлей на шее. Осуществление какого-либо совместного плана в рамках всего Московского региона, то есть в условиях, когда Москва и Московская область формально являются разными субъектами Федерации, пока что видится весьма затруднительным.

Поживем увидим
Так почему бы Москве, как и большинству городов в Европе и Америке, не развиваться в мирном сосуществовании с прилегающими территориями? Тем более что город и область составляют единое целое, то, что мы называем столичным регионом. У них есть целый ряд общих проблем: дороги, энергетика, водоснабжение, обеспечение продуктами питания и т.д. К тому же сами жители двух субъектов давно уже живут в едином пространстве: каждый будний день только на работу из области приезжают сотни тысяч человек, а в выходные из Москвы на дачи едет еще больше.

Причем вроде бы все понимают, что Москва и область должны действовать сообща в решении важнейших проблем, в первую очередь в развитии инфраструктуры (энергетика, дороги и т.д.), но почему-то это никак не выходит. Депутат Мосгордумы Москвин-Тарханов видит суть разногласий между правящими органами Москвы и Московской области прежде всего, в невозможности сегодня координировать генеральные планы развития Москвы и Подмосковья. А такая координация совершенно необходима: город и область должны интегрироваться и развиваться вместе, иначе они очень много теряют. Москва постоянно предлагает сотрудничество. К сожалению, позиция областной власти очень часто бывает обструкционистской. Они говорят: мы сами с усами, хотим развиваться по собственному плану, совершенно отдельно от Москвы. А сотрудничать ну, может быть, кое-где.

Так, например, происходит в дорожном строительстве. По-прежнему москвичи и областные автомобилисты вынуждены терпеть пробки на дорогах из-за так называемого эффекта бутылочных горлышек, которые возникают на вылетах за пределы МКАДа с обновленных и обновляемых сейчас столичных магистралей. Решить проблему можно лишь посредством комплексной модернизации дорожной сети как на территории Москвы, так и Московской области.

Мэр Москвы обратился к областному правительству в прямом эфире телеканала ТВЦ: Я предлагаю объединить программы развития наших двух регионов, сказал он. По словам мэра, речи об объединении двух регионов не идет, речь идет о тесной работе по решению общих проблем.

Каким же может быть выход из создавшегося положения?

Если не завтра, то когда?
Квадратные метры, о которых идет речь, это уже, в основном, предложение вторичного рынка. Первичное появилось на рынке в ограниченном объеме, так как в значительной степени включало в себя долю города, которая была передана военным и участникам социальных программ. Параллельно велось строительство социальных объектов. Основная их часть находится на первых этажах жилых домов. Детские сады и школы возведены новые, типовые. Жилая застройка состоит из домов, распространенных в московских спальных районах, П-44Т, ГМС 2001, И-155, П-46-М. И если сегодня жилье построено полностью (в 9-м микрорайоне строится последний дом), то некоторые социальные объекты еще ждут своего часа. А их строится немало. Недавнее выездное заседание представителей стройкомплекса столицы во главе с первым заместителем мэра в правительстве столицы Владимиром Ресиным коснулось именно этой темы. Задача В. Ресина на подобных встречах отследить сроки выполнения работ, скоординировать деятельность участников строительства, а иногда и определить новых ответственных на наиболее сложных участках процесса.

Остается ждать, как отреагирует на предложение областное правительство.
По утверждению экспертов рынка, рост стоимости жилья в районах массовой застройки хорошо демонстрирует ценность такой составляющей, как социальная инфраструктура района. Обычно, говорят специалисты, к моменту завершения строительства местный квадратный метр становится выше стартового как минимум на 25%. Правда, вычленить эту составляющую из общего прироста стоимости квадрата сложно. Так, например, в Кожухове сегодня она составляет более 4 тыс. долларов, а пять лет назад чуть превосходила 1 тыс. долларов.

Без гаражей никак
По словам первого заместителя префекта ВАО Николая Ломакина, одной из важных тем развития района является обеспеченность его гаражами. Сегодня в Кожухове проживает 60 тыс. человек. Машины жителей стоят во дворах на тротуарах, иногда на газонах. Проектом планировки предусмотрены многоэтажные подземные и наземные паркинги во всех микрорайонах. Общее количество запланированных машино-мест около 10 тысяч. По словам Н. Ломакина, гаражи будут строиться по инвестиционной программе, в которой участвуют компании члены Московского строительного союза. Они вкладывают средства в проектирование и строительство, а затем будут предлагать машино-места для аренды или на продажу по рыночным ценам.

В этом году начато строительство физкультурно-оздоровительного центра с бассейном в 9-м микрорайоне, который вступит в строй в середине следующего года. Еще один физкультурно-оздоровительный комплекс будет возведен на месте существующего штаба строительства на Лухмановской улице. (В целом, в ВАО будет возведено четыре ФОКа.) В настоящий момент в Кожухове компаниями МСМ-5, МФС-6, СУ-155 ведется строительство школы, детского дома творчества, поликлиники, которая откроется уже в июне. Готовятся распорядительные документы для строительства почты и районного управления соцзащиты населения. В планах города возвести новую станцию скорой помощи. Стадию согласования для проведения тендера проходят документы на строительство здания пожарного депо.

Детская тема
Обращает на себя внимание зеленый оазис района деревня Кожухово, жители которой 5 лет назад высказались за ее сохранение на встрече с отцами города. Деревня сохранилась. Но теперь удобства города поколебали уверенность некоторой части местного населения в правильности такого выбора. Некоторые деревенские жители сами проявляют заинтересованность в переселении в новые дома на приемлемых условиях. Грядущее обновление деревни связано с намерением властей подтянуть к старым домам центральные коммуникации за деревенской застройкой появляются важные для района объекты соцкультбыта. Два года назад неподалеку от частной застройки компанией ДОН-Строй было построено специализированное учебное заведение для детей-инвалидов. Сейчас готовится проект другого учебного заведения Кадетского корпуса, который также доверено возвести ДОН-Строю. Такая постановка вопроса для Кожухова актуальна: более 6 тыс. квартир новой застройки были переданы столичными властями военнослужащим. Кадетский корпус поможет их детям пойти по стопам отцов.

Еще одна достопримечательность района строящийся крупный торговый центр. Пока он не вступит в строй, продовольственные и промтоварные нужды населения будут удовлетворять мелкие магазины.



Главная --> Публикации