Главная --> Публикации --> Александр милявский: «город должен развиваться» Недвижимость подмосковья: новостройки дешевеют, вторичка нет

Увеличение объемов кредитования в стране стало причиной резкого роста долгов по ипотеке. По данным АИЖК, просрочка платежей по итогам 2006 года составила 0,93% от объема консолидированного портфеля агентства, по итогам 2007 года 4,18%, по итогам первого квартала 2008 года уже 5,34%.

Объем долга по ипотечным кредитам в России приближается к отметке в 800 млрд рублей, а это практически 40% совокупного капитала российской банковской системы. Доля просроченных платежей в портфеле Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), занимающего около 10% рынка ипотечного кредитования в стране, составила 5,34%. Такие цифры заставили агентство ужесточить стандарты рефинансирования. Как результат брать ипотеку стало труднее.

Как рассказал первый заместитель генерального директора АИЖК Павел Войтов на пресс-конференции в среду, закладные с просрочкой аннуитетного платежа от 30 до 90 дней составили 1,8% (с суммой остатка основного долга на 1,240 млрд рублей), с просрочкой от 90 до 180 дней 1,6% (на сумму 1,082 млрд рублей), с просрочкой свыше 180 дней 1,9% (1,317 млрд рублей).

Эксперты прогнозируют, что доля ипотечных долгов в 2008 году может вырасти в несколько раз

Похожая картина наблюдается еще в 30 регионах. И это притом, что нормальная доля невозврата, даже с учетом технических дефолтов, должна составлять не более 1%, указывают эксперты. В отношении потребительских кредитов в целом критическая отметка сегодня равна 10%.

Еще недавно Алтайский край лидировал по количеству выданных кредитов. Вместе с этим уровень просроченной задолженности в регионе превысил 6%. А в Республике Башкортостан этот показатель достиг 9%.

Однако Павел Войтов опроверг информацию о приостановке работы с региональными партнерами из-за невозвратов по ипотечным кредитам. Ни с кем из наших партнеров мы не прекратили отношения. Программы не останавливаются, кредиты продолжают выдаваться, подчеркнул он.

Многие СМИ ранее называли высокий уровень просроченной задолженности населения причиной сворачивания в некоторых регионах работы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

По словам директора юридического департамента АИЖК Анны Волковой, агентство еженедельно готовит до 20 22 исков о взыскании заложенного имущества по ипотечным кредитам в суд. Однако до суда в итоге доходит не более 10%. Основная масса погашается заемщиком до суда в добровольном порядке, пояснила она.

Эксперты прогнозируют, что доля ипотечных долгов в 2008 году может вырасти в несколько раз. Однако пока просрочку по кредитам на квартиры нельзя назвать проблемной.

Для борьбы с просроченными платежами АИЖК ужесточило требования к закладным.

Вместе с этим, как заместил Павел Войтов, в марте 2008 года показатель просрочки снизился на 0,05 процентного пункта с 5,39 до 5,34%. Снижение, может, и не столь существенно, но думаю, что данное снижение тенденция по снижению просрочки в целом, сказал он.

Участие второго супруга в сделке будет обязательным, а участие несовершеннолетних станет возможным только после одобрения органов опеки и попечительства.

Новые правила предусматривают ограничения количества созаемщиков до трех лиц.

АИЖК сможет отказать в рефинансировании в случае, если в первые 2 месяца обслуживания кредита были просрочки, а также если в остальное время заемщик вносил средства с опозданием больше 30 дней.

Как сообщает ИА Финмаркет, теперь не подлежат выкупу кредиты, выданные на приобретение комнат. Кредиты на покупку жилого дома будут рефинансироваться, если вместе с ним будет закладываться участок, находящийся в собственности заемщика.

Кроме того, АИЖК будет отказывать в рефинансировании банкам, которые выдали кредит без предоставления заемщиком справки о зарплате по справке НДФЛ или справки по специальной форме агентства.

Доходы в виде госсубсидий, дивидендов, а также расходы на приобретение дорогостоящих вещей больше не будут приниматься в подтверждение платежеспособности заемщиков.

Вчера директор департамента структурированных продуктов АИЖК Наталья Кольцова заявила, что агентство изучает возможность провести в четвертом квартале секьюритизацию портфеля ипотечных закладных за рубежом на 6 млрд руб. Как пояснила Ъ директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева, пул закладных на 6 млрд руб. уже сформирован, но форма реализации бумаг будет выбрана в зависимости от развития ситуации на долговом рынке. Мы рассматриваем все возможные варианты реализации закладных, в том числе и внебиржевой с привлечением стратегического западного инвестора. При этом валюта сделки будет зависеть от предпочтений инвесторов, рассказала госпожа Ярцева.

В этом смысле нововведения ничего хорошего рядовым заемщикам не принесут. Получить одобрение на ипотечную сделку станет не только труднее, но и дороже. Павел Войтов не исключает в перспективе повышения ставок по ипотечным кредитам.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) планирует в конце года реализовать на западном рынке ипотечные облигации, обеспеченные потенциально более рисковыми кредитами. Впервые выходить на внешний рынок агентство вынуждает закон, запрещающий продавать бумаги с таким уровнем риска на внутреннем рынке. Шансы на то, что закладные будут реализованы среди иностранных инвесторов, ничтожны, указывают эксперты.

По словам Анны Ярцевой, международная сделка по секьюритизации ипотечных закладных готовилась еще прошлой осенью, но из-за негативной конъюнктуры рынка была отложена. По ее словам, пул был сформирован из закладных по кредитам, в которых собственные средства заемщиков составляют 10-30%. При этом, согласно закону об ипотечных ценных бумагах, на российском рынке можно проводить сделки по секьюритизации закладных только, если первоначальный взнос заемщика по кредиту не менее 30%, поясняет госпожа Ярцева. Поэтому сделка может быть реализована только на международном рынке, добавляют в АИЖК. Согласно мировой статистике, кредиты с уровнем взноса заемщика ниже 30% являются более рисковыми, говорит начальник управления развития и обеспечения ипотечного кредитования Банка Москвы Вячеслав Шаламов.

Для АИЖК это будет первая секьюритизация ипотечных закладных за рубежом. Ранее агентство проводило сделки исключительно на внутреннем рынке. Весной прошлого года АИЖК разместило первый выпуск ипотечных бумаг на сумму более чем 3 млрд руб. Второй выпуск в объеме более чем 10 млрд руб. был реализован в начале этого года. Однако из-за отсутствия спроса на приемлемом для АИЖК уровне доходности агентство выкупило весь выпуск бумаг само у себя.

Эксперты отмечают, что АИЖК может столкнуться с отсутствием спроса на ипотечные бумаги на западном рынке. Пока рано говорить о том, что рынок секьюритизации восстановился, считает Вячеслав Шаламов. По его словам, инвесторы с настороженностью воспринимают ипотечные облигации с повышенным уровнем риска. В Европе, по данным аналитиков, банки отказываются предоставлять ипотечные кредиты, если первоначальный взнос ниже 20-30% от общей суммы кредита.

Участников рынка удивило, что государственный институт развития российского ипотечного рынка, каким является АИЖК, секьюритизирует ипотечные кредиты на Западе. АИЖК, согласно его стратегии, является основным оператором вторичного рынка ипотечных жилищных кредитов и должно способствовать развитию вторичного рынка ипотечных кредитов внутри России. Выход агентства на международный рынок может свидетельствовать о том, что агентство не до конца справляется с задачей развития внутреннего рынка, считает руководитель блока ипотечного кредитования Альфа-банка Илья Зибарев.

Пояснение к документу откровенно указывает на авторов. Госкорпорация Олимпстрой и Минприроды решили распространить действие механизма сервитутов, который пока используется только в отношении государственных и муниципальных земель, переданных, например, под национальные парки или заповедники, на участки, находящиеся в частной собственности юридических и физических лиц.


Управу на многочисленных землевладельцев, намеренных заработать на подготовке Сочи и его окрестностей к Олимпиаде, нашел депутат Василий Журко. Внесенный им в Думу законопроект предлагает ввести механизм сервитута, то есть права государства на ограниченное пользование чужим земельным участком.

Как известно, проблема с выкупом земли под олимпийские нужды в округе Сочи действительно острая. Как уверяют некоторые источники в Единой России, потому, что краснодарские чиновники и аффилированные с ними лица, пользуясь доступом к инсайдерской информации, быстро и без особых церемоний скупили участки земли, затронутые перспективными планами развития будущего олимпийского города. А теперь они ждут, когда государство станет их выкупать, причем, понятное дело, по баснословной цене.

В этой же пояснительной записке щедро цитируются стенограммы совещаний в различных ведомствах или, например, у вице-премьера Александра Жукова по вопросу о пользе и выгоде сервитутов для государства.

Другая цель поправок успокоить общественников. Президент обещал не наносить ущерба экологии. Но выполнить обещанное невозможно по финансовым причинам. С помощью же сервитутов предполагается, что статус охраняемых территорий отменяться не будет и участки изымать не станут. В пример приводится Сочинский национальный парк, уже сейчас вынужденный заключать многочисленные сервитуты.

Государство, похоже, решило пойти другим путем. Понимая, что судебные иски по гражданским делам, например по земельным, могут длиться годами и десятилетиями, федеральные власти придумали асимметричный ответ. Правда, направлен он будет не только на спекулянтов, но и на добросовестных собственников, желающих получить от государства справедливую цену за изымаемый для олимпийских нужд участок.

Уклониться от установления сервитута собственник не сможет: при отказе сервитут будет введен принудительно через суд. Тем субъектам, в чью пользу сервитуты будут устанавливаться, на фактически отчужденном куске земли разрешено будет делать что угодно. Правда, существует и издевательская норма о том, что после прекращения действия сервитута земля должна быть приведена в первоначальное состояние. Бесплатно изымать землю не станут. Но и плату за сервитуты признать справедливой трудно. Например, если изыскательские или строительные работы предполагается проводить в течение нескольких лет и это затрудняет для собственника пользование землей, приобретатель сервитута платит не больше 3% кадастровой стоимости той части земли, которая взята под этот сервитут.

А поправки Журко к олимпийскому закону декларируют жесткое отношение к собственнику участков, требующихся для любых государственных и муниципальных нужд. Сервитуты, то есть обременение земли, устанавливаются для возведения, обслуживания, ремонта и даже охраны разнообразных инфраструктурных объектов: линий электропередачи, трубопроводов, автомобильных и железных дорог, мостов и туннелей. Впрочем, вводиться сервитуты будут и для того, чтобы обеспечить исследовательские и изыскательские работы перед строительством всех этих объектов. Устанавливаться последние, конечно, будут на какое-то время, но, очевидно, достаточно протяженное, а инфраструктурные сервитуты вообще объявлены бессрочными.

Возникает вопрос: а будет ли справедливой оценка тех потерь качества земли, за которые и предполагается платить. Еще одна норма, направленная против землевладельцев: Собственник ...не вправе чинить препятствия в осуществлении сервитута. То есть даже сутяжничать, добиваясь правды, собственнику запрещается.

Собственник, убедившийся, что сервитут привел его участок в негодность для использования в тех целях, для которых он первоначально предполагался, может потребовать, чтобы его землю выкупили или хотя бы взяли в аренду (например, планировалось строить дом отдыха, но рядом с проведенным газопроводом это уже перестало быть актуальным). Кроме того, собственник может требовать, наконец, и платы за сервитут. Но тут снова предусмотрены ограничения и если стороны не договариваются добровольно, суд встает на сторону обладателя сервитута.

В минувшую субботу 17 мая первый заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы Владимир Ресин такой объезд начал со Щербинки.

В России отсутствует широкая практика использования сервитута, и применение этого экзотического инструмента может породить даже больше коллизий, чем прямой выкуп земли, считатет юрист компании ФБК-право Александр Ермоленко. По его словам, проблема адекватной компенсации за пользование земельными участками сохраняется. Однако сервитут позволит сократить расходы олимпийской сметы. Сегодня использование частной земли в принудительном порядке возможно только по решению государственных или муниципальных властей. В Сочи такое обременение станет возможным в интересах частных компаний, считатет старший юрист Мегаполис Лигал Елена Турецкова.
Журналисты любят оперировать цифрами. 15 миллиардов на жилье военным, сотни тысяч квадратных метров жилья для москвичей. Цифры с многочисленными нулями и часто повторяемые фразы невольно теряют смысл. А чтобы понять, что они на самом деле значат, лучше оторваться от сухих строчек докладов и рапортов и поехать на одно из выездных совещаний правительства, которые уже много лет по субботам проводятся на стройплощадках столицы.

Но в штабе строительства СУ-155 разговор шел о другом. Основной вопрос - расширение ведущей из микрорайона дороги. Силы для решения этой проблемы буквально наготове, задерживает лишь переселение жильцов из частных домов, попадающих под снос. Задерживает это и продолжение строительства в поселке Бутово. Таких домовладений немало по улицам Папанина, Богучарской, Краснолиманской, Коммунарской, Мценской. На совещании под председательством В. Ресина рассматривалась ситуация буквально с каждым попадающим в зону застройки домом.


Микрорайон с камуфляжной окраской
Умытый дождем микрорайон словно спит. Новенькие с иголочки дома, высаженные на газонах цветы. И ни одного человека на улицах. Лишь иногда проедет по новому проложенному до метро маршруту автобус. Массовый заезд новоселов начнется буквально через несколько дней, еще до лета. Среди них четыре тысячи семей военнослужащих, очень многие из которых получат ключи от квартир впервые в жизни.

Но работа продолжается. Начали возводить малоэтажное жилье для многодетных семей, реконструируется Варшавское шоссе, решается вопрос с обеспечением района электроэнергией.

Впрочем, акций протеста, памятных для многих, здесь уже давно нет. Их жители получают денежные компенсации, квартиры, а в случае несогласия - отстаивают свои права в суде, который, как и положено, является последней инстанцией. Хотя, люди есть люди. Кто-то, к примеру, согласен с предоставляемой квартирой, но требует выплаты компенсации за зеленые насаждения в двойном размере. И снова выполнение обязательных судебных процедур оттягивает начало строительных работ, что ведет к убыткам и для строителей, и для города.

- Только бы не все сразу заехали! - пугается продавщица пока еще пустого магазина Утконос. - Мы же не можем сразу принять заказ более чем на 500 комплектов мебели!

А в Щербинке с нетерпением ждут новоселов. Для них готовы не только благоустроенные отделанные квартиры, но и детские сады, школы, поликлиники.

Арифметика в пользу москвичей
Скоро старый московский район Марфино преобразится. Из 119 жилых домов сносу подлежат 53 пятиэтажки. Здесь предусмотрено построить 675 тысяч квадратных метров жилой площади, возвести пять новых школ и детских садов, реконструировать две старые школы и три детских сада.

А автомобиль первого заместителя мэра уже мчится к месту следующего выездного совещания. Сначала в Люблино. Затем в Северо-Восточный административный округ, где предстояло обсудить застройку районов Марфино и Бутырский.

В ближайшие дни развернутся работы на городском строительстве в микрорайонах 51 и 52, где до конца года предстоит сдать 70 000 кв. метров жилья.

Есть в районе и дом, построенный для обманутых дольщиков.

В микрорайоне 78 района Бутырский на месте сносимых 19 пятиэтажек общей площадью 49 тысяч кв. метров будет построено 8 домов общей площадью 122,6 тысячи кв. метров.

Появятся в Марфино и высотные здания в рамках программы Новое кольцо Москвы. При их возведении для переселения из жилых домов общей площадью 24,5 тысячи кв. метров потребуется 39 тысяч кв. метров.


Два дома для Северного
Следующее выездное совещание Владимир Ресин провел в штабе строительства МСМ-5, поселок Северный.

Такая вот арифметика в пользу москвичей.

Здесь наиболее отчетливо выявилась необходимость субботних заседаний штабов. Это не только возможность приструнить затянувшего дело руководителя, разрешить конфликтную ситуацию под строгим взором главы стройкомплекса, но и оперативно решить возникающие вопросы. Опять же в пользу москвичей.

Рассматривались как вопросы заселения построенных корпусов, благоустройства и озеленения района, так и строительства дорог, постоянных очистных сооружений, инженерных сетей, ликвидации свалки и многие другие - вплоть до назначения директора в строящуюся школу.

Пройдет год, и их новоселы даже не будут знать, что обязаны своему счастью одному из рабочих вопросов совещания строителей.

17 мая в ходе заседания было решено использовать имеющуюся возможность и возвести на территории поселка в дополнение к запланированным еще два жилых многоквартирных дома.

* * *

В ходе совещания было также решено построить для жителей Северного вторую поликлинику.



Главная --> Публикации